納稅評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)案例

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

少列收入虛增成本企業(yè)所得稅評(píng)估案例

高占憲河南國(guó)稅培訓(xùn)中心2024/1/42第一部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估中應(yīng)把握的幾個(gè)主要路徑2024/1/43作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用1.隱瞞委托代銷(xiāo)收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金2024/1/44作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用4.虛列建安成本5.虛列材料成本6.虛列拆遷成本2024/1/45作弊手段收入方面成本方面成本計(jì)算方法期間費(fèi)用7.混淆成本對(duì)象2024/1/46作弊手段少計(jì)收入多列成本成本計(jì)算方法期間費(fèi)用8.利息費(fèi)用9.業(yè)務(wù)招待費(fèi)2024/1/4常用評(píng)估方法7評(píng)估方法案頭報(bào)表分析賬簿核查第三方信息信息系統(tǒng)運(yùn)用實(shí)地核查2024/1/48第一部分基本概念（一）建筑容積率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。在每畝土地價(jià)格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價(jià)成反比。2024/1/489第一部分（二）樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分?jǐn)偟降耐恋爻杀?，也就是每平方米土地價(jià)格與建筑物容積率之間的比值。它的計(jì)算公式是：樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑總面積；或：樓面地價(jià)=每平方米土地單價(jià)÷容積率。樓面地價(jià)為單位工程成本的重要組成部分，本案中樓面地價(jià)為檢查人員分析成本的項(xiàng)目。2024/1/4910第一部分

(三)甲方供材

在建筑工程合同條款中，房地產(chǎn)公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習(xí)慣上，對(duì)于合同條款規(guī)定主要材料由房地產(chǎn)公司采購(gòu)的方式，稱作甲方供材。2024/1/41011第二部分案件來(lái)源一納稅人基本情況二評(píng)估情況三評(píng)估點(diǎn)評(píng)四2024/1/41112一、案件來(lái)源專項(xiàng)評(píng)估2024/1/41213二、納稅人基本情況工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況（二）2024/1/41314（一）工商注冊(cè)、稅務(wù)登記情況

金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金海岸公司），成立于2003年10月。工商登記類(lèi)型：內(nèi)資有限責(zé)任公司；企業(yè)所得稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)：國(guó)稅部門(mén)。該企業(yè)近三年來(lái)，共取得銷(xiāo)售收入和預(yù)售收入35685.13萬(wàn)元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加2337.38萬(wàn)元。該地區(qū)預(yù)售階段適用預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15％2024/1/415（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況

該公司2007年以186.48萬(wàn)元每畝的價(jià)格在市中心取得拍賣(mài)地塊85.8畝，開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬(wàn)平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米，于2010年竣工；都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米，尚未竣工。2008年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入9863.90萬(wàn)元，2009年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入10821.23萬(wàn)元，2010年實(shí)現(xiàn)一期現(xiàn)房銷(xiāo)售收入12000萬(wàn)元，二期預(yù)售收入3000萬(wàn)元。2024/1/41516三、案件評(píng)估情況案頭分析準(zhǔn)備（一）評(píng)估實(shí)施（二）評(píng)估稅款（三）2024/1/41617（二）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況都市花園一期建筑面積10萬(wàn)平方米2010年竣工取得拍賣(mài)地塊85.8畝開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目

都市花園二期建筑面積10萬(wàn)平方米尚未竣工2024/1/418（一）案頭分析準(zhǔn)備

評(píng)估人員在入戶前，首先調(diào)閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表及資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。對(duì)報(bào)表進(jìn)行了認(rèn)真全面的分析，然后微服私訪，深入到項(xiàng)目售樓部進(jìn)行調(diào)查，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況有了一個(gè)全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)成本明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷(xiāo)售收入同售樓部了解情況不一致。2024/1/419納稅申報(bào)情況（一）案頭分析準(zhǔn)備

項(xiàng)目/年度200820092010銷(xiāo)售收入

0032685.13預(yù)售收入

9863.9010821.233000計(jì)稅成本

OO30397.17期間費(fèi)用總計(jì)814.99788.7470.76利息支出582.34582.340業(yè)務(wù)招待費(fèi)13512020.76其他期間費(fèi)用97.6586.4050主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加646.09708.79660應(yīng)納稅所得額18.51125.65-1418.07應(yīng)納所得稅款6.1141.470已納所得稅款6.1141.4702024/1/420（一）案頭分析準(zhǔn)備申報(bào)表比率分析1財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

2業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析32024/1/421可能存在虛增成本或者少計(jì)收入問(wèn)題

1.申報(bào)表比率分析（完工項(xiàng)目）繳納所得稅款47.57萬(wàn)元所得稅貢獻(xiàn)率為0.13%<3%毛利率為7%<20%收入32685.13萬(wàn)元2024/1/4222.財(cái)務(wù)費(fèi)用分析

該企業(yè)2008、2008年利息支出在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支1164.68萬(wàn)元，評(píng)估人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷(xiāo)售收入為零，證明2010年以前所有樓盤(pán)均未完工。根據(jù)企業(yè)所得稅法及條例，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。因此，該企業(yè)存在稅前多列財(cái)務(wù)費(fèi)用的嫌疑，需要在檢查中進(jìn)一步核實(shí)取證。2024/1/4233.業(yè)務(wù)招待費(fèi)分析

該企業(yè)2008、2009年列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)255萬(wàn)元。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，預(yù)售階段允許扣除廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。是否存在問(wèn)題需要取證核實(shí)。2024/1/4約談、核查受阻2011年7月18日，xx市國(guó)稅局評(píng)估人員約談金海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有關(guān)人員，并要求提供賬簿核查。企業(yè)態(tài)度強(qiáng)硬，聲稱所有賬簿及其它會(huì)計(jì)資料于2011年5月財(cái)務(wù)室失火中燒毀無(wú)法提供，并出具了當(dāng)時(shí)消防部門(mén)的火災(zāi)事故認(rèn)定書(shū)和企業(yè)自述材料。242024/1/4被迫交出賬簿Xx市國(guó)稅局評(píng)估人員討論認(rèn)為，該企業(yè)辦公樓僅僅財(cái)務(wù)室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經(jīng)報(bào)市局批準(zhǔn)，決定參照同地段樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，對(duì)該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務(wù)部門(mén)強(qiáng)大的壓力下，2011年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，評(píng)估人員對(duì)其納稅情況進(jìn)行了全面核查。252024/1/426（二）賬簿核查收入核查

1成本核查

2期間費(fèi)用審查

32024/1/4271.收入核查側(cè)面突破查出少計(jì)收入（1）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)（2）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金（3）2024/1/428（1）側(cè)面突破查出少計(jì)收入營(yíng)業(yè)費(fèi)用偏高，針對(duì)該企業(yè)采取委托銷(xiāo)售方式的特點(diǎn)，評(píng)估人員全面調(diào)閱了該企業(yè)“營(yíng)業(yè)費(fèi)用－傭金支出”賬簿支付銷(xiāo)售傭金680.56萬(wàn)元按代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)3％推算出實(shí)際的預(yù)售收入22685.13萬(wàn)元該企業(yè)申報(bào)預(yù)售收入只有20685.13萬(wàn)元隱匿收入2000萬(wàn)元2024/1/429（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項(xiàng)收入記錄，根據(jù)我國(guó)按揭貸款有關(guān)法律規(guī)定，這是非常不正常的，評(píng)估人員分析認(rèn)為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭”二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項(xiàng)的情況。2024/1/430（２）巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項(xiàng)

經(jīng)到企業(yè)合作按揭銀行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì)570萬(wàn)元。而企業(yè)辯稱這是因?yàn)橐鏄I(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已經(jīng)比較扎實(shí)，為了讓企業(yè)心服口服，評(píng)估人員先后聯(lián)系了３戶購(gòu)房戶，并作了詢問(wèn)筆錄，證實(shí)了購(gòu)房戶早在2004年就已經(jīng)將首付款項(xiàng)交付給金海岸公司。從而對(duì)該項(xiàng)少記收入問(wèn)題取得了確鑿證據(jù)。2024/1/43031（３）現(xiàn)場(chǎng)核查違章建筑收租金

為了解樓盤(pán)建設(shè)情況，評(píng)估人員來(lái)到了項(xiàng)目所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務(wù)樓居然比施工圖多出了一層。經(jīng)了解，2010年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場(chǎng)所，但是賬面并未體現(xiàn)該部分租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不承認(rèn)了將違章建筑出租，收取租金400萬(wàn)元未申報(bào)納稅的違法事實(shí)。2024/1/4322.成本核查綜合評(píng)估尋找疑點(diǎn)（1）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票

（2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

（3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

（4）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

（5）2024/1/433（1）綜合評(píng)估尋找疑點(diǎn)2024/1/434（2）地稅機(jī)關(guān)協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點(diǎn)：一是同一時(shí)間、同一開(kāi)票人開(kāi)出的代開(kāi)發(fā)票號(hào)碼不在一個(gè)號(hào)段上；二是發(fā)票上代開(kāi)機(jī)關(guān)的印章字體、大小、清晰程度存在微小差別；三是機(jī)打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差別，有的票面看似人為調(diào)整過(guò)打印格式。經(jīng)過(guò)協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開(kāi)發(fā)票專用章的建筑安裝（代開(kāi)）發(fā)票并非該局開(kāi)具，屬假票，涉及金額1450.05萬(wàn)元。

2024/1/435（3）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票

評(píng)估人員對(duì)該公司大額支出的成本費(fèi)用項(xiàng)目涉及的發(fā)票進(jìn)行全面核查，對(duì)發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)的貨物銷(xiāo)售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，再對(duì)發(fā)票流向有問(wèn)題的發(fā)票進(jìn)行外調(diào)取證。針對(duì)CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢”，可以查詢?nèi)》秶鷥?nèi)商品銷(xiāo)售發(fā)票發(fā)票流向的功能，評(píng)估人員采取了將所有的成本項(xiàng)目發(fā)票以明細(xì)表形式登記造冊(cè)的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進(jìn)行查詢。經(jīng)證實(shí)屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開(kāi)發(fā)成本1961.28萬(wàn)元。

2024/1/4是否假票金額均要調(diào)減銷(xiāo)售成本？36假票金額一期直接成本(已完工)已售面積部分調(diào)減銷(xiāo)售成本未售部分調(diào)減存貨成本二期直接成本（未完工）調(diào)減二期開(kāi)發(fā)成本共同成本配比原則在兩個(gè)成本對(duì)象間分?jǐn)倢儆谝黄诔杀疽咽勖娣e部分，調(diào)減銷(xiāo)售成本未售部分調(diào)減存貨成本屬于二期成本調(diào)減二期開(kāi)發(fā)成本2024/1/437（4）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議

該企業(yè)開(kāi)發(fā)成本中共列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)2300萬(wàn)元，評(píng)估人員懷疑拆遷補(bǔ)償費(fèi)過(guò)高，經(jīng)核查拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問(wèn)，評(píng)估人員來(lái)到了拆遷管理辦公室。查實(shí)了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經(jīng)過(guò)分?jǐn)傆?jì)算，都市花園一期涉及虛列開(kāi)發(fā)成本701.11萬(wàn)元。2024/1/438（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算方法非常復(fù)雜，既然該企業(yè)在成本歸集方面做了不少手腳，會(huì)不會(huì)在計(jì)算方法上也作文章呢？帶著這些疑問(wèn)，評(píng)估人員不辭辛苦，對(duì)該企業(yè)的成本結(jié)算進(jìn)行了重新核實(shí)，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經(jīng)于2010年完工，其成本全部記入都市花園一期項(xiàng)目。2024/1/439（5）不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本熱力站成本全入一期

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件對(duì)于計(jì)稅成本的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬(wàn)元配套設(shè)施成本，應(yīng)當(dāng)按照配比原則分?jǐn)?，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬(wàn)平方米，一期應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元，企業(yè)多列開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。

鑒于一期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均已售出，該企業(yè)多列銷(xiāo)售成本500萬(wàn)元。2024/1/439403.期間費(fèi)用核查未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出（1）多列業(yè)務(wù)招待費(fèi)（2）2024/1/441（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，經(jīng)過(guò)調(diào)查取證，證實(shí)該企業(yè)2008年初取得了兩年期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款9000萬(wàn)元，2008年和2009年共多列支“財(cái)務(wù)費(fèi)用－利息出”1164.68萬(wàn)元。2024/1/442（1）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多列利息支出

根據(jù)企業(yè)所得稅法及條例規(guī)定，產(chǎn)品生產(chǎn)周期超過(guò)12月的借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。該企業(yè)2008年、2009年所有樓盤(pán)均未完工，因此其利息支出不應(yīng)當(dāng)記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”在稅