順天國際財富中心管理投標書

順天國際財富中心管理投標書長沙順天建設集團精心打造的順天國際財富中心，集現(xiàn)代化建設、文化、信息于一體，充分體現(xiàn)開發(fā)商專業(yè)力量和綜合實力，是長沙乃至湘江大地最具現(xiàn)代色彩的精典物業(yè)。開發(fā)商以積極前瞻之眼光，提前選聘物業(yè)管理合作方，更加難能可貴。長沙一日千里的發(fā)展形勢吸吸著我們，順天建設集團高度市場化運作的效率感染著我們，中航物業(yè)管理人積極響應，全情投入，經(jīng)過十余天的緊張工作，為該項目精典物業(yè)度身定做全套物業(yè)管理服務方案。我們真誠地希望獲得此次與順天建設集團合作的機會。CPM是中國物業(yè)管理行業(yè)的勁旅，經(jīng)過十八年悉心探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為建設部物業(yè)管理一級資質、管理規(guī)模近二百萬平方米、年度營業(yè)額（物業(yè)高層物業(yè)項目，服務觀念到位，技術力量雄厚，管理團隊極富進取和創(chuàng)新精客戶最高原則的經(jīng)營理念和經(jīng)過市場錘練的專業(yè)力量，我們一定能夠圓滿完成順天國際物業(yè)管理光榮任務，使順天國際優(yōu)質樓盤在售后服務領域再添一金?、?提高順天國際經(jīng)營管理水平的整體設想及策劃1認識與定位1工作重點2指導思想、管理模式、管理目標、獎懲措施3CPM服務順天國際的主要優(yōu)勢4Ⅱ.管理方式、工作計劃和物資裝備6管理方式6工作計劃13物資裝備計劃18Ⅲ.管理人員配備、培訓與管理19管理人員的配備19管理人員的培訓21管理人同的管理24Ⅳ.管理制度與檔案建設26完備的管理工具26檔案資料的建立與管理31物業(yè)檔案資料的管理36Ⅴ.管理成本測算和管理費標準38物業(yè)管理費標準及傭金標準38對物業(yè)管理處財務管理的認識38管理處控制成本主要措施38順天國際物業(yè)管理有關費用測算39Ⅵ.物業(yè)管理前期介入49施工期物業(yè)管理工作49設施設備調試期物業(yè)管理49大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理50其它前期準備工作52前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度53Ⅶ.機電設備設施的管理55系統(tǒng)日常運行及管理55設備系統(tǒng)的應急處理方案57系統(tǒng)的維護保養(yǎng)60節(jié)能管理65技術改造、更新66技術資料的收集、管理、使用67Ⅷ.智能化系統(tǒng)的運行及維護69智能化系統(tǒng)的日常運行69智能化系統(tǒng)的維護78智能化系統(tǒng)發(fā)展設想79Ⅸ.物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施82維修基金的建立與管理82房屋本體及共用設施維修養(yǎng)護范圍82房屋本體共用部位及共用設施維修養(yǎng)護運作82房屋本體共用部位及共用設施設備維修養(yǎng)護周期85房屋本體共用部位及公共設施維修計劃、標準85事務管理97環(huán)境管理106保安及消防管理110寫字樓非辦公時間的管理116商場、酒店營業(yè)時間的管理116Ⅺ.經(jīng)營管理服務118物業(yè)經(jīng)營之意義118CPM經(jīng)營優(yōu)勢118規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析121營銷策略122經(jīng)營合作方式124Ⅰ.提高順天國際經(jīng)營管理水平的整體設想及策劃認識與定位項目概況順天國際財富中心（以下簡稱順天國際）位于長沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交匯處，占地面積平方米，總建筑面積72617平方米，地下2層，地上29層，是一座以高檔寫字樓為主，融合商場、金融、餐飲、會務中心和酒店于一體的智能化大廈。整座大廈建筑形象現(xiàn)代、壯觀，地理位置極佳，樓宇機電設備先進，配套設施完善，和寫字樓國際水準全面軌，是長沙市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。順天國際擬定于今年6月底封頂，年內全面投入運行。順天建設集團極具戰(zhàn)略眼光，不僅在項目規(guī)劃設計階段選擇世界名家，早在大廈入伙前8個月，即開始籌劃日后的物業(yè)管理服務，體現(xiàn)出成熟地產商的風范。服務需求順天國際物業(yè)管理總體要求是：創(chuàng)造高效、有序、尊貴、舒適的辦公環(huán)境以及餐飲、消費和健身活動場提供商務、會務、信息、咨詢等服務，全方位滿足寫字樓客戶需求。客戶順天國際客戶群體包括業(yè)主、租戶、來賓、戶以白領上班一族為主，普遍素質較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較與一般客戶群體亦有所不同；商場、酒店、酒樓和康體中心等客戶成分復雜，需求多樣化，其中經(jīng)營者對營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費者要求方便、舒適、悠閑、自在，這些與寫字樓注重的嚴肅尊貴氣氛很大差異，增大了大廈的管理難度，因此，根據(jù)不同的需求層次實施高質量，全方位的特色管理服務顯得很有必要。項目定位順天國際項目整體形象定位是：現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮現(xiàn)代展示現(xiàn)代化、國際化的商務辦公形象。高效塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務氣氛。環(huán)保樹立注重環(huán)保的文化內涵和社會形象。繁榮聚集湘江商貿氣氛，打造長沙商城亮點，注重社會效益和經(jīng)濟效工作重點全方位整體經(jīng)營順天建設集團在本項目物業(yè)管理邀標活動中，其重要宗旨之一是選擇一家優(yōu)質并真正是實力的物業(yè)管理企業(yè)，全面承接順天國際物業(yè)項目的經(jīng)營、管理順天國際集辦公商務、消費健身多種功能于一體，要滿足各種客戶的不同需求，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項基礎上，提供綜合配套服務，包有幸接管順天國際項目，將迅速組織專業(yè)力量，融合于該項目市場推廣活動之務三個視角規(guī)劃和經(jīng)營順天國際優(yōu)質物業(yè)，全面提升該項目的市場價值。大廈整體形象通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設備和公共設施的管理，周邊治安和交通的控制與引導，物業(yè)管理服務人員的行為規(guī)范以及CPM專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮的整體形象，為發(fā)展商順天建設集團和長沙市樹立物業(yè)管理優(yōu)質品牌。樓宇設備管理天候保障設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術實力是重要的考驗。CPM擬在前期介入期間全面參與設備安裝、調試、熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調及通迅系統(tǒng)等關鍵設備運行正常。真誠合作體現(xiàn)了CPM尊重客戶、依法經(jīng)營一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時溝通和協(xié)調，真誠為順天國際業(yè)主、客戶提供高水準專業(yè)服務，專業(yè)保障展示CPM“敬業(yè)、服務、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司IS09000質保體系、人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障長遠承擔注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。有階段計劃，更有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式物業(yè)功能全面發(fā)揮和價值體整體策劃、服務和管理CPM物業(yè)管理行業(yè)道創(chuàng)[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式，在物業(yè)管理實踐中取得顯著效果。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式的核心思想為：將物業(yè)管理的概念從一般運行、維護、管理提升到對物業(yè)整體項目全面的策劃、服務和管理層面，服務概念從委托合同期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，從而開發(fā)物為的功能潛力并提高使模式在實際操作中，以物業(yè)管理主業(yè)為核心，以樓宇設備維護、改造為技術支持，以規(guī)劃物業(yè)功能、提高物業(yè)使有率為輔助手段，以配套項目的經(jīng)營作為服[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在順天國際具有廣闊的施展的空間。CPM強大的技術支持系統(tǒng)可以在設備管理方面發(fā)揮重要的保障作用；CPM豐富的經(jīng)驗可以協(xié)助業(yè)主合理規(guī)劃、科學安排、適時調整，提高物業(yè)使用效能；CPM的綜合服務能力，在滿足服務需求中最具實力。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在順天國際的應用，可以提升大廈的無形資產，保障設備運行，提高物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。管理目標承諾獎懲措施在全面完成管理目標承諾后，由順天建設集團返還風隊抵押金并近風險抵押金的金額數(shù)量予以CPM獎勵；在CPM每年完成各項管理指標后，順天建設集團按當年管理者傭金總額的20%予以獎勵；CPM末完成管理目標承諾，順天國際業(yè)主委員會扣除風險抵押金作為CPM懲罰；未完成當年指標，順天國際業(yè)主委員會按當年管理者傭金總額的20%進行獎CPM服務順天國際的主要優(yōu)勢經(jīng)營優(yōu)勢：提供[經(jīng)營型]物業(yè)管理服務CPM首創(chuàng)的[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式能開發(fā)所管物業(yè)的經(jīng)營潛力和提高經(jīng)濟效益，并通過對物業(yè)經(jīng)營管理的統(tǒng)一策劃，使業(yè)主和客戶享受更全面和完善的物CPM積累了深圳[中航苑]（40萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗，業(yè)務令域涉及餐飲、休閑娛樂和汽車美容等，經(jīng)營效益良好。CPM將物業(yè)經(jīng)營和管理融為一體服務客戶的優(yōu)勢在深圳、武漢、北京多個項目中得到充分體現(xiàn)。CPM積累十幾年高層樓宇機電設備管理經(jīng)驗，集設計、安裝、維護、改造能力于一身，技術實力在物業(yè)管理行業(yè)首屈一指。CPM目前擁有高級工程師十余名，中級職稱技術人員四十余名以及百余名機電設備熟練維修人員。這支技術安系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術保障規(guī)范和豐富的實踐經(jīng)驗，可以為順天國際制訂高效率的設備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設備的使用壽命。CPM所屬的中航電梯公司是深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)中電梯維修實力最強的企業(yè)，可以為順天國際的21部電梯安全運行和維護提供全面的技術保障。CPM技術優(yōu)勢還體現(xiàn)在能根據(jù)順天國際的實際情況，制訂有效的節(jié)能降耗措服務觀念：客戶想到，我已做到。CPM久經(jīng)市場競爭的洗禮，深諳物業(yè)管理待客之道，懂得：客戶沒有我們可以另請高明，而我們離開客戶則寸步難行。因此，在CPM經(jīng)營理念中，將服務客戶作為最高原則，將客戶滿意作為工人業(yè)績評價的重要指標，以客戶滿意為起點，最大限度地滿足客戶需求。在這種理念支持下，CPM在員工隊伍中堅持不懈地強化服務觀念、市場觀念以及危機意識、質量意識和成本意識。正是由于員工團隊具備良好的服務觀念，近年來，在CPM所管轄的百余萬平方米物業(yè)中，重大投訴率均未超過千分之二。CPM于1995年確立了公司發(fā)展戰(zhàn)略：喚起全體員工的覺醒，強化基礎管名牌企業(yè)。我們在實踐中總結、形成了富有特色的企業(yè)文化體系，包括敬業(yè)、服務、創(chuàng)新的企業(yè)精神、服務客戶最高原則的經(jīng)營理念和創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標。CPM是一個腳踏實地而志向高遠的集體，公司凝聚了一服務意識的優(yōu)秀骨干，這是CPM參與市場競爭最核心的優(yōu)勢。本項目CPM將安作成功。Ⅱ.管理方式、工作計劃和物資裝備管理方式實施基礎物業(yè)部從項目確立合作關系后，將按時限計劃的合理安排各項工作；質量管理部負責ISO9000的質量管理在順天國際項目上穩(wěn)定的運作，并肩負著質量控制和服務考評的職責；機電工程部參與、組織協(xié)調各專業(yè)公司保證設備的完好運轉；經(jīng)營部和拓展策劃部就順天國際的物業(yè)租賃市場作出市場分析，并充分調動各種資源，全力打造順天國際市場品牌，確保物業(yè)投資的保值增值；等、安、務等、安、務外包服務行政管理信息反饋財務監(jiān)控設備維護品牌策劃機電設備保養(yǎng)公司、電梯公司提供公共設施設備的維修保養(yǎng)，降低順天物質圖CPM全面的支持系統(tǒng)圖經(jīng)部部管理方式構成管質量控制質量控制輸街道、工商、稅宇設備管理行政事務人力資源財務管理后勤采購圖組織機構框圖經(jīng)營技術策劃支持客戶服務中心客戶服務信息管理協(xié)調調度物業(yè)經(jīng)營機電工程部設備運行工程維護節(jié)能降耗消防管理質量控制安全管理治安與交通管理便民服務環(huán)境工程a.管理處接受順天國際業(yè)主委員會，發(fā)展商和CPM的領導。b.管理處作為專門機構，財務相對獨立，在CPM的授權下，履行《順天國際物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權利、義務和責任。c.管理處實行公司領導下的管理處主任目標責任制。管理處內部實行垂e.管理處突出以服務客戶為中心，建立以客戶服務中心為重點的組織流f.管理處實行值班主任制，由各部門部長輪值，行政總值24小時不離開大廈，授權在事件處理中代行管理處主任職責，以確保工作效率，提高服務a.整體運作流程擬定方案擬定方案組建機構交接驗收日常運作圖整體運作流程圖整體運作流程的設計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲前期介入崗位培訓正式入駐重視物業(yè)經(jīng)營工作，確保順天國際社會形象和經(jīng)濟效益。CPM擬建立以客戶服務中心為重點的物業(yè)管理服務體系?？蛻舴罩行氖枪芾硖幍闹笓]調度中心及信息樞紐。24小時保證所有服務需求及投訴建議均可及時匯總、處理。而管理處所有需要公布的管理服務信息亦通過該中心反饋給業(yè)主、客戶。設立服務中心并強化其指揮、協(xié)調功能是提高服務效率的有力措施。業(yè)主客戶意見征詢業(yè)主客戶意見征詢圖以客戶為中心的服務流程客戶服務中心服務需求建議信息指令順天國際管理處授權信息述職CPM客戶服務中心24小時擔負統(tǒng)一指揮、協(xié)調工作，處理日常管理事務和緊急事項。設立值班主任制由管理處正、副主任輪值負責，堅持每周工作例信息系統(tǒng)其它渠道業(yè)主委員會會客戶意見計算機信客戶意見計算機信管理處員a.堅持管理處每季度安排專門的客戶專訪，每月隨機走防單位不少于十家，收集客戶意見、建議或投訴。b.管理處每季向順天國際業(yè)主委員會作正式匯報，提交管理報告，并公布管理處物業(yè)管理費收支情況，征詢各方面意見和建議?？蛻舴罩行腸.堅持每半年組織一次客戶座談會，廣泛了解客戶對物業(yè)管理服務的意執(zhí)服務需求。執(zhí)管理機制行a.實行目標理責任制量化形式作為重要職責交托給管理處的領導集體，并賦予相應的權力，同時，將目標的實現(xiàn)與領導集體切身利益（工資、獎金、崗位升遷）掛鉤。這種管理相關部門和人員執(zhí)行機制使管理處各級骨干責、權、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。b.激勵機制物業(yè)管理強調在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎上融洽激勵機制。在順天事業(yè)激勵用CPM確立的創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團結協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實行管理處各級崗位考核和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學求發(fā)展的良好風氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。量化目標激勵實行量化管理和目標管理是CPM推動科學管理的重要措施和經(jīng)驗。管理處內部的量化目標管理是將管理目標分解成各部、班組分項目標，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個體指標，做到“千斤重擔大家挑，人人肩上有指標”，共同參與管理，推動總體目標的實現(xiàn)，并將員工收益與量化目標實現(xiàn)緊密掛鉤。效益激勵優(yōu)秀管理機制的重要內容之一是分配機制。管理處在工資、獎金分配體系中，采取季度、年終量化考評，體現(xiàn)多勞多得，嚴格兌現(xiàn)量化目標管理的獎懲措施，并堅持年度考評中道數(shù)5%加薪或晉升、尾數(shù)5%降職或淘汰的原則，保持管理處員工隊伍的優(yōu)良素質和活力。c.監(jiān)督機制社會各界、發(fā)展社會各界、發(fā)展管制定管理處廉潔自律基本要求。處管理處全體運管理制度制訂前期籌備、入駐作計劃，并依照物資源，管理質量高視年度對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。的政府相關部門管理效果、服務質商、業(yè)主、業(yè)主理政府業(yè)務主管部系監(jiān)督前期籌備工作計劃前期介入工作計劃表表序號12工作計劃擬定物業(yè)管理方案擬定財務測算計劃要點實施時間備注針對順天國際特點制定2002．4．30已完成針對順天國際特點制定2002．4．30已完成與業(yè)主單位商定簽訂《物業(yè)管與業(yè)主單位商定2理委托合同》確定物業(yè)管理辦公場所辦理管理處有關手續(xù)人員調配、培訓辦理管理處有關手續(xù)人員調配、培訓3管理處管理處辦公設備完善施工期、設備安裝調試期物業(yè)管理事項參與設備運行、熟悉各類設施設前期籌備及前期物業(yè)管理2002．2．15前期籌備及前期物業(yè)管理2002．2．15至接管驗收日5制定接管計劃收集各類工程資料擬定交接方案物業(yè)管理供貨商評審、確立管理模式管理處成立即6導入公司各項規(guī)章制度竣工驗收、接管驗收7物業(yè)接管驗收7物業(yè)接管驗收按施工進度接管驗收入伙及裝修管理2首次征求接管驗收入伙及裝修管理2首次征求業(yè)主單位建立完善統(tǒng)34接管驗收工作計劃接管驗收及入伙工作計劃表表序號計劃要點實施時間序號計劃要點實施時間備注建筑本體和設備資料的接收、建檔大廈設施設備交接、驗收、試運行檔案的建立、分類、管理清潔開荒完善入伙、計劃模擬實操備齊入伙資料入伙儀式及辦理入伙手續(xù)裝修審批及監(jiān)管征求順天國際合理化建議上門調查和回訪分析調查結果，改進物業(yè)管理方案制作各類設施、設備標識制作各類公共標識系統(tǒng)制作物業(yè)管理辦公室標識月入伙后30具體時間按施工進度安排、調整正常運作期工作計劃正常動作期工作計劃表表序序工作計劃計劃要點實施時間備注號重點強調安全防范、政治思想和技能的培訓有償服務、無償服務項目2配套服務項目啟動2002年12月起及便民措施的運作向發(fā)展商詳細匯報工作進程及狀況如實向業(yè)主單位反映物業(yè)4財務分析報告每季度1次管理費用使用情況導入ISO9000質量體系并定期內部評審5完善管理體系2003年2月起修訂管理辦法示范大廈創(chuàng)建基礎工作6創(chuàng)建工作2003年3月起文明大廈創(chuàng)建工作工作計劃流程籌建管理機構簽定委托合同管理機構全面進駐接管圖工作計劃流程圖執(zhí)行物資裝備計劃圖工作計劃流程圖組建員工隊伍（考核、培訓）實施綜合接管驗收實施綜合接管驗收驗收（試運行）歸檔管理清潔開荒入駐員工常規(guī)培訓全面開展物業(yè)管理工作（按合同執(zhí)物業(yè)管理方案實施創(chuàng)建物業(yè)管理示范大廈、文明大廈工作物資裝備計劃物資裝備計劃表表物質裝備項目物質裝備項目管理處工作場間所面積㎡見本標書第五章表見本標書第五章表見本標書第五章表見本標書第五章表安防設備4消防裝備5員工宿舍用品技術值班室室室操作倉庫Ⅲ.管理人員配備、培訓與管理管理人員的配備順天國際整體管理方案確定之后，管理團隊的配備和素質就是決定性的因素。CPM擬安排高級項目經(jīng)理擔任大廈管理處主任，前期介入期間另委派公司管理、技術骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合。在正式接管后，形成主任目標管理責任制為基礎的，物業(yè)、經(jīng)營、質量、工程、財務等專業(yè)人員密切配合的管理處人員配置管理處擬配備各類人員53人。注：清潔綠化擬單項分包給專業(yè)公司，故人員未計入。圖管理處人員配置圖管理處人員配置管理處正、副主任2人客戶服務中心4人綜合部6人綜合部6人綜合部6人各部門人員素質要求崗位編制與素質要求素質要求表管理處客戶服務綜合部人人正、副主工程師2人運行班維護班5人物業(yè)助理安全管理本科，四年從業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有效強的組織、協(xié)調和決策能力。大專以上，三年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運作流程，組織、協(xié)調、溝通能力大專以上，三年工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，熟悉各部門運作流程，組織、協(xié)調、溝通能力本科，六年行政管理經(jīng)驗，中級職稱，物業(yè)管理個業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強的組織、協(xié)調和決策能力，電腦熟練，寫作、協(xié)調能力強，有良好服務意識，英語熟本科，會計師職稱，三年財務管理經(jīng)驗，持有會計上崗證，熟練會計電算化操作，業(yè)務能力強，英語四級。本科，二年采購工作經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，電腦熟本科，黨員，五年經(jīng)驗，中級職稱，持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，有較強組織、協(xié)調和決策能力本科，中級以上職稱，五年經(jīng)驗，持物業(yè)管理上崗證，可獨立完成項目規(guī)劃、設計、改造、維修、技術指導等素質好，能吃苦耐勞，熟悉ISO9000體系素質好，能吃苦耐勞，動手及協(xié)調能力強本科，五年經(jīng)驗，中級職稱，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證，熟悉ISO9000質量體系，有較強組織、協(xié)調和決策能力，英語四級。大專，三年經(jīng)驗，持ISO9000內審員證，熟悉ISO9000力強，有良好服務意識，英語熟練。健康，品德優(yōu)良，思想作風過硬，相貌端正，工人責任管理人員的培訓持續(xù)有效的員工培訓是人力資源開發(fā)最重要的基礎工作，是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙，可以通過有效培訓加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足，特別是服務觀念上的差距，也可以通過培訓得到解決。員工培訓是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。CPM高度重視員工培訓工作，把員工培訓作為人力資源開發(fā)的基礎工作，每年安排周密的員工培訓、考核計劃、公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設部深圳物業(yè)管理進修學院主講教授。設部深圳物業(yè)管理進修學院主講教授。培訓體系培訓需求分析培訓計劃組織實施a.貫徹員工培訓原因，堅持培訓體系不漏項，切實達到培訓效果；b.在管理處管理骨干中，安排有培訓經(jīng)驗的專業(yè)人員負責培訓工作；c.通過培訓制度和的確定，使員工培處整體工作的d.注重課程開發(fā)和教材選定，解決培訓深度和特色問題；c.加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。培訓原因：因需施教、培考結合、觀念在先、注重實效。培訓目標：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位觀念以及CPM企業(yè)文化體系。管理培訓（針對各級骨干）員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應用、質量體崗位技術培訓（針對操作層）基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內容、設備維護和使用、客戶管理、基礎培訓（針對新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責、企業(yè)管理目標等。年度培訓計劃CPM擬將首年度員工培訓分為兩個階段，第一階段入駐前期培訓，采用集中、封閉、強化培訓，重點為基礎培訓和觀念培訓，配合兩輪培訓考核；第二階段為入駐后培訓，采用定期、實操、教練式培訓，激發(fā)潛能，啟導信心，配合業(yè)務考核與業(yè)績評估，鞏固培訓效果。；順天國際物業(yè)管理處員工培訓年度課時要求為：人均受訓130課時以上，保安員受訓培訓類別基礎培訓培訓類別系統(tǒng)培訓專業(yè)培訓年度培訓計劃表培訓內容管轄物業(yè)基本情況、管理重點CPM概況、理念、組織機構管理制度及行為規(guī)范現(xiàn)場勘察服務觀念及溝通技巧物業(yè)管理法規(guī)及條例突發(fā)事件處理消防治安教育培訓內容ISO9000質量體系物業(yè)管理概論管理費收支概算成本控制房地產開發(fā)與物業(yè)管理計算機應用高層樓宇主要設備管理應急事件處理給排水系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修培訓對象新員工新員工新員工全體員工相關人員新員工新員工新員工新員工培訓對象全體員工全體員工管理人員全體員工全體員工全體員工相關人員相關人員相關人員表培訓方式授課講座授課研討錄相培訓方式授課研討講座研討授課、實操授課授課44444433448供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修空調系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修樓宇設備自動化系統(tǒng)樓宇綜合布線系統(tǒng)電梯運行與保養(yǎng)及維修房屋維修管理保安員專業(yè)技能消防設備、設施管理資質培訓物業(yè)管理崗位培訓（取得證書）實操、外培實操、外培實操、外培授課授課授課授課、演練授課外送培訓相關人員相關人員相關人員相關人員相關人員相關人員保安員相關人員管理人員6培訓方式培訓方式培訓外送專業(yè)培訓在職自學培訓管理人員的管理討，案例分析，實操演練等嚴格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進人關，選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強調員工的進取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調和主動投入的工作態(tài)度。注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身作，增強了團隊實力，同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔，按比例7：3的原則運作。我們提出關心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念，其含義在于提高內部員工滿意率，建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊伍綜合素質中最重要的是觀念到位，服務觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學習，及時變革，才能爭取主動，贏得勝利。有效管理的關鍵在于員工全體的參與，因而我們在量化實現(xiàn)各項管理目標。形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制，盤活人力資源。通過綜合考由企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和企業(yè)發(fā)展目標構成的CPM企業(yè)文化是公司重要的無形資產。我們塑造和倡導這種文化，目的就是要使廣大員工在價值觀力。我們堅持定期征詢廣大員工對公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時改善工作中的不足。幾年來，CPM凝聚了一批熱愛物業(yè)管發(fā)展作出了重要的貢獻。Ⅳ.管理制度與檔案建設完備的管理工具管理工具并非我們日常所用的手工工具和器材，而是CPM在順天國際開展物業(yè)管理服務工作所需的依據(jù)——各類支持性文件?！队脩羰謨浴泛透黝悺豆芾硪?guī)章制度》構成?！稑I(yè)主公約》是一份所有業(yè)主均需簽署的有法律依據(jù)的文件，訂明所有業(yè)主所應負的責任及所享有的權利，并制定了各業(yè)主應互相遵守的管理規(guī)章及條例。當出現(xiàn)違反及影響他人的情況（如逾期不繳納管理費及違章改變物業(yè)用途等違反管理條例的事項），《業(yè)主公約》亦賦予物業(yè)管理者權力及方法去禁制《物業(yè)管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方（物業(yè)管理公司）簽署的具有法律效力的文件，訂明簽約各方所應盡義務及享有的權利，簽約各方均需遵從，違者將承擔相應的法律責任?！队脩羰謨浴肥歉鶕?jù)順天國際實際情況編制的用戶指引性文件，主要具有說順天國際的《管理規(guī)章制度》。CPM積累多年物業(yè)管理工作的豐富經(jīng)驗，建立有一整套富有操作性的規(guī)章制度系統(tǒng)，使各管理項目有章可循，有法可依。1996年，CPM引入ISO9000質量體系，作為規(guī)章制度的重要組成部分，通過不斷地補充和完善，為物業(yè)管理水平的提高發(fā)揮了重要作用。順天國際項目屬于現(xiàn)代化高檔物業(yè)，要求具有完善可行的規(guī)章制度系統(tǒng)，滿足其各項使用要求。CPM以完善的規(guī)章制度和ISO9000體系為基礎，結合《全國城市物業(yè)管理條例》和《全國城市物業(yè)管理示范大廈考評標準》的總體要求，提煉、形成順天國際物業(yè)管理規(guī)章制度體系見下頁圖）圖管理規(guī)章制度結構圖順天國際物業(yè)管理規(guī)章制度圖管理規(guī)章制度結構圖CPMCPM管理規(guī)章制度目錄表制度目錄精神文明公約治安管理規(guī)定消防管理規(guī)定清潔衛(wèi)生公約綠化管理規(guī)定裝修管理規(guī)定入伙管理制度物業(yè)接管驗收管理制度客戶服務財務管理行政管理員工考核制度類型公眾制度序號垃圾收集與處理管理制度垃圾收集與處理管理制度衛(wèi)生消殺管理制度主任崗位職責副主任崗位職責客戶服務中心職責制度目錄部長崗位職責部長助理崗位職責綜合部職責部長崗位職責人力資源主管崗位職責后勤采購崗位職責檔案文員崗位職責會計崗位職責出納崗位職責倉管崗位職責工程部職責部長崗位職責電氣工程師崗位職責通迅工程師崗位職責結構工程師崗位職責維護班崗位職責維修工崗位職責運行班崗位職責制度類型2序號3序號4員工考核制度類型行政管理管理部職責部長崗位職責物業(yè)助理崗位職責安管班長崗位職責大廈接待崗位職責安管員崗們職責消防監(jiān)控員崗位職責巡邏崗崗位職責義務消防員崗位職責停車場道口崗崗位職責停車場收費員崗位職責員工量化考核辦法員工量化考核標準獎懲條例制度目錄員工守則員工行為規(guī)范員工招聘及辭退（離職）規(guī)定員工培訓制度員工勞動管理規(guī)定員工食堂管理規(guī)定員工宿舍管理規(guī)定員工服裝管理規(guī)定辦公物品管理規(guī)定公文處理辦法檔案管理、保密、借閱制度物資采購管理規(guī)定倉儲管理規(guī)定合同簽訂管理規(guī)定財務管理制度財務管理制度財務公開監(jiān)管制度工資管理制度收費管理辦法有償服務收費制度客戶服務中心工作流程投訴處理和分析工作流程意見調查和回訪工作流程周檢工作流程有償服務工作流程業(yè)主請修工作流程機電設備管理工作制度供電管理制度配電房管理規(guī)定供配電設備設施運行管理規(guī)程供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程給排水管理制度給排水設備設施運行管理規(guī)程6客戶服務檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分?？茖W、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對順天國際實際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對順天國際物業(yè)檔案進行全面的收集檔案資料的建立及分類檔案資料的建立a.采取系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段收集儲存資料。b.將收集的資料進行細分，分類標準嚴格按照建設部《關于修訂全國物業(yè)管理示范大廈標準及有關考評驗收工作的通知》發(fā)布后的新標準執(zhí)行，做到c.按照資料載體的類型采用恰當安全保存方式。檔案資料的分類類別工程建筑產權資料工程技術資料基礎資料接管驗收資料管理合同資料物業(yè)管理委員會資料基金資料檔案資料分類表表資料內容A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料、丈量報告A：紅線圖、總平面圖B：地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C：工程合同、工程預決算D：工程設計變更通知及技術核算單2.附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋土建及裝修、供配電、給排水、電梯、空調、弱電、消防及智能化竣工驗收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質量保證書H：新材料、構配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、空調及智能化等設備的檢驗合格證書、供水、供電、電梯、消防、空調及智能化等設備技術資料J：砂漿、混凝土塊試壓報告K：綠化工程竣工圖L：其它技術資料A：接管驗收手續(xù)B：接管驗收備確認憑證C：接管驗收物業(yè)本體確認憑證A：前期物業(yè)管理服務協(xié)議B：物業(yè)管理委托合同A：籌備成立文件B：成立后運行文件維修基金的建立、管理、使用、續(xù)籌的規(guī)定管理目標及方案類別A：爭創(chuàng)物業(yè)管理“示范小區(qū)”規(guī)劃B：物業(yè)管理實施方案資料內容房屋及維修養(yǎng)公眾制度資料員工管理資料計算機管理資料行政文件資料業(yè)主、客戶資料客戶反饋資料維修資料標識導示資料A：業(yè)主手冊B：裝飾裝修管理規(guī)定C：順天國際業(yè)主公約D：公眾制度A：員工個人資料、聘用表B：員工業(yè)績考核及獎罰記錄C：員工培訓計劃和培訓考核記錄D：員工勞動合同E：員工外出考評及參加演練記錄F：員工住房及內務管理記錄A：計算機管理軟件及使用說明B：計算機網(wǎng)絡管理及記錄A：管理處值班及督察記錄B：政府部門及主管領導部門文件C：CPM及業(yè)主單位相關文件D：規(guī)章制度、通知、通報等文件E：接待來訪參觀記錄表A：業(yè)主、客戶管理資料、業(yè)主公約、裝修檔案、費手托收協(xié)議B：業(yè)主、客戶檔案C：業(yè)主、客戶維修檔案A：服務質量回訪記錄表B：客戶意見調查、統(tǒng)計記錄C：客戶投訴及回訪處理記錄A：維修申報表B：維修服務派工單C：維修回訪記錄表A：大廈棟號、樓層、房號平面示意圖B：引路方向平面圖護資料內容類別資料內容A：禁止違章搭建及裝修的規(guī)定及處理記錄大廈房屋安全管理類B：裝修驗收記錄大廈房屋安全管理類C：房屋安全檢查記錄A：設備安全運行規(guī)程B：各設備運行崗位責任制度C：定期巡回檢查記錄D：維護保養(yǎng)記錄綜合類E：運行記錄F：設備維修檔案G：設備機房管理規(guī)定H：相關崗位技術人員資質證書A：送電、停電通知及記錄B：臨時用電管理措施供電系統(tǒng)C：停電應急處理措施D：運行月報表A：智能化設施運行記錄弱電系統(tǒng)B：智能化設施定期保養(yǎng)記錄A：消防24小時值班記錄B：消防設施設備清單C：消防設施設備使用方法消防系統(tǒng)D：消防應急方案、消防疏散示意圖E：相關消防宣傳資料及法規(guī)F：火災隱患檢查記錄A：電梯準用證B：年檢合格證C：電梯操作及保養(yǎng)人員資質證書D：電梯應急處理措施及記錄類別類別給排水系統(tǒng)空調采暖系統(tǒng)共用配套設施資料共用管線資料照明設施安管資料車輛及停車場管理資料資料內容A：大廈用水、供水管理制度B：業(yè)主用水、節(jié)水計劃C：給排水設施安全檢查記錄D：水池清理記錄E：二次供水衛(wèi)生許可證F：水質化驗單G：操作人員衛(wèi)生健康許可證H：限水、停水通知及相關記錄I：供水設備周圍環(huán)境檢查記錄J：應急處理方案及相關記錄K：運行月報表A：中央空調運行記錄B：中央空調故障處理方案及記錄C：中央空調保養(yǎng)記錄D：采暖設備保養(yǎng)記錄E：運行月報表A：共用配套設施統(tǒng)計表B：共用配套設施維修養(yǎng)護計劃及記錄A：地下管網(wǎng)圖B：違章架空管線處理記錄A：道路、樓道、大堂公共照明統(tǒng)計表B：安管人員訓練計劃和考核記錄A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：安管人員訓練計劃和考核記錄C：社區(qū)安全防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶A：停車場出入登記記錄B：交通疏導圖C：停車場安全防范措施及設施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料資料內容A：停車場出入登記記錄車輛及停車場管理資料B：交通疏導圖C：停車場安全防范措施及設施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料環(huán)衛(wèi)設施資料A：環(huán)衛(wèi)設備、工具統(tǒng)計表B：環(huán)衛(wèi)設備、工具更換記錄A：清潔衛(wèi)生檢查標準及記錄B：國家環(huán)保標準：排煙、排污、噪音清潔衛(wèi)生管理資料C：處理污染事件記錄D：消殺垃圾清運記錄E：水池清洗記錄F：外墻清洗記錄A：綠化規(guī)劃圖紙綠化資料B：綠化設施統(tǒng)計表C：綠化保養(yǎng)計劃及記錄D：綠化檢查標準及記錄A：活動計劃實施方案、總結記錄社區(qū)文化資料B：社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄C：傳媒報導D：文化活動場所等設施使用情況A：物業(yè)管理費用收繳統(tǒng)計表經(jīng)濟效益B：有償經(jīng)營服務統(tǒng)計表C：物業(yè)管理整體項目經(jīng)營統(tǒng)計表社會效益A：本物業(yè)管理項目所獲取榮譽稱號B：輿論相關報導物業(yè)檔案資料的管理檔案資料管理運作流程重要資料接收必須指定負責人驗收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔。日常管理文件（如管理公司通知、通報等）按照CPM制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)、并立卷歸檔。業(yè)主委員會提業(yè)主委員會提管理公司建立檔案資料建立及管理運作流程示意圖檔案資料管理要求a.綜合部設檔案管理員。銷毀等各項管理流程。圖表等），并采取相應的儲存、保管方法。供的資料的資料文檔發(fā)展商提供的e.對原始文件、合同等重要資料必須嚴格管理，借閱、復印等必須經(jīng)審批f.綜合部主任負責審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。g.注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資h.綜合部每季度對檔案資料管理情況進行檢查。i.要求全體員工樹立檔案意識、保密意識、嚴格執(zhí)行《檔案管理制度》。Ⅴ.管理成本測算和管理費標準物業(yè)管理費標準及傭金標準根據(jù)順天國際物業(yè)管理邀標文件提供的有關資料，通過項目實地考察和專業(yè)測算，CPM對本項目物業(yè)管理費標準確定為寫字樓和酒店人民幣元/平方米·月，商業(yè)裙樓人民幣元/平方米·月，每月合計人民幣萬元。全年合計人民幣萬元（不包含能源費和房屋設備維護基金），管理處按照管理成本的10%提取對物業(yè)管理處財務管理的認識CPM一貫將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財務運作的控制原則，通過精確預算、嚴格執(zhí)行、杜絕浪費，力爭使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值，以同樣的價錢提供更高檔的服務。物業(yè)管理專業(yè)中財務管理應具有營銷財務的概念，即注重財務管理中額度、平衡、審核、建議等因素，使財務管理有效地推動物業(yè)管理工作的進行。物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務預算和執(zhí)行能力。實行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預算。成本控制原則不能以降低服務質量和用戶滿意度作為代價，用戶滿意永遠是管理處控制成本主要措施通過精確的計算和合理的安排，制定有效的節(jié)能措施，降低物業(yè)運行公共能CPM有著豐富的設備保養(yǎng)經(jīng)驗，能自行組織力量實施設備的維護及大、中修改造，減少外包項目，有效降低了設備保養(yǎng)費用及運行費用。加強員工培訓，發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人采用成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預算。在執(zhí)行預算過程中實行成本否決制，即預算中未列項目堅決控制或從簡。同時，采取員工參與、適當授權、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。順天國際物業(yè)管理有關費用測算順天國際管理費收入預測表（表）順天國際管理費支出預測表（表）順天國際管理費支出明細預測表（表）順天國際管理處物資裝備表（表）順天國際管理處固定資產、辦公用品裝備表（表）前期介入支出預測表（表）測算說明a.預算按建設部關于公共性服務收費費用構成范圍的有關規(guī)定及順天國際招標文件指定服務項目測算（不包含能源費及房屋設備維護基金）；b.預算參照CPM管理之相近辦公樓費用標準及長沙的有關規(guī)定、市場價測c.前期費用投入人民幣萬作為開辦費，在管理費中分五年攤銷；物資裝備費用人民幣萬元，固定資產投入人民幣萬元由CPM投入，在管理費中分五年攤d.管理處收取的管理費僅用于上述管理成本項目；特約性服務見《特約性e.順天國際在第一年處于設備維保期，預計設備保養(yǎng)費可比正常期有所減少，以上測算均以第一年度的開支為標準，正常年度的管理費標準可根據(jù)甲方要求與實際情況進行調整；f.按正常年度管理費開支測算，如果管理費收支有盈余，g.本預算未涉及項目由雙方協(xié)議商定。收費標準收費標準元/月/平方米元/月/平方米停車場室內60元/月，室外50元/月寫字樓商業(yè)裙樓面積45,年收入月收入三設施設備運行維保費環(huán)境管理費清潔、綠化、消殺五固定資產折舊總額241500三設施設備運行維保費環(huán)境管理費清潔、綠化、消殺五固定資產折舊總額241500元，分五年攤銷六開辦費攤銷總額184800元，分五年攤銷七不可預見費以上六項總和的2%八管理者酬金九法定稅費（%）收入的%合計合計順天國際管理費支出預測表表（單位：萬元）年支年支出計算依據(jù)月支出序號順天國際管理費支出明細預測表表（單位：萬元）年支出序號項目計算依據(jù)年支出出一工資福利2副主任1人，工資標準3000元/月3部長4人，工資標準2000元/月4助理、工程師3人，工資標準1500元/月6技術人員15人，工資標準700元/月7安管員20人，工資標準500元/月8福利費按月工資總額的14%社會保險（養(yǎng)老，醫(yī)療，失9按月工資總額的25%業(yè)，工傷），員工補貼差旅費2通迅費電話費8×150元/月、通迅補貼1000元/月、網(wǎng)絡費按400元/月計4辦公用品、低耗1500元/月品5辦公設備維護500元/月服裝費管理人員每人1000元/年，維修6人員600元/年，保安人員500元/年7業(yè)務招待費8辦公水電費每月用電1500元，每月用水500元9公眾責任險投保金額1000000元，費率‰,三設施設備運行維保費1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護材料費等共40000元/年2公共照明系統(tǒng)保含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換3冷熱給排水系統(tǒng)冷熱給排水設施運行維護保養(yǎng)4消防安全及安全管理費消防設施保養(yǎng)包括消防主機系統(tǒng)維護，管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng)，按照元/平方米·年器械及設施更換保安器械及停車場標識等設施的保養(yǎng)、更換對講機管理費每部40元/月5智能化系統(tǒng)信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，大樓樓宇自控系統(tǒng)安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)，報警系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)物業(yè)管理智能化計費系統(tǒng)，停車場管理系統(tǒng)6空調系統(tǒng)保養(yǎng)含空調主機維護及水質處理7電梯維護，年審按500元/臺·月，年審核1000元/部·年8水池清洗、水質清洗1500元/次，檢測500元/檢測費次，每年兩次9棚維護保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算2400元/年公共設施零星維護圍墻，雨污水井清理、垃圾站四環(huán)境管理費1綠化（外包）包含人員、材料2清潔材料費（外包含人員、材料4化糞池清理疏通費清理3000元/次，疏通2000元/次，每年二次5外墻清潔費按每年一次，元/㎡·次，外墻6節(jié)假日擺設2000元/次，每年四次五固定資產折舊總額241500元，分五年攤銷（詳見表，表）六開辦費攤銷總額184800，分五年攤銷（詳見七不可預見費以上六項總和的2%八管理者酬金以上七項總和的10%九法定稅費（%）收入的%合計順天國際管理處物資裝備表表（單位：萬元）維修工具電焊機沖擊鉆手電鉆數(shù)量單位（均價）序號合計一1臺2臺1臺5部2個1臺1臺2臺4張6個若干一批一批一批一批一批砂輪機萬用表絕緣表氣泵潛水泵疏通機梯子工衣柜應急燈材料架空調作業(yè)工具管工作業(yè)工具機修作業(yè)工具材料備件個人工具5把5把無線對講機消防斧頭專用消防板手消防靴訓練器材8臺5臺床及家具風扇熱水器其它用品合計順天國際管理處固定資產、辦公用品裝備表表（單位：萬元）合計前期介入預測支出表表（單位：萬元）序號序號項目測算依據(jù)金額項目經(jīng)理1人，工程師2人，行政主管11人員工資人，項目經(jīng)理6月份入駐，其他人員入伙10．102差旅費公司派出人員往返20人次，每次1500元3．003食宿費綜合測算0．504招聘培訓費招聘、培訓46人，每人平均費用300元1．385業(yè)務費綜合測算2．006辦公費指前期的辦公費用及資料印刷費1．007開辦注冊費綜合測算0．50說明1、本表按前期介入計劃及正常情況下測算所得2、前期的費用將作為開辦費分五年攤銷Ⅵ.物業(yè)管理前期介入物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎和重要環(huán)節(jié)，在此階段，物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎。總體來講，物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容：·竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理·前期物業(yè)管理人員安排與工作進度施工期物業(yè)管理工作盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接口等；根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗，就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題，與發(fā)展商協(xié)商，進行前期協(xié)調改進；對影響大廈功能、危及設備及業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題，及時與發(fā)展商洽談解決，盡量不留后患；一時無法解決時，列出整告，提交發(fā)展商備案處理。設施設備調試期物業(yè)管理在設施設備調試期，CPM將委派由機電工程部經(jīng)理帶隊、各專業(yè)工程師的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，除進行專業(yè)培訓工作外，與管理機構的工程技術人員對設備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監(jiān)控，各種管線的預埋等；及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見，及時通報發(fā)展商。參與設備的調試將工程技術人員分成四個小組，分別參與大廈的供配電、電梯、空調（包自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調試，掌握設進行調試觀摩的同時，根據(jù)了解的實際情況，編制今后的設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書。大廈竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理大廈工程竣工驗收順天國際工程竣工并開始驗收，管理處人員將參與建筑質量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質量問題，并作好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報發(fā)展商。物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收應在工程竣工驗收后進行，也可同時進行。由于相關的交接方不同，驗收的側重面及程度也不一樣，需要區(qū)別對待。工程竣工驗收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè)，驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查；而物業(yè)接管驗收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查，大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面?，F(xiàn)場驗收主要項目a.土建工程：包括各屋面排水坡度，伸縮縫、地面有無滲水；地下室墻面有無滲水，地面有無空鼓及滲水，進出口坡道防滑等；前廣場及架空層綠化小品，地面有無空鼓及開裂等；消防門、通道、樓梯等。b.裝飾工程：包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾；門和門框及附件；護攔及扶手；燈具及其它小電氣設施；外墻面（包括各涂料、裝飾及玻幕）；公共區(qū)域設施設備的外裝飾；各種標識及區(qū)域圖示；公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。c.供配電系統(tǒng)：包括正常供配電設備；應急供配電設備；油箱及油庫、各配電房的防鼠；各強電檢查并內管線及電箱；避雷裝置；公共照明、用電器具d.給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等；各水箱；給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等；檢查并內管線、水表及閥門等；化糞池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等；人防工程及相應供水系統(tǒng)等。f.空調系統(tǒng)：空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風統(tǒng)空調冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等；通風及防排煙g.弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等）；樓宇自動化（模塊控制的空調、電力、）；資料交接a.產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報b.技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。c.驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協(xié)議等。其他交接b.具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等。c.公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。接管驗收注意事項a.在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協(xié)商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等同時要盡量統(tǒng)一驗收b.接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還應清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。c.針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發(fā)展商認可：屬其它前期準備工作室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入根據(jù)順天國際室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在大廈啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。外部公共關系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處主任須在順天國際全面啟用前，與相應的政府及公用事業(yè)各職能機構（工商、稅務、物價、供電、供水、電律文本，并獲得當局的批準?？蛻羧孢M駐準備在順天國際大廈客戶全面進駐之前，CPM將主動與客戶協(xié)調，確定包括入遷間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同是監(jiān)督搬運工作遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其它單位的影響。前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，順天國際管理處的員工將按計劃逐步a.施工期人員安排及職責包括順天國際管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經(jīng)營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，并在中標15天后，赴順天國際施工現(xiàn)場與施工管理方會晤，安排進一步的調查摸底，制定出具體的順天國際《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營策劃方案》等?！づ砷L駐順天國際施工現(xiàn)場管理人員1人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場b.設備調試期人員安排與職責成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設備調試期觀摩，負責掌握設施設備的性能、結構、參數(shù)等，編制設施設備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。c.接管驗收前3個月人員安排與職責·接管驗收前3個月，CPM派往順天國際的7名管理骨干將全部到位，負責順天國際物業(yè)管理的籌備期工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等?！ご穗A段CPM將適時派出由副總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員4~5人參與接管驗收，擬訂順天國際《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。工作進度根據(jù)順天國際實際情況和行業(yè)慣例，建議在定標后10天內簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理。順天國際大廈前期介入工作進度表表6.1簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤熟悉施工情況、隱蔽工程記錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設施設備的調試盆藝擺放底底初底月份月崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品備件）物業(yè)各種資料交接返修、復驗及試運行清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布準備迎接全面進駐物資裝備的準備外部公共關系的建立全面進駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進度調整。Ⅶ.機電設備設施的管理設備管理是以科學管理為基礎，按照現(xiàn)代科學的理論、方法和手段研究和解決設備運行中的規(guī)律性問題，確保設備的正常、安全運行。高層樓宇的大量涌現(xiàn)，使人們對樓宇設備的依賴性越來越強，同時也對樓宇設備的運行提出了更高的要求。在設備管理中，CPM注重設備全過程的綜合管理，即把設備管理概念融合于設備整個壽命期中，保持樓宇設備的最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設備的效益潛力。在設備管理概念中，CPM又進一步注重預防檢修，即不僅做到設備的正確使用和精心維護，而且通過制訂、實施周密合理的設備定期檢修計劃，以預防重于補救之觀念，提高樓宇設備的運行效率，確系統(tǒng)日常運行及管理樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量，提供系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設計性能與服務年限，關系到樓宇的供電、供水、供熱、供冷等供應狀況能否正常，關系到能否保障順天國際運行安全。運行管理設備運行首先要在技術上考慮安全性和可靠性。其次設備的運行在技術性能上應始終處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設備的最佳效用。設備系統(tǒng)的日常運行變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設備正常運行的最基本保障，運行人員將對變配電設備運行狀態(tài)進行全面監(jiān)控，結合順天國際樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。當發(fā)現(xiàn)局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。采暖通風空調系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調節(jié)樓內溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由專業(yè)人員負責維護采暖通風空調系統(tǒng)的正常運行，結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)巡視檢查各主要設備運行狀況，發(fā)現(xiàn)噪音超標、滴漏水等不正?，F(xiàn)象，立即處理，并能根據(jù)負荷情況調整運行參數(shù)，按操作規(guī)程控制相關設備的啟停。當發(fā)現(xiàn)運行故障時，維修人員據(jù)外界氣溫、溫度條件，合理調節(jié)各場所采暖通風空調設備，實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位情況，管理及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關設備進行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。當發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應照明系統(tǒng)質量的好壞直接影響到大樓的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內容就是做到既保證照明質量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間，按預先的設定，通過大廈樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進行開/關控制。到“預防為主，防消結合”。當發(fā)現(xiàn)險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)電梯大樓必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首創(chuàng)的電梯智能運行管理裝置解決非辦公時間的安全保衛(wèi)和通行方便的矛盾。在辦公時間段內，電梯全開放運行，可自由乘坐。在非辦公時間，相關人員可憑人手一張的智能卡乘電梯到達授權可達的樓層，無卡人員則操作不了電梯。每張卡的授權區(qū)域及使用功能都可由電腦設置，一旦丟失可立即掛失注銷。當發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。設備系統(tǒng)的應急處理方案設備故障處理規(guī)程設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。上；因故障引起整個大廈停水、停電、?？照{、停氣，發(fā)生火除上述重大故障外，其它為一般故障。記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理應盡快報告工程部部長。根據(jù)表計的指示和設備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。最迅速地恢復設備（設施）至正常運行狀態(tài)。管理處主任是處理故障的全面領導人，負責調動、安排有關人員采取相關措施。對于需要立即搶修的設備，值班員應判斷故障部位和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部部長并按相關應急處理程序采取措施。工程部部長接到報告后應立即到現(xiàn)場指揮故障處理，并上報管理處主任。管理處主任應盡快趕赴現(xiàn)場，負責全面指揮。對于一般故障，管理處經(jīng)主任可授權工程部部長處理，工程部應及時報告并作好有關故障發(fā)生和處理記錄。供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應立即通知大廈內各有關業(yè)主正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。如因大廈內故障引起供電回路停電，應盡快排除故障后恢復送電。如設備或線路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷，并繼續(xù)觀察，采取相應措施。低壓配電柜母線及其引出線故障時，應將故障段母線隔離，然后設法對未受影響的部分恢復送電。如供電局對大廈突然全部停電，則應立刻給樓內各有關單位發(fā)出通知，告際財富中心的正常工作。停水及故障處理規(guī)程給排水設備故障一般處理程序a.給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。b.排污泵出現(xiàn)故障時，應迅速搶修，若一時不能修復，應準備臨時排污c.若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及進通知維修人員搶修。b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏空調故障處理規(guī)程發(fā)生火警處理規(guī)程a.發(fā)現(xiàn)火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。b.用電話報警時，必須講清下列事項：火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。a.中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報，應通知中央監(jiān)控室復位；如證實火警，應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救，并利用現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴重，在組織前期撲救的同時向119報警。b.中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災區(qū)域電源，準備啟動應急電源；啟動相關防、排煙c.管理處主任到現(xiàn)場指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅d.派人到大樓門口引導消防隊進入火場，指示消防拴位置。系統(tǒng)的維護保養(yǎng)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。維護保養(yǎng)工作主式維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次：日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍，使用的設備要有專人負責，并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內容主要是巡視檢查及調整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設德的外觀、功能狀態(tài)。定期維護保養(yǎng)工作對于保持設備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修，由維修人員在工程技術人員的指導下實施。日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量控制日常和定期維護保養(yǎng)均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質和區(qū)域劃分到人，專職負責。各責任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時工程部部長與工程技術人員根據(jù)設備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質量進行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質量及效果之檢查評議結果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。主要系統(tǒng)定檢工作要點設備維護保養(yǎng)檢修計劃和標準節(jié)能管理在樓宇設備