房地產(chǎn)公司案例研究-美國四大房地產(chǎn)公司比較

美國四大房地產(chǎn)公司比較目錄現(xiàn)狀介紹開展歷程地域市場并購歷史業(yè)務(wù)范圍土地儲藏金融效勞紅利政策企業(yè)文化運營模式美國四大房地產(chǎn)企業(yè)的一些指標(biāo)比照1、美國四大房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀介紹2003財務(wù)年度美國四大房地產(chǎn)公司的根本數(shù)據(jù)〔2003財年〕公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立時間1956195019541978/1991上市時間1972/1983196919711992銷售額（百萬美元）$8,930$9,117$8,728$8,908凈收益（百萬美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10員工人數(shù)1，1001，700美國四大公司銷售額和利潤情況比照百萬美元美國四大公司資產(chǎn)情況億美元2、美國四大房地產(chǎn)公司的開展歷程PulteHomes公司的歷史簡介18歲的公司創(chuàng)始人BillPulte賣出自己生平第一套房；PulteHomes公司正式注冊成立，業(yè)務(wù)主要集中在Detroit郊區(qū)修建住房和局部商業(yè)用房；50年代末，BillPulte調(diào)整業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，將業(yè)務(wù)集中在住宅市場開發(fā)上，并開設(shè)了第一家分公司。公司將業(yè)務(wù)成功拓展到華盛頓特區(qū)、芝加哥和亞特蘭大等市郊，該地區(qū)逐漸成為公司主要業(yè)務(wù)來源。1969公司年完成股份制改造并成功上市，首發(fā)普通股20萬股。70年代中期，公司股票在美國證券交易所〔AMEX〕上市交易，股票代碼是PHM。1983年,公司的股票開始在NYSE上市進行交易;公司并購了ICM抵押公司〔現(xiàn)為PULTE抵押公司〕，以更好的管理整個住房買賣過程，為客戶提供優(yōu)質(zhì)購置效勞;在新任總裁BobBurgess領(lǐng)導(dǎo)下，在全公司以及效勞/原材料供給商推廣質(zhì)量領(lǐng)先方案〔PQL〕，承諾為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和效勞，并為公司所修建的房屋的結(jié)構(gòu)和原材料進行商業(yè)的質(zhì)量保險，解除顧客的擔(dān)憂，開行業(yè)先河。正是開始了精細化運營階段；公司實施戰(zhàn)略擴張方案，在25個州、超過40個地區(qū)市場開展業(yè)務(wù)，包括在96年進軍Mexico市場；同時在內(nèi)部進行精益化生產(chǎn)管理，對土地確認、客戶細分和房屋價格等方面進行一系列的精化管理?，F(xiàn)金收購Blackstone房地產(chǎn)公司在老年人住宅業(yè)務(wù)合資公司里凈資產(chǎn)的股權(quán)；PulteHomes公司與DelWebb公司(NYSE:WBB)宣布完成并購，新的PULTE公司成為全國最大的房屋建筑商，每年將會有超過60億美元的營業(yè)收入1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月Centex的歷史簡介開始涉足居民住屋建設(shè)領(lǐng)域；1963年開始了在建筑材料制造領(lǐng)域的運營,由于在在這一領(lǐng)域的積極擴張與卓越業(yè)績,1994年公司屬下的建材生產(chǎn)集團又獨立上市,公司出售了該集團49%的股權(quán),從而又融資18.6億美元；1969年集團上市。在并購了J.W.Bateson公司之后,進入建筑管理與效勞領(lǐng)域。隨后，公司在1978、1982、1987和1990年又先后并購了該行業(yè)的假設(shè)干公司，使公司該項業(yè)務(wù)成為全國行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者；涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融效勞；在并購了聯(lián)邦儲藏與信貸保險公司西南分公司之后,公司進入商業(yè)銀行領(lǐng)域；對公司開展有著重要意義的并購是1972年兼并Fox&Jacobs公司，該公司在達拉斯、福特沃茨市場占有15%的份額。此后，新成立的F&J公司一直在這兩個市場上占有相當(dāng)重要的地位。公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了戰(zhàn)略性的大調(diào)整,將原有的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)信貸商業(yè)銀行業(yè)務(wù)合并、擴展為更為全面的房地產(chǎn)金融效勞業(yè)務(wù)，同時加強了不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。開始涉足物業(yè)效勞領(lǐng)域。從而形成了一套從建材、建筑效勞、建筑、金融效勞、到物業(yè)效勞一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。1952年1966年1973年1988年1996年2002年Lennar公司的開展歷程簡介–一個靠兼并擴張的路程LeonardMiller投資10，000美金建立F&RBuilders，開始在佛羅里達，邁阿密進入建筑行業(yè)，專建家居住宅。1961年，Lennar年銷售房屋350棟，均價$16,000。開始開展，擁有并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。1970年，正式更名為LennarCorp.1971年，在紐約證交所上市。1972年，進入亞利桑那州市場，開始成為全國性公司。建立UniversalAmericanMortgageCompany，Lennar開始進入金融效勞領(lǐng)域。到1996年，可以提供住房抵押貸款效勞、保險效勞和戰(zhàn)略技術(shù)投資效勞。1992年，通過合資并購ResolutionTrustCorporation，使Lennar在貸款和不動產(chǎn)抵押的商業(yè)運營方面取得了質(zhì)的飛躍。Lennar兼并了佛羅里達的DevelopmentCorporationofAmerica。1991年開始進入西部德州、加州等市場。通過兼并BramaleaCalifornia,Inc，Lennar開始進入加利福尼亞。1996年，通過兼并加州RenaissanceHomes,Inc.,德州VillageBuilders，F(xiàn)riendswoodDevelopmentCompany使得在這兩州的業(yè)務(wù)得以進一步擴展。還兼并了RegencyTitle，使金融效勞在得克薩斯得以開展。完成了對LNRPropertyCorporation的商業(yè)不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，集中開展家庭住宅。兼并PacificGreystoneCorporation使Lennar能夠不但在加州和亞利桑那擴展業(yè)務(wù)，還使其能夠進入內(nèi)華達市場。1998年，兼并加州另兩家公司ColRichCommunities和PolygonCommunities,以及NorthernCaliforniahomebuilder,WinncrestHomes，使其在加州的市場繼續(xù)擴大。還兼并了在亞利桑那，內(nèi)華達及加利福尼亞開展產(chǎn)權(quán)保險業(yè)務(wù)的NorthAmericanTitle；1999年，兼并德州SouthwestLandTitle，和在內(nèi)華達，俄勒岡，華盛頓州開展抵押貸款業(yè)務(wù)的EagleHomeMortgage。2000年，兼并U.S.HomeCorporation使業(yè)務(wù)擴展到新澤西，馬里蘭，弗吉尼亞，明尼蘇達，俄亥俄及科羅拉多。還通過兼并TexasProfessionalTitle使產(chǎn)權(quán)保險業(yè)務(wù)在得克薩斯州進一步擴大。兼并PatriotHomes,SunstarCommunities,DonGallowayHomes,GeneseeCompany,BarryAndrewsHomes,CambridgeHomes,PacificCenturyHomes,ConcordHomesandSummitHomes使業(yè)務(wù)擴展到卡羅來納和芝加哥，巴爾的摩。還包括在馬里蘭以及華盛頓特區(qū)經(jīng)營產(chǎn)權(quán)保險業(yè)務(wù)的SentinelTitle。2003年，兼并SeppalaHomes和ColemanHomes，進一步拓展了在南卡羅來納和加州的業(yè)務(wù)。還包括伊利諾伊德產(chǎn)權(quán)保險公司MidAmericaTitle。1954年1969年1984年1986年1995年1997年2002年Dr.Horton的歷史簡介荷頓先生開始他在Dallas的建筑生意荷頓〔Horton〕公司成立于特拉華州,收購了25個前期公司，這些公司都是唐納德,荷頓先生擁有或控制的新屋房地產(chǎn)開展商。公司主要的執(zhí)行辦公室位于德州。通過內(nèi)部生長和外部并購擴張，公司在開展壯大的過程中一直致力于為客戶建造高質(zhì)量、精工藝且別具特色的單家獨戶新屋房。實現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當(dāng)時只效勞8個市場；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。市場從原有的8個擴張到24個，收入從原有的1.53億增長到5.47億美元，凈利潤從810萬增長到2740萬美元，公司凈資產(chǎn)從5020萬增長到1.77億美元。又和其他公司組建了金融抵押貸款公司：DRHMortgage,LLC,主要效勞California市場。通過多元化經(jīng)營加強了跟客戶的關(guān)系。Horton住房72%的客戶通過Horton辦理金融抵押貸款，同比前年有64％的增長，公司今后會繼續(xù)對金融效勞投入物資人員，以期得到更大的回報。但在其他一些次級市場，公司不通過金融抵押貸款公司提供金融效勞，而是跟當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)協(xié)商合作，同時公司都及時充分為客戶提供這些公司的效勞產(chǎn)品信息，目的是通過穩(wěn)定的收費手段〔聯(lián)合金融機構(gòu)〕協(xié)調(diào)和加快房屋的成交銷售。1978年1991年1992年6月從1992年到1996年1998年2002年3、美國四大房地產(chǎn)公司地域市場美國四大方地產(chǎn)公司地域、市場比照〔2002財年〕PULTE20個州44個市場CENTEX25個州92個市場LENNAR24個州D.R.HORTON22個州44個市場PulteHomes的區(qū)域市場199326199432199539199641199741199841199941200041200143200244開展業(yè)務(wù)的地區(qū)數(shù)量Centex區(qū)域市場情況〔2004〕Dr.Horton的區(qū)域市場狀況〔2004〕Lennar公司的區(qū)域市場狀況〔2004年〕19541972199119951997199819992000200220022003美國各地政府對地產(chǎn)工程控制措施的不同該地區(qū)試圖通過大型區(qū)域工程規(guī)劃來控制地產(chǎn)工程。large-lotzoningtocontrolgrowth.該地區(qū)根本采用放任不管的政策。政府對土地工程的管控比較少。.較強的地產(chǎn)增長管理職能。比方郊區(qū)建設(shè)規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應(yīng)的公共設(shè)施等。最嚴格控制的地區(qū)4、美國四大公司并購歷史比照PulteHomes并購歷史〔94年后〕1996并購LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并購N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并購RadnorHomes3321998并購DiVostaandCo.8502001并購DelWebbCorp.8,4192003并購ColRich-SanDiego1502003并購Sivage-ThomasHomes1,073含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)Centex公司并購歷史〔94年后〕1995并購VistaPropertiesn/a1997并購CavcoIndustries,Inc.01998并購WayneHomes6341998并購TealHomes1291999并購CaltonHomes,Inc.2971999并購NomasCorp.n/a1999并購SundanceHomes,Inc.6521999并購RealHomes5002001并購TheSelectiveGroup2232001并購CityHomes1502002并購TheJonesCo.727Lennar公司并購歷史〔94年后〕1996并購FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并購BramaleaCalifornia,Inc.1271996并購ReinaissanceHomes,Inc.581997并購PacificGreystoneCorp.1,9611998并購WinncrestHomes5601998并購ColRichCommunitiesn/a1998并購NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并購PolygonCommunitiesCo.3302000并購U.S.HomeCorp.9,2462001并購DonGallowayHomes,Llc.3252001并購SunstarHomes3252002并購PatriotHomes3662002并購B.Andrews&Co.,Inc.2752002并購PacificCenturyHomes8102002并購CambridgeHomes5962002并購ConcordHomes1,2222002并購SummitHomes4192003并購SeppalaHomes4002003并購ColemanHomes400含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)D.R.Horton公司并購歷史〔94年后〕1994并購AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并購MillerConstruction,Inc.3501994并購MilburnHomes8021995并購ArappcoHomes1771995并購RegencyHomes5361996并購WestchesterHomesofDallas,TX1401996并購TrimarkCommunities,Llc.1851996并購SGSCommunities,Inc.2801997并購TheTorreyGroupofCos.1,4421998并購C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并購ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并購MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并購RMPProperties,Inc.2201999并購CamridgeProperties1,0102001并購Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購EmeraldBuilders1,3942002并購SchulerHomes,Inc.5,561含并購對象前一年的住房結(jié)算套數(shù)5、美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍比照美國四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍比照公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營業(yè)務(wù)居民住房11類細分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場居民住房各種細分市場公共設(shè)施建設(shè)建筑材料建筑服務(wù)居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應(yīng)有盡有的住房個性化設(shè)計的住房其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)PulteHomes業(yè)務(wù)鏈安排營業(yè)額、利潤時間1:首次置業(yè)房2:老年人住宅1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)、老年人住宅〔收購〕3:投資國外房地產(chǎn)1:首、二次置業(yè)2:老年人住房3:國際房地產(chǎn)市場1:首、二、三次置業(yè)房2:老年人住房〔收購〕3:國際房地產(chǎn)市場19951996199820002002Centex的三層業(yè)務(wù)鏈不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化居民住宅住房建設(shè)業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑效勞、建筑產(chǎn)品住宅效勞國際化投資〔英國〕住房建設(shè)業(yè)務(wù)、銀行儲蓄地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑效勞、建筑產(chǎn)品19951996199820002002Horton公司業(yè)務(wù)鏈安排營業(yè)額、利潤時間1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房公司建立至整個80年代90年代初期90年代中后期2000年以來1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房Lennar的業(yè)務(wù)鏈安排營業(yè)額、利潤時間1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)房1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)、老年人住宅〔收購〕3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃199519961998200020026、土地儲藏PULTE的開展軌跡〔土地儲藏Control〕PulteHomes公司近10年的土地儲藏Centex的開展軌跡〔土地儲藏Control〕Centex公司近10年的土地儲備-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲備(億美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近10年的土地儲藏Lennar公司的開展軌跡〔土地儲藏Own〕Lennar公司近10年的土地儲藏Horton公司的開展軌跡〔土地儲藏Own〕Horton公司近10年的土地儲藏7、金融效勞四大公司歷年金融業(yè)務(wù)收入比較曲線千美元四大公司金融業(yè)務(wù)稅前利潤比照曲線千美元Centex的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化千美元數(shù)據(jù)來源:CENTEX公司年報千美元Lennar的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來源:LENNAR公司年報PulteHomes金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來源:PULTEHOMES公司年報(千美圓)千美元的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來源:D.R.HORTON公司年報8、紅利政策因為Horton一直強調(diào)OrganicGrowth，那么單靠原始主體的增長資金的來源可能影響增長的速度，分紅和EPS的比率處理應(yīng)該是很重要的指標(biāo)〔再投資比率〕PulteHomes分紅政策與EPS比照Centex分紅政策與EPS比照Lennar公司的分紅政策和EPS比照Horton公司的分紅政策和EPS比照Horton的分紅政策有明顯的特征：96年之前無分紅，之后分紅比率很高Horton：要么不分紅，全部盈利用于再投資；要么高分紅，吸引更多投資者投資，吸納資金用于再投資強調(diào)主體業(yè)務(wù)增長的Horton公司分紅情況9、企業(yè)文化PulteHomes企業(yè)文化：高效運營和讓客戶快樂在53年前BillPulte建立公司的時候就開始強調(diào)一個公司的經(jīng)營理念：“讓客戶快樂〞PulteHomes在招聘新員工的時候，強調(diào)以下幾點：領(lǐng)導(dǎo)能力、熱情、主動性、正直、堅持并好勝、決策技巧、積極、團隊合作在PulteHomes,我們不僅僅討論企業(yè)文化——我們在文化中生活、呼吸他、衡量它。文化經(jīng)常被誤解，我們這樣解釋：“文化是我們做事的方式〞。我們做事的方式是：發(fā)現(xiàn)、定義、衡量和分析我們的文化及其對底線的影響。一句話：PulteHomes是一個高效運營、以客戶為中心、過程導(dǎo)向、團隊合作的組織，這一切構(gòu)成了PulteHomes的價值觀。Horton企業(yè)文化：效勞客戶公司經(jīng)營理念：靈活設(shè)計房屋和處理細節(jié)的能力，以及在低廉的價格方面的努力的將令荷頓公司成為全美最正確的居民住宅建筑公司之一！對客戶友好謙恭的效勞也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點。荷頓先生以及公司的員工專注于快速禮貌地回應(yīng)客戶所有的要求和需要等。這種觀點也在實踐中為公司帶來持續(xù)和客戶的重復(fù)購置和良好印象。Centex企業(yè)文化：作正確的事！通過正確的途徑獲得成功。CentexWay是一種有闖勁的、具想象力的、足智多謀的，并且永遠遵循商業(yè)倫理和商業(yè)公平性。基于正確的商業(yè)法那么對我們來講就像實現(xiàn)商業(yè)業(yè)績一樣的重要。CentexWay有三個根底：首先：所有的員工和特別是Centex的領(lǐng)導(dǎo)人。其次，所有的員工能夠跟蹤監(jiān)督商業(yè)行為的執(zhí)行情況。第三，是我們保證商業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)最為重要的，我們提醒同我們合作的每一個客戶我們所遵循的商業(yè)行為準(zhǔn)那么。我們相信Centex“做正確的事情〞的企業(yè)文化已經(jīng)成為我們公司的DNA生命基因。但是，我們也意識到我們不斷重申我們最根本的文化原那么和對識別文化和道德陷阱提供支持。對于新的員工進入公司，這一點是非常重要的。同時，現(xiàn)在商業(yè)競爭環(huán)境非常復(fù)雜，需要我們對我們的商業(yè)行為保持足夠的警惕。正是因為Centex對于“正直〞文化的強調(diào)，Centex被評為美國最受敬重的公司之一?！睸ource:FORTUNEonline,February23,2004;FORTUNEmagazine,March8,2004〕The“CentexWay〞Lennar關(guān)注消費者的語言Lennar把關(guān)注消費者的心靈體驗寫入公司的語言平臺，讓所有的員工隨時把客戶當(dāng)作朋友和親人。下面是Lennar自己的字典中的例子：家園：1、舒適的居住場所；2、平安、和平的家庭居住所，充滿了溫暖和美好的記憶；3、永遠不要稱呼為住房或者單元。購置協(xié)議：1、用來描述Lennar為其朋友建筑家園的條款。2、個協(xié)條款給我們的朋友來擁有他們的家園。3、永遠不要把該協(xié)議稱為合同。市場調(diào)調(diào)查：1、我們的朋友在來Lennar迎客中心來訪時所填寫的問卷；2、是我們的營銷人員和新房參謀們使用的一個重要工具。永遠不要把它稱為一個注冊卡。Lennar生活：1、在一個家庭社區(qū)所享受的心靈安寧；2、享受舒適、平安、作為業(yè)主的驕傲和富有的快樂。3、相信Lennar作為全美最大的住房建筑商會永遠和他們在一起，4、為Lennar而驕傲，5、是極好的感覺！第三局部:四大房地產(chǎn)公司獨特的戰(zhàn)略安排美國四大房地產(chǎn)公司獨特的戰(zhàn)略安排通過精確的客戶細分和明確的市場定位，獲得定位優(yōu)勢；同時，通過精細化生產(chǎn)提高為客戶效勞的質(zhì)量和水平。贏得市場。通過標(biāo)準(zhǔn)化的雙市場營銷模式〔“應(yīng)有盡有〞和“自主設(shè)計〞〕，通過市場和市場上的并購，進行規(guī)?；臄U張。通過標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和多元化經(jīng)營，把握市場時機。分散化運營模式：通過專注的市場定位和內(nèi)部的競爭機制實現(xiàn)市場盈利。a)PulteHomes的客戶定位加精細化生產(chǎn)獲得追加的效益在市場劃分上持續(xù)地貫徹目標(biāo)客戶群模型，開發(fā)新的產(chǎn)品：多元化的目標(biāo)客戶群社區(qū)全國范圍內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，檢驗一個模式：看住房標(biāo)準(zhǔn)化是否能夠適應(yīng)每一個目標(biāo)客戶群如果可以，就可以通過更有效的供給鏈管理來節(jié)省數(shù)以百萬計的本錢客戶細分和產(chǎn)品定位〔多元化的市場定位〕供給鏈管理〔前項一體化的控制〕客戶研究精細化生產(chǎn)〔價值鏈上的精細化操作〕金融效勞〔降低購房門檻，給客戶提供購房體驗〕客戶效勞物業(yè)效勞理解細分客戶市場的力量：多元化的市場定位丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚人士成年人家庭PulteHomes的價值戰(zhàn)略—多元化的市場定位PulteHomes通過將客戶研究融入精益生產(chǎn)過程，保證客戶價值在產(chǎn)品中的表達宏觀市場指標(biāo)客戶細分地域市場細分供給分析競爭分析OSP持續(xù)改進流程FloorPlan設(shè)計流程土地獲取過程要素基于OSP結(jié)果的戰(zhàn)略方向方陣設(shè)計將對目標(biāo)客戶群的研究融入生產(chǎn)規(guī)劃的流程中去！流程信息更新在同一個社區(qū)中有不同定位的產(chǎn)品供給！PulteHomes的戰(zhàn)略安排通過精細化運營來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)毛利率目標(biāo)產(chǎn)品的規(guī)格化、采購流程化、更先進的系統(tǒng)整合顧客細分流程化、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的垂直整合、供給鏈管理、價值工程平穩(wěn)的生產(chǎn)流程、提高物流管理水平年份Centex的戰(zhàn)略安排：專注于高質(zhì)量的增長高質(zhì)量的增長：通過降低本錢和提高運營效率來提高利潤空間的同時不斷地通過市場滲透增加銷售額加強主營業(yè)務(wù)，不斷減少其他業(yè)務(wù)。居民住房業(yè)務(wù)將由現(xiàn)在的75%提高到83%，金融效勞業(yè)務(wù)由現(xiàn)在18%減少到14%，同時其他業(yè)務(wù)由現(xiàn)在的7%減少到3%。提高利潤空間市場拓展市場滲透控制建筑本錢提高客戶滿意度提高生產(chǎn)效率加強市場調(diào)研平衡開展提高目前市場上的市場占有率選取新的市場進入增加新的細分市場參與市場競爭應(yīng)對市場競爭主動市場競爭c)Lennar的戰(zhàn)略安排——雙營銷模型+并購擴張在“應(yīng)有盡有〞的住房里，我們把購房的過程變得簡單而且有趣。我們提供了高質(zhì)量、高價值的各種配置。從1954年以來，Lennar一直致力于我們傳統(tǒng)的核心價值觀：高質(zhì)量、關(guān)心客戶并能夠支付的起。我們的目標(biāo)是提供各種價格范圍內(nèi)的最大價值的住房。我們“應(yīng)有盡有〞的方法讓這個目標(biāo)變得更加容易實現(xiàn)。因為我們?yōu)榭蛻舳ㄖ啤Ｎ覀冄芯克麄兘ㄔ靿粝敕课菡嬲枰獤|西。我們相信，家是一切，所以我們讓家包含一切。在我們DesignStudio住房里，我們提供個性化設(shè)計的住房、購置樂趣和個人設(shè)計參謀效勞，同時給客戶提供可供升級的選擇和各種選擇。Lennar從購房過程和購房需求上滿足客戶的需求不同的房產(chǎn)需求+不同的地域不同的購房過程需求參見?Lennar的雙營銷模型模式?d)Horton公司的分散化運營模式我們分散我們的建筑活動以賦予我們的地方公司負責(zé)人更多的經(jīng)營自主權(quán)。我們有48個單獨的運營單元，有些處于同一市場內(nèi)。一般來說，每個運營單元有一個總經(jīng)理，一個辦公室經(jīng)理，一個銷售經(jīng)理，一個建筑經(jīng)理及各部門雇員。我們相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。區(qū)域的總經(jīng)理根據(jù)所負責(zé)的單元到達的運營水平獲得績效獎金。1、地塊選擇，包括：—可行性研究—土壤及周圍環(huán)境調(diào)查—對目前所處區(qū)域的調(diào)查和政府的規(guī)定—研究為了符合當(dāng)?shù)氐男枨筮€需作哪些努力。2、地塊購置洽談3、土地開展預(yù)期4、安排建設(shè)日程5、挑選建設(shè)方案和建筑方案6、活動所有建設(shè)所需批文7、做出市場方案各運營事業(yè)部的職責(zé)Horton公司的分散化運營模式1、融資2、現(xiàn)金管理3、風(fēng)險管理4、財務(wù)和管理報告5、員工報酬和福利6、最終的土地兼并批準(zhǔn)7、資本分配8、監(jiān)視庫存本錢管控我們通過把行政和財務(wù)功能集中于少數(shù)幾個行政人員和中層管理者來減少管理費用。為了盡可能減少廣告本錢，公司只在有限的報紙上作廣告，或針對承銷商，抵押貸款公司和有效的出版物，手冊、新聞和廣告牌進行營銷。我們通過高效的房屋設(shè)計和批量采購來控制建筑本錢。還通過采購訂單系統(tǒng)來控制這局部本錢。我們利用管理信息系統(tǒng)來控制資本本錢和管理費用。公司的管理機構(gòu)負責(zé)控制11、標(biāo)桿企業(yè)的一些比照指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)盈利性指標(biāo)增長性指標(biāo)運營效率指標(biāo)AmericasEMEAIAsia/

Pacifica)規(guī)模指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)1：銷售額規(guī)模指標(biāo)2：總資產(chǎn)增長率情況規(guī)模指標(biāo)3：凈資產(chǎn)增長型指標(biāo)4：凈資產(chǎn)增長率比照b)盈利性指標(biāo)盈利性指標(biāo)1：銷售凈利潤率盈利性指標(biāo)2：投資回報率盈利性指標(biāo)3：凈資產(chǎn)收益率盈利性指標(biāo)數(shù)據(jù)盈利性指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar200311.53%

20.92%20.65%

200211.31%16.43%18.06%17.83%24.45%200111.96%13.24%16.45%20.56%25.18%200010.3715.11%18.12%19.77%18.65%199910.9516.30%19.37%20.04%19.59%199810.111.09%14.61%17.00%20.13%盈利性指標(biāo)投資回報率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar20035.13%

4.79%8.60%

20024.65%6.59%4.25%6.73%9.47%20015.77%5.28%4.24%7.04%8.86%20005.36%6.