養(yǎng)老地產(chǎn)項目優(yōu)化原型功能模塊的演進,社會保障論文

養(yǎng)老地產(chǎn)項目優(yōu)化原型功能模塊的演進,社會保障論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【第一章】【第二章】【3.1-3.3】【3.4-3.6】【4.1-4.3】養(yǎng)老地產(chǎn)項目優(yōu)化原型功能模塊的演進【4.4-4.6】【第五章】【結(jié)論/以下為參考文獻】第四章養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式優(yōu)化4.1優(yōu)化原型SWOT分析SWOT分析方式方法的四個要素即優(yōu)勢〔strengths〕、劣勢〔weaknesses〕、時機〔opportunities〕和威脅〔threats〕。優(yōu)勢和劣勢屬于企業(yè)的內(nèi)部條件，是企業(yè)本身所具備的；時機和挑戰(zhàn)是企業(yè)外部環(huán)境，即企業(yè)運營環(huán)境的對企業(yè)有利或是不利的因素[55].本文將運用SWOT分析法，對租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式進行分析，找出其優(yōu)化原型內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢，確定優(yōu)化原型外部的機遇和威脅。4.1.1優(yōu)勢分析〔1〕資金來源渠道廣由于我們國家龐大的老年人口數(shù)量和廣闊的市場前景，使得地產(chǎn)開發(fā)商、保險機構(gòu)、投資公司以及國外資本紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目，極大豐富了融資渠道。租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式下，固然能夠通過銷售一定比例的地產(chǎn)獲得資金回籠，但是對于整體項目而言仍需要大量的資金鏈支持，資金來源一般可分為內(nèi)部資金和外部融資兩種，養(yǎng)老地產(chǎn)項目具有價值量宏大、占用時間長、回收周期長等特點，大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資者采用內(nèi)有自持資金，并需要自負盈虧，維持本年度收支平衡，并做好下一年度資金預(yù)算。多種渠道的資金來源，為后續(xù)運營提供了良好的資金保障基礎(chǔ)。〔2〕配套設(shè)施完備對于租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式，項目建成完成以后的物業(yè)配套是整體項目的重要組成部分，這種形式下完備的配套設(shè)施具有一定優(yōu)勢。項目配有齊全的生活配套，如小型超市、特色餐飲、物業(yè)公司、送餐服務(wù)等；項目擁有適宜老年住戶養(yǎng)生保健、醫(yī)療健康和緊急救護的設(shè)施條件；在文化娛樂方面，提供知足不同需求的運動器械、娛樂設(shè)備等，還設(shè)有老年大學(xué)、老年人旅游、聚餐等服務(wù)。在配套施行齊全方便的運營條件下，能夠知足老年住戶使用的無障礙性、適老性、安全性和舒適性?！?〕運營管理水平高租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式下，運營主體具有較高的經(jīng)營管理經(jīng)歷體驗和能力，以及協(xié)調(diào)和整合各種資源的能力。一方面積極探尋求索和建立與養(yǎng)老地產(chǎn)項目相適應(yīng)的運營系統(tǒng)，對人力資源進行充分合理的配置，對后期運營服務(wù)進行管理監(jiān)督，使老年住戶既能住在自個熟悉的生活環(huán)境中，又能夠享受后期的物業(yè)服務(wù)；另一方面，打造獨具特色的企業(yè)文化，形式企業(yè)獨特價值，能夠愈加符合老年住戶養(yǎng)生保健、休閑娛樂、生活服務(wù)等方面的個性需求。〔4〕服務(wù)水平專業(yè)化在租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式下，能夠為老年住戶提供生活方面、精神方面、醫(yī)療方面的服務(wù)，對人力資源有著較高的要求，引進了專業(yè)的技術(shù)人員、管理人員和服務(wù)人員，并對其進行養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)的社區(qū)工作、心理學(xué)、家政學(xué)、護理學(xué)等方面的專業(yè)知識技能的培訓(xùn)，加強綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)水平、知識水平和服務(wù)水平，改善工作態(tài)度，規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為老年住戶提供高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)，以得到老年住戶的認同感。4.1.2劣勢分析〔1〕地獲取費用高當(dāng)前，我們國家對于養(yǎng)老建筑用地并沒有進行專門的規(guī)劃、審批和控制，對于營利性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目所使用的土地資源主要是建筑用地中的寓居用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地，通過城市用地招拍掛的方式獲得土地資源，而且養(yǎng)老地產(chǎn)項目地理位置以及周圍環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)也要高于普通住宅，這就使得土地成本非常高，宏大的資金壓力嚴重影響了開發(fā)商對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資熱情，另外也將會影響?zhàn)B老地產(chǎn)項目的質(zhì)量，降低養(yǎng)老住宅的品質(zhì)，不利于社會養(yǎng)老形式的擴大和發(fā)展?！?〕資金壓力大回收周期長租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式下，為老年住戶提供寓居及后期物業(yè)的一站式服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的標(biāo)準(zhǔn)要求較高，住宅本身要具體表現(xiàn)出適老化設(shè)計，提高了其建造成本；而且在這種形式下，住宅銷售與物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，后期的物業(yè)配套和服務(wù)也需要投入大量的資金成本，這就使養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資成本高于商業(yè)住宅和普通住宅。同時，租售結(jié)合形式需要進行長期運營，才能實現(xiàn)成本回收，對配套設(shè)施也要進行定期維護，高額的前期投資成本以及運營維護費用，大大加長了開發(fā)商的投資回收期?！?〕后期物業(yè)管理要求高在養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資建設(shè)初期，需要購買土地、規(guī)劃設(shè)計，項目建成后還需要進行后期建設(shè)，租售結(jié)合運用形式下，對后期物業(yè)服務(wù)要求非常高，考慮到老年消費者的生理及心理需求的特殊性，后期運營需要為老年住戶提供日常基本的生活服務(wù)、醫(yī)療保健、休閑娛樂以及一些適老化的輔助設(shè)施，專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)尚屬于新的領(lǐng)域，現(xiàn)前階段還缺乏專業(yè)的知識和技能，部分中小型地產(chǎn)企業(yè)對于這種租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式提供高端的養(yǎng)老服務(wù)尚缺乏經(jīng)歷體驗?！?〕缺少相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)評價體系在租售結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式中，管理水平的高低決定著整個養(yǎng)老地產(chǎn)項目服務(wù)水平和運營水平，對于提高入住率和盈利水平有很大的影響。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目在我們國家剛剛起步，在建筑標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、專業(yè)服務(wù)等方面均未構(gòu)成完好的評價體系，第一，在項目投資建設(shè)經(jīng)過中，由于土地、資金等因素，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)行業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計落實得不到位；第二，缺少對服務(wù)質(zhì)量的評價標(biāo)準(zhǔn)，在日常的生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等方面，怎樣對服務(wù)人員的服務(wù)水平進行評價，需要有一套完備的量化評價體系，才能衡量服務(wù)質(zhì)量并保證服務(wù)水平；第三，是對老年住戶健康狀況的評估，不同健康狀況的老年人需要不同級別的照護，也需要有一套專業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來評價，這直接影響了服務(wù)費用的定價，也就間接影響了入住率的高低?，F(xiàn)前階段，我們養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)尚缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)評價體系。4.1.3機遇分析〔1〕政策支持對于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)來講，國家的宏觀調(diào)控政策對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)處于起步階段，針對于發(fā)展階段碰到的問題，國家及各級部門先后出臺多項支持政策，如(中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要〕、(中國老齡事業(yè)發(fā)展十二五規(guī)劃〕、(社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃〔2018-2021年〕〕和(關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見〕等規(guī)劃文件，在土地成本、市場利率、稅收政策、信貸政策、行業(yè)投資政策等方面給予更多的優(yōu)惠和扶持，明確提出了應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)南鄳?yīng)責(zé)任，鼓勵社會資金資本進入，支持力度也逐步加大，表示清楚我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將面臨重大的政策機遇。同時，不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，在養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)管理方面將愈加規(guī)范和完善，對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到助推作用。的對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的政策扶持，能夠構(gòu)成強大的拉動作用，加速社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，使養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美融合。以龐大的老年人口需求為驅(qū)動氣力，以市場供需缺口為支撐，以產(chǎn)能結(jié)合為推動力，以政策支持為潤滑，中國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)起步階段獲得強大的發(fā)展動力，隨著市場的培育和開發(fā)，將成為中國經(jīng)濟的新增長點?！?〕消費者養(yǎng)老需求量大我們國家人口基數(shù)大，截至2021年，我們國家老年人口數(shù)量已突破2億，相當(dāng)于整個美國人口數(shù)量，同時，我們國家人口老齡化速度快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求旺盛，供應(yīng)卻嚴重缺乏。根據(jù)國家十二五規(guī)劃,2021年我們國家老年人護理服務(wù)和生活照料的潛在市場需求規(guī)模將超過4500億元，然而當(dāng)前我們國家每年為老年人提供的養(yǎng)老產(chǎn)品及養(yǎng)老服務(wù)的總價值卻缺乏1000億元。截至2020年底，我們國家各類養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)到達493萬，平均每千名老人擁有24.4張床位，即總床位數(shù)僅占老年人口總數(shù)的3%左右，而國際社會通用水平為5%-7%,較之還有一定差距。由以上數(shù)據(jù)可知，養(yǎng)老市場存在宏大的缺口，將來的增值空間宏大，這就為養(yǎng)老地產(chǎn)項目帶來了重大的發(fā)展機遇?！?〕養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變隨著我們國家社會的不斷發(fā)展，人口素質(zhì)的提高，老年人的思想也逐步開放，傳統(tǒng)的以兒防老觀念已經(jīng)逐步弱化，加之4-2-1家庭構(gòu)造的普遍化，越來越多的老年人期望自我養(yǎng)老，擁有自個獨立的生活空間。而隨著經(jīng)濟的增長，老年人收入水平的提高，積累性財富的增加，使得老年人能夠支付的起養(yǎng)老地產(chǎn)的費用，愈加追求生活品質(zhì)的提高和精神空間的豐富，體系完好的社會化養(yǎng)老代替?zhèn)鹘y(tǒng)的家庭養(yǎng)老已是必然趨勢，這也為養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場化提供了很大的發(fā)展空間?！?〕服務(wù)需求多樣化隨著社會的發(fā)展，老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的接受程度越來越高，而隨著老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟條件的提升，老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的服務(wù)需求條件也呈現(xiàn)多樣化。當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)環(huán)境設(shè)施落后，服務(wù)質(zhì)量低下，無法知足老年人日益增長的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老地產(chǎn)項目市場開發(fā)潛力宏大，亟待發(fā)展功能完備、設(shè)施齊全的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。對于養(yǎng)老地項目的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)充分進行市場定位、老年人心理因素、老年人消費習(xí)慣、老年人生活型態(tài)、購買產(chǎn)品型態(tài)等方面的分析，使地產(chǎn)開發(fā)商對老年人進行充分了解，選擇構(gòu)建合理的運營形式，以知足消費者個性化、專業(yè)化、精細化的需求。4.1.4威脅分析〔1〕政策支持力度缺乏缺乏法律規(guī)范近年來，我們國家連續(xù)公布了一系列針對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的政策法規(guī)，支持并鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，現(xiàn)行政策中并沒有針對養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)的詳細優(yōu)惠措施和扶持政策。第一，高額的拿地成本以及后期特殊的建筑設(shè)計是地產(chǎn)開發(fā)商考慮能否投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目的制約因素，部門在土地出讓、稅收費用以及貸款融資等方面沒有給出詳細明晰的優(yōu)惠政策，政策扶持力度不夠，即便有了政策也難以落實。第二，根據(jù)我們國家當(dāng)前的政策規(guī)定，由國家地產(chǎn)民政部門管理養(yǎng)老機構(gòu)，然而現(xiàn)前階段并沒有明確的政策條例指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商與部門的合作，這也導(dǎo)致很多地產(chǎn)投資主體在資養(yǎng)老地產(chǎn)項目時非常慎重。第三，法律規(guī)范的缺失，比方養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)以及養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這些名稱的內(nèi)涵、外延是什么，配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備怎樣，一系列的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范現(xiàn)前階段尚未補充完善?！?〕缺乏金融及保險支持從老年住戶角度。我們國家銀行等金融機構(gòu)對于按揭貸款買房者年齡限制在60周歲下面，對于老年人購買養(yǎng)老地產(chǎn)項目現(xiàn)前階段缺少特定的金融支持；同時，購買養(yǎng)老地產(chǎn)項目的老年人大多屬于弱勢群體，在日常生活中發(fā)生意外危險的幾率較高，這就需要保險公司推出有針對性和創(chuàng)新性的保險產(chǎn)品以躲避和分擔(dān)養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)商在后期運營中承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。從養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)商的角度，針對于租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式的1而從現(xiàn)有業(yè)務(wù)來看，銀行并沒有針對養(yǎng)老地產(chǎn)項目特點的特殊貸款政策，缺少足夠的金融工具支持。當(dāng)前，我們國家養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)處于起步階段，各方面機制相對不夠成熟，屬于探尋求索階段，投資回報率低，且風(fēng)險系數(shù)高，使得部分銀行等金融機構(gòu)不愿為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供貸款服務(wù)，這對于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是及其不利的挑戰(zhàn)?！?〕尚未構(gòu)成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老地產(chǎn)項目屬于一種復(fù)合型產(chǎn)品，由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目住戶的特殊性，從養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資、開發(fā)、規(guī)劃、管理、服務(wù)、運營等各個環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)整合養(yǎng)老地產(chǎn)項目資源，尤其租售結(jié)合型形式后期的運營管理需要為老年住戶提供除集中寓居以外的日常生活、醫(yī)療保健、休閑娛樂等方面的服務(wù)，這就要求運營商要有強大的資源整合能力?，F(xiàn)前階段，我們國家尚未構(gòu)成完好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，服務(wù)體系不健全，資源整合能力弱，適老化設(shè)施供給缺乏，十分是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)商和運營商沒有構(gòu)成精細化的合作分工定位，這些都制約著養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的良性運作，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈亟需完善和拓展?！?〕市場盈利空間小我們國家處于未富先老的經(jīng)濟發(fā)展階段，社會保障制度還未充分建立完善就已經(jīng)進入的老齡化社會。而租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營形式，其后期配套設(shè)施完備、運營水平高、服務(wù)管理專業(yè)化，所以這種形式主要針對中高端老年住戶，這對經(jīng)濟能力要求較高，在當(dāng)前的社保覆蓋不全面，經(jīng)濟收入水平低的條件下，我們國家大多數(shù)的普通家庭難以接受高額的養(yǎng)老費用，盡管養(yǎng)老需求強勁、發(fā)展空間廣闊，但是整體購買和消費能力相對有限，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項目也盈利空間狹小，制約養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4.2其他運營形式的借鑒4.2.1全部租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)運營形式優(yōu)缺點分析優(yōu)點：全部租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)需要在持續(xù)穩(wěn)定的運營條件下，與良好的配套設(shè)施醫(yī)療養(yǎng)護、適老配套和專業(yè)服務(wù)嚴密的結(jié)合起來，能夠給入住的老年人提供高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)。而且在這種形式下一般會獲得提供的政策支持，對于開發(fā)商而言，既能夠獲得土地的升值利潤同時能夠通過后期的物業(yè)運營服務(wù)逐步實現(xiàn)盈利。缺點：全部租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)運營形式下開發(fā)商應(yīng)具備雄厚的資金基礎(chǔ)，包括前期的建設(shè)費用和后期運營服務(wù)費用的完好的資金鏈，項目需要一次性投入大量資金，資金回收期較長，運營經(jīng)過中存在不確定因素，開發(fā)商要面對的風(fēng)險較大。而且這種形式往往會收取高額的會員費用服務(wù)費用，因此主要針對經(jīng)濟能力比擬寬裕、先進消費量理念的老年人，門檻極高，限制了老年人的入住范圍。4.2.2全部銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)運營形式優(yōu)缺點分析優(yōu)點：全部銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)運營形式遭到開發(fā)商的青睞，一次性將建成地產(chǎn)售出，運作簡單，能夠?qū)崿F(xiàn)資金迅速回籠，便于資金流通，提高了資金的周轉(zhuǎn)率，相對于全部租賃型風(fēng)險較小。這種形式的前提要先獲得土地的使用權(quán)，在這里基礎(chǔ)上附加適老化的服務(wù)設(shè)施，老年人便能夠在自個家中安享晚年，具體表現(xiàn)出了居家養(yǎng)老的理念，同時也能夠知足老年人的心理及精神空間的需求。缺點：全部銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)運營形式下開發(fā)商在銷售完地產(chǎn)后即撤出，難以保證后續(xù)運營服務(wù)的質(zhì)量，服務(wù)效果達不到預(yù)期規(guī)劃，很多方面無法知足老年人的要求，造成入住率低的現(xiàn)象發(fā)生，這種形式的商業(yè)屬性明顯超過了養(yǎng)老的福利屬性，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的理念得不到肯定。同時開發(fā)商也無法獲得后期物業(yè)經(jīng)營所得的增值利潤，沒有挖掘出養(yǎng)老地產(chǎn)項目的衍生價值。4.3養(yǎng)老地產(chǎn)項目優(yōu)化原型功能模塊的演進4.3.1增加開發(fā)商與運營商合作經(jīng)營功能模塊開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成后，與專業(yè)化的運營商建立合作關(guān)系，進行養(yǎng)老地產(chǎn)項目的后期運營管理。運營商的參加，能夠使分工愈加專業(yè)，為養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供優(yōu)質(zhì)的運營管理，建立一個包括日常照料、醫(yī)療養(yǎng)護、文化娛樂等方面的養(yǎng)老服務(wù)體系，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，構(gòu)成完好的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，打造品牌影響力，構(gòu)建一個集寓居與養(yǎng)老服務(wù)于一體的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這種形式下，開發(fā)商能夠和運營商共同商議簽署合同，合同采取一年一簽的方式，期滿后，通過老年住戶意見的反應(yīng)，綜合評估后，根據(jù)評估結(jié)果來決定續(xù)簽合同或者引入替代的合作者。這樣既能夠有效維護老年住戶的利益，同時通過這種競爭機制約束了養(yǎng)老服務(wù)公司的行為，使其具備一定危機意識，愈加因地制宜地為老年住戶提供良好的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，促進養(yǎng)老地產(chǎn)項目的和諧發(fā)展。4.3.2增加多元化運營功能模塊從運營形式上來看，當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運營形式，全部銷售、全部租賃、租售結(jié)合，由以上分析可知，租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)運營形式為最優(yōu)形式，但也有其劣勢和缺乏，地產(chǎn)開發(fā)商要想成功進入養(yǎng)老市場就要轉(zhuǎn)變思維，根據(jù)市場需求規(guī)劃服務(wù)內(nèi)容，打破傳統(tǒng)運營形式，采用多元化的運營方式整合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈[56].〔1〕養(yǎng)老文化概念營銷。所謂養(yǎng)老文化的概念營銷，就是指在營銷理念方面將親情、健康、安居等因素引入到租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營形式中，作為養(yǎng)老文化的載體，適當(dāng)拓展養(yǎng)老文化的內(nèi)涵，以獲得老年住戶的心理認同感，只要在廣大老年住戶普遍接受的基礎(chǔ)之上，開展養(yǎng)老地產(chǎn)項目項目的營銷，才有可能最終構(gòu)成購買力。比方①社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)形式，依托于雄厚的醫(yī)療資源，建立全方位的護理體系，提高養(yǎng)老地產(chǎn)項目醫(yī)療服務(wù)能力，進而加大養(yǎng)老地產(chǎn)項目活力和市場競爭力。②親情社區(qū)形式，即年輕人與老年人混合寓居的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這種形式是銷售物業(yè)+持有經(jīng)營+服務(wù)輸出的整體運營思路，既符合老年人傳統(tǒng)的親情觀念，容易樹立品牌，又能夠?qū)崿F(xiàn)快速回現(xiàn)，保證先進流③持續(xù)照料〔CCRC〕形式，這種形式是面向老年群體打造全方位生活服務(wù)的運營形式，將酒店式服務(wù)、生活護理、休閑娛樂和醫(yī)療保健結(jié)合于一體，提供一站式養(yǎng)老服務(wù)?！?〕產(chǎn)業(yè)鏈延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)業(yè)鏈能夠向多個方面延伸，主要包含：養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)等等，能夠在已有的租售結(jié)合形式基礎(chǔ)上，延長養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)以及老年休閑娛樂產(chǎn)業(yè)三個方面，能夠使養(yǎng)老地產(chǎn)項目附加更大的價值，增加其后續(xù)運營能力。比方①會員綜合體形式，這種形式主要以建成的綜合性服務(wù)機構(gòu)為依托，銷售服務(wù)為核心，其功能包括養(yǎng)老、護理康復(fù)、休閑娛樂、住宿、醫(yī)療等，將養(yǎng)老與其他功能相結(jié)合，擴展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，以終身會員、押金類會員和消費類會員有機