務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

具體務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)工程投資分析報(bào)告一、說明：1、依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，在該地塊興建。2、報(bào)告中有關(guān)本錢的明細(xì)換算科目根本參考淄博市市場(chǎng)行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐閱歷確定。工程面積參數(shù)表1-1工程總占地(m2)582023.9總建筑面積(m2)1202300沿街商業(yè)建筑(m2)住宅面積(m2)配套設(shè)施面積(m2)地下停車場(chǎng)(m2)二、工程開發(fā)本錢費(fèi)用的估算：本錢費(fèi)，根底設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，治理、銷售以以下表：(一)土地費(fèi)用備注2-2備注序號(hào)工程單價(jià)〔元/m2〕1土地使用權(quán)出讓金2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2250/m2(二)前期工程費(fèi)估算表序號(hào)工程3-3金額〔萬元〕取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)33.001.1規(guī)劃費(fèi)2.001.2設(shè)計(jì)費(fèi)26.001.3可研費(fèi)5.002察費(fèi)3.502.1測(cè)繪費(fèi)1.502.2勘探費(fèi)2.003籌劃費(fèi)合計(jì)〔三〕建安工程費(fèi)4-4序號(hào)建安工程單方造價(jià)〔元/m2)總造價(jià)(萬元〕1沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計(jì)〔四〕根底設(shè)施費(fèi)4-5單方造價(jià)(元單方造價(jià)(元序號(hào)工程總造價(jià)(萬元)根底設(shè)施(含道路、綠化、室外管網(wǎng))130〔五〕開發(fā)期稅費(fèi)估算表4-6序號(hào) 項(xiàng)目 金額(萬元)估算說明(元/m2)1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)整稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑治理費(fèi)1.25衛(wèi)評(píng)費(fèi)1.46環(huán)評(píng)費(fèi)1.27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0.517施工許可證0.5合計(jì)〔六〕不行預(yù)見費(fèi)4-7序號(hào)序號(hào)工程金額(萬元)說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)(一)+(二)+(三)+(四)*33前期工程費(fèi)%4根底設(shè)施費(fèi)總計(jì)序號(hào)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)估算說明(元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)物業(yè)治理基7金公用設(shè)施維8修基金9治理費(fèi)合計(jì)4-8〔八〕投資與本錢費(fèi)用估算匯總表4-9工程工程單方本錢(元/m2)金額(萬元)占總投資比例(%)土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用根底設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不行預(yù)見費(fèi)治理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資打算與資金籌措：的局部。本案開發(fā)商自有資金****萬元作為啟動(dòng)資金，需貸款****萬元，總投資****萬元，將工程投資5-10。投資打算與資金籌措4-10序號(hào)工程合計(jì)(萬元)前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、工程銷收入的測(cè)算本工程以**市同類****市房地1-3層商鋪連賣，其中1-2****元/m2,三層建議售價(jià)****元/m2均價(jià)****元/m2〕。地下停車場(chǎng)，建議售價(jià)*萬元/車位。4-11建議單位平均售建議單位平均售工程面積(m2)價(jià)〔元/m2)銷售收入〔萬元〕沿街商鋪?zhàn)≌＼噲?chǎng)個(gè)車位合計(jì)標(biāo)，所以在營銷時(shí)必需賜予足夠的重視。五、工程投資收益分析：資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計(jì)算如下：〔一〕銷售稅金及附加估算4-12序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)金額〔萬元〕1營業(yè)稅銷售總收入*5.68%2教育費(fèi)附加營業(yè)稅額*11%3城建稅4印花稅銷售總收入*0.05%5交易治理稅銷售總收入*0.5%合計(jì)〔二〕土地增值稅計(jì)算表4-13序號(hào)1工程銷售收入計(jì)算依據(jù)金額(萬元)2扣除工程金額42.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)本錢2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)本錢*20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額X30%〔三〕損益表4-14序號(hào)工程計(jì)算金額(萬元)1銷售收入2總本錢費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額(1)－(2)－(3)－(4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5)－(6)8公積金(7)*10%9可安排利潤(7)－(8)〔四〕全部投資的投資利潤率＝利潤總額/投資總額*100%=自有資金的投資利潤率＝利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析：確定因素較多，本案主要從本錢、收入、單價(jià)等幾個(gè)因素的分析，詳見下表：〔一〕盈虧平衡分析4-15序平衡點(diǎn)銷售經(jīng)營安全序平衡點(diǎn)銷售經(jīng)營安全號(hào)工程面積本錢收入面積率(%)沿街商業(yè)建1筑2住宅3地下停車場(chǎng)4-16安全率安全率>30%25~30%15~25%10~15%<10%安全狀安全安全狀安全較安全有危急較危急危急態(tài)說明：地下停車場(chǎng)由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看本錢高于收入，但為近鄰的***節(jié)約了**元/㎡的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了肯定的社會(huì)效益?！踩惩顿Y利潤率敏感性分析表4-17工程變幅敏感度工程變幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額單價(jià)變動(dòng)單價(jià)變動(dòng)**%目標(biāo)利潤率投資變動(dòng)投資變動(dòng)因素變化率-10% -5% 0 5% 10%5%時(shí)，投資利潤率增長*%，即****X*%=**5%是，投資利潤率提高*%，即****X*%=**萬元，可見銷售單價(jià)與投資額在本案中對(duì)投資效益的影響還是較為明顯的。在本工程實(shí)施過程中，掌握本錢和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報(bào)還是格外可觀的。特別是投資前景中、長期看好，但必需留意近期可能的風(fēng)險(xiǎn)，