淺析共有人的優(yōu)先購買權

中國最大在線法律服務平臺（www.66L）淺析共有人的優(yōu)先購買權在司法實踐中，按份共有的某一共有人轉讓或出賣其所占有的份額財產時，對其他共有人未盡通知義務或擅自處分的糾紛處理中，享有優(yōu)先購買權的共有人優(yōu)先購買權受到侵害，優(yōu)先購買權如何實現(xiàn)，在審判實踐中存有爭議，本文就共有人的優(yōu)先購買權的法律特征、行使條件、實現(xiàn)方式作以粗淺的探討。一、共有人優(yōu)先購買權的法律特征所謂優(yōu)先購買權是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產的權利①。而共有人優(yōu)先購買權是指共有人在共有財產被轉讓時，就可以轉讓的不動產或動產份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權利。(一)權利法定性《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權利?！薄睹穹ㄍ▌t若干問題意見(試行)》第九十二條規(guī)定共同共有財產分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持?！段餀喾ā返谝话倭阋粭l規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利?！睹穹ㄍ▌t》與《物權法》關于共有中的優(yōu)先購買權的規(guī)定內容具有一致性的。立法目的主要是為了保護已經存在的共有關系，維護共有關系的穩(wěn)定和所有共有人的利益。同時，避免和減少共有人之間的糾紛的發(fā)生。(二)權利物權性共有中的優(yōu)先購買權是否具有物權性質存在不同觀點。一種觀點認為共有中的優(yōu)先購買權不具有物權性質。認為優(yōu)先購買權附隨于買賣關系，法律設定此項權利是應當視為買賣關系的組成部分，對出賣人設定附加的義務，是債權屬性，不是有物權性質。另一種觀點認為優(yōu)先購買是具有物權性質的債權②。第三種觀點認為，優(yōu)先購買權具有物權的效力，可以對抗第三人，屬于物權范疇，具有物權性③。筆者同意第三種觀點。理由是1、符合物權法定原則。《物權法》第五條規(guī)定：“物權的種類和內容由法律規(guī)定。”依法律規(guī)定共有關系的優(yōu)先購買權是法律對共有人的特定保護。2、共有關系的優(yōu)先購買權具有對抗第三人的效力，符合物權法律特征。3、若將共有關系的優(yōu)先購買權視為債權，當優(yōu)先購買權被侵害時，是權利難以實現(xiàn)，按照債權理論，共有關系的優(yōu)先購買權被侵害只能依債權被損害而要求合同責任、侵權責任、不當?shù)美颠€責任，而優(yōu)先購買權的違約責任、損害結果的不可確定性，在司法實踐中難以操作，使法律規(guī)定的優(yōu)先購買權不具有實際意義，不利于維護共有關系和保護被侵害共有人的權益。變向的鼓勵出賣人，不履行通知義務而擅自處分共有財產。(三)共有關系中的優(yōu)先購買權是一種期待權共有關系中優(yōu)先購買權并不是優(yōu)先購買權利人在任何時候都享有的一種現(xiàn)實權利。僅是出賣人在出賣自己份額時，優(yōu)先購買權利人在同等條件下有優(yōu)先購買的權利，其權利表現(xiàn)方式為可能性，其前提條件是出賣人出賣自己的份額。另外一個條件是“在同等條件下”。只有這兩個條件均滿足，這種可能性的權利轉變?yōu)楝F(xiàn)實的權利。因此說共有關系的優(yōu)先購買權是一種期待權，是一種具有物權性質的期待權。(四)共有關系中的優(yōu)先購買權是一種附條件的形成權所謂形成權，是指權利人可以自己一方的意思表示使法律關系發(fā)生變動的權利。④當優(yōu)先購買權人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且沒有合同約定時，優(yōu)先購買權人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。也有觀點認為，共有優(yōu)先購買權不是形成權，因為該權利只是在某一共有人要出賣其份額時其他共有人較之有關系以外的第三人有優(yōu)先購買的權利，而不是直接使法律關系發(fā)生變動，直接與出賣人形成買賣關系。⑤筆者贊成第一種觀點共有關系若不附加上述條件，不符合形成權法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關系發(fā)生變動，但附加條件成就時，其完全可以對抗共有關系以外的第三人，并完全可以形成與出賣人的轉讓共有財產份額的買賣合同關系。因此不是絕對的形成權而是附條件的形成權。二、共有關系中優(yōu)先購買權的行使由于共有關系中的優(yōu)先購買權是一種期待權和附條件的形成權，優(yōu)先購買權利人的行使條件也必然是嚴格和受到限制的，其具體條件為：(一)共有關系存在。共有優(yōu)先購買權人行使優(yōu)先購買權時共有基礎存在，若不存在則不享有優(yōu)先購買權。另外出賣人的共有份額必須是明確無爭議的，若共有關系中的共有份額不確定，則應首先確定各自共有份額。其次，出賣人共有財產必須是沒有被司法機關和行政機關采取控制性措施和處分性措施的財產。如共有房屋中，出賣人的共有份額若被司法機關和行政機關查封或將被強制執(zhí)行。根據《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條第二項的分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定”。因此，行使優(yōu)先購買權的共有人依照上述規(guī)定請求轉讓人賠償損失。第二觀點認為共有人優(yōu)先購買權是法律設定的保護共有人的一項重要權利，具有物權性質。而善意取得第三人與轉讓人是基于債權而取得物權，并且《特權法》第一百零六條規(guī)定，善意取得第三人符合三項情形取得動產或不動產的所有權的限制條件為“除法律另有規(guī)定外”。既然法律已規(guī)定共有人具有優(yōu)先購買權。就應首先保護共有人的優(yōu)先購買權。第三種觀點認為，如果轉讓的共有財產份額為不需要登記的動產，應認定轉讓人與第三人的轉讓合同有效，若轉讓的共有財產份額為需要登記的動產或不動產的應認定第三人與轉讓人的合同無效。筆者贊成第三種觀點。理由是要對共有人享有的優(yōu)先購買權與第三人交易安全二者之間要具體情況具體分析的予以平衡。首先，針對是不需要登記的動產，要對第三人設定過多的注意義務，無疑增加了交易成本，同時也不利于交易安全。此時針對不需要登記的動產在第三人符合《物權法》一百零六條規(guī)定的情形下，應保護其所有權的取得。共有人針對不需登記的動產，在市場流通中的再重新取得也并非難事。因此，共有人優(yōu)先購買權應讓位于第三人的善意取得。但是針對需登記的動產和不動產。共有人較之于對不需登記的動產其盡的管理義務較多，與之聯(lián)系較第三人更為緊密，其重新取得也更為困難，針對上述兩項財產應確認轉讓人與第三人的轉讓合同無效，應優(yōu)先考慮共有人的優(yōu)先購買權。理由，1、需登記的動產、不動產的轉讓第三人在交易中應盡到注意義務。如果轉讓的是共有的不動產份額，由于不動產登記薄上登記的所有權人或者使用人為數(shù)人共有，第三人就應知道其他共有人享有優(yōu)先購買權，這時第三人還與共有人之一簽訂部分不動產份額的轉讓合同，就證明其違反了法律的規(guī)定，因此應該認定該轉讓合同無效。⑦2、不致使法律規(guī)定的共有人優(yōu)先購買權懸空，法律既然設定了共有人優(yōu)先購買權就應保障該權利得以實現(xiàn)，若確認第三人與轉讓人合同有效。共有人的優(yōu)先購買權如何實現(xiàn)呢?共有人若基于共有人要求轉讓人承租合同責任，以違約為由，大多共有關系中對優(yōu)先購買權都無違約條款規(guī)定，要求出讓人承擔違約責任很難實現(xiàn);若基于侵權責任，其侵權后果在實踐中難以確定，使共有人的主張難以保護;若基于不當?shù)美颠€責任，缺少明確的事實依據和法律依據。綜上都是以債權的保護方式則忽視了“公告購買權具有物權性質。使共有人享有優(yōu)先購買權的法定權利徹底懸空。3、不利于共有