《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)》第九章

——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)【本章導(dǎo)讀】對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理工作是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)工作的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是把項(xiàng)目策劃和工程設(shè)計(jì)圖紙付諸實(shí)施，取得投資收益的重要管理過(guò)程，其開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，管理內(nèi)容復(fù)雜、周期長(zhǎng)，并具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性。因此，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)提供了重要保證。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的基本概念，質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理、合同管理、索賠管理、安全管理的主要內(nèi)容，質(zhì)量管理與成本管理的方法；熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理主要模式與質(zhì)量控制手段以及項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序；了解影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量及進(jìn)度的相關(guān)因素。章節(jié)導(dǎo)讀第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)——CONTENTS目錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理02項(xiàng)目導(dǎo)航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理03房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理04房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理05房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收06PART01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)計(jì)劃、指揮、檢查和調(diào)整等手段進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同與安全等方面的全面管理，并與社會(huì)各相關(guān)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。1．房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理包括質(zhì)量管理、進(jìn)度管理、成本管理、合同管理、索賠管理及竣工驗(yàn)收等內(nèi)容，其中進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、成本管理是三大管理核心，它們是相互聯(lián)系又彼此對(duì)立的統(tǒng)一體。三大管理目標(biāo)之間的對(duì)立關(guān)系三大管理目標(biāo)之間的統(tǒng)一關(guān)系一般情況下，如果對(duì)工程質(zhì)量有較高要求，就需要投入較多的資金和花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間；如果要在較短的時(shí)間完成項(xiàng)目，勢(shì)必會(huì)增加投資或者使工程質(zhì)量下降；如果要減少投資、節(jié)約費(fèi)用，勢(shì)必會(huì)考慮降低項(xiàng)目的功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，適當(dāng)增加投資以加快進(jìn)度，能縮短工期，早日收回投資，使項(xiàng)目全壽命周期的經(jīng)濟(jì)效益得到提高；適當(dāng)提高項(xiàng)目功能要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠節(jié)約項(xiàng)目建成后的維修保養(yǎng)費(fèi)用，從而獲得更好的投資經(jīng)濟(jì)效益。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概述三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理主要模式1．傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式傳統(tǒng)項(xiàng)目管理模式是我國(guó)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目使用較多的模式。這種模式最突出的特點(diǎn)就是按“設(shè)計(jì)→招標(biāo)→建造”的順序進(jìn)行，只有上一個(gè)階段結(jié)束后下一個(gè)階段才能開(kāi)始。2．設(shè)計(jì)—建造模式設(shè)計(jì)—建造模式是將設(shè)計(jì)與施工委托給一家公司來(lái)完成的項(xiàng)目實(shí)施方式。這種方式在招標(biāo)與訂立合同時(shí)以總價(jià)合同為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)—建造總承包商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的總成本負(fù)責(zé)……3．設(shè)計(jì)—管理模式設(shè)計(jì)—管理模式是指同一家公司向業(yè)主提供設(shè)計(jì)和施工管理服務(wù)的工程管理方式。PART02房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念與特點(diǎn)

工程項(xiàng)目質(zhì)量是國(guó)家現(xiàn)行的法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同中對(duì)工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求。從功能和使用價(jià)值來(lái)看，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、外觀質(zhì)量與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。工程項(xiàng)目質(zhì)量的內(nèi)涵包括工程項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、功能和使用價(jià)值的質(zhì)量以及工作質(zhì)量。1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的概念與特點(diǎn)2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)

①影響因素多，質(zhì)量波動(dòng)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要整合的資源龐大、周期較長(zhǎng)，涉及的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員眾多。

②對(duì)社會(huì)環(huán)境影響較大。工程質(zhì)量不僅直接影響人民群眾的生產(chǎn)生活，而且還影響著社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，特別是有關(guān)綠化、環(huán)保、噪聲等方面的問(wèn)題。

③隱蔽性強(qiáng)，竣工檢驗(yàn)局限性大。工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中，因工序交接多、中間產(chǎn)品多、隱蔽工程多，質(zhì)量存在隱蔽性。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理二、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的因素①建設(shè)項(xiàng)目的決策因素建筑項(xiàng)目必須經(jīng)過(guò)資源論證、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)②項(xiàng)目勘察因素包括建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件勘察和工程巖土地質(zhì)條件勘察③項(xiàng)目總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)因素。建筑構(gòu)造與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性、可靠性及可施工性都影響工程質(zhì)量。④工程項(xiàng)目施工方案施工方案包括施工技術(shù)方案和施工組織方案。⑤施工環(huán)境施工環(huán)境包括自然環(huán)境勞動(dòng)作業(yè)環(huán)境以及管理環(huán)境⑥建筑材料、構(gòu)配件及相關(guān)工程用品的質(zhì)量因素建筑材料、構(gòu)配件及相關(guān)工程用品是建筑生產(chǎn)的勞動(dòng)對(duì)象。因素第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容①審查承包單位的技術(shù)資質(zhì)。②組織設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審。③對(duì)工程所需原材料、構(gòu)配件的質(zhì)量進(jìn)行檢查和控制。④對(duì)永久性生產(chǎn)設(shè)備或裝置，應(yīng)按審批同意的設(shè)計(jì)圖紙組織采購(gòu)或訂購(gòu)。⑤審查施工單位提交的施工組織方案和施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)于工程質(zhì)量應(yīng)具有可靠的技術(shù)措施來(lái)保證。⑥對(duì)工程中擬采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新工藝、新技術(shù)，均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書(shū)。⑦檢查施工現(xiàn)場(chǎng)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)、建筑物的定位放線以及高程水準(zhǔn)點(diǎn)，重要工程還應(yīng)親自復(fù)核。⑧協(xié)助承包單位完善質(zhì)量保證體系，包括完善計(jì)量及質(zhì)量檢測(cè)技術(shù)和手段等。⑨協(xié)助總承包單位完善現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度，包括現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量報(bào)表制度和質(zhì)量事故報(bào)告及處理制度等。1．施工前的質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容①協(xié)調(diào)承包單位，完善工序控制。②嚴(yán)格工序間交接檢查。③重要的工程部位或?qū)I(yè)工程應(yīng)親自進(jìn)行試驗(yàn)或技術(shù)復(fù)核。④對(duì)已完成的分項(xiàng)、分部工程，按相應(yīng)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法進(jìn)行自檢、驗(yàn)收。⑤審核設(shè)計(jì)變更和圖紙修改。⑥按合同于必要時(shí)可下達(dá)停工令。⑦組織定期或不定期的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，及時(shí)分析、通報(bào)工程質(zhì)量狀況，并協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的業(yè)務(wù)活動(dòng)等。2．施工過(guò)程中的質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的內(nèi)容①按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和辦法，對(duì)完成的分項(xiàng)、分部工程、單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。②組織試用。③審核承包單位提供的質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)型文件。④審核承包單位提交的竣工圖。⑤整理有關(guān)工程項(xiàng)目質(zhì)量的技術(shù)文件，并編目、建檔。3．工程項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制手段123試驗(yàn)數(shù)據(jù)測(cè)量控制旁站監(jiān)督654

指令文件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段PART03房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理一、項(xiàng)目進(jìn)度管理的內(nèi)容

設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備階段的進(jìn)度管理：其主要任務(wù)包括確定工期總目標(biāo)、編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工作計(jì)劃，并控制計(jì)劃的執(zhí)行、施工現(xiàn)場(chǎng)條件研究和分析等。

設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度管理：主要任務(wù)包括編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行、編制詳細(xì)出圖計(jì)劃并控制其執(zhí)行。施工階段的進(jìn)度管理：主要任務(wù)包括編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行，編制施工年、季、月實(shí)施計(jì)劃并控制其執(zhí)行。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理二、影響工程項(xiàng)目進(jìn)度的因素

施工現(xiàn)場(chǎng)水文地質(zhì)狀況比設(shè)計(jì)合同文件預(yù)計(jì)的要復(fù)雜得多，如嚴(yán)重自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等。該類(lèi)因素一旦發(fā)生就會(huì)造成較大影響，應(yīng)做好調(diào)查分析和預(yù)測(cè)；有些因素可通過(guò)參加保險(xiǎn)，規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)。1．不可預(yù)見(jiàn)因素第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理二、影響工程項(xiàng)目進(jìn)度的因素相關(guān)單位的密切配合與支持，是保證施工項(xiàng)目進(jìn)度的必要條件，其影響工程項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有以下幾點(diǎn)。①設(shè)計(jì)圖紙供應(yīng)不及時(shí)或有誤；②業(yè)主要求設(shè)計(jì)變更；③實(shí)際工程量增減變化；④材料供應(yīng)、運(yùn)輸?shù)炔患皶r(shí)或質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格不符合要求；⑤水電通信等部門(mén)、分包單位沒(méi)有認(rèn)真履行合同或違約；⑥資金沒(méi)有按時(shí)撥付等。2．相關(guān)單位因素第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制手段管理信息措施建立能對(duì)施工進(jìn)度有效控制的監(jiān)測(cè)、分析、調(diào)整、反饋信息系統(tǒng)和信息管理工作制度組織措施①建立施工項(xiàng)目進(jìn)度實(shí)施和控制的組織系統(tǒng)；②制定進(jìn)度控制工作制度③落實(shí)各層次進(jìn)度控制人員、具體任務(wù)和工作職責(zé)；④確定施工項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)，建立施工項(xiàng)目進(jìn)度控制目標(biāo)體系。技術(shù)措施盡可能采用先進(jìn)施工技術(shù)、方法和新材料、新工藝、新技術(shù)，保證進(jìn)度目標(biāo)實(shí)現(xiàn)合同措施合同措施是以合同形式保證工期進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)控制手段落實(shí)實(shí)現(xiàn)進(jìn)度目標(biāo)的保證資金，簽訂并實(shí)施關(guān)于工期和進(jìn)度的經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任制。經(jīng)濟(jì)措施第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制程序

01將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序。

02統(tǒng)計(jì)或計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量。

03計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間（可用天數(shù)表示）。

04按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序，從每項(xiàng)施工工序的可能最早開(kāi)工時(shí)間推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆過(guò)來(lái)，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開(kāi)始日期。第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制方法1）橫道圖法

橫道圖法又稱(chēng)甘特圖法（Gantt），是用直線線條在時(shí)間坐標(biāo)上表示出單項(xiàng)工程進(jìn)度的方法。橫道圖具有形象、直觀、易懂、繪制簡(jiǎn)便等特點(diǎn)，被廣泛應(yīng)用于工程項(xiàng)目的進(jìn)度管理工作中。對(duì)于一些并不十分復(fù)雜的建筑工程，采用這種圖表比較合適。

橫道圖法以橫道計(jì)劃為基礎(chǔ)，因而帶有不可克服的局限性。在橫道計(jì)劃中，各項(xiàng)工作之間的邏輯關(guān)系表達(dá)不明確，關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路無(wú)法確定。一旦某些工作實(shí)際進(jìn)度出現(xiàn)偏差時(shí)，難以預(yù)測(cè)其對(duì)后續(xù)工作和工程總工期的影響，也就難以確定相應(yīng)的進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整方法。因此，橫道圖比較法主要用于工程項(xiàng)目中某些工作實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的局部比較。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M道圖第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制方法2）網(wǎng)絡(luò)圖法

網(wǎng)絡(luò)圖法是以網(wǎng)絡(luò)圖的形式來(lái)表達(dá)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃，是利用箭頭和節(jié)點(diǎn)所組成的有向、有序的網(wǎng)狀圖形來(lái)表示總體工程任務(wù)各項(xiàng)工作流程或系統(tǒng)安排的一種進(jìn)度計(jì)劃表達(dá)方式。某項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖如圖9-2所示。用網(wǎng)絡(luò)圖編制工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃不僅能正確表達(dá)各工作之間相互作用、相互依存的關(guān)系；而且能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)分析計(jì)算能夠確定哪些工作是影響工期的關(guān)鍵工作，哪些工作則被允許有機(jī)動(dòng)時(shí)間以及有多少機(jī)動(dòng)時(shí)間，從而使計(jì)劃管理者充分掌握工程進(jìn)度控制的主動(dòng)權(quán)；此外，還能夠進(jìn)行計(jì)劃方案的優(yōu)化和比較，選擇最優(yōu)方案。某項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的編制方法3）里程碑法

里程碑法又稱(chēng)可交付成果法，是在橫道圖或者網(wǎng)絡(luò)圖上標(biāo)示出一些關(guān)鍵事項(xiàng)，這些事項(xiàng)能夠被明顯地確認(rèn)，反映進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行中各個(gè)階段的目標(biāo)，一般是處于關(guān)鍵線路上的一些關(guān)鍵項(xiàng)目，這些事項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃能否順利實(shí)現(xiàn)具有重大的影響。通過(guò)這些關(guān)鍵事項(xiàng)在一定時(shí)間內(nèi)的完成情況可反映項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的進(jìn)展情況。PART04房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的概念與原則1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向項(xiàng)目成本管理是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理就是指房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合本行業(yè)特點(diǎn)，以施工過(guò)程中直接耗費(fèi)為原則，以貨幣為主要計(jì)量單位，對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工所發(fā)生的各項(xiàng)收、支進(jìn)行全面系統(tǒng)的管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工成本最優(yōu)化目的的過(guò)程。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的概念與原則2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的原則

1）制定投資成本管理目標(biāo)。投資成本管理目標(biāo)的制定，不僅要有先進(jìn)性而且要有實(shí)現(xiàn)的可能性，目標(biāo)水平一定要能激發(fā)執(zhí)行者的進(jìn)取心，充分發(fā)揮他們的工作潛力和創(chuàng)造性。

2）設(shè)計(jì)階段成本控制是重點(diǎn)。項(xiàng)目投資控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程的諸多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)階段的投資控制。

3）經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合是成本管理的有效手段。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在著技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相分離的現(xiàn)象。技術(shù)人員缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，而財(cái)會(huì)、概預(yù)算人員不熟悉工程建設(shè)知識(shí)。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成1．開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用４基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用公共配套設(shè)施費(fèi)用６開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用３２１５６財(cái)務(wù)費(fèi)用7第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成2．銷(xiāo)售成本銷(xiāo)售成本主要包括銷(xiāo)售房屋的廣告、代理等費(fèi)用的支出，一般為總銷(xiāo)售額的2%～4%。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制原則1）項(xiàng)目全員成本控制原則充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)每個(gè)職工控制成本和關(guān)心成本的積極性和主動(dòng)性。2）項(xiàng)目全過(guò)程成本控制原則3）項(xiàng)目動(dòng)態(tài)控制原則4）成本目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則5）開(kāi)源與節(jié)流相結(jié)合原則成本控制工作要隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行，既不能疏漏，又不能時(shí)緊時(shí)松。項(xiàng)目施工是一次性行為，其成本控制應(yīng)更重視事前控制和事中控制。成本目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則即責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、安全控制等工作相結(jié)合、相協(xié)調(diào)。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要內(nèi)容1）編制成本計(jì)劃，確定成本控制目標(biāo)2）審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案3）控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算4）控制工程變更第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制3．房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的方法是指利用項(xiàng)目中的各種表格進(jìn)行成本分析和控制的方法。1）項(xiàng)目成本分析表法4）價(jià)值工程法2）工期—成本同步分析法3）凈值法是利用計(jì)劃工期成本與實(shí)際工期成本同步進(jìn)行比較的分析方法。凈值法是對(duì)工程項(xiàng)目成本／進(jìn)度進(jìn)行綜合控制的一種分析方法。價(jià)值工程法是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事前成本控制的重要方法。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的程序管理的目的是確保每個(gè)崗位人員在成本管理過(guò)程中的管理行為是按事先確定的程序和方法進(jìn)行的。從這個(gè)意義上講，首先要明白企業(yè)建立的成本管理體系是否能對(duì)成本形成的過(guò)程進(jìn)行有效的控制，其次是體系是否處在有效的運(yùn)行狀態(tài)。管理控制程序就是為規(guī)范項(xiàng)目施工成本的管理行為而制定的約束和激勵(lì)機(jī)制。1）管理控制程序管理控制程序圖第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的程序項(xiàng)目的成本目標(biāo)是進(jìn)行成本管理的目的，能否達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目施工成本管理能否成功的關(guān)鍵。在成本管理過(guò)程中，對(duì)各崗位人員的成本管理行為進(jìn)行控制，就是為了保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?？梢?jiàn)，項(xiàng)目的成本目標(biāo)是衡量項(xiàng)目施工成本管理業(yè)績(jī)的主要標(biāo)志。2）指標(biāo)控制程序指標(biāo)控制程序圖PART05房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的概念與作用1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的概念

工程合同管理應(yīng)遵循的程序?yàn)椋汉贤u(píng)審、合同訂立、合同實(shí)施計(jì)劃編制、合同實(shí)施控制、合同綜合評(píng)價(jià)以及有關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的合法使用。

合同管理是指對(duì)工程合同的簽訂、履行、變更和解除進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議或糾紛進(jìn)行處理，以確保合同依法訂立和全面履行。工程合同管理貫穿于合同簽訂、履行、終結(jié)直至歸檔的全過(guò)程。第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的概念與作用2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的作用①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理是監(jiān)理現(xiàn)代企業(yè)制度的需要。②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理是規(guī)范市場(chǎng)交易行為的手段。③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理是合同履行的保證。④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理是開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)的需要。第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要合同關(guān)系1．以開(kāi)發(fā)商為主體的合同關(guān)系開(kāi)發(fā)商需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中與政府、設(shè)計(jì)單位、銀行等其他主體簽署一系列的合同以便于順利地組織實(shí)施其所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。所簽署的合同通常包括：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購(gòu)合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要合同關(guān)系2．以承包商為主體的合同關(guān)系

承包商不僅是工程施工的具體實(shí)施者，還是工程承包合同的執(zhí)行者。因承包商不可能，也不需要必需履行工程承包合同的所有能力，所以其通常將許多專(zhuān)業(yè)工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復(fù)雜合同關(guān)系。

承包商的主要合同關(guān)系包括工程承包合同、分包合同、采購(gòu)合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要任務(wù)1．合同策劃合同策劃是指開(kāi)發(fā)商對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，劃分合同界面、合同實(shí)施的接觸條件、工程范圍、承包方式、合同的主要條款以及合同的簽訂過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題。第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要任務(wù)2．施工合同簽訂1）工期。在合同協(xié)議書(shū)內(nèi)應(yīng)明確注明開(kāi)工日期、竣工日期和合同工期總?cè)諝v天數(shù)。2）合同價(jià)款。合同價(jià)款包括開(kāi)發(fā)商接受的合同價(jià)款及追加合同價(jià)款。此外，合同的計(jì)價(jià)方式通常有固定價(jià)格合同、可調(diào)價(jià)格合同、成本加酬金合同三種。3）對(duì)雙方有約束力的合同文件。訂立合同時(shí)已形成的文件有施工合同協(xié)議書(shū)，中標(biāo)通知書(shū)，投標(biāo)書(shū)及其附件，施工合同專(zhuān)用條款等。4）開(kāi)發(fā)商和承包人的工作。①辦理土地征用、拆遷補(bǔ)償、平整施工場(chǎng)地等工作；②將施工所需水、電、電信線路從施工場(chǎng)地外部接至專(zhuān)用條款約定地點(diǎn)……（詳見(jiàn)教材）第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要任務(wù)3．合同分析

合同分析，是一項(xiàng)綜合性、復(fù)雜性、技術(shù)性很強(qiáng)的工作，它要求合同管理者必須熟悉合同有關(guān)的法律、法規(guī)，精通合同條款，對(duì)工程環(huán)境有全面的了解，有承包合同管理的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷。①界定承包人和開(kāi)發(fā)商的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任務(wù)。②合同的價(jià)格分析。對(duì)每個(gè)合同采用的計(jì)價(jià)方式及合同價(jià)格的范圍、工程款結(jié)算的程序、合同價(jià)格的調(diào)整條件、拖欠工程款的責(zé)任等進(jìn)行認(rèn)真的分析整理。③合同工期的分析。工期的拖延直接導(dǎo)致投資的增加和索賠事件的發(fā)生，所以必須加強(qiáng)對(duì)工期的理解。④違約責(zé)任的理解。⑤驗(yàn)收責(zé)任的理解。在機(jī)械、材料和設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收交接、隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、全部工程驗(yàn)收中的責(zé)任，必須明確了解。PART06房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理1．工程索賠的概念

工程索賠通常是指在工程合同履行過(guò)程中，合同當(dāng)事人一方因非自身因素或?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害時(shí)，通過(guò)一定的合法程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償?shù)囊?。一般地，施工索賠是承包商向業(yè)主提出的要求，這是狹義的索賠，從廣義上講索賠應(yīng)包括承包商向業(yè)主提出的索賠和業(yè)主向承包商提出的索賠。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理2．工程索賠的特點(diǎn)索賠是雙向的，不僅承包人可以向發(fā)包人索賠，發(fā)包人同樣也可以向承包人索賠。索賠是一種未經(jīng)對(duì)方確認(rèn)的單方行為，與通常所說(shuō)的工程簽證不同。①②③只有實(shí)際發(fā)生了經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，一方才能向?qū)Ψ剿髻r。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理3．工程索賠作用②索賠是落實(shí)和調(diào)整合同雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系的手段，也是合同雙方風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的又一次合理再分配，離開(kāi)了索賠，合同責(zé)任就不能全面體現(xiàn)，合同雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系就難以平衡。

①索賠是合同和法律賦予正確履行合同者免受意外損失的權(quán)利，索賠是一種當(dāng)事人保護(hù)自己、避免損失、增加利潤(rùn)、提高效益的重要手段。④索賠對(duì)提高企業(yè)和工程項(xiàng)目管理水平起著重要的促進(jìn)作用。③索賠是合同實(shí)施的保證。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理4．工程索賠的分類(lèi)

1）按索賠的目的分類(lèi)（1）工期索賠由于非承包人責(zé)任的原因而導(dǎo)致施工進(jìn)程延誤，要求批準(zhǔn)順延合同工期的索賠，稱(chēng)之為工期索賠。工期索賠形式上是對(duì)權(quán)利的要求，以避免在原定合同竣工日不能完工時(shí)，被發(fā)包人追究拖期違約責(zé)任。一旦獲得批準(zhǔn)合同工期順延后，承包人不僅免除了承擔(dān)拖期違約賠償費(fèi)的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)，而且可能提前工期得到獎(jiǎng)勵(lì)，最終仍反映在經(jīng)濟(jì)收益上。（2）費(fèi)用索賠

費(fèi)用索賠的目的是要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。當(dāng)施工的客觀條件改變導(dǎo)致承包人增加開(kāi)支，可要求對(duì)超出計(jì)劃成本的附加開(kāi)支給予補(bǔ)償，以挽回不應(yīng)由其承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)損失。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理4．工程索賠的分類(lèi)

2）按索賠當(dāng)事人分類(lèi)承包商與發(fā)包人之間的索賠：這類(lèi)索賠大都是有關(guān)工程量計(jì)算、變更、工期、質(zhì)量和價(jià)格方面的爭(zhēng)議，也有中斷或終止合同等其他違約行為的索賠。承包商與分包商之間的索賠：其內(nèi)容與承包商與發(fā)包人之間的索賠相似，但大多數(shù)是分包商向總包商索要付款和賠償及承包商向分包商罰款或扣留支付款等。承包商與供貨商之間的索賠：其內(nèi)容多系商貿(mào)方面的爭(zhēng)議，如貨品質(zhì)量不符合技術(shù)要求、數(shù)量短缺、交貨拖延、運(yùn)輸損壞等。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理4．工程索賠的分類(lèi)

3）按索賠的原因分類(lèi)（1）工程延誤索賠。因發(fā)包人未按合同要求提供施工條件，如未及時(shí)交付設(shè)計(jì)圖紙、施工現(xiàn)場(chǎng)、道路等，或因發(fā)包人指令工程暫?；虿豢煽沽κ录仍蛟斐晒て谕涎拥模邪虒?duì)此提出索賠。（2）工程范圍變更索賠。工作范圍變更索賠是指發(fā)包人和承包商對(duì)合同中規(guī)定工作理解的不同而引起的索賠。

（3）施工加速索賠。施工加速索賠經(jīng)常是延期或工作范圍索賠的結(jié)果，有時(shí)也被稱(chēng)為“趕工索賠”。

（4）不利現(xiàn)場(chǎng)條件索賠。不利的現(xiàn)場(chǎng)條件是指合同的圖紙和技術(shù)規(guī)范中所描述的條件與實(shí)際情況有實(shí)質(zhì)性的不同或雖合同中未作描述，但也是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商無(wú)法預(yù)料的。一般是地下的水文地質(zhì)條件，但也包括某些隱藏著的不可知的地面條件。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理4．工程索賠的分類(lèi)

4）按索賠的合同依據(jù)分類(lèi)

（1）合同內(nèi)索賠。合同內(nèi)索賠是指以合同條款為依據(jù)，在合同中有明文規(guī)定的索賠，如工期延誤、工程變更、工程師提供的放線數(shù)據(jù)有誤、發(fā)包人不按合同規(guī)定支付進(jìn)度款等。這種索賠由于在合同中有明文規(guī)定，往往容易成功。

（2）合同外索賠。合同外索賠是指在合同文件中沒(méi)有明確的敘述，但可以根據(jù)合同文件的某些內(nèi)容合理推斷出可以進(jìn)行此類(lèi)索賠，而且此索賠并不違反合同文件的其他任何內(nèi)容。

（3）道義索賠。道義索賠又稱(chēng)額外支付，是指承包商在合同內(nèi)或合同外都找不到可以索賠的合同依據(jù)或法律根據(jù)，因而沒(méi)有提出索賠的條件和理由，但承包商認(rèn)為自己有要求補(bǔ)償?shù)牡懒x基礎(chǔ)，而對(duì)其遭受的損失提出具有優(yōu)惠性質(zhì)的補(bǔ)償要求。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理4．工程索賠的分類(lèi)

5）按索賠方式分類(lèi)（1）單項(xiàng)索賠單項(xiàng)索賠是針對(duì)某一干擾事件提出的，在影響原合同正常運(yùn)行的干擾事件發(fā)生時(shí)或發(fā)生后，由合同管理人員立即處理，并在合同規(guī)定的索賠有效期內(nèi)向發(fā)包人或監(jiān)理工程師提交索賠要求和報(bào)告。單項(xiàng)索賠通常原因單一，責(zé)任單一，分析起來(lái)相對(duì)容易，由于涉及的金額一般較小，雙方容易達(dá)成協(xié)議，處理起來(lái)也比較簡(jiǎn)單。因此合同雙方應(yīng)盡可能地用此種方式來(lái)處理索賠。

（2）綜合索賠綜合索賠又稱(chēng)一攬子索賠，一般在工程竣工前和工程移交前，承包商將工程實(shí)施過(guò)程中因各種原因未能及時(shí)解決的單項(xiàng)索賠集中起來(lái)進(jìn)行綜合考慮，提出一份綜合索賠報(bào)告，由合同雙方在工程交付前后進(jìn)行最終談判，以一攬子方案解決索賠問(wèn)題。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理5．工程索賠的程序1）提出索賠要求。按照通用合同條件的規(guī)定，凡是由于業(yè)主或工程師的原因，出現(xiàn)工程范圍或工程量變化的原因?qū)е鹿こ萄悠诨虺杀驹黾訒r(shí)，承包商有權(quán)提出索賠。

2）報(bào)送索賠資料。在正式提交索賠要求以后，承包商應(yīng)抓緊準(zhǔn)備索賠資料，計(jì)算索賠額或工期延長(zhǎng)天數(shù)，承包商必須在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向工程師和業(yè)主提交索賠報(bào)告。

3）解決索賠。從遞交索賠報(bào)告到最終獲得賠償?shù)闹Ц妒撬髻r的解決過(guò)程。這個(gè)階段工作的重點(diǎn)是，通過(guò)談判、調(diào)解或仲裁，使索賠得到合理的解決。

4）提交仲裁和訴訟。如果上述合同糾紛無(wú)法得到解決，最終的途徑只有通過(guò)國(guó)際仲裁或法院訴訟。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理6．工程索賠的計(jì)算方法1）工期索賠計(jì)算方法（1）網(wǎng)絡(luò)分析法網(wǎng)絡(luò)分析法是利用進(jìn)度計(jì)劃的網(wǎng)絡(luò)圖，分析其關(guān)鍵線路。如果延誤的工作為關(guān)鍵工作，則延誤的時(shí)間為索賠的工期；如果延誤的工作為非關(guān)鍵工作，當(dāng)該工作由于延誤超過(guò)時(shí)限制而成為關(guān)鍵時(shí)，可以索賠延誤時(shí)間與時(shí)差的差值；若該工作延誤后仍為非關(guān)鍵工作，則不存在工期索賠問(wèn)題。

（2）比例類(lèi)推法在實(shí)際工程中，若干擾事情僅影響某些單項(xiàng)工程、單位工程或分部分項(xiàng)工程的工期，要分析它們對(duì)總工期的影響，可采取比較簡(jiǎn)單的比例類(lèi)推法。比例類(lèi)推法簡(jiǎn)單方便，但有時(shí)不符合實(shí)際情況，比例類(lèi)推法不適用于變更施工順序、加速施工、刪減工程量等事件的索賠。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理6．工程索賠的計(jì)算方法2）費(fèi)用索賠的計(jì)算方法（1）實(shí)際費(fèi)用法。實(shí)際費(fèi)用法是計(jì)算工程索賠時(shí)最常用的一種方法。這種方法的計(jì)算原則是以承包商為某項(xiàng)索賠工作所支付的實(shí)際開(kāi)支為根據(jù)，向業(yè)主要求費(fèi)用補(bǔ)償。（2）總費(fèi)用法?？傎M(fèi)用法就是當(dāng)發(fā)生多次索賠事件以后，重新計(jì)算該工程的實(shí)際總費(fèi)用，實(shí)際總費(fèi)用減去投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)的估算總費(fèi)用，即為索賠金額，即（3）修正的總費(fèi)用法。修正的總費(fèi)用法是對(duì)總費(fèi)用法的改進(jìn)，即在總費(fèi)用計(jì)算的原則上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收1．房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收是指房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)建設(shè)單位會(huì)同監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備供應(yīng)單位及工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)，對(duì)該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)，取得竣工合格資料和憑證。項(xiàng)目（工程）通過(guò)竣工驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)辦理固定資產(chǎn)移交手續(xù)，并將與該項(xiàng)目有關(guān)的資料移交給建設(shè)單位，解除合同及在合同中規(guī)定的雙方各自承擔(dān)的義務(wù)。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收2．房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的特點(diǎn)①系統(tǒng)性，即建設(shè)工程無(wú)論規(guī)模大小，造價(jià)高低，其竣工驗(yàn)收都是系統(tǒng)性的驗(yàn)收，而不是局部的、個(gè)別的、主觀的要求。②專(zhuān)業(yè)性，即建設(shè)工程的專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)不同，如工業(yè)建筑、民用建筑、設(shè)備安裝、道路橋梁等，在交付竣工驗(yàn)收時(shí)，采用的技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。③針對(duì)性，即發(fā)包人和承包人在施工合同中約定的項(xiàng)目，而不是其他項(xiàng)目，承包人必須對(duì)施工合同承諾的項(xiàng)目目標(biāo)負(fù)責(zé)到底，切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目管理。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收3．房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序

1）房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序概述

根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目（工程）的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（工程）的驗(yàn)收可分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收兩個(gè)階段進(jìn)行。建設(shè)項(xiàng)目（工程）在竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工、設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)。建設(shè)項(xiàng)目（工程）全部完成，經(jīng)過(guò)各單項(xiàng)工程的驗(yàn)收，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表、竣工決算、工程總結(jié)等必要文件資料，由項(xiàng)目（工程）主管部門(mén)或建設(shè)單位向負(fù)責(zé)驗(yàn)收的單位提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收3．房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收程序2）竣工驗(yàn)收階段管理的一般程序進(jìn)行竣工結(jié)算移交竣工資料竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備編制竣工驗(yàn)收計(jì)劃組織現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（1）（2）（3）（4）（5）第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全管理1．安全管理內(nèi)容

1）安全管理方案制定。安全管理方案制定是指對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分類(lèi)、分析評(píng)估，說(shuō)明各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的管理方法，明確各崗位人員的職責(zé)，確定事故處理時(shí)效，編制安全管理預(yù)算。

2）安全生產(chǎn)監(jiān)控。安全管理方案的執(zhí)行持續(xù)貫穿整個(gè)項(xiàng)目周期，需要實(shí)時(shí)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)控，以便發(fā)現(xiàn)新風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)變化狀況，并且根據(jù)安全方案實(shí)施進(jìn)行信息反饋、歸集和分析。

3）安全事故應(yīng)對(duì)措施。安全事故應(yīng)對(duì)措施是在安全事故發(fā)生時(shí)，根據(jù)安全管理方案對(duì)事故進(jìn)行分級(jí)并制定切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)措施并執(zhí)行，以減少安全事故的發(fā)生，并把損失降到最低。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全管理2．項(xiàng)目管理安全責(zé)任1）建設(shè)單位的安全責(zé)任①建設(shè)單位在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)工程有關(guān)安全施工措施的資料。②建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位提供施工現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。③建設(shè)單位不得對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提出不符合建設(shè)工程安全生產(chǎn)法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求，不得壓縮合同約定的工期。④建設(shè)單位在編制工程概算時(shí)，應(yīng)當(dāng)確定建設(shè)工程安全作業(yè)環(huán)境及安全施工措施所需費(fèi)用。⑤建設(shè)單位不得明示或者暗示施工單位購(gòu)買(mǎi)、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護(hù)用具、機(jī)械設(shè)備、施工機(jī)具及配件、消防設(shè)施和器材。⑥建設(shè)前需實(shí)施拆除工程的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將拆除工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的施工單位，并應(yīng)在拆除施工15日前，將施工單位資質(zhì)等級(jí)證明……第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全管理2．項(xiàng)目管理安全責(zé)任2）施工單位的安全責(zé)任①施工單位主要負(fù)責(zé)人依法對(duì)本單位的安全生產(chǎn)工作全面負(fù)責(zé)。②施工單位從事建設(shè)工程的新建、擴(kuò)建、改建、拆除等活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具備國(guó)家規(guī)定的注冊(cè)資本、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備、安全生產(chǎn)等條件，依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。③施工單位的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由取得相應(yīng)執(zhí)業(yè)資格的人員擔(dān)任，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的安全施工負(fù)責(zé)。④施工單位應(yīng)當(dāng)設(shè)立安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)職安全生產(chǎn)管理人員?！?施工單位應(yīng)當(dāng)為施工現(xiàn)場(chǎng)從事危險(xiǎn)作業(yè)的人員辦理意外傷害保險(xiǎn)。意外傷害保險(xiǎn)期限自建設(shè)工程開(kāi)工之日起至竣工驗(yàn)收合格止。第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目索賠管理與竣工驗(yàn)收三、房地產(chǎn)