房地產(chǎn)項目融資與銀行按揭流程

房地產(chǎn)項目融資與銀行按揭流程第一頁，共60頁。談到融資、銀行按揭，你最想知道什么？什么是項目融資？什么是抵押、保證擔(dān)保？如何做融資？融資有什么流程？銀行個人按揭流程？什么是階段性擔(dān)保、預(yù)告登記、直客式？第二頁，共60頁。目錄什么是項目融資？如何做融資？融資有什么流程？什么是階段性擔(dān)保、、預(yù)告登記、直客式？融資定義及類型1信托、銀團貸款簡介2銀行融資流程3住房貸款流程4第三頁，共60頁。（一）融資定義及類型定義解決項目資金需求的方式是企業(yè)資金籌集的行為載體以項目為依托，獲取資金目的融資取得的資金，用于項目開發(fā)建設(shè)讓我們先看看什么是融資？第四頁，共60頁。（一）融資定義及類型融資就是銀行借款嗎？NO第五頁，共60頁。（一）融資定義及類型預(yù)售房款應(yīng)付賬款（承建企業(yè)墊資）

上市（IPO、買殼上市、增發(fā)）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)企業(yè)債

銀行貸款（銀團、一般項目融資）內(nèi)部融資外部融資銀行借款僅是融資方式的一種直接融資間接融資直接融資：從資本市場募集資金間接融資：向金融機構(gòu)募集資金第六頁，共60頁。（一）融資定義及類型外部融資定義IPOInitialpublicoffering公司首次向社會公眾公開招股買殼上市非上市公司購買上市公司的股權(quán)，將自己的資產(chǎn)注入到購買的上市公司，實現(xiàn)上市目的增發(fā)上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為房地產(chǎn)信托信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項目建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)債房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價證券，利率一定、到期償還本金銀行貸款向銀行借款用于房地產(chǎn)項目開發(fā)資金，定期支付利息到期還款第七頁，共60頁。（一）融資定義及類型在眾多的融資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團貸款、商業(yè)銀行貸款（即一般房地產(chǎn)項目融資）一般項目貸款信托銀團貸款常用第八頁，共60頁。（二）信托、銀團貸款介紹——信托信托：

起源于2000年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財產(chǎn)，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護人。相信我，信托是個有趣的東西我國《信托法》第二條規(guī)定：“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為?！盩hisisastory第九頁，共60頁。信托有多重要？（二）信托、銀團貸款介紹——信托信托業(yè)務(wù)、銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)成為現(xiàn)代金融四大支柱信托銀行證券保險金融第十頁，共60頁。信托涉及三個角色委托人：財產(chǎn)委托給受托人委托人受托人受益人運用財產(chǎn)保值、升值受托人將財產(chǎn)分配給受益人（二）信托、銀團貸款介紹——信托房地產(chǎn)項目第十一頁，共60頁。信托分類：單一信托：受托人接受單個委托人的委托，單獨管理和運用信托財產(chǎn)的方式集合信托：受托人接受兩個以上（含兩個）委托人的委托，集中進行資金管理、運用、處分集合信托：由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個以上（含兩個）委托人交付的資金進行集中管理、運用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動——《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（中國銀監(jiān)督會令2007年第3號）（二）信托、銀團貸款介紹——信托第十二頁，共60頁。關(guān)于信托的法律文件：在祖國，信托可是受法律約束的，這就是著名的“一法兩規(guī)”，即《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理辦法》。（二）信托、銀團貸款介紹——信托《信托公司…辦法》《資金信托…辦法》《信托法》：確立信托公司經(jīng)營范圍明確資金信托運作方式，如：集合信托最多200份合同，最低合同份額5萬元；不得承諾信托資金最低收益或不受損失等2001年4月28日頒布，明確“信托”合法地位第十三頁，共60頁。房地產(chǎn)信托是什么？房地產(chǎn)信托是：信托公司運用信托計劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)、運營。由房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托、收益權(quán)信托三種組成Q&A（二）信托、銀團貸款介紹——信托房地產(chǎn)債權(quán)信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開發(fā)商用于房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)股權(quán)信托：信托公司通過信托產(chǎn)品募集資金，并以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)開發(fā)項目，用于項目開發(fā)建設(shè)。是最常見的信托方式收益權(quán)信托：信托公司向投資者發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，用于購買開發(fā)商的持有物業(yè)，信托公司將購買的持有物業(yè)委托專門的管理公司經(jīng)營，并將持有物業(yè)未來的租金作為投資回報的收益分配給投資者第十四頁，共60頁。房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托比較？與商業(yè)銀行貸款類似，由信托公司扮演銀行角色，將信托資金發(fā)放給開發(fā)商，開發(fā)商到期償還本金、利息。必須滿足項目“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)，項目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件資金成本7%-12%四證齊全后才能做房地產(chǎn)債權(quán)信托，資金成本高，逐漸退出房地產(chǎn)債權(quán)信托（不常用）股權(quán)+回購”模式，即信托計劃和開發(fā)商（母公司）入股一個房地產(chǎn)項目公司，信托計劃持有的股權(quán)到期后，再由開發(fā)商溢價回購股權(quán)。信托資金充當(dāng)項目資本金，可以用于支付土地出讓金，資金上支持開發(fā)商取得“四證”并進行項目后續(xù)建設(shè)開發(fā)資金成本10%-12%因股權(quán)信托資金可用于支付土地款，被大量采用房地產(chǎn)股權(quán)信托（常用）（二）信托、銀團貸款介紹——信托房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托的區(qū)別:在債權(quán)型中，信托公司將項目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權(quán)型中，信托公司通過“股權(quán)+回購“將項目的部分營運收益分配給投資者。一般在“四證”之前的信托為股權(quán)型信托，“四證”之后申請的信托為債權(quán)型。第十五頁，共60頁。房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式投資者②資金委托銀行⑩收益分配⑨收益分配④擔(dān)保①購買理財產(chǎn)品信托公司項目母公司⑧溢價回購股權(quán)關(guān)聯(lián)方③增資擴股項目公司⑦土地抵押⑥出讓土地⑤支付土地款國土局模式一本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹模式一：信托資金可用于支付土地款（二）信托、銀團貸款介紹——信托第十六頁，共60頁。房地產(chǎn)股權(quán)信托的兩種模式投資者②資金委托銀行⑧收益分配⑦收益分配④擔(dān)保①購買理財產(chǎn)品信托公司項目母公司⑥溢價回購股權(quán)關(guān)聯(lián)方③增資擴股項目公司⑤土地抵押模式二本頁圖片參照中行信托產(chǎn)品介紹模式二：母公司已支付土地款，信托資金用于項目在取得土地證后的建設(shè)開發(fā)（二）信托、銀團貸款介紹——信托

備注：兩種模式均在四證前介入，模式一比模式二介入時間更早，可用于土地款支付第十七頁，共60頁。房地產(chǎn)股權(quán)信托與銀行貸款比較優(yōu)勢劣勢股權(quán)信托資金可用于支付土地款，可緩解開發(fā)商資金壓力銀行貸款資金不可用于土地款支付股權(quán)信托資金成本高：10%-12%銀行貸款資金成本一般為1-3年貸款基準(zhǔn)利率，目前是5.4%。具體視市場情況適當(dāng)浮動。（二）信托、銀團貸款介紹——信托第十八頁，共60頁。（二）信托、銀團貸款介紹——銀團貸款什么是銀團貸款？銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基于相同貸款條件，依據(jù)同一貸款協(xié)議，按約定時間和比例，通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業(yè)務(wù)。簡單通俗地說：銀團貸款=2個及以上銀行做貸款第十九頁，共60頁。（二）信托、銀團貸款介紹——銀團貸款銀團角色分配牽頭行指定或由參加行協(xié)商確定按貸款條件確定的金額、進度歸集資金提供貸款對銀團資金進行監(jiān)管接受牽頭行邀請參加銀團貸款并按銀團協(xié)議中確定的承貸份額向借款人提供貸款牽頭行代理行參加行銀團貸款的組織者和安排者發(fā)起、分銷銀團貸款份額承貸比例不低于銀團貸款總額的10%第二十頁，共60頁。（二）信托、銀團貸款介紹——銀團貸款銀團貸款會產(chǎn)生哪些費用？中介費代理費承諾費安排費內(nèi)容：牽頭行牽頭籌組銀團收取的費用收費標(biāo)準(zhǔn)：銀團貸款總額一定比例一次性支付內(nèi)容：銀團成員承諾貸款，但借款人尚未提取的貸款，對銀團成員資金占用成本的補償收費標(biāo)準(zhǔn)：未用余額的一定比例，每年收取內(nèi)容：代理行承擔(dān)整個銀團的貸款管理、資金管理、賬戶管理等工作收取的費用收費標(biāo)準(zhǔn)：代理行的工作量每年支付內(nèi)容：向會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估事務(wù)所、保險機構(gòu)等支付的費用收費標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)實際花費另行支付第二十一頁，共60頁。（二）信托、銀團貸款介紹——銀團貸款銀團貸款與銀行貸款比較A.

融資規(guī)模更大B.

各銀行審批貸款難度降低A.

資金成本高B.

難以協(xié)調(diào)各銀行放款條件C.

各家銀行利益分配不均D.

貸后檢查應(yīng)對多家銀行優(yōu)勢劣勢C.

銀行計劃緊張時下貸相對容易第二十二頁，共60頁。（三）銀行融資流程銀行融資可是個技術(shù)活，集團會從三個方面考核我們的融資工作融資額下貸時間貸款資金使用效率第二十三頁，共60頁。（三）銀行融資流程下面我們接著來看看銀行融資流程，也就是銀行借款的流程融資額度匡算step1融資方式確定step2落實授信額度step3銀行受理step4調(diào)查評級step5貸后監(jiān)管step8銀行審批step6Step7

發(fā)放貸款第二十四頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算Contents匡算原則②自有資金覆蓋土地款①融資額度=項目總投資（不含稅）-土地成本-銷售轉(zhuǎn)投入③項目資本金/總投資≥30%集團擔(dān)保金額=融資額-抵押金額目的通過融資額度測算，確定全項目正常運營的資金需求量④本項目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集團擔(dān)保備注：銷售轉(zhuǎn)投入是指項目開盤取得銷售收入后，用銷售回款作為資金來源用于本項目后續(xù)開發(fā)第二十五頁，共60頁。不可預(yù)見費開發(fā)成本期間費用Addyourtextinhere項目總投土地價款勘探設(shè)計三通一平主體建安基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境景觀工程相關(guān)財務(wù)費用管理費用銷售費用融資額度匡算的一個原則項目總投即項目建設(shè)所需要的全部資金配套設(shè)施行政經(jīng)營收費（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算第二十六頁，共60頁。來，咱們看看附件，或許會對總投有更深入的理解（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算融資額度匡算的一個原則第二十七頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算關(guān)于融資額度測算，再給你介紹個簡單工具喏，從投資模型上取數(shù)，將附表2、3、4灰色區(qū)域的數(shù)據(jù)填好，融資額度測算就出來了第二十八頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算融資額度匡算的二個原則

銀行規(guī)定房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款不能流入證券市場、也不能用于支付本項目土地款及其他項目相關(guān)支付，只能用于本項目開發(fā)建設(shè)。為什么自有資金覆蓋土地款？

由于開發(fā)貸款不能用于支付本項目土地款，在節(jié)約資金提高資金使用效率的原則下，自有資金只覆蓋土地款部分。自有資金是開發(fā)商投入到項目建設(shè)中的非債務(wù)性資金，也就是在向銀行貸款前，開發(fā)商需自行籌措一部分資金先投入項目建設(shè)我們可以從報表“所有者權(quán)益”科目算出自有資金的金額自有資金=所有者權(quán)益=實收資本+資本公積+盈余公積+未分配利潤第二十九頁，共60頁。融資額度匡算的三個原則項目注冊資本金總投入≥30%

項目資本金是項目的投資者認(rèn)繳的出資額，不能以任何方式抽回。項目資本金與自有資金區(qū)別與聯(lián)系：項目資本金和自有資金有聯(lián)系，但不是一回事！項目資本金來源于自有資金，項目資本金不能抽回，自有資金大于項目資本金的部分可以在項目有銷售收入后通過營運收回。自有資金≥項目資本金

2009年5月25日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算第三十頁，共60頁。融資額度匡算的第四個原則本項目土地做抵押，不足部分集團提供保證擔(dān)保什么是抵押？什么是保證？（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算第三十一頁，共60頁。

法人擔(dān)保方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當(dāng)借款方（項目公司）違約或無力償還債務(wù)時，由保證方承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)。集團擔(dān)保屬于保證擔(dān)保范疇。融資額度匡算的第四個原則先來解決概念問題——什么是擔(dān)保以及擔(dān)保的分類質(zhì)押擔(dān)保抵押擔(dān)保保證擔(dān)保

借款方（項目公司）作為抵押人，將自身擁有的財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保，此財產(chǎn)（如土地）在貸款期間不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)。當(dāng)借款人不履行合同時，抵押權(quán)人（銀行）有權(quán)從該財產(chǎn)折價或拍賣、變賣的價款中優(yōu)先得到補償。土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔(dān)保范疇。

借款人（項目公司）將其擁有的動產(chǎn)或者權(quán)利轉(zhuǎn)交給貸款方（銀行）作為清償債務(wù)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時，貸款方有權(quán)價出售、拍賣、變賣該動產(chǎn)或者權(quán)利收回資金。向銀行貸款再找個第三方做擔(dān)保抵押物你可以自行保管抵押物銀行幫你保管，直到還清債務(wù)擔(dān)保：為督促債務(wù)履行，確保債權(quán)實現(xiàn)的一項法律制度（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算第三十二頁，共60頁。融資額度匡算的四個原則集團擔(dān)保融資額度土地抵押值土地抵押值=土地評估值*抵押率提高土地評估值，降低集團擔(dān)保提高土地抵押率，降低集團擔(dān)保

備注：1.建在工程即建設(shè)過程中的項目2.土地評估值、在建工程評估值均由評估公司確定3.

在建工程是否抵押各地區(qū)銀行要求不同，具體可在融資方案溝通時確定4.一旦辦理建設(shè)工程抵押，項目在房管局拿預(yù)售證前，必須由銀行出具函件撤銷抵押。因為抵押給銀行的房子是不能賣給客戶的，一房不能二主（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算在建工程抵押值在建工程測算與土地抵押相同第三十三頁，共60頁。集團對融資額度考核：融資額：下貸時間貸款資金使用效率1.測算得分0分50分75分100分A≥60%

50%≤A＜60%

40%≤A＜50%

A<40%土地款/總投＜50%2.測算得分0分50分75分100分

B≥110%

100%<=B<110%

90%<=B<100%

B<90%土地款/總投≥50%1.土地款占總投資＜50%融資額/總投得分：A=融資額度/總投2.土地款占總投資≥50%融資額/總投得分：B=融資額度/（總投-土地款）（三）銀行融資流程——step1融資額度匡算第三十四頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step2融資方式確定按以下因素選擇融資方式融資額度四證取得時間下貸時間資金使用效率融資成本就目前的融資方式看銀行項目融資的資金成本低，是最常用的融資方式第三十五頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step2融資方式確定選定銀行借款這種融資方式，我們會和銀行就關(guān)鍵性條款進行初次溝通關(guān)鍵性條款例如：貸款額度是否辦理在建工程抵押土地抵押率貸款期限還款方式：是否期限還款？或是銷售進度還款貸款利率（綜合利率基準(zhǔn)）等等第三十六頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step2融資方式確定

在銀行實行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)信貸規(guī)模全面收緊時，商業(yè)銀行會提出額外收取中間業(yè)務(wù)費或財務(wù)顧問費來提高銀行房地產(chǎn)貸款的綜合收益，在談判中可強調(diào)戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。2.財務(wù)顧問費：銀行提供的顧問服務(wù)包括行業(yè)市場信息咨詢顧問、企業(yè)上市顧問、融資顧問、經(jīng)營管理顧問、企業(yè)并購顧問、資金托管費等①代收代付業(yè)務(wù)代發(fā)工資、獎金、福利費、拆遷款、養(yǎng)老、醫(yī)保等②代理保險業(yè)務(wù)辦理建筑安裝一切險、員工壽險等理財類保險③銀行保函業(yè)務(wù)銀行作為擔(dān)保方辦理投標(biāo)保函、履約保函等④票據(jù)業(yè)務(wù)：辦理承兌匯票、票據(jù)貼現(xiàn)⑤結(jié)售匯業(yè)務(wù)1.中間業(yè)務(wù)：第三十七頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step3落實授信額度授信額度是商業(yè)銀行對單一法人客戶或企業(yè)集團確定的可以向銀行提出貸款申請的最高控制額度。目前龍湖集團在工行、農(nóng)行、建行三家公司有授信額度。什么是授信額度？第三十八頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step4~step8從銀行受理到貸后監(jiān)管，就是以下附件所述的步驟備注：本流程為蘇南公司滟瀾山項目一期貸款流程第三十九頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step4銀行受理銀行受理即銀行有意向做該項目融資這個階段銀行主要進行主體資格審查，同時要求企業(yè)提供申請貸款的相關(guān)資料主體資格審查內(nèi)容：1.確定借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人2.有經(jīng)工商行政部門核準(zhǔn)登記并辦理的法人營業(yè)執(zhí)照3.財務(wù)制度健全，財務(wù)狀況良好4.具有還本付息能力5.已辦理貸款卡，并開立基本戶或一般戶6.擬貸款項目的文件合法、完整、真實、有效7.擬貸款項目運營具有可行性，并出具有效的可行性報告8.借款人自有資金投入不低于銀行規(guī)定比例，并在銀行貸款投放以前到位第四十頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step5調(diào)查評級調(diào)查評級階段銀行主要做什么？對企業(yè)進行信用評級公司準(zhǔn)入項目準(zhǔn)入—也就是項目核準(zhǔn)第四十一頁，共60頁。資產(chǎn)負(fù)債率流動比例速凍比例現(xiàn)金流資本金利潤率成本費用率銷售利潤率總資產(chǎn)利潤率一、信用評級：1、信用評級考察六方面：Title企業(yè)素質(zhì)

經(jīng)營能力

履約能力

發(fā)展前景員工素質(zhì)員工專業(yè)能力管理能力企業(yè)發(fā)展?jié)摿J款到期償還率貸款利息償還率

償債能力

獲利能力銷售收入增長率流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率宏觀經(jīng)濟形勢行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）政策行業(yè)特征市場需求影響（三）銀行融資流程——step5調(diào)查評級第四十二頁，共60頁。一、信用評級：2、評定標(biāo)準(zhǔn)分為“三等九級”AAAAAABBBBBBCCCCCC①AAA級：償還能力具有最大保障；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素影響最小。②AA級：償還能力很強；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，不確定因素很小。③A級：償還能力較強；經(jīng)營處于良性循環(huán)狀態(tài)，未來經(jīng)營易受不確定因素影響，盈利能力和償債能力會產(chǎn)生波動。④BBB級：償還能力一般，目前對本息的保障尚屬適當(dāng)；經(jīng)營處于良性循環(huán)，未來經(jīng)營與發(fā)展受不確定因素影響，盈利能力和償債能力有較大波動，約定條件可能不足以保障本息的安全。⑤BB級：償還能力較弱；企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展?fàn)顩r不佳，支付能力不穩(wěn)定，有一定風(fēng)險。⑥B級：償還能力較差；經(jīng)營較困難，支付能力有較大不確定性，風(fēng)險較大。⑦CCC級：償還能力很差；受不確定因素影響，企業(yè)經(jīng)營困難，支付能力很困難，風(fēng)險很大。⑧CC級：償還能力嚴(yán)重不足；經(jīng)營狀況差，經(jīng)營走向良性循環(huán)狀態(tài)的因素很少，風(fēng)險極大。⑨C級：償還能力極差；經(jīng)營處于惡性循環(huán)狀態(tài)，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。（三）銀行融資流程——step5調(diào)查評級第四十三頁，共60頁。二、公司準(zhǔn)入條件：1.公司治理完整，依法經(jīng)營，管理規(guī)范，報表真實，并提供公司年度審計報告2.信用等級AA以上（各銀行要求不同），無不良信用記錄3.資產(chǎn)負(fù)債率低于75%，經(jīng)營性現(xiàn)金流充足4.上年末所有者權(quán)益8000萬元以上（各銀行要求不同）5.具備三級及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，連續(xù)經(jīng)營商品房開發(fā)3年以上，且開發(fā)業(yè)績良好，其中：以住宅開發(fā)為主的，累計開發(fā)面積15萬平米以上，以商業(yè)及營業(yè)用房的，累計開發(fā)面積2萬方以上6.有一定的項目儲備，持續(xù)開發(fā)能力較強（三）銀行融資流程——step5調(diào)查評級第四十四頁，共60頁。用低密度住宅替換“別墅”敏感詞匯取得《國有土地使用證》取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》項目資本金比率不低于總投40%三、項目核準(zhǔn)條件：1.普通住宅2.別墅項目3.商業(yè)及營業(yè)性用房取得《國有土地使用證》取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》項目資本金比率不低于總投30%取得《國有土地使用證》取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》項目資本金比率不低于總投40%（三）銀行融資流程——step5調(diào)查評級第四十五頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step6銀行審批取得《國有土地使用證》、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》在市行上貸審會取得《國有土地使用證》、取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》在省行上貸審會一、銀行審批原則第四十六頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step6銀行審批二、銀行審核內(nèi)容項目建設(shè)條件評價項目可行性規(guī)劃方案設(shè)計單位資質(zhì)評定施工單位資質(zhì)評定環(huán)保評定貸款風(fēng)險評價項目可行性結(jié)論核定擔(dān)保方式投資估算總投構(gòu)成項目投資計劃評定財務(wù)效益預(yù)測項目現(xiàn)金流分析償債能力評定敏感性分析市場評估市場供需分析產(chǎn)品差異化市場定位購買力分析項目市場收益風(fēng)險銀行審批contents第四十七頁，共60頁。（三）銀行融資流程——step7發(fā)放貸款貸款發(fā)放前置條件：有明確的貸款批復(fù)已在國土局辦理抵押登記

四證齊全保證擔(dān)保條件落實備注：四證是指《國有土地證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》

四證如此重要，以至于每年預(yù)算都會根據(jù)四證齊全時間排下貸計劃第四十八頁，共60頁。集團對貸款發(fā)放的考核（三）銀行融資流程——step7發(fā)放貸款融資額下貸時間貸款資金使用效率1.下貸時間貸款發(fā)放到位指標(biāo)

貸款使用效率

四證取得2.5個月內(nèi)未發(fā)放

四證取得2.5個月內(nèi)發(fā)放

四證取得2個月內(nèi)發(fā)放

四證取得1個月內(nèi)發(fā)放65%以下65%<=A<75%75%<=A<90%90%以上0分50分75分100分2.貸款資金使用效率0分50分75分100分第四十九頁，共60頁。什么是貸后監(jiān)管（三）銀行融資流程——step8貸后監(jiān)管銀行在下貸后，對貸款資金支用、作為還款來源的銷售資金支用的監(jiān)管不要以為下貸就萬事大吉了，你的債主一直睜大眼睛注視著你，直到償清債務(wù)銷售資金支用監(jiān)管貸款資金支付監(jiān)管工程款支付：需提供總包合同工程進度證明支付憑證材料款支付：需提供購貨合同購貨發(fā)票及合同明確付款前需具備的附件管理費用支付：提用款計劃銷售資金被監(jiān)管，資金使用效率降低盡量與銀行協(xié)商不監(jiān)管第五十頁，共60頁。（四）住房貸款流程關(guān)于住房貸款流程，我們想介紹以下內(nèi)容一、按揭銀行的選擇二、按揭樓盤的準(zhǔn)入三、客戶辦理住房貸款的流程四、直客式貸款介紹第五十一頁，共60頁。（四）住房貸款流程——按揭銀行的選擇

一般而言，項目開發(fā)貸款銀行，會成為該項目的個人按揭業(yè)務(wù)主辦行，優(yōu)先辦理該項目按揭業(yè)務(wù)。簽訂項目開發(fā)貸款時，在《固定資產(chǎn)借款合同》“其他約定”中會明確：由貸款人優(yōu)先辦理按揭業(yè)務(wù)，所以開發(fā)貸銀行是按揭銀行的主辦行。除了選擇開發(fā)貸銀行作為主辦行以外，我們也會選擇一些小的股份制銀行作為補充銀行，主要原因如下：1.客戶征信記錄不良，不能在主辦銀行貸款

有些客戶在人民銀行的征信系統(tǒng)中，顯示信貸逾期數(shù)次，不能在主辦按揭的銀行做按揭業(yè)務(wù)。但該客戶在其他銀行是VIP客戶，可調(diào)整個人信用評級，能在他行辦理按揭業(yè)務(wù)。2.銀行政策差異

“4.15”新政后國家收緊房貸政策，特別是對二套房的認(rèn)定，明確規(guī)定以家庭（含夫妻、成年子女）為單位，只要征信系統(tǒng)中顯示有一套按揭記錄，再購房做按揭即為第二套房。但是無錫浦發(fā)銀行目前政策是：征信系統(tǒng)中顯示有按揭記錄，但是按揭結(jié)清并轉(zhuǎn)讓，再購房均作為首套房認(rèn)定。政策上的差異也會成為按揭銀行的選擇因素。3.銀行額度銀監(jiān)會對商業(yè)銀行實行全年按季度、“季四月三”方式監(jiān)管信貸額度。從緊的信貸額度政策下，只在一家銀行做按揭貸款，會導(dǎo)致額度緊張，按揭放款無額度下貸，影響回款。4.資金使用的效率在開發(fā)貸銀行做按揭，個人按揭貸款資金回到開發(fā)貸銀行資金監(jiān)管戶，資金使用受到監(jiān)管。選擇他行按揭，按揭貸款資金可自有使用規(guī)避監(jiān)管。第五十二頁，共60頁。（四）住房貸款流程——按揭樓盤準(zhǔn)入商業(yè)銀行同意與某個樓盤做長期按揭業(yè)務(wù)的審批流程什么是按揭樓盤準(zhǔn)入？開發(fā)商申請step1

項目調(diào)查step2

銀行審批step3簽訂合作框架協(xié)議step4第五十三頁，共60頁。（四）住房貸款流程——客戶辦理住房貸款流程Step1Step2Step5Step4Step3Step7Step6客戶征信查詢客戶與開發(fā)商簽訂購房合同客戶付清首付客戶向銀行申請貸款銀行貸前調(diào)查銀行審批客戶與銀行簽訂借款合同Step9Step8Step10銀行與客戶辦理預(yù)告登記銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶客戶辦理保險、公正、擔(dān)保等手續(xù)備注：在商業(yè)銀行將客戶貸款發(fā)放至開發(fā)商賬戶之日起，到客戶辦理出他項權(quán)證交由銀行保管期間（也就是step10-step13），由開發(fā)商或擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保開發(fā)商辦理大產(chǎn)權(quán)開發(fā)商協(xié)助客戶辦理分戶產(chǎn)權(quán)及他項權(quán)證客戶將他項權(quán)證交與銀行111213第五十四頁，共60頁。（四）住房貸款流程——客戶辦理住房貸款流程這里有兩個重要熟悉而費解的概念：預(yù)告登記階段性擔(dān)保第五十五頁，共60頁。（四）住房貸款流程——客戶辦理住房貸款流程1.什么是預(yù)告登記？預(yù)告登記：房管局辦理的一項業(yè)務(wù)，在商品房預(yù)售中，購房者可以就期房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。個人貸款銀行可以通過預(yù)告登記，防止已辦按揭的購房者將期房另行處置。預(yù)告登記的法律意義指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。預(yù)告登記證只是一種臨時產(chǎn)權(quán)登記制度，起到是產(chǎn)權(quán)公示的作用，其最終會被不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（分割到戶的房產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證）所取代。2.那些情況需