物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)開發(fā)的互動

肯威機(jī)構(gòu)|物業(yè)管理前期介入房地產(chǎn)開發(fā)的互動KingVersion:1.0Date:2021-06-30物業(yè)管理前期介入的概念物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工建設(shè)過程，從業(yè)主〔使用人〕及物業(yè)管理角度，提出合理化建議，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。本講主要內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理根底二、物業(yè)管理前期介入可行性研究三、物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容一、物業(yè)管理前期介入的管理根底1.從營銷理論來論述物業(yè)管理前期介入的必要性1〕物業(yè)管理前期介入可以保證房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向目前房地產(chǎn)企業(yè)有以下經(jīng)營導(dǎo)向可以選擇：〔1〕以生產(chǎn)為導(dǎo)向。這類企業(yè)專門注重生產(chǎn)，以完成一定量的生產(chǎn)任務(wù)為目標(biāo)，不注重產(chǎn)品的質(zhì)量、形式，也不注重產(chǎn)品銷售，方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期，大局部企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)向都是這樣形式?！?〕以產(chǎn)品為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視生產(chǎn)的產(chǎn)品、關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量、造型、款式等各種因素，這類企業(yè)產(chǎn)品或許很完美，但不注重銷售，而且也不知消費(fèi)者是否對產(chǎn)品感興趣，所以這類企業(yè)有一定的局限性。一、物業(yè)管理前期介入的管理根底〔3〕以銷售為導(dǎo)向。這類企業(yè)重視產(chǎn)品的銷售，運(yùn)用各類促銷手段來加強(qiáng)銷售。這類企業(yè)主要通過銷售手段來獲取利潤。雖然重視生產(chǎn)產(chǎn)品和消費(fèi)者之間的聯(lián)系，但是還做得不夠，沒有按照消費(fèi)者的需求來生產(chǎn)，而是先生產(chǎn)出產(chǎn)品，再努力銷售給消費(fèi)者?！?〕以營銷為導(dǎo)向。這類企業(yè)所有活動都以顧客的需要為自己的經(jīng)營目標(biāo)，通過市場細(xì)分化，確定目標(biāo)市場；按照目標(biāo)市場的需求，確定整體經(jīng)營策略〔產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、促銷策略、分銷策略、廣告策略等〕，使消費(fèi)者滿意購置產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤。一、物業(yè)管理前期介入的管理根底從以上四種經(jīng)營導(dǎo)向特性分析，可以得出結(jié)論：以營銷為主導(dǎo)的是比較科學(xué)的先進(jìn)的，被實(shí)踐證明是有效的，中國房地產(chǎn)業(yè)開展證實(shí)了這一點(diǎn)?！?0世紀(jì)后十年〕一、物業(yè)管理前期介入的管理根底營銷導(dǎo)向的日常運(yùn)作如下圖：從圖中分析可見用戶呼聲和市場需求的重要性。生產(chǎn)制造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用戶呼喚市場需求企業(yè)戰(zhàn)略籌措資金產(chǎn)品服務(wù)開發(fā)銷售回收利潤運(yùn)作周期下一個周期一、物業(yè)管理前期介入的管理根底一、物業(yè)管理前期介入的管理根底2〕物業(yè)管理前期介入可促進(jìn)物業(yè)銷售隨著人的消費(fèi)心理日漸成熟，人們的消費(fèi)理論也在發(fā)生根本性變化。人們注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時(shí)也越來越注重商品的售后效勞。“以質(zhì)量求生存，以品牌求開展，以效勞求信譽(yù)〞的觀念成為企業(yè)生存、開展的追求。一些精明的房地產(chǎn)商，把良好的物業(yè)管理作為銷售房屋的賣點(diǎn)之一。南方物業(yè)管理可以提高樓宇價(jià)格20%~30%。一、物業(yè)管理前期介入的管理根底2.用反響方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性1〕反響方法根本概念反響是控制論的一種方法，事實(shí)上反響控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項(xiàng)經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量，取得成功離不開有效控制，控制過程就是通過信息的傳輸和反響，以實(shí)現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。一、物業(yè)管理前期介入的管理根底控制信息輸入到受控局部，受控局部也有反響信息返送到控制局部形成閉合回路。沒有反響信息的非閉合回路，不可能實(shí)現(xiàn)控制?？刂凭植空歉鶕?jù)反響信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實(shí)現(xiàn)控制。房地產(chǎn)做為一個系統(tǒng)，為保證其開發(fā)成功，物業(yè)管理的前期介入是非常重要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反響信息。一、物業(yè)管理前期介入的管理根底反響系統(tǒng)構(gòu)成如圖：①輸入信號②控制信號③輸出信號④反響信號⑤干擾信號⑥外部信號環(huán)境變化施控系統(tǒng)受控系統(tǒng)反響通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業(yè)管理前期介入的管理根底2〕物業(yè)管理前期介入是一條有效反響通道反響的特點(diǎn)是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為〞。由于物業(yè)管理人員在長期管理實(shí)踐中了解物業(yè)的優(yōu)缺點(diǎn)，在房地產(chǎn)新一輪物業(yè)開發(fā)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)前期介入把住戶對物業(yè)的需求意見表達(dá)出來，并且從住戶角度出發(fā)來積極參與房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)活動，完全起到了反響通道作用。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究1.經(jīng)濟(jì)效益的可行性任何經(jīng)濟(jì)活動都要有本錢支出，作為一個企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性，可從三個角度來分析：一、物業(yè)管理前期介入的管理根底1〕從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來分析，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：物業(yè)公司的介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，確保物業(yè)順利開發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要增加了本錢〔前期介入費(fèi)由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)承擔(dān)〕假假設(shè)物管公司提出返工建議，可能還增加返工費(fèi)用，也可能增加工期。結(jié)論：房地產(chǎn)商雖然在前期介入中增加了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會帶來更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性角度來看利大于弊。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究2〕從物業(yè)管理公司的角度分析利的方面：前期介入熟悉了解物業(yè)，為今后接受這新業(yè)務(wù)奠定了根底，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場。弊的方面：如果物管公司承擔(dān)前期介入經(jīng)費(fèi)，由自己承擔(dān)增加本錢費(fèi)用，對本身就是微利行業(yè)的物管企業(yè)壓力太大，同時(shí)擔(dān)憂前期介入招標(biāo)了，在正式管理時(shí)，業(yè)主不要該物管企業(yè)管理，那么對前面成果付之東流，會感到得不償失。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究3〕從社會政府角度分析由于前期介入，有利于提高房產(chǎn)質(zhì)量，有利于城市化進(jìn)展，有利于城市整體管理水平提高，減少失誤，有利于社會總體經(jīng)濟(jì)利益提高。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究二、物業(yè)管理前期介入可行性研究二、物業(yè)管理前期介入可行性研究二、物業(yè)管理前期介入可行性研究3.法律制度的保證房地產(chǎn)開發(fā)過程中是否需要物業(yè)管理前期介入，開發(fā)商是需要受到委托才能開展此類工作〔通常開發(fā)商考慮眼前利益較多而忽略此項(xiàng)工作〕。由委托代理理論而知，需要有委托人、代理人委托協(xié)議或委托合同，而在物業(yè)管理前期介入工作中，委托人沒有明確，因此完全意義上的委托代理關(guān)系在這里不可行。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究開發(fā)商開發(fā)物業(yè)推向市場，存在著潛在業(yè)主〔購房者〕但通常情況下，這些業(yè)主〔購房者〕是無法確定的。作為房子主人肯定是希望前期介入，而潛在不明確的業(yè)主需要物管靠誰來委托呢？靠誰來發(fā)號施令呢？自然就落在“政府〞。二、物業(yè)管理前期介入可行性研究政府介入方式有兩個方面：1〕制定公布機(jī)關(guān)物業(yè)管理前期介入法律規(guī)章。作為開發(fā)商往往急功近利或片面追求利潤，不愿物管前期介入，政府公布了法規(guī)，開發(fā)商就自然執(zhí)行了。2〕通過行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，進(jìn)行監(jiān)督，保證前期介入的進(jìn)行。三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容1.物業(yè)管理前期介入時(shí)期物業(yè)管理前期介入與房地產(chǎn)整個過程緊密相連，通常與房產(chǎn)開發(fā)全過程各個時(shí)期有關(guān)，通常分為幾個階段三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容1〕立項(xiàng)階段協(xié)助開發(fā)商對房屋產(chǎn)品定位進(jìn)行可行性研究，作出是否開發(fā)及開發(fā)周期，開發(fā)規(guī)模等有關(guān)問題的決策。2〕規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段這一時(shí)期協(xié)助開發(fā)商完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)及戶型功能、外部環(huán)境，智能化等各項(xiàng)工作。三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容3〕施工建設(shè)階段這一階段主要是把好質(zhì)量關(guān)、協(xié)助監(jiān)理對一些今名容易出現(xiàn)問題的地方、部位進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。4〕竣工驗(yàn)收階段這一階段主要任務(wù)對竣工工程進(jìn)行逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收，保證今后更好開展售后效勞。三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容物業(yè)管理前期介入的流程圖如下：

Y與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究簽訂合同正式進(jìn)入前期介入退出房地產(chǎn)開發(fā)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)移交驗(yàn)收結(jié)束前期介入進(jìn)入正常物管N主體完工三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容2.物業(yè)管理前期介入的方式及內(nèi)容物業(yè)管理前期介入和其方式與內(nèi)容主要有以下三個局部：1〕早期〔可行性研究規(guī)劃設(shè)計(jì)階段〕充當(dāng)參謀〔1〕可行性研究①確立物業(yè)管理檔次。根據(jù)商品房定位確定今后管理水平。②制定物業(yè)管理方案。物管開展的硬件條件應(yīng)給予滿足。三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容〔2〕規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)物管活動經(jīng)驗(yàn)在設(shè)計(jì)中應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧，因此要考慮房屋使用功能合理、實(shí)用、樓群布置合理，建筑造型與色調(diào)的和諧、室外環(huán)境、居住的平安與舒適，交通便利與生活方式等等，特別對一些業(yè)主生活中必不可少的相關(guān)條件應(yīng)逐一提出在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮周全。主要有下面一些內(nèi)容三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足人與居住環(huán)境的和諧三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容①各類配套設(shè)施的完善對于一定規(guī)模的住宅小區(qū)，要有幼兒園、學(xué)校等公益事業(yè)，各類效勞商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)〔飲食店、郵電所、銀行〕、人們休息活動場所與場地。配套設(shè)施完善對于寫字樓、商貿(mào)中心等，那么商務(wù)中心面積以及停車場大小都很重要。三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容②水電氣等供給容量要充分考慮到地域特點(diǎn)和人民對家庭電氣化不斷增加的需要，要充分留有余地，滿足人們生活需求?！蔡貏e是電的容量要設(shè)計(jì)好〕三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容③平安保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對平安保衛(wèi)系統(tǒng)智能化給予足夠重視。在節(jié)約本錢前提下盡可能設(shè)計(jì)防盜報(bào)警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個平安的居家環(huán)境?？梢晫χv單元防盜門陽臺上的紅外線探頭三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容④垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況，決定是否采用設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，以及是否有專人收倒垃圾還是業(yè)主自己收倒垃圾。此外還應(yīng)考慮垃圾外運(yùn)方式與垃圾中轉(zhuǎn)站位置。垃圾箱垃圾壓縮設(shè)備三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容⑤綠化布置綠化應(yīng)考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等，特別的根據(jù)需要搭配。主干道：以種高大喬木落葉為主；次干道：小區(qū)的路通常5~6m，人行為主，通車為次，綠化選擇富于變化、色彩變化、上下錯落變化。主干道綠化住宅群之間道路通常2~3m，以花木為主，種一些花卉，一些草坪，使人有舒適感。住宅群間綠化三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容⑥消防設(shè)施在建筑設(shè)計(jì)中消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比方大樓的通道局部、電纜井局部，在消防設(shè)計(jì)中一般考慮不周，自動噴消防設(shè)施和消防演習(xí)三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容〔3〕規(guī)劃階段應(yīng)注意的問題物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)可從下面幾個方面考慮：①實(shí)用性房屋的功能首先滿足實(shí)用功能。采光、通風(fēng)、隔熱都應(yīng)滿足要求。房屋功能要有實(shí)用性三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容②美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理很好，會很和諧，處理不好又會很矛盾。例如有些房地產(chǎn)商考慮美觀、突出一些造型，采用一些壽命短的材料〔掛灰板、鐵網(wǎng)〕裝修一些間隔墻，特別在一些公共局部，造成物業(yè)管理企業(yè)在接手管理后沒幾年，就需花大量資金重新裝修，給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大后期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位、防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝、盡量減少二次裝修影響公共外觀的不統(tǒng)一。以上材料盡可能采用不銹、耐用材料，以免長時(shí)期銹跡、污染外墻、影響整體美觀等等。

住宅空調(diào)的統(tǒng)一留位三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容③功能性除了正常規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮的功能性。還應(yīng)注意一些常被無視的功能性設(shè)施配備，如：住宅空調(diào)機(jī)留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容集中“能源計(jì)量表〞功能配備。如水、電氣能源量按功能區(qū)分，集中安放入公共區(qū)間，通常講“三表出戶〞。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容各種指標(biāo)牌、小區(qū)〔大廈〕平面圖，警示標(biāo)志〔牌〕配備。三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容物業(yè)管理用房的配備〔如辦公室、調(diào)度室、值班室、控制中心倉庫等〕垃圾處理。每層樓、每幢房都應(yīng)考慮配備收集垃圾的相應(yīng)位置及設(shè)施。住宅底層可作為物業(yè)管理用房垃圾的分類收集三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容綠色的圍墻護(hù)欄活動場地信報(bào)箱三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容以人為本的活動休閑區(qū)域

底層架空可作為活動場所樓間的活動場所綠地上的活動場所三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容④平安性有條件小區(qū)、大廈盡量設(shè)計(jì)成“封閉型〞以利治安管理三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容利用智能化監(jiān)控系統(tǒng)做到人防、機(jī)防相結(jié)合，減少損失住宅圍合的智能化進(jìn)出控制三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容裝修材料除了美觀、耐用性外，要注意禁用“有毒、有輻射性〞材料道路要人車分流人車分流，行人有自己的道路系統(tǒng)三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容⑤節(jié)能性注意各種節(jié)能材料的運(yùn)用公共區(qū)域照明盡量采用節(jié)能燈，開關(guān)組合設(shè)計(jì)配備盡量細(xì)劃，不要一個開關(guān)控制一片燈，應(yīng)按功能、節(jié)能配備開關(guān)〔比方按照不同時(shí)間段，分別用開關(guān)控制路燈〕公共區(qū)域的照明三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容2〕對施工的介入物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與主要是確保工程施工質(zhì)量?！?〕指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)物業(yè)管理企業(yè)對樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于平安和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。用加壓泵測試管道是否有滲漏三、物業(yè)管理前期介入的方式與內(nèi)容〔2〕掌握新物業(yè)的全部情況施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，