預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律問題研究

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的法律問題研究

人們對商品房是否能夠轉(zhuǎn)讓以及轉(zhuǎn)讓是否有效以及法院的實(shí)踐理解不同。其中非常重要的原因就是:預(yù)售商品房是一個(gè)籠統(tǒng)的、不精確的概念,使用不精確的概念指導(dǎo)實(shí)踐必然會造成混亂:說預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓吧,但法律、行政法規(guī)對得再行轉(zhuǎn)讓沒有禁止性規(guī)定;說預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓吧,法律、行政法規(guī)對于已竣工但沒有領(lǐng)取房產(chǎn)證的房地產(chǎn)明文規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。一、預(yù)售房的概念和劃分(一)預(yù)售房—預(yù)售房、交付房、產(chǎn)權(quán)房概念的界定要回答上述問題,首先要對開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營的商品房存在的不同形態(tài)在概念上進(jìn)行厘定。依據(jù)現(xiàn)行法律和實(shí)踐需要、依據(jù)商品房預(yù)售合同履行的不同階段,商品房形態(tài)可以劃分為預(yù)售房、交付房、產(chǎn)權(quán)房(在商品房為現(xiàn)房情況下可分為交付房、產(chǎn)權(quán)房),圖示如下:(預(yù)售房與交付房的的劃分和轉(zhuǎn)讓圖示)它們的含義界定如下:預(yù)售商品房——法律對這一概念的含義并沒有明確。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條的規(guī)定,預(yù)售商品房是指符合法律規(guī)定的預(yù)售條件、有時(shí)是指竣工前的商品房(第44條規(guī)定)、有時(shí)則包含了竣工前和竣工后的商品房(第45條規(guī)定),因此是一個(gè)涵義不明確的概念,很難判斷預(yù)售商品房在法律上是否可以轉(zhuǎn)讓(因?yàn)榉蓪⒐で?、后的商品房?guī)范是不一樣的)。預(yù)售房——商品房預(yù)售合同處在這樣的階段:符合《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的商品房預(yù)售條件、取得了商品房預(yù)售許可證明,已進(jìn)行銷售但尚未交付給購房人的商品房(俗稱“樓花”)。預(yù)售房這一概念的特點(diǎn)是:符合取得商品房預(yù)售條件、取得了商品房預(yù)售許可證,但尚不符合交付使用的條件、在物理屬性上尚不能夠使用,不能叫房屋或房地產(chǎn)。采用預(yù)售房概念目的就是把預(yù)售房從預(yù)售商品房中分離出來、概念明確化,而且依據(jù)45條規(guī)定預(yù)售商品房概念包括二種情況:一種是竣工前的預(yù)售商品房,一種是竣工后的商品房,且《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的復(fù)合商品房預(yù)售條件的商品房就是指預(yù)售房(“樓花”)、而不包括竣工后的房屋。交付房——商品房預(yù)售合同處在這樣的階段:已竣工的商品房符合了約定或法定的交付條件并已經(jīng)交付給購房人,在物理屬性上可供人們使用,但尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。交付房這一概念的特點(diǎn)是:達(dá)到了符合交付條件的要求、可供人們使用的狀況,因此,此時(shí)的商品房與預(yù)售房已經(jīng)有根本上不同:預(yù)售房不能使用。交付房有時(shí)會因規(guī)劃、開發(fā)商等方面的原因,多年甚至十多年仍未辦妥房產(chǎn)證也不少見,因此,客觀上要求法律對這一階段的房地產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范。產(chǎn)權(quán)房:商品房預(yù)售合同履行完成階段的商品房,辦理了房產(chǎn)證。(二)預(yù)售商品房的關(guān)系預(yù)售商品房概念不清晰,給適用法律帶來了困難。法律雖未明文區(qū)分預(yù)售房、交付房兩個(gè)概念,但是劃分的法律依據(jù)是充分的。第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),就包括商品房建好后尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證的房地產(chǎn)和預(yù)售交付后未領(lǐng)取房產(chǎn)證的房地產(chǎn)。第二、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”,該規(guī)定實(shí)際上是依據(jù)預(yù)售商品房的竣工前后的狀態(tài)以及是否可以轉(zhuǎn)讓,把預(yù)售商品房分為竣工前預(yù)售商品房(預(yù)售房)和竣工后預(yù)售商品房(當(dāng)然也包括竣工后經(jīng)驗(yàn)收符合交付條件的交付房)。第三、《合同法》第一百三十三條規(guī)定“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”,據(jù)此,商品房預(yù)售合同完全可以約定把沒有房產(chǎn)證但已達(dá)到交付條件的房地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)獨(dú)立的標(biāo)的物交付給購房人;且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就明確將房屋的轉(zhuǎn)移占有視為房屋交付使用、從而在司法上就把交付房看作是一種相對獨(dú)立的履行合同義務(wù)的客體。正是依據(jù)上述法律規(guī)定,我把預(yù)售商品房劃分為預(yù)售房、交付房、產(chǎn)權(quán)房三種狀態(tài)。不過《城市房地產(chǎn)管理法》以所建商品房是否竣工作為劃分預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為以交付為標(biāo)準(zhǔn)把預(yù)售商品房分為交付前、后兩個(gè)階段的商品房更為恰當(dāng)、更符合實(shí)際:預(yù)售商品房合同就是以交付為標(biāo)準(zhǔn)來確定預(yù)售人的合同主要義務(wù)的;司法實(shí)踐也是以交付為標(biāo)準(zhǔn)來確定預(yù)售人的主要義務(wù)。二、預(yù)售房、交付房、產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)及法律上的規(guī)定為預(yù)售商品房劃分為預(yù)售房、交付房、產(chǎn)權(quán)房的依據(jù)和含義,主要應(yīng)該從以下幾方面來考察:第一,符合房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)律。預(yù)售商品房合同的履行需要一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)間,權(quán)利主體對預(yù)售商品房的各種形態(tài)利益的利用就成為一種客觀的要求。對開發(fā)商來說,由于融資的需要,就有了預(yù)售房銷售、提前收取購房款的需求。對購房人來說,預(yù)售階段也可能因資金需要而轉(zhuǎn)讓合同債權(quán);交付、收樓后自住、出租或者因融資而轉(zhuǎn)讓交付房。因此在整個(gè)過程中劃分為預(yù)售房、交付房、產(chǎn)權(quán)房是一種客觀的要求。第二,符合商品房預(yù)售合同約定。房地產(chǎn)買賣合同,是房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的反映。任何商品房預(yù)售合同,均對交購房款時(shí)間、交付房地產(chǎn)時(shí)間、辦理房地產(chǎn)證時(shí)間作出約定,相應(yīng)地預(yù)售商品房也分為三種狀態(tài)。第三,有充分的法理依據(jù)和法律依據(jù)。當(dāng)事人對預(yù)售房與交付房享有權(quán)利義務(wù)是不同的,因此,法律上也應(yīng)該對三個(gè)階段的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行規(guī)范、從而有利于正確適用法律、定分止?fàn)?、建設(shè)和諧社會。對于樓花轉(zhuǎn)讓、實(shí)質(zhì)上就是債權(quán)轉(zhuǎn)讓,法律是沒有禁止性的規(guī)定;交付樓轉(zhuǎn)讓,則屬于《城市房地產(chǎn)管理法》第37條和第38條明確規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn);產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓,是購房人一種充分自主權(quán)。同時(shí)有現(xiàn)行的法律依據(jù)支撐(見“預(yù)售房和交付房劃分的法律依據(jù)”所述)。第四,適應(yīng)司法實(shí)踐要求。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓、交付房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓大量存在,但由于理論認(rèn)識模糊、法律沒有明文規(guī)定,司法實(shí)踐非常混亂。實(shí)踐更需要理論指導(dǎo),司法實(shí)踐迫切要求回應(yīng)這些現(xiàn)實(shí)問題。進(jìn)一步說,房地產(chǎn)買賣是關(guān)系公民最重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn),不少購房人是傾其一生所有來作出購房決策的。因此,實(shí)踐要求司法機(jī)關(guān)發(fā)揮“定紛止?fàn)帯?、?gòu)建和諧社會的需要。三、交付房轉(zhuǎn)讓合同的效力預(yù)售房與交付房是商品房開發(fā)經(jīng)營前后連續(xù)的兩種狀態(tài)。兩者有如下兩方面的區(qū)別:區(qū)別一:預(yù)售房階段是一種債權(quán),是預(yù)購人要求預(yù)售人(開發(fā)商)交付房屋的權(quán)利,至于能否實(shí)現(xiàn),尚不可知,商品房預(yù)售合同的主要義務(wù)尚未履行;交付房是一種經(jīng)過驗(yàn)收合格、現(xiàn)實(shí)可以使用房地產(chǎn),如占有人可使用、出租等等,標(biāo)志開發(fā)商履行了商品房預(yù)售合同主要義務(wù),一般來說交付后不能解除合同,只能要求承擔(dān)違約責(zé)任。區(qū)別二:預(yù)售房轉(zhuǎn)讓是購房人將合同的債權(quán)予以轉(zhuǎn)讓,是前一個(gè)購房人將合同的整體權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給后一個(gè)購房人,權(quán)利義務(wù)清晰,符合《合同法》規(guī)定,有明確的合同法進(jìn)行規(guī)范和保障、風(fēng)險(xiǎn)較小。交付房則可能涉及復(fù)雜的法律關(guān)系、轉(zhuǎn)讓則風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)權(quán)不明確。比如原預(yù)售人無力開發(fā)或逃逸時(shí)很可能被新的開發(fā)商接手,交付義務(wù)主體發(fā)生變化;新的義務(wù)主體可能把房屋轉(zhuǎn)賣給他人,一房二賣;原預(yù)售人一房二賣,或者將預(yù)售房未經(jīng)預(yù)購人同意抵押貸款,此時(shí),預(yù)售人就不一定向原預(yù)購人交付,權(quán)利主體也不一定是預(yù)購人;交付期內(nèi)雙方主體均發(fā)生變化也未可知,如開發(fā)商把房子轉(zhuǎn)賣或者預(yù)購人把房子轉(zhuǎn)賣,權(quán)利主體就會發(fā)生變化;或者開發(fā)商變動規(guī)劃、欠稅費(fèi)、違法建設(shè)、甚至出現(xiàn)開發(fā)商被撤銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、房地產(chǎn)公司人去樓空的情況,則該項(xiàng)目無法辦理初始產(chǎn)權(quán)登記,所購項(xiàng)目的所有購房人均不能取得房屋所有權(quán)證,等等。沒有房產(chǎn)證說明該房地產(chǎn)來源不清、歸屬不明,如進(jìn)入市場流通則違背了市場交易必須權(quán)屬明晰的規(guī)則,不利于市場秩序的維護(hù)、不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督,于是《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條明文予以禁止。四、未依法取得不動產(chǎn)的交付房預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓,不能一概而論,應(yīng)具體問題具體分析。預(yù)售房,法律不禁止預(yù)售房轉(zhuǎn)讓;產(chǎn)權(quán)房當(dāng)然可以轉(zhuǎn)讓;但是法律禁止交付房轉(zhuǎn)讓。法律禁止交付房轉(zhuǎn)讓有兩種情況:如果轉(zhuǎn)讓的主體是開發(fā)商,則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十八條規(guī)定條件的”和《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定,“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)……(二)按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地條件或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”,這兩條規(guī)定表明:開發(fā)商在出讓的土地使用權(quán)上建設(shè)的房地產(chǎn)……如果沒有預(yù)售、但轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書,否則不得銷售。如果開發(fā)商預(yù)售給了購房人,則購房人在開發(fā)商交付后、沒有取得房地產(chǎn)證的,購房人也不得轉(zhuǎn)讓,因?yàn)?此時(shí)的交付房的其性質(zhì)就是第37條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)中第(六)項(xiàng)規(guī)定的“未依法取得登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)。這是《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定。如果轉(zhuǎn)讓的主體是一般居民或者是購房人,則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:……(六)“未依法取得登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”,本案爭議的房地產(chǎn)屬于尚未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,是本條明文規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),但該條規(guī)定所說的房地產(chǎn)不僅僅是商品房,也包括自建房。此外,《合同法》第五十二條第五項(xiàng)“有下列情形之一的,合同無效:違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”很明顯,交付房轉(zhuǎn)讓是屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,無效合同。有一種很有影響的觀點(diǎn)要予以批駁:認(rèn)為,強(qiáng)行性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范,只有違反效力性強(qiáng)行規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無效,違反管理性強(qiáng)行規(guī)范的合同不宜認(rèn)定為無效。交付房轉(zhuǎn)讓只是違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條這一管理性強(qiáng)行規(guī)范,不宜認(rèn)定為無效。我認(rèn)為該觀點(diǎn)是不成立的,理由是:第一,法律適用要求:有明確法律規(guī)范的就應(yīng)該適用該規(guī)范,否則會造成裁判權(quán)力濫用。在形式法治尚未足夠發(fā)展的中國,法律的安定性價(jià)值尤為重要?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確規(guī)定未辦房產(chǎn)證的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,裁判機(jī)關(guān)就沒有理由不適用該條明確規(guī)范,只有在沒有法律規(guī)定的情況下才考慮適用交易習(xí)慣、法理學(xué)說。因此不宜舍棄《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定而采納有爭議的一家之言。第二,學(xué)者觀點(diǎn)僅是一家之言、沒有經(jīng)過嚴(yán)格論證,反對這種觀點(diǎn)的也大有人在:比如違反管理性強(qiáng)行規(guī)范的合同同時(shí)又違反公共利益,該合同還有效嗎?比如說無房產(chǎn)證的房地產(chǎn)交易,顯然是違反了房地產(chǎn)市場交易秩序要求權(quán)屬清晰的要求,如果有人說一般商品交易秩序不是共利益,但誰敢說房地產(chǎn)市場交易秩序就不是公共利益呢?更何況公共利益本身就有頗多爭議。商品房本來就不是一般商品,過去我們對商品房賦予了太多的“商品屬性”,忘記商品房的居住的公共產(chǎn)品性,造成了房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展。五、統(tǒng)一《物權(quán)法》一詞,維護(hù)司法的權(quán)威性、統(tǒng)一性,為我國未來司法實(shí)踐提供依據(jù)一是最高人民法院作出部署,就是否應(yīng)該采納關(guān)于強(qiáng)行性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范、違反管理性強(qiáng)行規(guī)范的合同有效的學(xué)說,采納該觀點(diǎn)的時(shí)機(jī)是否成熟、利弊如何、采納的條件是什么,從而決定是否作出統(tǒng)一的司法解釋進(jìn)行調(diào)查研究,因?yàn)檫@一學(xué)說在司法實(shí)踐中還是很有市場。在調(diào)查研究基礎(chǔ)上進(jìn)而