房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理簡(jiǎn)析

1.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)概述2023/3/141什么是項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)？簽約成交買(mǎi)方認(rèn)可項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)賣(mài)方認(rèn)可達(dá)成共識(shí)1.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)概述2023/3/142項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)：項(xiàng)目自身所具有的、可以引起客戶(hù)共鳴，能夠吸引消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)或投資的賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)1、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)a、先天具有b、后天賦予3、促進(jìn)銷(xiāo)售2、引起共鳴賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型構(gòu)成：“2”、“3”、“11”2023/3/1431、硬件賣(mài)點(diǎn)321、先天具有2、后天賦予1、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)2、景觀賣(mài)點(diǎn)2、軟性賣(mài)點(diǎn)3、概念賣(mài)點(diǎn)2111、樓盤(pán)硬件2、建筑空間3、環(huán)境賣(mài)點(diǎn)4、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)6、概念/主題5、產(chǎn)品/客群7、軟性賣(mài)點(diǎn)8、功能提升10、銷(xiāo)售與工程進(jìn)度9、情感賣(mài)點(diǎn)11、創(chuàng)意促銷(xiāo)1.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理其他…2023/3/144先天具有的賣(mài)點(diǎn)類(lèi)別賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成要素示例賣(mài)點(diǎn)區(qū)位賣(mài)點(diǎn)地段路段、商圈、中心…繁華路段、核心商圈、CBD中心、火車(chē)站商圈…景觀賣(mài)點(diǎn)自然景觀人文景觀自然：山、水、花、草、木…人文：古跡、民俗/文化集聚地…公園、海景、人工湖..風(fēng)景區(qū)、文化/教育中心…1.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理先天具有的賣(mài)點(diǎn)主要有兩大特征：1、項(xiàng)目周邊原本已經(jīng)存在的2、項(xiàng)目銷(xiāo)售之前存在、未經(jīng)過(guò)人為包裝的2023/3/145類(lèi)別賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成要素示例賣(mài)點(diǎn)硬件賣(mài)點(diǎn)建筑、園林、配套、交房…產(chǎn)品/建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓盤(pán)硬件、配套設(shè)施、交房標(biāo)準(zhǔn)、綠色科技…精裝修、特色園林、綠色創(chuàng)新技術(shù)、建筑模式/風(fēng)格…概念賣(mài)點(diǎn)功能概念、產(chǎn)品概念、嫁接概念、其他概念…生活/居住、消費(fèi)、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品嫁接賣(mài)點(diǎn)、游戲規(guī)則…LOFT公寓、5A寫(xiě)字樓、綠色辦公、學(xué)區(qū)房、海洋主題購(gòu)物中心、一站式商品博覽交易中心…軟性賣(mài)點(diǎn)品牌、項(xiàng)目形象、服務(wù)、情感、生活/消費(fèi)模式…開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目形象、情感賣(mài)點(diǎn)、生活/消費(fèi)模式、物業(yè)/運(yùn)營(yíng)、自我標(biāo)榜…上市名企、5星物業(yè)、地標(biāo)、政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、十佳銷(xiāo)售樓盤(pán)…1.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理后天賦予的賣(mài)點(diǎn)后天賦予的賣(mài)點(diǎn)主要特征：1、項(xiàng)目周邊已經(jīng)存在，經(jīng)過(guò)人為包裝后才成為賣(mài)點(diǎn)2、原本不存在，人為憑空創(chuàng)造出來(lái)的賣(mài)點(diǎn)2023/3/1461.2.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理※示例圖片，僅供參考···示例圖片公園賣(mài)點(diǎn)/廣告河景賣(mài)點(diǎn)/廣告商鋪產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)/廣告無(wú)論人先天具有的賣(mài)點(diǎn)，還是后天賦予的賣(mài)點(diǎn)，都需要人來(lái)賦予價(jià)值，都需要包裝和宣傳1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)成2023/3/147賣(mài)點(diǎn)宣傳以廣告形式進(jìn)行，因此，廣告是賣(mài)點(diǎn)的重要載體；項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳通常采用“一個(gè)核心賣(mài)點(diǎn)+數(shù)個(gè)輔助賣(mài)點(diǎn)”的方式賣(mài)點(diǎn)的好壞，影響了廣告的吸引程度！廣告的好壞，決定了賣(mài)點(diǎn)宣傳的效果！賣(mài)點(diǎn)&廣告賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)樓盤(pán)硬件住宅/公寓重要【戶(hù)型、生活配套、交通(出行/停車(chē))、景觀(生活/休閑環(huán)境)、使用率、綠化率…次要【精裝修、樓間距、建材與配置、交付標(biāo)準(zhǔn)、建筑規(guī)劃…戶(hù)型配套交通景觀寫(xiě)字樓重要【戶(hù)型、使用率、交房標(biāo)準(zhǔn)、辦公配套、交通、建材與配置、大堂、…次要【景觀(辦公環(huán)境)、精裝修、創(chuàng)新技術(shù)、新工藝/材料、智能化/自動(dòng)化水平…規(guī)模綠化率使用率樓間距專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)重要【交通、商業(yè)配套(倉(cāng)儲(chǔ)/物流)、規(guī)模(大)、建筑規(guī)劃(物業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì))、使用率…次要【交房標(biāo)準(zhǔn)、戶(hù)型、建材與配置…精裝修建筑規(guī)劃交房標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新技術(shù)購(gòu)物中心重要【交通(項(xiàng)目可達(dá)性)、配套、使用率、建筑規(guī)劃、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)、交房標(biāo)準(zhǔn)…次要【規(guī)模、建材與配置、新工藝/材料、景觀(購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造)…建材與配置新工藝新材料綜合體側(cè)重賣(mài)點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類(lèi)型直接相關(guān)聯(lián)…2023/3/148硬件價(jià)值體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中，而賣(mài)點(diǎn)則是從諸多細(xì)節(jié)中最能打動(dòng)人的：1、樓盤(pán)硬件1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)成賣(mài)點(diǎn)&廣告：2023/3/149寫(xiě)字樓住宅公寓購(gòu)物中心☆動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：回環(huán)度越高，商鋪的可見(jiàn)性和可達(dá)性越高，動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)越優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)戶(hù)型設(shè)計(jì)：住宅/公寓/寫(xiě)字樓對(duì)于戶(hù)型設(shè)計(jì)要求較高，尤其是居住物業(yè)。購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要求相對(duì)較小※示例圖片，僅供參考1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)成2023/3/1410賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)建筑形態(tài)、風(fēng)格、模式建筑形態(tài)：直觀體現(xiàn)在建筑的造型、外立面上，目的在于樹(shù)立項(xiàng)目良好形象，形成特色，給人留下深刻印象住宅/公寓外部：建筑形態(tài)和風(fēng)格，如歐式風(fēng)格、中式風(fēng)格…內(nèi)部：戶(hù)型設(shè)計(jì)，如錯(cuò)層、躍層…寫(xiě)字樓外部：建筑形態(tài)和風(fēng)格，如地標(biāo)、造型、歐式風(fēng)格…內(nèi)部：空間設(shè)計(jì)，如大堂、層高、過(guò)道…建筑風(fēng)格：具有地方特色的建筑風(fēng)格。常見(jiàn)風(fēng)格，如中式園林風(fēng)格、歐式風(fēng)格、意大利風(fēng)格、西班牙風(fēng)格等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)、層高/開(kāi)間/進(jìn)深、動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)…購(gòu)物中心外部：建筑形態(tài)，如外立面內(nèi)部：動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、功能布局…建筑模式：建筑內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，例如，復(fù)式/躍層、一拖二、超高層高等綜合體因產(chǎn)品不同側(cè)重點(diǎn)有所偏移居住：【外部：美觀、符合當(dāng)?shù)厝说膶徝烙^】【內(nèi)部：實(shí)用、舒適

】辦公：【外部：形象好(美觀、上檔次)、獨(dú)特】【內(nèi)部：形象好、實(shí)用、舒適

】商業(yè)：購(gòu)物中心【外部：形象好(外立面)

】【內(nèi)部：設(shè)計(jì)合理、實(shí)用、舒適】

專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)【外部：形象好(布局、設(shè)計(jì))】【內(nèi)部：動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)、商鋪實(shí)用

】2、建筑空間1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)成2023/3/611※示例圖片片，僅供供參考建筑形態(tài)建筑風(fēng)格物業(yè)結(jié)構(gòu)建筑示例圖片1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/612賣(mài)點(diǎn)&廣告：建筑形態(tài)態(tài)/風(fēng)格/結(jié)構(gòu)通常作為為輔助價(jià)價(jià)值點(diǎn)宣宣傳，出出現(xiàn)形式式主要為為效果圖圖；住宅/公寓產(chǎn)品品的客戶(hù)戶(hù)對(duì)于建建筑風(fēng)格格具有較較強(qiáng)的個(gè)個(gè)人偏好好;商業(yè)性質(zhì)質(zhì)房屋則則更加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建筑筑的科學(xué)、實(shí)用，，對(duì)于建建筑規(guī)劃劃設(shè)計(jì)要要求較高高;綜合體項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)于于建筑形形態(tài)（內(nèi)部、、外部））要求較較高，，尤其其是商商業(yè)綜綜合體體和商商務(wù)綜綜合體體;※示例圖圖片，，僅供供參考考1.2.2、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)類(lèi)型型和構(gòu)構(gòu)成賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)環(huán)境賣(mài)點(diǎn)自然景觀項(xiàng)目周邊天然形成的景觀住宅/公寓居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境人造景觀為促進(jìn)銷(xiāo)售人為打造的景觀居住環(huán)境自然/人造景觀、物業(yè)環(huán)境寫(xiě)字樓交通環(huán)境、辦公環(huán)境生活環(huán)境項(xiàng)目周邊商超/小區(qū)/學(xué)校等商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境購(gòu)物環(huán)境項(xiàng)目?jī)?nèi)外部購(gòu)物體驗(yàn)辦公環(huán)境商務(wù)環(huán)境、內(nèi)部物業(yè)環(huán)境購(gòu)物中心消費(fèi)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、生活環(huán)境、交通環(huán)境人文環(huán)境旅游、文化、教育…交通環(huán)境內(nèi)外部出行、車(chē)輛停放綜合體側(cè)重賣(mài)點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類(lèi)型直接相關(guān)聯(lián)…其他……2023/3/613環(huán)境是是空間間的重重要組組成部部分，，無(wú)論論是住住宅還還是商商業(yè)，，客戶(hù)戶(hù)都關(guān)關(guān)注環(huán)環(huán)境因因素3、環(huán)境境賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)1.2.2、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)類(lèi)型型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/614自然景觀人造景觀商業(yè)環(huán)境購(gòu)物環(huán)境辦公環(huán)境交通環(huán)境※示例圖片，僅供參考環(huán)境示例圖圖片1.2.2、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)類(lèi)型型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/615賣(mài)點(diǎn)&廣告：居住物業(yè)對(duì)對(duì)環(huán)境要求求高，無(wú)論論是自然景景觀還是人人造景觀，，都是客戶(hù)戶(hù)關(guān)注的重重要賣(mài)點(diǎn)。。由于居住住物業(yè)的特特殊性，客客戶(hù)會(huì)對(duì)生生活環(huán)境、、消費(fèi)環(huán)境境、出行環(huán)環(huán)境、人文文環(huán)境等賣(mài)賣(mài)點(diǎn)也有所所關(guān)注；商業(yè)性質(zhì)的的物業(yè)對(duì)交交通環(huán)境要要求較高，，對(duì)景觀要要求相對(duì)降降低，但對(duì)對(duì)其他環(huán)境境賣(mài)點(diǎn)要求求較高：1、寫(xiě)字樓較較為關(guān)注交交通環(huán)境、、辦公環(huán)境境；2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)較為關(guān)注注交通環(huán)境境、商業(yè)環(huán)環(huán)境；3、購(gòu)物中心心較為關(guān)注注交通環(huán)境境、消費(fèi)環(huán)環(huán)境、商業(yè)業(yè)環(huán)境、生生活環(huán)境；；綜合體項(xiàng)目目環(huán)境賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)因類(lèi)型不不同有所偏偏差※示例圖片，，僅供參考考1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型型和構(gòu)成2023/3/616賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)區(qū)位價(jià)值經(jīng)濟(jì)區(qū)：政府規(guī)劃未來(lái)形成區(qū)域園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園：物流園區(qū)工業(yè)園區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園住宅/公寓城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)、交通樞紐賣(mài)點(diǎn)寫(xiě)字樓城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)、交通樞紐賣(mài)點(diǎn)城區(qū)概念：新城區(qū)中心城區(qū)商貿(mào)物流區(qū)居住休閑區(qū)行政辦公區(qū)科教文化區(qū)交通樞紐：機(jī)場(chǎng)火車(chē)站汽車(chē)站高鐵站地鐵概念專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城區(qū)、園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園、交通樞紐、經(jīng)濟(jì)區(qū)賣(mài)點(diǎn)購(gòu)物中心城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)、交通樞紐賣(mài)點(diǎn)綜合體交通樞紐賣(mài)點(diǎn)、城區(qū)概念賣(mài)點(diǎn)區(qū)位是項(xiàng)目的核核心賣(mài)點(diǎn)，雖然然對(duì)不同的項(xiàng)目目影響不同，但卻都是決定性的4、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)隨著交通越來(lái)越越便利，區(qū)位的的影響正逐漸減減小，但仍不可可忽視。1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/617賣(mài)點(diǎn)&廣告：示例圖居住物業(yè)要求出出行的便利性、、生活的便利性性、居住的舒適適性，因此較為為關(guān)注項(xiàng)目位置置及出行條件；；商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)業(yè)對(duì)項(xiàng)目地塊的的商業(yè)價(jià)值及交交通要求較高，，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目目周邊商業(yè)環(huán)境境及交通因素；；專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目由由于其特殊性(新興市場(chǎng)多處于于市區(qū)外圍,或位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)內(nèi))，對(duì)項(xiàng)目交通要要求極高；為提升項(xiàng)目銷(xiāo)售售說(shuō)辭，常以政政府規(guī)劃、園區(qū)區(qū)概念等吸引客客戶(hù)眼球；項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)環(huán)境/消費(fèi)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目目銷(xiāo)售具有直接接的影響，城區(qū)區(qū)概念也是其重重要賣(mài)點(diǎn)之一。?！纠龍D片，僅供供參考區(qū)位賣(mài)點(diǎn)示例1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/618產(chǎn)品決定客群，，客群定位圈定項(xiàng)項(xiàng)目客群階層5、產(chǎn)品/客群賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)環(huán)境賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品類(lèi)型：住宅/公寓大/小戶(hù)型物業(yè)、獨(dú)棟別墅、花園洋房、單身公寓、酒店式公寓、商務(wù)公寓...住宅(多層、高層、洋房、別墅、公寓)寫(xiě)字樓、商鋪(產(chǎn)權(quán)鋪/虛擬鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪)寫(xiě)字樓小戶(hù)型物業(yè)、大戶(hù)型物業(yè)...產(chǎn)品定位：大/小戶(hù)型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)/非產(chǎn)權(quán)物業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大/小戶(hù)型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪、虛擬鋪...客群定位：剛需：高收入/一般群體、工薪階層、白領(lǐng)群體/單身群體、企事業(yè)單位人員購(gòu)物中心大/小戶(hù)型物業(yè)、產(chǎn)權(quán)鋪/非產(chǎn)權(quán)鋪、虛擬鋪...投資：主要針對(duì)富人階層、具有投資意識(shí)群體綜合體因綜合體產(chǎn)品種類(lèi)、客群定位不同而有所偏移1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/619賣(mài)點(diǎn)&廣告：示例圖產(chǎn)品宣傳精準(zhǔn)度的高高低，決定了對(duì)客群定位吸引程度的的大??；在產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)宣傳傳上應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明，，便于客戶(hù)直觀觀了解項(xiàng)目銷(xiāo)售售的產(chǎn)品及特征征；房地產(chǎn)產(chǎn)品客群群量大、分布范范圍廣，宣傳上上要針對(duì)客群分分布區(qū)域進(jìn)行；；整體而言，住宅宅/公寓產(chǎn)品面對(duì)客客群相對(duì)較廣，，商鋪類(lèi)產(chǎn)品客客群范圍相對(duì)較較小。1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成區(qū)位賣(mài)點(diǎn)示例產(chǎn)品:客群①公寓：?jiǎn)紊恝诤勒焊蝗刷垩蠓浚孩苌啼仯孩莨ⅲ孩拮≌簞傂琚呱啼?70年)：1234567※示例圖片，僅供供參考賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)概念…主題主題概念宣言概念住宅/公寓智能化社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、學(xué)區(qū)房…綠色概念功能概念健康概念投資概念寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓、5A寫(xiě)字樓、綠色寫(xiě)字樓…生態(tài)概念環(huán)保概念文化概念體育概念專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一站式商品博覽交易中心…藝術(shù)概念生活概念游戲概念…購(gòu)物中心shoppingmall、購(gòu)物公園、主題購(gòu)物中心…所有的概念都是人為賦予或嫁接而來(lái)的，目的在于制造噱頭、吸引客戶(hù)眼球，塑造產(chǎn)品的品牌形象綜合體側(cè)重賣(mài)點(diǎn)與綜合體項(xiàng)目所涉及產(chǎn)品類(lèi)型直接相關(guān)聯(lián)2023/3/6206、概念/主題概念是人為賦予予的，它抽象的的表現(xiàn)事物的本本質(zhì)屬性，是塑塑造產(chǎn)品品牌的的重要內(nèi)容之一一1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/621賣(mài)點(diǎn)&廣告：示例圖圖概念賣(mài)點(diǎn)的提提煉分兩方面面：1、在產(chǎn)品自身身提煉：產(chǎn)品品自身的特質(zhì)質(zhì)2、從其他領(lǐng)域域/產(chǎn)品尋找靈感感、提煉：產(chǎn)產(chǎn)品特質(zhì)+其他概念=新產(chǎn)品概念概念賣(mài)點(diǎn)要能能夠反應(yīng)產(chǎn)品品的特點(diǎn)，空空洞、虛假的的概念易引起起負(fù)面影響住宅/公寓/寫(xiě)字樓概念賣(mài)賣(mài)點(diǎn)較多，購(gòu)購(gòu)物中心以主主題賣(mài)點(diǎn)為主主，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)概念/主題賣(mài)點(diǎn)相對(duì)對(duì)匱乏概念賣(mài)點(diǎn)主題賣(mài)點(diǎn)嫁接營(yíng)銷(xiāo)：以合作方式一一方借用另外外一方或者合合作各方相互互對(duì)方的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)資源或營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)平臺(tái)營(yíng)銷(xiāo)自自己的產(chǎn)品，，將產(chǎn)品的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)嫁接在其其它合作方的的營(yíng)銷(xiāo)資源或或營(yíng)銷(xiāo)平臺(tái)之之上，從而為為己方或者合合作各方創(chuàng)造造出更大的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)收益，同同時(shí)降低營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)成本，達(dá)到到更廣泛的消消費(fèi)群體。1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和和構(gòu)成2023/3/622賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)軟性賣(mài)點(diǎn)軟性賣(mài)點(diǎn)無(wú)法直觀的展現(xiàn)給客戶(hù)，只能通過(guò)某些特殊的方式進(jìn)行展示住宅/公寓開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理、口碑賣(mài)點(diǎn)、人性化服務(wù)…寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理、口碑賣(mài)點(diǎn)、人性化服務(wù)…品牌口碑物業(yè)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商品牌、口碑賣(mài)點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)管理、招商賣(mài)點(diǎn)…招商舒適度功能提升升值空間購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商品牌、口碑賣(mài)點(diǎn)、招商賣(mài)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、人性化服務(wù)…人性化服務(wù)…綜合體7、軟性賣(mài)點(diǎn)軟性賣(mài)點(diǎn)是項(xiàng)項(xiàng)目的重要賣(mài)賣(mài)點(diǎn)之一1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和和構(gòu)成2023/3/623賣(mài)點(diǎn)&廣告：示例圖軟性賣(mài)點(diǎn)是所有項(xiàng)項(xiàng)目都必不可少的的，但卻并非所有有項(xiàng)目都具有的；；知名品牌開(kāi)發(fā)商、、物業(yè)公司、運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司等均可為項(xiàng)項(xiàng)目的軟性賣(mài)點(diǎn)提提供強(qiáng)有力的支撐撐，在實(shí)際的銷(xiāo)售售中能夠有效的增增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的的信心，促進(jìn)項(xiàng)目目的銷(xiāo)售；對(duì)于弱勢(shì)的開(kāi)發(fā)商商，軟性賣(mài)點(diǎn)的宣宣傳應(yīng)注重項(xiàng)目特特色，主打產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)、品質(zhì)、人性性化服務(wù)等。軟性賣(mài)點(diǎn)示例①品牌②榮譽(yù)③物業(yè)④運(yùn)營(yíng)⑤招商⑥人性化服務(wù)1234561.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型和構(gòu)成成2023/3/6248、功能提提升在產(chǎn)品原原有功能能上開(kāi)發(fā)發(fā)新功能能，提升升產(chǎn)品價(jià)價(jià)值，為為客戶(hù)提提供多層層次的體體驗(yàn)1、住宅/公寓產(chǎn)品品功能提提升主要要體現(xiàn)在在產(chǎn)品的的硬件及及軟性服服務(wù)的差差異化；；2、商鋪類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品更更側(cè)重項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)營(yíng)，提提升產(chǎn)品品的升值值空間，，如運(yùn)營(yíng)營(yíng)/代租；1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成類(lèi)別功能提升側(cè)重居住性質(zhì)居住舒適度/生活便利性/其他功能(物業(yè)/教育/醫(yī)療/休閑/娛樂(lè)…)商業(yè)性質(zhì)交易/展銷(xiāo)/居住/休閑/物流/物管/運(yùn)營(yíng)…※示例圖片片，僅供供參考2023/3/625情感賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)常見(jiàn)于于住房項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售，商商業(yè)性質(zhì)質(zhì)類(lèi)項(xiàng)目目較為少少見(jiàn)(老帶新)；由情感出出發(fā)的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)有：：孩子賣(mài)賣(mài)點(diǎn)、親親恩賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)、情緣緣賣(mài)點(diǎn)、、養(yǎng)老…9、情感賣(mài)賣(mài)點(diǎn)情感賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)多直接接出現(xiàn)在在住宅項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售中，，商業(yè)性性質(zhì)類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目情感感賣(mài)點(diǎn)的的訴求方方式不同同；商業(yè)類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目情感感賣(mài)點(diǎn)多多間接出出現(xiàn)，情情感訴求求特點(diǎn)主主要為：：1、開(kāi)發(fā)商商與客戶(hù)戶(hù)之間的的情感訴訴求，而而不是客客戶(hù)個(gè)人人圈子內(nèi)內(nèi)的情感感訴求2、情感訴訴求較被被動(dòng)(開(kāi)發(fā)商單單方面提提出)，客戶(hù)接接受程度度層次不不齊，且且相對(duì)較較難賣(mài)點(diǎn)&廣告：示例圖1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/62610、銷(xiāo)售與與工程進(jìn)進(jìn)度利用銷(xiāo)售售/工程進(jìn)度度中的重重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，營(yíng)造造項(xiàng)目火火熱氛圍圍，吸引引購(gòu)房者者眼球銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)售樓處開(kāi)放招商認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)[一期/二期…熱銷(xiāo)/加推尾盤(pán)銷(xiāo)售…工程進(jìn)度奠基樣板房開(kāi)放封頂竣工交房入伙/開(kāi)業(yè)現(xiàn)房…銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)工程進(jìn)度注：適用用于所有有類(lèi)型項(xiàng)項(xiàng)目1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/627賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成產(chǎn)品類(lèi)型常見(jiàn)賣(mài)點(diǎn)創(chuàng)意促銷(xiāo)價(jià)格促銷(xiāo)：價(jià)格賣(mài)點(diǎn)、付款方式、優(yōu)惠折扣…住宅/公寓常見(jiàn)促銷(xiāo)付款折扣、團(tuán)購(gòu)折扣、購(gòu)房送禮、暖場(chǎng)活動(dòng)…活動(dòng)促銷(xiāo)：活動(dòng)促銷(xiāo)，各類(lèi)暖場(chǎng)活動(dòng)、節(jié)日促銷(xiāo)…寫(xiě)字樓常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)特殊活動(dòng)：投資論壇…銷(xiāo)售促銷(xiāo)：熱銷(xiāo)促銷(xiāo)、名人效應(yīng)、…專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)特殊活動(dòng)：投資論壇、產(chǎn)品推介會(huì)、招商大會(huì)…捆綁促銷(xiāo)：車(chē)房互動(dòng)、買(mǎi)房送禮…購(gòu)物中心常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)特殊活動(dòng)：投資論壇、產(chǎn)品推介會(huì)、招商大會(huì)…其他創(chuàng)意促銷(xiāo)…綜合體常見(jiàn)促銷(xiāo)+特殊促銷(xiāo)11、創(chuàng)意促促銷(xiāo)創(chuàng)意促銷(xiāo)銷(xiāo)在所有有樓盤(pán)的的銷(xiāo)售中中都有所所體現(xiàn)，，但并不不是所有有的創(chuàng)意意都適用用于某一一特定項(xiàng)項(xiàng)目1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成2023/3/628賣(mài)點(diǎn)&廣告：示示例圖價(jià)格促銷(xiāo)活動(dòng)促銷(xiāo)創(chuàng)意促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)在在所有項(xiàng)項(xiàng)目的操操盤(pán)中都都有所運(yùn)運(yùn)用，但但并非所所有的創(chuàng)創(chuàng)意促銷(xiāo)銷(xiāo)都適用用某一特特定項(xiàng)目目；現(xiàn)行行情情下，房房產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)繁多，，客戶(hù)對(duì)對(duì)創(chuàng)意促促銷(xiāo)新奇奇感逐漸漸喪失，，創(chuàng)意促促銷(xiāo)面臨臨更加嚴(yán)嚴(yán)峻的考考驗(yàn)；項(xiàng)目客戶(hù)戶(hù)到訪/成交的多多少直接接反應(yīng)創(chuàng)創(chuàng)意促銷(xiāo)銷(xiāo)的成功功與否1.2.2、賣(mài)點(diǎn)類(lèi)類(lèi)型和構(gòu)構(gòu)成※示例圖片片，僅供供參考1.3、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)析項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)有幾幾類(lèi)？2023/3/629項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)核心價(jià)值值點(diǎn)輔助價(jià)值值點(diǎn)1、區(qū)別于于其他競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)目目，獨(dú)一一無(wú)二；；2、使項(xiàng)目目產(chǎn)品具具有市場(chǎng)場(chǎng)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力；；1、有助于提升產(chǎn)品品價(jià)值；2、有助于于提升市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；示例圖片片1：區(qū)位示例圖片片2：規(guī)劃示例圖片片3：設(shè)計(jì)示例圖片片4：配套2023/3/630產(chǎn)品類(lèi)型核心賣(mài)點(diǎn)①②③④⑤⑥⑦住宅/公寓地段品牌配套景觀戶(hù)型價(jià)格居住舒適度寫(xiě)字樓地段品牌配套硬件物業(yè)價(jià)格投資價(jià)值專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)地段品牌配套規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)租金/售價(jià)購(gòu)物中心地段品牌規(guī)劃招商運(yùn)營(yíng)租金/售價(jià)——綜合體地段品牌規(guī)劃硬件軟性賣(mài)點(diǎn)租金/售價(jià)——不同產(chǎn)產(chǎn)品的的核心心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)備注：：每個(gè)個(gè)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)所包包含的的內(nèi)容容是多多樣的的，所所帶來(lái)來(lái)的影影響也也是不不同的的：1、地段段：位位置、、交通通、環(huán)環(huán)境(商業(yè)環(huán)環(huán)境/消費(fèi)環(huán)環(huán)境/居住環(huán)環(huán)境/文旅環(huán)環(huán)境…)等；2、配套套：生生活配配套、、商業(yè)業(yè)配套套、辦辦公配配套、、娛樂(lè)樂(lè)配套套、醫(yī)醫(yī)療/教育配配套等等；3、規(guī)劃劃：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃(功能/定位/開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品…)、建筑規(guī)劃劃(物業(yè)結(jié)構(gòu)/建筑空間/動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)…)、業(yè)態(tài)規(guī)劃劃等；4、硬件：建建材配置、、交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、新工工藝/新材料/新科技等。。1.3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)簡(jiǎn)析賣(mài)點(diǎn)類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)與產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性排序：從大到小重要程度評(píng)級(jí)①住宅/公寓②寫(xiě)字樓③專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)(商鋪)④購(gòu)物中心⑤綜合體1、區(qū)位賣(mài)點(diǎn)④⑤①②③【區(qū)域分布

內(nèi)→外】★★★★★2、硬件賣(mài)點(diǎn)①②④⑤③【要求程度高→低】★★★★☆3、軟性賣(mài)點(diǎn)⑤④①②③【服務(wù)多樣性多→少】★★★★☆4、環(huán)境賣(mài)點(diǎn)①②④⑤③【環(huán)境要求

高→低】★★★☆5、建筑/空間①④⑤③②【設(shè)計(jì)要求高→低】★★★☆6、產(chǎn)品/客群⑤①③②④【客群范圍大→小】★★★★7、概念/主題①④②⑤③【多樣性多→少

】★★★8、情感賣(mài)點(diǎn)①②④⑤③【訴求點(diǎn)多→少】★★★★9、功能提升——★★★☆10、創(chuàng)意促銷(xiāo)——★★★★★11、銷(xiāo)售/工程進(jìn)度——★★★☆項(xiàng)目落地后許多賣(mài)點(diǎn)也隨之落地，所欠缺的只是對(duì)于賣(mài)點(diǎn)的挖掘、提煉和梳理【找出/打造核心賣(mài)點(diǎn)和輔助賣(mài)點(diǎn)】項(xiàng)目實(shí)際操作中，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)需將所有的賣(mài)點(diǎn)包裝并宣揚(yáng)出去，抓住客戶(hù)的痛點(diǎn)【打造/包裝/宣傳核心賣(mài)點(diǎn)】團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造性發(fā)揮在于“概念/主題+創(chuàng)意營(yíng)銷(xiāo)”【原創(chuàng)/引用→達(dá)到目的：制造噱頭、吸引眼球、聚集人氣、促進(jìn)銷(xiāo)售…】2023/3/6311.3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)簡(jiǎn)析1.4、綜合體項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)簡(jiǎn)析2023/3/632城市綜合體體：城中之之城1.4、綜合體項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)簡(jiǎn)析2023/3/633綜合體項(xiàng)目目類(lèi)型的多多樣性決定定了價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)的多樣性：綜合體類(lèi)型型：商務(wù)綜綜合體/商業(yè)綜合體體/生活綜合體體/單一綜合體體/綜合體集群群產(chǎn)品類(lèi)型：：住宅/寫(xiě)字樓/商鋪/公寓/酒店…1、價(jià)值點(diǎn)更更多，涵蓋蓋了綜合體體自身所有有產(chǎn)品的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)以及組組合賣(mài)點(diǎn)（（產(chǎn)品組合后后產(chǎn)生的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)）2、綜合體項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售周周期較長(zhǎng)，，價(jià)值點(diǎn)宣宣傳更具有有目的性綜合體項(xiàng)目目自身的特特性決定了了價(jià)值點(diǎn)宣宣傳的特殊殊性：1、綜合體項(xiàng)項(xiàng)目的出現(xiàn)現(xiàn)，改變的的是一個(gè)區(qū)區(qū)域傳統(tǒng)的的商業(yè)格局局2、綜合體項(xiàng)項(xiàng)目更加復(fù)復(fù)雜，它不不同于其他他單一產(chǎn)品品項(xiàng)目的性性質(zhì)3、綜合體項(xiàng)項(xiàng)目的出現(xiàn)現(xiàn)，改變的的是一個(gè)區(qū)區(qū)域內(nèi)居民民的生活、、消費(fèi)方式式產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品構(gòu)成選址核心賣(mài)點(diǎn)商業(yè)綜合體購(gòu)物中心：商業(yè)區(qū)域中心地段、業(yè)態(tài)、品牌、服務(wù)商務(wù)綜合體酒店、寫(xiě)字樓CBD地段、交通、品質(zhì)（硬件、物業(yè)）、商務(wù)配套（酒店、銀行、會(huì)所等）生活綜合體住宅/公寓、購(gòu)物中心郊區(qū)/新城位置、生活配套、居住/消費(fèi)、品質(zhì)（硬件、軟性）單一綜合體住宅/公寓；居住、消費(fèi)合二為一郊區(qū)/新城區(qū)域中心地段、品質(zhì)（軟件、硬件）、配套綜合體集群多個(gè)綜合體組成（通常為不同類(lèi)型）新城交通、規(guī)劃、配套、功能、便利性、產(chǎn)品硬件等2023/3/6341.4、綜合體項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值點(diǎn)簡(jiǎn)析備注：每個(gè)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)所包含的內(nèi)容容是多樣的，所所帶來(lái)的影響也也是不同的：1、地段：位置、、交通、環(huán)境(商業(yè)環(huán)境/消費(fèi)環(huán)境/居住環(huán)境/文旅環(huán)境…)等；2、配套：生活配配套、商業(yè)配套套、辦公配套、、娛樂(lè)配套、醫(yī)醫(yī)療/教育配套等；3、規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃(功能/定位/開(kāi)發(fā)/產(chǎn)品…)、建筑規(guī)劃(物業(yè)結(jié)構(gòu)/建筑空間/動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)…)、業(yè)態(tài)規(guī)劃等；；4、硬件：建材配配置、交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、、新工藝/新材料/新科技等。思辨2023/3/635地段？地段？還還是地段？現(xiàn)有環(huán)境下，房房地產(chǎn)價(jià)值的影影響因素有哪些些？未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值取決于哪些些因素？房地產(chǎn)的變化價(jià)值點(diǎn)的變化消費(fèi)者關(guān)注點(diǎn)的變化變化關(guān)聯(lián)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)階段：產(chǎn)品【product】?jī)r(jià)格【price】