淺談中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

淺談中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀從大的經(jīng)濟(jì)形式來(lái)看，目前中國(guó)為通貨膨脹時(shí)期。中國(guó)通貨膨脹率官方公布為：3.2%（我認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)值）.而國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)上講膨脹率3%為紅色警戒。通貨膨脹的意思是：國(guó)家發(fā)行的貨幣流通量大于市場(chǎng)實(shí)際需求量。通俗的講就是錢(qián)不值錢(qián)（這跟國(guó)際上的貨幣兌換率不沖突）。那么造成這種現(xiàn)象的原因很多很復(fù)雜，其中房地產(chǎn)業(yè)有不可推卸的重大責(zé)任。年初房地產(chǎn)調(diào)控政策的再次加力讓2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回落，樓市會(huì)不會(huì)降溫，成為許多準(zhǔn)備買(mǎi)房者心中最大的疑問(wèn)。一面是限購(gòu)、信貸收緊、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等政策的沖擊；另一面是通脹壓力加大、股市低迷的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境……在充斥著各種各樣變數(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房子究竟要不要買(mǎi)成為購(gòu)房者面臨的大問(wèn)題。一、中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

深入了解中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，才能看到房地產(chǎn)業(yè)目前存在的困難，才能正確面對(duì)現(xiàn)實(shí)，改造現(xiàn)實(shí)。

1、當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高是不容爭(zhēng)辯的事實(shí)。

（1）為什么說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高？

無(wú)論從“租售比”還是“房?jī)r(jià)收入比”上衡量，都能說(shuō)明：中國(guó)的房?jī)r(jià)虛高，尤其表現(xiàn)在一線城市。比如一般認(rèn)為良性運(yùn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租售比為1：200到1：300，房?jī)r(jià)收入比為4至6倍。我們身邊可以看到的租售比為1：600甚至1：1000、房?jī)r(jià)收入比為20倍甚至30倍的比比皆是，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出可以接受的范圍。

部分“口水”專(zhuān)家（他們的特點(diǎn)就是：靠嘴巴吃飯，講大道理，到處講經(jīng)說(shuō)法，只要出錢(qián)死的可以說(shuō)活）頻頻亮相媒體，談經(jīng)論道，鼓吹中國(guó)“特色”，聲稱(chēng)房?jī)r(jià)不高。房?jī)r(jià)高不高我們可以簡(jiǎn)單地算算賬：以20倍的房?jī)r(jià)收入比為例，如果衣、食、行不花費(fèi)一分錢(qián)，恭喜你，20年的收入可以買(mǎi)到房子，也就是從20歲開(kāi)始賺錢(qián)，40歲可以買(mǎi)到房子了，如果衣、食、行花費(fèi)收入的一半，同樣恭喜你，40年收入的一半可以買(mǎi)到房子，也就是從20歲開(kāi)始賺錢(qián)，60歲可以買(mǎi)到房子了，老了以后，不會(huì)居無(wú)定所，相信這樣的壓力情況下誰(shuí)都不敢生病。當(dāng)然，如果是購(gòu)房投資，以1：600的租售比為例，如果你30歲買(mǎi)到一套住房出租，中間不空租，600個(gè)月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸運(yùn)地收回投資，房子雖然年紀(jì)大一點(diǎn)，土地使用年限已到，但所有權(quán)還是屬于你的，

近期，部分城市地價(jià)開(kāi)始跳水，大幅下調(diào)，土地流拍頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)明顯降溫，說(shuō)明地價(jià)存在泡沫。2010年6月2日，武漢在樓市新政后第二次拍賣(mài)土地，6宗地塊中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地塊樓面地價(jià)僅賣(mài)1820元/平方米，回調(diào)幅度超過(guò)1000元/平方米，降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)30%。前期多位“地王”拿到地后，現(xiàn)在“打折促銷(xiāo)”，但仍難尋到大膽的承接者。由此可見(jiàn)，地價(jià)是否虛高已是不言而喻。

（2）為什么會(huì)造成房?jī)r(jià)虛高？

要分析房?jī)r(jià)虛高的成因，我們有必要先了解一下房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成情況和影響因素。房?jī)r(jià)主要由土地費(fèi)用、建安成本、財(cái)務(wù)成本、銷(xiāo)售成本、管理費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等部分構(gòu)成。虛高的房?jī)r(jià)就是不真實(shí)、不理性的房?jī)r(jià)，是由合理房?jī)r(jià)加炒作房?jī)r(jià)構(gòu)成。

成本變化是房地產(chǎn)價(jià)格變化的內(nèi)在動(dòng)因。一般情況下，土地費(fèi)用、建安成本等房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素的合理波動(dòng)，會(huì)促使房?jī)r(jià)正常波動(dòng)。這種波動(dòng)不會(huì)產(chǎn)生泡沫，也就不會(huì)造成房?jī)r(jià)過(guò)低或虛高。

市場(chǎng)需求的變化是房?jī)r(jià)波動(dòng)的直接原因。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論有效需求等于消費(fèi)需求加上投機(jī)需求，消費(fèi)需求是實(shí)實(shí)在在的需求，這種需求會(huì)造成房?jī)r(jià)的正常波動(dòng)，但不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，而投機(jī)需求的產(chǎn)生則為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了必條件。

首先，社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期過(guò)高是房地產(chǎn)價(jià)格虛高的根本原因。

房地產(chǎn)是一種特殊商品，僅從一般商品的價(jià)格形成那樣只從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來(lái)分析房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因是不夠的。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣(mài)多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。而開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益，一味強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)在未來(lái)將繼續(xù)上漲，給了消費(fèi)者一種房?jī)r(jià)還要上漲的預(yù)期。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“銷(xiāo)控”的方式，實(shí)現(xiàn)價(jià)格低開(kāi)高走的走勢(shì)，同時(shí)利用消費(fèi)者的信息劣勢(shì)，也給消費(fèi)者制造房?jī)r(jià)即將上漲的壓力，甚至邀請(qǐng)“口水”專(zhuān)家通過(guò)媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，這就給了消費(fèi)者一種房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。這種消費(fèi)預(yù)期是影響房地產(chǎn)價(jià)格的根本原因。投機(jī)需求的產(chǎn)生源于人們的這種非理性預(yù)期以及我們老百姓的投資渠道缺乏。投機(jī)群體在房產(chǎn)體系中對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲起到了推波助瀾的作用，因此，非理性預(yù)期的投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響頗大，而在房產(chǎn)體系中最后一層是老百姓，也成了高房?jī)r(jià)的最后買(mǎi)單者。

從更深的層次上來(lái)分析，社會(huì)財(cái)富相對(duì)集中是造成房地產(chǎn)價(jià)格虛高的重要根源。眾所周知，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，沒(méi)有錢(qián)是買(mǎi)不到房子的，沒(méi)有現(xiàn)實(shí)消費(fèi)能力的需求無(wú)法構(gòu)成真正的有效需求。筆者認(rèn)為：20%的人掌握著80%的社會(huì)財(cái)富，中國(guó)房?jī)r(jià)虛高很大的程度上是他們的投機(jī)（或所謂的投資）造成的。所以，房?jī)r(jià)虛高首先社會(huì)貧富兩極分化造成的。（印度、俄羅斯等貧富懸殊的國(guó)家同樣存在這樣問(wèn)題。）

其次，“地王”頻現(xiàn)是造成房?jī)r(jià)虛高的直接原因，“樓王”又為“地王”拓展了想像空間。

當(dāng)然，如果認(rèn)為投機(jī)是推高房?jī)r(jià)的唯一原因就過(guò)于片面，地價(jià)暴漲是房?jī)r(jià)虛高的直接推手。前面提到，一般情況下，土地費(fèi)用等房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素的合理波動(dòng)，不會(huì)造成房?jī)r(jià)過(guò)低或虛高。關(guān)鍵在于地價(jià)是否虛高，地價(jià)的波動(dòng)范圍是否合理。（地價(jià)先漲還是房?jī)r(jià)先漲，是一個(gè)雞生蛋還是蛋生雞的問(wèn)題，這里不作分析。）

土地拍賣(mài)沒(méi)有最高限價(jià)，又缺乏調(diào)控價(jià)格過(guò)高的辦法，只要有競(jìng)拍者舉牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高價(jià)。更主要的原因是我國(guó)當(dāng)前的特殊情況，高價(jià)來(lái)自我國(guó)的土地資源相對(duì)緊缺和人們對(duì)土地總會(huì)不斷漲價(jià)的“認(rèn)識(shí)”。這就是近年來(lái)許多土地拍賣(mài)拍“地王”的主要原因。例如，2010年3月15日遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿下大望京1號(hào)地，樓面價(jià)達(dá)2.75萬(wàn)元/平方米，據(jù)測(cè)算，需要銷(xiāo)售單價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，才可以有10%的利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，地價(jià)大幅度提高必然大幅度提高房?jī)r(jià)，最終都要攤到購(gòu)房居民頭上。地價(jià)大幅度提高還會(huì)大面積沖擊房地考驗(yàn)二：銀行是否卡住“錢(qián)袋子”？

無(wú)論是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，還是購(gòu)房者借錢(qián)買(mǎi)房，都離不開(kāi)銀行。因此，有業(yè)內(nèi)人士表示，如果2011年銀行果真卡住錢(qián)袋子，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)陷于被動(dòng)，樓市將面臨“貧血”的危險(xiǎn)。

從11月的信貸變化看，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的新增貸款明顯收緊，11月份僅有802億元，同10月份的1045億元相比，大幅萎縮了23.4%。

楊紅旭表示，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣政策的轉(zhuǎn)向，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成顯著影響。

考驗(yàn)三：土地供應(yīng)能否緩解供需矛盾？

今年11個(gè)月，多數(shù)城市土地出讓金超過(guò)千億元。但從全國(guó)來(lái)看，主要城市的年度供地計(jì)劃很少能完成，而土地供應(yīng)短缺也成為開(kāi)發(fā)商逆市漲價(jià)的理由。因此，明年地方政府能否加大土地供應(yīng)，也影響著整個(gè)市場(chǎng)的變化。

今年11月，房屋新開(kāi)工面積、竣工面積雙雙下降，其中開(kāi)工面積同比下降了17.4%?！霸谛略鲰?xiàng)目貸款被卡的情況下，會(huì)導(dǎo)致明年的商品房供應(yīng)比預(yù)期要少?！睎|莞一位開(kāi)發(fā)商人士表示。因此，如果供需矛盾緩解不了，市場(chǎng)