山東菏澤房地產(chǎn)投資研判報告

山東菏澤房地產(chǎn)投資研判報告博藍地產(chǎn)2017年4月責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/謹呈：河南xx置業(yè)第一頁，共五十二頁。目錄菏澤市情及城市發(fā)展菏澤房地產(chǎn)市場調(diào)研分析菏澤在售重點樓盤簡析菏澤房地產(chǎn)市場調(diào)研總結(jié)24

135第二頁，共五十二頁?！安焓小钡谝徊糠郑汉蕽墒星榧俺鞘邪l(fā)展用發(fā)展的眼光看待菏澤市情、未來發(fā)展趨勢，研判項目未來價值。第三頁，共五十二頁。菏澤概況經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤市地處山東省西南部，與蘇、豫、皖三省接壤，東與濟寧市相鄰，東南與江蘇省徐州市、安徽省宿州市接壤，南與河南省商丘市相連，西與河南省開封市、新鄉(xiāng)市毗鄰，北接河南省濮陽市?？偯娣e12238.62平方公里。

菏澤市轄牡丹區(qū)、定陶區(qū)、曹縣、成武縣、單縣、巨野縣、鄆城縣、鄄城縣、東明縣2區(qū)7縣及菏澤經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、菏澤高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。2016年全市人口1014萬人，市區(qū)常住人口103萬人。地理區(qū)位第四頁，共五十二頁。經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤市，古稱濟陰、曹州，位于山東西南部，中華民族發(fā)祥地之一，歷史上曾是通往中原的交通要沖，文化交流頻繁，境內(nèi)有回、滿、瑤、蒙古、等少數(shù)民族40個。菏澤歷史悠久，文化底蘊深厚，享有“天下之中”的美譽。劉邦登基稱帝、曹操成就霸業(yè)、黃巢起義、宋江聚義等都發(fā)生在菏澤。菏澤作為中國牡丹品種的主要發(fā)祥地之一，種植牡丹歷史悠久，始于隋，距今已有1400余年的栽培歷史，是著名的中國牡丹之都、武術(shù)之鄉(xiāng)、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)、民間藝術(shù)之鄉(xiāng)。歷史人文菏澤概況趙王河大劇院曹州牡丹園水滸好漢城第五頁，共五十二頁。經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展自古以來，菏澤的水路、陸路交通都比較發(fā)達，目前已形成鐵路、公路、航空、航運、管道運輸?shù)染C合交通運輸網(wǎng)絡(luò)。菏澤至鄭州、濟南兩大國際機場僅200公里，均在國際機場的有效半徑之內(nèi)，1.5小時即可到達。軍民兩用的嘉樣機場距菏澤僅70公里，菏澤機場項目前期工作已正式啟動，機場選址、飛行程序設(shè)計等實質(zhì)性工作正有序進行。

菏澤是山東省唯一的內(nèi)陸港口城市，距青島港不足600公里，經(jīng)高速公路5小時可達；距日照港不足400公里，經(jīng)日東高速3小時可達，出口貨物非常便利。交通條件菏澤概況第六頁，共五十二頁。經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤概況三次產(chǎn)業(yè)比由11.2:52.8:36.0調(diào)整到10.9:51.3:37.8，工業(yè)主導(dǎo)地位比較突出，一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，發(fā)展質(zhì)量和效益顯著提升。第七頁，共五十二頁。經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展總體來講，山東貧困村和貧困人口大部分集中在中西部，分別占全省的95%和93%。菏澤是山東省欠發(fā)達中小城市，GDP排名全省倒數(shù)第二，山東經(jīng)濟“低谷”。菏澤概況黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)、山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)相繼上升為國家戰(zhàn)略，已成為山東發(fā)展的重要引擎；省會城市群經(jīng)濟圈和西部經(jīng)濟隆起帶兩大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，標(biāo)志著山東已在全省形成“兩區(qū)一圈一帶”區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的總體格局。2016年，全市列入省棚改計劃6.2萬戶，占全省的1/8，居全國地級市首位，爭取棚改政策性貸款224.3億元，政策性資金30億元。2017年，山東省財政安排專項扶貧資金２２億元，加大菏澤、臨沂２個市以及２０個脫貧任務(wù)比較重的縣省級資金扶持力度。西部經(jīng)濟隆起帶菏澤第八頁，共五十二頁。經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展2015-2016年，菏澤GDP由2400億元增加到2560億元,GDP增速為6.7％，房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期。菏澤概況0-800US$人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$2016年菏澤市人均GDP為3712美元,房地產(chǎn)市場生存、改善需求兼有。2016年，菏澤城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達到22140元、10690元，分別增長8.7%、9.1%，國稅收入實現(xiàn)168.2億元、增長30.3%，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長9.9%，這五項指標(biāo)的增速均居全省第1位。第九頁，共五十二頁。中原經(jīng)濟區(qū)突破菏澤2012年，國務(wù)院正式批復(fù)《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》

，中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃范圍包括河南省全境，河北省邯鄲市，山西省長治市，安徽省宿州市，山東省菏澤市等。2012年《山東政府工作報告》和山東省“十二五”規(guī)劃：深入實施“突破菏澤”戰(zhàn)略，將菏澤打造成魯蘇豫皖交界地區(qū)科學(xué)發(fā)展高地。2013年8月，山東《西部經(jīng)濟隆起帶發(fā)展規(guī)劃》“一帶”戰(zhàn)略正式啟動。地域包括棗莊、濟寧、菏澤6市等，力爭各項指標(biāo)適當(dāng)高于全省平均水平，逐年縮小與中東部地區(qū)的差距。促進形成東部率先發(fā)展、中部加快崛起、西部跨越發(fā)展的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤概況菏澤市提出,充分發(fā)揮承東啟西、引南連北的區(qū)位優(yōu)勢和已有的產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢,努力把菏澤打造成山東西部經(jīng)濟隆起帶的重要增長極和向中原地區(qū)輻射的橋頭堡。著力推動能源化工、生物醫(yī)藥、機電設(shè)備制造和農(nóng)副產(chǎn)品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向價值鏈前后兩端延伸,向具有產(chǎn)業(yè)控制力和高附加值的上下游環(huán)節(jié)延伸。中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃范圍第十頁，共五十二頁。經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境城市發(fā)展菏澤自古基本可以劃分為東關(guān)（新城）和西關(guān)（老城）兩個部分。菏澤市總體規(guī)劃（2003-2020）：在空間發(fā)展方向上，以向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部。在空間布局結(jié)構(gòu)上，為一核、兩軸、四組團。一核即城市中心區(qū)，以趙王河為軸，自北向南依次布置市級行政中心、文化中心和商業(yè)中心。菏澤概況四組團即城東組團、城南組團、城西組團和城北組團。城東組團的功能定位以發(fā)展一二類工業(yè)和相配套的生活服務(wù)設(shè)施為主，是城市東部副中心。城南組團的功能定位是以倉儲物流及相配套的商貿(mào)、生活服務(wù)設(shè)施為主的城市組團。城西組團的功能定位是保護和發(fā)展“內(nèi)圓外方”的城市格局，適當(dāng)發(fā)展一類工業(yè)用地，是城市西部副中心。城北組團的功能定位是保留牡丹種植觀賞區(qū)，布置教育用地和生活居住用地，建設(shè)全市的高教園區(qū)、體育中心、會展中心。第十一頁，共五十二頁?！皩彆r”第二部分：菏澤房地產(chǎn)市場調(diào)研分析對菏澤房地產(chǎn)市場概況、價格、投資、客群等比較分析，得出菏澤房地產(chǎn)市場大勢。第十二頁，共五十二頁。市場綜述投資情況建設(shè)情況價格分析客群分析作為中小城市，菏澤市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2003年剛剛起步，2004年才剛剛走上規(guī)范化運營的道路。但政府不斷加大房地產(chǎn)投資力度，房地產(chǎn)的投資增長速度遠遠高于同期國民經(jīng)濟的增長速度，目前房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期。2016年，全市房地產(chǎn)庫存去化周期由18.1個月減少到8.8個月。2017年，菏澤將實施規(guī)劃引領(lǐng)、道路貫通、道路提升、片區(qū)開發(fā)、棚戶區(qū)改造等十大工程?！笆蠊こ獭惫采婕俺墙üこ添椖?98項，其中片區(qū)開發(fā)項目和棚戶區(qū)改造項目共61項，總投資1216.83億元。16-17年菏澤市棚戶區(qū)改造力度不斷在加大，2017年全年棚改涉及18.2萬戶，各區(qū)均是16年的2-3倍，計劃改造面積3092萬平方米。第十三頁，共五十二頁。市場綜述投資情況建設(shè)情況價格分析客群分析由上表可知：進入2017年，房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持較高增長速度，達到9.0%；其中住宅投資比較平穩(wěn)，增速為9.7%；辦公樓增長速度轉(zhuǎn)負為正，由-38.1%到31%；商業(yè)用房增速明顯降低，增速由15%變?yōu)?.9%。整體而言，菏澤房地產(chǎn)投資市場一片向好。2017年第十四頁，共五十二頁。市場綜述投資情況建設(shè)情況價格分析客群分析2017年由上表可知：2017年，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)加快，房屋施工、竣工面積均有較大幅度增長：2017年1-2月份開工面積已經(jīng)基本與2016年全年開工量相當(dāng)；施工面積增速由8.0%提升到18.4%；竣工面積由-12.4%變成37.8%，增速明顯。2017年菏澤房地產(chǎn)市場升溫明顯。第十五頁，共五十二頁。市場綜述投資情況建設(shè)情況價格分析客群分析2016年菏澤市區(qū)棚改力度不斷加大，房地產(chǎn)市場形勢尤為良好，房價也不斷攀升，四季度房價漲幅明顯，由4300元/㎡漲到4700元/㎡，漲幅達9.3%?？傮w而言，西城房價較低，2016年整體均價在4400元/㎡左右；東城區(qū)房價接近5000/㎡；南北城區(qū)整體來說在5000/㎡以上。菏澤市區(qū)房價呈上升趨勢。第十六頁，共五十二頁。市場綜述投資情況建設(shè)情況價格分析客群分析由于經(jīng)濟原因，菏澤市人口具有城市人口增長相對緩慢，外輸人口明顯多于輸入的特點。上表為菏澤市部分購房者調(diào)研分析，由上可知：目前菏澤市購房客群以改善和自住剛需客群為主，占比達到71%；購房客群更多選擇新房購買，占比73%。一方面與目前市場新房存量、推盤較多有關(guān)，另一方面也符合中小城市客群購買心理。第十七頁，共五十二頁。市場綜述投資情況建設(shè)情況價格分析客群分析上表為菏澤市部分購房者調(diào)研分析，由上可知：目前菏澤市購房客群更愿意置業(yè)東城，比例為57%；其次為南城，比例達到31%。東城、南城也是政府重點發(fā)展區(qū)域。購房客群認為房價偏高比例占68%，客群價格敏感度較高，符合中小城市客群購買特征；也說明自2016年四季度以來房價漲幅較大，已超購房者預(yù)期，火爆程度可見一斑。第十八頁，共五十二頁。目前菏澤市房地產(chǎn)客戶群體主要由市區(qū)居民、下屬縣城居民和外來人口組成，其中又以市區(qū)居民為購買主力，客群年齡層主要在30－45歲。因為菏澤城市樞紐中心的特殊地理位置，所以在此經(jīng)商和進行商業(yè)活動的人群廣泛，經(jīng)商客戶構(gòu)成菏澤房地產(chǎn)消費市場的主力；同時因為政府部門工作的人群工作穩(wěn)定、收入水平相對較高，所以公務(wù)員也是主要消費群體。市場綜述投資情況建設(shè)情況價格分析客群分析第十九頁，共五十二頁。第三部分：菏澤在售重點樓盤簡析對菏澤縣主要競品及熱銷樓盤面積、價格等比較分析，得出區(qū)域內(nèi)重點項目銷售態(tài)勢?！叭荨钡诙?，共五十二頁。21北城西城南城東城中心城區(qū)交通便利、商業(yè)配套、生活配套成熟，教育、生活、醫(yī)療、金融、休閑豐富。重點建設(shè)區(qū)域，環(huán)境優(yōu)越，未來擁有較完善的配套設(shè)施。位置相對較偏，發(fā)展相對滯后，在售樓盤較少，價格相對便宜。位置相對較偏，依托大學(xué)城、牡丹園。重點建設(shè)區(qū)域，環(huán)境優(yōu)越，未來擁有較完善的配套設(shè)施。21菏澤房地產(chǎn)區(qū)域特征總結(jié)第二十一頁，共五十二頁。責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/目前菏澤在售樓盤多達幾十個，重點項目為：中北.新都心、中南·花城、菏澤萬安萬達廣場、海港·趙王御府、中達廣場、菏澤中心、億聯(lián)世貿(mào)中心、花都國際、中達·御園、天華·新天地、天華·牡丹萬象城、正祥·萬象廣場、君臨國際、新洲·歐洲城等項目。其中超百畝項目就有16個。第二十二頁，共五十二頁。中達廣場責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第二十三頁，共五十二頁。天華·牡丹萬象城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第二十四頁，共五十二頁。菏澤天安萬達廣場責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第二十五頁，共五十二頁。新洲·歐洲城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第二十六頁，共五十二頁。菏澤中心責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第二十七頁，共五十二頁。正祥·萬象廣場責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第二十八頁，共五十二頁?；ǘ紘H責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第二十九頁，共五十二頁。億聯(lián)世貿(mào)中心責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十頁，共五十二頁。南華世紀(jì)城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十一頁，共五十二頁。時代奧城

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十二頁，共五十二頁。君臨國際

責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十三頁，共五十二頁。中北·新都心責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十四頁，共五十二頁。中南·花城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十五頁，共五十二頁。海港·趙王御府責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十六頁，共五十二頁。中達·逸景廣場責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十七頁，共五十二頁。紫金國際廣場責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十八頁，共五十二頁。豪潤書苑責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第三十九頁，共五十二頁。齊鯉·萬家新城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第四十頁，共五十二頁。龍翔·中央公館責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第四十一頁，共五十二頁。金域瀾灣責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第四十二頁，共五十二頁?；始覍W(xué)府責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第四十三頁，共五十二頁。天華·新天地責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第四十四頁，共五十二頁。天華·四季花城責(zé)任/專業(yè)/專心/專注/第四十五頁，共五十二頁?！岸▌荨钡谒牟糠郑汉蕽煞康禺a(chǎn)市場調(diào)研總結(jié)通過對菏澤市情、城市發(fā)展及房地產(chǎn)重點項目、重點地段綜合考察，得出本調(diào)研總結(jié)及投資初判。第四十六頁，共五十二頁。調(diào)研總結(jié)目前菏澤房地產(chǎn)市場同樣異?；鸨f達、恒大、碧桂園等行業(yè)大佬均在進行或已完成市場調(diào)研工作，做好了進軍菏澤市場的準(zhǔn)備。其中天安萬達廣場已經(jīng)開始建設(shè)、銷售，計劃明年開業(yè)，這些大牌地產(chǎn)的入市無疑是給菏澤市場注入了一支強心劑。菏澤新一輪城市總體規(guī)劃，保持歷版規(guī)劃思路的延續(xù)性，城市發(fā)展以向東、向東南為主。向東充實、提升經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，跨過日蘭高速公路發(fā)展東部物流園區(qū)和航空港區(qū)，包括濟鐵物流園、青島港保稅區(qū)菏澤功能區(qū)、菏澤機場，以及配套功能區(qū)。向東南實現(xiàn)“菏定（定陶）一體化”發(fā)展，以高鐵片區(qū)為跳板，實現(xiàn)大尺度空間重構(gòu)，擴大中心城區(qū)規(guī)模，增強城市輻射帶動能力。目前棚改項目遍布菏澤市區(qū)，大部分是在西南方向，大面積的拆遷導(dǎo)致地產(chǎn)市場出現(xiàn)無房可賣的境地，是目前房價不斷上升的直接原因。總體而言，菏澤城區(qū)住宅均價5800元/㎡左右。西城區(qū)房價較低，整體均價在5000元/㎡上下，南北兩個城區(qū)均價整體來說6800元/㎡以上，東城區(qū)房價基本接近5600元/㎡。菏澤市區(qū)房地產(chǎn)整體房價呈現(xiàn)環(huán)比上升的趨勢，未來持續(xù)上升的可能性極高！地區(qū)投資初判第四十七頁，共五十二頁。調(diào)研總結(jié)菏澤市場的商業(yè)地產(chǎn)相對其他同級別地市來說比較落后，但是商鋪的售價卻很高：均價1.8萬-3萬不等，商鋪面積適中（50-300㎡一拖二型鋪面較多）商業(yè)氛圍在不斷提升，各大商場正在陸續(xù)開業(yè)，商場周邊商鋪熱銷。對比同級別地級市商鋪價格偏高，但銷售依然尚可。目前萬達廣場、家樂福、銀座商城等大型零售企業(yè)均加入菏澤市場，菏澤中小投資者的投資熱度在未來一到兩年內(nèi)會達到一個高潮。地區(qū)投資初判第四十八頁，共五十二頁。小結(jié)：1、目前棚改是菏澤地產(chǎn)的主旋律，菏澤地產(chǎn)市場多為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，（除非政府招商引資項目）外地房企進入有難度。2、棚改面積大，涉及住戶較多，所以目前菏澤地產(chǎn)市