保密項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

10內(nèi)部資料 留意保密工程評(píng)估詢(xún)問(wèn)報(bào)告書(shū)XXXXX第SSS期用地商住樓工程目 錄一、致托付方函 3二、有關(guān)說(shuō)明事項(xiàng) 5三、工程簡(jiǎn)介 7四、工程市場(chǎng)分析 11五、銷(xiāo)售價(jià)格推測(cè) 15六、工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 18…〔一〕工程評(píng)估依據(jù) 18〔二〕各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 18〔三〕工程評(píng)估結(jié)論 22七、相關(guān)附表〔1~10〕八、附件 23致托付方函分行：承蒙貴行托付，本公司秉著客觀(guān)、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)“XXXXX”第SSSS期用地商住樓工程進(jìn)展評(píng)估，現(xiàn)報(bào)告如下。一、工程名稱(chēng)SSSS期用地商住樓工程二、評(píng)估目的為工程貸款供給參考三、評(píng)估基準(zhǔn)日二OO三年四、評(píng)估結(jié)論本工程開(kāi)發(fā)共需投資XXX萬(wàn)元，其余資金來(lái)自銷(xiāo)售收入再投入。全部工程估量某年某月底完工交付使用；從某年下半年開(kāi)頭預(yù)售，某年某月底銷(xiāo)售完畢。開(kāi)發(fā)總價(jià)值為X萬(wàn)元，工程稅前利潤(rùn)為X萬(wàn)元，工程稅前本錢(qián)利潤(rùn)率為X；工程稅后XXX萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為X。依據(jù)現(xiàn)有的資料及市場(chǎng)分析，本報(bào)告認(rèn)為該工程根本可行。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：XXX公司法定代表人：某年某月某日有關(guān)說(shuō)明事項(xiàng)〔一〕評(píng)估的假設(shè)和限制條件XXXXX房地產(chǎn)供給，供給方須對(duì)評(píng)估資料的合法性、真實(shí)性及完整性負(fù)責(zé)。XXXXX房地產(chǎn)截止到某年某月某日及真實(shí)性須由供給方負(fù)責(zé)。本報(bào)告假設(shè)商鋪、住宅均以出售方式，而非出租。由于大筆費(fèi)用的支付發(fā)生在某年下半年以后，故本工程從某年下半年開(kāi)頭計(jì)算，貼現(xiàn)點(diǎn)按某年某月某日。該工程的順當(dāng)進(jìn)展，依靠于建筑市場(chǎng)、銷(xiāo)售市場(chǎng)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策等保持穩(wěn)定，以及工程施工及銷(xiāo)售按打算如期完成。XXXXX房地產(chǎn)供給的已支付的憑證中，工程3000萬(wàn)元的憑證為收款憑單，其余以發(fā)票為主，如市政配套費(fèi)等單據(jù)未供給，對(duì)有些費(fèi)用的投入由評(píng)估人員估算。X的建筑面積以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為XXXXX房地產(chǎn)供給的建筑面積為依據(jù)。最終以政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)為準(zhǔn)。XXXXX房地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)公司，故其建安費(fèi)會(huì)較市場(chǎng)水平低；會(huì)所為整個(gè)小區(qū)共用，應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)?，而道路、隔音板等公建配套工程費(fèi)用也應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)?，故本XXX出售。XXXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供給的截止到某年某月某日的《資產(chǎn)負(fù)債表》顯示，全部者權(quán)益為X億余元，在本次工程中已投入費(fèi)用約占總開(kāi)發(fā)本錢(qián)的X，已投入的資金小于全部者權(quán)益數(shù)額?！捕秤嘘P(guān)說(shuō)明我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。結(jié)論，但受到本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。沒(méi)有人對(duì)本報(bào)告供給重要專(zhuān)業(yè)幫助。作其它用途；貸款銀行應(yīng)綜合考慮其它因素再打算是否發(fā)放工程貸款。XXXXXXXXSSSS期，XXXXX開(kāi)發(fā)的方式為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，從整個(gè)工程來(lái)看，有它的優(yōu)勢(shì)，如地價(jià)水平較低、建安本錢(qián)也可以較好的掌握，并且是向南的江景樓盤(pán)、四周有瀛洲生態(tài)公園，另外屆時(shí)小區(qū)的配套較齊備，后期的建安本錢(qián)會(huì)降低〔多層〕，售SSSS期的工程經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，由于周邊的道路等公建市政配套較差、不是江景樓盤(pán)，又要考慮到售價(jià)“低開(kāi)高走”以積聚人氣，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，所以售價(jià)的定位不能太高，從開(kāi)發(fā)本錢(qián)的角度來(lái)看，配套設(shè)施的投入較大，這也是SSSS期收益水平偏低的重要緣由，以上意見(jiàn)僅供托付方參考?！踩惩顿Y建議目前XXX棟的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》已出，其余的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及全部的《建筑施工許可證》均未出，廣州市XXXXX房地產(chǎn)應(yīng)加緊辦理。在保證工程質(zhì)量的前提下掌握開(kāi)發(fā)本錢(qián)；加強(qiáng)內(nèi)部治理，保證工程順當(dāng)進(jìn)展；加強(qiáng)融資工作，保證資金的正常到位。建議托付方屆時(shí)保證抵押物的足值，加強(qiáng)資金的監(jiān)管使用。銷(xiāo)售價(jià)格的測(cè)定A、住宅銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)定參照價(jià)值的樓盤(pán)進(jìn)展調(diào)查，擬用市場(chǎng)比較法測(cè)算其住宅局部銷(xiāo)售價(jià)格?！匆弧颠x擇比較實(shí)例通過(guò)分析比較，針對(duì)本工程的實(shí)際狀況及特點(diǎn)，從中選擇了可比性較強(qiáng)的實(shí)例，詳見(jiàn)下表?！炊捣治霰容^實(shí)例，進(jìn)展各種因素修正1上表中交易實(shí)例為正常交易均價(jià)，無(wú)須進(jìn)展交易狀況修正。2上表中均為目前在售樓盤(pán)均價(jià)，近期住宅用房?jī)r(jià)位較穩(wěn)定，無(wú)需進(jìn)展交易日期修正。3通過(guò)分析上表中案例的成交價(jià)格影響住宅用房?jī)r(jià)格的區(qū)域因素為距市中心位置、交通便捷度、市政公建配套、小區(qū)規(guī)模及配套、規(guī)劃前景，依據(jù)這些因素對(duì)住宅用房?jī)r(jià)格的影響程度確定其各自權(quán)重，詳見(jiàn)下表。區(qū)域因素修正比較工程估價(jià)對(duì)象ABC市內(nèi)位置權(quán)重20232525交通便捷程度權(quán)重20222525市政公建配套權(quán)重20202323小區(qū)規(guī)模及配套權(quán)重20151520規(guī)劃前景權(quán)重20181815合計(jì)合計(jì)100981061084影響住宅用房?jī)r(jià)格的個(gè)別因素為安靜度、內(nèi)部構(gòu)造設(shè)計(jì)、樓宇設(shè)備、物詳見(jiàn)下表：個(gè)別因素修正比較工程估價(jià)對(duì)象ABC內(nèi)部構(gòu)造及設(shè)計(jì)25232320樓宇設(shè)備權(quán)重25202525開(kāi)發(fā)商或樓宇知名度權(quán)重25252628裝修狀況權(quán)重25202225合計(jì)100889698測(cè)算比準(zhǔn)單價(jià)比準(zhǔn)單價(jià)=比較實(shí)例價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)比準(zhǔn)單價(jià)計(jì)算表比較實(shí)例ABC比較實(shí)例單價(jià)335042004300交易狀況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期修正系數(shù)100/100100/100100/100區(qū)域因素修正系數(shù)100/98100/106100/108個(gè)別因素修正系數(shù)100/88100/96100/98修正后的單價(jià)〔元/m2〕XXX平均比準(zhǔn)單價(jià)〔元/m2〕X格取均價(jià)為Z元/平方米。B、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)定X元/平方米，經(jīng)綜合考慮屆時(shí)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格首層均價(jià)取X元/平方米，二層均價(jià)取首層均價(jià)的X，即X元/平方米，則兩層商鋪的均價(jià)為X元/平方米。C、住宅、商鋪銷(xiāo)售價(jià)格匯總銷(xiāo)售價(jià)格確定表XXXXXXXXXXSSSS期(m2)均價(jià)〔元/m2〕XXXX工程經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)〔一〕工程評(píng)估依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地治理法《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)治理法《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法4.〔GB/T50291-199；《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)廣州市房地產(chǎn)信息中心公布的統(tǒng)計(jì)資料；托付方供給的有關(guān)資料；現(xiàn)場(chǎng)查勘及市場(chǎng)調(diào)查所獵取的有關(guān)資料?；鶞?zhǔn)評(píng)估方案200年下半年200年月底；工程評(píng)估從年月日至年月底；施工期從年月至年月?！捕掣黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析開(kāi)發(fā)本錢(qián)概算〔詳見(jiàn)附表---1〕建筑面積以廣州市XXXXX房地產(chǎn)供給的建筑面積X平方米，其中：X1棟建筑面積以《建設(shè)X平方米，XX平方米，X棟建筑面積為X平方米，會(huì)所地上建筑面積為4X平方米、地下建筑面積為X0平方米。該小區(qū)整塊土地的取得費(fèi)共X萬(wàn)元〔其中：征地補(bǔ)償費(fèi)X萬(wàn)元/X萬(wàn)元/XX元/畝，整塊可出讓土地面積為X平方米，本次評(píng)估工程的用地面積為平方米，故應(yīng)分?jǐn)偟奖敬喂こ痰耐恋厝〉觅M(fèi)為X萬(wàn)元。XXXXX房地產(chǎn)支付了第SSSS期土地使用權(quán)出讓金XX工程的土地使用權(quán)出讓金為X萬(wàn)元。XXXXX房地產(chǎn)為關(guān)聯(lián)公司，故其建安費(fèi)會(huì)較市場(chǎng)水平低；會(huì)所為整個(gè)小區(qū)共用，應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)偅缆?、隔音板等工程費(fèi)用也應(yīng)進(jìn)展分?jǐn)偅时敬尾豢紤]道路、隔音板等費(fèi)用的分?jǐn)?，將?huì)所的本錢(qián)全歸本工程。在實(shí)際建設(shè)中，可能一局部投入到會(huì)所的建設(shè)中，另外的資金投入修路、綠化等公建配套工程中。工程進(jìn)度表〔詳見(jiàn)附表---2〕XXXX月至X3XXXXX月底，XX年X月底全部竣工。銷(xiāo)售打算表〔詳見(jiàn)附表---3〕XX年X月光大道X年開(kāi)頭預(yù)售。住宅〔帶裝修〕X元/平方米，商場(chǎng)銷(xiāo)售均價(jià)為X元/平方米。表中，銷(xiāo)售比例為實(shí)際到帳金額占總銷(xiāo)售收入的百分比。住宅在X年上半年全部銷(xiāo)售完畢，商場(chǎng)在X年上半年全部銷(xiāo)售完畢。開(kāi)發(fā)價(jià)值匯總表〔詳見(jiàn)附表---4〕開(kāi)發(fā)總價(jià)值為X萬(wàn)元；其中：住宅銷(xiāo)售收入為X萬(wàn)元，商鋪銷(xiāo)售收入為X萬(wàn)元。銷(xiāo)售收入再投入的金額是由銷(xiāo)售收入扣減銷(xiāo)售稅費(fèi)得出，銷(xiāo)售稅費(fèi)取銷(xiāo)售收入的X，則可投入的資金為X萬(wàn)元。資金來(lái)源與運(yùn)用〔詳見(jiàn)附表---5〕本工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)為XX〔其中：自籌資金X萬(wàn)元，銀行貸款X萬(wàn)元，其余為銷(xiāo)售收入再投入。該工程總開(kāi)發(fā)本錢(qián)X萬(wàn)元，已投入X萬(wàn)元，占總開(kāi)發(fā)本錢(qián)的X，尚需投入X萬(wàn)元。工程還貸打算〔詳見(jiàn)附表---6〕X10%X估算，每季計(jì)息，每季付息；X萬(wàn)元的利息總額為X萬(wàn)元。X萬(wàn)元，其中：4XX年第四季度一次性投放，X萬(wàn)元于X年年初一次性投放；還本時(shí)間估量為X年年底。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估〔詳見(jiàn)附表---7〕工程稅前利潤(rùn)為XX；工程稅后利潤(rùn)為X萬(wàn)元，稅后開(kāi)發(fā)本錢(qián)利潤(rùn)率為X。動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估〔詳見(jiàn)附表---8〕X，貼現(xiàn)點(diǎn)取年末，貼現(xiàn)基準(zhǔn)日為XX月X日。現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)值=凈現(xiàn)金流量÷〔1＋貼現(xiàn)率〕n。靜態(tài)凈現(xiàn)金流量為X萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)累計(jì)凈現(xiàn)值為X萬(wàn)元。內(nèi)部收益率依據(jù)公式IRR=I1＋NPV1÷(∣NPV1＋NPV2∣)×I2－；當(dāng)貼現(xiàn)率取7時(shí)，累計(jì)凈現(xiàn)值為215.11萬(wàn)元，當(dāng)貼現(xiàn)率取8%-70.87萬(wàn)元；承受內(nèi)插法計(jì)算其內(nèi)部收益率為7.75%，即貼現(xiàn)率為7.75%時(shí)，此工程可保本；此內(nèi)部收益率抗風(fēng)險(xiǎn)力量一般。靜態(tài)投資回收期〔T〕靜態(tài)投資回收期=1＋上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量確定值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量=4.5－1＋|-2543.09|/X≈X年動(dòng)態(tài)投資回收期〔D〕動(dòng)態(tài)投資回收期=1＋上年累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量確定值/當(dāng)年折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量=4.5－1＋|-3558.43|/X≈X年盈虧平衡分析該工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)為X萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)總價(jià)值為X5萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的X，則當(dāng)銷(xiāo)售收入為X萬(wàn)元時(shí)，可將全部本錢(qián)收回。故盈虧平2X。即當(dāng)銷(xiāo)售比例達(dá)X時(shí)，全部投資可以收回。單因素敏感性分析〔詳見(jiàn)附表---9〕9。由該表可知，該工程對(duì)售價(jià)及本錢(qián)的變幅較敏感。歸還銀行貸款銷(xiāo)售平衡點(diǎn)分析〔詳見(jiàn)附表---10〕XXX萬(wàn)元，資金XX萬(wàn)元、銷(xiāo)售收入XX萬(wàn)元時(shí)，可歸還銀行貸款的本息。10可知，當(dāng)住宅銷(xiāo)售率到達(dá)XX時(shí)，可以歸還銀行X萬(wàn)元本息?！惨弧碃?zhēng)論結(jié)論本工程開(kāi)發(fā)共需投資XXXXX月底完工X年下半年開(kāi)頭預(yù)售，XX月底銷(xiāo)售完畢。開(kāi)發(fā)總價(jià)XXX；工程1X萬(wàn)元，稅后本錢(qián)利潤(rùn)率為X；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為X萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為X依據(jù)現(xiàn)有的資料及市場(chǎng)分析，本報(bào)告認(rèn)為該工程根本可行。附 件1、評(píng)估工程現(xiàn)場(chǎng)照片；2、評(píng)估工程的平面示意圖復(fù)印件；3、評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件；4、評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱(chēng)變更證明書(shū)；