萬澤太湖灣商業(yè)地產項目規(guī)劃方案教學課件

太湖灣項目一期配套研討萬澤天海營銷部萬澤太湖灣商業(yè)地產項目規(guī)劃方案太湖灣項目一期配套研討萬澤天海營銷部項目屬性判斷商業(yè)體量判斷商業(yè)業(yè)態(tài)研判其它配套研判商業(yè)運營建議本案旅游區(qū)位一木利工程頂坯界本案所依托的主要旅游資源是b太湖。本項目無錫無錫太湖開發(fā)最早,區(qū)域旅游宜興人成熟度最高,其次是蘇州太湖湖州太湖,常州湖州太湖所占份額最小,發(fā)展也相對較為落后。項目屬性判斷商業(yè)體量判斷商業(yè)業(yè)態(tài)研判其它配套研判商業(yè)運營建議本案旅游區(qū)位一木利工程頂坯界本案所依托的主要旅游資源是b太湖。本項目無錫無錫太湖開發(fā)最早,區(qū)域旅游宜興人成熟度最高,其次是蘇州太湖湖州太湖,常州湖州太湖所占份額最小,發(fā)展也相對較為落后。在物出口近期遠郊旅游度假物些(第二所)常州太湖灣目前現有配套不成熟,缺常州一體兩翼的城市規(guī)劃方向,以及乏旅游居住氛圍。故近期只能定位遠重點開發(fā)太湖灣區(qū)域,常州太湖灣區(qū)郊旅游度假物業(yè)(第二居所)位配套將逐漸完善。故遠期將可能成為城郊宜居豪宅(第一居所)山(機間灣暖國腫選憶,戰(zhàn)者所多角色轉換——遠郊旅游度假物業(yè)逐漸轉化城郊宜居豪宅第二居所逐漸過渡一第一居所度假區(qū)與城市距離100300公里本項目距離常州市區(qū)約40公里,距離無錫市區(qū)約25公里,在距離上不符合對于自駕車游客來講,100-300公里是度假區(qū)的空間優(yōu)勢,故本案從長期發(fā)他們認為最適當的距離。100公里內無展來看,應該會從第二居所轉變?yōu)榈诜ㄗ屗麄儺a生外出度假感覺,100公里居所。以上才能讓他們暫時遺忘城市的喧囂,感受度假的環(huán)境和氛圍。300公里以上容易產生駕駛疲勞和厭煩17%15%血政府(新址項目屬性判斷商業(yè)體量判斷商業(yè)業(yè)態(tài)研判其它配套研判商業(yè)運營建議本案商業(yè)概況想想基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區(qū)而階段性開發(fā)造成的前期項目人氣不足提開旅游形象前期自需型商業(yè)入手轉型為區(qū)域性的旅游配套商業(yè)故本案商業(yè)開發(fā)一期部分應充分考量社區(qū)自用型商業(yè)角色第一圈層服務對象第二圈層服務圈層服務社區(qū)自用型對象為太湖灣對象為長三角域型商業(yè)乃至全國范根據開發(fā)進度,旅游資源的跟進,使得商業(yè)逐漸轉型為綜合的旅游于本案周邊不具隨本案后期配套資項日后期運作成熟度假商業(yè)有成熟的商業(yè)氛圍源推向市場,進商業(yè)逐漸轉型為度這一現狀,一期商步提升區(qū)域性旅游假旅游商業(yè)為主導主要服務對象為形象,使商業(yè)成為土區(qū)本身社區(qū)自用與旅游度假商業(yè)并存局面本案自身商業(yè)體量配比依據作為社區(qū)自用型商業(yè)考量本案在前期未形成成熟的旅游環(huán)境時,一期商業(yè)以社區(qū)自用型商業(yè)作為考量。依據國內操作慣例此種類型商業(yè)面積適合控制在建筑面積的2%3%作為旅游度假型商業(yè)考量■放眼全程觀望整個項目,成熟后的商業(yè)需與旅游資源相呼應,成為本案商旅游度假型商業(yè)為主導的商業(yè)類型,依據國際慣例,商業(yè)面積適宜控制在700-900平方米千人業(yè)體量配比依社區(qū)自用型與旅游度假型商業(yè)并存考量據根據項目的自身的特殊性,隨著項目開發(fā)進度,本案社區(qū)型商業(yè)與度假型商業(yè)共同存在,滿足兩方面的功能需求,而根據現實情況來看本項目一期的功能必然以社區(qū)自用為主,因此本案一期商業(yè)擬采用60%部分按照社區(qū)自用型規(guī)劃,考慮到未來的發(fā)展需求另外部分要按照旅游度假型考慮案例借鑒功能配比需考慮項目作為新城的城市活力,需考慮項目的持續(xù)增值及生長的能力建筑面積與配套商業(yè)面積比例2.5建筑面積與配套商業(yè)的配比,圣芭芭拉為13:1,印象劍橋為47:1,竺山湖小鎮(zhèn)為10:15在調查中發(fā)現,圣芭芭拉和竺山湖小鎮(zhèn)配套商業(yè)不僅滿足自身服務,成為0.5了社區(qū)中心型商業(yè),覆蓋周邊成熟居住區(qū)印象劍橋的商業(yè)屬于內建筑面積單位:萬平方米)→配套面業(yè)面積(單位:萬平方米)街布置,其輻射面基本為社區(qū)內部,故其商業(yè)面積社區(qū)規(guī)模(萬m2)配套商業(yè)面積(萬m2)配比對本案具有一定的指圣芭芭拉導意義印象劍橋社區(qū)人口規(guī)模與配套商業(yè)面積比例2.5人均配套商業(yè)面積分別為,圣芭芭拉4200m2/千4000人,印象劍橋2200m2/千人,竺山湖小鎮(zhèn)2500m300015在調查中發(fā)現,圣芭芭拉和竺山湖小鎮(zhèn)配套商業(yè)不僅滿足自身服務,而是社區(qū)中心型商業(yè),覆蓋周邊成熟居住區(qū)?！敢簧鐓^(qū)人口(單位:人)一+