深圳商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商策劃方案招商戰(zhàn)略

中信地鐵商場(chǎng)C-1區(qū)招商策劃報(bào)告2008-6-1目錄第二章第三章第四章第一章

深圳地鐵商鋪現(xiàn)狀

項(xiàng)目概況第四章招商戰(zhàn)略

項(xiàng)目包裝規(guī)劃建議

市場(chǎng)定位地鐵帶來(lái)的商機(jī)地鐵連接商業(yè)物業(yè)，一直是廣大市民消費(fèi)首選,而直駁地鐵站出入口的地下商場(chǎng)更有望成為消費(fèi)熱點(diǎn)。

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：以食品、休閑服飾、包、飾品等業(yè)態(tài)為主

租金價(jià)格：200元上下/平方米/月

經(jīng)營(yíng)情況：人流一般，經(jīng)營(yíng)情況一般

華聯(lián)街租金價(jià)格：200-500元/平方米/月

經(jīng)營(yíng)情況：人流很多，租賃率達(dá)90%

1828潮流前線業(yè)種繁雜，以休閑服飾、皮具手袋、外貿(mào)鞋、時(shí)尚精品、飾品、內(nèi)衣等青春時(shí)尚的中低檔商品為主項(xiàng)目業(yè)態(tài)：

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：地鐵商業(yè)電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

租金價(jià)格：條柜1200-3000元/月

經(jīng)營(yíng)情況：人流少，商戶(hù)稱(chēng)主要靠熟客支撐

華強(qiáng)地鐵電子市場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)：零星商鋪，無(wú)明顯特點(diǎn)

租金價(jià)格：約1000元/平方米/月

經(jīng)營(yíng)情況：人流一般，商戶(hù)稱(chēng)很難賺錢(qián)

羅湖站地鐵商鋪

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：蔡瀾美食坊、鄧達(dá)智概念廊、潮流前線、名品折扣店等

租金價(jià)格：600元/平方米/月

經(jīng)營(yíng)情況：人流一般，經(jīng)營(yíng)情況尚好

中信地鐵商場(chǎng)綜述根據(jù)地鐵往來(lái)人流的特征，我們看到，深圳地鐵商業(yè)一般以快速、便利消費(fèi)為導(dǎo)向，其商業(yè)定位一般為中高檔特色商品的潮流陣地，主營(yíng)業(yè)態(tài)將以快速消費(fèi)品、潮流服飾、特色美食、數(shù)碼品為主?！疽弧宽?xiàng)目概況

項(xiàng)目位于中信地鐵商場(chǎng)C區(qū)地下一層,

總建筑面積約為1242.35㎡中信地鐵商場(chǎng)位于羅湖深南中路與上步路交匯處，地鐵1號(hào)線的科學(xué)館站，交通便捷，日人流量超過(guò)25萬(wàn)，商場(chǎng)配套設(shè)施完備，擁有1300個(gè)停車(chē)位的大型停車(chē)場(chǎng)。項(xiàng)目基本概況位居嗚深圳餡最大抽、最擠成熟棋商圈慶之一——科學(xué)趙館商則圈龍煤頭位塘置，饑共享戰(zhàn)中信輸城市只廣場(chǎng)今日均淡超過(guò)10萬(wàn)客天流及些高速撓提升樹(shù)的投宏資和眾經(jīng)營(yíng)誤價(jià)值鍬前景帥，更腫享有糕華強(qiáng)捐北輻概射珠紐奉三角傾及港誦澳、例內(nèi)地說(shuō)的強(qiáng)獅大商削業(yè)輻弱射力艷，未舞來(lái)發(fā)濟(jì)展無(wú)童可限傅量。中信隆城市肯場(chǎng)和尸中信孔城市銅廣場(chǎng)倘三期——中信竄地鐵放商場(chǎng)痕，給冰本項(xiàng)診目帶爆來(lái)巨鄰大的歌支持冒力，本項(xiàng)猴目可齒延續(xù)軟中信昏地鐵貪商場(chǎng)座的定粗位以安共同寶發(fā)展項(xiàng)目劍周邊懇商業(yè)咱狀況繞分析項(xiàng)目旗周邊亭商業(yè)幕環(huán)境彈分析代表北性商僵業(yè)為華潤(rùn)念萬(wàn)象卻城、代中信遍城市扮廣場(chǎng)泥、地飯王信突興炒廣勉場(chǎng)、種深圳主書(shū)城它們瞎地處鴉東門(mén)國(guó)商圈公和華壁強(qiáng)北魂商圈評(píng)的中謝縫，霉構(gòu)成雜了深街南中使路一鄙道靚駁麗的酬風(fēng)景四線。深南發(fā)中商晚圈是爬自20封00年起征逐漸蜂形成尖的一載個(gè)新享興商著業(yè)圈規(guī)，正質(zhì)營(yíng)造西出深槐圳中釋高檔播消費(fèi)辛的新典熱點(diǎn)艇。深南疼中片豈區(qū)高鴉級(jí)寫(xiě)或字樓還林立受：中敬信大調(diào)廈、堂上步笑大廈語(yǔ)、商菠業(yè)銀勻行大嚷廈、愚中核褲大廈呈、華乞聯(lián)大異廈、天新聞植大廈稈等項(xiàng)目閣ＳＷ潔ＯＴ龜分析優(yōu)勢(shì)破（S衛(wèi)）劣勢(shì)艇（W紙）√依上托中描信城木市廣茅場(chǎng)和觸中信露地鐵動(dòng)廣場(chǎng)壁的多沸年經(jīng)制營(yíng)，戶(hù)已形勁成成熟柄的經(jīng)辦營(yíng)氛竄圍，泊無(wú)需泳市場(chǎng)途培育√項(xiàng)目岔地形慎為長(zhǎng)肌方形債，雖餓有三喇個(gè)出賠入口贊，但霉人流勁導(dǎo)向走不足煌。僅器有連纏接城副市廣睬場(chǎng)的A夾層柳入口疼有穩(wěn)最定人怕流√租賃務(wù)價(jià)格糟及租罵賃條閉件無(wú)除明顯牙優(yōu)勢(shì)√深圳頓開(kāi)通頂?shù)牡貝黎F尚澡未完短全覆當(dāng)蓋市臘民活飼動(dòng)范覺(jué)圍，鋪地鐵敲乘坐蛋人群唇單一細(xì)，人鴉流量撇也有笛限，殲市民鍵未形影成普業(yè)遍的嗓地鐵狀消費(fèi)抖習(xí)慣√商場(chǎng)填硬軟露件設(shè)刺施較范到位搭，實(shí)榮行統(tǒng)瓣一招驕商和魔統(tǒng)一替管理格，長(zhǎng)委遠(yuǎn)經(jīng)有營(yíng)有暈保障√商場(chǎng)閃已成章為白領(lǐng)貌、中忌產(chǎn)人份士等固定反客的集帳中消孟費(fèi)區(qū)晴域，顧客垮消費(fèi)避力強(qiáng)類(lèi)勁，尊專(zhuān)程飲來(lái)購(gòu)菜物的虜顧客獸比例士較高項(xiàng)目捧ＳＷ排ＯＴ液分析…機(jī)會(huì)韻（O忍）…威脅點(diǎn)（T萍）√老商謎圈根繭深蒂蝕固，均改變陡人們抬的消產(chǎn)費(fèi)習(xí)震慣有攻難度咳；加暈上CO譽(yù)CO丙PA挎RK及怡當(dāng)景中合心城議等大央型地屋鐵物乓業(yè)的輪日益通成熟糟運(yùn)營(yíng)旗，亦拉分薄秀不少挖客流.√深圳地上庸可供泰商業(yè)破開(kāi)發(fā)條的地恭皮越反來(lái)越包少，曾尤其好是在擱地鐵醬沿線什的商然業(yè)旺類(lèi)區(qū)，枝商業(yè)拋必然呈要往勤地下艦轉(zhuǎn)移市。等秋地鐵排的其守他幾凱條線燙路通蜓車(chē)，癥整個(gè)混網(wǎng)狀械的地古鐵系森統(tǒng)將吃可帶居來(lái)大扇量人脫流，升地鐵餅商業(yè)剪將真?zhèn)€正旺掛起來(lái)戒。消費(fèi)泛群體朽分析中信地鐵商場(chǎng)C-1BECDA地鐵悟、公北交車(chē)燦總站阻人流中信激城市湯廣場(chǎng)圾消費(fèi)餓者高級(jí)陪寫(xiě)字詢(xún)樓白圖領(lǐng)高級(jí)沫公寓住戶(hù)深南孝商圈鏡消費(fèi)粒者【三】項(xiàng)目量定位丹及分行析定位灑思考項(xiàng)目事與中畜信地辦鐵商掏場(chǎng)A區(qū)、氧吉之先島百炮貨相閃連接破，因設(shè)此在袋業(yè)態(tài)賓的定肉位上飄必須無(wú)獨(dú)樹(shù)當(dāng)一幟豆，商紫戶(hù)組缸合推段陳出遭新才陶能有之效地針擴(kuò)大溪商業(yè)毛效應(yīng)懶，與助此現(xiàn)檔有商冊(cè)業(yè)形菠成互掛補(bǔ)，滅避免灣千店濤一面恒，扎歐堆經(jīng)派營(yíng)的維白熱濁化競(jìng)伴爭(zhēng)，連風(fēng)格方定位碑上更顏需和驅(qū)而不盒同。從深篩圳市輔人口竄結(jié)構(gòu)破、深流南中揭商圈棵人流伯及地響鐵客遣流特冰色分容析：嫂中青債年為革商圈干消費(fèi)榆主力滲人群勉，其神中以惰年齡較介于20泥-4過(guò)0歲的煉人群跪?yàn)槭屑?chǎng)消纏費(fèi)主昂力，棚占人傍口總系數(shù)30眾%，這毅部分告人群柱具有臟一定攀的消夏費(fèi)能押力，級(jí)消費(fèi)非趕新歪潮、哲講品印味、庫(kù)求刺腸激，盾所以妙我們阻認(rèn)為本項(xiàng)精目以爽新興耍消費(fèi)涼人群犁為主枝力消候費(fèi)目錫標(biāo)，同傾情扇營(yíng)造震深圳芳最具奮標(biāo)志敵性的柏時(shí)尚迷消費(fèi)木場(chǎng)所。定位緒原則內(nèi)部絨實(shí)行息高檔淋裝修僻設(shè)計(jì)米，形張成中油高檔允特色饑商品袍組合分及各巴自獨(dú)銜立又沙互相秀關(guān)聯(lián)步的業(yè)驅(qū)態(tài)布喂局。項(xiàng)目欺定位繪建議特色粱、便價(jià)利、濟(jì)休閑貨式消豎費(fèi)主具題商第場(chǎng)。凳以中外信城碌市廣諸場(chǎng)和鑒中信容地鐵熊廣場(chǎng)杯的人鑒流為閘依托驅(qū)，集動(dòng)地鐵陣便利課配套貧，以演個(gè)體托零售導(dǎo)為主胸要經(jīng)痕營(yíng)模馳式。市場(chǎng)互和經(jīng)當(dāng)營(yíng)定道位業(yè)態(tài)莖定位定位準(zhǔn)總結(jié)定位陣依據(jù)劑（一顯）每天撐僅乘尿搭地其鐵的棵人流錯(cuò)量就績(jī)數(shù)以班萬(wàn)計(jì)先，加汗上天漠河本洗身作勢(shì)為頂?shù)图?jí)商減圈吸倚引的鞭旅游欄觀光協(xié)等其碰他客疏源，葡人流徑如鯽對(duì)的流泥量為揪項(xiàng)目返打下租堅(jiān)實(shí)寺的基可礎(chǔ)，壤只要起項(xiàng)目鎮(zhèn)主題亡定位鄙合理俯，開(kāi)悲創(chuàng)一怎片新灑天地莫是完匙全可膠能的園。定位僵依據(jù)嬌（二州）天河貿(mào)路是專(zhuān)廣州虹商業(yè)畫(huà)的制晝高點(diǎn)享，周生邊已身有多親間大駛型s佩ho墳pp針in犬g-厲ma予ll孝林立膊，以泥本項(xiàng)根目考氧量，止應(yīng)選僑擇錯(cuò)覆位經(jīng)譽(yù)營(yíng)，濫避開(kāi)散客源閉被分刪流。壘創(chuàng)造廊自己驕的風(fēng)戲格、謠特點(diǎn)煮，從證而令撿項(xiàng)目肝在天天河商揚(yáng)圈迅跳速崛窮起與請(qǐng)持續(xù)獵發(fā)展盒。即時(shí)靜性消雀費(fèi)商鍋品和繪專(zhuān)業(yè)俗服務(wù)本、以歡便利且性商綁品和秧服務(wù)墾以及出流行萬(wàn)性商搶品為崗主鋪位燒劃分弄建議本項(xiàng)友目建因議各生分割剩鋪位駱以小舍面積曬為主釣，約15徒-2非0M2,一方幅面適仁應(yīng)了蹄市場(chǎng)扛需求臣，也征利于魚(yú)快速煌招商蓋、提呀升租之金。定位環(huán)目標(biāo)在對(duì)仁項(xiàng)目吩進(jìn)行勝定位您前,賭必須招明確府我們桐的目銜標(biāo)是梨什么桑?通求過(guò)對(duì)對(duì)片區(qū)避商業(yè)合的初街步模耗底,犁在確養(yǎng)立目閑標(biāo)時(shí)國(guó)我們牌與開(kāi)偵發(fā)商雪觀點(diǎn)墨一致康,即網(wǎng)通過(guò)筑招商禍成功匪體現(xiàn)害項(xiàng)目妖商業(yè)防價(jià)值汪,然朝后進(jìn)躬行市料場(chǎng)銷(xiāo)濕售,特從而煉使項(xiàng)嶄目利稻益最婦大化伏。本項(xiàng)旁目的皂運(yùn)作粥目標(biāo)浴為：歉成功苦進(jìn)入今市場(chǎng)漿銷(xiāo)售1營(yíng)銷(xiāo)定位思考思考一如何島才能傳迎合宣商戶(hù)昌的心倍理需丹求？”能否愉通過(guò)料與競(jìng)搶爭(zhēng)對(duì)皂手綜蜓合比類(lèi)較，飄尋找捷本項(xiàng)百目的筋差異血化競(jìng)必爭(zhēng)力貌？思考二按照勿商場(chǎng)職商業(yè)焰主題碎定位冠，本倡項(xiàng)目灑的目英標(biāo)招鮮租客毀戶(hù)為覺(jué)精品盡服飾枝類(lèi)小系型零決售商爺。此勺類(lèi)商身戶(hù)通兼常租畜賃面羞積偏席小，蔬經(jīng)營(yíng)違成本摧較小叼。經(jīng)營(yíng)在內(nèi)容咸定位以潮導(dǎo)流飾廉品、曲化妝誦品、吹精品領(lǐng)為主心的經(jīng)防營(yíng)內(nèi)梨容消費(fèi)孔檔次虎定位以中交檔為倍主業(yè)態(tài)董定位時(shí)尚澡館——潮流奪精品痰、飾堡品、恭服飾商家凍定位省內(nèi)各外品濃牌商嘴家和裳本地礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)腳商戶(hù)項(xiàng)目咳定位以追完求時(shí)繁尚潮凈流的扎年輕俊消費(fèi)供群體煎為主準(zhǔn)要消火費(fèi)對(duì)宜象的女性敗服飾書(shū)、精撫品、飾品垃之中輔檔消廢費(fèi)的藏潮流詳時(shí)尚吵館定位估描述商場(chǎng)病功能齡定位：一妹個(gè)前囑衛(wèi)潮膜流的賊飾品卵服飾水時(shí)尚翁基地商場(chǎng)誘客戶(hù)崗定位：崇捆尚流票行、匹時(shí)尚靈的年廈輕消駛費(fèi)群?jiǎn)梵w定位受描述--棗-時(shí)尚超館搜羅您深港擇頂尖螞流行褲，掠避獲全崗球卓秀絕時(shí)寺尚，蹤蝶日韓\歐美\本土歲精飾愿品應(yīng)賠有盡屠有,流行訓(xùn)時(shí)尚嚇館只罩為混顛融新金潮，釀反對(duì)蓄平庸帽。業(yè)態(tài)膊全面悠覆蓋承流行鞏飾品悔、時(shí)輛尚小睬物、肢化妝餡品、真化妝蔬工具疊、玩罩偶等往，只職為滿(mǎn)預(yù)足80后人倦的潮灘拜生退活。在這氣個(gè)專(zhuān)限屬于智己的逮流行悟時(shí)尚志館里貓，每時(shí)個(gè)人紡都可拘以成簡(jiǎn)為至IN潮人紋。喚醒證流行沸騰晚時(shí)尚招商也策略【四】招商暈對(duì)象個(gè)別街外地我特色形商家：香泳港、隱東南或亞等疏地區(qū)擋特色帳商家宰，他潤(rùn)們的棟進(jìn)駐猛會(huì)帶揮旺整辭個(gè)項(xiàng)圍目，籮產(chǎn)生幟烘托蹦商業(yè)譽(yù)氣氛涂，推繡動(dòng)項(xiàng)曬目發(fā)鹿展的蘆良好昂局面寸。本地松特色裹經(jīng)營(yíng)短商戶(hù)：此伍類(lèi)商誰(shuí)戶(hù)以以特色幸經(jīng)營(yíng)泊為主渠，緊賓貼潮佳流妄脈搏砌，前脂衛(wèi)時(shí)祝尚、誼屬于垂擅長(zhǎng)林經(jīng)營(yíng)印的一漢類(lèi)；藥以個(gè)饅體經(jīng)喜營(yíng)者股為主翅。招商忌方式實(shí)行卻“嘴雙軌吹道”饞招商漁模式罩，即棚采取險(xiǎn)人員呈定點(diǎn)置與招忽商人刃員流配動(dòng)招賢商相微結(jié)模伶式。招商紐奉處為顫輔、警流動(dòng)玩式外懲圍招黎商為殿主流動(dòng)液招商蜜：立足稻于1+捎1的服鍵務(wù)模柴式，陸通過(guò)字電話侄、DM電郵吊、掃創(chuàng)盤(pán)等押方式值，實(shí)寄現(xiàn)與被客戶(hù)芬一對(duì)姑一深擠層溝損通，跌擴(kuò)大墳信息記傳遞潔面與步信息魚(yú)量?！娫掞h營(yíng)銷(xiāo)誤對(duì)象嘴：中喊信地魔鐵商壟場(chǎng)原斗有客廈戶(hù)資抵源——掃盤(pán)市范圍索：（鐵華強(qiáng)峰北）唯：女因人世誕界、達(dá)嘉華寬外貿(mào)矩市場(chǎng)敗、18屈28潮流潛商場(chǎng)（深躲南中廚）：貴華聯(lián)晉街、禿巴登梁街街勉鋪（東跨門(mén)）什：西姥華宮乓、南退塘、伐中威現(xiàn)、九弊龍城袍等（人庫(kù)民南仁）：恒海燕柳、南篇洋、串羅湖貓商業(yè)鴨城定點(diǎn)脊招商痕：依托吸于招名商中搜心開(kāi)閘展工改作，陳工作覆重點(diǎn)搖是來(lái)嫂來(lái)電陜客戶(hù)拜的接侮待、償咨詢(xún)督，客燒源信扔息的棕登記耳、整眾理、敞分析出、反招饋及饒客戶(hù)質(zhì)的售揚(yáng)后服心務(wù)；租金日策略租刪期晌：租仍賃期俯限3津年租賃慚按金爆：兩鈴個(gè)月疑的按袋金，車(chē)一個(gè)煉月的苗首期啦租金管理核和配掙套：突中信沒(méi)經(jīng)營(yíng)低管理菜公司嫁統(tǒng)一旬管理管果理享費(fèi)：橋40酬元/酬月/浴㎡按金棚：兩凍個(gè)月檔的租葉金作辰為按持金免場(chǎng)租扒期：穗項(xiàng)目離正式管開(kāi)業(yè)土前均特為免智租裝榨修期實(shí)現(xiàn)喉方式擴(kuò)大紗商戶(hù)玻積累剩量延長(zhǎng)香蓄勢(shì)朽時(shí)間制造貼商戶(hù)碌內(nèi)部殿競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大岔招商躬面加強(qiáng)仇商戶(hù)丈談判努力招商濫準(zhǔn)備招商葬對(duì)象

A

B.

C精品\飾品\服飾的零售商精品\飾品\服飾的代理經(jīng)銷(xiāo)商精品\飾品\服飾的直營(yíng)廠家招商禍海報(bào)現(xiàn)場(chǎng)VI物料PO原P物料招商碑合同會(huì)文本《招商柏細(xì)則》、招錯(cuò)商流襯程、帶租賃候協(xié)議慨等商場(chǎng)繩平面性分割巨圖（累規(guī)劃媽效果禍圖）招商慘物料現(xiàn)場(chǎng)鍵管理招商映人員偶上崗京前培公訓(xùn)每周狀招商英情況牽匯報(bào)周例勝會(huì)紀(jì)摟要、騰月招男商工楚作總假結(jié)每周輕項(xiàng)目釘例會(huì)招商節(jié)奏控制項(xiàng)目來(lái)包裝娘規(guī)劃除建議【三】環(huán)境冬休閑餅化：目通過(guò)燥物業(yè)長(zhǎng)硬件琴設(shè)施緣瑞、軟嚇件設(shè)竭施等棚元素耐的設(shè)壟計(jì)，攀營(yíng)造銜休閑鎮(zhèn)、輕束松的鄉(xiāng)豐消費(fèi)孫環(huán)境截，以槐此迎漢合現(xiàn)脫代消榨費(fèi)的弄發(fā)展袖需求兇，從歸而增雷強(qiáng)消填費(fèi)者湊的消億費(fèi)欲辛望。以商違場(chǎng)核統(tǒng)心主鞏題特遷色為趟基點(diǎn)抱（時(shí)饒尚、涌前衛(wèi)魚(yú)），挺保證永商場(chǎng)常主題獄特色翼的和片諧性威與均睜好性星。裝紋修風(fēng)散格現(xiàn)制代簡(jiǎn)飛約、抽時(shí)尚萌兼具侍個(gè)性迅。公共慌空間藝裝飾商品膛陳列店面掃裝修商家紡的選撐擇特色赴經(jīng)營(yíng)是商戶(hù)殘：此弊類(lèi)商誓戶(hù)以猴特色扛經(jīng)營(yíng)喚為主推，緊私貼潮朝流樹(shù)脈搏射，前宴衛(wèi)時(shí)開(kāi)尚、謎屬于挽擅長(zhǎng)丑經(jīng)營(yíng)膜的一渡類(lèi)；翻但主悠要以搜個(gè)體早經(jīng)營(yíng)剪者為箱主。本地痰品牌比經(jīng)營(yíng)溫者：借此類(lèi)吵客戶(hù)響對(duì)深蠻圳市誓的商蚊業(yè)環(huán)羽境及猶消費(fèi)惱習(xí)慣蓬非常牙熟悉徒，具他有極申大的懷熱情貫與經(jīng)桑營(yíng)信謎心。品牌日代理淘和授島權(quán)專(zhuān)結(jié)賣(mài)店鮮商戶(hù)知：這滔部分的商戶(hù)侄是具拳有一貢定的簡(jiǎn)品牌錫的商遵品為因主，劈燕其店禮鋪的動(dòng)裝修沙標(biāo)準(zhǔn)即相應(yīng)萬(wàn)較高描，對(duì)鉗商場(chǎng)坑整體摔形象阻具有囑一定完的提斧升作占用（斜國(guó)內(nèi)戶(hù)生產(chǎn)底的一立些