工程管理手冊xin

工程管理手冊

目 錄1.0人員架構(gòu)及人員編制說明1.1架構(gòu)編制說明1.2部門工作概況2.0崗位職責2.1工程部主要職責2.2工程經(jīng)理崗位職責2.3工程師崗位職責2.4工程部文員崗位職責2.5強電主管崗位職責2.6強電技工崗位職責2.7 、、弱電主管崗位職責2.8弱電技工崗位職責： 一2.9綜合維修主管崗位職責2.10綜合維修技工崗位職責3.0 J政策與程序3.1報告制度3.1.1書湎/口頭;報告制度3.1.2周1報告、月報告、年報告制度32 機房管理扌規(guī)定3.2.1 機房管理制度3.2.2 防火及消防安全管理制利度3231值班及交接制度324 機房安全防火管理規(guī)定325水泵房、水箱1間管理規(guī)朋定3.2.6 配電室管理規(guī)定 .3272機房鑰匙管理1制度328 機電設備房出入管理制度329 設備故障處理規(guī)定3210安全運行管理制度33維修及保養(yǎng)規(guī)定331 設備預防性牛維;?護保養(yǎng)制利度i 上乂[±44QQO 設備設丿J-施緊茅芻fJ/|/|311維/修理田制度F=?=|匕丿、/J、/IT、V / |==|~▼ [▲，LrlZ-AJ333 客戶報修及投訴處理管理制度QQ/I \亡r能/儀日13夂士R姑 .2?~?—r /、丿 —宀IN/JI人丿J/VU1LU335 設備修理計劃的變更 檢杏與考核制度3.3.5 設備修理計劃1的變更、檢杏與考核制度 ■336 設備的更辛斤及系統(tǒng)改造管理制度oA0.0.0 1設備口丁更辛丨及系統(tǒng)改造管理制^度^臺匕引百舎工田生||由 3.4 3.536 LZV 1—1—I V/工具管理彳制度 7

3.73.8密閉地方的工作規(guī)定發(fā)生意外時的處理規(guī)定3.93.10安全用電管理制度3.73.8密閉地方的工作規(guī)定發(fā)生意外時的處理規(guī)定3.93.10安全用電管理制度運行事故分析3.113.123.133.14次裝修管理制度.影響正常營業(yè)時的施工及設備維修保養(yǎng)公共部位巡檢制度3.14次裝修管理制度4.1工程計劃保養(yǎng)（員工）42 工程計劃保養(yǎng)（外包） — 14.3工程應急處理 水浸 |4.4工程應急處理 燃氣泄漏 I4.5工程應急處理一一電梯故障困人 — |45工程應急處理1——停電（未知條件 （47工程應急處理 停電（已知條件下）48工程應急處理 火警49工程應急處理 地震 .410工程應急處理 雷暴及颶風411——1———/——& 1二次裝修412接管驗收 ■413更新改4進414維修單流程圖50 附:件——格目 工程計劃工作標準工程應急管理制度工程部工作圖表3.153.164.0

0人員架構(gòu)及人員編制說明工程部主管強電技工弱電技工水暖技工綜合0人員架構(gòu)及人員編制說明工程部主管強電技工弱電技工水暖技工綜合維修技工1.1計劃人員編制： 人1.2部門工作概況：工程部一一是負責物業(yè)設施設備運行、 維護維修的責任部門；負責設施設備的正常運行和定期維護保養(yǎng)，協(xié)調(diào)設施設備質(zhì)保期內(nèi)保修工作；接受客戶服務部的指令，跟進業(yè)主提出的有關設施設備增加安裝和維修的請求與投訴； 做好設施設備檔案資料整理和維修記錄。2.0崗位職責2.1 部門主要職責對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)。日常運行管理。對租戶開展有償維修服務。對裝修工程進行監(jiān)督管理。對物業(yè)設施提出完善、整改方案。具體包括以下內(nèi)容：在管業(yè)經(jīng)理領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。負責物業(yè)設備的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經(jīng)濟管理負責物業(yè)設備的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃） 并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果。根據(jù)物業(yè)設備基本折舊和大修基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修費用和備件流動資金等。制定物業(yè)設備管理維修的各項規(guī)章制度、技術規(guī)程和技術標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成物業(yè)經(jīng)理下達的各項技術、經(jīng)濟指標。根據(jù)實際需要和規(guī)定， 確保各種設備（電梯、空調(diào)和照明等） 的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。 恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、空調(diào)機房、 鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班。有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業(yè)設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現(xiàn)代化水平。如遇有緊急事件，工程部負責組織應急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。接到應急報告，當班人員應立即通知物業(yè)經(jīng)理、工程經(jīng)理及工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施盡可能降低損失，盡快恢復設備的正常運行。以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、燃氣、制冷和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制。負責設備安全管理，組織物業(yè)設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。負責組織物業(yè)各種設備的備件定制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，并達到成本控制的目的。經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術應用，提高維修技術水平。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。檢查和指引所有施工方在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和安全標準施工。解答物業(yè)管理中心一切有關工程之問題及查詢，應對物業(yè)內(nèi)住客投訴，盡力為他們解決工程有關問題。制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標準化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。外委維修保養(yǎng)及施工：把重要設備及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外委給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長?？赏馕S修或施工的設備及工程有：空調(diào)機組電/扶梯樓宇自控系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)保安監(jiān)控及技術防范系統(tǒng)水處理系統(tǒng)及水箱清潔電腦系統(tǒng)中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程設備系統(tǒng)改造工程其他工程部不具備技術條件和能力或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。工程經(jīng)理崗位職責直接上級:物業(yè)經(jīng)理直接下級工程師直接下級工程師崗位職責：在物業(yè)經(jīng)理的領導下，全面負責工程部的工作。重大工程項目的策劃指導，參與工程項目的監(jiān)督。負責重大工程事故的處理。負責制定工程管理制度和設備操作程序。負責制定培訓計劃，定期開展對部門員工的業(yè)務培訓。負責監(jiān)督、檢查、指導部門員工的工作，定期對部門員工進行考核。參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預定的標準。組織、制定設備重大維修保養(yǎng)外委標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外委公司的工作。負責協(xié)調(diào)同客服中心其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。為每年工程開支和能源費作出預算案，并提交物業(yè)經(jīng)理審批。及時完成上級領導臨時交辦的各項工作。素質(zhì)要求基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。自然條件：30歲以上，身體健康。7年以7年以工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程經(jīng)理 3年以上；具有上技術管理經(jīng)驗。特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。2.3工程師崗位職責直接上級：工程經(jīng)理直接下屬：各類主管崗位職責：貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指令，負責工程部的日常管理，對工程經(jīng)理負責。主持部門工作例會，檢查班組工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務場所和條件。安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總工程經(jīng)理審批后執(zhí)行。負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導下屬執(zhí)行。培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備性能日臻完善。確保物業(yè)所有樓宇設備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。為每年工程開支和能源費作出預算案，并提交工程經(jīng)理審批。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。自然條件：30歲以上，身體健康。文化程度：工程技術專業(yè)大專以上或同等學歷，受過樓宇工程技術管理的專業(yè)培訓。具有高級工程師技術職稱或同等職稱。工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程工程師 3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術管理經(jīng)驗。特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。工程部文員的崗位職責直接上級：工程經(jīng)理直接下屬：無崗位職責：在工程經(jīng)理的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作的接待及來訪人員。幫助工程經(jīng)理整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。提醒工程經(jīng)理按時參加計劃中的各種會議。填報有關報表，經(jīng)工程經(jīng)理簽字后上報物業(yè)經(jīng)理。負責工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。負責工作部人員的考勤 （出勤、年假、加班等）、福利（工資、獎金、加班費）、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。負責現(xiàn)金報銷和支票的辦理。接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。參加工作部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。負責技術檔案的整理存檔。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。文化程度：中專以上或同等學歷。工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設備維修工作 2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用， 能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。2.5強電主管的崗位職責直接上級：工程師直接下級：強電技工崗位職責：全面負責物業(yè)的變配電室的運行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運行、維修和保養(yǎng)，確保電力系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電能是強電主管的首要職責。檢查供電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，分析運行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并及時上報主管，同時提供節(jié)能運行方案，交工程師審定后組織實施。認真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向工程師報告。根據(jù)設備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對電力設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計劃，上報工程部審定，并負責組織實施。負責提供所屬設備系統(tǒng)備品備件采購計劃，并上報工程師批準。要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設備在運行過程中的工作狀態(tài)。熟悉掌握所屬設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間恢復其使用功能。貫徹執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。確保設備及人員不發(fā)生安全事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機房及其設備的干凈整潔。做好下屬員工的技術培訓和考核工作。培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。設備系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程師批準。做好與供電局、電梯維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關系。組織電梯設備的年檢及外委維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運行報告，編寫停電、停電梯的特別通告。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報告。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：具有認真負責、精益求精的工作精神和工作作風。自然條件：身體健康，年齡 25歲以上。文化程度：具有電氣大專以上學歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗。特殊要求：持有有關部門領發(fā)的咼 /低壓配電上崗證。2.6強電技工的崗位職責直接上級：強電主管直接下級：無崗位職責：嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變配電設備進行維修保養(yǎng)嚴格執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設備安全。確保配電系統(tǒng)的正常運行。嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據(jù)上級安排，定期進行設備內(nèi)部清潔。堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交主管審閱。按要求開閉設備，不得私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對所屬系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：具有認真負責，踏實肯干的工作精神和作風。自然條件：身體健康，年齡在 22歲以上。文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學歷。工作經(jīng)驗：具有3年以上變電設備系統(tǒng)運行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。特殊要求：持有有關部門領發(fā)的咼 /低壓配電上崗證操作證。2.7弱電主管的崗位職責直接上級：工程師直接下屬：弱電技工崗位職責：負責電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設備的維修保養(yǎng)，確保其正常運行。檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時間。負責物業(yè)重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。提出設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，定期上報工程師審定，并負責組織實施。熟悉和掌握所有設備的性能，當設備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力進行維修或聯(lián)系外包商修理，以最短的時間恢復其正常運行。貫徹執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。保證弱電機房的干凈整潔。做好下屬員工的技術培訓和考核工作。培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。做好技術檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術資料變更，應及時整理歸檔。設備系統(tǒng)維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程師批準。組織所屬設備系統(tǒng)的年檢及外委維修保養(yǎng)工作。提交每周/每月弱電系統(tǒng)運行報告，編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報告。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：工作快捷，反映靈敏。善于溝通協(xié)調(diào)各部門的相互關系。自然條件：身體健康，情緒穩(wěn)定，年齡 22歲以上。文化程度：工程技術專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學歷。工作經(jīng)驗：5年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，掌握所管系統(tǒng)設備性能、配置，具有工程部基層管理、人員調(diào)配和設備維修的組織能力，專項設備故障處理能力。2.8弱電技工的崗位職責直接上級：弱電主管直接下級：無崗位職責：負責樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及設備的運行、維護和保養(yǎng)，確保所有弱電系統(tǒng) 24小時正常運行。按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計劃。熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設備出現(xiàn)故障時，及時進行搶修，以最短的時間恢復正常運行。堅守崗位，每天對所屬系統(tǒng)進行巡視檢查，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即上報主管并及時處理。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不私自調(diào)整設備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、設定值及管線走向。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。嚴格執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設備設施的安全。服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬弱電系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務。發(fā)生事故時，應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班,應協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報告，交主管審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對所屬系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點。按要求開閉設備，不得私自調(diào)整設備，改變線路走向。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：工作踏實肯干。具有團結(jié)協(xié)作精神。自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上學歷。工作經(jīng)驗：具有2年以上物業(yè)弱電系統(tǒng)和設備維修工作經(jīng)驗。綜合維修主管的崗位職責直接上級：工程師直接下級：綜合維修技工崗位職責：保證所有公共區(qū)域、客戶單元、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間等全部裝飾裝修、陳設、家具設施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、玻璃，以及所有附屬配件；同時負責為客戶單元內(nèi)提供 24小時全面維修服務，并協(xié)助所有區(qū)域的夜間緊急維修。按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對裝飾裝修、陳設家具、設施結(jié)構(gòu)等進行維修保養(yǎng)的計劃安排，每月按時上報工程部審定，并負責組織實施。負責安排所屬設施的巡視檢查工作，并認真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并向工程師報告。負責提供所屬設施備品備件采購計劃，并上報工程師批準。嚴格執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項規(guī)章制度、操作規(guī)程、運行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設備及人員不發(fā)生安全事故。裝飾陳設家具、設施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時組織人力進行搶修，以最短的時間完成修復。培訓下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報。所屬設施維修完畢后，必須認真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設

備維修檔案存檔備查。重要設備更換零配件前必須獲得工程師批準。管理并使用好所屬設備系統(tǒng)的技術資料、技術檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術資料變更，應及時整理歸檔。管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報告。素質(zhì)要求：基本素質(zhì)：工作認真負責，腳踏實地，一絲不茍，有較強的督導能力。自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。文化程度：具有中等裝修技術專業(yè)以上學歷。工作經(jīng)驗：具有5年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗， 5年以上土建裝修的技術管理工作經(jīng)歷。2.10綜合維修技工的崗位職責直接上級：綜合維修主管直接下級：無崗位職責：服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務。按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對所屬設施進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。嚴格執(zhí)行公司和工程部制定的各項規(guī)章制度，確保人身和設備安全。發(fā)生緊急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助主管填寫事故報告，交主管審閱。接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報主管，并盡快回到值班地點待命。素質(zhì)要求:基本素質(zhì)：工作認真負責，聰明靈活，耐心仔細，精益求精。自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。文化程度：具有技校以上學歷，具有相關專業(yè)證書工作經(jīng)驗：具有3年以上物業(yè)設備維修工作經(jīng)驗，具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。3.0政策與程序報告制度書面/口頭報告制度各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或值班記錄中書面報告上級主管：所轄設備非正常操作的開停及開停時間。所轄設備除正常操作外的調(diào)整。所轄設備發(fā)生故障或停臺檢修。零部件更新、代換、或加工修理。運行人員因公離崗，須報告離崗時間及去向。運行人員請假、換班、加班、倒休等。各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告上級主管：執(zhí)行維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。重要零部件的更換、代替或加工修理。系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。維修人員請假、加班、倒休等。各主管在下列情況下必須書面報告工程師：重點設備除正常操作外的調(diào)整。變更運行方式。主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。系統(tǒng)故障或正常檢修。零部件更新、改造、或加工修理。領用工具、備件、材料、文具及勞保用品。所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。工程師在下列情況下必須以書面形式報告工程經(jīng)理：重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運行而影響客戶使用。應急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。系統(tǒng)運行方式改變。影響本物業(yè)運行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。設備零部件的更新、代換或加工維修。系統(tǒng)及設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。所屬人員請假、換班、倒休、加班等。對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。領用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。每周工作小結(jié)及月度工作報告。除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級匯報。周報告、月報告、年報告制度 ：工程部各主管必須每周向工程師提交周報告，工程師必須向工程部經(jīng)理提交周報告，周報告必須按《工程部周工作報告》格式填寫，字跡工整，簡明準確，內(nèi)容詳實。工程部月度工作報告由工程部各主管負責編寫；工程師負責編寫月度工作報告，提交工程部經(jīng)理。所有月度工作報告均應填寫《工程部月工作量匯總報表》 。工程部年度工作報告由工程部經(jīng)理負責編寫。周報告的主要內(nèi)容:本周計劃維修工作完成情況， 工作進度，未完成工作項目及未完成原因，預計完成時間等。本周《維修單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項目、未完成原因、預計完成時間、本周反單率等等。下周工作計劃，計劃工作項目、計劃完成時間、執(zhí)行人等。月報告的主要內(nèi)容:人員變動情況本系統(tǒng)各設備的運行情況。本月《維修單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。零配件的更換及使用情況。操作規(guī)程是否存在改善意見。維修計劃完成情況，如有未完成事項，必須寫明未完成原因。人員工作的服務態(tài)度、勞動紀律、工作標準及積極性等。能源的使用情況。特別事故。是否有明顯須改進的工程事項。整體意見。年報告應包含的內(nèi)容：在整體上對一年來物業(yè)的設備/系統(tǒng)功能進行評估，評價其操作性、有效性。制定下一年度的工作目標。目標應詳細具體且經(jīng)過努力確實能夠達到。設備運行方案之改進意見。設備功能的加強、設備運行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。重大維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。環(huán)保節(jié)能管理計劃。人員管理、服務態(tài)度、服務標準方面的改進。3.2機房管理規(guī)定機房管理制度凡24小時值班機房，除值班人員掌握一套機房鑰匙外， 其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。任何人不得私自配制鑰匙。凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交 24小時值班機房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。無關人員不得借用機房鑰匙。遺失鑰匙須立即報告。無人值班機房借用鑰匙需登記。防火及消防安全管理制度在中央保安監(jiān)控室，應具備以下資料及鎖匙：一套完整準確地記錄物業(yè)火災預報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括：煙感/溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置， 消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵和消防泵位置等。一套清楚及準確的建筑平面圖， 圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、 隔火墻、危險倉庫、防煙門、走火梯及太平門等。一套各種消防設備之備件清單。一套完整之排煙通風圖。一套完整的天然氣管道分布圖及閥門位置圖。緊急情況時聯(lián)絡人的電話、手機號碼等聯(lián)系表。所有公共通道門鑰匙。所有吸煙人員必須在指定地點吸煙，煙灰、煙蒂要丟進煙缸。維修工作中需要使用易燃材料時，應特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。不得隨意挪動消防設施，發(fā)現(xiàn)消防設施損壞或泄露應及時報告。當發(fā)生火災警報，各人員一定要認真處理，直到確定火警熄滅或確認是誤報為止。各員工遇事時請保持冷靜，行動時不要過于急躁。任何人員如發(fā)現(xiàn)火災，應先用對講機或電話報告發(fā)生火警的位置和本人的動向。各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對講機、電話或開關等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級或消防控制中心匯報。任何租戶的二次裝修和工程部外委施工必須遵循《施工安全防火管理制度》。如發(fā)生火災，工程部的首要任務是保證消防水泵，正壓風機，排煙風機正常運行，保證供水供電，并及時通知保安滅火。發(fā)生火災時，工程部應做好以下工作：工程經(jīng)理前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。迅速從消防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。通知工程師有關情況。通知所有當值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。當消防員到場，立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。其他當值工程人員留守崗位候命戒備。工程師應做好：立即通知大廈空調(diào)機房和配電室發(fā)生火警警報，關閉空調(diào)機組?！醮_保各消防系統(tǒng)運作正常?！跸蛳乐笓]員提供技術意見。通知與消防操作無關的工程人員在工程部或本崗位候命。□根據(jù)情況改變以下設備的運行狀態(tài)：開啟適當位置的排煙系統(tǒng)?？照{(diào)通風系統(tǒng)：在正常情況下，應將發(fā)生火災之樓層、 其上兩層和下一層之空調(diào)和送風系統(tǒng)關閉，以防止?jié)鉄熉?。根?jù)消防控制室的指揮，停止客用電梯和扶手電梯。根據(jù)消防控制室的指揮，開啟或停止消防系統(tǒng)水泵運行。根據(jù)消防控制室的指揮，關閉正常照明，保證應急照明。在空調(diào)機房之員工應：□立刻察看全機房范圍，確定警報是否源自空調(diào)機房。□如火災在機房內(nèi)，不要冒險；在可能情況下，關閉空調(diào)機組，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應立刻離開現(xiàn)場。當值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時應：□立刻上報，不要獨自冒險?！踉诳赡芮闆r下，用手提滅火器嘗試把火撲滅?！跞绨l(fā)覺火勢蔓延，應盡快離開現(xiàn)場?！跖c工程部保持聯(lián)絡及依照上級之指示行動。323值班及交接班制度：值班人員應按規(guī)定時間提前10分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接班人未到，當班人員應堅守崗位。交班：第一交設備，即設備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題，并做好清潔與保養(yǎng)；第二交使用工具；第三交場地，交班前需進行清洗工作；第四交運行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。接班：必須查看當天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務及安排， 核對設備狀況，必要時進行空車試運轉(zhuǎn)；對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負責；如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班， 接班者有權(quán)拒絕接班，并報告工程主管或工程師處理。接班人員接班時必須檢查以下工作：查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。查看上一班巡檢記錄表， 聽取上一班值班人員巡檢情況介紹， 交接系統(tǒng)設備巡檢記錄表。檢查所轄設備之運行情況是否良好，是否與運行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應記入備注欄，并應要求上一班值班人員簽字。檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理， 如有丟失，應記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。查看值班記錄中是否有主管及工程師發(fā)布之特別任務或安排， 并在值班記錄上簽字。在下列情況時不得交班：接班人員未到崗時，應通知上級主管或工程師， 須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時， 應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進行交接班，此時，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時， 接班人員應要求交班人員做好清潔工作后，方可進行交接班。當發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處理完畢后方可進行交接班。必須認真填寫值班記錄，雙方認可后，共同在記錄上簽字。值班人員必須有高度的責任心，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗。值班人員隨時對設備、管線進行巡視檢修，提高設備完好率。每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。值班人員每天要認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關表格。當工作需要離開崗位時，須向主管請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值班。值班電話為工作電話，不得談論與工作無關的話題，談論工作事宜要簡明扼要，不得打私人電話。上班時間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無關的一切活動。須按計劃及工程師之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級主管或工程師。當發(fā)生重大意外事故時（如火災等） ，要冷靜處理，及時向主管和內(nèi)勤部匯報。在保證人身安全的前提下，盡力控制事態(tài)發(fā)展，爭取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。值班室內(nèi)嚴禁吸煙。機房安全防火管理規(guī)定：嚴格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視設備運轉(zhuǎn)，定期檢查維修設備。配電室值班人員應認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況； 定期清掃變壓器、開關柜等，防止灰塵造成短路。堅持執(zhí)行倒閘操作規(guī)程，必須一人操作一人監(jiān)護。嚴禁約時送電、停電，嚴禁非電氣管理人員下達停送電指令， 嚴禁違章維修電氣設備。每年在雨季之前要對避雷器進行檢查； 逢重大節(jié)假日或重大活動之前要全面檢修線路和設備。操作間內(nèi)嚴禁拉設臨時電源線。電機電閘等設備必須保持干燥、 清潔，各種機器設備和電機附近不準堆放可燃易爆物。碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止在機房內(nèi)存放。機房內(nèi)不得過量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。各崗位要熟悉各種消防器材性能、 使用方法及器材擺放位置， 發(fā)現(xiàn)火情應根據(jù)情況采取滅火措施， 及時報有關領導及內(nèi)勤部， 并保護好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)管理中心消防管理規(guī)章有關規(guī)定處理。水泵房、水箱間管理規(guī)定：水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、 消防用水的關鍵部位。為管理好水泵房，工程部必須嚴格執(zhí)行本管理制度。水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備必須定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時進行巡回檢查， 了解設備的運轉(zhuǎn)情況， 及時發(fā)現(xiàn)故障隱患和消防隱患并及時處理，認真做好記錄，難以解決的問題書面報告上級主管，爭取早日解決。無關人員不得進入水泵房。消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵的選擇手動位置與自動位置，操作標志都應簡單明確。保證生活供水泵的正常運轉(zhuǎn)， 定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況， 主接觸器觸點應定期檢查擦洗。消防泵每月運轉(zhuǎn)一次 （10分鐘以上），以保持正常運轉(zhuǎn)， 每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。正常情況下，水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次。所有水箱、水池必須定期清潔、消毒，并定期進行衛(wèi)生檢疫，取得衛(wèi)生檢疫合格證書。機房內(nèi)應遵守安全防火制度，注意消防安全。配電室管理規(guī)定：配電室全部機電設備， 由專業(yè)技術人員負責管理和值班。 送、停電由值班人員負責完成，無關人員禁止入內(nèi)。建立運行記錄，每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時處理，并做好記錄。不能解決的問題及時上報主管。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電氣運行聲音是否正常；室內(nèi)有否異味。室內(nèi)照明、通風良好，室內(nèi)溫度控制在 40度以下。供電回路操作開關的標志要顯著， 停電拉閘、檢修停電要掛標志牌， 非有關人員嚴禁動手操作。應嚴格保持各開關狀態(tài)與模擬盤相一致， 不能隨意更改設備和線路的運行方式及各種開關的整定值。嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生等制度。嚴格履行崗位職責，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關變配電的各項規(guī)程。嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程。在惡劣的氣候環(huán)境下， 要加強對設備的特巡， 當發(fā)生事故時應保持冷靜， 按操作規(guī)程及時排除故障，并及時作好記錄。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。327機房鑰匙管理制度:凡24小時值班機房，除值班人員掌握一套機房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。任何人不得私自配制鑰匙。凡非24小時值班機房，值班完成后將鑰匙交24小時值班機房保管， 以備發(fā)生緊急情況后，能打開機房門。無關人員不得借用機房鑰匙。遺失鑰匙須立即報告。無人值班機房借用鑰匙需登記。機電設備房出入管理制度：工程部機電設備房包括范圍：高低壓配電室各樓層空調(diào)機房監(jiān)控機房各電梯機房樓層強弱電豎井，管道豎井水泵房樓宇自控機房以上機房均為工程部的機電設備運行用房， 為了確保本物業(yè)內(nèi)各機電系統(tǒng)正常運行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進入以上機電設備房。公司內(nèi)有關上級部門因檢查工作， 必須要進入這些場所時， 應由部門經(jīng)理或其指定人員陪同， 并通知當值人員開門后進入， 同時在《設備房出入登記簿》上做好記錄。凡外單位人員前來參觀或有關上級業(yè)務部門前來檢查工作， 必須要進入這些場所時，應由部門經(jīng)理或主管工程師陪同， 通知當值人員開門進入， 同時在《設備房出入登記簿》上認真做好記錄。本部門工作人員需要進入以上地點進行工作時， 必須根據(jù)工作項目所規(guī)定的地點，到當值人員處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結(jié)束后，應及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時， 必須憑事先辦理好的有關施工許可證、 工作票和有效的臨時工作證件， 到當值人員處辦理許可和登記手續(xù)后進入現(xiàn)場， 在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結(jié)束后，及時通知當值人員辦理驗收離場手續(xù)。所有人員進入上述場所后， 都應隨手關門，并不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。所有施工和檢修人員必須在工作中做到文明施工，并認真做到工完、料盡、場地清。所有人員均不得將任何無關雜物帶入或存放于這些機電設備房。設備故障處理規(guī)定：物業(yè)如發(fā)生重大設備事故， 現(xiàn)場人員立即切斷電源、 水源、天然氣等危險能源，保護事故現(xiàn)場， 工程部人員或使用部門應立即通知工程部、 客服部及總物業(yè)經(jīng)理。工程部當值負責人和相關人員必須迅速趕赴現(xiàn)場， 分析檢查故障原因，采取果斷應急措施。物業(yè)經(jīng)理、工程經(jīng)理、內(nèi)勤部經(jīng)理查看后， 根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復或關閉有關設備進行搶修。查出故障原因后，工程經(jīng)理和工程師須立即組織工程部人員進行搶修、 排除故障、恢復正常運行，匯報物業(yè)經(jīng)理。工程師寫出一份書面報告， 說明發(fā)生故障的原因， 提出預防措施和再次發(fā)生故障的處理預案，報工程經(jīng)理審批，抄報物業(yè)經(jīng)理。如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責任事故， 由工程師根據(jù)情況對責任者提出處理意見，報工程經(jīng)理審批后給予處罰，并通知行政人事部備案；如果情況較復雜，需要免除責任時，需報行政人事部和物業(yè)經(jīng)理批準。安全運行管理制度：工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置， 執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部認真做好安全保衛(wèi)工作。 各班組均應有專人任安全員， 負責監(jiān)督檢查安全操作施工情況。各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，應隨時消除不安全因素， 并須立即上報主管或工程經(jīng)理。應根據(jù)勞動局有關規(guī)定，組織對電工、電梯工、鍋爐工、電 （氣）焊工等特殊工種工作進行技術考核，持有操作證的才能上崗。根據(jù)勞動安全規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和安全檢查制度。加強勞動安全教育，在進行高危險性的設備檢修、工作時，主管 （工程師）或經(jīng)理應親自到場指揮。在進行有危險的設備檢修、 操作時應放置明顯的警告標志， 防止無關人員誤操作或誤入正在維修的設備。 如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置 “請勿使用”標志等。對變配電、鍋爐、電梯及壓力容器，必須進行年度檢驗。對中央空調(diào)、變配電、鍋爐的壓力表、保險閥等，必須定期送有關單位進行校驗。易燃、易爆物品必須存放在危險品倉庫，并應控制最大存放量。水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電室等均應上鎖，在無人時必須將門窗鎖好，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應由專人保管，無關人員不得借用。各機房門、設備門（蓋）、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準后方可配制。重要機房如變配電室、鍋爐房、冷凍機房、電梯機房等應設警戒牌，嚴禁非工作人員入內(nèi)。所有設置于公共區(qū)域內(nèi)之設備、 設施等必須鎖好， 并應設置圍欄及警示標志。避雷裝置必須在雨季前進行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。對各配備設施的接地設施， 要定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應符合規(guī)范要求。物業(yè)內(nèi)進行電、氣焊，必須取得動火證。電梯維修保養(yǎng)時應遵守安全規(guī)定，維修人員必須互相配合并應注意聯(lián)絡。3.3維修及保養(yǎng)規(guī)定設備預防性維護保養(yǎng)制度：所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程， 進行定期檢修及保養(yǎng)， 并制訂相應年度、季度、月度保養(yǎng)項目、保養(yǎng)計劃時間安排及落實執(zhí)行責任人。相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目， 以便盡可能延長設備系統(tǒng)正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、 真實，并須由工程師建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。各系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由工程師負責， 并提交工程經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負責， 并提交工程師及工程經(jīng)理審閱。進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時， 如對客戶使用產(chǎn)生影響， 必須提前三天通知客服部，由客服部發(fā)出通告， 確定檢修起止日期及時間 （須盡可能減少對客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。設備設施緊急維修管理制度：必須進行緊急維修時，須立即通知工程經(jīng)理， 安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時， 須立即通知客服部，并由客服部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。如發(fā)生故障之設備在保修期內(nèi)， 應做出適當之應急處理， 以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。緊急維修結(jié)束后，須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄， 并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時間、恢復正常時間等向工程師報告，并提交工程經(jīng)理審閱。此報告由工程經(jīng)理負責存入設備維修檔案備查?？蛻魣笮藜巴对V處理管理制度：正常情況下，有關設備方面的投訴應向客服部提出， 由客服部填寫《維修單》，交工程部執(zhí)行?？蛻艨梢灾苯酉蚩头刻岢?， 也可以向服務臺、工程部、物業(yè)經(jīng)理辦公室或其他任何一個部門或員工提出。任何一個部門或員工接到報修或投訴， 應負責立即將此報修或投訴轉(zhuǎn)告客服部，由客服部立即發(fā)出維修單到工程部， 并記錄備案；認為必要時可將情況向物業(yè)經(jīng)理報告。嚴禁推托現(xiàn)象，回答客人問題時嚴禁說“對不起，我不知道。 ”、“對不起，這不是我們的事情”，“不歸我們管”、“您找某某部門吧”等等。工程部當班員工在接到故障投訴后應該在10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向上級匯報， 由上級判斷并組織力量排除。如遇設備比較復雜，一次或多次修復仍達不到原來的狀況，應該認真修復，使客人滿意。如設備本身的工作參數(shù)達不到設計標準， 或是產(chǎn)品質(zhì)量問題， 應向客人說明真情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。如是設備運轉(zhuǎn)正常，達到了設計標準卻達不到客人的要求， 應保持規(guī)范的禮貌服務，進行友好的解釋， 嚴禁使用生硬的口氣答復客戶， “沒有辦法”，“就是這樣”等等。334入戶維修服務規(guī)范：凡進戶工作的員工必須有較強的服務意識， 要將進戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術水平和服務水準的過程。正常情況下入戶維修應先預約， 說明進戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。 對客戶，即使事先已有約定， 在進戶前仍應由客服部先行電話聯(lián)系， 與客戶確認。C.除非遇到緊急情況，不得在未得到客戶同意的情況下進戶工作。員工到達客戶單元門口應輕輕敲門?？蛻糸_門后，員工應說“先生（小姐、太太），需要對XX設備進行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進來嗎？”得到主人同意后應說“謝謝！ ”如進入客戶單元必須將鞋子穿上鞋套。 進入室內(nèi)步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應高于地面一定距離。到達工作地點后，將干凈的保護用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺放工具和需要拆卸的零件， 不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實在無法避免時應事先向主人打招呼，并說一聲“非常對不起”。工作結(jié)束，收拾好工具， 應向主人介紹維修保養(yǎng)情況， 并告訴客戶正確地使用設備的注意事項， 并請驗收，客戶感到滿意后方可離開。 例行檢查也應告訴客戶具體情況良好或有什么問題，及注意事項等。離開前應將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責打掃干凈。步子要輕，工具袋應背在肩上，如提在手中應離開地面一定距離，至門口，應回身面對客戶說： “謝謝，再見！”整個工作期間不得收受客戶的任何饋贈物品及小費，也不能借用客戶的工具、抹布、家具等等。設備修理計劃的變更、檢查與考核制度：修理計劃是按科學程序制定的， 是物業(yè)公司組織設備管理與維修的指導性文件，也是物業(yè)經(jīng)營計劃的重要組成部分，具有嚴肅性，必須加強調(diào)度，認真執(zhí)行，努力完成。當確因特殊情況需要對計劃進行變更修改時， 應按原審批程序， 經(jīng)申請批準后，方可執(zhí)行變更的計劃。在下列情況下，維修計劃可以進行計劃調(diào)整申請：設備技術狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設備事故而影響設備性能和生產(chǎn)正常進行時，可提前修理或增補項目。設備技術狀態(tài)劣化比預期的慢，與計劃投修期矛盾，則可酌情推遲修理時間或改變修理類別。已投修的設備，經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn)，實際需要修理的內(nèi)容與計劃差別過大，則可酌情改變修理類別和停修時間。設備已達到計劃投修期，但修前準備不足，會導致修理不能按原計劃如期開工和完工，此時可酌情推遲修理時間。在計劃執(zhí)行過程中，要做好檢查、鑒定、驗收和考核工作。除按季、月檢查計劃執(zhí)行情況外，年中還應進行半年計劃執(zhí)行情況小結(jié)， 分析總結(jié)并調(diào)整下半年計劃。抓好設備修理質(zhì)量的鑒定、驗收工作，對不合格者要安排計劃，及時加以返修。物業(yè)管理中心對設備修理計劃執(zhí)行情況進行考核、 評比和獎懲。各項計劃指標要按級落實、考核計劃檢修完成率、設備完好率、事故率、返修率、工時利用率以及設備停修限額和修理成本等。336 設備的更新及系統(tǒng)改造管理制度：出于技術更新、提高效率、安全運行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責任提高對現(xiàn)有設備做出更新或改造之建議。設備更新及改造建議， 必須向總物業(yè)經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟性分析報告， 并須考慮總體系統(tǒng)運行之安全性及可靠性。由于此類工作通常沒有迫切性， 故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時間進行。3.4能源管理制度：成立以工程部為主體的節(jié)能領導小組，各部門均應設兼職節(jié)能管理員。節(jié)能領導小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容。工程部應進行每月能耗統(tǒng)計并繪制成曲線表，以進行不同年份不同月份的能耗比較。供配電系統(tǒng)應對無功負荷進行補償， 以提高功率因數(shù)。 功率因數(shù)應控制在0.9以上。應根據(jù)變壓器負荷變化情況，按技術特性，選擇最佳運行方式。變壓器負載率經(jīng)常小于30%時，應退出運行；應經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。制冷機組應安裝節(jié)電控制裝置，根據(jù)不同負荷要求，開、停部分機組及控制冷凍水、冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率?？照{(diào)機組運行時應對于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時營業(yè)場所，應進行風量調(diào)節(jié)，根據(jù)負荷的大小來改變送風量。照明系統(tǒng)燈具應定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。照明和動力用電應分別裝表計量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計量，依據(jù)獎節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。工程部應在所有使用部門安裝相應的計量儀表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。工程部應派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對有關人員進行教育并懲罰。工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量、運行情況，以及各種能源的收費標準。工程部應指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識和方法，不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷兀^^。充分應用樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間、天氣等變化因素，時刻調(diào)整設備運行參數(shù)。加強管道保溫材料的維護保養(yǎng)。照明燈具應盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。在可能情況下，通過技術改造，使電梯 /電扶梯達到智能管理和運行。盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關，如 ：聲控開關、光控開關、時間控制開關、延時控制開關等。合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率。經(jīng)常檢修設備，使設備保持良好的潤滑、密封的運行狀態(tài)。3.5設備技術檔案管理制度各類技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定借用程序借用。每一臺設備應設立一張《設備卡》 ，并按設備系統(tǒng)分別裝訂成冊。 《設備卡》應包括設備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設備缺陷記錄以及重大事故記錄。設備應每年按《設備卡》進行一次全面的清點核對，應該做到帳物相符。所有技術檔案如需復印，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準。工程部技術檔案管理人員必須嚴格執(zhí)行本制度，不得遺失技術檔案，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準，不得隨意復印、外借，否則應按《員工守則》的相關規(guī)定進行處3.6工具管理制度：本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個人工具三部分。工具保管人必須認真建立工具臺帳，做到工具與臺帳相符。公用工具歸庫管員負責保管及借出（各種電動工具原則上由庫房統(tǒng)一保管） ，需要時應進行使用登記。專業(yè)自用工具由工程師負責保管及使用，機房值班用工具，應放在固定的工具箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應作為交接班內(nèi)容之一。根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個人保管使用。所有工具保管人必須認真負責并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機具的正常使用。公用工具的借用， 必須執(zhí)行公用工具的臨時借用程序， 借用人必須認真填寫《外借物品記錄單》，工具借用最長時間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動歸還，不得拖延。借用公用工具歸還時，須由庫管員和使用人共同進行檢驗，如有遺失或損壞，須由使用人負責照價賠償，如借用工具時未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負責照價賠償。專業(yè)自用工具必須由工程師進行每日清點，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價賠償，如未能確定使用人，則由工程師照價賠償。全體員工必須愛護工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護工具并因此造成工具損壞者，將按工具原價賠償。所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程經(jīng)理批準后方可借出，員

工擅自外借、帶出，經(jīng)查實要嚴肅處理。不得使用任何工具干私活。所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報廢時，無論公用工具還是個人領用工具，一律以舊換新。3.7密閉地方的工作規(guī)定：當欲進入密閉的場所進行工作時，嚴禁未經(jīng)安全測試而直接進入該地方。可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有

有害氣體。但可能含有可燃氣體、可燃物的地方嚴禁采用火焰試驗。若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進入。應利用適當設備進行處理直至安全檢測合格， 如采用風機通風為熱力管溝降溫、清除有害氣體。工作過程中應隨時注意環(huán)境的監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即將撤離，確保人員安全。工作照明應選用36V安全電壓，工作進行中要注意用電安全，防止觸電。3.8發(fā)生意外時的處理規(guī)定：應對員工進行急救及消防知識的教育和考核。對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應在施工中進行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。當發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關閉相關機具停止工作。應盡快將傷員撤離工作區(qū)放置在安全地帶，采取適當?shù)募本却胧?，同時請求其他員工的幫助。撤離過程中應注意搬運傷員的方法，防止不正確的搬運造成傷害的進一步擴大。搶救人員應注意自身的安全，不要盲目冒進。根據(jù)傷員的傷情決定是否送醫(yī)院治療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。出具事故報告，總結(jié)經(jīng)驗教訓，處理事故有關責任人員，避免類似事故的再次發(fā)生。3.9安全用電管理制度：嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產(chǎn)或改善服務質(zhì)量需要，應經(jīng)所在部門經(jīng)理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊。各部門需架設臨時線，應由工程部派電工安裝。使用結(jié)束后應立即通知工程部拆除。臨時線路應符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案?？陀脜^(qū)一般不準加臨時線。物業(yè)強電系統(tǒng)維修時，應該根據(jù)不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：根據(jù)工作內(nèi)容和需要，填寫工作單。除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。應有完成保證工作人員安全的組織措施和技術措施。在全部停電或部分停電的電氣設備上工作時，必須完成下列保證安全的技術措施：斷開電源。在工作場所必須斷開電源的設備， 包括需檢修設備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。 在斷開電源時， 必須使檢修設備至少有一個明顯的斷開點， 高壓柜的手動機均處于斷開位置時， 都應用鎖鎖住。驗電，檢驗電氣設備上有無電壓時， 必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備的兩側(cè)的各相分別進行。裝設接地線。將檢修設備的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也是防止突然來電， 保護工作人員安全的唯一可行安全措施。 裝、拆接地線必須由兩人進行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關接地。懸掛指示牌和裝設遮欄。 在工作點四周應安設標示牌和遮欄， 有關的操作開關手柄上應懸掛“禁止合閘”標示牌。電氣操作及維修必須執(zhí)行下列安全組織措施：工作單制度。在對物業(yè)各類電氣設備進行檢修時， 應根據(jù)工作需要， 填寫工作單。工作單的簽發(fā)人應為工程師，工作執(zhí)行者的業(yè)務程度進行全面的考慮且簽發(fā)人應對工作票內(nèi)容、 工作必要性、作單。工作單的簽發(fā)人應為工程師，工作執(zhí)行者的業(yè)務程度進行全面的考慮且簽發(fā)人應對工作票內(nèi)容、 工作必要性、工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作， 須經(jīng)過許可手續(xù)。工作許可人為工程經(jīng)理， 許可人應對工作單上的有關內(nèi)容及安全措施進行檢查， 并會同工作負責人到現(xiàn)場核對。工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負責人（監(jiān)護人）應向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關安全措施， 并應始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護， 及時糾正錯誤或違反安全的操作。監(jiān)護人一般不得參加工作班工作（全部停電除外）。工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。 在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場時，所有安全措施應保持不動， 工作票仍由工作負責人執(zhí)存。 間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作， 開工前的安全措施可一次做完，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時， 應向工作人員交待新工作點的有關情況和注意事項。在檢修工作完成后，應清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢查，并交待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工作終結(jié)時間， 雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。 在此之前，任何人不得將檢修設備送電運行（因檢修工作需要試運行者除外）。3.10運行事故分析不需要停止運行進行修理的事故，稱一般事故，由工程師調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責任事故原因，吸取教訓，記錄在案，并匯報工程經(jīng)理。設備因非正常原因，造成物業(yè)停電、停氣、停水、停冷、停暖、停電梯及消防系統(tǒng)設備故障等影響物業(yè)正常營業(yè)，造成惡劣影響的均屬重大事故，應立即上報工程部和內(nèi)勤部（影響治安時）。應由工程部組織人員緊急搶修和配合有關部門進行事故調(diào)查。對重大事故應在沒有查清楚、肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前，決不放過。事故處理結(jié)果應上報物業(yè)經(jīng)理批示。 對事故隱瞞不報或拖延上報的部門與個人，應追究行政和經(jīng)濟、直至刑事責任。3.11工程部人員調(diào)配制度工程師根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分別落實到各專業(yè)班組人員，安排好時間、器材、工具。正常情況下，各班組按工程部班組職責范圍，負責各自所屬設備系統(tǒng)，完成自身的工作。工程經(jīng)理有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時調(diào)配人力、工具，各主管均應服從。維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)設備。維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。工程師要進行維修保養(yǎng)結(jié)果的檢查，工程經(jīng)理亦應抽查。在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。當發(fā)生突發(fā)事件時，需要班組之間協(xié)作解決，各主管應調(diào)配人力、工具，解決問題。當發(fā)生危及人身安全或設備安全時，工程部的每一位員工應根據(jù)自己的能力，首先處理問題，不得以工種、專業(yè)的限制為借口推脫責任。一般情況下，維修保養(yǎng)工作必須按計劃進行，不得拖延維修保養(yǎng)的時間。由工程經(jīng)理負責跟進維修保養(yǎng)的落實情況。3.12影響正常營業(yè)時的施工及設備維修保養(yǎng)對需要停機維修保養(yǎng)且會影響正常營業(yè)的設備，由工程部制訂維修保養(yǎng)計劃，報物業(yè)經(jīng)理審批。對會影響營業(yè)的消防設備的維修，由工程部會同內(nèi)勤部制定維修計劃，報物業(yè)經(jīng)理審批后統(tǒng)一實施。經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批后的維修計劃在實施前由工程部書面通報有關使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時，工程部須提前采取應急措施，并通知有關部門。必要時由客服部發(fā)書面通知給客戶。在可能的情況下，正式停機前采取應急措施，盡可能不影響正常營業(yè)和客戶需要。停機前，按照維修方案提前準備好器材、零件、工具和需要更換的部件。工程經(jīng)理和工程師應親自到場，做好組織和安全工作，按照停修規(guī)程迅速檢修，更換零件和調(diào)試，保證在盡可能短的時間內(nèi)完成任務。維修保養(yǎng)結(jié)束時作好記錄，填寫維修項目、時間、更換零件名稱型號，主要故障原因，維修后的運行效果檢查等內(nèi)容，交工程部備案。設備恢復正常運行，中斷臨時應急措施，并報告物業(yè)經(jīng)理，通報有關使用部門，恢復正常營業(yè)。3.13公共部位巡檢制度基本制度：所有設備機房、豎井等內(nèi)部設備設施由工程部派人進行巡查檢修。一般故障均由巡檢員現(xiàn)場修復，較大故障由巡檢員匯報后安排檢修。巡檢員必須按《每日公共區(qū)域巡檢記錄》要求進行逐項巡檢，并認真填寫《每日公共區(qū)域巡檢記錄》。巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷， 掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行，并認真記錄。在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在問題，應立即用對講機通知主管，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理，貝U必須做好臨時補救措施后，報告主管，并將詳細情況記入《每日公共區(qū)域巡檢記錄》備注欄。巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、豎井等所有無人值守之設備間后，必須做到隨手鎖門。巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設施后，必須將柜門鎖好。3.14二次裝修管理制度：二次裝修管理必須嚴格執(zhí)行《二次裝修管理工作程序》 ，認真辦理各項手續(xù)，不得缺項。裝修公司、裝修圖紙等必須嚴格審查，嚴禁玩忽職守、以權(quán)謀私等行為，如有發(fā)現(xiàn)此等行為，將根據(jù)公司有關規(guī)定嚴肅處理。施工過程中，二次裝修巡視檢查人員應每天巡視各施工現(xiàn)場，必須嚴格檢查施工質(zhì)量、施工規(guī)范，以及是否符合已經(jīng)審核的設計圖紙，并應嚴格檢查是否對本物業(yè)原有結(jié)構(gòu)、原有系統(tǒng)、原有公共設備設施造成破壞，認真記錄《二次裝修巡視檢查表》，發(fā)現(xiàn)問題，必須立即上報。工程經(jīng)理根據(jù)裝修施工中存在問題之嚴重性，有權(quán)要求停止該施工，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理批準后，由客服部發(fā)出《停工通知》。二次裝修中如有系統(tǒng)改造等隱蔽施工，必須進行隱蔽工程驗收。二次裝修完工后，必須進行竣工驗收，由工程經(jīng)理簽署驗收意見，驗收合格后，由客服部向客戶發(fā)出《入住通知》 。如二次裝修驗收存在問題，工程部應提供具體問題及其改善建議，交總物業(yè)經(jīng)理決定是否同意客戶入住。3.15工程計劃工作標準預防性維修保養(yǎng)計劃：所有設備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關規(guī)程，進行定期檢修及保養(yǎng)，相應年度、季度、月度保養(yǎng)項目、保養(yǎng)計劃時間安排及落實執(zhí)行責任人。相關工程人員必須認真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目， 以便盡可能延長設備系統(tǒng)正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。維修記錄及更換零配件記錄必須完整、 真實，并須由各主管建立設備維修檔案，以便分析故障原因，確定責任。系統(tǒng)之維護保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目之制訂由各主管負責， 并提交工程師審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由各主管負責，并提交工程師審閱進行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶使用產(chǎn)生影響，知客服部，由客服部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準備。設備維修或工程施工對外承包招標制度：所有對外承包的設備維修或工程施工，按照招投標程序進行。招標前必須成立臨時性的招標評審小組，何人員不得影響評審過程及評審結(jié)果。解散。招標評審小組成員必須由相關領導、成，招標評審小組成員必須保守秘密，審，不得營私舞弊。監(jiān)管外包商工作：工程經(jīng)理/主管應嚴格按照外包商合同內(nèi)容對外包商指定的維修保養(yǎng)計劃進行審核。外包服務商在進行設備、設施的維修保養(yǎng)工作時， 工程人員應予以積極配合。對于外包服務商進行維修保養(yǎng)工作，工程人員應予以必要的監(jiān)督。外包商應定期對維修保養(yǎng)工作進行工作總結(jié)及匯報。a.b.c.d.e.a.b.c.a.b.c.d.并制訂O必須提前三天通（須盡可能減少對必須以“公平、公開、公正”為原則，并制定統(tǒng)一的標書。正常情況下，任合同簽署后，當次招標評審小組自動相關技術人員、必須以公平、財務人員、行政人員組公正的態(tài)度認真參與評3.16工程應急管理制度水浸之處理程序:a.如發(fā)現(xiàn)項目范圍內(nèi)水浸， 應立即將情況報告當值主管， 同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，以免電梯受損采用有效的措施， 攔截和疏泄積水，防止水浸之蔓延，盡可能減少水浸所致的損失。包括:將電梯升高離開受浸之范圍；關閉受浸區(qū)域之電掣，以防人員觸電；在水蔓延的通道上擺放攔水沙包，防止水浸蔓延到其他樓層；用布、沙包或其他材料塞住漏洞；疏通排水地漏、排水渠；開啟排水泵；用吸水機吸水；其他一切經(jīng)濟有效的措施。設法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截斷 ：如水浸起自項目機管設施之損壞和故障，應當關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。如洪水來自項目外，應當在項目各低于室外水位的出入口安上擋水閘板或修建防洪溝等放水設施。如水浸來自市政地下水反溢，應當暫時將有關反溢的地下水道通往項目的入口封閉，并用排水泵將項目的積水抽排出項目外。水源中斷后應修復受損的設施，盡快回復項目的正常使用。如有單位受浸，應盡快通知管理部處理。如有任何公共設施的正常使用受到影響，通知管理部在項目各主要出入口設置告示，知會用戶，如有任何區(qū)域存在危險性，應在該處范圍外設置警示標志或警告牌。附則：一些常見水事浸故的針對性處理措施 ：在發(fā)生以下所列的情況時，除采取上述一般性措外，還應采取以下相應的針對性措施:項目的供水管道發(fā)生破裂， 應盡快找到并關上能夠控制破裂部位的閥門。項目內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時， 應當盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭， 用了消防軟水管將所噴出的水引導到衛(wèi)生間的排水地漏排出，如水勢太大，地漏無法及時排水時，則可將水從走火梯排到街外。如項目的空調(diào)設施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象， 應當在隔水處擺放桶接水， 同時用沙包保護好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。在進行防火噴淋頭檢修操作前， 應先關上有關閥門， 并把有關部位的積水放開，然后才可以對噴淋頭進行操作。燃氣泄漏的處理程序保持冷靜。盡快關閉泄漏處以前的燃氣管路閘摯。在氣體泄漏的現(xiàn)場嚴格禁止任何人使用明火， 開閉電筒、使用無線電對講機以及關閉任何電掣開關，以免電火花引燃泄漏的氣體。將事件通知項目消防中心， 并說明事發(fā)地點和程度， 以便消防人員根據(jù)情況作出處理（如通知消防局、煤氣公司等等）。在匯報情況時不可在燃氣泄漏范阻止現(xiàn)場范圍的非有關工作人采取有效的措施和指導現(xiàn)場有a.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時，阻止現(xiàn)場范圍的非有關工作人采取有效的措施和指導現(xiàn)場有a.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時，應馬上通知項目客服運作中圍內(nèi)使用電話、對講機等設備打開泄漏范圍的有關門窗， 加快氣體擴散，員圍觀。并根據(jù)實際情況和消防人員的指示，關人員疏散。電梯故障困人的處理程序心，并記錄發(fā)現(xiàn)或接報的時間，報知客服運作中心的時間客服運作中心接報后應盡快通過電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系， 安慰被困者保持鎮(zhèn)定，說明項目已獲知他們被困， 并已在積極采取有效的措施，同時向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。 接報后應記錄接報的時間、 被困人員數(shù)量?？头\作中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。 由項目工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場檢修。通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關妥，并設法采取措施解決，直到電梯技工到場。如果項目本身無能力解除故障， 或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕， 而項目技工又沒有于短時間內(nèi)排除故障，則應視情況考慮向公安部門求助 （如向消防局求助，應向消防人員詳細說明求助的原因和情況 ）?？头\作中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報的時間， 電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯，恢復正常運作的時間。停電的處理程序如未預知的情況下項目突然發(fā)生停電：由工程部盡快采取措施恢復供電。使用緊急照明，保證各主要公共地方、及通道的照明。通知管理部應盡快派員工到項目各主要電梯廳及項目出入口維持秩序，并通知保安中心采取必要措施，嚴防有人制造混亂，混水摸魚。如突然接獲通知項目將在短時間內(nèi)停電， 工程部應安排電梯工，在停電前十分鐘將電梯停在項目首層并通知管理部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯， 以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困， 并盡力通知客戶即將停電，請客戶做好準備。如有人被困于電梯內(nèi)，立即聯(lián)絡有關部門做好解救工作。管理員應立即通知住戶或業(yè)主有關停電情況， 防止偷盜和搶掠，必要時可考慮關閉大門?；鹁幚沓绦虻谝粋€發(fā)現(xiàn)起火的人應該馬上用消防電話、 對講機或其他最快的方式通知項目消防中心，說明起火的確實地點和起火的性質(zhì)， 通知管理部， 由管理知會火災現(xiàn)場一帶的業(yè)主和員工疏散。 然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報警器，以便發(fā)出火警警報， 然后視情況