房屋登記的概念與基本原則

房屋登記的概念與基本原則——《房屋登記辦法》研討之一尹飛中央財經(jīng)大學法學院副教授,程嘯清華大學法學院副教授《房屋登記辦法》已經(jīng)頒行并將于2023年7月1日起施行，現(xiàn)結合《辦法》“總則”和“一般規(guī)定”兩章的內容，就房屋登記中的一些基礎性內容加以介紹和探討，以就教于方家。一、《房屋登記辦法》的起草過程1997年10月27日建設部第57號令發(fā)布實施《城市房屋權屬登記管理辦法》，期間曾于2001年以第99號令進行過部分修正。該辦法對于加強城市房屋權屬管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋權利人的合法權益發(fā)揮了極為重要的作用。但是一方面，《物權法》于2007年10月1日正式施行，其中關于不動產(chǎn)登記的大量規(guī)定需要相關法規(guī)、規(guī)章予以具體化。另一方面，實施十年來，各地房屋登記管理部門在實踐中出現(xiàn)了很多新情況、遇到了大量新問題，也總結出了不少行之有效的經(jīng)驗。此外，《城市房屋權屬登記管理辦法》發(fā)布之初，我國住房制度改革剛剛起步，房地產(chǎn)市場只是初步建立，故而，其主要是把登記作為行政管理、行政確認的手段，更多地突出政府的行政管理，而在一定程度上忽略了城市房屋作為公民最主要財產(chǎn)的私權色彩。這就需要通過起草新的登記規(guī)章加以解決。有鑒于此，建設部房地產(chǎn)司于2004年其即著手準備相關修訂工作，并于2006年10月起會同王利明、程嘯、尹飛等學者和實務界專家赴我國東部、中部、西部七個省(自治區(qū)、直轄市)十余個城市展開深入調研，掌握了大量房地產(chǎn)登記實踐的第一手資料。2007年4月，正式提交了《房屋登記辦法·學者建議稿》;以之為基礎，房地產(chǎn)司先后在上海、成都召開座談會，廣泛聽取登記實務人員意見，形成了《辦法》(送審稿);2007年6月《辦法》(送審稿)提交政策法規(guī)司。兩司對送審稿進行討論修改后，于2007年7月發(fā)國務院有關部門、最高人民法院、省級建設(房地產(chǎn))主管部門、部分城市房地產(chǎn)管理部門征求了意見，并上網(wǎng)公開征求了社會意見。此后，針對各方反饋，歷經(jīng)多次修改，最終于近期頒行了《房屋登記辦法》，該辦法于2023年7月1日正式施行。二、制定《房屋登記辦法》的意義《房屋登記辦法》的制定，具有重要意義：第一，貫徹和落實《物權法》，規(guī)范登記行為?！段餀喾ā凡晌餀喾ǘㄔ瓌t，對各種不動產(chǎn)物權的類型、內容都進行了全面的規(guī)定，從而明確了能夠登記的權利;其還對小區(qū)內各種房屋的歸屬進行了比較明確的規(guī)定，從而為登記的內容以及權利人的確定奠定了基礎。尤其是《物權法》專節(jié)對不動產(chǎn)登記的性質、效力、管轄、登記機構的審查職責、不動產(chǎn)登記簿和權屬證書的性質等作出了詳細的規(guī)定，規(guī)定了預告登記、更正登記、異議登記等新的登記類型，確立了登記機關對登記錯誤的賠償責任。這些都對實踐中登記行為的具體操作提出了很高要求。但是《物權法》的上述規(guī)定相對比較原則，在房地產(chǎn)登記實踐中難以直接適用，例如，對于各項審查要件，登記機關具體負有何種審查義務、什么情況下需要實地查勘，《物權法》并未明確。這就可能使登記機構無所適從。在《物權法》確立的不動產(chǎn)登記制度框架下，按照《物權法》的立法精神，《辦法》對房屋登記的各項具體內容進行了細致規(guī)定。這樣，不僅便于登記人員把握登記業(yè)務、提高依法行政的水平，也避免了登記人員享有過大的自由裁量權，隨意增加或減少要件，從而給當事人和登記機關避免了不必要的麻煩。第二，統(tǒng)一城鄉(xiāng)房屋登記制度，切實維護農(nóng)民房屋產(chǎn)權。《辦法》第一次將集體土地范圍內的房屋納入了房屋登記的范圍，并對其基本的登記程序、審查要件等內容進行了比較全面的規(guī)定。在農(nóng)房登記中，《辦法》在具體考慮我國農(nóng)村房屋的實際情況進行特別規(guī)定的同時，堅持了房屋登記的基本程序和基本原則，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)農(nóng)村房屋登記制度的基本統(tǒng)一。尤其是《辦法》依循《物權法》的原則和精神，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房抵押、農(nóng)村房屋設定地役權、預告登記等也進行了明確規(guī)定，高度尊重了農(nóng)民對其房屋依法處分的權利。這對于明晰農(nóng)村房屋產(chǎn)權、維護農(nóng)民切身利益具有重要意義。第三，基本構建了科學、完備的登記制度體系，為統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法的制定積累重要經(jīng)驗。從《辦法》的制定過程來看，其注重對實務經(jīng)驗的調研、充分尊重專家意見，實現(xiàn)了開門立法。從《辦法》的具體內容來看，其依據(jù)《物權法》的原則和相關規(guī)定，對登記程序、登記機構的審查原則、予以登記的情形、房屋所有權登記和他項權利登記、預告登記、異議登記和更正登記等內容都進行了比較全面、具體、富有可操作性的規(guī)定，基本構建了科學、完備的登記制度體系。在具體制度設計上，《辦法》不僅吸收了比較法上以及地方法規(guī)中的一些先進經(jīng)驗，也對實踐中各地的具體情況予以了充分考慮。相信《辦法》的規(guī)定以及其后的實施情況，將為未來不動產(chǎn)登記法的頒行積累重要的經(jīng)驗。三、登記行為的性質對登記行為性質的重新界定，是《辦法》中的突出亮點之一。關于登記行為的性質，法學理論界和實務界存在爭議，主要有如下幾種不同的觀點：一是行政確權說?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯涋k法》第三條明確規(guī)定房屋權屬登記，是登記機構“依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為”，這就意味著登記實際是一種行政確權行為，不動產(chǎn)物權變動實際上包括兩個行為，第一個是當事人之間的買賣合同即民事行為，第二個則是登記機關的行政確權。這就是說，登記機關要對民事行為的真實性、合法性進行審查，從而確認權利的真實性、合法性。因此，物權變動的效力來自于行政機關的賦予。審判實務中，各地法院也多持此種見解，認為登記機構應當對登記簿記載的權利的真實性、合法性負責。二是行政許可說。此說認為，不動產(chǎn)登記性質上是行政許可行為。該說一度為《行政許可法》(草案)所采納。但是在正式頒布的法律中，刪去了將登記作為行政許可方式的規(guī)定。三是民事行為說。在《物權法》起草過程中，有同志認為，登記的效力在于不動產(chǎn)物權變動或者對抗，都屬于民事上的效果。故而登記行為本質上屬于民事行為而非行政行為。我們認為，首先，登記并非行政許可。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，政府是有限政府，政府的管制應當嚴格限制在特定的涉及公共利益的領域當中。正因為此，《行政許可法》才以第12條和第13條分別從正面和反面對可以設定行政許可的事項進行明確規(guī)定。對于房屋登記來說，其主要是當事人對其房屋權利進行買賣、抵押等處分行為的結果，既不涉及公共利益、公共安全，也不涉及國有或者公共資源的配置，此外，一般的房屋權利設定和轉移也無需進行市場準入限制、無需也不可能規(guī)定特定資質。因此將不動產(chǎn)登記認定為行政許可，既沒有法律依據(jù)，也無法理基礎。其次，登記行為也不能認為是行政確權。行政確權就意味著登記機構必須保證登記內容的真實合法，一旦登記錯誤就要承擔相應的責任。問題在于，一方面，行政確權以登記機構享有確認產(chǎn)權的權限為前提，這種權力應是通過法律授權而享有的。依據(jù)《物權法》32條，物權的確認應當通過法院或仲裁機構進行，顯然其并未授予登記機構確認物權歸屬和內容的權力。另一方面，行政確權必然涉及對合同效力的審查，因為在房屋買賣或者設定他項權利的合同被宣告無效或者被撤銷的情況下，依據(jù)該合同完成的房屋登記顯然構成了錯誤登記。反過來說，只要完成房屋登記，就必須保證合同是合法有效的。但《合同法》127條只是授予了“工商行政管理部門和其他有關行政主管部門在各自的職權范圍內，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對利用合同危害國家利益、社會公共利益的違法行為，負責監(jiān)督處理“的權力。換言之，只有在法院或者仲裁機構確認合同無效之后，行政機關方可監(jiān)督處理，行政機關無權確認合同效力。在此情況下，登記機構的確權完全無從談起。此外，從我們對登記機構人員構成的調研也可以看到，其很難達到《法官法》、《仲裁法》對法官和仲裁員要求的業(yè)務水平，因此無法勝任確權的要求。據(jù)此，將登記界定為行政確權，既缺乏法律上的依據(jù)，在實踐中也不具備相應的實施條件。分蜂《辦托法》錄最終堂將登寧記界縫定為辯“登繩記機省構依斧法將解房屋騎權利色和其風他應嗎當記禮載的槐事項爹在登悉記簿菠上予爹以記深載的旨行為泰。”耗這就民是說冤，第罪一，百首先炸《辦撒法》中明確湯了行萬為的莖主體神是登錢記機駝構，差肯定蜻了行編為的仇本質宏是行指政行正為。速《物日權法棵》第頑10莫條明比確規(guī)糖定，唐“不弊動產(chǎn)勾登記擾，由誰不動歷產(chǎn)所灰在地脆的登尊記機糞構辦賠理”繩。這就就授鎮(zhèn)予了非登記扶機構渴進行笛登記據(jù)行為韻的權鉆力。購在得秘到這理種授鎮(zhèn)權的窗情況烈下，雪登記蓋機構俗的登患記行漆為才宋能發(fā)擱生公蹲示公濃信效貢力。合而其住他行啟政機抬關沒西有得沒到這砍種授偏權，吧自然汽無權寬辦理沈不動握產(chǎn)登判記。慎逢《物愛權法貿(mào)》第吹13愈條明止確禁哲止登茅記機惡構超陪出登核記職榴責范寺圍進流行行消為，幟也正條是由幸登記墳行為猜作為景行政風行為東的本云質所厭決定蕩的。悼按照職依法挨行政轉的要旗求，惰對于運行政阻機關帥而言異，法渴無授通權即抗為禁昂止。仰因此歌，登尚記機廈構的滅行為拾必須嘗在法砍律授勁權的赤范圍較內依鴿照法蠟律規(guī)厭定的進程序唯來進脾行，轟如果算逾越司了法忽定權族限或別者違旗反了歪法定宴程序鳴，其原行為刑就應稻當被荷宣告雷無效烏或者劣被撤蒸銷;上造成緒損害源的就侍要承丑擔國統(tǒng)家賠貞償責陜任。普對于間違法劑或者侮不當趕的登煎記行收為，偉當事怪人可冠以通狂過行泉政訴云訟、蠅行政發(fā)復議探以及擠國家追賠償岡來獲圓得救麻濟。恰艱第二南，登嚼記在須性質夜上是品行政逆確認渣行為胸。這偶與此遠前的央行政化確權嫂是不瓣同的意，登至記機址構確況認的箭并不染是權唉利的立合法賽性、少真實鴿性，廳而是濃申請夸人是鎖否按廉照《襯辦法揮》的獄要求錘提交統(tǒng)了申符請材召料，縣且這塔些材傭料是吼否符災合《關辦法屆》規(guī)竊定的削予以卷登記廉的標成準。駝登記扛機構陸對申圈請材丹料的紋審查刃和判梨斷，倘應當疼按照足這一殖內容兄來進蜻行。矛賽第三座，登腳記機逝構完補成行哄政確疾認的解后果急，是繁按照飾申請票人的耀申請名將房益屋所凳有權總、他抬項權神利或億者其忌他應冰當記多載的遠事項幟(如覽異議止、預撈告等艇)記顛載于尤登記鑰簿。靈完成笛記載職后，號依法響發(fā)生脈物權淡變動僑或者暢對抗土善意愛第三劫人的簽效力身。州豆對登津記行響為性確質的名界定驕，是膊構建魄登記柿制度什的基印礎;晃據(jù)此偷，明蝕確了貫房屋恰登記糖的各誠項基善本原頃則，盛并在巷此基勻礎上難完成滔了各世項具底體登舅記類壯型、濁登記釣程序覆的設嚴計。葛績四、趁房屋壤登記箭的基姥本原朝則擦藥在對飯登記頑性質餃進行址界定急的基尋礎上遼，《新辦法游》對蹤登記男的一石般程攔序進煎行了頌規(guī)定底。從限這些戲規(guī)定忙來看顧，《遣辦法旅》確宋定了諷以下幻房屋熔登記笛的基景本原管則：彼帽(一敞)依盜申請娛登記搜原則短蛾依申桃請登盟記是說《房聚屋登尺記辦說法》理確立蒜的房母屋登績記的暑基本睛原則吼。所書謂依傍申請倚登記學原則欲，也淺稱為莊自愿源登記歌原則慮，一磁方面坦是指狠是否桑申請護房屋亭登記猾，完啊全聽萌憑當迷事人定的意缺思。居另一乖方面斜，登驗記行嫂為原屈則上帝是一掠個依切申請蜜的行幅政行疫為，蜻在法準律沒燙有特肉別規(guī)雁定的智情況柜下，評登記尋機構訴不得榴依職病權徑鹿行辦府理登汁記。痰松依申神請原滋則是權登記杯作為葡行政剛確認跳行為扎的自想然推祖論。子在過壽去的返登記儲理論釀中，處登記膀作為絞行政凍確權沫被視足為行膠政機品關的擺管理觸手段畫，在期有些味行政分規(guī)章巨以及鋼地方鉗性法援規(guī)中漏，都壽明確貨要求僻當事披人在餅不動穗產(chǎn)物斧權變勻動合定同生漲效后卡或者姨物權雄實際擋變動塞后的干特定踩期限勞內申巨請不袖動產(chǎn)凍登記寄，否拒則可瓜能受宰到相良應的劃處罰體。而軋且，庫各地歡規(guī)定他了大續(xù)量的認登記傭機關禽可依鳥職權鼠主動輝進行勁登記術的行差為，乳如有萍些地撤方規(guī)嬌定，餓對無暮主房秩屋登老記機納關可蘿主動襲地將測之登耀記為背國有奸房屋刊;再走如，雞登記補機關茫發(fā)現(xiàn)哲登記蛙錯誤非其可云依職永權主屈動進易行修跡改。鞏這種余做法弊在實貓踐中如增加刪了當坑事人潑的交傳易成遣本，晌對交經(jīng)易安崇全也遞有很歸大影險響。矛如前齡所述咽，登俱記并刺非行殼政確先權，銀因此手登記肚之所遇以能峰夠發(fā)漢生物寧權變駐動的更效力到，并拉非是裁行政肥機關里確權傅的結爐果;界而只失能來覺自于沙當事乖人變井動物直權的船意思供。這沫就需南要通機過當穿事人悅的申距請，謝將其糧變動流物權血的意誤思表啊達于惕登記紗機構醋，通挺過登噸記機臭構對趨相關貫要件夫的確咳認之山后，圍完成怕登記畢發(fā)生坡公示燈效果式。籍櫻依申丸請原波則也何是《煙物權絡法》猾確認蘇的登彩記行涌為基炊本原奇則。勤《物裕權法拆》明縱確將處登記欲作為遭物權閥公示鉆的手儲段，鄰尤其解是第粗15點條明焰確規(guī)刪定了嶼合同冠生效窄和物鞭權變耐動的姐區(qū)分臭原則阿，依赴據(jù)該嶼條，結登記戒只是覽物權愁變動推的依藥據(jù)，擺是否魔登記喇并不出影響殺合同蘇效力愛。第朱9條路則強辨調在陜法律損沒有現(xiàn)規(guī)定填的情泊況下違，登插記原補則上圣是物注權變奴動的估生效礦要件浮。從瞞這兩矩條看室，如彩果當嗓事人量間就追物權少變動飾達成桃一個液合同嗎，其驗進行哨了登撈記則近發(fā)生震物權斯變動聽的效銳果，田如果挽不登晴記，避在當照事人封之間下也是融有拘釀束力北的。仁可見晃，法吊律沒星有要甜求當章事人段必須晉辦理魄登記芒，是確否登胖記完歲全由永當事溉人自悶行決烤定。握在《谷物權日法》賤的其年他條墓款中矩也暗過含了誰這一花原則牛，如勁第2鍋8條嗽至第宏31突條對穿非基梢于法桂律行織為的幸物權的變動滋進行即了規(guī)項定，魄在這訊些情即形下擾，登呆記只井是權王利人問另行呀處分算的條佛件，威甚至俱并不庸影響并物權蓮的變喘動。仙這些捉規(guī)定量的核王心就塘在于豆登記生只是停一個享不動西產(chǎn)物蒜權公殘示的廉手段雪，登洞記的段目的寧在于像維護仍交易本安全敲，當隱事人蛙當然湖可以撥為了朗交易伍便捷爬而放身棄這漆種安饞全不挎去辦漠理登墳記。業(yè)此外刮，在量《物語權法傅》第則11稈條至早第1才4條循規(guī)定搏的登獨記程璃序中兄，當旅事人欲的申盈請也絡被置徐于登蟻記程天序的殺第一譜步。唇這就珠意味陵著各股種登相記行感為原廢則上飄應當嶄依當邀事人賠申請棚才能沖進行坑，從窄而明薦確承被認了退依申瞞請登籮記的剪原則屆。飛錘《房澆屋登豈記辦泉法》榜也貫皇徹了動依申背請原熟則，謝具體心而言漂：首右先，夢登記絡行為霉的發(fā)標動原卷則上第以當藝事人曠的申亭請或批者有篇關機熟關的脊囑托和為前窮提，塞除非竊在法簡律特凱別的矩情況秧下才景可依絡職權割進行堆。一鋤方面亭，《穿辦法漢》第霧7條趙明確暑將申橋請作崗為一輝般登粘記程惜序的釋第一市步，廈在當藏事人腦申請捧之后叢，才燥有登米記機船構的刃受理容、審捉核等灣行為沙。另肆一方聞面，攔《辦鈔法》改嚴格堂限制床依職俊權登很記的凡情形跳，其陽不僅勁沒有震對依回職權詠登記肥進行瞎專門貴的列征舉，雜而且貢將大亡量實滴踐中燦依職榆權登突記的稼情形駁轉為開依申娃請登糕記。正例如悼，第梁75庸條對秧登記決機構梅發(fā)現(xiàn)劫涉及媽房屋刪權利下歸屬蠢和內趕容的膝房屋蹤登記洞簿的團記載止錯誤仁的情攻形，娃明確溜規(guī)定內應當眠通知兵當事滴人申誰請，嚼而禁膜止登雖記機散構依胞職權個徑行拼更正仰;即近便是骨對不診涉及享房屋姓權利雜歸屬巨和內冷容的進房屋箏登記龜簿的遣記載震錯誤蒙的情嘗形，赴也需嘆先行爛通知絞權利姑人，蘆僅在尸其無求正當切理由千逾期缺不辦碰理更私正登嘩記的罵，房奧屋登肝記機揮構方酷可依傍職權丈更正速。此寺外，載《辦蔥法》糕在各協(xié)種具勻體登溫記類完型中撐對登狀記申賴請材汗料的稼全面估規(guī)定披，也療都凸韻顯了叮依申史請登怎記的簽原則餅。巡血其次絕，登袋記的寒內容雪和范映圍，亡應當冰依據(jù)速當事慚人的搞申請嶼也即神當事宅人的進意思全來確捎定。蠻既然躺登記姑是依申據(jù)當極事人田的申曾請啟簡動的聯(lián)，因丹此，搶登記逃機構螺審查狼的內符容，誘也應馬當圍舌繞當韻事人姥申請島的內沿容和輛范圍旨來進臺行。譜從《界辦法葡》第澆20徹條對島予以獄登記輛條件暈的規(guī)鉛定中稱，我秘們可卻以看坦到，查其都狂是圍邊繞當訊事人沖的申污請內良容來剃進行芹的。衰在完域成審稅核之砍后，您第2雷0條旨強調春登記壺機構仇應當忍“將險申請舉登記汁事項三記載簽于房芹屋登沫記簿蛙”。度顯然墓，最虎終記嚴載于曾登記倒簿的筆內容隸也應按當是謙當事療人申壩請的刷內容重。鳴暗第三去，既疫然登加記由從當事東人申撿請發(fā)約動，取在登放記行錦為完蓄成之凈前，哄申請膝人也接完全腫按照堂自己惡的意旋思撤淘回登貝記申蛇請。享《辦播法》粉第2卸1條扭明確良強調迅了申稱請人籃的這慈一權扒利。旅攏此外饞，在禮《辦添法》禍中要友求登菜記機師構就零申請旅登記棒事項纏是否踏是申愉請人漆的真興實意疫思表首示、櫻申請意登記宗房屋霸是否煮為共憐有房漁屋、湊房屋展登記膚簿記件載的離權利暗人是溫否同鴨意更性正等烤進行禾詢問賴，在走各種用具體見登記調類型毫中要如求提跳交利苗害關列系人式的書竟面同坐意等貞，都置體現(xiàn)果了對靜當事追人意心思的膛尊重慕以及顛自愿蹤登記編的原正則。好頭(二榨)形狗式審脹查為擊主、錦輔以糕必要殲的實螞質審滅查的粱原則撫池登記胞作為娘一種練行政倉確認忙，必騾須明釀確其猾究竟調要確恨認什樓么，亭這就載是說摟，要憶明確弄登記這機構公應當跳對何鐮種材援料負掩有何撒種程努度的土審查贊義務剖。對菠此，飛《辦搜法》桿確立文了形菜式審柄查為智主、豈輔以預必要夢的實頑質審叫查的擱原則抹。軌這所謂帆形式舍審查財，是芝指登延記機叔構原礙則上呆僅對等登記跌申請塌材料棋是否桃齊備旨、登肚記申跨請內瞞容與雁既有票權利揉是否諷沖突蘭等事菌項加興以審名查，毀而不貝對登樂記原臨因即怕導致瘋房屋遠權利落變動語的法庭律關伏系、造法律脅事實泳的真屆實性宇、合篇法性皆加以串審查天。犁互在《竿物權浸法》鄙起草伯過程丘中，涂就登際記機廁構的煩審查您職責銅，存找在不谷同認給識：電一種宴觀點無認為政，登獅記機銀構僅棵負形轉式審弊查的挨義務偵;如涼果確祝定這叫些申按請登誠記的艙材料座符合難形式揀要件飯，就疊應當斑認為蓄是合束格的洪。第鴉二種編觀點頸認為壁，登痛記機飼構不球僅應姑當對垮當事心人提寇交的蛇申請掠材料兔進行肯形式揪要件耗的審癥查，扣而且勢應當州負責喜審查尋申請泡材料匙內容覺的真賄實性播與合辮法性帝。第袋三種斯觀點回認為孫，登頭記機頁構不式僅要罰審查壩申請復材料膛形式湊的齊搬備、涼內容裝的真擇實合慶法，閑還要徹對登皂記申參請人哈的真衰實身肺份、臉不動捎產(chǎn)的擦實際蜂狀況戰(zhàn)、作斤為物躲權變閱動的伐依據(jù)初的合票同或耽者其牛他實榆體民陶事權筍利義岡務關攀系的寺真實屠性和患合法境性進刺行審劉查。溝最終危，《株物權竿法》破第1因2條堡規(guī)定定：“尚登記忙機構辦應當葛履行驚下列先職責思：(柜一)別查驗能申請羞人提陽供的懲權屬邊證明信和其騎他必董要材蒜料;澤(二郵)就源有關贏登記損事項廈詢問軟申請盜人;切(三撞)如爬實、至及時拐登記黑有關秒事項跡;(萍四)恢法律艙、行茶政法啞規(guī)規(guī)按定的旱其他馬職責淘。申判請登盛記的蘿不動慕產(chǎn)的拐有關寺情況僵需要席進一誓步證醋明的駁，登竭記機分構可腳以要掏求申勞請人報補充晌材料售，必味要時嚷可以靠實地態(tài)查看像?！笨低ㄕf經(jīng)認為倍，這悉實際憐上是喜規(guī)定販了形怠式審溫查為內主、尾輔以眨必要恭的實稿質審戀查的調原則康。折定《物閘權法米》之垮所以禁強調擺以形肺式審襖查為澡原則平，主事要是翠因為敘實行廳實質何審查坑效率山較低語，且鋼對登幟記機特構工貢作人花員的夠素質杰要求堵很高止，現(xiàn)膏有登賓記機澡構的華人員婆素質減、編袋制難條以滿蒜足這平一要掌求;躺尤其絹是登蒙記行榜為并泛非行漁政確菊權行遷為，祖登記老機關亦沒有槍審查婆合同博等登可記原紹因文端件效黃力的估能力何和權李力。猴如果澆強行噸要求研登記鄰機構街進行少實質處審查烏，不嶼僅無玻助于綁提高禍登記環(huán)質量絨，而喊且可襖能妨辟礙房峽屋交穗易的捏正常敘進行班，為交行政擴機關吧過分激干預葵市場尊關系博大開屆方便啟之門餓。因墾此，況基于麗登記悟機構研審查訪能力克、審堵查權臉限以鳳及審掘查錯明誤后歪承擔蠢的責慘任相摸匹配佛的考瞇慮，加《房險屋登觸記辦森法》汁通過堤對登謹記機鍬構審厘核以風及予梨以登然記條汁件的慌規(guī)定晴，對豐《物密權法巧》確澤立的書登記吩機構叉審查手原則錯進行具了進缺一步林的具只體化氏：辣廢第一惱，形豈式審割查體職現(xiàn)在送《房毀屋登嗓記辦巧法》理第1躁8條總規(guī)定某的房獸屋登勝記機晴構查侄驗和煮詢問填的職侵責上碎。這狗里的膀查驗霉登記掠材料葬，顧身名思毒義是爬指“芳檢查芒、驗喪收”章的意翼思，窄查驗永原則遍上是沖指材恐料形訓式上渾的齊距全。待但考軍慮到蒸登記鋼機構白審查將能力門的不效同，謊對不茫同的戰(zhàn)登記抹材料舞，登辦記機燒構的翻查驗子程度徹是不戀同的屆：首根先，趕對于齡登記鵲申請已書，舉其內估容系帝民事駝法律朽關系聲，登者記機街構僅紫對其茶是否恭與登撐記簿虛記載仍是否煤沖突蓄加以熟審核跌，而嚷無權階審查寄其是灑否當愿事人狼真實系的意附思表喂示。參其次昌，對俗于登影記原喜因證銳明材字料的頁合法怕性，盟如作圓為物院權變帶動依袍據(jù)的古合同棟、遺辯囑是辛否有鄰效的拍問題撲，本刊身不蔥應屬嘆于登送記機資構審袍查的馳職權娛范圍屑。登廟記機長構只掩需加通以簡繁單核愈對即員可。駛因此蓄，《攻辦法元》強永調，稼對“效申請六登記抱事項疼是否賴是申蝴請人壽的真原實意犬思表責示、霞申請胃登記襯房屋呀是否惜為共股有房臟屋、藝房屋找登記呆簿記僑載的饒權利悄人是遣否同仗意更洪正”區(qū)等有案關實捉體法紗律關桃系的雞內容客，《罵辦法木》明渡確規(guī)聚定登免記機菜構僅話負有酸詢問乏義務璃，而副無權絨對其款真實瘋性、遭合法誓性加丈以審企查。喂再次茂，此涂外，挺對于扇申請像人身還份證墻明，賀鑒于質目前場身份效證查漆核系門統(tǒng)并襖未聯(lián)呈網(wǎng)，漆登記偽機構賓也僅飾負有蛙合理裝的核冠查義煌務。焦可見齊，這誤都是臺對形三式審生查義泄務的殖規(guī)定擾。但足是對黨權屬搏證書惠的真話實性宅，考貸慮到忍其系可登記跡機構躺頒發(fā)堡，故感而登丘記機曠構負通有確款保其鉗真實勢的義虛務;微膊第二蓮，從冒予以撥登記償條件炎來看悔，登怠記機殘構也燈是負出形式臉審查捷。根脖據(jù)《靠房屋英登記侍辦法響》第坐20圈條的儉規(guī)定茫，登琴記機斷構在是申請輩人與烈依法絞提交垂的材哨料記衫載的炎主體吊一致叉;申分請初幸始登靈記的喬房屋登與申洗請人腰提交壁的規(guī)勿劃證坐明材逗料記叮載一差致，粘申請著其他過登記滋的房誤屋與鞠房屋揭登記纏簿記鏡載一殿致;擱申請咳登記匪的內漆容與既有關宣材料彎證明茫事實盛一致短;申馳請登輕記的爽事項歪與房形屋登友記簿帳記載咱的房沿屋權駕利不誼沖突蝕;不瞎存在忠辦法潔規(guī)定奶的不縫予登幼記的齡情形頭下，踢應當報予以饒登記木。從績這些嶺規(guī)定蛾中，惑我們使可以忽看到蝦登記漆機構半在審見查過鋸程中腸，只肆是基手于當瞞事人衫提交仗的材領料而而進行看，只裹審查洗相應隙的法掙律文斜書在顆形式膏上是攀否一魚致，帽至于強合同付是否旋合法陡有效俗、權華利本按身是賣否合進法等突情況磁都沒暈有考倉慮，帽原則鋪上也我不審日標的竄物是遼否存?zhèn)蛟?。嫁因此喘，這環(huán)里規(guī)別定的挽也主伯要是送形式攔審查機義務荷。刷鹿第三役，從陡不予區(qū)登記改的條股件來著看，檔第2底1條益列舉廣的各蓮種情丘形要愚么是右客觀擔上存荷在權牽利沖家突(蹤申請狂登記醋事項外與房意屋登沈記簿歡記載孩沖突氧，房拒屋已膽被依竊法征虜收、成沒收品，房龍屋被雹依法捷查封皂)，幼要么鞋是標荷的物椒不適載格(列違法尚建筑接、申仗請登特記房閣屋不米能特余定或光者不左具有守獨立譽利用毯價值奪)，杏要么窮是提誕供的槍申請抽材料制有瑕顏疵，棍這些釣都可役以通劉過簡咳單的致材料俊比對隙即可缺發(fā)現(xiàn)減問題團，顯壯然也繩體現(xiàn)楊了形樸式審晉查原射則。點湯但是奔，考燒慮到處所有臺權初丙始登蔥記、鐵在建姨工程妄抵押羽權登答記以優(yōu)及因妻房屋艇滅失感導致賽的房辟屋所登有權赤注銷焰登記奔的情作況下溜，標偽的物輸是否胸存在尼具有煎重要或意義壘，而忽且登她記機遇構也幟有能推力前涉往實沉地查射勘。狡故而值，第升19柏條對廢特定舅情況丑下的摔實質薪審查婚進行曉了例偶外規(guī)勻定。烘匙(三彼)登秒記替比代原洽則暫溫所謂遣登記懲替代大，一鑒方面州是指紡對于薪當事廈人的賣物權蝕變動熄意思漿，要購通過首雙方聽簽字森的登輸記申掀請書紗來表伐達，紫而非醫(yī)登記僵機構犯直接統(tǒng)對房宵屋買勇賣合咬同、番抵押咳合同白等法猴律行坑為加搬以審深查從顏中發(fā)譯現(xiàn)當蹄事人洞的物灑權變藏動意紹思。魚換言青之，賢登記嗎申請橡書替鼠代了奇當事直人之薄間變耐動物施權的夕合同勒。例艦如，廚雙方忌當事強人因袋房屋謝買賣踩申請坊辦理麻轉移善登記憂，其棵應當抹在登學記申顧請書圣中對裕房屋嗎權利道的轉肌移明嘩確加禁以表懼達;育再如注，當爬事人鄭申請城辦理爪地役折權登需記，圣雖然與其已旬經(jīng)提份交了給地役怕權合牌同，捷但是羅對地傳役權蔑的內別容安擊排，窯仍然柔要體茂現(xiàn)在沈其登棚記申的請書守中，肺登記癥機構子也是楚按照逼登記斬申請符書的容記載閘來完弄成登皮記(死《辦鞠法》廉第2斤0條棗)。棟推另一掌方面遠，對仰于其解他當箏事人兄或利軟害關趴系人轟對相噴關權銳利義級務安廁排同悄意的半意思卸表示越，也析需要仗通過蟲申請曲人向字登記華機構描提交欠的相龍關人收員的肥書面狂同意命來替縱代。敵例如刮，委蝶托代固理人尖代為瓜申請?zhí)逊课菪堑怯洉绲?，獄僅有日被代此理人壺的授像權是核不夠看的，均代理敏人必彎須向頭登記緞機構護提交然書面站的授年權以些證明利代理格關系宋的存苦在(蒸《辦獅法》鑰第1版5條桶)。踐昌此外握，登展記替底代還飾表現(xiàn)際在，棍在涉靠及對宅權利晉是否羊存在訂的審進核時病，登存記機歡構無便需審培核實示際的返權利固狀態(tài)錯，而臥僅就預登記桑簿記降載的嬌權利歪狀態(tài)勒加以往審查休。換靜言之快，以挖登記掘簿記專載的鍋權利牢狀態(tài)古替代瓜了真兆實的柔民事毅權利桑義務膜關系避。例哥如，府在抵所押權鴨被協(xié)誰議注鼻銷后座，抵攪押人圍與買反受人踐申請蟻轉讓基抵押研房屋廟，登震記機跡構審乒查后估認為奴并無氣權利噴沖突日，從餃而辦賭理了血轉讓稱登記雪。此仁后，唉即便舞