論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)則的兩種模式

論不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記規(guī)則的兩種模式

一、法律糾紛一般介紹(一)登記制度的法律基礎(chǔ)1.不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的調(diào)整對(duì)象法律廣告的公法原則是法律原則的三項(xiàng)原則之一。所謂公示,是指物權(quán)因其對(duì)世性和排他性的絕對(duì)權(quán)性質(zhì),任何有關(guān)物權(quán)的變動(dòng)都有涉及物權(quán)所有人以外的第三人之可能,因此物權(quán)的變動(dòng)必須以一種公共知曉的方式表現(xiàn)出來(lái),以平衡權(quán)利人與第三人利益,維護(hù)交易安全。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域,公示的方法主要以登記為主,在動(dòng)產(chǎn)則以交付占有為主。因此物權(quán)登記規(guī)則的主要調(diào)整對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)均規(guī)定了登記制度,僅在一些特殊動(dòng)產(chǎn)(此類(lèi)動(dòng)產(chǎn)多涉及多方利益,如船舶、航空器以及動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押等)的變動(dòng)采取登記形式。所謂公信,是指法律推定符合公示外觀者為合法權(quán)利人,以保護(hù)因信任公示原則的善意第三人,繼而維護(hù)交易安全。公信原則實(shí)際上是公示原則的必然要求與法律效力體現(xiàn)。2.法國(guó)登記對(duì)抗主義的無(wú)因性不同國(guó)家的登記制度往往是與其物權(quán)變動(dòng)規(guī)則配套的,物權(quán)登記規(guī)則與物權(quán)變動(dòng)模式有著密切的關(guān)系。德國(guó)法的物權(quán)行為理論使得其采取登記生效主義,因一個(gè)物權(quán)的變動(dòng)在法律上的生效要件為:債權(quán)合意+物權(quán)合意+物權(quán)登記,即在交易過(guò)程中法律上認(rèn)定存在一個(gè)抽象的物權(quán)行為,物權(quán)生效必須以物權(quán)合意且賦予物權(quán)變動(dòng)公示外觀為要件,債權(quán)合同瑕疵是不影響物權(quán)效力的,此謂物權(quán)行為的無(wú)因性,與其直接銜接的便是物權(quán)登記生效。在法國(guó),因其物權(quán)變動(dòng)理論采“債權(quán)意思主義”,即一個(gè)債權(quán)合意可以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果,債權(quán)與物權(quán)具有一體性。因此,物權(quán)生效不需其他形式要件。然而在法國(guó)民法典建立后的一百年,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,交易產(chǎn)生了時(shí)間和空間上的錯(cuò)位,人們對(duì)信用市場(chǎng)的需求急劇增加,以前“一手交錢(qián),一手交貨”的小商品經(jīng)濟(jì)形態(tài)不再是交易的主流形式。在交易日趨復(fù)雜化、對(duì)交易秩序和第三人安全的保護(hù)愈顯急迫的背景下,法國(guó)規(guī)定了登記對(duì)抗主義。對(duì)抗主義仍然維護(hù)了債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式,是對(duì)第三人交易安全的彌補(bǔ)措施。(二)國(guó)家注冊(cè)規(guī)則的立法模式1.動(dòng)的行為具有確認(rèn)和證明的效力《法國(guó)民法典》首創(chuàng)形式主義登記,指的是登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的行為只具有確認(rèn)和證明的效力,而沒(méi)有決定其能否生效的效力。普查《法國(guó)民法典》可以發(fā)現(xiàn),關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)事項(xiàng),除協(xié)議抵押成立需要“以公證形式做成公證證書(shū)始得設(shè)定”之外2.登記效力不影響物權(quán)效力登記生效制度又被稱為登記制度上的“實(shí)質(zhì)登記主義”,在物權(quán)行為理論下,除了買(mǎi)賣(mài)合同雙方的債權(quán)合意之外,還存在一個(gè)抽象的物權(quán)合意(即物權(quán)行為),債權(quán)合意不當(dāng)然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力,物權(quán)生效必須以物權(quán)合意加上形式登記為要件,債權(quán)合意瑕疵不影響物權(quán)效力,物權(quán)僅以登記為標(biāo)準(zhǔn)。由于德國(guó)公示的一體性與連續(xù)性,所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬擁有形式與實(shí)質(zhì)上的一致性,因而也無(wú)對(duì)抗第三人和第三人范圍等問(wèn)題的發(fā)生。而法、日兩國(guó)的登記對(duì)抗由于規(guī)定本身的問(wèn)題,兩國(guó)都不得不通過(guò)判例理論的發(fā)展加以補(bǔ)充。(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)和目標(biāo)人根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第9條與第23條規(guī)定可以看出,與德國(guó)民法相同,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)采取登記生效原則。然而《物權(quán)法》在129條及第185條又規(guī)定,農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)這兩類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán),自合同簽訂時(shí)生效,但“未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人”。此種登記對(duì)抗的立法規(guī)定,使我國(guó)物權(quán)法登記規(guī)則的立法傾向變得模糊——不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力究竟是采用“債權(quán)形式主義”下的登記生效規(guī)則還是“意思主義”下的登記對(duì)抗規(guī)則,抑或兩者兼具?同時(shí),從登記規(guī)則的規(guī)定可以窺探出我國(guó)立法者對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇傾向。二、理論分析：形式主義與本質(zhì)主義的斗爭(zhēng)(一)登記對(duì)抗主義的歷史考察在我國(guó)物權(quán)法的立法過(guò)程中,學(xué)者對(duì)是否采用德國(guó)的物權(quán)行為理論、是否需采物權(quán)登記一體化制度展開(kāi)了激烈的論戰(zhàn),同時(shí)也對(duì)是否要采用法國(guó)的登記對(duì)抗主義模式展開(kāi)了討論。郭明瑞教授從物權(quán)變動(dòng)的根本原因、物權(quán)公示公信原則、社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活實(shí)際、統(tǒng)一登記效力、降低交易成本、加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)等方面論證了我國(guó)應(yīng)當(dāng)在原則上采用登記對(duì)抗主義的合理性筆者認(rèn)為,登記對(duì)抗主義是在特定歷史背景情況下出現(xiàn)的,相比較而言德國(guó)登記生效主義更符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)要求,是各國(guó)立法的潮流所趨。下面主要針對(duì)登記對(duì)抗主義本身的法律缺陷,結(jié)合法國(guó)物權(quán)法的實(shí)踐做法,嘗試論證不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)抗主義不適合我國(guó)物權(quán)法。(二)對(duì)抵抗理論潛在缺陷的分析1.第三,登記對(duì)抗原則在對(duì)抗主義立法模式下,物權(quán)變動(dòng)實(shí)際上有著雙重標(biāo)準(zhǔn):意思表示、意思表示+交付或登記舉一個(gè)例子,A與B就某處房產(chǎn)簽訂合同以轉(zhuǎn)移房產(chǎn)所有權(quán),B因合同獲得合法的所有權(quán);之后A又將房屋售予C且辦理登記,C因合同也獲得合法的所有權(quán)。這樣在同一個(gè)物上同時(shí)存在兩個(gè)合法的所有權(quán),此點(diǎn)首先違背了物權(quán)法“一物一權(quán)”原則。同時(shí),由于C的登記可以對(duì)抗A,此時(shí)A雖然獲得了法律上合法的所有權(quán),卻不能真正實(shí)際的占有、使用、處分這個(gè)物,其物權(quán)則名存實(shí)亡。即第二點(diǎn)要思考的是,賦予一個(gè)不具排他、對(duì)世效力的物權(quán)是否有意義?物權(quán)的最大本質(zhì)是其對(duì)世性、排他性,是權(quán)利人對(duì)自己物的完全支配權(quán),當(dāng)一個(gè)物權(quán)失去此種權(quán)能的時(shí)候,還可以算作是物權(quán)嗎?可以說(shuō),登記對(duì)抗制度有違物權(quán)本身特性的潛在憂患,此為其第二個(gè)缺陷。第三,登記對(duì)抗違背了物權(quán)公示公信原則,不利于市場(chǎng)交易安全的維護(hù)。物權(quán)的排他性和對(duì)世效力決定了物權(quán)之變動(dòng)必須通過(guò)一定的客觀物態(tài)形式為第三人所知悉,這就是物權(quán)的公示原則,公示是對(duì)物權(quán)變動(dòng)的必然要求,它使物權(quán)變動(dòng)過(guò)程公開(kāi)化、確定化,從而對(duì)處于交易之外的第三人提供了“消極的依賴?yán)妗薄６暗谌说睦鎸?shí)際上正是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易秩序的化身,社會(huì)整體的正常經(jīng)濟(jì)秩序就是由一個(gè)個(gè)第三人連接起來(lái)的”2.對(duì)市場(chǎng)信用的依賴首先是法國(guó)民法典的債權(quán)意思主義。從社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件而言,法國(guó)民法典公布時(shí),“參與市場(chǎng)交易的主體是以家庭為單位的農(nóng)民以及雇傭少數(shù)工匠的小工業(yè)主和小作坊主,交易對(duì)象是特定物,對(duì)商業(yè)信用沒(méi)有太大要求”再分析一下德國(guó)的物權(quán)形式主義。德國(guó)民法典制定時(shí),正處工業(yè)化革命時(shí)期,工業(yè)化生產(chǎn)的規(guī)模和社會(huì)化程度都達(dá)到了較高水平,交易不再為單純的即時(shí)清結(jié)模式,時(shí)間與空間的錯(cuò)位使得交易任何一方可能陷入“已付款但無(wú)貨可取”或“已交貨但無(wú)款可收”的危險(xiǎn)境地,交易風(fēng)險(xiǎn)的提高和對(duì)市場(chǎng)信用的依賴需求開(kāi)始出現(xiàn),“可信賴的利益和可期待的信用”成為法律行為的重要課題?！懊撾x了‘法律上可期待的信用’這一命題,就不可能充分理解法律行為的本質(zhì)(三)法國(guó)登記對(duì)抗主義對(duì)我國(guó)的啟示通過(guò)上文不難看出,德國(guó)民法產(chǎn)生的歷史背景更加符合現(xiàn)代社會(huì)生活的情況,對(duì)交易秩序的維持和第三人信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)是民法不能忽略的重要議題之一,物權(quán)變動(dòng)必須以一種外在的形式表現(xiàn)出來(lái)。而登記對(duì)抗主義存在著對(duì)交易安全與第三人信賴保護(hù)不足的內(nèi)在缺陷。然而已經(jīng)實(shí)行了兩百年的《法國(guó)民法典》,仍然堅(jiān)守債權(quán)意思主義以及登記對(duì)抗的原則,而其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好,不動(dòng)產(chǎn)交易秩序并未因采用債權(quán)意思主義模式而陷入混亂。但這并不能說(shuō)明登記對(duì)抗主義就是適合我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的,因?yàn)閷?shí)際上,法國(guó)民法典為了彌補(bǔ)債權(quán)意思主義發(fā)生的對(duì)抗問(wèn)題,相應(yīng)地采取了一系列的法律配套措施。首先在對(duì)出賣(mài)人的保護(hù)上,出賣(mài)人享有不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)利、特別優(yōu)先權(quán)以及解除訴權(quán);在對(duì)第三人的保護(hù)上,法國(guó)擴(kuò)大了不動(dòng)產(chǎn)公示的范圍,“其公示的行為不僅包括法律行為,而且還包括司法行為以及行政行為,甚至包括法律事實(shí)”,法律同時(shí)通過(guò)促使權(quán)利人進(jìn)行連續(xù)公示、加重登記員的責(zé)任、強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)公示的檢索功能等規(guī)定強(qiáng)化了登記的必要性。從實(shí)務(wù)角度看,采登記對(duì)抗主義的法國(guó),經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年的發(fā)展,公證人制度在法國(guó)民法實(shí)務(wù)上的傳統(tǒng)深入人心,登記生效制度已實(shí)質(zhì)性取代了登記對(duì)抗的法律規(guī)定,成為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)性原則,而使原來(lái)民法典的原則規(guī)定成為例外因此,我國(guó)并沒(méi)有像法國(guó)民法一樣完善、配套的體系去支持登記對(duì)抗主義,而作為一種歷史限制條件下的產(chǎn)物,登記對(duì)抗制度也必將會(huì)被歷史洪流淘汰,登記生效才是物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的大勢(shì)所趨。因此筆者認(rèn)為,登記生效主義更加適合我國(guó)民法。而新出臺(tái)的《物權(quán)法》在原則上也采納了不動(dòng)產(chǎn)登記生效原則。三、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力我國(guó)地役權(quán)的登記對(duì)抗效力打破了不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義的一元化體系,形成了不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)模式之特例。此規(guī)定表現(xiàn)在地役權(quán)合同上,會(huì)引發(fā)法律邏輯混亂——未登記的地役權(quán)合同,究竟是物權(quán)合同還是債權(quán)合同?若其為設(shè)立物權(quán)的物權(quán)合同,那么一個(gè)不得對(duì)抗第三人的物權(quán)合同與一般的債權(quán)合同又有什么區(qū)別?試舉一例,A與B簽訂了一個(gè)以在B土地上排他的通行權(quán)為內(nèi)容的地役權(quán)合同,A因此獲得了對(duì)B土地的地役權(quán),但當(dāng)B又與C簽訂了一個(gè)相同內(nèi)容的合同且C進(jìn)行了登記之后,由于一物一權(quán)原則及登記對(duì)抗效力,C獲得了更強(qiáng)的地役權(quán)足以對(duì)抗A,A雖然獲得了一個(gè)“合法來(lái)源”的地役權(quán)但卻無(wú)權(quán)利行使之實(shí)。筆者認(rèn)為,德國(guó)登記生效主義是符合物債區(qū)分原則的,而在法國(guó)法則因不區(qū)分物債,采財(cái)產(chǎn)編體例下實(shí)行債權(quán)意思生效原則。由于我國(guó)民法一直借鑒的是德國(guó)民法模式,在民法體例上也采物債區(qū)分的模式,因而保持不動(dòng)產(chǎn)登記原則的一體性是非常有必要的。不動(dòng)產(chǎn)往往涉及多數(shù)人的重大利益,而不動(dòng)產(chǎn)多元化的變動(dòng)模式首先有可能破壞交易秩序,不利于交易安全;同時(shí),無(wú)論物權(quán)行為理論的思考結(jié)果如何,“債權(quán)合意+物權(quán)登記生效”才是真正符合我國(guó)現(xiàn)行法律框架的物權(quán)變動(dòng)公式,它跨過(guò)了物權(quán)行為理論的爭(zhēng)議,及時(shí)有效地平衡了個(gè)人利益與公共利益。四、登記生效主義的現(xiàn)代語(yǔ)境下民法的借鑒意義綜上所述,我國(guó)現(xiàn)在的《