房地產(chǎn)估價技術(shù)報告計劃評審問題解析總結(jié)計劃及探討

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告評審訊題剖析及商討

近期，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會對《房地產(chǎn)估價報告評審表》評審細則進行了規(guī)范，以更利于各估價機構(gòu)完美房地產(chǎn)估價報告，也方便了各評審人員詳細操作?！斗康禺a(chǎn)估價報告評審表》仍采納中國房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀學會的一致格式，但對房地產(chǎn)技術(shù)報告的評審僅只有在“數(shù)據(jù)根源與確立、參數(shù)選用與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依照“數(shù)據(jù)根源依照充分或原由充分，參數(shù)選用客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必需的剖析和過程，計算過程完好、謹慎、正確”進行評審。依據(jù)《城市房子拆遷估價指導建議》第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請判定的估價報告的估價依照、估價技術(shù)路線、估價方法采納、參數(shù)選用、估價結(jié)果確立方式等估價技術(shù)問題出具書面判定建議。因此對房地產(chǎn)估價報告進行專業(yè)技術(shù)判定，也主假如對其估價技術(shù)報告進行技術(shù)判定，估價報告不存在技術(shù)問題的，應保持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應當更正錯誤，從頭出具估價報告。其實，作為一份完好的房地產(chǎn)估價報告，估價技術(shù)報告應是其最核心的部分，假如沒有比較明確的評審要求，對估價機構(gòu)和評審人員都不利于詳細操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自己技術(shù)報告的缺點而不求改良。自己經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價報告的專家評審和司法技術(shù)判定工作，經(jīng)歷過一些估價機構(gòu)所達成估價報告，聯(lián)合自己工作經(jīng)驗和有關(guān)資料，對房地產(chǎn)估價技術(shù)報告存在一些常有問題進行綜述，以供同行參照。一、估價技術(shù)路線和估價方法常有問題及剖析《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價技術(shù)報告的要求是應詳盡說明估價技術(shù)思路，采納的方法及其原由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、利潤法、成本法、假定開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但經(jīng)過檢查各估價機構(gòu)所達成的報告，常有缺點有：

1）報告的技術(shù)思路、估價方法描繪不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從

價方法的采納能否正確，此問題很要點。采納方法應全面、適合，能否有合理的說明和原由。不采納的，充分說明原由，采納的，簡述了道理。

2）只使用了一種估價方法。只管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價對象宜采納兩種以上的估價方法進行估價，但實質(zhì)中我們大部分估價機構(gòu)所出具的估價報告只采納了一

種評估方法。自然，這此中也遇到估價對象特別性和當?shù)毓纼r條件的限制。但此刻好多銀行

和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法仍是應選擇兩種以上評估方法，不得任意棄?。蝗?/p>

一定棄取，應在估價報告中予以說明并陳說原由。

（3）能用市場比較法的沒實用。市場比較法合用于同類房地產(chǎn)交易事例許多的估價，有

條件采納市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法?！冻鞘蟹孔硬疬w估價

指導建議》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應當采納市場比較法。

4）有利潤或有潛伏利潤的房地產(chǎn)的估價沒有采納利潤法作為此中的一種估價方法。有些估價機構(gòu)對旅館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商店或門面的評估不采納利潤法而采納其余評估方法，以致拜托方或有關(guān)當事人也會提出疑議。

5）已明確的估價目的，適合采納多種估價方法進行估價的，沒有同時采納多種估價方法

進行估價。估價方法的采納沒有聯(lián)合估價對象的特點或不切合有關(guān)的規(guī)定。我們評審報告就應就估價方法能否與估價目的、估價對象合用，以確立估價技術(shù)路線能否正確。

6）擁有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未采納假定開發(fā)法作為此中的一種估價方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價機構(gòu)時常常會問到為何沒有采納假定開發(fā)法？這其實原由

很簡單，不論采納何種評估方法的估量結(jié)果，都一定是“拆遷估價時點一般為房子拆遷允許證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價錢。

7）簡單的采納成本法對任何物業(yè)進前進行估價。在無市場依照或市場依照不充分而不

宜采納市場比較法、利潤法、假定開發(fā)法進行估價的狀況下，可采納成本法作為主要的估價

方法。而一些估價人員為了操作方便，向來沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應

市場的需要。

近期，筆著評審過某估價機構(gòu)達成的對一旅館的拆遷估價報告，該報告技術(shù)路線是對土地和

建筑物價值分別進行評估，此中地價采納比較法和成本迫近法評估，建筑物價值采納成本法和利潤法評估?？此撇杉{了多種評估方法，其實質(zhì)是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術(shù)含量的拆遷估價報告而言是不當?shù)摹６?、市場比較法常有問題及剖析市場比較法是估價機構(gòu)應用得比許多的一種評估方法，基本上大部分的估價人員都可以嫻熟運用。但其實不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無疏漏或瑕疵。只管各估價機構(gòu)所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內(nèi)涵應完好同樣的，因此估價人員應嚴格依照要求進行操作，在能使估價結(jié)果然切切合市場價值。（1）可比實例選擇不當或可比實例不切合條件（用途同樣、構(gòu)造同樣、所處地段同樣）。如：比較實例的價錢過高或許過低，交易日期與估價時點相隔過長（不可以超出1年的時間，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城市房子拆遷估價指導建議》對此已有明確規(guī)定），房子用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場店面比較），非同一地區(qū)內(nèi)事例比較。

2）修正系數(shù)確實定沒有充分的原由，修正系數(shù)的取值不一致、不規(guī)范或比較物與參照物

互相顛倒。不一樣性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其要素修正時選用的重視點和權(quán)重應不一樣。

（3）單項修正對可比實例成交價錢的調(diào)整幅度超出了20%，或許各項修正對可比實例成交

價錢的綜合調(diào)整幅度超出了30%。這類可能性主假如因為估價人員在選擇比較事例的不恰

當，或許有無心識讓估價結(jié)果偏離正常值，手段其實不高妙而簡單讓人產(chǎn)生誤會。

4）比較修正的方向錯誤。要素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較狀況說明時判斷有差別應予修正，但在實質(zhì)計算中未修正。

（5）地區(qū)要素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤或地區(qū)要素與個別要素混雜不請。地區(qū)要素與各

別要素詳細比較修正項目的選擇沒有聯(lián)合估價對象與可比實例的差別?？杀葘嵗臓顩r一定

是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點聯(lián)合起來。地區(qū)要素與個別要素詳細修正

要素可參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

7）比較修正項目有漏項?？杀葘嵗慕灰谞顩r未說明，非正常交易狀況的要進行交易

狀況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采納近似房地產(chǎn)的價錢改動率或指數(shù)進行調(diào)整，也可依據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價錢的改動狀況和趨向作出判斷，賜予調(diào)整；成立價錢可比基礎(chǔ)時，價錢內(nèi)涵不一致，如報價與成交價錢、樓盤均價與事例單價、含有房子裝飾的成交價值等顯然不一致時也未作任何修正；付款方式的不一樣也未作修正；對交易稅費非正常負擔的狀況也未能修正等。

8）間接比較與直接比較混雜不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水平也很難看出來，因此估價人員防止采納與之有關(guān)的比較要素進行修正，而以致結(jié)果誤差。

二、利潤法常有問題及剖析

利潤法應當是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只需采納資本化率、

利潤年限等參數(shù)取值合理、凈利潤計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。自然，利潤法

也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。因此我們估價人員更應當謹慎在使

用利潤法評估。

1）利潤限期確立錯誤。利潤年限確實定未說明根源，一般是因為前面缺乏權(quán)益描繪造成

的。利潤年限確實定是我們估價人員爭議比許多的一個參數(shù)，在拆遷評估過程常常會碰到這個問題。其實在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也有明確規(guī)定：當建筑物耐用年限擅長或等于土地使用

權(quán)年限時，一般直接依據(jù)土地使用權(quán)年限確立；當建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可先

依據(jù)建筑物耐用年限確立將來可獲利潤的年限，而后再加上土地使用權(quán)年限高出建筑物耐用

年限的土地節(jié)余使用年限價值的折現(xiàn)值，另一種方法是將將來可獲利潤的年限假想為無窮

年，采納無窮年的利潤法計算公式（凈利潤中扣除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷）。

2）沒有以客觀利潤和正?；ㄙM作為價錢評估的依照。出租利潤能否穩(wěn)固，關(guān)于客觀收

益沒有考慮到將來的變化，要剖析將來利潤變化的趨向，不可以只看目前利潤狀況?？陀^利潤

是與近似房地產(chǎn)的正常狀況下的潛伏毛收入、有效毛收入、營運花費或凈利潤進行比較，若與正?？陀^的狀況不符，應進行適合的調(diào)整修正，使其成為正常客觀的，不可以僅依照某一個事例的收入狀況確立。

3）利潤的測算錯誤。假如有已出租狀況，要依據(jù)租借合同的商定，分租借期內(nèi)（采納商定租金）和租借期外（采納市場租金）兩種狀況分別計算；采納比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租借收入沒有包含有效毛租金收入和租借保證金、押金等的利息收入。利潤法中旅館的自用辦公用房、技術(shù)層、設備層、公共大堂等在計算時不可以重復計算其利潤；不是房產(chǎn)收入的也不可以計入房產(chǎn)中，如旅館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其余設備設備，不可以再單

獨計算價值。

4）正?；ㄙM的測算錯誤?；ㄙM的測算遺漏了項目或增添了不合理的項目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常花費中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅而沒有計算營業(yè)稅及其附帶和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。

關(guān)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估，租約期內(nèi)總花費的扣除項目沒有按租借合同的商定。依據(jù)

租借契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的花費都由出租方擔當，應將

四項花費所有扣除；若維修、管理等花費所有或部分由承租方負擔，應付四項花費中的部分

項目作相應調(diào)整。

5）資本化率確立錯誤。資本化率的選用未說明求取方法和根源，確立方法簡單；安全利率選用不當，缺乏必需的說明（應采納同一時期的一年期國債年利率或一年按期存款年利率）；用途不一樣的估價對象采納了同樣的資本化率；把物價上升率和經(jīng)濟增添率作為資本化率；未能劃分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物質(zhì)本化率之間的關(guān)系。

三、成本法常有問題及剖析

一般來說，因為成本法對舊房的估價更難一些，因此用它來對新房評估更適合。但實質(zhì)中估

價機構(gòu)在對工業(yè)廠房、在建工程及非利潤類公共建筑物常用成本法評估比較合用。也有的在

拆遷評估對舊房地產(chǎn)評估時也多采納成本法，這樣計算過程更簡單讓人理解和接受，自然其

估價結(jié)果能否即為市場價值還值得商議。固然成本法技術(shù)思路比較簡單，但實質(zhì)中成本法存

在有很多問題。

1）成本應為社會均勻成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采納的是項目實質(zhì)發(fā)生

額，應說明能否切合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要劃分實質(zhì)成本和客觀成本，采納重置成本，不可以用重修成本）；還要依據(jù)市場供求剖析來最后確立評估值（表此刻經(jīng)濟折舊確立上）。

2）花費組成不完好，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包含土地獲得成本、開發(fā)成本、管理花費、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估量時缺管理費或正常利稅等。

3）注意各樣物業(yè)的價錢組成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮能否正確（能否包含土地出讓金），建筑物成本采納的重置成本或重置價錢及其內(nèi)涵（采納當?shù)匦嫉闹刂脙r錢還須進行期日修正）。

4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般狀況下地價是開始一次性投入的，也

就是從一開始投入到工程竣工都要計息，而建筑物的投入是在建筑期內(nèi)均勻投入的，故計算

期應計建筑期的一半。計算基數(shù)應為土地獲得成本、開發(fā)成本和管理花費之和。

（5）開發(fā)利潤計算時，不一樣的利潤率要對應不一樣的計算基數(shù)。開發(fā)利潤應以上地獲得花費

與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，依據(jù)開發(fā)、建筑近似房地產(chǎn)相應的均勻利潤率水平來求取。銷售利

潤率對應的基數(shù)為開發(fā)達成后的房地產(chǎn)價值求取。

（6）銷售稅費的依照是銷售收入不是成本，稅費的組成能否正確。注意計稅方式能否正

確，要聯(lián)合當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易兩方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)

稅、交易契稅、印花稅等。

7）折舊計算能否正確。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實質(zhì)經(jīng)過年數(shù)加

上土地使用權(quán)節(jié)余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各樣原由造成的建筑物價值的損失，包含物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊，而我們多僅只采納直線法求取拆舊

額，其實質(zhì)不過建筑物理值減損。不論采納上述哪一種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、判定建筑物的實質(zhì)新舊程度，依據(jù)建筑物的建成時間，保護、

養(yǎng)護、使用狀況，以及地基的穩(wěn)固性等，最后確立應扣除的折舊額或成新率。

四、假定開發(fā)法常有問題及剖析

對在建工程評估采納假定開發(fā)法是我們估價機構(gòu)最常用的一種方法，運用此方法應掌握待開

發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估量結(jié)果應為開發(fā)達成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理花費、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購置待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，而我們常常發(fā)現(xiàn)有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混雜不清。

1）注意項目一定是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不一樣種類的房地產(chǎn)還應依據(jù)市場狀況分別估量將來市價，其將來的用途應當合法和切合最高最正確使用原則。

2）觀察項目能否齊備能否項目有詳細表述和利用計算如風險損失。假定開發(fā)法應計算的項目包含開發(fā)達成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理花費、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和

投資者購置待開發(fā)房地產(chǎn)應交稅費，不可以遺漏應扣除項，如：不要遺漏買方購置土地、在建

工程時應上交的銳金，開發(fā)利潤估量時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷布置費。

3）看靜態(tài)方法和動向方法的注意事項。利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動向方法計算時樓價的求取中折現(xiàn)率確實定以及折現(xiàn)系數(shù)確實定要合理，不該考慮投資利息的估量和開發(fā)利潤的估量，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)估價報告是估價機構(gòu)供給中介服務的產(chǎn)品，和其余行業(yè)供給的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題同樣，任何估價機構(gòu)都不可以保證自己的估價報告不會存在質(zhì)量問題，這很正常。

我們審查在各樣評估方法計算中，報告要點看的仍是市場檢查能否充分、掌握資料能否充分、

理論支持能否有力、技術(shù)含量有多少。至于報告中估價技術(shù)思路和估價方法能否正確，估價

測算過程中采納的可比事例、各樣原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各樣參數(shù)和系數(shù)能否確有依照，計

算能否正確，估價結(jié)果能否合理，應當看報告撰寫過程的需要，嚴格的依照《房地產(chǎn)估價規(guī)

范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導建議》、《城市房子拆遷估價指導建議》等要求進行操作。

怎樣保證估價報告的質(zhì)量？最根本的一點，就是正確掌握市場，以市場信息為依照進行評估。

在市場經(jīng)濟條件下，絕大部分的評估都要給出市場價錢，因此估價報告所用的事例一定是來

自市場的真切事例，不可以憑空假造；各項參數(shù)確實定要依照市場行情，盡量防止主觀決定；

估價結(jié)果要切近市場行情，不可以誤差太大。自然，在保證報告質(zhì)量的前提下，假如資料充分、論占有理、方法適合、計算精準，應當是

一份很好的估價報告。要做到這點，就需要估價師平常下功夫去采集、整理市場信息，并將

其應用于評估實踐中，這也是防備風險的實質(zhì)性舉措。

作為專家評審之需要也好，仍是估價機構(gòu)自我完美也好，房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范及審查最后

目的是為了進一步提高估價報告質(zhì)量和品牌競爭力，躲避可能出現(xiàn)的風險。各估價機構(gòu)均應

努力增強內(nèi)部管理，特別是經(jīng)過