住宅小區(qū)停車和物業(yè)收費情況的調(diào)研報告

PAGE1PAGE住宅小區(qū)停車和物業(yè)收費情況的調(diào)研報告住宅小區(qū)停車與物業(yè)收費管理問題，因涉及眾多群眾的切身利益，已成為涉及社會公共管理的熱點。根據(jù)四川省發(fā)展和改革委員會《關(guān)于開展住宅小區(qū)停車和物業(yè)收費情況調(diào)研的函》的通知精神，樂山市發(fā)展改革委對市中區(qū)、峨眉、犍為、夾江、沙灣、井研、峨邊、五通、金口河等9個區(qū)縣的住宅小區(qū)停車和物業(yè)收費情況，開展了深入調(diào)研。一、住宅小區(qū)停車和物業(yè)收費情況車位管理模式，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)服務(wù)管理的小區(qū)基本上實行有償服務(wù)收費管理。車位管理服務(wù)的模式:臨時停放車位和固定停放車位兩種模式。各小區(qū)絕大部分停車位出售給了業(yè)主，未出售的停車位優(yōu)先租賃給小區(qū)業(yè)主使用。車位產(chǎn)權(quán)，地面公共露天停車位屬于全體共有，地面車庫和地下車位采取租售方式確定車位使用權(quán)。地面車庫和車位租金由產(chǎn)權(quán)所有人與租賃人雙方協(xié)商確定。停車收費方式，地面車庫由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)其專有部分建筑面積和物管費標(biāo)準(zhǔn)收取物管費。地下車位按照每個車位收取車位服務(wù)費；地面公共露天車位按照每個車位收取車位場地占用費。人防車位未進行租賃停車等其他使用。停車收費標(biāo)準(zhǔn)的確定，收費標(biāo)準(zhǔn)由《前期物業(yè)服務(wù)合同》和業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定。停車收費標(biāo)準(zhǔn)，固定車位、地面公共露天車位12元～50元/個·月；地下車位服務(wù)費：30元～60元/個·月；臨時停放車位：停放時間20分鐘～60分鐘以內(nèi)不收費，12小時以內(nèi)收費2元～4元，最高每天10元，開發(fā)商產(chǎn)權(quán)停車位租金150元～300元/月（含服務(wù)費）。如市中區(qū)停車場所產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)建設(shè)單位的，其機動車車位租金及服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(或業(yè)主)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商確定或由開發(fā)商與前期物業(yè)合同約定:停車場所產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的，其機動車停車是否收取停車服務(wù)費及收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。在房屋銷售時對停車收費的約定要求，絕大多數(shù)由物業(yè)與開發(fā)商關(guān)于前期物業(yè)合同約定為準(zhǔn)，包括租金和服務(wù)費。目前，樂山市物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)（服務(wù)人）的成立有三種形式，一是由房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的物業(yè)服務(wù)公司，屬“誰開發(fā)、誰管理”的形式，這類公司受制于房地產(chǎn)開發(fā)公司，依托開發(fā)公司的經(jīng)濟支撐低價運行。二是由獨立的、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，屬于完全市場化形式。三是小區(qū)自治管理，即全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和民主原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)。如夾江縣現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)40個，物業(yè)服務(wù)企業(yè)23家，管理面積約380.04萬平方米，住房套數(shù)約26475戶；井研縣有來自成都、樂山及本地的19家物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)；樂山中心城區(qū)共有物業(yè)服務(wù)公司129個，共有物業(yè)服務(wù)小區(qū)375個，面積2974萬平方米。目前樂山市物業(yè)收費形式大體分為三種：一是前期物業(yè)收費。市中區(qū)中心城區(qū)前期物業(yè)是根據(jù)樂山市市中區(qū)發(fā)展和改革局樂山市市中區(qū)住房和建設(shè)局《關(guān)于樂山市市中區(qū)前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的通知》等相關(guān)規(guī)定，同時按普通住宅物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)按照《樂山市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于樂山市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（樂住建發(fā)34號）文件劃分，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量從高級到低級分為一級、二級、三級、四級。每個服務(wù)等級對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)價格，具體收費標(biāo)準(zhǔn)可在上下浮不超過30%的幅度內(nèi)確定。建設(shè)單位與其通過招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)主管部門評定的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，在對應(yīng)的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)通過合同約定具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。樂山市市中區(qū)前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)基準(zhǔn)價如下(按每月每平方米建筑面積計)：未配備電梯一級1.20元、二級0.90元、三級0.65元、四級0.45元，配備電梯一級1.6元、二級1.30元、三級1.00元，四星級--元。業(yè)主委員會成立后，小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)按物業(yè)管理條例協(xié)商一致后，進行合同約定。峨眉山市未制定前期物業(yè)指導(dǎo)價，對各樓盤前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實行一樓一定價的政府定價，根據(jù)《樂山市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于印發(fā)<樂山市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)>的通知》的服務(wù)內(nèi)容，參考周邊區(qū)縣收費標(biāo)準(zhǔn)，提供一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司收費標(biāo)準(zhǔn)為：高層電梯住宅最高限價為每平方米1.5元/平米·月，多層電梯住宅最高限價為每平方米1.8元/平米·月，服務(wù)內(nèi)容超出一級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)收費，由雙方協(xié)商；物業(yè)公司中標(biāo)文件低于最高限價的，按照《前期物業(yè)服務(wù)收費中標(biāo)備案書》中的標(biāo)的執(zhí)行。二是小區(qū)成立業(yè)主委員會后，基本采取物業(yè)公司與業(yè)主委員會根據(jù)小區(qū)實際情況進行協(xié)商，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，在小區(qū)內(nèi)進行公示。三是老小區(qū)多采取小區(qū)自治管理，只收衛(wèi)生費和門衛(wèi)管理費用，業(yè)主出錢少，負擔(dān)輕。實際執(zhí)行過程中，若更換新的物業(yè)，其收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整往往由于得不到業(yè)委員的支持調(diào)整困難，基本上沿用前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費存在差異，主要因同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)收費服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一，如果物業(yè)開發(fā)間隔時間短，收費標(biāo)準(zhǔn)多一致，如果開發(fā)時間間隔較長，則后開發(fā)的物業(yè)由于物價上漲等原因其收費相對高些。保障性住房物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)近幾年基本保持穩(wěn)定。一是發(fā)展改革、市場監(jiān)管等部門要求物業(yè)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理條例和市住建等部門出臺的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)政策提供質(zhì)價相符的服務(wù)，完善公示制度，市場監(jiān)管部門對利用優(yōu)勢地位收取合同未標(biāo)明的費用或串通漲價、價格欺詐、價格歧視等不正當(dāng)行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時查處。發(fā)展改革部門對消費者提出的相關(guān)問題僅做好政策解釋。二是不定期對小區(qū)物業(yè)及停車收費進行檢查，加強相關(guān)法律法規(guī)的宣傳學(xué)習(xí)，引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)公司依法依規(guī)履行服務(wù)義務(wù)。三是對小區(qū)業(yè)主反映的停車和物業(yè)收費中的信訪和舉報案件，由市場監(jiān)管部門負責(zé)調(diào)查處理。四是督促物業(yè)協(xié)會加強物業(yè)公司的學(xué)習(xí)和管理，不斷完善各項服務(wù)制度。二、存在的問題成年限的增長，其主體、設(shè)施設(shè)備的使用逐步老化，維護成本逐年增長、人力成本的不斷上升促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某種程度上“收不抵支”，只得不斷降低管理成本。物業(yè)管理行業(yè)要想保本或微利經(jīng)營，只能提高物業(yè)費收取標(biāo)準(zhǔn)，但卻得不到業(yè)主支持，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)只得采用與業(yè)委會“代表廣大業(yè)主意見的最低價”來約定價格，或參照以前的“指導(dǎo)價”，出現(xiàn)業(yè)主認為物管收費高，物管方認為收費低的矛盾。突出。一是物業(yè)管理企業(yè)（服務(wù)人）服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費。四是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區(qū)的基礎(chǔ)條件不一，收費差異較大，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿交費。六是開發(fā)建設(shè)單位遺留問題，如開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)中的缺陷以及對保修責(zé)任的不能認真及時履行，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)糾紛較多，致使部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費用，嚴(yán)重影響了物業(yè)服務(wù)工作的正常運行而又得不到及時妥善解決。七是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為不規(guī)范，存在服務(wù)質(zhì)量差、亂收費、不誠信自律、維修維護不及時，甚至“掠奪式經(jīng)營”等問題。如有的物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)理念落后，管理考核制度不健全、不按照物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定操作，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)體系達不到要求。再如有的物業(yè)管理從業(yè)人員缺乏相關(guān)專業(yè)技能知識和服務(wù)意識。八是居民對物業(yè)管理的認知欠缺，多數(shù)居民對物業(yè)管理不了解，不清楚物業(yè)管理服務(wù)的準(zhǔn)確內(nèi)容，對物業(yè)管理不理解，不支持不配合，甚至阻撓物業(yè)管理活動的正常開展。三、建議意見增加對拒不交納物業(yè)費行為的懲戒規(guī)定，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主管部門（住建）加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)管理及質(zhì)量進行動態(tài)監(jiān)管，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供價質(zhì)相符的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極規(guī)范內(nèi)部管理，做好價格公示，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，建立適當(dāng)?shù)挠Ｊ剑嵘诵母偁幜?，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的升級與跨越式和永續(xù)發(fā)展。嚴(yán)禁串通漲價、價格欺詐等不正當(dāng)行為，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格違法行為，由市場監(jiān)管部門及時進行查處。進一步細化管理和服務(wù)的內(nèi)容及要求，規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)行