三亞山水國際房地產(chǎn)項目總體定位報告

第一頁，共五十七頁。思考的起點第二頁，共五十七頁。四項基本原則差異化原則優(yōu)勢最大化原則可操作性原則系統(tǒng)性原則第三頁，共五十七頁。邏輯流程地塊價值總體定位定位可行性客戶分析營銷題材品牌價值市場研判調整驗證第四頁，共五十七頁。大趨勢從溫飽到小康從儲存到消費從靜態(tài)到動態(tài)從孤立到網(wǎng)絡第五頁，共五十七頁。大局觀國內還是國際?大陸還是島內?實旺還是虛火?第一還是第二?第六頁，共五十七頁。大盤觀“借”還是“造”“分”還是“合”“快”還是“慢”第七頁，共五十七頁。從用地開始第八頁，共五十七頁。區(qū)域價值從環(huán)太平洋開始第九頁，共五十七頁。城市角度第十頁，共五十七頁。規(guī)劃視野第十一頁，共五十七頁。海、河、城、園、居、山第十二頁，共五十七頁。山水城市中的城市山水山水之中離生活很近第十三頁，共五十七頁。文化設施第十四頁，共五十七頁。美女經(jīng)濟第十五頁，共五十七頁。運動休閑第十六頁，共五十七頁。文化傳承第十七頁，共五十七頁。配套資源第十八頁，共五十七頁。交通便利用地屬于城鄉(xiāng)交接部，交通便利。第十九頁，共五十七頁。景觀豐富山環(huán)水繞，自然景觀豐富。第二十頁，共五十七頁。易于施工整體地貌平坦，易于施工。第二十一頁，共五十七頁。植被茂密植被茂密，有利于短期形成社區(qū)景觀。第二十二頁，共五十七頁。水系相通水系與外界相通，便于利用。第二十三頁，共五十七頁。土地分區(qū)價值分析用地類別景觀條件配套便捷交通條件外界影響一類●◎◎●

二類◎●●◎

三類◎◎◎◎

四類○◎◎◎

五類○○◎◎

六類○○◎○

第二十四頁，共五十七頁。分區(qū)示意一類三類三類二類四類五類六類第二十五頁，共五十七頁。成全看市第二十六頁，共五十七頁。成全觀點用地不可多得，項目前景樂觀，具備較大的升值潛力。發(fā)展節(jié)奏成為項目的關鍵。第二十七頁，共五十七頁。市場背景旅游對經(jīng)濟的拉動顯著。市場需求空間巨大生態(tài)旅游成為新亮點第二十八頁，共五十七頁。市場背景內因：不可復制的自然資源外因：相對低廉的市場價格第二十九頁，共五十七頁。市場現(xiàn)狀供過于求、有效需求未得到充分挖掘房價增幅不大、銷售速度慢、周期較長缺少大型配套完善的優(yōu)質產(chǎn)品第三十頁，共五十七頁。成全觀點著眼未來，合理規(guī)劃，適度開發(fā),特色鮮明,以旅游地產(chǎn)為主要支撐將成為海南下一個階段發(fā)展的重要特征。第三十一頁，共五十七頁。三亞市場＿供應年度住宅面積（萬m2）酒店和別墅（萬m2）合計200053.1910.063.25200182.6319.4102.032002104.0619.9123.962003134.2320154.23第三十二頁，共五十七頁。三亞市場＿銷售三亞房地產(chǎn)交易所統(tǒng)計，從2000年開始，近三年來三亞房地產(chǎn)需求量平均每年以30％的速度增長。按此計算，三亞2003年商品房需求量應該為52萬平方米。2004年春節(jié)黃金周期間，三亞海景房等高價位房大量銷售，其售房均價達到了4000元／平方米，而這些房中，50平方米—80平方米的中小型商品房則最為暢銷，今年春節(jié)銷售的880套商品房中，有528套均為80平方米以下的中小戶型，由此可見，中小戶型的海景度假公寓仍是市場需求主流。從市場實際需求來看，島外客戶對100平米以下的海景旅游房產(chǎn)頗為青睞。

第三十三頁，共五十七頁。樓盤概覽項目名稱建筑面積（m2）物業(yè)形態(tài)及類型戶型面積均價銷售率交樓標準時代海岸517000高層、別墅60-420未定認購20%毛坯房陽光海岸90000多層、小高層、聯(lián)排97-247690080%毛坯房天澤海韻21166小高層49-163700095%精裝修金色港灣13000多層、小高層住宅66-168360070%毛坯房昌達·四季花園12637多層、小高層住宅70-220430065%毛坯房憑海臨風·藍域25317別墅、酒店式公寓65-600650075%精裝修海洋之星11991住宅54-170600055%毛坯房天福源27000酒店式公寓43-133710070%精裝修嘉和海景國際公寓24000別墅，小高層住宅134-4006000公寓，別墅1.5萬認購10%精裝修世嘉海景公寓27000高層酒店式公寓41-88390070%精裝修碧海藍天141656高層19-325480080%毛坯房蘭?；▓@二期32000小高層住宅49-600520055%毛坯房匯凱花園27817多層住宅140-320500040%毛坯房第三十四頁，共五十七頁。三亞市場＿客戶三亞70％的購房者來自島外。一部分是島外退離休人員及一部分高收入者，主要是沖著這里良好的人居環(huán)境而來；另一部分則是進行置業(yè)投資，認為目前三亞房價低，有較好投資收益。購房者絕大部分僅把三亞作為短期度假休閑地。購買房產(chǎn)后，一年之中的大部分時間房產(chǎn)處于閑置。如今三亞的購房者多數(shù)來自北方，主要是東北和華北的較多，其次為上海、浙江。購房者主要有三個目的：度假、長住療養(yǎng)、投資。值得注意的是，境外人士購房占高檔次公寓樓的１０％，其中多數(shù)為香港和臺灣人士，也有少數(shù)外國人（韓國人和美籍華人），這是三亞市前所未有的，這些購房者多數(shù)購買高檔次的樓盤。第三十五頁，共五十七頁。三亞市場＿市場價格三亞市區(qū)商品房地產(chǎn)價格平均約2000元／平方米左右，一線海景房為4000－5000元／平方米。而去年全國的商品房平均價格是2200元／平方米。三亞具有獨特氣候資源優(yōu)勢，生態(tài)環(huán)境全國一流，但其市區(qū)房價只相當全國平均房價。具備如此得天獨厚的資源的三亞，從某種意義上來看房價仍然偏低，從三亞未來的規(guī)劃看，城市基礎設施的加快建設和合理的規(guī)劃將進一步提升三亞的市場形象，房價與旅游收入將會同步增長，形成旅游和地產(chǎn)互動，多方共贏的良好局面。第三十六頁，共五十七頁。三亞市場＿企業(yè)狀況

2003年三亞房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有50余家，物業(yè)管理公司20家，中介服務機構4家。由于歷史原因，三亞城區(qū)土地被分割，不適合成片開發(fā)，這嚴重制約了國際、國內一流房地產(chǎn)開發(fā)商的進入。目前三亞房地產(chǎn)商中的衍宏投資、陽光海岸、藍?；▓@等領軍人物在國內頂多也只能算是中等實力。隨著三亞地產(chǎn)的快速發(fā)展，海南房地產(chǎn)的復蘇，三亞將吸引一批國內一流的開發(fā)商進入三亞進行開發(fā).第三十七頁，共五十七頁。個案分析碧海藍天第三十八頁，共五十七頁。個案分析陽光海岸第三十九頁，共五十七頁。個案分析時代海岸第四十頁，共五十七頁。市場研判導向空白點:大型住宅小區(qū).在市場的變化中不斷探索，努力尋求市場空白，率先走進三亞“大盤”時代，為項目樹立品牌形象，促進三亞地產(chǎn)與國內接軌，進入全新發(fā)展階段。第四十一頁，共五十七頁。市場研判導向領先性——Pud的開發(fā)模式用發(fā)展的眼光看市場，用樂觀的態(tài)度看三亞，結合市場需求，實行Pud的統(tǒng)一開發(fā)戰(zhàn)略，加強開發(fā)節(jié)奏的把控和協(xié)調，一張一弛，相得益彰，成為三亞大盤開發(fā)模式的先行者、探索者、成功者。第四十二頁，共五十七頁。開發(fā)模式PUD第四十三頁，共五十七頁。市場研判導向機會點——旅游地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展抓住市場機遇，整合海南旅游資源，挖掘和本土文化，提升項目附加值，打造旅游房產(chǎn)精品，力爭在三亞新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中脫穎而出。第四十四頁，共五十七頁?？蛻羲麄兪钦l經(jīng)濟底線對生活的態(tài)度文化底線 底線第四十五頁，共五十七頁?？蛻羲麄冊趺礃有愿裥枨筇卣?個性與群落\居住與投資.生活需求特征:放松與開放\創(chuàng)意與秩序.價值觀、消費觀：價格與價值\現(xiàn)在與將來.第四十六頁，共五十七頁。客戶分析年齡第四十七頁，共五十七頁?？蛻舴治鑫幕谒氖隧?，共五十七頁?？蛻舴治雎殬I(yè)第四十九頁，共五十七頁?？蛻羲麄冊谀膬罕本〇|北上海江浙三亞國內其他區(qū)域國外第五十頁，共五十七頁?？山梃b案例華僑城第五十一頁，共五十七頁。第五十二頁，共五十七頁。市場定位以國際標準為尺度打造的、以靈活開發(fā)為手段的、具有投資價值的大型城市生態(tài)度假型項目三亞唯一的城市生活圈內國際化休閑社區(qū)

第五十三頁，共五十七頁。產(chǎn)品定位以體驗為目的國際山水度假社區(qū)。

第五十四頁，共五十七頁。分期開發(fā)建議一一期二期三期四期五期六期七期第五十五頁，共五十七頁。分期開發(fā)建議二一期二期三期四期五期第五十六頁，共五十七頁。內容總結思考的起點?！翱臁边€是“慢”。山水城市中的城市山水。用地不可多得，項目前景樂觀，具備較大的升值潛力。房價增幅不大、銷售速度慢、周期較長。著眼未來，合理規(guī)劃，適度開發(fā),特色鮮明,以旅游地產(chǎn)為主要支撐將成為海南下一個階段發(fā)展的重要特征。三亞房地產(chǎn)交