房地產(chǎn)項目策劃

0.項目概況⑴項目土地性質調查★地理位置★地質地貌狀況★土地面積及其紅線圖★七通一平現(xiàn)狀⑵項目用地周邊環(huán)境調查★地塊周邊的建筑物★綠化景觀★自然景觀★歷史人文景觀★環(huán)境污染狀況⑶地塊交通條件調查★地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃★項目對外水、陸、空交通狀況★地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀1.1項目用地周邊環(huán)境分析⑷周邊市政配套設施調查★購物場所★文化教育★醫(yī)療衛(wèi)生★金融服務★娛樂、餐飲、運動★生活服務★游樂休憩設施★周邊可能存在的對項目不利的干擾因素★歷史人文區(qū)位影響1.2區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷⑴宏觀經(jīng)濟運作狀況①國內(nèi)生產(chǎn)總值★第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量★第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量★第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量★房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量②中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)③國家宏觀金融政策★貨幣政策★利率★房地產(chǎn)按揭政策④固定資產(chǎn)投資總額★全國及項目所在地★其中房地產(chǎn)開發(fā)比重⑤社會消費品零售總額⑥商品零售價格指數(shù)★居民消費價格指數(shù)★商品住宅價格指數(shù)⑦中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用⑵項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī)★項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重★政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)★政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)★短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃⑶項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀⑷項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異⑸項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)⑹商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析★各種檔次商品住宅客戶分析★商品住宅客戶購買行為分析⑴商品住宅項目價值分析——類比可實現(xiàn)價值分析法①類比可實現(xiàn)價值分析法1）選擇可類比項目2）確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的權重3）分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征4）對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值5）根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價②類比可實現(xiàn)價值決定因素1）類比土地價值：地段資源差異★市政交通及直入交通的便利性的差異★項目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質的差異★周邊市政配套便利性的差異1.4項目價值分析2）項目可提升價值判斷★建筑風格和立面的設計、材質★單體戶型設計★建筑空間布局和環(huán)藝設計★小區(qū)配套和物業(yè)管理★形象包裝和營銷策劃★發(fā)展商品牌和實力3）價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素★經(jīng)濟因素★政策因素⑵項目可實現(xiàn)價值分析①類比樓盤分析與評價②項目價值類比分析1）價值提升和實現(xiàn)要素對比分析2）項目類比價值計算類比因素本案A項目B項目C項目說明地段資源綜合地理位置自然環(huán)境人文環(huán)境交通條件地塊規(guī)模市政配套不可控制污染、干擾因素……5.3目標客戶群定位分析⑴項目所在地人口總量及地塊分布情況⑵項目所在地經(jīng)濟發(fā)展狀況和人口就業(yè)情況⑶項目所在地家庭情況分析★家庭成員結構★家庭收入情況★住房要求、生活習慣⑷項目客戶群定位①目標市場★目標市場區(qū)域范圍界定★市場調查資料匯總、研究★目標市場特征描述②目標客戶★目標客戶細分★目標客戶特征描述★目標客戶資料1.府5恨項目張市場領定位⑴籃類比綱競爭增樓盤校調研★畜類比硬競爭脅樓盤精基本膛資料★葡項目腔戶型石結構趁詳析★臂項目疫規(guī)劃丸設計除及銷累售資盾料★執(zhí)綜合孟評判⑵蛛項目襲定位★裕市場起定位1)目標慮客戶撲群定舊位2)產(chǎn)品夕定位3)價格帶定位第六切章邪房地匆產(chǎn)市莊場細口分與分定位2廣項里目規(guī)傅劃設彼計策故劃2.4小區(qū)轎未來喂生活碑方式袖的指唉導2.逝3逗主力蟻戶型難選擇2.鼻2鬧建筑肆風格誓定位噸、色疲彩計澇劃2.雜1惜總體粘規(guī)劃第七若章：房販地產(chǎn)爪產(chǎn)品佩規(guī)劃2.品1裝總體屠規(guī)劃⑴秘項目尤地塊執(zhí)概述★鍬項目峰所屬易區(qū)域脾現(xiàn)狀★成項目挑臨界仙四周炮狀況★結項目畝地貌漠狀況⑵啞項目耐地塊范情況鋤分析★勇發(fā)展瀉商的教初步傍規(guī)劃詠及設處想★合影響納項目轉總體駐規(guī)劃擁的不繪可變振的經(jīng)五濟技紹術因擁素★幫土地SW枕OT分析倒在總多體規(guī)石劃上被的利芒用或疏規(guī)避★慣項目結市場岡定位何下的弱主要倒經(jīng)濟痛指標臣參數(shù)⑶轉建筑輩空間缺布局★愁項目軟總體獅平面競規(guī)劃邊及其驗說明★抗項目涂功能債分區(qū)云示意榮及說仆明⑷拌道路夕系統(tǒng)震布局①解地塊俱周邊宵交通疾環(huán)境燈示意★廉地塊部周邊窄基本園路網(wǎng)★己項目肥所屬薦區(qū)域南道路雹建設踩及未臺來發(fā)萬展狀警況②友項目遞道路此設置雙及其將說明★圖項目飽主要咳出入蘿口設沒置★筐項目印主要斜干道剝設置★神項目墨車輛肆分流崇情況浙說明★唐項目停停車識場布泉置⑸士綠化盞系統(tǒng)伙布局①或地塊碰周邊未景觀勢環(huán)境吧示意★剪地塊枝周邊點歷史森、人研文景寬觀綜辨合描跡述★吹項目嗽所屬煮地域褲市政誓規(guī)劃盲布局餅及未紗來發(fā)騎展方繁向②娃項目呈環(huán)藝跳規(guī)劃欄及說淡明★適項目夫綠化爆景觀臨系統(tǒng)限分析★述項目忽主要鍛公共末場所谷的環(huán)雖藝設虎計⑹批公建職與配呈套系油統(tǒng)①卡項目申所在澇地周移邊市跟政配編套設錯施調盾查②競項目墻配套討功能藍配套倦及安胃排③尤公共舍建筑事外立宜面設決計提肆示★那會所士外立錯面設鳳計提兇示★末營銷芝中心酬外立況面設誕計提奮示★月物業(yè)水管理婆公司塌、辦劑公室調等建阻筑外健立面沿設計夕提示★丟其他雞公建目（如驅巴士肉站、子圍墻仔）外動立面刷設計無提示④拐公共貪建筑忍平面貧設計窩提示⑤貿(mào)公共疏建筑沿風格枯設計棚的特爽別提角示⑥填項目碗公共花建筑透外部即環(huán)境賢概念嬌設計⑺混分期輕開發(fā)★驕分期叫開發(fā)餐思路★打首期品開發(fā)畏思路⑻量分組叼團開昂發(fā)強雨度2.筑2晚建筑禮風格織定位爺、色談彩計織劃⑴背項目雹總體慌建筑茄風格企及色辯彩計且劃★逢項目卡總體瘦建筑蛛風格性的構想思★奮建筑捷色彩慰計劃⑵求建筑產(chǎn)單體讀外立瘋面設這計提蹄示①僻商品姻住宅奔房外速立面浮設計皂提示★鍬多層欺、小累高層磨、高圈層外男立面方設計權提示★顫不同逢戶型灰的別穿墅外且立面盾設計煎提示★朗針對己屋頂漢、屋凝檐、華窗戶笛等外遷立面絮局部戰(zhàn)設計浪提示★哀其他村特殊膝設計葬提示②炊商業(yè)狀物業(yè)馳建筑收風格鍬設計豆提示2.添3揮主力孔戶型睛選擇⑴夏項目躁所在暑區(qū)域適同類刺樓盤涂戶型戲比較⑵尿項目夾業(yè)態(tài)矩分析這及項債目戶伴型配寒置比多例⑶伏主力柔戶型雜設計餓提示★撕一般毯住宅廢套房嚼戶型耳設計蔑提示★鉛躍式合、復耍式、尚躍復筑式戶屋型設用計提娃示★稀別墅掃戶型蒼設計不提示⑷倚商業(yè)也物業(yè)廉戶型館設計抹提示★礙商業(yè)逆裙樓團平面因設計養(yǎng)提示★貸商場獵樓層層平面嘗設計國提示★供寫字梨樓平朋面設悼計提例示2.4小區(qū)茄未來唯生活鬼方式近的指蹈導⑴慨項目帽建筑足規(guī)劃縱組團扛評價⑵草營造刃和引煤導未廟來生移活方?jīng)鍪健锾┳糨^特征云描述★賽社區(qū)瀉文化潔規(guī)劃調與設青計4愁項弦目形暗象策達劃4.盈1湊項目本視覺笨識別顧系統(tǒng)恐核心囑部分4.宮2雨延展報及運漏用部旁分第八析章霞房地能產(chǎn)項方目VI系統(tǒng)席設計4.堆1汪項目始視覺豈識別名系統(tǒng)肚核心喉部分⑴壞名稱★典項目薪名★曬道路占名★勺建筑弱名★充組團艇名⑵撕標志⑶這標準屋色⑷峰標準紛字體4.蒸2她延展鑰及運訪用部餓分⑴節(jié)工地昆環(huán)境澇包裝即視覺★古建筑壁物主怒體★揚工地股圍墻★號主路昂網(wǎng)及刑參觀林路線★任環(huán)境刃綠化⑵耀營銷炒中心花包裝唉設計★波營銷叛中心龍室內(nèi)犬外展夫示設拜計★替營銷壤中心份功能肌分區(qū)姻提示★挽營銷農(nóng)中心嫩大門敬橫眉金設計