“以房養(yǎng)老”模式的國(guó)別比較及其對(duì)我國(guó)的借鑒作用

.引言1.1選題背景1.1.1人口老齡化問題日益嚴(yán)重按照國(guó)際上制定的人口老齡化標(biāo)準(zhǔn)，如果一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）60歲以上的老年人占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)10％，或者65歲以上的老年人占總?cè)丝诘谋戎爻^了7％，那么這就表示這一國(guó)家（或地區(qū)）已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。如果以這一數(shù)據(jù)作為判斷依據(jù)，那么我國(guó)早在1999年時(shí)就顯現(xiàn)出人口老齡化的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)發(fā)展基金會(huì)發(fā)布的《中國(guó)發(fā)展報(bào)告2020：中國(guó)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)和政策》測(cè)算，我國(guó)65歲以上的老年人將在2025年，也就是在第十四個(gè)五年規(guī)劃完成時(shí)占到總?cè)丝诘?5%；并且將于2035年，突破3.1億，這表示我國(guó)的人口老齡化將會(huì)進(jìn)一步加深。中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì).中國(guó)發(fā)展報(bào)告2020：中國(guó)人口老齡化的發(fā)展趨勢(shì)和政策.2020-6-11.與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)的用時(shí)短、且人均GDP較低，應(yīng)對(duì)人口老齡化的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較薄弱。目前，中國(guó)老年人口基數(shù)大且仍處于快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而由于缺乏完善的養(yǎng)老金制度以及存在養(yǎng)老金缺口越來越大等問題，使得政府和社會(huì)公眾不得不重視養(yǎng)老問題。1.1.2住房在實(shí)物資產(chǎn)中占比高當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人們對(duì)于住房的需求也越來越大，不論是用于居住還是投資，“炒房熱”已成為社會(huì)一大熱點(diǎn)話題。在我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的實(shí)物資產(chǎn)中，74.2%為住房資產(chǎn)，該比例高于美國(guó)居民家庭28.5個(gè)百分點(diǎn)，而根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房在實(shí)物資產(chǎn)中的占比大部分在60%左右，這表示我國(guó)居民家庭住房資產(chǎn)比重偏高。因此，高比例的住房擁有率為我國(guó)實(shí)施以房養(yǎng)老模式提供了必要的條件。1.1.3傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)當(dāng)前，我國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系仍存在很多問題。我國(guó)的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度于20世紀(jì)50年代創(chuàng)立，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，從少數(shù)職工的專利發(fā)展成為全體老年人的共同福祉、從單一層次走向多層次化，成為惠及所有老年人的社會(huì)保障制度。但隨著社會(huì)的發(fā)展，以及我國(guó)人口老齡化嚴(yán)重、養(yǎng)老保障制度建立時(shí)間短、養(yǎng)老金發(fā)放和收繳管理辦法不完善等問題，使我國(guó)難以構(gòu)成全面且系統(tǒng)的養(yǎng)老保障體系。知名學(xué)者鄭功成認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)行養(yǎng)老金制度已經(jīng)形成的失衡利益格局和路徑依賴，已無(wú)法與時(shí)代發(fā)展變化保持適應(yīng)性，并陷入了日益被動(dòng)的不利局面。這不僅不利于多層次養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的建設(shè)，也不利于整個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的公平與可持續(xù)發(fā)展,這表明全面深化養(yǎng)老金制度改革具有嚴(yán)峻性、緊迫性。鄭功成鄭功成.中國(guó)養(yǎng)老金：制度變革、問題清單與高質(zhì)量發(fā)展[J].社會(huì)保障評(píng)論,2020,4(01):3-18.其次，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變也推動(dòng)了以房養(yǎng)老模式的發(fā)展。中國(guó)自改革開放以來在各個(gè)方面都取得了很多成就，人們一直在接觸新鮮的事物和思想觀念。當(dāng)代年輕人大部分都接受了高等教育，他們的養(yǎng)老觀念不同以往；同時(shí)，來自工作和生活的種種壓力，使他們對(duì)父母的照顧會(huì)顯得心有余而力不足，這樣看來，探索一種新型養(yǎng)老方式的必要性很大。1.2研究意義和研究目的當(dāng)前我國(guó)老齡化問題日益嚴(yán)峻，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的壓力增大。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)人口老齡化更突出的特點(diǎn)為“未富先老”未富先老屬于一種社會(huì)現(xiàn)象。鄔滄萍教授在1986年出版的《漫談人口老化》一書中率先將“窮國(guó)患了富國(guó)的人口病”概括為我國(guó)人口老齡化的特點(diǎn)并使用“未富先老”一詞。。中國(guó)老年人口基數(shù)大且仍處于快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，而養(yǎng)老體系的不完善以及存在養(yǎng)老金缺口越來越大等問題，使得政府和社會(huì)公眾必須重視未富先老屬于一種社會(huì)現(xiàn)象。鄔滄萍教授在1986年出版的《漫談人口老化》一書中率先將“窮國(guó)患了富國(guó)的人口病”概括為我國(guó)人口老齡化的特點(diǎn)并使用“未富先老”一詞?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新的養(yǎng)老模式具有很大的發(fā)展前景。在老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式需要與時(shí)俱進(jìn)。通過對(duì)以房養(yǎng)老模式的研究和探索，一方面能夠增加老年人的收入，避免陷入老年貧困危機(jī)；另一方面，這是一種應(yīng)對(duì)老齡化危機(jī)的重要舉措，也是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老模式的有益補(bǔ)充，它既能夠完善現(xiàn)有的養(yǎng)老保障體系，也能緩解由人口老齡化帶來的養(yǎng)老壓力。本文希望通過對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的研究和探索，能引起社會(huì)關(guān)注，豐富我國(guó)的養(yǎng)老方式，完善我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系。1.3文獻(xiàn)綜述1.3.1國(guó)外文獻(xiàn)（1）“以房養(yǎng)老”的可行性分析DelhoCho和Seongrul（1997）研究了亞洲比較具有代表性的國(guó)家——韓國(guó)的以房養(yǎng)老模式的可行性，通過對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格指數(shù)的檢測(cè)，同時(shí)結(jié)合租房金額的價(jià)值利率，進(jìn)而得出結(jié)論：住房反向抵押貸款這種養(yǎng)老方式在韓國(guó)完全行得通；兩位學(xué)者OliviasMitchell和JohnPiggott（2004）將美國(guó)和日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及證券市場(chǎng)進(jìn)行比較分析，并得出日本具備實(shí)施以房養(yǎng)老模式的條件的結(jié)論；Productions和S.Gabriel（2002）專注于研究美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，在此基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)出“以房養(yǎng)老”模式能夠增加老年人的收入，得出結(jié)論：這種養(yǎng)老模式具有較強(qiáng)的可行性?！耙苑筐B(yǎng)老”模式存在的問題及對(duì)策M(jìn)itchell和PiggottJ.（2008）的兩位研究人員著眼于反向抵押貸款之間的關(guān)系。以及由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)波動(dòng)而導(dǎo)致資產(chǎn)貶值的可能性。ChiuriMC和JappelliT（2010）基于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，認(rèn)為保險(xiǎn)貸款合同的條款可以降低所有者的成本并避免意外保留保險(xiǎn)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。貸款的期限避免了所涉及的道德陷阱。MoscarolaC.F和RossiM.C（2013）兩位學(xué)者認(rèn)為，長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于住房反向抵押貸款模式是一種風(fēng)險(xiǎn)因素，聲稱老年人在參保時(shí)可能會(huì)隱瞞自己的身體狀況而影響該模式的結(jié)果，做出錯(cuò)誤判斷。Deok-hoGho和SeungryulMa（2004）主要分析了利率的不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)對(duì)以房養(yǎng)老模式造成的影響，他們通過研究得出結(jié)論：由于利率變化的波動(dòng)造成的損失對(duì)于金融公司來說是無(wú)法承受的。Mitchellos和PiggottJ（2008）兩位研究人員著眼于研究由于房產(chǎn)貶值造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的關(guān)系，通過研究得出，可以通過限制貸款金額上限以防止參保人在抵押期間消極維護(hù)房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。1.3.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)（1）“以房養(yǎng)老”的可行性分析大部分學(xué)者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)是一種可行的措施。周宇博（2014）采取實(shí)地調(diào)研的方式探索我國(guó)推行以房養(yǎng)老的可行性，他選取了六個(gè)具有代表性的省份，從需求方的角度進(jìn)行客觀分析，調(diào)研結(jié)果表明以房養(yǎng)老對(duì)于我國(guó)居民來說是一種完全行得通的新型養(yǎng)老模式。周延，沈飛（2019）重點(diǎn)選取了較為重要的四種以房養(yǎng)老模式：即售房養(yǎng)老、換房養(yǎng)老、以租換養(yǎng)和住房反向抵押貸款，利用效用函數(shù)分析其效用，并得出結(jié)論：住房反向抵押貸款不僅為老年人提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且保留了老年人原有的住房環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了老年人住房資產(chǎn)的最大效用。但也有不少學(xué)者表示，實(shí)行“以房養(yǎng)老”模式仍存在風(fēng)險(xiǎn)性和不可執(zhí)行性。李偉林（2006）建立了從成本和收益的角度來衡量我國(guó)實(shí)施住房反向抵押貸款的凈收益的數(shù)學(xué)模型，并得出結(jié)論：由于存在各類風(fēng)險(xiǎn)因素以及有效需求不足，導(dǎo)致我國(guó)住房反向抵押貸款的預(yù)期凈收入偏低，因此這一養(yǎng)老新模式目前在中國(guó)尚不可行。鄭秉文（2018）從供需雙方出發(fā)，研究了我國(guó)在開展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，其中重點(diǎn)分析長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)這三類主要的風(fēng)險(xiǎn)類型，提出要在具體的風(fēng)險(xiǎn)防范上借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)提出只有由政府提供擔(dān)保，才能以最大限度降低各類風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。（2）“以房養(yǎng)老”模式存在的問題及對(duì)策郝前進(jìn)，周偉林（2012）認(rèn)為，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)順利推行的的必要前提是政府及市場(chǎng)的有效支持，否則以房養(yǎng)老模式很難保障參保人住房資產(chǎn)的權(quán)益。同時(shí)，這兩方面的支持也能最大限度的降低利率波動(dòng)與房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。閏軍，何穎媛（2013）通過對(duì)有政府參與與無(wú)政府參與的“以房養(yǎng)老”模式的對(duì)比分析，得出有政府參與的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)能有效降低參保人貸款的風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府應(yīng)建立共享、高效的信息平臺(tái)和嚴(yán)密的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管系統(tǒng)，建立金融機(jī)構(gòu)對(duì)參保人誠(chéng)信檔案擔(dān)保機(jī)制，培養(yǎng)專業(yè)性較強(qiáng)的第三方機(jī)構(gòu)。程坤（2016）認(rèn)為，考慮到未來房地產(chǎn)價(jià)格具有不確定性，要通過規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，評(píng)估房地產(chǎn)和創(chuàng)新性養(yǎng)老金支付方式等措施來解決。張棟（2019）認(rèn)為，由于傳統(tǒng)觀念和某些風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，金融機(jī)構(gòu)的供給能力較低，并且金融機(jī)構(gòu)不愿意為房產(chǎn)價(jià)值提供擔(dān)保。此外，由于政策制度建設(shè)滯后以及不成熟的交易環(huán)境等問題的存在，我國(guó)以房養(yǎng)老發(fā)展得較為緩慢。因此，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，公眾的支持和認(rèn)同、政府的參與和法律保障、成熟的產(chǎn)業(yè)形態(tài)以及多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)等都是發(fā)展“以房養(yǎng)老”模式的重要保證。1.3.3文獻(xiàn)評(píng)述“以房養(yǎng)老”是歐美國(guó)家在人口老齡化日益嚴(yán)重，帶給社會(huì)養(yǎng)老巨大壓力的背景下所采取的解決養(yǎng)老問題的方法之一。國(guó)外研究以房養(yǎng)老大多從一個(gè)相關(guān)的專業(yè)領(lǐng)域與以房養(yǎng)老的實(shí)踐進(jìn)行結(jié)合研究，其在以房養(yǎng)老涉及到的完善的理論背景和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)在開展以房養(yǎng)老的理論及其實(shí)踐研究方面起步較晚，研究基礎(chǔ)較薄弱。當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的研究較少，且大部分文獻(xiàn)研究并沒有將國(guó)外的制度進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比分析，對(duì)于國(guó)內(nèi)試點(diǎn)城市的現(xiàn)狀分析也較少。本文將對(duì)“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行理論分析，通過與典型國(guó)家該模式的實(shí)施情況進(jìn)行對(duì)比，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有政策以及試點(diǎn)城市的實(shí)行情況分析現(xiàn)行我國(guó)以房養(yǎng)老模式的不足，并提出針對(duì)性建議。通過對(duì)“以房養(yǎng)老”模式的研究和探索，既能夠緩解社會(huì)的養(yǎng)老金壓力，減輕子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)；也能彌補(bǔ)現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系的不足，創(chuàng)新養(yǎng)老方式。1.4研究?jī)?nèi)容與研究方法1.4.1研究?jī)?nèi)容本文將從“以房養(yǎng)老”模式的理論出發(fā)，對(duì)比分析典型國(guó)家該模式的實(shí)施情況，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有政策以及試點(diǎn)城市的實(shí)行情況對(duì)該政策進(jìn)行研究分析。主要分為五個(gè)部分。第一部分為引言，主要包括選題背景、本文的研究意義和目的、國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述、研究?jī)?nèi)容與研究方法以及本文的創(chuàng)新與不足等。第二部分為“以房養(yǎng)老”模式的相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)。主要介紹了以房養(yǎng)老的相關(guān)、理論基礎(chǔ)以及基本模式。第三部分為我國(guó)以房養(yǎng)老模式的發(fā)展現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單闡述了前文所述的基本模式在我國(guó)的實(shí)際應(yīng)用，并從中總結(jié)出當(dāng)前我國(guó)以房養(yǎng)老模式所面臨的困境。第四部分為國(guó)外以房養(yǎng)老模式的比較及其對(duì)我國(guó)的借鑒作用。通過對(duì)美國(guó)、英國(guó)和新加坡三個(gè)國(guó)家的以房養(yǎng)老模式進(jìn)行比較分析，并總結(jié)三個(gè)出發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。第五部分為完善我國(guó)以房養(yǎng)老模式的建議。從四個(gè)方面提出完善我國(guó)以房養(yǎng)老模式的建議。1.4.2研究方法（1）比較分析法：通過對(duì)國(guó)外“以房養(yǎng)老”模式的對(duì)比研究，從理論制度和實(shí)踐上進(jìn)行了整理，并歸納出成功經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)作參考。（2）實(shí)證分析法：通過總結(jié)我國(guó)一些城市早期嘗試以房養(yǎng)老的實(shí)踐做法，從中總結(jié)除了有關(guān)經(jīng)驗(yàn)，分析現(xiàn)階段開展可能面臨的問題，提出有關(guān)解決對(duì)策。（3）文獻(xiàn)研究法：通過大量閱讀有關(guān)以房養(yǎng)老方面的文獻(xiàn)及期刊，并收集整理國(guó)家發(fā)布的以房養(yǎng)老相關(guān)政策文件，使得對(duì)這一問題的研究具有實(shí)踐意義。1.5創(chuàng)新與不足（1）創(chuàng)新：能從較全面的角度分析“以房養(yǎng)老”模式，由于“以房養(yǎng)老”模式目前在我國(guó)仍處于試點(diǎn)狀態(tài)，本文重點(diǎn)選取亞洲、北美、歐洲的幾個(gè)具有代表性的國(guó)家進(jìn)行對(duì)比分析，介紹“以房養(yǎng)老”模式的具體形式，分析其存在的問題以及對(duì)我國(guó)的借鑒意義，同時(shí)對(duì)我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式試點(diǎn)城市的成效進(jìn)行具體分析，并提出相關(guān)改進(jìn)對(duì)策。（2）不足：首先，“以房養(yǎng)老”涉及學(xué)科領(lǐng)域眾多，文章中對(duì)有些概念的描述不夠具體、深入；其次，有關(guān)國(guó)外以房養(yǎng)老研究資料的獲取存在一定難度，因此對(duì)國(guó)外文獻(xiàn)的梳理以及以房養(yǎng)老模式介紹可能存在局限性。2.“以房養(yǎng)老”模式的相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)2.1概念界定2.1.1以房養(yǎng)老“以房養(yǎng)老”是指老年人由于缺乏養(yǎng)老資金，以自有房產(chǎn)為依托，在不變更其居住權(quán)的前提下，通過住房反向抵押貸款等金融工具將所擁有的房產(chǎn)提前變現(xiàn)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)將固定資產(chǎn)變成流動(dòng)資金，從而達(dá)到自我養(yǎng)老的目的。以房養(yǎng)老模式能夠?qū)⒗夏耆说姆课萃ㄟ^特定的金融機(jī)構(gòu)，在保證其居住功能不發(fā)生改變的前提下，增加老年人的收入，實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的流動(dòng)性。通俗地說，“以房養(yǎng)老”是在保證老年人有房可住的前提下，通過借助某種金融工具或手段實(shí)現(xiàn)“以房換錢、以錢養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式。它既是在老齡化社會(huì)應(yīng)對(duì)人口老齡化的重要舉措，也是對(duì)社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的有益補(bǔ)充。關(guān)于以房養(yǎng)老的概念，不同的學(xué)者給出了自己的解釋，但是都大同小異。“以房養(yǎng)老”，廣義上是指老年人利用自己的房子以取得養(yǎng)老生活費(fèi)用的任何做法（劉楠楠，2013）。“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機(jī)構(gòu)（如銀行、保險(xiǎn)公司或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)）訂立合同,把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）（翟思達(dá)，2012）。通過理解和總結(jié)，我認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”就是指通過銀行或者保險(xiǎn)公司等金融中介機(jī)構(gòu)，將私有住房與個(gè)人養(yǎng)老結(jié)合在一起，并“以房生金”的新型養(yǎng)老模式。2.1.2住房反向抵押貸款狹義的以房養(yǎng)老也被稱為住房反向抵押貸款制度，之所以被稱之為“反向”，是因?yàn)檫@種模式與傳統(tǒng)的住房抵押貸款的形式相反。該制度具體指：已經(jīng)擁有房屋所有權(quán)的老年人將房產(chǎn)抵押給類似于保險(xiǎn)公司或者銀行等金融機(jī)構(gòu)，然后該金融機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)老年人的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)的現(xiàn)值和未來的增值、折舊值等方面進(jìn)行綜合全面地評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，按照每月或者每年的支付方式將現(xiàn)金支付給借款人；當(dāng)借款人去世后，金融機(jī)構(gòu)便獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)，可以將其進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，以償還貸款的本金和利息。2.2理論基礎(chǔ)2.1.1生命周期理論生命周期理論最早是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗朗科莫迪利安尼提出的，又稱儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的生命周期假說，該理論的主要內(nèi)容有：在生命周期的不同階段，收入水平的不同；消費(fèi)者的消費(fèi)行為取決于一生中的全部收入。人在剛參加工作時(shí)收入較少，往后逐漸增加，到中年時(shí)期的收入達(dá)到最多，退休后的收入又降了下來。因此，為了達(dá)到在不同階段消費(fèi)基本平穩(wěn)的目的，我們要綜合考慮各種因素。當(dāng)收入高時(shí)，要適當(dāng)進(jìn)行儲(chǔ)蓄；當(dāng)收入低時(shí)，要進(jìn)行反向儲(chǔ)蓄，總的約束條件就是要實(shí)現(xiàn)生命周期內(nèi)總收入與總支出的相對(duì)平衡。范子文.范子文.對(duì)“以房養(yǎng)老”的理論探討[J].北京農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),2008(04):51-55.生命周期理論為以房養(yǎng)老提供了理論依據(jù)，對(duì)于大多數(shù)家庭而言，住房是大部分中家庭最大的資產(chǎn)，它屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有很大的價(jià)值，但是由于過去缺乏靈活有效的轉(zhuǎn)換工具使房屋交易難以變現(xiàn)，因此之前在運(yùn)用生命周期理論統(tǒng)籌安排儲(chǔ)蓄與消費(fèi)時(shí)，大部分家庭只考慮金融資產(chǎn)而不考慮住房資產(chǎn)，大多數(shù)老年人將房產(chǎn)僅僅作為遺產(chǎn)留給后代。隨著住房反向抵押貸款的推出，房產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)資源得到合理分配和優(yōu)化利用，從而豐富和發(fā)展了生命周期理論。這樣來看，如果一個(gè)人年輕的時(shí)候通過抵押貸款的方式購(gòu)買住房，他至少能在退休前把貸款還清，并擁有了該住房的全部所有權(quán)；當(dāng)他退休后，收入下降，則又可以把住房反向抵押給特定的金融機(jī)構(gòu)以獲得養(yǎng)老金，這就達(dá)到了“削峰填谷”的目的，也實(shí)現(xiàn)了生命周期中收入和消費(fèi)的最佳平衡。2.1.2產(chǎn)權(quán)分割理論產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等，它是一組權(quán)利的統(tǒng)一體。產(chǎn)權(quán)分割理論的實(shí)質(zhì)在于：由于產(chǎn)權(quán)具有多樣性的屬性，因此在一定范圍內(nèi)將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，并由各種不同的主體分別行使，會(huì)提高整體效益。產(chǎn)權(quán)分割也適用于房產(chǎn)，如今常見的出租屋就是房屋使用權(quán)和所有權(quán)的分離。以房養(yǎng)老模式正是基于產(chǎn)權(quán)分割理論，將房屋的產(chǎn)權(quán)分為所有權(quán)、使用權(quán)和抵押權(quán)等。在住房反向抵押貸款模式下，老年人失去了住房抵押權(quán)，但保留了對(duì)該房屋的居住權(quán)，從而保證老年人在獲得足夠養(yǎng)老金的前提下能夠在自己熟悉的環(huán)境中進(jìn)行居家養(yǎng)老。這種運(yùn)作模式是房屋使用權(quán)、收益權(quán)及其流動(dòng)性巧妙結(jié)合。其中售房養(yǎng)老是將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老服務(wù)；以租換養(yǎng)是將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)。把產(chǎn)權(quán)分割理論運(yùn)用到以房養(yǎng)老的問題上，不僅為該理論提供了深化和拓展，同時(shí)也為以房養(yǎng)老的順利實(shí)施提供理論支持。2.1.3資源優(yōu)化配置理論資源優(yōu)化配置理論是研究特定的經(jīng)濟(jì)單位如何優(yōu)化資源配置和合理利用以實(shí)現(xiàn)最大效用的理論。資源的優(yōu)化配置是建立在合理配置、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，以及以整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)之上的。家庭是社會(huì)的細(xì)胞，如何使家庭的經(jīng)濟(jì)資源得到合理利用是近年來著重關(guān)注的問題。美國(guó)諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者加里·貝克爾曾說過：家庭活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)就是如何能夠合理優(yōu)化各種家庭資源，以最大限度滿足整個(gè)家庭的多樣化需求。以房養(yǎng)老模式和之間的聯(lián)系在于：住房和養(yǎng)老對(duì)于人類而言是至關(guān)重要的兩件事，資源優(yōu)化配置理論將這兩件事與每個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)結(jié)合在一起，使家庭資源能夠在人的生命周期中得到充分利用。房產(chǎn)占了家庭財(cái)產(chǎn)中的大部分，其價(jià)值不可估量，但由于其具有不動(dòng)產(chǎn)屬性使得房產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)性。而住房反向抵押貸款卻可以通過特定的金融機(jī)構(gòu)將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為貨幣資產(chǎn)，以滿足老年人退休后的生活需求。也就是說，資源優(yōu)化配置理論增加了以房養(yǎng)老實(shí)施的可行性。2.3“以房養(yǎng)老”的基本模式2.3.1售房換養(yǎng)模式售房換養(yǎng)模式指老年人將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房出售給特定的機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)在充分估測(cè)房屋價(jià)值的基礎(chǔ)上，給予老年人一筆售房資金，用以保障退休后的生活水平。售房換養(yǎng)主要包括三種方式，一是售房入住養(yǎng)老院，二是“售大買小”，三是售房入住出租房。售房入住養(yǎng)老院，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將自己的住房出售后，使用售房資金一次性支付費(fèi)用并入住養(yǎng)老院。“售大買小”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將自己面積比較大的房屋進(jìn)行出售，將售房資金的一部分用來購(gòu)買面積比小的房屋用于居住，剩下的資金用于養(yǎng)老費(fèi)用。該模式主要利用的是大房屋與小房屋之間的差價(jià)來改善老年人晚年的生活質(zhì)量。售房入住出租房，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將自己的住房先行出售，再用該資金租房居住。2.3.2租房換養(yǎng)模式租房換養(yǎng)是指老年人將自己的房屋進(jìn)行出租，通過收取租金的方式來增加生活收入的方式。租房換養(yǎng)包括兩種方式，一是租出大房租入小房，二是租房入住養(yǎng)老院。租出大房租入小房，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將自己居住的面積比較大的房屋租給他人，隨后自己租入面積比較小的房屋進(jìn)行居住。老年人主要通過兩者間的租金差來改善晚年生活質(zhì)量。租房入住養(yǎng)老院，指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將自己的住房租給他人，將收取的租金用于支付入住養(yǎng)老院的費(fèi)用。在這種模式下，老人只是出讓房子的使用權(quán)，但其房屋產(chǎn)權(quán)仍然歸自己所有，將來還是可以留給子女繼承，而且操作過程簡(jiǎn)單、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，因此更容易被廣大居民理解和接受。2.3.3商業(yè)化養(yǎng)老保險(xiǎn)模式商業(yè)化養(yǎng)老保險(xiǎn)模式，是由保險(xiǎn)公司開發(fā)的商業(yè)保險(xiǎn)，該模式創(chuàng)新性的將住房反向抵押和老年人養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合起來。其基本方案是：60到85周歲的老年人將自有的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司并獲取保險(xiǎn)金額，待老年人去世后，保險(xiǎn)公司有權(quán)出售該房屋，所得款項(xiàng)用來抵扣保險(xiǎn)費(fèi)用。這一模式的特點(diǎn)在于：老人生前既獲得保險(xiǎn)金用以養(yǎng)老，又未離開原有住所，且未喪失房屋所有權(quán)。其次，以商業(yè)化保險(xiǎn)公司為主導(dǎo)機(jī)構(gòu)，能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但由于其本質(zhì)上具有營(yíng)利性，因此需第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)的介入，以保障老年人的合法權(quán)益。3.我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展現(xiàn)狀3.1“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)的實(shí)踐3.1.1上海市售房換養(yǎng)模式為積極應(yīng)對(duì)老齡化問題，上海市公積金管理中心于2007年推出了售后返租業(yè)務(wù)，是全國(guó)首個(gè)以政府為開辦機(jī)構(gòu)，不以盈利為目的售房養(yǎng)老模式。其主要內(nèi)容為：年滿65歲以上的老年人，將房產(chǎn)售給上海公積金中心。上海公積金中心將與老年人協(xié)商房產(chǎn)的價(jià)格和租期，然后將該房產(chǎn)返租給老年人。老年人可在房屋中居住直到去世，如果老年人在租期內(nèi)去世，那么老年人的繼承人可以收回已繳納而未產(chǎn)生的租金。這種方式其實(shí)是提前將房產(chǎn)一次變現(xiàn)，用變現(xiàn)的資金實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老的目的。該模式的優(yōu)點(diǎn)在于：老年人的自主性較強(qiáng)，且操作方式簡(jiǎn)單；但該模式也有兩個(gè)缺點(diǎn)：一是協(xié)議達(dá)成時(shí)便變更了房屋所有權(quán)，而由于房產(chǎn)的提前十幾年甚至幾十年變現(xiàn)，可能會(huì)導(dǎo)致老年人損失這段期間房產(chǎn)升值的收益，易造成糾紛并損害老年人的權(quán)益；二是該模式?jīng)]有考慮家庭財(cái)富代際傳遞的傳統(tǒng)理念，開展阻力較大。出于上述種種阻礙，上海公積金中心推出的以房養(yǎng)老的方案于2010年停止。3.1.2北京市租房換養(yǎng)模式北京于2007年啟動(dòng)了養(yǎng)老房屋銀行業(yè)務(wù)。這種模式的實(shí)質(zhì)是老人利用房屋使用權(quán)換取貨幣資金后再向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)。該模式的主要內(nèi)容是：首先，老年人必須年滿60周歲，并要同時(shí)向入住養(yǎng)老服務(wù)中心提出入住申請(qǐng)；其次，老人通過委托的方式出租房屋，承辦委托的中介機(jī)構(gòu)就是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，雙方通過協(xié)商談判簽訂租賃合同；最后，房屋的租金將用于支付老年人在養(yǎng)老服務(wù)中心的床位費(fèi)，若租金高于床位費(fèi)，剩余的資金將由老年人自行使用；反之，若租金收入低于床位費(fèi)，則需要老年人自行彌補(bǔ)差額。合同到期后，老人可以續(xù)簽或者取消合同。但是，無(wú)論采取哪種方式，房屋的所有權(quán)始終歸老年人所有，并且沒有改變過。北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式僅在公主墳區(qū)域試行了六個(gè)月的時(shí)間，后來由于簽約人數(shù)過少（不到10人），最終因?yàn)闊o(wú)法維持正常經(jīng)營(yíng)而宣告破產(chǎn)。3.1.3幸福人壽保險(xiǎn)公司推出商業(yè)養(yǎng)老模式幸福人壽保險(xiǎn)公司是國(guó)內(nèi)首個(gè)提出以以房養(yǎng)老為主要產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司。該公司提出的以房養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)方式為：投保人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)值，每年發(fā)放一定數(shù)額的年金給投保人，直到投保人去世，投保人去世后房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有。這實(shí)際上就是保險(xiǎn)公司分期購(gòu)入投保人的房產(chǎn)。但該計(jì)劃始終停留在產(chǎn)品理念的層面上，尚未正式向市面推出過。這其中的原因主要在于我國(guó)金融業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，從而導(dǎo)致我國(guó)的保險(xiǎn)公司不能經(jīng)營(yíng)類似貸款的項(xiàng)目。而金融業(yè)主管部門認(rèn)為幸福人壽推出的以房養(yǎng)老項(xiàng)目從本質(zhì)上看實(shí)際上是住房倒按揭貸款。這也是由保險(xiǎn)公司推出的以房養(yǎng)老計(jì)劃遲遲不能通過，所面對(duì)的政策難題。3.2我國(guó)面臨的主要問題和困境由上述幾個(gè)例子我們可以看出我國(guó)以房養(yǎng)老模式發(fā)展?fàn)顩r不太良好。第一個(gè)問題在于參保人數(shù)過低。在第一次四個(gè)城市試點(diǎn)結(jié)束后，也就是2016年6月，只有60戶78人投保。而現(xiàn)在已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)范圍開展的反向抵押保險(xiǎn)，參保人數(shù)截至2019年8月末，投保有效保單為126件，僅有126戶186人投保。而投保人大都為無(wú)兒女的孤寡老人，平均參保年齡為71周歲。第二個(gè)問題在于保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)參與度低。2014年提出在四個(gè)城市進(jìn)行以房養(yǎng)老模式試點(diǎn)時(shí)，只有一家保險(xiǎn)公司推出了以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，即前文提到的幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司。直至2016年才有第二家保險(xiǎn)公司推出了類似的養(yǎng)老產(chǎn)品，即中國(guó)人民人壽保險(xiǎn)股份有限公司推出的“安居樂”。除了幸福人壽和人保壽險(xiǎn)，沒有其他的保險(xiǎn)公司再推出類似產(chǎn)品。由此看出，我國(guó)想要發(fā)展以房養(yǎng)老模式面臨著較大的困境。3.2.1政府扶持力度不足2014年，中國(guó)保監(jiān)會(huì)明確發(fā)布了首批實(shí)施以房養(yǎng)老模式的模范示范城市——上海、北京、武漢、廣州，同時(shí)讓銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)提交推行以房養(yǎng)老的具體方案措施。雖然政府方面陸續(xù)發(fā)布了要加大力度開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作等關(guān)于實(shí)施以房養(yǎng)老的文件和通知，但在實(shí)際行動(dòng)中并未出臺(tái)相關(guān)法規(guī)和政策文件確保該模式的規(guī)范運(yùn)行。而且實(shí)際上，政府是將以房養(yǎng)老的宣傳推廣工作轉(zhuǎn)交給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)等來執(zhí)行，與政府機(jī)構(gòu)相比，這些機(jī)構(gòu)在缺乏人們的信任，因此很多人不愿意嘗試也不敢嘗試這種養(yǎng)老方式。我國(guó)引進(jìn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)雖然已有十幾年的歷史，但實(shí)施效果卻并不明顯，其中一個(gè)很重要的因素就在于：缺乏政府的支持。同時(shí)，宣傳工作的不到位，使得老年人對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)認(rèn)識(shí)不足，使我國(guó)的以房養(yǎng)老政策難以開展。3.2.2法律制度的欠缺第一，我國(guó)土地使用權(quán)是有年限的。與西方國(guó)家房產(chǎn)的永久所有權(quán)比，我國(guó)規(guī)定土地的使用權(quán)為七十年，七十年過后土地收歸國(guó)有。雖然《物權(quán)法》在修訂后規(guī)定住宅建筑用地可以在七十年使用期到期后自動(dòng)續(xù)期，但是自動(dòng)續(xù)期的方法，以及是否需要繳納費(fèi)用，繳納金額是多少都沒有具體規(guī)定。同時(shí)對(duì)于該法律是否適用于抵押給金融機(jī)構(gòu)用于獲利的房產(chǎn)，也缺乏官方的解釋。這就意味著，一旦土地到達(dá)七十年的使用期時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)面臨土地?zé)o法續(xù)期被收歸國(guó)有的情況，或者續(xù)期費(fèi)用過高導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)無(wú)利可圖甚至出現(xiàn)虧損的情況。第二，我國(guó)法律規(guī)定，金融行業(yè)采取分業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式。在國(guó)外，金融業(yè)一般都為混業(yè)經(jīng)營(yíng)，在推行以房養(yǎng)老方式時(shí)，國(guó)外的金融機(jī)構(gòu)可以設(shè)計(jì)出多元化的養(yǎng)老產(chǎn)品。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行的《證券法》與《銀行法》等金融法律法規(guī)，中國(guó)證券行業(yè)、銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和信托業(yè)必須實(shí)行獨(dú)立的業(yè)務(wù)和控制，也就是實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分別管理。這種分業(yè)經(jīng)營(yíng)的類型與中國(guó)目前的情況相符，但同時(shí)也會(huì)限制一些金融機(jī)構(gòu)開展較復(fù)雜和大規(guī)模的綜合業(yè)務(wù)。我國(guó)法律規(guī)定保險(xiǎn)業(yè)不能經(jīng)營(yíng)抵押貸款業(yè)務(wù)，從而保險(xiǎn)業(yè)不能從事抵押貸款性質(zhì)的以房養(yǎng)老，而銀行業(yè)又不能從事具有保險(xiǎn)性質(zhì)的年金形式的以房養(yǎng)老方案。因此，由于以房養(yǎng)老涉及的業(yè)務(wù)較廣，同時(shí)經(jīng)營(yíng)方式也比較復(fù)雜，而國(guó)內(nèi)對(duì)于以房養(yǎng)老產(chǎn)品究竟該由銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)還是由保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)始終沒有一個(gè)清楚的規(guī)劃導(dǎo)致我國(guó)以房養(yǎng)老政策難以實(shí)行。3.2.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。與美國(guó)和加拿大這些有著較成熟的房產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)也不穩(wěn)定等問題會(huì)影響到以房養(yǎng)老的房產(chǎn)價(jià)值的估算。而房產(chǎn)價(jià)值的估算是以房養(yǎng)老能否成功開展的一個(gè)關(guān)鍵，一方面這會(huì)影響到老年人最終獲得的養(yǎng)老資金，另一方面也會(huì)影響到貸款人的收益。因此，房產(chǎn)波動(dòng)過大，對(duì)以房養(yǎng)老模式的持續(xù)發(fā)展會(huì)有不利影響。利率風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的以房養(yǎng)老如果想借鑒美國(guó)的資產(chǎn)債券化模式，就必須要考慮到利率風(fēng)險(xiǎn)。由于中國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)類的住房公積金采取的是“低進(jìn)低出”的方式，即國(guó)家壓低住房公積金存款的利息，同時(shí)也以較低利息發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款。如果發(fā)行債券化的個(gè)人住房抵押貸款，其利率如果過高或與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策不一致，將影響國(guó)家利率政策的完整性和穩(wěn)定性。4.國(guó)外“以房養(yǎng)老”模式的比較和借鑒作用4.1模式比較4.1.1美國(guó)模式20世紀(jì)60年代初期，美國(guó)為解決人口老齡化帶來的一系列問題，探索并開展了住房反向抵押貸款制度即倒按揭制度。這項(xiàng)制度不僅幫助美國(guó)老年人達(dá)到房產(chǎn)變現(xiàn)的需求，改善了其晚年生活質(zhì)量，緩解了老人子女的養(yǎng)老壓力以及國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)拉動(dòng)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促使老人子女能創(chuàng)造更多的勞動(dòng)價(jià)值，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了更好達(dá)到上述效果，美國(guó)前后推出了多項(xiàng)住房反向抵押貸款產(chǎn)品，主要有以下幾種模式：第一種是房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換貸款模式：也稱HECM計(jì)劃(HomeEquityConversionMortgage)，該計(jì)劃開始于1980年后期，由國(guó)會(huì)批準(zhǔn)，也由國(guó)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管，并由美國(guó)住房和城市發(fā)展局建立和實(shí)施。該計(jì)劃具有明顯的社會(huì)福利特征，它的受眾主要是擁有房屋價(jià)值較低的老年人，即美國(guó)的低端人群。HECM計(jì)劃是一種針對(duì)老年人最基礎(chǔ)且參與最廣泛的以房養(yǎng)老模式。HECM計(jì)劃的主要特征是，由美國(guó)聯(lián)邦政府同時(shí)對(duì)借方和貸方提供擔(dān)保。政府一方面能夠確保借款人能按時(shí)獲取全額養(yǎng)老金，同時(shí)，如果貸款機(jī)構(gòu)無(wú)力支付或者倒閉，政府則可以提供資金為借款人提供養(yǎng)老金保護(hù)。另一方面，政聯(lián)邦府將為貸款機(jī)構(gòu)由于長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)或利率風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償。HECM計(jì)劃將借貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給聯(lián)邦政府，使該計(jì)劃在美國(guó)受眾人青睞。第二種是房屋保管者計(jì)劃（HomeKeeper）：該計(jì)劃是與1995年推出的一款以房養(yǎng)老產(chǎn)品，它主要針對(duì)的是被HECM計(jì)劃排除在外的中端群體，也就是自有房屋價(jià)值處于中間水平的老年人，是對(duì)HECM計(jì)劃的有益補(bǔ)充。房屋保管者計(jì)劃的貸款上限較高，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的要求也較為寬松，支付方式采取按月支付和信用額度，或者兩者結(jié)合，但是由于無(wú)政府擔(dān)保，對(duì)于借款人和貸款人都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。第三種是財(cái)務(wù)自由模式(FinancialFreedom)：目前美國(guó)有一家私營(yíng)機(jī)構(gòu)提供財(cái)務(wù)自由模式養(yǎng)老產(chǎn)品，即老年人財(cái)務(wù)自由基金公司。在該計(jì)劃下，老年人可以選擇只抵押房屋的部分資源，從而保留剩余房產(chǎn)歸子女繼承（這一比例最高可達(dá)到房屋總價(jià)值的80%）。該模式的限額最高是70萬(wàn)美元，雙方主體簽約后，財(cái)務(wù)自由模式中的借款人能一次性獲得可用于購(gòu)買年金的大筆資金，進(jìn)而將住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化為按月領(lǐng)取的年金，可以保證老人每個(gè)月都有固定的收入。FinancialFreedom計(jì)劃由私營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)作，缺乏公信力和權(quán)威性，而且政府部門未提供保險(xiǎn)，所以面臨風(fēng)險(xiǎn)損失的可能性很高。4.1.2英國(guó)模式英國(guó)以房養(yǎng)老模式的發(fā)展經(jīng)歷了兩個(gè)階段，第一階段為20世紀(jì)60年代，由政府主張實(shí)施的房產(chǎn)價(jià)值釋放機(jī)制（EquityReleaseMechanism），主要內(nèi)容是抵押人通過將房產(chǎn)抵押給銀行，銀行根據(jù)房產(chǎn)的價(jià)值借貸一筆資金給抵押人，該貸款以浮動(dòng)利率計(jì)算，并將該貸款投資于債券市場(chǎng)。如果投資成功，那么在貸款到期時(shí)，老年人可以在歸還銀行的抵押貸款后還有一筆資金的剩余。但該項(xiàng)計(jì)劃推出后，由于英國(guó)股市進(jìn)入蕭條期，導(dǎo)致銀行貸款的利率上升，債券的價(jià)值下降。因此，很多參與該計(jì)劃的老年人不僅沒有獲得較好的投資收益，反而背負(fù)上一筆債務(wù)。由于出現(xiàn)大批的因參與該計(jì)劃導(dǎo)致生活困難的老年人，1990年英國(guó)政府宣布該反向抵押貸款違法，并對(duì)這些老年人提供補(bǔ)償。第二階段為本世紀(jì)初，英國(guó)主要有三種類型的以房養(yǎng)老模式。第一種模式是復(fù)利終身貸款（Aroll-upmortgage），在這種貸款方式里，借款人可以選擇一次性領(lǐng)取住房抵押貸款也可以選擇分期領(lǐng)取。貸款的利率按每月或者每年的本金加上利息來計(jì)算。直到該抵押房產(chǎn)被出售時(shí)，借款人再償還貸款的本息和。這種方式比較簡(jiǎn)單，借款人和貸款人的權(quán)利和義務(wù)比較明確，但缺點(diǎn)在于有可能出現(xiàn)由于計(jì)算利率時(shí)加上了本金，從而會(huì)導(dǎo)致到歸還貸款時(shí)欠款總額超過房產(chǎn)本身的價(jià)值的情況。第二種模式稱為固定償還制終身貸款（Afixedrepaymentlifetimemortgage），這種方式的借款人只能選擇一次性領(lǐng)取貸款金額。雖然借款人不用償還任何利息，但借貸雙方會(huì)根據(jù)借款人的預(yù)期壽命，事先約定好一個(gè)高于借款額的還款額。到期時(shí)，借款人只需歸還事先約定的數(shù)額，無(wú)需繳納利息。這種方式本質(zhì)上與借款人的個(gè)人預(yù)期壽命緊密相關(guān)，如果借款人的壽命長(zhǎng)于預(yù)期壽命，那么借款人的收益將隨著壽命的增長(zhǎng)而增加，而貸款人則會(huì)遭受損失；反之亦然。因此，這種方式對(duì)借款人和貸款人都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。第三種模式為利息終身貸款（Aninterest-onlymortgage），該方式和第一種方式的計(jì)算貸款償還額的方法不同。借款人一次性領(lǐng)取抵押房產(chǎn)所得的貸款，每月只需按利息支付，本金到期償還即可。4.1.3新加坡模式新加坡以房養(yǎng)老始于在上世紀(jì)末。由于新加坡社會(huì)主要人口為華人，和中國(guó)擁有同樣的社會(huì)文化背景，其在推行以房養(yǎng)老成功的方面對(duì)中國(guó)有較大的借鑒意義。新加坡以房養(yǎng)老的方式主要有三種：第一種是租房養(yǎng)老模式，對(duì)于居住在組屋中年滿62歲以上的老年人，可以出租房產(chǎn)的全部或者部分房間，然后以租金養(yǎng)老。第二種是換房養(yǎng)老模式，對(duì)于原來居住房屋面積較大的老年人，可以允許其將現(xiàn)有的較大的房屋逐步換成較小的房屋，以換房得到的差額來支付其養(yǎng)老的費(fèi)用。第三種為商業(yè)性質(zhì)的住房反向抵押貸款。其中有兩個(gè)金融機(jī)構(gòu)提供該種產(chǎn)品。本文主要介紹由新加坡職總英康保險(xiǎn)合作社推出的，它要求抵押的房產(chǎn)為私人住房，老年人可以選擇按月或者一次性領(lǐng)取抵押貸款，貸款期滿時(shí)必須償還本金和利息。該模式的要求比較嚴(yán)格，主要要求有：（1）該項(xiàng)目?jī)H適用于60周歲以上的新加坡公民或擁有70年以上私有產(chǎn)權(quán)的永久居民，同時(shí)借款人還必須是該保險(xiǎn)公司的客戶。（2）在貸款合同期滿時(shí)，如果若獨(dú)立的借款人超過90歲，或者聯(lián)合借款人之中年齡最小者在貸款合約到期時(shí)年齡超過90歲，亦或是貸款的本金和利息超過房?jī)r(jià)的80％，那么借款人應(yīng)同時(shí)償還貸款本金和利息。（3）如果貸款本息高于抵押房屋貸款額的總價(jià)值，那么保險(xiǎn)公司有權(quán)要求借款人及其親屬償還超額部分。如果抵押房屋的價(jià)值在貸款期限內(nèi)下跌，那么保險(xiǎn)公司可以單方面宣布降低貸款限額。由于新加坡商業(yè)性質(zhì)的住房倒按揭具有追索權(quán)，因此可能會(huì)出現(xiàn)由于老年人壽命長(zhǎng)于計(jì)劃的預(yù)期壽命，導(dǎo)致高齡老人被迫搬出其居住的地方，或者由于房產(chǎn)價(jià)值下降，老年人不能償還貸款本息和而背負(fù)債務(wù)的情況。所以，在2008年，職總英康保險(xiǎn)合作社和華僑銀行都停止了提供該項(xiàng)貸款。4.2經(jīng)驗(yàn)總結(jié)4.2.1以房養(yǎng)老的發(fā)展依靠政府的支持政府支持是以房養(yǎng)老順利推進(jìn)的有力保證，縱觀世界法治發(fā)達(dá)國(guó)家的司法實(shí)踐情況來看，不難發(fā)現(xiàn)其共同之處即國(guó)家財(cái)政保證了住房反向抵押制度健康有序地運(yùn)行，各國(guó)均給予了稅收、補(bǔ)貼方面的有力支持。從某種意義上講，政府的支持和監(jiān)督發(fā)揮著不可替代的重要作用。一方面該制度的運(yùn)行一定程度上能夠緩解人口老齡化的社會(huì)現(xiàn)象，減小國(guó)家養(yǎng)老壓力，不失為一種新的養(yǎng)老模式。另一方面，住房反向抵押制度關(guān)系社會(huì)民生，具有涉及范圍廣、運(yùn)行程度復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)性大的特點(diǎn)，為了刺激開辦機(jī)構(gòu)和投保人的積極性，政府的支持和監(jiān)督必然起著不可替代的積極作用。美國(guó)在開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的過程中充分認(rèn)識(shí)到政府作用的重要性，從初始政府的不重視導(dǎo)致市場(chǎng)需求不佳到大力支持促進(jìn)市場(chǎng)積極發(fā)展。反之政府缺位會(huì)阻礙以房養(yǎng)老的發(fā)展。英國(guó)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展不如美國(guó)的原因主要在于政府作用的缺失，雖然政府在后面進(jìn)行了一系列的干預(yù)，但實(shí)施力度遠(yuǎn)不及美國(guó)，在缺乏政策和資金支持的狀況下，相關(guān)業(yè)務(wù)不可能得到很好的發(fā)展。新加坡政府在以房養(yǎng)老的實(shí)施中始終占據(jù)主導(dǎo)地位，能夠與老年人直接對(duì)接，并出臺(tái)組建了專業(yè)化機(jī)構(gòu)以保障服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，新加坡政府還制定了專門的法律以保護(hù)老年人的權(quán)益，并通過稅收優(yōu)惠、加大現(xiàn)金補(bǔ)助等方式進(jìn)一步加強(qiáng)以房養(yǎng)老抵押貸款的吸引力。4.2.2以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要具備合理性和多樣性多樣化的產(chǎn)品類型能夠滿足人們不同層次的需要，有助于迅速打開市場(chǎng),以房養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要兼顧合理性和多樣性，否則會(huì)降低以房養(yǎng)老的市場(chǎng)需求。如美國(guó)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)以抵押房產(chǎn)價(jià)值的高低為依據(jù)，通過不同的開辦機(jī)構(gòu)來推行不同層次的產(chǎn)品，能滿足更多老人借助房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老的愿望。FinanicalFreedom計(jì)劃適合房屋價(jià)值相對(duì)較高的老年人群體；房屋價(jià)值中等的人可以選擇HomeKeeper計(jì)劃；而HECM計(jì)劃是專門為房屋價(jià)值較低的業(yè)主進(jìn)行設(shè)計(jì)的。而英國(guó)開辦機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品類型單一，無(wú)法滿足不同健康狀況、不同房產(chǎn)價(jià)值、不同居住偏好下老人的需求。英國(guó)根據(jù)支付利率的不同，終身抵押貸款又具體分為單利、復(fù)利和固定償還額三種。可以看到，英國(guó)的以房養(yǎng)老計(jì)劃包含十分多元的產(chǎn)品，能夠滿足不同人群的需要，這也使英國(guó)在以房養(yǎng)老上的實(shí)踐由失敗轉(zhuǎn)向成功。新加坡以房養(yǎng)老抵押貸款在近20年的發(fā)展歷程中逐漸得到老年人的青睞，其成功根源在也于因地制宜，緊密結(jié)合老年人的需求。4.2.3以房養(yǎng)老需要完善的市場(chǎng)以及人才儲(chǔ)備完善的房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)以及豐富的人才儲(chǔ)備是以房養(yǎng)老發(fā)展的有力保證。首先，“以房養(yǎng)老”模式是以房屋為載體進(jìn)行價(jià)值轉(zhuǎn)換，需要穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)為基礎(chǔ)。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二級(jí)市場(chǎng)比較成熟，租售價(jià)格平穩(wěn)，交易手續(xù)簡(jiǎn)單、監(jiān)管制度完善，這些都有利于降低業(yè)務(wù)各方的風(fēng)險(xiǎn)，吸引參與主體的介入；第二，以房養(yǎng)老多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜涉及多元金融主體，需要利用完備的金融體系通過證券化等方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并籌集運(yùn)營(yíng)資金等。美國(guó)的金融體系較為發(fā)達(dá)，這也是以房養(yǎng)老能在美國(guó)發(fā)展成功的先決條件之一；第三，豐富的人才儲(chǔ)備對(duì)業(yè)務(wù)的發(fā)展也是必不可少的。金融人才利用數(shù)據(jù)資料進(jìn)行保險(xiǎn)精算等技術(shù)處理分析市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)各種可行方案以滿足不同消費(fèi)者的需求。房產(chǎn)租售市場(chǎng)人才利用信息以及專業(yè)評(píng)估能力，為消費(fèi)者提供合適的以房養(yǎng)老模式。4.2.4以房養(yǎng)老的發(fā)展需要開放的養(yǎng)老觀念美國(guó)作為一個(gè)年輕的國(guó)家，其傳統(tǒng)的家庭觀念比較淡薄。美國(guó)家庭的子女從小就被教育要獨(dú)立，成年以后對(duì)父母的依賴逐漸減少，家庭成員之間的親情、經(jīng)濟(jì)關(guān)系很淡薄，因此美國(guó)父母很少存在“養(yǎng)兒防老”的意識(shí)，所以美國(guó)以房養(yǎng)老不會(huì)對(duì)家庭成員的感情造成很大的影響，老人使用自己的房產(chǎn)養(yǎng)老是理所應(yīng)當(dāng)合情合理的事情。英國(guó)是老牌西方國(guó)家，很多的西方文化都是從英國(guó)流傳開來的，老年人通常都是獨(dú)來獨(dú)往，不和子女同住，而且他們思想思維比較開明，與父母分居也是年輕英國(guó)子女的做法。新加坡是亞洲經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，其老齡化程度也相對(duì)較高。新加坡老年人的住房資產(chǎn)較為豐厚，同時(shí)自食其力的文化理念也貫徹人心，這些都為新加坡推行以房養(yǎng)老的實(shí)行提供了良好的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。完善我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的建議5.1強(qiáng)化政府職能作為一個(gè)具有權(quán)威性和公信力的組織，政府的參與和支持能夠增強(qiáng)參與主體的信心，為以房養(yǎng)老的順利實(shí)施提供重要保障。目前我國(guó)以房養(yǎng)老尚處于起步階段，推行過程中面臨著很多的困境和阻礙，因此政府應(yīng)該在初期進(jìn)行引導(dǎo)規(guī)范和咨詢服務(wù)，開展有關(guān)以房養(yǎng)老政策的宣傳活動(dòng)，促進(jìn)潛在需求的顯性化；同時(shí)，出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī)，制定稅收優(yōu)惠和提供保險(xiǎn)等政策，規(guī)范以房養(yǎng)老各主體行為的實(shí)施。即在思想宣傳、信息咨詢、監(jiān)督管理和風(fēng)險(xiǎn)防范方面強(qiáng)化自身職能，促進(jìn)這一新型養(yǎng)老模式能夠被大眾群體廣泛接受。5.2健全市場(chǎng)機(jī)制一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是以房養(yǎng)老模式良好運(yùn)行的保障。從宏觀上看，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著較多的炒房現(xiàn)象，應(yīng)采取相應(yīng)的宏觀政策予以控制，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)。打擊房?jī)r(jià)虛高的泡沫，需要政府出臺(tái)一系列政策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行。從具體的運(yùn)作上看，由于以房養(yǎng)老計(jì)劃主要是針對(duì)二手房市場(chǎng)，因此確保二手房市場(chǎng)的穩(wěn)健與房產(chǎn)價(jià)值的準(zhǔn)確評(píng)估尤其重要。當(dāng)前中國(guó)開始探索以房養(yǎng)老模式也經(jīng)過了一段時(shí)期，各種機(jī)構(gòu)都推出了自己的以房養(yǎng)老的實(shí)驗(yàn)方案，但都不是十分成功。中國(guó)實(shí)際情況與歐美等成功開展以房養(yǎng)老方式的國(guó)家有很大的不同。在穩(wěn)定利率風(fēng)險(xiǎn)方面，一些發(fā)達(dá)國(guó)家在對(duì)住房反向抵押貸款進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，會(huì)采用浮動(dòng)利率作為貸款利率，并定期進(jìn)行調(diào)整，該方式可供我國(guó)參考。金融機(jī)構(gòu)也可以考慮與保險(xiǎn)公司合作，購(gòu)買利率保險(xiǎn)，向保險(xiǎn)公司繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)用，當(dāng)合同期滿且利率高于所定利率時(shí)，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)金融機(jī)構(gòu)多支付的部分，這樣就可以降低金融機(jī)構(gòu)利率風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。同時(shí)，政府可以通過完善金融市場(chǎng)、建立健全金融監(jiān)管體系并為防范利率風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造可預(yù)測(cè)的和穩(wěn)定的環(huán)境。因此，中國(guó)想要走出以房養(yǎng)老的困境，需要政府為其創(chuàng)造良好的環(huán)境，健全市場(chǎng)機(jī)制，以提高以房養(yǎng)老模式的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。5.3完善相關(guān)法律政策首先，對(duì)于我國(guó)土地使用權(quán)有限的問題，可以將用于以房養(yǎng)老的房產(chǎn)采取免費(fèi)續(xù)期或低成本續(xù)期的方式，消除借款人和貸款人在政策制度方面的顧慮。同時(shí)，由于以房養(yǎng)老模式具有緩解老年人養(yǎng)老壓力的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)可給予用于以房養(yǎng)老的房產(chǎn)相應(yīng)的政策優(yōu)惠，以確保其健康發(fā)展。其次，政府及市場(chǎng)要明確開展以房養(yǎng)老模式的金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。中國(guó)目前采取的是金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，這是中國(guó)目前的現(xiàn)狀也是一時(shí)無(wú)法改變的事實(shí)。我國(guó)可采用銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)，或由銀行業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)合作經(jīng)營(yíng)，分類管理的方式，突破金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)以房養(yǎng)老資質(zhì)界定模糊的困境。5.4促進(jìn)傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變當(dāng)前，亞洲國(guó)家以房養(yǎng)老開展的程度不及歐美等西方國(guó)家，其中有個(gè)重要原因就是亞洲國(guó)家受傳統(tǒng)養(yǎng)老思想的束縛。要克服這些傳統(tǒng)思想的阻礙可以采取以下幾種方式：首先，社會(huì)上加強(qiáng)宣傳和教育，消除子女對(duì)老年人選擇以房養(yǎng)老方式的顧慮，創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍。提倡子女對(duì)老年人的照顧不僅為物質(zhì)上的照顧，還應(yīng)重視對(duì)老年人精神上的照顧。讓子女明白老年人采取自我養(yǎng)老的方式，并非體現(xiàn)自身的不孝，反而是家庭關(guān)系融洽、減輕子女經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，用自己的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老的一種方式。其次，改變中國(guó)的傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)代際相傳的思想需要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的階段，中國(guó)的父母和子女間財(cái)產(chǎn)聯(lián)系較緊密，子女一般將父母的財(cái)產(chǎn)視為自己的財(cái)產(chǎn)。這就需要加大宣傳力度，鼓勵(lì)年輕人發(fā)揚(yáng)自我奮斗的精神，減少對(duì)父母的依賴而不應(yīng)將個(gè)人財(cái)富的積累建立在對(duì)父母財(cái)產(chǎn)的繼承上。讓老年人在晚年時(shí)可以沒有顧慮的使用自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自我養(yǎng)老，提高自身的生活水平。同時(shí)讓子女明白，父母選擇以房養(yǎng)老實(shí)際上也降低了子女的現(xiàn)期支出，讓子女有更多的資金用于投資或儲(chǔ)蓄，這是一種雙贏的選擇。結(jié)論隨著我國(guó)老齡化危機(jī)的加深，養(yǎng)老問題也越發(fā)凸顯，現(xiàn)行的養(yǎng)老保障體系及傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已不能滿足日益增加的養(yǎng)老需求，探索符合我國(guó)國(guó)情的新型養(yǎng)老保障方式勢(shì)在必行。本文通過分析我國(guó)當(dāng)前以房養(yǎng)老的現(xiàn)狀和問題，還詳細(xì)的介紹美國(guó)、英國(guó)、新加坡等國(guó)家在以房養(yǎng)老方面的成功經(jīng)驗(yàn)，得出一些值得中國(guó)借鑒的經(jīng)驗(yàn)?？v觀全文，論文的主要研究成果可以總結(jié)為以下三個(gè)方面。通過對(duì)中國(guó)幾個(gè)大城市以房養(yǎng)老案例的研究，發(fā)現(xiàn)以房養(yǎng)老模式在中國(guó)面對(duì)的困難分為政策方面、法律方面和市場(chǎng)方面。要解決這些難題首先需要得到社會(huì)的認(rèn)可以及政府的支持，這就需要政府加強(qiáng)政策宣傳，在宏觀上建立健全市場(chǎng)機(jī)制，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和利率，維持一個(gè)健康良好的市場(chǎng)環(huán)境，為該模式的推行提供保障。其次，在法律政策方面，針對(duì)以房養(yǎng)老在現(xiàn)行的法律法規(guī)中無(wú)法可依的狀況，可采取完善相關(guān)立法的方式來解決。最后，要讓更多的老年群體打破傳統(tǒng)束縛，接受新的思維和新的觀念?！耙苑筐B(yǎng)老”模式在我國(guó)仍屬于新生事物，但在西方國(guó)家卻有十分豐富的實(shí)踐。該模式在一定程度上可以減少政府、社會(huì)及家庭的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，同時(shí)也能減輕子女養(yǎng)老壓力，還能夠提高老年群體晚年的生活品質(zhì)，是涉及老年群體福祉的一項(xiàng)大工程。所以，我們?cè)诰唧w實(shí)施中要積極借鑒其他國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)。不僅要充分發(fā)揮政府在思想宣傳、法律制定、監(jiān)督管理等方面的職責(zé)，同時(shí)也要鼓勵(lì)市場(chǎng)參與，走政府與市場(chǎng)相結(jié)合的道路。更重要的是，在借鑒他國(guó)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，更要考慮到中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，推行具有中國(guó)特色的以房養(yǎng)老新模式。

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