房地產(chǎn)業(yè)增值稅會計核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會計核算辦法（試行稿）為積極應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)營改增的全面試點工作，確保相關(guān)稅改政策在我公司的全面落實，正確指導(dǎo)下屬項目公司開展相關(guān)會計核算，依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《增值稅暫行條例》、財稅〔2016〕36號《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》等有關(guān)會計、稅收制度及規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點及公司實際經(jīng)營情況，特制定本會計核算辦法。會計科目設(shè)置1、增值稅應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下核算，科目設(shè)置明細(xì)如下：一級科目二級科目三級科目應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅進(jìn)項稅額已交稅金減免稅款土地價款抵減銷項稅額轉(zhuǎn)出未交增值稅銷項稅額進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出多交增值稅未交增值稅待抵扣進(jìn)項稅額預(yù)繳增值稅2、各明細(xì)科目核算內(nèi)容：應(yīng)交增值稅項目借方貸方發(fā)生額1、“進(jìn)項稅額”，記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項稅額，用藍(lán)字登記；退回所購貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項稅額，用紅字登記。1、“銷項稅額”，記錄企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項稅額，用藍(lán)字登記；退回銷售貨物應(yīng)沖銷的銷項稅額，用紅字登記。2、“已交稅金”，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額。企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記；退回多繳的增值稅額用紅字登記。2、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”，記錄企業(yè)的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額。3、“土地價款抵減銷項稅額”，核算和統(tǒng)計土地價款的當(dāng)期和累計抵減情況3、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交、用于抵減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù)4、“減免稅款”，核算直接減免的增值稅。5、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅。余額企業(yè)尚未抵扣的增值稅貸方無余額對于多期開發(fā)項目，為方便統(tǒng)計項目各期預(yù)繳增值稅款與進(jìn)、銷項稅額的發(fā)生、抵減、或取得等情況，真實反映各期增值稅實際稅負(fù)情況，以上“進(jìn)項稅額”、“銷項稅額”、“土地價款抵減銷項稅額”、“進(jìn)項稅額目一致。3）按照稅法規(guī)定，采用簡易計稅方法征稅的房地產(chǎn)老項目不允許抵扣進(jìn)項稅額，其對應(yīng)取得的進(jìn)項稅額應(yīng)直接記入相應(yīng)的開發(fā)成本科目。如取得的發(fā)票為增值稅專項發(fā)票，可先認(rèn)證，后從進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。如一張增值稅專用發(fā)票同時涉及一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅項目，應(yīng)在取得當(dāng)期按照合理的比例進(jìn)行分?jǐn)?，歸屬于簡易方法計稅項目的，其進(jìn)項稅額直接記入開發(fā)成本，歸屬于一般計稅方法項目的，記入當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項稅額。無法劃分的，應(yīng)按照稅法規(guī)定以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分，計算公式如下：不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅方法房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）以上計算公式中的房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模，為該增值稅專用發(fā)票所涉及分?jǐn)偟捻椖糠制诮ㄔO(shè)規(guī)模之和。如尚未取得《建筑工程施工許可證》，可采用項目立項批復(fù)文件中的建設(shè)規(guī)?；蚪ㄖ娣e數(shù)據(jù)。例：某項目一期為簡易方法征稅項目，建設(shè)規(guī)模4萬方，二期為一般計稅方法征稅項目，建設(shè)規(guī)模6萬方，施工單位及總包合同均為同一個，項目公司于2016年5月31日取得該施工單位開具的1110萬元的增值稅專用發(fā)票。會計處理如下：借：開發(fā)成本[一期]400+1110÷1.11×0.11×40%=444萬元開發(fā)成本[二期]600萬元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）[二期]1110÷1.11×0.11×60%=66萬元貸：應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、銀行存款等科目1110萬元（3）“已交稅金”，核算企業(yè)已繳納本月實現(xiàn)的增值稅額。發(fā)生時借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（已交稅金）”，貸記“銀行存款”科目。（依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》第十條規(guī)定之法定預(yù)繳義務(wù)預(yù)繳的增值稅，不在該范疇內(nèi)）。（4）“土地價款抵減銷項稅額”。按照稅法規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法征稅的，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。該科目用于核算和統(tǒng)計土地價款的當(dāng)期和累計抵減情況，當(dāng)期抵減的金額計算時應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定執(zhí)行。即：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當(dāng)期允許扣除的土地價款抵減銷項稅額=當(dāng)期允許扣除的土地價款÷（1+11%）×11%注：簡易計稅方法征稅的項目在計算應(yīng)納稅額時不得抵減土地價款。（5）“減免稅款”，核算直接減免的增值稅。發(fā)生時借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“營業(yè)外收入——減免增值稅”科目。企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，按實際支付或應(yīng)付的金額，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“遞延收益”科目。按期計提折舊，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“累計折舊”科目；同時，借記“遞延收益”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。發(fā)生技術(shù)維護(hù)費(fèi)，按實際支付或應(yīng)付的金額，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。（6）“轉(zhuǎn)出未交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅。發(fā)生時借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。2、貸方的會計處理：（1）“銷項稅額”，核算企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。1）簡易計稅方法征稅的項目不得計提銷項稅額。2）一般計稅方法征稅項目不動產(chǎn)時，按規(guī)定稅率收取的增值稅銷項稅額。預(yù)收款方式銷售的（即項目預(yù)售期進(jìn)行期房銷售，一般指分期項目集中交付前或完成項目初始登記前發(fā)生的銷售行為），收到預(yù)收款時，不得計提銷項稅額，待達(dá)到稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間時一次性計提，納稅義務(wù)發(fā)生時間暫按該項目分期集中交付時間確定（以下如涉及納稅義務(wù)發(fā)生時間的內(nèi)容，統(tǒng)一以項目集中交付時間進(jìn)行描述），如稅法有不同規(guī)定的，按照稅法執(zhí)行。相應(yīng)會計分錄如下：A.預(yù)售期收到分期款或首付款、按揭款時：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款[購房客戶輔助核算]簽訂的商品房預(yù)售合同，向購買方收取的價稅合計金額應(yīng)全額通過“預(yù)收賬款”科目核算。B.項目集中交付時的賬務(wù)處理：a.項目集中交付時已款清的合同，應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計提銷項稅額、土地價款抵減銷項稅額的金額，并按照集團(tuán)規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入，分錄如下：借：預(yù)收賬款[購房客戶輔助核算]應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（土地價款抵減銷項稅額）[項目期數(shù)]貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）[項目期數(shù)]集中交付時合同已款清，因不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（如：有證據(jù)證明存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，有較大退房可能的合同）未結(jié)轉(zhuǎn)收入的，仍應(yīng)按照稅法規(guī)定計提銷項稅額及土地價款抵減銷項稅額，計入“預(yù)收賬款—銷項稅額計提”科目。b.項目集中交付時款未清不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的合同，應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計提銷項稅額、土地價款抵減銷項稅額，但不確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入。計提銷項稅額及土地價款抵減銷項稅額時，需考慮該合同的收款比例。銷項稅額則按照該合同已收款金額÷（1+11%）×11%計算；土地價款抵減銷項稅額按照以下公式計算：土地價款抵減銷項稅額=[（合同已收款比例×該合同銷售面積）÷該期總可售面積]×該期支付的土地價款÷(1+11%)×11%為方便核算，在“預(yù)收賬款”科目下設(shè)置“銷項稅額計提”二級科目，該科目應(yīng)按照客戶及項目期數(shù)進(jìn)行輔助核算。會計分錄如下：借：預(yù)收賬款—銷項稅額計提[購房客戶輔助核算][項目期數(shù)]應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（土地價款抵減銷項稅額）[項目期數(shù)]貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）[項目期數(shù)]注:明確有付款日期的分期收款合同，至合同約定付款日尚未回款的，按照稅法規(guī)定，該部分應(yīng)收款應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，計提銷項稅額及土地抵減銷項稅額。集中交付后該筆合同的后續(xù)收款，于收款當(dāng)日或當(dāng)月月底匯總按照此方法進(jìn)行會計處理。待收齊全款時，月底再根據(jù)集團(tuán)公司規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的結(jié)轉(zhuǎn)，并沖銷以前月度在“預(yù)收賬款”科目計提的銷項稅額，會計分錄如下：借：預(yù)收賬款[客戶輔助核算]預(yù)收賬款—銷項稅額計提[客戶輔助核算][項目期數(shù)]（借方負(fù)數(shù)）應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（土地價款抵減銷項稅額）[項目期數(shù)]（注：按結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月實際收款金額計算）貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）[項目期數(shù)]（注：按照結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收款的金額計算）C.項目集中交付后銷售現(xiàn)房的賬務(wù)處理項目集中交付后，項目公司發(fā)生的銷售現(xiàn)房行為，收到房款時不再按照3%的征收率進(jìn)行增值稅的預(yù)繳。a.現(xiàn)房銷售采用分期收款的，在收到分期款時，應(yīng)開具《收款收據(jù)》，收取的價稅合計款項需全額通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，在收齊全款后應(yīng)換開增值稅專用或普通發(fā)票，項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)如要求在收到分期款或首付款時即開具增值稅專用或普通發(fā)票，相關(guān)處理按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定執(zhí)行。會計處理參考項目集中交付時款未清的合同。b.現(xiàn)房銷售采用一次性收款的，收到的價稅合計總額通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，開具增值稅專用或普通發(fā)票，同時沖銷預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入，計提銷項稅額及土地價款抵減銷項稅額?，F(xiàn)房銷售采用按揭收款的，收到首付款時，因辦理按揭手續(xù)需要，一般需開具全額增值稅發(fā)票。應(yīng)收未收按揭款部分，應(yīng)借“應(yīng)收賬款”，貸記“預(yù)收賬款”科目。同時須進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入、計提銷項稅額等處理，具體參照“項目集中交付時已款清的合同”進(jìn)行會計處理。如發(fā)生銷售退回的，則作相反的會計分錄。簡易計稅方法征稅的項目不得計提銷項稅額。（2）“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”，核算企業(yè)的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、應(yīng)稅勞務(wù)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額。發(fā)生時借記“待處理財產(chǎn)損益”、“在建工程”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）”科目。（3）“轉(zhuǎn)出多交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交、用于抵減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù)。發(fā)生時借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。3、未交稅金的會計處理：通過上述“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”借、貸方明細(xì)核算之后，企業(yè)交納截止上月末未交納的增值稅時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。注：采用簡易計稅方法征稅的項目銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)時，按照5%征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，直接記入“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”科目，不得通過“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）”科目進(jìn)行核算。會計分錄如下：（1）借：銀行存款貸：預(yù)收賬款（2）借：預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅4、待抵扣進(jìn)項稅額的會計處理一般情況下，當(dāng)天取得的增值稅專用發(fā)票應(yīng)在當(dāng)天進(jìn)行認(rèn)證，但因特殊情況無法在當(dāng)天完成認(rèn)證且跨月的，該筆進(jìn)項稅額須通過本科目進(jìn)行核算。另外，如取得按照稅法規(guī)定需分期進(jìn)行抵扣的進(jìn)項稅額，未達(dá)到抵扣時間要求的進(jìn)項稅額也通過本科目進(jìn)行核算。待進(jìn)項稅額完成認(rèn)證或者達(dá)到可抵扣時間要求時，通過本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目。5、預(yù)繳增值稅的會計處理稅法規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式（即預(yù)售方式）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。該科目系按照上述規(guī)定，專項用于核算項目公司實際預(yù)繳的增值稅款。一般計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+11%）×3%簡易計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+5%）×3%會計分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅[項目期數(shù)]貸：銀行存款三、特殊事項：增值稅檢查事項的賬務(wù)調(diào)整。按《增值稅檢查調(diào)帳方法》（國稅發(fā)〔1998〕44號附件）要求，對增值稅檢查后的帳務(wù)調(diào)整，應(yīng)設(shè)立“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅檢查調(diào)整”專門帳戶進(jìn)行核算。凡檢查后應(yīng)調(diào)減帳面進(jìn)項稅額或調(diào)增銷項稅額和進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記有關(guān)科目，貸記本科目；凡檢查后應(yīng)調(diào)增帳面進(jìn)項稅額或調(diào)減銷項稅額和進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記本科目，貸記有關(guān)科目；全部調(diào)帳事項入帳后，應(yīng)結(jié)出本帳戶的余額，并對該余額進(jìn)行處理：1、若余額在借方，全部視同留抵進(jìn)項稅額，按借方余額數(shù)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目，貸記本科目。2、若余額在貸方，且“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”帳戶無余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。3、若本帳戶余額在貸方，“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)有增值稅”帳戶有借方余額且等于或大于這個貸方余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目。4、若本帳戶余額在貸方，“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”帳戶有借方余額但小于這個貸方余額，應(yīng)將這兩個帳戶的余額沖出，其差額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理示例(一)進(jìn)項稅額的核算【案例1】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，某月份發(fā)生前期工程費(fèi)1000萬元（不含稅價），其中，地質(zhì)勘察費(fèi)50萬元，規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計及其他設(shè)計500萬元。土地平整450萬元。建筑業(yè)稅率11%。各項業(yè)務(wù)均取得增值稅專用發(fā)票，且在當(dāng)月通過了發(fā)票認(rèn)證。進(jìn)項稅額：勘察設(shè)計費(fèi)：550×6%=33萬元土地平整：450×11%=49.5萬元合計：82.5萬元借：開發(fā)成本--前期工程費(fèi)--勘察設(shè)計費(fèi)500000--規(guī)劃設(shè)計費(fèi)5000000--土地平整4500000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)825000貸：銀行存款10825000【案例2】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，某月份總計支付工程款3000萬元（不含稅價），其中供電配套設(shè)施工程費(fèi)1000萬元，燃?xì)夤こ藤M(fèi)500萬元，景觀工程費(fèi)1000萬元，園林綠化費(fèi)用500萬元,道路施工500萬元。（假設(shè)取得11%的進(jìn)項稅抵扣發(fā)票）（不含稅價）進(jìn)項稅額：3000×11%=330借：開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)30000000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)3300000貸：銀行存款33300000【案例3】甲房地產(chǎn)公司某月份總計發(fā)生建安工程費(fèi)20000萬元，其中主體承包工程18000萬元，水暖工程1000萬元，監(jiān)理費(fèi)100萬元，其他工程900萬元。（不含稅價）進(jìn)項稅額：（18000+1000+900）*11%+100*6%=2195萬借：開發(fā)成本--建筑工程費(fèi)200000000應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）21950000貸：銀行存款221950000【案例4】甲房地產(chǎn)公司某月份共發(fā)生公共配套費(fèi)6000萬元，其中人防工程2000萬元，會所4000萬元，均取得進(jìn)項發(fā)票。假設(shè)稅率11%。（不含稅價）進(jìn)項稅額：6000×11%=660萬元借：開發(fā)成本公共配套設(shè)施60000000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）6600000貸：銀行存款66600000【案例5】甲房地產(chǎn)公司某月份發(fā)生管理費(fèi)用1300萬元，其中支付管理人員工資1,200萬元,購買辦公用品10萬元（17%專用發(fā)票），食堂采購（13%專用發(fā)票）10萬元；其他費(fèi)用80萬元（營業(yè)稅發(fā)票）。銷售費(fèi)用1570萬元，其中銷售傭金500萬元（普通發(fā)票）；廣告費(fèi)用1000萬元（專用發(fā)票），會展費(fèi)用20萬元（專用發(fā)票），其他50萬元（17%專用發(fā)票）。說明：以上發(fā)票價格均為不含稅價。則：管理費(fèi)用進(jìn)項稅額：10×17%=1.7萬元食堂采購10萬元不能抵扣進(jìn)項，按含稅價金管理費(fèi)用10(1+13%)=11.3萬元銷售費(fèi)用進(jìn)項稅額：1000*6%+20*6%+50*17%=69.7萬元借:管理費(fèi)用13013000應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)17000貸:應(yīng)付職工薪酬12000000銀行存款1030000借：銷售費(fèi)用銷售傭金5000000廣告費(fèi)用10000000會展費(fèi)用200000其他500000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)697000貸：銀行存款16397000【案例6】甲房地產(chǎn)公司從小規(guī)模納稅人購買材料總計金額100萬元（含稅價），取得稅務(wù)代開增值稅發(fā)票。（按3%稅率計算）則：進(jìn)項稅額=100/(1+3%)*3%=2.91萬元借：開發(fā)成本—建筑安裝工程9709000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）29100貸：銀行存款1000000【案例7】某房地產(chǎn)公司2016年8月份購進(jìn)一樓辦公樓，不含稅價1000萬元，取得11%的增值稅專用發(fā)票并經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。2016年8月：借：固定資產(chǎn)辦公樓10000000應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）660000應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項稅額4400002017年8月借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）440000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項稅額440000(二)、銷項稅額的核算1、預(yù)售階段的增值稅核算【案例8】甲房地產(chǎn)公司某月份收到預(yù)收房款5000萬元（含稅價），存入銀行。一般征稅預(yù)繳稅款會計處理如下：換算成不含稅價=5000/(1+11%)=4504.5萬元預(yù)繳增值稅=4504.5*3%=125.14萬元借：銀行存款50000000貸：預(yù)收帳款50000000借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅1251400貸：銀行存款1251400簡易計稅方法征稅項目按照以下方法計算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+5%）×5%換算成不含稅價=5000/（1+5%）×5%=238.10萬會計分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅[項目期數(shù)]2,380,952.38貸：銀行存款2,380,952.382、完工結(jié)轉(zhuǎn)收入年度【案例9】甲房地產(chǎn)公司某月份產(chǎn)品完工，交付使用并結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收收入20000萬元。現(xiàn)房銷售10000萬元（含稅價）。交房面積對應(yīng)的土地價款5000萬元。一般增收情況下會計處理（1）計算銷項稅額（20000+10000-5000）/1.11*11%=2477.48萬元（2）賬務(wù)處理（待明確,主要看銷項稅發(fā)票怎么開，是全額開還是差額開)借：預(yù)收帳款200000000銀行存款100000000貸：主營業(yè)務(wù)收入275