某公司產品策劃書

、地理位置 5三、基地涉及未來規(guī)劃的相關問題 7四、區(qū)域環(huán)境 8 七、城市規(guī)劃要求 第二章一、開發(fā)定位 20二、項目檔次 三、項目規(guī)模 四、產品類型 22 23一、案名取向原則 24二、案名建議 24一、游艇主題概念 26三、產品分級概念 27四、核心別墅概念 28一、規(guī)劃理念 29二、規(guī)劃原則 29 四、功能布局 八、豎向設計 九、項目規(guī)劃需注意的若干問題 二、建筑風格 38 七、住宅戶型 八、建筑裝飾標準 46 47一、景觀營造的總體思路 49二、景觀風格 49 四、軟質景觀設計 七、景觀設計中應注意的問題 一、給排水系統(tǒng) 四、供氣系統(tǒng) 五、空調系統(tǒng) 六、消防系統(tǒng) 八、垂直運輸系統(tǒng) 一、會所設置原則 二、會所應有功能 二、管理服務及要求 三、開發(fā)商一次性投入內容 四、物業(yè)管理的服務項目 五、物管費收取原則及支出范圍 臨安青山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經119°42′,北緯30°14′,總面積43.38平方公里。處于滬杭強大的經濟輻射圈內，東距杭州西湖景區(qū)僅40公里，杭徽公路貫穿東項目規(guī)劃用地面積1461畝，綜合容積率以0.4為計，規(guī)劃建筑面積為389795平方米，建筑密度5.7%,綠化率高達70%。5個村莊，東南面沖溝地帶民居相對集中，并且還有民主村磚瓦廠一處，已停產，占地較大，3號沖溝地帶還有民居一處，整個基地共有30戶人家，拆遷量不大。部偏低，等高線50米以下的面積(不包括湖面)約占全區(qū)氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風氣候，由于地形起氣溫：青山湖旅游度假區(qū)年平均氣溫15.8℃,海拔250米以下為16—15℃,250—400米為15—14℃,30年中，年平均氣溫變化范圍為16.8℃(1961年)到15.3℃(1980年),極端最高氣溫曾達41.2℃(1996年8月4日),最低氣溫達一13.11℃(1977年1月31日)全年最冷月為1月，月平均氣溫為3.4℃,最熱月為7月，量，各季分配不均勻，1至6月雨量逐月增加，受“梅雨”最多曾達505.5毫米(1978年)。7、8月為相對平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月減少，12月最少，平均42.3毫米。光照：全年日照時數1920.0小時，7、8月最長，每年平均月日照時數均在220小時以上。據縣志記載，臨安自后唐天成三年(928年)至今，文字記載地震13次，多為微震，近年數次(1974年和1979年兩次),震中距離較遠，均未造成災害?！舯Ｗo范圍：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生觀建筑應建于水位線高程31.18米(吳淞高程33米)以上，高程31.18米以下禁止建設人工建筑設施，對一些大體量非山地建筑應進行一些改建(如對建筑的色彩、外立面、屋頂等)。此外，高程25.18米(吳淞高程27米)至高程31.18米(吳淞高程33米)之間的湖岸景觀應統(tǒng)一規(guī)劃，石臨公路兩側和02省道南側及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應嚴格遵循高程在45米(吳淞高程46.82米)以上的山體禁本案可供直接營造住宅的山間平地不足總面積的30%,主要很大部分是坡度超過25°的山地或零星水體，經過實地勘項目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有10平方公里的寬曠湖面和清澈的三級水質，比西湖(按5.68平方公里計算)幾乎大一半，湖中的水上森林更是國內獨有。據調查，在泥山灣、太陽灣等地高程29.88米(吳淞高程31.7米)以下的庫區(qū)，已有140余畝土地被違法占用，建造房屋等設施，建設單位還向庫區(qū)傾倒9.6萬立方米土石，以致水庫的據調查，目前庫區(qū)內高程29.36米(吳淞高程31.18米)以下有1600余人和36家企事業(yè)需要搬遷。周邊已有8家房地產公司和1家旅游項目公司開發(fā)項目，由東向西分布，分別為義烏富都(1000畝)、省交通房產公司(1400畝)、生態(tài)園、華電房產(700畝)、三晶房產(700畝)、省直房產(1200畝)、匯錦房產、高陽山莊和八百里>開發(fā)商：浙江錦繡錢塘房地產開發(fā)有限公司>規(guī)劃設計：香港都市建筑設計咨詢有限公司/DDB上海秉仁>總建筑面積：22萬平方米>中心會所：5000平方米>健身會所：3000平方米>戶數：741個>主力戶型：獨立別墅建筑面積320平方米以上，花園500>項目現狀：一期131套別墅預計今年8月開盤>樓盤展示中心：黃龍世紀廣場B座1樓>方位；位于青山湖西側，距離臨安市1.5公里，距離杭州約40公里>用地面積：約3500畝，環(huán)湖線長約1700米。和尊貴性。五星級酒店已于03年底奠基，將于2005年3月完成主體工程，2006年初試營業(yè)，2006年6月正式對外>首發(fā)項目：山地排屋，結合所處山地緩坡，設計圍合式院>銷售展示中心：杭州世貿中心一樓(原流聲吧)>開發(fā)水準相近：以臨安當地開發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒有>個案規(guī)模較大：占地面積基本在700畝以上>容積率普遍較低：由于受青山湖控規(guī)限定，各項目容積率基本在0.25左右的較低指標內。>開發(fā)地貌環(huán)境相似：同處于青山湖環(huán)湖方位，地貌均以低>客戶目標一致：各項目都在杭州黃龍商圈等中心商務區(qū)域>面臨困難點相似：城市距離、交通現狀、配套支持、市場不足的問題。規(guī)劃控制5400平方米左右的機動車公共停車場，共布點4處，泥山灣入口、太陽灣入口、泥山灣湖邊“兩軸”為連接東西城區(qū)的石臨公路和南部的02省道。三級，材質水泥8.18、瀝青4.0,寬度12米。>方案A:道路紅線寬60米，中間車行道寬20米，兩側各2.5米綠化帶和4米非機動車道及左側12米綠化帶、右側15米高架輕>方案B:道路紅線寬60米，中間8米綠化帶，兩側各8米車行道和4.5米非機動車道及3.5米綠化帶。>方案C:道路紅線寬60米，中間15米高架輕軌用地，兩側各8米車行道和2.5米綠化帶及6米非機動車道，外側5.5米綠化帶。杭州高速二環(huán)(彭彰線)是杭州旅游西進的首要工程之一，北接余杭104國道，南至富陽連302國道，是杭州市交通體系中的一條重要郊區(qū)環(huán)線，它>東線方案架出500米高架橋，高塢口打隧道350米進入平峰山，至火燒亭與富陽交界，全長28.65公里。>西線方案環(huán)西路，再南經玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽的320約10多公里。在02省道基礎上進行改建，考慮與錦城和青山的關系，在城區(qū)考慮兩通組織。原02省道錦城段改造作為城市交通干道，紅線控制寬度60米。>規(guī)劃供水量控制為2010年人均居民生活用水量為300升/人·日，不可預見用水量為預見用水量之和的10%,由青山>排水分為雨、污分流制。生活污水量經過測算，為3300立別墅、村莊用電：用電標準2KW/人，計9200*2=1.84萬千當建筑物或道路控制線寬度25米(主干道)時，建筑物需后退道路控制線5米；11米時(次干道),后退3.5;7米以下(一般道路),不要求后退，但須滿足各種地下管線建筑物一層檐高不超過4米；二層檐高不超過7米；三層不超過10米；四層不超過13米，五層不超過16米；如有半地下層，增加高度不應大于1.5;坡頂建筑的屋脊高度為檐高加2至3米。對于別墅用地，原則要求二層高級別墅建筑密度為7%4、建筑限定1.規(guī)劃建筑物建設標高控制在31.18米(吳淞高程33米)2.25.18米至29.18米之間禁止建設建筑設施。3.29.18米至31.18米間可建設部分景觀臨時建筑和親水高檔別墅區(qū)的綠地率不應低于72%,中檔別墅區(qū)的綠地率不低于40%。根據高程建設要求，50米以上(吳淞高程51.82米)為度>25%)和可修建用地(坡度<25%)不宜修建用地由于家三級標準以上，噪音環(huán)境控制晝間50分貝，夜間40分貝第二章項目定位土土地參數結合大杭州別墅開發(fā)不斷西進的發(fā)展格局，項目將建設成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱的又一低密度別墅類大型高尚居住區(qū)，實現“奢華時尚·游艇時代”的新生活理想，在硬件資源上，整合游艇主題文化水岸公園、游艇碼頭、五星級游船商務會所等設施，將國際性的高尚品位和湖泊山地文化相結合、創(chuàng)造獨特濃郁的新成功社區(qū)文化。包括：健康和運動文化；親近自然的環(huán)保文化；休閑度假的頂級商務文化；私密安全的富人區(qū)文化。青山湖項目是西子房產集團全力開發(fā)的一個集游艇娛樂、休閑度假、高尚住宅的大型山地水岸別墅社區(qū)。面積(畝)面積(萬平米)地款(萬元)主要為2—4層，有部分6層商業(yè)服務設施按1輛/200平方米建筑面積配置公寓按1輛/1戶訪客車位按1輛/10戶項目以獨棟別墅、聯排別墅為主，還有一部分類別墅品質的低層電梯公寓。疊加電梯公建筑面積萬平方米容積率用地面積萬平方米用地比率%單套平均面積單套平均面積電梯公寓的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡大概在305000元/平方米，聯體別墅在4500元/平方米，低層電梯公第三章項目案名建議墅建筑，整個案名對光影、色彩、建筑、自然符號等艷的翠綠色，并且顏色均勻、透明度等其他指標也都很高，產量極低，是無價之寶。翡翠一可喻青山湖湖水之清純、美好與珍貴；二是隱喻項目的尊貴地位就象翡翠的極品帝王玉一般，進一步突出別墅項目的稀“在河之洲”的摯愛追求也成為項目營造的最終理想第四章項目核心概念以復合旅游房產的原創(chuàng)性產業(yè)理論，整合體育(游艇、 ◆持續(xù)發(fā)展產品：具差異化優(yōu)勢的谷地景觀經濟型墅別。2、聯排(雙拼)別墅定位： (7—8畝/戶)、戶型面積(600平方米以上/戶)、景觀區(qū)位第五章項目總體規(guī)劃、規(guī)劃理念層公寓的占地比例分別為70%、25%和5%。在功能布局上，4.社區(qū)服務中心：主要是指為社區(qū)居民配套的服務會所，活服務，其位置的設置與臨石路的社區(qū)主出入口結合，(一)動態(tài)交通(一)動態(tài)交通>沿臨石路設一出入口，作為社區(qū)的主要車行出入口，>沿西側道路設一出入口，作為南部獨立式別墅區(qū)的>沿基地南側設一出入口，作為社區(qū)與休閑會所的聯總寬度20米，雙向機動車道各寬5米，中間設2米寬分隔帶；機動車道和人行道之間設2米寬綠帶，兩側人行道各寬2米；>主干道：總寬度9米，機動車道寬7米，單側人行道寬2米；>組團路：總寬度6.5米，機動車道寬5米，設單側人行道1.5米。(二)靜態(tài)交通(三)步行交通系統(tǒng)建筑及宅地布局要充分結合地形，同時要兼顧到建第六章項目建筑單體 2.建筑朝向應盡量考慮朝向和通風需要。當景觀與朝二層與底層的面積比控制在1:2,在立面上應形成后層數為5-6層，屋頂采用坡屋頂。1)6層，一梯兩戶，南北向布局，戶型面積90—150平方米；大部分27—50萬元/套，廳不小于4米，主臥不小于3.7米；橫向廳室設計，面積150平方米，開間不小于8面積90—130平方米，開間不小于7米；1)二房二廳時，客廳開間不小于3.8米。2)三房二廳時，客廳開間不小于4.2米。3)廚房開間按戶型建筑面積大小應不小于2.1—2.5米。5)最小臥室的凈面積不應小于9平方米。凈高不小于2.3米。2)陽臺欄桿要求簡潔、時尚、通透、輕質。3)戶型面積大于130平方米時，主人房應設衣帽間。5)每戶采用入戶花園式的陽臺設計，面積尺度在10—12平米之間。1)6—8聯排，容積率0.6—0.65,建筑面積在160—180平方米，庭院面積大于100平方米。2)建筑空間布局上，在南北向的基礎上，打破行列式3)層數控制在2—3層，屋頂設大露臺，私家花園設停4)長寬比控制在1左右，采用大開間設計，開間寬不小于6.5米。5)部分產品引入線型水系環(huán)繞，使其具備小而精致的總價在80—100萬之間。1)3—5聯排，容積率在0.5—0.6,建筑面積在190—220平方米，庭院面積大于130平方米，長寬比控制在0.8左右，采用大開間設計，開間寬不小于8米。3)層數控制在2—2。5層，屋頂設大露臺，可設半地下和私家景觀優(yōu)勢，總價在110——140萬之間。1)聯排別墅應考慮每戶一個小車車庫。2)可采用錯層設計。3)聯排別墅不超過三層，層高以3米為宜，二三層可退7)露臺應考慮隔熱措施及防水處理。9)設備管線在室內外均應盡量隱蔽，增加立面美觀，戶10)聯排別墅的總平面位置是介于獨立別墅和多層洋房3、獨立別墅1)單棟容積率在0.3—0.35,建筑面積在250—300平2)層高3米，不大于3層，主力應在2—2.5層。3)庭院面積大于450平方米，庭院與建筑物過渡空間做4)部分產品圍繞青山湖主題景觀周圍。5)形成平均容積率為0.3的高性價比的第一居所獨立1)單棟容積率在0.25—0.3,建筑面積在300—400平方米，戶型長寬比控制在0。8—1以下，開間不小于13米。2)層高3米，在2—3層，不大于三層，主力應在2—2.5層。3)庭院面積大于600平方米，庭院與建筑物過渡空間做于0.3的舒適型第一居所別墅組團。1)單棟容積率在0.2—0.25,建筑面積在400平方米以2)層高3米，在2—3層，不大于三層，主力應在2.5一3層。3)庭院面積大于1000平方米，庭院與建筑物過渡空間5)形成平均容積率為0.2的豪華型別墅組團。面積大于500平方米的別墅可考慮設計二層。別墅首層層高不低于3.6米，以上各層不小于3層高可放大，但不超過4米。廳或過道(飄入大廳上空),飄長不小于1.5米。2)別墅屋頂采用坡屋頂，局部設閣樓時應考慮閣樓的采3)別墅首層必須考慮設計工人房(帶衛(wèi)生間),且將工親(老人)的套間。6)面積許可的情況下，餐廳應設兩個，分別為早餐廳、8)獨立別墅按面積大小留1—2個車位的車庫。車庫應留小門直通室內；二層(及二層以上)設置臥室，所有臥室均為套房設計，且應考慮生活的私密性；30011)主人房應設衣帽間、洗手間，主人房面積不得小于25m2,衣帽間大小根據設計的情況定，洗手間不小毛),地面用細石混凝土，頂棚用水泥砂漿或石膏批5.車庫：1.5米高水泥砂漿墻裙，其余同室內粉刷，外別墅、公寓的戶型配比類別戶型建筑面積(m2)比例備注獨立別墅聯排別墅雙拼別墅首二層復式四房二廳二衛(wèi)500以上按總體比例44%計按總體比例37%計按總體比例5%計按總體比例14%計第七章項目景觀設計1.充分結合地形。由于項目的基地地形為山2.突顯山地別墅社區(qū)的自然生態(tài)概念。通過景觀設計的處的原則，應能體現出景觀設計特色。同時，◆景觀與建筑應相互協(xié)調，總體風格要相互匹配，景觀應◆根據項目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風格的材料，與整個社區(qū)的自然意象相協(xié)調。同時，還北界面：由于主入口位于臨石路上，因此該界面應著力處理。在沿臨石路的綠帶內，可以通過對自然地形的起伏變化、多層次的植栽配置，形成具有良西界面：沿基地西側的道路，主要是保持現狀比較好的自然植被，注意建筑與植被的結合，協(xié)調好建筑與植被在該界面上的比例，避免出現過強的人工一方面在臨湖別墅能享有湖面景觀的同時也要注意1)入口位置由外部道路適當地后退，形成一個緩沖地2)入口的形式采用開放式，避免厚重的感覺，應體現3)門衛(wèi)間設在出入車道的中間，便于門衛(wèi)對雙向交通進入社區(qū)的車道分為業(yè)主車道和訪客車道，訪客車道靠近門衛(wèi)間，便于門衛(wèi)管理；由社區(qū)出去的車道5)在門衛(wèi)間向內另設一道大門，開啟由門衛(wèi)控制。門衛(wèi)與該大門之間設回車場地，便于被拒絕進入社區(qū)第八章基礎設施(一)供水方式(二)排水系統(tǒng)3)衛(wèi)生間：埋設坐便器、洗臉盆、淋浴房、洗拖把池、1)衛(wèi)生間排氣系統(tǒng)：衛(wèi)生間應設置專門的排氣管道通向2)廚房排氣系統(tǒng)：為保護建筑外墻的美觀，避免3)熱水器排氣：由于現代家庭多用強排式熱水器，排氣3.其它1.提供11000伏高壓電源至地塊；2.規(guī)劃變配電房的位置以便提前施工。電房供電負荷4.對電梯公寓每戶的用電容量，以每戶的建筑面積按6.電房的布局應盡量縮短高壓電纜的鋪設長度，同時的使用要求。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據需要分開控制，應配置調光開關，盡可能多設置插座(不少于4組),方便住宅使用。預留電視機、家庭影院、空調、家用小電器、裝飾物等插座，每2.廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設置照明開關。廚房內的插座(不少于4組)應根據建筑設計的布置、電氣設置的擺放位置3.衛(wèi)生間：應使用防水開關。衛(wèi)生間應設供電浴熱水器、排氣扇、洗衣機的插座，插座(不少于4組),均為防濺型，其中電浴熱水器和洗衣機的插座應帶設置電視、空調、電腦、落地臺燈等插座(不少于47.其它：空調設置單獨的插座。居室內所有插座均有(三)配表方式(三)配表方式按面積區(qū)別，160平方米以下6-7調回路，160平方米以上可設8-9調回路。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位(一樓側墻)集中設置。住宅和商鋪均設置一戶一(四)路燈(四)路燈(五)其它(五)其它建議采用電信網絡系統(tǒng)和有線電視網絡系統(tǒng)兩種上接口種類客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間電話網絡預留預留預留預留預留預留預留(三)安保智能系統(tǒng)(三)安保智能系統(tǒng)(四)三表自動采集系統(tǒng)(四)三表自動采集系統(tǒng)(五)背景音響系統(tǒng)(五)背景音響系統(tǒng)(六)公共照明自動控制系統(tǒng)(六)公共照明自動控制系統(tǒng)本章節(jié)還將由環(huán)境設計專家進行專門策劃后再另行安全、溫馨、舒適的特點，與園區(qū)外部產生較大的反差。暗的變化，既方便住戶夜歸，又減少對周邊住戶的干擾，主要為公共樓道、室前門斗和電梯前室。公共樓道、消防栓間距不超過120米。公寓內的走道、公建設施等根作平臺)設置入口，以接駁市政煤氣進入小區(qū)，按臨園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。設計足夠的消防登高面。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范建筑構件滿足相應的消防等級要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風。公寓住宅按封閉樓