洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)農(nóng)村宅基地和村民建房

洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)管理工作實施方案為進一步加強我區(qū)農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)(以下簡稱“農(nóng)村建房”)管理,規(guī)范農(nóng)村建房秩序,依法、合理、節(jié)約集約利用土地，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》、《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》和《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實際，制定本實施方案。一、工作目標以美麗鄉(xiāng)村建設(shè)為抓手，完善農(nóng)村宅基地和村民建房審批機制，從2016年11月起，將農(nóng)村建房全面納入監(jiān)管范疇，實行農(nóng)村建房規(guī)劃報建、用地審批、施工管理、驗收備案、產(chǎn)權(quán)登記規(guī)范化管理，村民依法依規(guī)建房。二、組織保障成立洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)范農(nóng)村住房建設(shè)秩序領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），名單如下:組長：張進（工委委員、管委會副主任）副組長：潘文雄（規(guī)劃局局長）陳曉全（三都區(qū)辦事處主任）古路華（市政管理局局長）成員：孫?。ㄒ?guī)劃局副局長）蔡文（三都區(qū)紀委書記）黎政（三都區(qū)辦事處副主任）張偉光（三都區(qū)辦事處主任助理）王以政（三都區(qū)黨委委員）曾賢進（三都區(qū)黨委委員）符昂（三都區(qū)黨委委員）萬太祝（市政管理局副局長）領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)研究洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)行政管轄范圍內(nèi)農(nóng)村建房中涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)管理問題并決策處置；審定農(nóng)村宅基地和村民建房管理辦法、工作方案及相關(guān)工作制度；督促指導(dǎo)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記頒證和違法建筑拆除工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主任由潘文雄（規(guī)劃局局長）兼任，副主任由陳曉全（三都區(qū)辦事處主任）、古路華（市政管理局局長）、孫?。ㄒ?guī)劃局副局長）兼任，成員由規(guī)劃局、市政管理局、三都區(qū)辦事處分別指派1-2名工作人員組成，負責(zé)農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)管理工作計劃編制、工作方案和有關(guān)辦法擬定，組織協(xié)調(diào)工作開展，指導(dǎo)政策落實，抓好宣傳培訓(xùn)、后勤保障，跟蹤工作進展以及領(lǐng)導(dǎo)小組安排的其他工作。三、工作內(nèi)容（一）制定政策制度根據(jù)國家、省有關(guān)法律法規(guī)制定《洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)農(nóng)村宅基地和村民建房管理辦法》和《洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可實施意見》，細化工作措施，簡化農(nóng)村建房管理審批流程，方便群眾報建，徹底打通最后一公里的問題。（二）發(fā)動實施（2016年11月起）1.展開農(nóng)村宅基地確權(quán)和村民建房管理工作培訓(xùn)。2.由洋浦規(guī)劃建設(shè)主管部門配合三都區(qū)辦事處通過進村組、進農(nóng)戶張貼發(fā)放通告、宣傳單，組織宣傳車巡回宣傳等多種形式的宣傳活動，廣泛開展農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)管理工作宣傳教育，增強村民宅基地確權(quán)、建房報建和土地登記意識。3.鋪開農(nóng)村宅基地確權(quán)和村民建房報建、用地審批、施工管理、驗收備案管理工作。同時按照“區(qū)別對待，分類處置”原則，依法處置違法建筑。四、工作原則與措施（一）對已有農(nóng)村宅基地做好以下工作1.批量與個案相結(jié)合。一方面，根據(jù)要求鋪開已有農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作；另一方面，對利用原有宅基地改建、擴建的，依村民申請同步開展村民用地審批、建房報建、施工管理、驗收備案管理工作。2.確權(quán)與拆違相結(jié)合。（1）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》（以下簡稱《村鎮(zhèn)條例》）實施之前使用的宅基地，超過175平方米規(guī)定面積，在《村鎮(zhèn)條例》實施之后未經(jīng)拆遷、改建、翻建，符合申請建房條件、“一戶一宅”政策、建房標準規(guī)定、土地利用總體規(guī)劃及村莊規(guī)劃（或符合規(guī)劃調(diào)整、修改條件）要求的，按現(xiàn)有實際使用面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，其中不符合“一戶一宅”政策的，允許退出多占住宅后予以確權(quán)；不符合要求或村民不辦確權(quán)登記手續(xù)的，一律按違建予以拆除。（2）《村鎮(zhèn)條例》實施之后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員沒有批準文件，或者雖有批準文件但超面積連續(xù)使用農(nóng)村宅基地的，按照175平方米確定其宅基地使用權(quán)；超過部分不予登記發(fā)證，在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明：分戶建房或者重新建設(shè)時，按照規(guī)定的面積標準重新確定使用權(quán)，其超過部分退還農(nóng)村集體經(jīng)濟組織；征收時房屋超出部分不予補償。3.符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，確定土地權(quán)屬時，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，可以按照現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。符合分戶建房規(guī)定且《村鎮(zhèn)條例》實施之后超面積連續(xù)使用原宅基地的，申請新宅基地時優(yōu)先在原宅基地超出面積范圍內(nèi)安排。4.兩戶或兩戶以上共同使用一處宅基地的，由各戶先自行協(xié)商確定各自使用范圍，其中：（1）經(jīng)過協(xié)商能夠確定各戶準確使用界線的，按協(xié)商確定的界線單獨確權(quán)登記；（2）經(jīng)過協(xié)商不能確定各戶準確使用界線，但能夠確定各自分攤面積的，按協(xié)商確定的分攤面積辦理共用宅基地使用權(quán)確權(quán)登記；（3）經(jīng)過協(xié)商不能確定各戶準確使用界線，也不能確定各自分攤面積的，按共同共有辦理確權(quán)登記。5.因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，并按規(guī)定申請確權(quán)登記。6.非農(nóng)業(yè)戶口居民原有或者合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后不再批準重建的，土地使用權(quán)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回。7.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過規(guī)定標準，按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。繼承房屋取得的宅基地，可以確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)，但是當房屋倒塌或拆除后不再批準重建的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回土地使用權(quán)。8.關(guān)于外出人員宅基地問題：（1）外出人員原有或合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地的集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后不再批準重建的，土地使用權(quán)由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回。（2）對外出人員離開村后，另外建設(shè)房屋或購買房屋所占用的土地，不予確權(quán)登記發(fā)證。（二）對新增住宅的管理堅持以下原則1.規(guī)劃先行原則。須符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，農(nóng)房建設(shè)原則上集中統(tǒng)一選址、統(tǒng)一規(guī)劃、分戶建設(shè)。2.節(jié)約集約原則。嚴格控制農(nóng)村居民點用地總量和增量；充分利用現(xiàn)有宅基地、村內(nèi)空閑地和荒山荒坡建房。本村村民且必須符合“一戶一宅”的規(guī)定，每戶用地面積不得超過175平方米，建筑基底面積不宜大于宅基地面積的70%。原有宅基地經(jīng)批準異地再建新房的，原宅基地收回。提倡、鼓勵農(nóng)民利用老宅基地、荒山荒坡集中建房。新建住宅以低層為主，提倡建設(shè)多層公寓式住宅小區(qū)，少建獨立式和單層建筑。3.先批后用原則。農(nóng)村村民新建、改建、擴建的宅基地，必須做到先批后用，持證動工，未經(jīng)批準不得動工建設(shè)，避免農(nóng)村建房的隨意性和無序性，嚴格控制違法建筑。4.建管并重原則。設(shè)立村民建房審批窗口，公示公開村民建房審批流程，免費向村民提供美觀、實用、可行的建筑圖，優(yōu)化服務(wù)，及時審批。切實加強對村民建房施工期間的監(jiān)督管理，掌握轄區(qū)內(nèi)村建發(fā)展狀況，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，變事后管理為事前、事中控制，加強巡查力度，確保村民建房規(guī)劃建設(shè)管理全覆蓋，不留盲區(qū)。五、部門職責(zé)（一）規(guī)劃建設(shè)土地局要充分發(fā)揮部門職責(zé)，加大宅基地管理和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)法律、法規(guī)、政策的宣傳力度；加強對農(nóng)村宅基地和村民建房審批管理工作的督促指導(dǎo)；加強對農(nóng)村建房施工隊伍和施工質(zhì)量的監(jiān)管力度，開展對農(nóng)村建筑工匠職業(yè)技能培訓(xùn)；依法簡化并公布農(nóng)村宅基地和村民建房審批流程；遵循“逢建必報”的原則，嚴格把好農(nóng)村建房工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)管和驗收備案關(guān)；負責(zé)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作人員培訓(xùn)、印制相關(guān)土地登記發(fā)證材料和表格、工作指導(dǎo)及督查、受理土地登記申請、土地權(quán)屬、地籍測量結(jié)果審核、辦理土地登記、土地權(quán)利證書發(fā)放、土地登記成果資料整理建檔等工作；集中處理農(nóng)村建房用地的歷史遺留問題，對符合規(guī)劃和條件的，及時補辦用地手續(xù)。（二）三都區(qū)辦事處負責(zé)及時傳達和宣傳管委會有關(guān)加強農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃管理工作精神，設(shè)立規(guī)劃建設(shè)管理機構(gòu)，配備專業(yè)人員，結(jié)合農(nóng)村危房改造、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，組織實施宅基地審批、規(guī)劃報建、施工報建、竣工備案等工作；組織村、組干部參與宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)個人之間、個人與單位之間土地權(quán)屬爭議調(diào)處，協(xié)調(diào)村、組有關(guān)人員參加權(quán)屬界線調(diào)查的現(xiàn)場指界、確認，配合調(diào)查隊伍開展農(nóng)村地籍調(diào)查；強力推進農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)管理工作。（三）村民委員會負責(zé)積極配合洋浦規(guī)劃建設(shè)土地局和三都區(qū)辦事處認真開展農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)管理工作，如實提供本行政區(qū)域個人占地、村組賣地分地和外村村民購地及其建房實際情況；組織村小組干部參與宅基地確權(quán)工作，做好土地權(quán)屬調(diào)查指界確認工作，協(xié)助做好本村內(nèi)各村小組之間的權(quán)屬糾紛調(diào)解工作，配合調(diào)查隊伍開展農(nóng)村土籍調(diào)查；負責(zé)做好村民穩(wěn)定工作。（四）市政管理局負責(zé)制訂違法建筑拆除工作方案，積極穩(wěn)妥地開展農(nóng)村違法建筑的認定、處置工作，狠剎個人違法違規(guī)亂占土地濫建房屋的歪風(fēng)。（五）其他部門1.監(jiān)察局、公安局、檢察院、法院、三都司法所要切實維護國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門在農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)管理工作中的正常秩序，堅決查處觸犯黨規(guī)黨紀行為，打擊違法犯罪行為。2.經(jīng)發(fā)局、工商局等要配合國土、規(guī)劃部門處理在公路、水利控制區(qū)、電力設(shè)施保護區(qū)內(nèi)修建建筑物和占用林地建房等違法行為，堅決查處提供劣質(zhì)建筑材料等違法行為。3.財政局要合理預(yù)算，切實保障農(nóng)村宅基地和村民建房規(guī)劃建設(shè)管理工作的經(jīng)費。4.政法委要對規(guī)范性文件嚴格審核，既要依法合理，又要切合實際便于操作。六、工作要求（一）提高思想認識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各部門要嚴格按照工委管委會的工作部署，統(tǒng)一思想，提高認識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，周密部署，精心組織，及時研究解決重點難點問題，確保各項工作順利推進。（二）堅持疏堵結(jié)合，提高工作效能。主管部門