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文檔簡介
商品房買賣合同糾紛民事代理詞尊敬的審判長、審判員:根據(jù)我國民事訴訟法和律師法的有關(guān)規(guī)定,XX律師事所接受原告XX置業(yè)有限公司(以下簡稱置業(yè)公司)的委托,指派XX律師作為置業(yè)公司與劉XX房屋買賣合同糾紛一案的一審訴訟代理人,就本案所爭議的問題,發(fā)表如下代理意見,供合議庭參考:一、原告與被告雙方簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議符合法律規(guī)定,未違反強(qiáng)制性規(guī)定成立并生效,應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)本代理人認(rèn)為,原、被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效,雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行,任何一方無權(quán)擅自變更、解除或違背合同約定。首先,該合同書簽訂雙方主體適格。原告作為有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),取得各相關(guān)部門的批準(zhǔn)和認(rèn)可,開發(fā)XX房地產(chǎn)項(xiàng)目。被告作為成年人,具有完全的民事權(quán)利能力和行為能力。原被告雙方具有主體資格簽訂《商品房買賣合同》。其次,該合同是原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)的意思表示,原被告雙方為了簽訂本商品房買賣合同,經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判,充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次,合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看,原告投資開發(fā)房地產(chǎn),被告出資向原告購買案涉房屋,整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后,合同書形式完備,原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定,到XX房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記,取得政府管理部門認(rèn)可,形式完備。根據(jù)《民法典》第465條之規(guī)定:依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同.本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同,履行合同義務(wù),而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。二、原告已經(jīng)履行了作為賣方的合同義務(wù),沒有違約行為屬于守約方,被告沒有按照《補(bǔ)充協(xié)議》的約定支付購房款,已構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。庭審時(shí),原告向法庭出庭出示了《XX市商品房現(xiàn)售備案證》(編號(hào):XX)、《XX市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》(編號(hào):XX)、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《XX省增值稅普通發(fā)票》等,原告于XX年XX月XX日向被告交付了涉案房屋使用至今,被告對(duì)上述證據(jù)沒有異議。證明原告已經(jīng)履行《商品房買賣合同》作為出賣方的主要合同義務(wù)。被告應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的約定支付購房款,被告自XX年XX月XX日至今已有二期購房款未支付,已構(gòu)成根本違約,應(yīng)當(dāng)按照合同的約定支付購房款本金及違約金。三、被告主張解除《商品房買賣合同》沒有事實(shí)和法律依據(jù),其答辯意見不應(yīng)被采納1、庭審中,被告以房屋存在面積差為由請(qǐng)求解除合同,但是沒有提供任何的證據(jù)證明其主張。代理人認(rèn)為《商品房買賣合同》約定的建筑面積與實(shí)際交付的面積是一致,不存在面積差。其次,根據(jù)《商品房買賣合同》第五條第一款的約定:最終面積以房產(chǎn)主管部門實(shí)測面積為準(zhǔn),差異面積及款項(xiàng)的處理以合同約定單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算(多退少補(bǔ))。根據(jù)上述約定即使存在面積差,也應(yīng)該按照約定的單價(jià)多退少補(bǔ),《商品房買賣合同》沒有約定被告有因?yàn)槊娣e差而解除合同的權(quán)利。其次,上述約定最終的面積以房產(chǎn)主管部門的實(shí)測為準(zhǔn),涉案房屋目前正在辦理產(chǎn)權(quán)證,是否真的存在面積差仍需以產(chǎn)權(quán)證上登記的實(shí)測面積為準(zhǔn),來判斷涉案房屋是否存在面積差。所以,目前被告以原告交付的房屋存在面積差為由解除《商品房買賣合同》沒有事實(shí)和法律依據(jù)。2、根據(jù)原告提供的《項(xiàng)目業(yè)主房屋驗(yàn)收交接單》、《入伙簽單》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等證據(jù)可以證明,房屋已經(jīng)交付被告使用兩年半之久,房屋無論是出租還是自住都已不是原來的“新房”,解除合同后原告已經(jīng)不能按照新房進(jìn)行二次銷售,會(huì)面臨房屋備案登記、房屋交割等工作無法實(shí)際展開,總體說是沒有解除合同的可履行性或者說對(duì)原告的合法權(quán)益會(huì)造成非常嚴(yán)重的損害后果,對(duì)原告明顯不公平。也可能會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)市場退房潮的出現(xiàn),對(duì)社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生負(fù)面影響。3、XX病毒X情使XX市及涉案房屋的價(jià)格、投資收益明顯下降,也是導(dǎo)致被告提出解除《商品房買賣合同》的真正動(dòng)機(jī)。假如,房價(jià)繼續(xù)大幅上漲,在買方?jīng)]有任何違約的情況下,原告能否擅自解除《商品房買賣合同》呢?顯然是不能的,反過來講同理。雙方簽署《商品房買賣合同》所涉房屋的用途是商業(yè)(商鋪),具有投資屬性,投資具有高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的特點(diǎn),高風(fēng)險(xiǎn)是每一個(gè)投資人應(yīng)當(dāng)具備的能力。比如說,“炒股”,新聞報(bào)道中因“炒股”賠錢跳樓的比比皆是,如果股價(jià)下跌了可以按照原價(jià)退掉,那么股市今天將不復(fù)存在,房地產(chǎn)市場依然如此,擅自解除《商品房買賣合同》有損合同法的穩(wěn)定性、可靠性,如果合同沒有了約束力可以隨意解除,那我國的法治和經(jīng)濟(jì)將很難進(jìn)步和健康發(fā)展。4、原告沒有與任何人口頭允諾或簽署過“統(tǒng)一招商”協(xié)議,被告在庭審時(shí)也沒有證據(jù)可以證明。即使有第三人與被告曾簽署過類似的協(xié)議也與原告無關(guān),亦不能成為被告解除《商品房買賣合同》的理由。綜上,原被告雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效,雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行,任何一方無權(quán)擅自變更、解除或違背合同約定。被告未按照《補(bǔ)充協(xié)議》支付購房款,逾期支付已構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)及時(shí)支付房款本金及違約金。希望法院根據(jù)雙方事實(shí)證據(jù),并依照《中華人民共和國民法典》
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