黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司質(zhì)量手冊(cè)

貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司質(zhì)量手冊(cè)手冊(cè)編號(hào)：手冊(cè)版本編號(hào)：發(fā)放號(hào)：受控狀態(tài)：編制：日期2023年2月10日審核：日期2023年2月15日審批：日期2023年2月25日貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量手冊(cè)目錄章/節(jié)/號(hào)0.1版本頁(yè)次1章節(jié)標(biāo)題頁(yè)碼版本0.1手冊(cè)目錄10.2頒布令20.3任命書(shū)31.0公司概況41.1組織結(jié)構(gòu)圖71.2質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)圖81.3職責(zé)描述91.4質(zhì)量職責(zé)分派表142.0手冊(cè)說(shuō)明與管理153.0質(zhì)量方針、質(zhì)量目的184.0質(zhì)量管理體系195.0管理職責(zé)316.0資源管理387.0產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)408.0測(cè)量、分析和改善52附件:1、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程圖（即：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖）2、作業(yè)文獻(xiàn)目錄3、質(zhì)量記錄清單4、質(zhì)量目的分解表貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)頒布令章/節(jié)/號(hào)0.2版本頁(yè)次1本公司依據(jù)ISO9001：2023《質(zhì)量管理體系——規(guī)定》編制完畢了《質(zhì)量手冊(cè)》第一版，現(xiàn)予以批準(zhǔn)頒布實(shí)行。本手冊(cè)是公司質(zhì)量管理體系的法規(guī)性文獻(xiàn)，是指導(dǎo)公司建立并實(shí)行質(zhì)量管理體系的大綱和行動(dòng)準(zhǔn)則。公司全體員工必須遵照?qǐng)?zhí)行?？偨?jīng)理：二０一四年二月五日貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)任命書(shū)章/節(jié)/號(hào)0.3版本頁(yè)次1為了貫徹執(zhí)行ISO9001：2023《質(zhì)量管理體系——規(guī)定》，加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量管理體系運(yùn)作的領(lǐng)導(dǎo)，特任命先生繼續(xù)擔(dān)任公司管理者代表。管理者代表的職責(zé)是：1．保證質(zhì)量管理體系過(guò)程得到建立、實(shí)行和保持；2．組織內(nèi)部質(zhì)量審核，向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系業(yè)績(jī)和改善的需求；3．協(xié)助總經(jīng)理做好管理評(píng)審及相應(yīng)的糾正與防止措施的實(shí)行工作；4．促進(jìn)滿足顧客規(guī)定意識(shí)的形成；5．就質(zhì)量管理體系有關(guān)事宜與外部方進(jìn)行聯(lián)絡(luò)?？偨?jīng)理：二月五日貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)企業(yè)概況章/節(jié)/號(hào)1.0版本頁(yè)次1貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2023年4月，落戶于威寧縣，是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理為主的公司，注冊(cè)資金200萬(wàn)人民幣。目前，公司擁有一支集投資決策、財(cái)務(wù)控制、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、房產(chǎn)銷(xiāo)售、行政管理、人力資源開(kāi)發(fā)等于一體的專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)齊全、管理能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的職工隊(duì)伍。公司設(shè)立了9個(gè)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)：行政人事部、財(cái)務(wù)部、發(fā)展部、協(xié)議預(yù)算部、工程部、材料設(shè)備部、市場(chǎng)策劃部、銷(xiāo)售部和國(guó)際俱樂(lè)部，并聘請(qǐng)了威寧縣一流的律師事務(wù)所擔(dān)任常年法律顧問(wèn)。公司現(xiàn)有骨干員工近人，其中90%以上的員工具有大專(zhuān)以上文化限度，中級(jí)職稱(chēng)人員占15%以上。公司完善的薪酬福利體系、科學(xué)的人才培養(yǎng)制度、合理有效的激勵(lì)機(jī)制、廣闊的公司發(fā)展前景以及良好的公司形象等，對(duì)行業(yè)人才極具吸引力。公司開(kāi)發(fā)的黔蒙天河時(shí)代廣場(chǎng)，占地畝，總建筑面積約萬(wàn)m2，該工程是威寧縣政府2023年招商引資項(xiàng)目，也是威寧縣的核心項(xiàng)目之一。黔蒙天河時(shí)代廣場(chǎng)，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)由著名的華西建筑設(shè)計(jì)有限公司擔(dān)綱。建筑視在建筑技術(shù)及材料運(yùn)用方面，采用斷橋隔熱鋁合金窗框、中空淺鍍膜玻璃等高新材料和技術(shù)。高檔精裝修成品房、雙層架空景觀大堂，地下車(chē)庫(kù)；既彰顯了尊貴生活、崇高的品質(zhì)，又符合房地產(chǎn)發(fā)展方向。黔蒙天河時(shí)代廣場(chǎng)分三期開(kāi)發(fā)。一期總建筑面積約12萬(wàn)平方米于2023年8月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，并于2023年8月、10月和12月分期竣工并交付使用，實(shí)現(xiàn)了一次性交房99%，發(fā)明了威寧縣的交房奇跡；目前一、三期約萬(wàn)平方米正在建設(shè)中，一期時(shí)代廣場(chǎng)、1-5號(hào)樓分別于2023年12月和2023年8月成功交付業(yè)主，交房率達(dá)成100%；后續(xù)項(xiàng)目也正在儲(chǔ)備中。隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不斷進(jìn)一步，公司在威寧縣房地產(chǎn)市場(chǎng)屢創(chuàng)奇跡，即：第一個(gè)當(dāng)年籌建公司、當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)工建設(shè)的公司；第一個(gè)在威寧處女地——火車(chē)站口岸上啟動(dòng)項(xiàng)目和銷(xiāo)售產(chǎn)品，并以高品質(zhì)產(chǎn)品定義該片區(qū)物業(yè)價(jià)值的公司；第一個(gè)大面積推出成品房的公司；黔蒙天河時(shí)代廣場(chǎng)的“貼身管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式，一方面在建筑規(guī)劃階段得到了保證，一期樓棟首層所有架空，設(shè)有單元入戶禮賓大堂，大堂內(nèi)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的禮賓服務(wù)臺(tái)，業(yè)主足不出樓，即可解決諸多生活和服務(wù)需求。另一方面，“貼身管家式”物業(yè)管理服務(wù)模式在人力資源配置上得到保證，除客戶中心外，每100戶業(yè)主配置7名專(zhuān)職客務(wù)主任，該配置是威寧縣最高水平。在2023年12月進(jìn)行的一次一期業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度調(diào)查中，平均滿意度達(dá)成99.13%。公司的產(chǎn)品品質(zhì)和公司形象得到行業(yè)和社會(huì)高度認(rèn)同，公司秉承“高效、務(wù)實(shí)、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新”的公司精神，努力實(shí)現(xiàn)“打造一流品牌，建構(gòu)優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)”這一公司目的，并潛心于改善威寧縣的居住環(huán)境，提高威寧縣的住宅品質(zhì)，努力發(fā)明出經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益多贏的良好局面，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)組織結(jié)構(gòu)圖章/節(jié)/號(hào)1.1版本頁(yè)次1SHAPE副副總經(jīng)理總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)財(cái)務(wù)部董事長(zhǎng)常務(wù)副總市場(chǎng)策劃部行政人事部材料設(shè)備部銷(xiāo)售部發(fā)展部協(xié)議預(yù)算部工程部工程總監(jiān)貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量體系結(jié)構(gòu)圖章/節(jié)/號(hào)1.2版本頁(yè)次1最高管理者最高管理者管理者代表管理者代表協(xié)議預(yù)算部發(fā)展部工程部銷(xiāo)售部市場(chǎng)策劃部材料設(shè)備部行政人事部協(xié)議預(yù)算部發(fā)展部工程部銷(xiāo)售部市場(chǎng)策劃部材料設(shè)備部行政人事部貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)職責(zé)描述章/節(jié)/號(hào)1.3版本頁(yè)次11.3.1.總經(jīng)理1.3.1.1全面負(fù)責(zé)公司的平常工作，組織貫徹國(guó)家、行業(yè)主管部門(mén)關(guān)于質(zhì)量工作的方針、政策、法令和標(biāo)準(zhǔn)。1.3.1.2以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)，制訂本公司的質(zhì)量方針和目的，批準(zhǔn)質(zhì)量手冊(cè)，對(duì)本公司質(zhì)量保證體系的建立、實(shí)行、完善和保持承擔(dān)決策責(zé)任。1.3.1.3公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)立與調(diào)整、職責(zé)分派、資源配置的決策。1.3.1.4任命管理者代表并授權(quán)，保證質(zhì)量管理部門(mén)獨(dú)立行使職權(quán)。1.3.1.5定期組織管理評(píng)審。1.3.1.6保證建立、實(shí)行和保持質(zhì)量管理體系。1.3.1.7保證整個(gè)組織關(guān)注顧客規(guī)定，向全體員工傳達(dá)滿足顧客和法律法規(guī)的重要性。1.3.2.行政人事部1.3.2.1行政管理職能1.3.2.1.1負(fù)責(zé)做好后勤保障工作和平常行政事務(wù)工作，為正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供必要的工作條件。1.3.2.1.2負(fù)責(zé)做好印章、證件等管理工作，做好文獻(xiàn)資料、技術(shù)檔案等的立卷、歸檔、保管工作，及時(shí)為各部門(mén)提供所需的檔案資料。1.3.2.1.3負(fù)責(zé)組織編寫(xiě)或修訂的各項(xiàng)管理制度。1.3.2.1.4負(fù)責(zé)做好固定資產(chǎn)和低值易耗品的管理工作。1.3.2.1.5負(fù)責(zé)車(chē)輛的調(diào)派、管理、保養(yǎng)、維修等，保證及時(shí)、安全、高效地用車(chē)。1.3.2.1.6負(fù)責(zé)做好公司的前臺(tái)接待、安全保衛(wèi)和公司公共區(qū)域的保潔工作。1.3.2.1.7負(fù)責(zé)做好員工食堂及員工公寓的管理。1.3.2.1.8負(fù)責(zé)圖書(shū)的管理、購(gòu)置、調(diào)配、供應(yīng)等事項(xiàng)。1.3.2.1.9負(fù)責(zé)報(bào)刊的整理、分發(fā)。1.3.2.1.10負(fù)責(zé)公司文化建設(shè)。1.3.2.1.11對(duì)公司決策決議、管理制度、工作計(jì)劃等的實(shí)行情況進(jìn)行貫徹、監(jiān)督、檢查和跟進(jìn)。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)職責(zé)描述章/節(jié)/號(hào)1.3版本頁(yè)次21.3.2.2人力資源管理職能1.3.2.2.1根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)目的擬定員工需求計(jì)劃，并及時(shí)進(jìn)行人才招聘、甄選、儲(chǔ)備，保證人才供應(yīng)。1.3.2.2.2根據(jù)公司發(fā)展目的，制訂和實(shí)行年度培訓(xùn)計(jì)劃，并對(duì)部門(mén)培訓(xùn)進(jìn)行督促檢查和評(píng)估。1.3.2.2.3制訂和不斷完善績(jī)效考核辦法，組織實(shí)行績(jī)效考核，并對(duì)績(jī)效考核的效果進(jìn)行評(píng)估。1.3.2.2.4制訂員工薪酬、福利方案，并及時(shí)向公司提供市場(chǎng)薪酬信息。1.3.2.2.5及時(shí)核算員工工資，并及時(shí)為員工辦理各項(xiàng)保險(xiǎn)。1.3.2.2.6負(fù)責(zé)員工關(guān)系管理。1.3.2.2.7人事檔案的立卷、歸檔、保管、提供等工作。1.3.2.3質(zhì)量體系建立、實(shí)行、保持、推動(dòng)管理職能1.3.21.3.21.3.21.3.21.3.21.3.2.4網(wǎng)絡(luò)信息管理1.3.2.4.1負(fù)責(zé)公司計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理和平常維護(hù)工作，1.3.2.4.21.3.3.市場(chǎng)策劃部1.3.31.3.3.2參與擬訂1.3.31.3.31.3.3貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)職責(zé)描述章/節(jié)/號(hào)1.3版本頁(yè)次31.3.4.銷(xiāo)售部1.3.4.1依據(jù)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，編制年度、季度、月度或階段性的銷(xiāo)售計(jì)劃，并組織實(shí)行1.3.41.3.4.3定期提交各類(lèi)銷(xiāo)售報(bào)表，做好銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的記錄分析1.3.41.3.41.3.4.6參與項(xiàng)目的宣傳推廣工作1.3.4.7負(fù)責(zé)辦理已成交客戶的產(chǎn)權(quán)1.3.41.3.41.3.5.發(fā)展部1.3.51.3.51.3.5.31.3.5.41.3.6.協(xié)議預(yù)算部1.3.61.3.6.21.3.6.31.3.6.41.3.6貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)職責(zé)描述章/節(jié)/號(hào)1.3版本頁(yè)次41.3.61.3.61.3.61.3.7.材料設(shè)備部1.3.71.3.7.2為公司提供材料價(jià)格資訊，成為公司的“價(jià)格信息中心”1.3.71.3.71.3.71.3.71.3.71.3.71.3.7.9抓好材料節(jié)約工作，擬訂和監(jiān)督1.3.71.3.71.3.8.工程部1.3.8.11.3.8.21.3.8.31.3.81.3.8貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)職責(zé)描述章/節(jié)/號(hào)1.3版本頁(yè)次51.3.8.6負(fù)責(zé)1.3.81.3.8.81.3.8.9參與項(xiàng)目重要技術(shù)方案討論；1.3.8.101.3.8.111.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.11.3.8.20參與協(xié)調(diào)和政府相關(guān)部門(mén)及社會(huì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系，為工程的順利進(jìn)行發(fā)明良好的社會(huì)環(huán)境1.3.8.21.3.8.21.3.8.21.3.8.24貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量職責(zé)分派表章/節(jié)/號(hào)1.4版本頁(yè)次1職能部門(mén)體系規(guī)定最高管理層管理者代表行政人事部銷(xiāo)售部工程部發(fā)展部協(xié)議預(yù)算部材料設(shè)備部市場(chǎng)策劃部4.1總規(guī)定▲4.2文獻(xiàn)規(guī)定▲4.2.3文獻(xiàn)控制▲△▲△△△△4.2.4質(zhì)量記錄的控制▲△△△△△△5.1管理承諾▲△△△△△△△△5.2以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)▲△△△△△△△△5.3質(zhì)量方針▲△△△△△△△△5.4策劃▲▲△△△△△△△5.5職責(zé)權(quán)限和溝通▲▲△△△△△△△5.6管理評(píng)審▲△△△△△△△△6.1資源提供▲6.2人力資源▲△△△△△△6.3基礎(chǔ)設(shè)施▲△▲6.4工作環(huán)境▲△▲△△△△7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃△▲△△▲7.2與顧客有關(guān)的過(guò)程▲△△7.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)△▲△△7.4采購(gòu)△▲▲△7.5生產(chǎn)和服務(wù)提供△▲▲▲▲△△7.6監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制▲8.1總則▲8.2.1顧客滿意▲△△8.2.2內(nèi)部審核△▲▲△△△△△△8.2.3過(guò)程的監(jiān)視測(cè)量▲△▲△△△△△▲△△△8.3不合格品控制△▲△8.4數(shù)據(jù)分析▲△△△△△8..5改善▲▲8.5.2▲△▲△△△△8.5.3防止措施▲△▲△△△△重要責(zé)任▲相關(guān)責(zé)任△貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)手冊(cè)說(shuō)明與管理章/節(jié)/號(hào)2.0版本頁(yè)次12.1．引用標(biāo)準(zhǔn)2.1.1ISO9001：2023《質(zhì)量管理體系——基礎(chǔ)和術(shù)語(yǔ)》2.1.2ISO9001：2023《質(zhì)量管理體系——規(guī)定》2.2．術(shù)語(yǔ)本手冊(cè)采用ISO9001：2023《質(zhì)量管理體系——基礎(chǔ)和術(shù)語(yǔ)》的術(shù)語(yǔ)和定義2.3．定義2.3.1發(fā)展商：又稱(chēng)開(kāi)發(fā)商，是針對(duì)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目，從事開(kāi)發(fā)、建設(shè)經(jīng)營(yíng)的公司。2.3.2房地產(chǎn)業(yè)：即從事土地和房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。2.3.3開(kāi)發(fā)（前期工作）：涉及土地征用、申報(bào)計(jì)劃、拆遷安頓、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得各種證照的申報(bào)、審驗(yàn)等各項(xiàng)工作。2.3.4建設(shè)施工工作：涉及招標(biāo)工作、配套工程申辦和施工質(zhì)量管理工作。2.3.5房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：涉及土地使用的出讓、轉(zhuǎn)移、抵押、房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及市場(chǎng)信息收集工作。2.3.6銀行按揭：購(gòu)房業(yè)主在交付一定比例的購(gòu)房款后，以所購(gòu)房屋作為抵押，同時(shí)由開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行提供擔(dān)保，由銀行向業(yè)主提供長(zhǎng)期貸款，作為其應(yīng)付開(kāi)發(fā)商購(gòu)房款的行為。2.3.7業(yè)主：房屋的所有權(quán)人。2.3.8客戶：泛指與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋和土地交易的對(duì)象。2.3.9商品房：本公司用于對(duì)外出售、出租及抵押的房屋。2.3.10產(chǎn)品：本公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)或過(guò)程的結(jié)果。2.3.11竣工驗(yàn)收：施工單位將通過(guò)法定質(zhì)量管理部門(mén)驗(yàn)收合格的房屋向本公司移交的過(guò)程。2.3.12房屋交付：本公司將竣工驗(yàn)收合格的商品房向業(yè)主或客戶交付使用的過(guò)程。2.4．合用范圍貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)手冊(cè)說(shuō)明與管理章/節(jié)/號(hào)2.0版本頁(yè)次22.4.1本手冊(cè)是公司質(zhì)量管理的大綱性文獻(xiàn)，描述的質(zhì)量管理體系規(guī)定合用于公司承擔(dān)的各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。涉及可行性研究、前期工作、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、房屋交付以及銷(xiāo)售全過(guò)程。2.4.2本手冊(cè)向業(yè)主和全社會(huì)展示本公司對(duì)所開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量保證能力，是使業(yè)主對(duì)本公司銷(xiāo)售的商品房質(zhì)量及承諾的服務(wù)建立信任的保證能力。2.4.3本手冊(cè)向第三方認(rèn)證公司的審核與認(rèn)證提供依據(jù)。2.5．特別說(shuō)明2.5.1由于本公司不具有建筑物設(shè)計(jì)資源，對(duì)于7.3章設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)是通過(guò)合格供方——設(shè)計(jì)院進(jìn)行，公司將參與適合階段的評(píng)審來(lái)實(shí)現(xiàn)保證滿足規(guī)定規(guī)定。因此7.3.3條設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的輸出由供方完畢，標(biāo)準(zhǔn)7.3.2.5.2公司建設(shè)工程的施工是通過(guò)選擇合格供方——建筑工程公司和監(jiān)理公司來(lái)實(shí)現(xiàn)施工過(guò)程的監(jiān)控管理，因此標(biāo)準(zhǔn)7.52.6．手冊(cè)的管理2.6.1職責(zé)2.6.1.1管理者代表負(fù)責(zé)組織質(zhì)量手冊(cè)的擬制、實(shí)行、修訂和控制。2.6.1.2總經(jīng)理負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊(cè)的審批。2.6.2手冊(cè)編號(hào)、手冊(cè)版本編號(hào)、發(fā)放號(hào)和章節(jié)版本編號(hào)2.6.2.1手冊(cè)編號(hào)和版本編號(hào)在手冊(cè)封面和每一頁(yè)中給出，手冊(cè)版本編號(hào)和章節(jié)版本編號(hào)按手冊(cè)和章節(jié)的編制年份擬定，而手冊(cè)發(fā)放號(hào)從1開(kāi)始，按阿拉伯?dāng)?shù)字1、貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)手冊(cè)說(shuō)明與管理章/節(jié)/號(hào)2.0版本頁(yè)次32、……順序遞增。2.6.2.2當(dāng)質(zhì)量手冊(cè)累積修改超過(guò)6次，將重新發(fā)布手冊(cè)，手冊(cè)版本編號(hào)、章節(jié)版本號(hào)將隨之修訂。2.6.3發(fā)放控制 2.6.3.1發(fā)出的手冊(cè)分為受控和非受控兩種。2.6.3.2經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，可以向公司以外的單位發(fā)放非受控文獻(xiàn)。這些副本不作統(tǒng)一的編號(hào)，當(dāng)手冊(cè)修改時(shí)，將不再對(duì)其進(jìn)行跟蹤控制。2.6.4手冊(cè)的修改2.6.4.1手冊(cè)需要修改時(shí)，由管理者代表修改有關(guān)章節(jié)，修改的章節(jié)須經(jīng)總經(jīng)理審批。經(jīng)批準(zhǔn)修改的章節(jié)、手冊(cè)封面頁(yè)、手冊(cè)目錄須同時(shí)更新。2.6.4.2假如手冊(cè)版本編號(hào)無(wú)須更改，則由行政人事部管理人員將批準(zhǔn)更改的章節(jié)發(fā)給有關(guān)的受控副本持有人，并收回舊版章節(jié)。2.6.4.3收回的舊版章節(jié)，由行政人事部管理人員視情況統(tǒng)一銷(xiāo)毀或加蓋紅色“作廢”印章后重新運(yùn)用，舊版章節(jié)的正本由行政人事部管理人員加蓋紅色“作廢”印章后，永久保存。2.6.5定期審核公司管理層應(yīng)在定期進(jìn)行的管理評(píng)審會(huì)議上，對(duì)手冊(cè)進(jìn)行審核，保證手冊(cè)連續(xù)的適應(yīng)性和有效性，以滿足公司規(guī)定的質(zhì)量方針和目的。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量方針、質(zhì)量目的章/節(jié)/號(hào)3.0版本頁(yè)次13.1.公司宗旨：高效、務(wù)實(shí)、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新3.2.質(zhì)量方針:打造一流品牌，建構(gòu)優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)，全員共創(chuàng)顛峰。3.3.質(zhì)量目的：1、商品房按期交付率100%；2、顧客投訴解決及時(shí)率100%。備注：（1）顧客投訴解決及時(shí)是指在72小時(shí)內(nèi)就投訴事件的解決情況回復(fù)顧客。3.4.各部門(mén)目的（見(jiàn)附件4）每年1月下達(dá)各部門(mén)年度質(zhì)量目的。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次14.1質(zhì)量管理體系的總規(guī)定公司按照ISO9001：2023標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定建立質(zhì)量管理體系，將其形成文獻(xiàn)，加以實(shí)行和保持，并連續(xù)改善其有效性。為此應(yīng)做到下述規(guī)定：4.1.11)公司對(duì)質(zhì)量管理體系所需要的過(guò)程進(jìn)行辨認(rèn)，以過(guò)程方法辨認(rèn)質(zhì)量管理體系所需的過(guò)程，涉及部分外包過(guò)程；·產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程的辨認(rèn)：根據(jù)本公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，公司編制了產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程辨認(rèn)圖?！す芾磉^(guò)程的辨認(rèn)：公司質(zhì)量管理體系重要涉及一個(gè)直接過(guò)程和三個(gè)間接過(guò)程。一個(gè)直接過(guò)程即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，三個(gè)間接過(guò)程即管理職責(zé),資源管理,測(cè)量、分析和改善。直接過(guò)程和間接過(guò)程互相關(guān)聯(lián)，并互相作用，構(gòu)成了質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)的PDCA循環(huán)。·外包過(guò)程的辨認(rèn)：本公司外包程序重要有：地質(zhì)勘測(cè)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程施工、工程監(jiān)理服務(wù)、廣告等。公司通過(guò)選擇合格的供方并對(duì)供方進(jìn)行監(jiān)控來(lái)實(shí)現(xiàn)的。2)明確了程序控制的方法及程序之間互相順序和接口關(guān)系，通過(guò)辨認(rèn)、擬定、監(jiān)視、測(cè)量、分析等對(duì)過(guò)程進(jìn)行管理；3)對(duì)過(guò)程進(jìn)行管理的目的是實(shí)行質(zhì)量管理體系，實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和目的；4)對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量和分析，采用改善措施，是為了實(shí)現(xiàn)所策劃的結(jié)果，并進(jìn)行連續(xù)的改善。4.2質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)規(guī)定4.2.1本公司的質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)涉及：1)質(zhì)量手冊(cè)（含程序文獻(xiàn)）；2)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、質(zhì)量記錄。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次2質(zhì)量手冊(cè)第一層次（程序文獻(xiàn)）標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、質(zhì)量記錄、第二層次質(zhì)量手冊(cè)是質(zhì)量體系中最高層次的文獻(xiàn)，規(guī)定公司質(zhì)量方針、描述質(zhì)量體系各項(xiàng)規(guī)定，是公司有關(guān)質(zhì)量管理的大綱性文獻(xiàn)。程序文獻(xiàn)是明確規(guī)定各有關(guān)質(zhì)量活動(dòng)的途徑。質(zhì)量記錄是向顧客和第三方展示質(zhì)量體系運(yùn)營(yíng)的客觀證據(jù)。第二層次文獻(xiàn)可分為兩類(lèi)：各部門(mén)工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，作為各部門(mén)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量管理體系的常用實(shí)行細(xì)則：涉及管理標(biāo)準(zhǔn)（各種規(guī)章制度、工作流程等），工作標(biāo)準(zhǔn)（工作說(shuō)明書(shū)、崗位說(shuō)明書(shū)等等），技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)范、質(zhì)量控制規(guī)范等），部門(mén)質(zhì)量記錄等；b．針對(duì)特定項(xiàng)目編制的質(zhì)量計(jì)劃等。4.2.2行政人事部負(fù)責(zé)組織編制質(zhì)量手冊(cè)，經(jīng)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后予以發(fā)放實(shí)行，質(zhì)量手冊(cè)的內(nèi)容涉及：a)質(zhì)量方針和質(zhì)量目的；b)公司組織結(jié)構(gòu)和部門(mén)職責(zé)描述；c)質(zhì)量管理體系的范圍，對(duì)ISO9001標(biāo)準(zhǔn)裁剪的具體內(nèi)容和理由說(shuō)明；d)對(duì)質(zhì)量管理體系程序文獻(xiàn)的概括說(shuō)明或引用；e)質(zhì)量管理體系過(guò)程及其互相關(guān)系的描述；f)有關(guān)手冊(cè)定期評(píng)審、修改和控制的規(guī)定。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次34.2.3文獻(xiàn)控制程序(QP4.2.3-01)1、目的本文獻(xiàn)規(guī)定了對(duì)公司質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的文獻(xiàn)編制、審批、分發(fā)、更改、管理、解決進(jìn)行有效控制，以保證公司質(zhì)量體系運(yùn)營(yíng)的各個(gè)場(chǎng)合能使用有效的文獻(xiàn)版本。2、范圍本文獻(xiàn)合用于公司與質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的文獻(xiàn)管理工作。3、職責(zé)3.1行政人事部負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文獻(xiàn)的編制、發(fā)放、修改、換版和作廢文獻(xiàn)回收與標(biāo)記的歸口管理，負(fù)責(zé)本程序的編制并組織實(shí)行，組織對(duì)現(xiàn)有質(zhì)量體系文獻(xiàn)的定期評(píng)審；負(fù)責(zé)外來(lái)的及內(nèi)部與質(zhì)量有關(guān)的行政文獻(xiàn)的控制；3.2協(xié)議預(yù)算部負(fù)責(zé)工程協(xié)議、協(xié)議、統(tǒng)一定額文獻(xiàn)的控制；3.3工程部負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)文獻(xiàn)，涉及國(guó)家、行業(yè)地方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)程、規(guī)范、圖集（圖樣、圖紙、標(biāo)準(zhǔn)圖集、規(guī)范、規(guī)程等）的擬稿／收集、發(fā)放、更改或回收、標(biāo)記的控制。3.4工程部負(fù)責(zé)施工專(zhuān)用文獻(xiàn)實(shí)行、變更的控制，保證不使用作廢文獻(xiàn)；3.5管理者代表負(fù)責(zé)對(duì)文獻(xiàn)控制的有效性進(jìn)行監(jiān)控和評(píng)價(jià)，保證文獻(xiàn)的有效性。4、工作程序4.1受控文獻(xiàn)分類(lèi)4.1.1質(zhì)量體系文獻(xiàn)：指公司《質(zhì)量手冊(cè)》、《程序文獻(xiàn)》、《作業(yè)文獻(xiàn)》4.1.2標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)文獻(xiàn)：指國(guó)家和地方政府頒布發(fā)行的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、統(tǒng)一定額，以及公司自行制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等；貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次44.1.34.1.44.1.54.2文獻(xiàn)的編制、審批、發(fā)布與評(píng)審4.2.1《質(zhì)量手冊(cè)》《作業(yè)文獻(xiàn)》的編制、換版由管理者代表主持，行政人事部《質(zhì)量手冊(cè)》由管理者代表審核，公司總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布。《作業(yè)文獻(xiàn)》由部門(mén)負(fù)責(zé)人審核，管理者代表或總經(jīng)理批準(zhǔn)。4.2.2工程協(xié)議由協(xié)議預(yù)算部擬稿，經(jīng)相關(guān)部門(mén)及分管4.2.3公司自行制定的工程標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)文獻(xiàn)由工程部審核，4.2.4項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃由現(xiàn)場(chǎng)代表編制，工程部經(jīng)理審核，4.2.5管理者代表每12文獻(xiàn)若重新修訂或更新并再次批準(zhǔn)，批準(zhǔn)按照4.2.1-4.2.54.3文獻(xiàn)標(biāo)記及編號(hào)4.3.1質(zhì)量體系文獻(xiàn)類(lèi)按規(guī)定進(jìn)行編號(hào)；質(zhì)量體系文獻(xiàn)分發(fā)前，由行政人事部統(tǒng)一在封面以“01、02……”標(biāo)記分發(fā)序號(hào)，對(duì)于與質(zhì)量體系有關(guān)的部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)發(fā)放的文獻(xiàn)，加蓋“受控”4.3.2受控文獻(xiàn)以“受控”印章做為標(biāo)記。作廢而需要作為資料保存的文獻(xiàn),應(yīng)加蓋“作廢”印章，以免與有效版本混淆而被誤用。外來(lái)失效規(guī)范、規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)加蓋“作廢4.3.3質(zhì)量手冊(cè)的編號(hào)QM--QM質(zhì)量手冊(cè)代號(hào)公司名稱(chēng)縮寫(xiě)貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次54.3.4程序文獻(xiàn)編號(hào)QP—XXX—XX順序號(hào) 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)號(hào)程序文獻(xiàn)代號(hào)例:QP—4.2.3—014.3.5作業(yè)文獻(xiàn)編號(hào)QW—XX—XX—XX順序號(hào) 年號(hào)部門(mén)代號(hào)作業(yè)文獻(xiàn)代號(hào)4.3.6質(zhì)量記錄編號(hào)4.3.6.1由質(zhì)量手冊(cè)產(chǎn)生的質(zhì)量記錄編號(hào)QR—XXX—XX順序號(hào) 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)號(hào)質(zhì)量記錄代號(hào)例:QR-4.2.3-014.3.6.2由各部門(mén)產(chǎn)生的質(zhì)量記錄編號(hào)QR--XX--XX順序號(hào)部門(mén)代號(hào)部門(mén)代號(hào):行政人事部：XZ銷(xiāo)售部：XS發(fā)展部：FZ材料設(shè)備部：CS工程部：GC市場(chǎng)策劃部：CH協(xié)議預(yù)算部：HT4.3.貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次64.3.6.4使用國(guó)家行業(yè)部門(mén)的表格，從其編號(hào)。4.4文獻(xiàn)的印制和發(fā)放。4.4.1經(jīng)審定批準(zhǔn)的文稿，由行政人事部負(fù)責(zé)印制,4.4.2各類(lèi)文獻(xiàn)由本程序第3.0條規(guī)定的責(zé)任部門(mén)擬定其發(fā)放范圍，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)或總經(jīng)理4.4.3行政人事部負(fù)責(zé)按“文獻(xiàn)發(fā)放登記表”將文獻(xiàn)發(fā)至各單位，各單位領(lǐng)件人署名領(lǐng)??；公司各部門(mén)則重要通過(guò)綜合信息管理平臺(tái)公示文獻(xiàn)或傳閱文獻(xiàn)4.4.4如文獻(xiàn)是通過(guò)紙質(zhì)形式傳遞，各部門(mén)領(lǐng)到文獻(xiàn)，則需分類(lèi)登記在“收文登記表”中，并及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)4.4.5電子新聞稿件發(fā)布按照《綜合信息管理平臺(tái)4.5文獻(xiàn)的更改4.5.1文獻(xiàn)需要更改時(shí)，由文獻(xiàn)更改人員或部門(mén)填寫(xiě)“文獻(xiàn)更改申請(qǐng)單”4.5.24.5.34.5.4文獻(xiàn)更改若只涉及原文獻(xiàn)的一部分，由歸口管理部門(mén)將更改部分印制好，附在更改告知上，按4.4.2發(fā)放。收文部門(mén)的文4.5.5質(zhì)量體系文獻(xiàn)更改可按文獻(xiàn)更改告知規(guī)定規(guī)定進(jìn)行手寫(xiě)更改或換頁(yè)，進(jìn)行換頁(yè)修改應(yīng)變換修改頁(yè)中修改碼做為標(biāo)記。文獻(xiàn)更改后填寫(xiě)“文獻(xiàn)更改登記表4.5.4.5.7如文獻(xiàn)是通過(guò)紙質(zhì)形式發(fā)放，作廢時(shí)則按“文獻(xiàn)發(fā)放登記表”貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次7由行政人事部組織統(tǒng)一銷(xiāo)毀，需做資料保存的作廢文獻(xiàn)應(yīng)向文獻(xiàn)主管部門(mén)提出申請(qǐng)，批準(zhǔn)后再加蓋“作廢”標(biāo)記并登記。4.6文獻(xiàn)的管理4.6.1文獻(xiàn)需復(fù)印或外借時(shí)，須根據(jù)《檔案管理流程》，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由文獻(xiàn)管理部門(mén)填寫(xiě)“檔案借閱登記表”后發(fā)放；4.6.24.6.4.6.4.6.4.7外來(lái)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)文獻(xiàn)的管理4.7.14.7.2對(duì)其合用性已進(jìn)行審批的外來(lái)規(guī)范、規(guī)程等標(biāo)準(zhǔn)文獻(xiàn)，由重要使用部門(mén)擬定分發(fā)范圍，按4.4.2和4.4.34.7.34.7.4外來(lái)的設(shè)計(jì)圖紙，由工程部4.7.5外來(lái)的行政文獻(xiàn)由行政人事部登記并做好分發(fā)或借閱記錄。4.8作廢文獻(xiàn)的解決4.8.1受控的質(zhì)量體系文獻(xiàn)持有者收到關(guān)于文獻(xiàn)作廢的《4.4.8.3對(duì)于失效的文獻(xiàn)，若因某種因素需要保存時(shí)應(yīng)加蓋4.9傳真文獻(xiàn)管理按照《傳真管理流程》執(zhí)行。4.10檔案管理按照《檔案管理流程》執(zhí)行。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次85、相關(guān)文獻(xiàn)5.1《文獻(xiàn)簽發(fā)管理流程》5.2《綜合信息管理平臺(tái)新聞發(fā)布流程》5.3《傳真登記發(fā)放流程》5.4《檔案管理流程》5.5《公文管理制度》5.6《協(xié)議管理辦法》6、質(zhì)量記錄6.1《文獻(xiàn)發(fā)放登記表》6.2《文獻(xiàn)收文登記表》6.3《文獻(xiàn)更改申請(qǐng)單》6.4《文獻(xiàn)更改記錄》6.5《現(xiàn)行外來(lái)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、圖集一覽表》6.6《檔案借閱登記表》貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次94.2.4質(zhì)量記錄控制程序(QP4.2.4-01)1、目的本程序規(guī)定了質(zhì)量記錄的控制職責(zé)和規(guī)定，涉及質(zhì)量記錄的填寫(xiě)、更改、收集、編目、歸檔、貯存、保管和解決，以證明工程質(zhì)量和施工過(guò)程或活動(dòng)符合規(guī)定規(guī)定，并為質(zhì)量體系有效運(yùn)營(yíng)提供必要的證據(jù)。2、范圍本程序合用于本公司所有質(zhì)量記錄的控制。3、職責(zé)3.1行政人事部負(fù)責(zé)匯總編制質(zhì)量記錄清單；3.2各部門(mén)負(fù)責(zé)各自質(zhì)量記錄的控制和管理；3.3管理者代表對(duì)質(zhì)量記錄控制的有效性進(jìn)行監(jiān)督、檢查和評(píng)價(jià)。4、工作程序4.1質(zhì)量記錄類(lèi)型及標(biāo)記4.4.1.2質(zhì)量記錄可以是文字形式的，也可以是電子媒介的形式，4.4.2質(zhì)量記錄的填寫(xiě)規(guī)定4.2.1人事部備案；貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次104.2.24.2.34.2.44.2.4.3質(zhì)量記錄的更改由原記錄人或授權(quán)人執(zhí)行，更改處采用劃改且必須署名或蓋章，必要時(shí)應(yīng)說(shuō)明更改因素。4.4質(zhì)量記錄的管理4.4.14.4.2工程技術(shù)資料在每個(gè)工程竣工后，整理編目并裝訂成冊(cè)，工程竣工驗(yàn)收后送行政人事部歸檔保存，4.4.34.4.4質(zhì)量記錄應(yīng)妥善保管和保護(hù)，以防止變質(zhì)，損壞或丟失及未經(jīng)授權(quán)的存取或更改、質(zhì)量記錄的貯存應(yīng)分柜分層，排列系統(tǒng)，填寫(xiě)歸檔文獻(xiàn)登記表，以便于文獻(xiàn)的查閱，檔案管理還應(yīng)做到“三清”（檔案室、檔案柜、案卷（袋）清潔）、“三無(wú)”（無(wú)蟲(chóng)蛀、無(wú)鼠咬、無(wú)霉?fàn)€）、“四對(duì)口”4.5質(zhì)量記錄的查閱4.5.1協(xié)議規(guī)定期，在商定的期限4.5.24.5.3公司內(nèi)部復(fù)制質(zhì)量記錄需經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后方可4.5.4公司內(nèi)查閱質(zhì)量記錄需經(jīng)檔案室負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后才可查閱，并填寫(xiě)“檔案借閱登記表“貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)質(zhì)量管理體系章/節(jié)/號(hào)4.0版本頁(yè)次114.6質(zhì)量記錄的保存解決4.6.14.6.2質(zhì)量記錄保存超過(guò)規(guī)定期限，由行政人事部編制銷(xiāo)毀清冊(cè)，經(jīng)管理者代表審批后進(jìn)行銷(xiāo)毀5、相關(guān)文獻(xiàn)5.1《文獻(xiàn)控制程序》6、質(zhì)量記錄6.1《質(zhì)量記錄清單》6.2《檔案借閱登記表》貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)管理職責(zé)章/節(jié)/號(hào)5.0版本頁(yè)次15.1管理承諾最高管理者必須承諾建立、實(shí)行和改善質(zhì)量管理體系，并通過(guò)以下職責(zé)的履行及相關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展為其承諾提供證據(jù)；a)不斷加強(qiáng)自身質(zhì)量意識(shí)，采用培訓(xùn)、宣傳資料或會(huì)議等方式，向公司全體員工傳達(dá)滿足顧客規(guī)定和法律法規(guī)規(guī)定的重要性；b)制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目的；c)擬定組織結(jié)構(gòu)；d)為體系的建立、實(shí)行和改善提供必要的資源（涉及人、財(cái)、物、技術(shù)等）；e)任命管理者代表，負(fù)責(zé)體系建立和保持的具體事宜；f)組織管理評(píng)審。5.2以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)a）總經(jīng)理必須遵循向公司貫徹以顧客為中心的原則，以實(shí)現(xiàn)顧客滿意為最終目的。市場(chǎng)策劃部、銷(xiāo)售部通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、預(yù)測(cè)與顧客直接溝通的方式，了解顧客的需求和盼望，轉(zhuǎn)化為具體的規(guī)定（涉及對(duì)產(chǎn)品、過(guò)程、質(zhì)量管理體系等方面的規(guī)定），并在公司內(nèi)部各個(gè)層次進(jìn)行溝通，調(diào)配公司的整體資源予以滿足；b）總經(jīng)理授權(quán)專(zhuān)人負(fù)責(zé)公司所有銷(xiāo)售協(xié)議的審批，積極了解與顧客規(guī)定有關(guān)的各類(lèi)信息，理解顧客當(dāng)前和未來(lái)的需求，滿足顧客規(guī)定并爭(zhēng)取超越顧客盼望。5.3質(zhì)量方針總經(jīng)理以質(zhì)量管理原則為基礎(chǔ)，針對(duì)公司的實(shí)際情況，適本地考慮相關(guān)方的規(guī)定，制定質(zhì)量方針并形成文獻(xiàn)，傳達(dá)成全體員工，同時(shí)應(yīng)保證質(zhì)量方針：a)與公司經(jīng)營(yíng)的總方針相一致、相適應(yīng)；b)適合公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和規(guī)模；c)對(duì)滿足顧客規(guī)定和連續(xù)改善質(zhì)量管理體系的有效性做出承諾；d)為建立和評(píng)審質(zhì)量目的提供框架和基礎(chǔ)，便于質(zhì)量目的依此逐層分解；e)在制定過(guò)程中（特別是實(shí)行的過(guò)程），與各部門(mén)及管理、執(zhí)行、驗(yàn)證和作業(yè)等各層次的人員充足溝通，達(dá)成上下理解一致；貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)管理職責(zé)章/節(jié)/號(hào)5.0版本頁(yè)次2f)在管理評(píng)審時(shí)對(duì)其實(shí)行情況及是否連續(xù)適宜進(jìn)行評(píng)審。詳見(jiàn)本手冊(cè)第三章。5.4策劃5.4.1質(zhì)量目的a）總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定質(zhì)量目的，責(zé)成相關(guān)部門(mén)對(duì)目的進(jìn)行適當(dāng)分解，直到為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目的而進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)能受到充足的控制；b）質(zhì)量目的應(yīng)建立在公司質(zhì)量方針的基礎(chǔ)上，在質(zhì)量方針給定的框架內(nèi)展開(kāi)，應(yīng)高于現(xiàn)狀，具體、可測(cè)量、體現(xiàn)分階段實(shí)現(xiàn)的原則，通過(guò)努力后可實(shí)現(xiàn)；經(jīng)分解后，在作業(yè)層次上的質(zhì)量目的應(yīng)是定量的；c）質(zhì)量目的的內(nèi)容可涉及產(chǎn)品（管理）的具體特性，及滿足產(chǎn)品規(guī)定所需的資源、過(guò)程、文獻(xiàn)和活動(dòng)等方面，并反映出對(duì)連續(xù)改善的承諾。詳見(jiàn)手冊(cè)第三章和附件4《質(zhì)量目的分解表》。5.4.2質(zhì)量管理體系策劃總經(jīng)理必須對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行整體策劃，以實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量目的：a)擬定與公司質(zhì)量體系相關(guān)的過(guò)程及相應(yīng)的活動(dòng)，擬定對(duì)管理體系規(guī)定所進(jìn)行的裁剪及充足的理由；b)擬定為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目的規(guī)定而建立的過(guò)程中需要投放的總體資源；c)不斷提高質(zhì)量管理體系的有效性及效率，定期評(píng)審質(zhì)量目的的實(shí)現(xiàn)狀況，尋找差距和改善的機(jī)會(huì)，保持質(zhì)量管理系體的連續(xù)改善；d)應(yīng)對(duì)公司相關(guān)的組織結(jié)構(gòu)、體系文獻(xiàn)、過(guò)程、資源等的變化做出判斷，必要時(shí)按計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或更改，并采用相應(yīng)的措施，保持質(zhì)量管理體系的完整性。5.5職責(zé)、權(quán)限和溝通5.5.1職責(zé)和權(quán)限總經(jīng)理在征詢各部門(mén)意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，擬定公司的組織結(jié)構(gòu)及各部門(mén)的職責(zé)和權(quán)限；行政人事部根據(jù)公司組織結(jié)構(gòu)的擬定和各部門(mén)職責(zé)權(quán)限的劃分，組織各部門(mén)負(fù)責(zé)人在征詢各崗位人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，擬訂各部門(mén)的組織結(jié)構(gòu)及各崗位的職責(zé)和權(quán)限，由行貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)管理職責(zé)章/節(jié)/號(hào)5.0版本頁(yè)次3政人事部統(tǒng)一匯總上報(bào)，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)相關(guān)部門(mén)，以促進(jìn)有效的質(zhì)量管理。有關(guān)部門(mén)職責(zé)詳見(jiàn)1.3章節(jié)和《人事管理制度》（2023版）、《員工行為守則》（2023版）、《工作說(shuō)明書(shū)、崗位說(shuō)明書(shū)》（2023版）。5.5.2管理者代表總經(jīng)理在公司的管理人員中任命一名管理者代表，對(duì)質(zhì)量管理體系的建立、保持、改善負(fù)責(zé)。有關(guān)管理者代表職責(zé)、權(quán)限的具體內(nèi)容見(jiàn)本手冊(cè)0.2章節(jié)《任命書(shū)》。5.5.3內(nèi)部溝通公司必須保證在不同部門(mén)、不同崗位之間，有關(guān)質(zhì)量規(guī)定、目的及其完畢情況等信息得以傳遞和溝通，需提供適宜的溝通工具，如綜合信息管理平臺(tái)、內(nèi)部刊物、會(huì)議紀(jì)要等，以促進(jìn)公司內(nèi)部的充足溝通。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)管理職責(zé)章/節(jié)/號(hào)5.0版本頁(yè)次45.6管理評(píng)審管理評(píng)審控制程序(QP5.6-01)1.0目的按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系，以保證其連續(xù)的適宜性、充足性和有效性。2.0范圍合用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。3.0職責(zé)3.1總經(jīng)理主持管理評(píng)審活動(dòng)。3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)情況，提出改善建議。3.3行政人事部負(fù)責(zé)評(píng)審計(jì)劃的制定、收集并提供管理評(píng)審所需的資料，負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審后的糾正、防止措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證。3.4各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門(mén)工作有關(guān)的評(píng)審所需資料，并負(fù)責(zé)實(shí)行管理評(píng)審中提出的相關(guān)糾正、防止措施。4.0程序4.1管理評(píng)審計(jì)劃4.1.1每年至少進(jìn)行一次管理評(píng)審，可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行，也可根據(jù)需要安排。4.1.2行政人事部a)評(píng)審時(shí)間；b)評(píng)審目的；c)評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn)；d)參與評(píng)審的部門(mén)或人員；e)評(píng)審內(nèi)容。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)管理職責(zé)章/節(jié)/號(hào)5.0版本頁(yè)次54.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時(shí)可增長(zhǎng)管理評(píng)審頻次。a)公司組織機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品范圍、資源配置發(fā)生重大變化時(shí)；b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或顧客關(guān)于質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時(shí)；c)當(dāng)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他規(guī)定有變化時(shí)；d)市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化時(shí)；e)即將進(jìn)行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時(shí)；f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)。4.2管理評(píng)審輸入管理評(píng)審輸入應(yīng)涉及與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績(jī)和改善的機(jī)會(huì)：a)審核結(jié)果，涉及第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核、產(chǎn)品質(zhì)量審核等的結(jié)果；b)顧客的反饋，涉及滿意限度的測(cè)量結(jié)果及與顧客溝通的結(jié)果等；c)過(guò)程的業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性，涉及過(guò)程、產(chǎn)品測(cè)量和監(jiān)控的結(jié)果；d)改善、防止和糾正措施的狀況，涉及對(duì)內(nèi)部審核和平常發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采用的糾正和防止措施的實(shí)行及其有效性的監(jiān)控結(jié)果；e)以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)行及有效性；f)也許影響質(zhì)量管理體系的各種變化，涉及內(nèi)外環(huán)境的變化，如法律法規(guī)的變化，新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的開(kāi)發(fā)運(yùn)用等；g)質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)，涉及質(zhì)量方針和質(zhì)量目的的適宜性和有效性。4.3評(píng)審準(zhǔn)備4.3.1行政人事部4.3.2行政人事部向參與評(píng)審的人員發(fā)放《管理評(píng)審計(jì)劃》及有關(guān)資料。4.4管理評(píng)審會(huì)議a)總經(jīng)理主持評(píng)審會(huì)議，各部門(mén)負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入做出評(píng)價(jià)，對(duì)于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正和防止措施，擬定負(fù)責(zé)人和整改時(shí)間。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)管理職責(zé)章/節(jié)/號(hào)5.0版本頁(yè)次6b)總經(jīng)理對(duì)所涉及的評(píng)審內(nèi)容作出結(jié)論（涉及進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等）。4.5管理評(píng)審輸出4.5.1管理評(píng)審的輸出應(yīng)涉及以下方面的有關(guān)措施：a)質(zhì)量管理體系及其過(guò)程的改善，涉及對(duì)質(zhì)量方針、質(zhì)量目的、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制等方面的評(píng)價(jià)；b)與顧客規(guī)定有關(guān)的產(chǎn)品的改善，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品符合規(guī)定的評(píng)價(jià)，涉及是否需要進(jìn)行產(chǎn)品、過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的規(guī)定；c)資源需求等。4.5.2會(huì)議結(jié)束后，由行政人事部根據(jù)管理評(píng)審輸出的規(guī)定進(jìn)行總結(jié)，編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》，經(jīng)管理者代表審核，交總經(jīng)理批準(zhǔn)，并發(fā)至相應(yīng)部門(mén)并監(jiān)控執(zhí)行。本次管理評(píng)審的輸出可以作為下次管理評(píng)審的輸入。4.6改善、糾正、防止措施的實(shí)行和驗(yàn)證行政人事部根據(jù)《改善控制程序》的規(guī)定，對(duì)改善、糾正和防止措施的實(shí)行效果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。4.7假如評(píng)審結(jié)果引起文獻(xiàn)更改，應(yīng)執(zhí)行《文獻(xiàn)控制程序》。4.8管理評(píng)審產(chǎn)生的相關(guān)質(zhì)量記錄應(yīng)由行政人事部按《質(zhì)量記錄的控制程序》保管，涉及管理評(píng)審計(jì)劃、評(píng)審前各部門(mén)準(zhǔn)備的評(píng)審資料、評(píng)審會(huì)議記錄及管理評(píng)審報(bào)告等。5.0相關(guān)文獻(xiàn)5.1《文獻(xiàn)控制程序》5.2《質(zhì)量記錄控制程序》5.3《內(nèi)部審核程序》5.4《改善控制程序》6.0質(zhì)量記錄6.1《管理評(píng)審計(jì)劃》6.2《管理評(píng)審輸入資料》貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)管理職責(zé)章/節(jié)/號(hào)5.0版本頁(yè)次76.3《管理評(píng)審會(huì)議紀(jì)要》6.4《管理評(píng)審報(bào)告》貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)資源管理章/節(jié)/號(hào)6.0版本頁(yè)次16.1資源提供為了實(shí)行和改善質(zhì)量管理體系的各個(gè)過(guò)程，為了滿足顧客的規(guī)定，達(dá)成較高的顧客滿意，公司內(nèi)各級(jí)管理人員應(yīng)及時(shí)提供所需的資源，涉及人力資源、信息資源、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境、供方及財(cái)務(wù)等各方面。6.2人力資源6.2.1人員安排由行政人事部組織，各部門(mén)參與編制相應(yīng)崗位的《工作說(shuō)明書(shū)、崗位說(shuō)明書(shū)》，明確每一個(gè)崗位工作人員的崗位職責(zé)、權(quán)限、崗位規(guī)定（涉及學(xué)歷、技能及工作經(jīng)歷等）的具體規(guī)定，經(jīng)管理者代表和總經(jīng)理審批后，作為人員選聘和考評(píng)的重要依據(jù)。員工招聘按照《員工招聘流程》《新員工入職流程》《員工內(nèi)部調(diào)動(dòng)流程》實(shí)行。6.2.2人員培訓(xùn)需求行政人事部組織、各部門(mén)參與擬定從事影響產(chǎn)品規(guī)定符合性各類(lèi)工作人員所需的能力，合用時(shí)，提供培訓(xùn)或采用其他措施以獲得所需的能力，涉及新員工、轉(zhuǎn)崗人員、采購(gòu)人員、營(yíng)銷(xiāo)人員、內(nèi)審員、工程技術(shù)人員、特殊工作人員等；通過(guò)對(duì)各類(lèi)人員能力的考評(píng)，以培訓(xùn)計(jì)劃的形式，明確需要實(shí)行的相應(yīng)培訓(xùn)。6.2.3培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)的實(shí)行每年年終行政人事部根據(jù)公司各項(xiàng)計(jì)劃及發(fā)展方向，制定下年度的培訓(xùn)計(jì)劃（側(cè)重綜合培訓(xùn)），經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)各部門(mén)，并督促各部門(mén)按計(jì)劃執(zhí)行。各部門(mén)根據(jù)公司年度計(jì)劃制定部門(mén)下年度培訓(xùn)計(jì)劃（側(cè)重專(zhuān)業(yè)技能方面），經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后抄送行政人事部備案，行政人事部須對(duì)其進(jìn)行抽查和監(jiān)督。各項(xiàng)培訓(xùn)均為保證與質(zhì)量體系有關(guān)的人員通過(guò)相應(yīng)的教育和培訓(xùn)，具有所從事工作必須的能力（資格），同時(shí)意識(shí)到一個(gè)崗位的工作對(duì)于實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目的的重要性；意識(shí)到應(yīng)積極尋求工作質(zhì)量的改善，為公司的連續(xù)發(fā)展做出奉獻(xiàn)；每次培訓(xùn)需填寫(xiě)《培訓(xùn)登記表》。培訓(xùn)后相關(guān)部門(mén)將《培訓(xùn)簽到表》、《培訓(xùn)登記表》等送交行政人事部存檔。計(jì)劃外培訓(xùn)可由相關(guān)部門(mén)以《培訓(xùn)申請(qǐng)單》的形式提出，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)行；貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)資源管理章/節(jié)/號(hào)6.0版本頁(yè)次2公司需進(jìn)行必要的人才儲(chǔ)備；員工培訓(xùn)按照《員工培訓(xùn)流程》實(shí)行。6.2.4培訓(xùn)效果評(píng)估每年終由行政人事部組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行培訓(xùn)效果的評(píng)估，以便更好的制定下半年度的培訓(xùn)計(jì)劃，開(kāi)展培訓(xùn)工作。6.2.5有關(guān)人員安排及培訓(xùn)效果評(píng)估的具體內(nèi)容見(jiàn)《人事管理制度》（2023版）。6.2.6—《工作說(shuō)明書(shū)、崗位說(shuō)明書(shū)》—《年度培訓(xùn)計(jì)劃》—《培訓(xùn)登記表》—《培訓(xùn)申請(qǐng)單》—《員工培訓(xùn)檔案》—《員工信息匯總表》6.3基礎(chǔ)設(shè)施6.3.1為達(dá)成顧客滿意和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)符合規(guī)定，公司向有關(guān)部門(mén)、人員提供：工作場(chǎng)合（辦公場(chǎng)合和施工場(chǎng)合）、相關(guān)設(shè)備及設(shè)施；必需的辦公用品；標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)圖冊(cè)、期刊參考資料等；計(jì)算機(jī)及計(jì)算機(jī)軟件；打印設(shè)備；運(yùn)送設(shè)施、通訊設(shè)施或信息系統(tǒng)。6.3.2各部門(mén)負(fù)責(zé)提出所需設(shè)備的配置申請(qǐng)，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由行政人事部負(fù)責(zé)購(gòu)置。新購(gòu)置的設(shè)備由行政人事部驗(yàn)收后，提供應(yīng)使用部門(mén)。6.3.3行政人事部負(fù)責(zé)進(jìn)行設(shè)備的平常維修保養(yǎng)。各使用部門(mén)設(shè)施設(shè)備如需維修保養(yǎng)，則需填寫(xiě)《辦公設(shè)施報(bào)修單》交至行政人事部。6.3.4行政人事部負(fù)責(zé)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行管理，涉及建立《辦公設(shè)施一覽表》，保存設(shè)貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)資源管理章/節(jié)/號(hào)6.0版本頁(yè)次3備設(shè)施維修記錄并填寫(xiě)《辦公設(shè)施檢修登記表》。6.3.5設(shè)備、設(shè)施管理按照《辦公用品采購(gòu)流程》《實(shí)物管理流程》《網(wǎng)絡(luò)平常維護(hù)流程》《計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)急解決流程》《計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理辦法》《低值易耗品管理辦法》《車(chē)輛管理規(guī)定》《圖書(shū)管理辦法》執(zhí)行。6.3.6項(xiàng)目施工過(guò)程所需設(shè)備設(shè)施由施工承包方配置，由監(jiān)理公司、工程部現(xiàn)場(chǎng)代表以監(jiān)督、檢查、驗(yàn)證等方式進(jìn)行控制。6.3.7質(zhì)量記錄—《辦公設(shè)施一覽表》《辦公設(shè)施報(bào)修單》《辦公設(shè)施檢修登記表》—《固定資產(chǎn)報(bào)廢申批單》—《低值品（耐用品）報(bào)廢申批單》—《入庫(kù)單》《領(lǐng)料單》6.4工作環(huán)境6.4.1行政人事部/工程部負(fù)責(zé)辨認(rèn)并管理，為實(shí)現(xiàn)人的因素；員工潛能發(fā)明的工作方法；安全規(guī)則和有關(guān)的指南的使用；防護(hù)設(shè)備和特殊設(shè)備的使用。物的因素?zé)岍p噪聲﹑光；衛(wèi)生﹑溫濕度﹑清潔度；振動(dòng)﹑污染﹑空氣。員工宿舍的管理執(zhí)行《生活基地宿舍管理規(guī)定》。員工餐廳管理按照《員工餐廳管理規(guī)定》執(zhí)行。6.4.2為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的符合性，工程部應(yīng)對(duì)作業(yè)環(huán)境進(jìn)行控制，定期組織對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作環(huán)境的管理和控制情況進(jìn)行檢查。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次16.4.3質(zhì)量記錄—《辦公區(qū)安全檢查登記表》—《出門(mén)物品登記表》—《來(lái)訪人員登記表》7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程的策劃工程部、市場(chǎng)策劃部對(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品所規(guī)定的過(guò)程及與子過(guò)程的順序和互相關(guān)系進(jìn)行策劃，并重點(diǎn)考慮生產(chǎn)的總體過(guò)程，這種策劃必須與公司質(zhì)量管理體系的其他規(guī)定（如管理職責(zé)、資源管理中的規(guī)定）相一致，并且必須以適于公司操作的方式形成文獻(xiàn)。根據(jù)策劃的結(jié)果，編制相應(yīng)的文獻(xiàn)，擬定以下內(nèi)容：a)產(chǎn)品、項(xiàng)目或協(xié)議應(yīng)達(dá)成質(zhì)量目的或技術(shù)規(guī)定；b)針對(duì)某一具體產(chǎn)品所需建立的過(guò)程和子過(guò)程；c)過(guò)程實(shí)行的階段，有關(guān)人員的職責(zé)、權(quán)限，所需配備的資源；d)應(yīng)采用的工藝流程、特定程序、方法和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；e)產(chǎn)品所規(guī)定的驗(yàn)證、確認(rèn)、監(jiān)視、測(cè)量、檢查和實(shí)驗(yàn)活動(dòng)，以及產(chǎn)品接受準(zhǔn)則；f)證明過(guò)程產(chǎn)品的符合性所必須的質(zhì)量記錄；g)為達(dá)成質(zhì)量目的而采用的其它措施和方法。7.1由市場(chǎng)策劃部組織編制《項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》，擬定開(kāi)發(fā)的目的或要達(dá)成的效果。涉及功能、占地和建筑面積，投資額和經(jīng)濟(jì)效益分析、資金籌集、交付期、銷(xiāo)售群體定位及服務(wù)對(duì)象、預(yù)期前景等的各方面情況。工程部按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作相關(guān)流程進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)策劃；市場(chǎng)策劃部進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃；工程部編制工程進(jìn)度總計(jì)劃；協(xié)議預(yù)算部編制項(xiàng)目成本控制計(jì)劃；7.1.2擬定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及控制要點(diǎn)：見(jiàn)《《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖》市場(chǎng)調(diào)研尋找項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研尋找項(xiàng)目選址選址可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告NoYesNoYes項(xiàng)目立項(xiàng)、定點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、定點(diǎn)申請(qǐng)用地規(guī)劃征地拆遷申請(qǐng)用地規(guī)劃征地拆遷規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及審批辦理國(guó)土手續(xù)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及審批辦理國(guó)土手續(xù)初勘初步方案設(shè)計(jì)及審批初勘初步方案設(shè)計(jì)及審批詳勘施工圖設(shè)計(jì)及審核詳勘施工圖設(shè)計(jì)及審核辦理建設(shè)規(guī)劃許可證辦理建設(shè)規(guī)劃許可證選擇監(jiān)理單位選擇建設(shè)承包單位組織招投標(biāo)選擇監(jiān)理單位選擇建設(shè)承包單位組織招投標(biāo)辦理施工許可證組織招投標(biāo)辦理施工許可證組織招投標(biāo)組織工程施工組織工程施工辦理預(yù)售許可證房屋預(yù)售、銷(xiāo)售辦理預(yù)售許可證房屋預(yù)售、銷(xiāo)售竣工驗(yàn)收及交付竣工驗(yàn)收及交付項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目后評(píng)估顧客滿意度調(diào)查售后服務(wù)(交付物業(yè)管理）顧客滿意度調(diào)查售后服務(wù)(交付物業(yè)管理）貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次37.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各過(guò)程接受準(zhǔn)則及控制：項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程按項(xiàng)目各設(shè)計(jì)階段工作流程執(zhí)行；項(xiàng)目報(bào)建按國(guó)家主管部門(mén)有關(guān)程序、規(guī)定和《開(kāi)發(fā)報(bào)建流程》執(zhí)行；工程建設(shè)施工過(guò)程執(zhí)行國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目管理規(guī)范和《施工準(zhǔn)備階級(jí)工作流程》《工程進(jìn)度控制流程》《施工質(zhì)量控制流程》《工程竣工驗(yàn)收階段工作流程》《不合格品控制程序》；銷(xiāo)售過(guò)程執(zhí)行國(guó)家主管部門(mén)規(guī)定和與顧客簽定協(xié)議規(guī)定；7.1.4各過(guò)程涉及的記錄和文本資料按照國(guó)家建設(shè)主管部門(mén)的規(guī)定和《文獻(xiàn)控制程序》，《質(zhì)量記錄控制程序》執(zhí)行。7.1.5與產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃產(chǎn)生的記錄，由各部門(mén)歸檔保存，涉及：—《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》—《項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃書(shū)》—《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案》—《項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃》—《項(xiàng)目成本控制計(jì)劃》7.2顧客有關(guān)的過(guò)程7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)規(guī)定的擬定市場(chǎng)策劃部要分析房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家法律、法規(guī)的變化，作好市場(chǎng)調(diào)查與分析，在《可行性分析報(bào)告》中作好市場(chǎng)定位。市場(chǎng)策劃部針對(duì)客戶的不同需求作好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案（涉及總體、階段），并將顧客需求信息及時(shí)傳遞到工程部以供在擬定產(chǎn)品規(guī)定期作為參考。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)擬定顧客明示的和辨認(rèn)顧客潛在的規(guī)定，涉及習(xí)慣上隱含的、無(wú)需明示的規(guī)定，必須履行的與產(chǎn)品有關(guān)的義務(wù)，相關(guān)質(zhì)量法律法規(guī)、產(chǎn)品國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，產(chǎn)品自身的合用性規(guī)定，以及顧客對(duì)自身的健康、安全、環(huán)境等方面的規(guī)定。按照《銷(xiāo)售前臺(tái)業(yè)務(wù)流程》《客戶接待流程》《到訪客戶資料管理工作流程》實(shí)行。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次47.2.2產(chǎn)品規(guī)定的評(píng)審a)銷(xiāo)售部組織公司相關(guān)部門(mén)，會(huì)同法律顧問(wèn)、公司分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議草案，對(duì)已辨認(rèn)的顧客規(guī)定和公司自行擬定的附加規(guī)定進(jìn)行評(píng)審；b)協(xié)議的評(píng)審應(yīng)在協(xié)議簽訂之前進(jìn)行，保證顧客的各項(xiàng)規(guī)定合理、明確、書(shū)面化、雙方協(xié)調(diào)一致，公司有能力滿足；特殊協(xié)議在協(xié)調(diào)過(guò)程中，變更事項(xiàng)及解決情況需予以記錄；協(xié)議管理執(zhí)行《銷(xiāo)售協(xié)議審批流程》《協(xié)議登記流程》《按揭辦理流程》《優(yōu)惠政策審批工作流程》。c)協(xié)議評(píng)審后，由銷(xiāo)售部代表公司與顧客簽訂協(xié)議，將相應(yīng)的信息以書(shū)面形式傳遞到公司相關(guān)部門(mén)，銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)記錄協(xié)議的執(zhí)行情況，根據(jù)需要及時(shí)反饋給顧客；d)對(duì)于協(xié)議條款的任何修改，需征求原評(píng)審部門(mén)、法律顧問(wèn)意見(jiàn)、報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理審批。如協(xié)議規(guī)范版本出現(xiàn)任何條款變更，銷(xiāo)售部將及時(shí)將新版本在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)予以公示。協(xié)議變更按照《調(diào)房、更名審批工作流程》《退房審批工作流程》《延期簽約、延期付款、延期提交按揭資料審批工作流程》執(zhí)行；e)當(dāng)協(xié)議的修改涉及產(chǎn)品規(guī)定變更時(shí)，需填寫(xiě)《工程變更申請(qǐng)審批單》，工程部需保證相關(guān)文獻(xiàn)得到修改，產(chǎn)品規(guī)定評(píng)審產(chǎn)生的記錄由銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)保存。7.2.3與顧客的溝通a）傳遞產(chǎn)品信息（售前）公司不定期采用房交會(huì)或廣告等形式，積極向顧客介紹本公司（新）產(chǎn)品，提供宣傳資料及相關(guān)的（新）產(chǎn)品信息。樓書(shū)、戶型圖、產(chǎn)品廣告在發(fā)布前要對(duì)產(chǎn)品信息進(jìn)行評(píng)審，由分管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后才干發(fā)布，以保證產(chǎn)品信息的充足性。產(chǎn)品發(fā)布執(zhí)行《活動(dòng)、策劃執(zhí)行工作流程》《報(bào)媒監(jiān)控流程》《報(bào)媒、雜志廣告發(fā)布流程》《戶外廣告投放、監(jiān)控工作流程》《網(wǎng)站管理流程》。b）問(wèn)詢和征詢（售中）銷(xiāo)售部對(duì)顧客來(lái)信、電話、傳真等方面的問(wèn)詢和征詢（涉及協(xié)議的執(zhí)行和修改情況），設(shè)專(zhuān)人解答并記錄。按照《銷(xiāo)控管理流程》《銷(xiāo)售協(xié)議審批流程》《協(xié)議登記流程》《按揭辦理流程》《優(yōu)惠政策審批工作流程》《檔案管理流程》執(zhí)行。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次5c）顧客投訴（售后）銷(xiāo)售部接獲顧客信息反饋和投訴，按《顧客投訴解決登記表》進(jìn)行解決。與營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售過(guò)程產(chǎn)生的記錄，由市場(chǎng)策劃部、銷(xiāo)售部歸檔保存，涉及：—《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》—《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》—《項(xiàng)目推廣計(jì)劃》—《月度廣告發(fā)布計(jì)劃》—《月度推廣計(jì)劃》《月度銷(xiāo)售方案》—《客戶來(lái)電征詢表》《新客戶來(lái)訪登記表》—《價(jià)格表》—《協(xié)議范本》《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》《認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》《協(xié)議附件》—《調(diào)房審批單》《更名審批單》《工程變更申請(qǐng)審批單》《協(xié)議條款變更審批單》《退房審批單》《延期付款申請(qǐng)》《延期簽約申請(qǐng)》《延期提交按揭資料申請(qǐng)》—《客戶資料》《產(chǎn)權(quán)辦理資料》—《銷(xiāo)售月報(bào)》—《顧客投訴解決登記表》7.3設(shè)計(jì)控制7.3.1由于本公司不具有建設(shè)工程設(shè)計(jì)資源，本公司的產(chǎn)品設(shè)計(jì)由具有設(shè)計(jì)資源的建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行。公司在設(shè)計(jì)輸出中負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)輸入規(guī)定，參與階段性評(píng)審，實(shí)行設(shè)計(jì)過(guò)程監(jiān)控來(lái)保證顧客規(guī)定和國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，并負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)前期管理，通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的策劃實(shí)行控制。進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)策劃時(shí)必須明確：a)設(shè)計(jì)各階段；b)適合每個(gè)設(shè)計(jì)階段的評(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)活動(dòng)；c)設(shè)計(jì)的職責(zé)和權(quán)限。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次6工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作由工程部統(tǒng)籌管理，隨各設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的進(jìn)展，在適宜時(shí)策劃的輸出應(yīng)予以更新。設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的接口管理：對(duì)于公司內(nèi)部或內(nèi)外之間重要的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)信息溝通，通過(guò)顧客溝通、文獻(xiàn)、紀(jì)要、工程例會(huì)或?qū)ｎ}會(huì)等。7.3.2由工程部負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)的輸入應(yīng)擬定與產(chǎn)品有關(guān)的輸入，并保持記錄，這些輸入涉及：a)功能規(guī)定和性能規(guī)定：如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、采光、市政設(shè)施功能、交通、社區(qū)環(huán)境等；b)合用的法律法規(guī)、國(guó)家、地方規(guī)范的規(guī)定；c)合用時(shí)，來(lái)源于以前類(lèi)似設(shè)計(jì)的信息；d)設(shè)計(jì)所必需的其它規(guī)定。工程部應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)輸入的充足性和適宜性進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審由相關(guān)職能部門(mén)代表參與，歸檔保存評(píng)審結(jié)果涉及任何須要措施記錄。7.3.3設(shè)計(jì)的輸出應(yīng)以可以針對(duì)設(shè)計(jì)輸入進(jìn)行驗(yàn)證的方式提出，并且在施行前得到批準(zhǔn)。a)設(shè)計(jì)輸出應(yīng)滿足輸入規(guī)定；b)給采購(gòu)、生產(chǎn)、服務(wù)提供適當(dāng)信息，信息也許涉及產(chǎn)品防護(hù)的細(xì)節(jié)；c)包含引用產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品接受準(zhǔn)則；d)規(guī)定對(duì)產(chǎn)品安全和正常使用所必需的產(chǎn)品特性。7.3.4工程部負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)階段的評(píng)審。a)評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)結(jié)果滿足規(guī)定的能力，這涉及規(guī)定的、隱含的、強(qiáng)制性的規(guī)定；b)辨認(rèn)任何問(wèn)題并提出必要措施。評(píng)審由相關(guān)職能部門(mén)代表參與，歸檔保存評(píng)審結(jié)果涉及任何須要措施記錄。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次77.3.7.3.6設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的確認(rèn)為保證設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)滿足規(guī)定規(guī)定，應(yīng)按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府主管部門(mén)規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)證確認(rèn)。通過(guò)內(nèi)部評(píng)審、政府主管部門(mén)對(duì)各種文獻(xiàn)的審批意見(jiàn)或修改意見(jiàn)進(jìn)行驗(yàn)證與確認(rèn)。歸檔保存驗(yàn)證與確認(rèn)涉及任何須要措施記錄。7.3.7設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)更改的控制應(yīng)辨認(rèn)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的更改，并保持記錄。政府主管部門(mén)對(duì)各種文獻(xiàn)的審批意見(jiàn)或修改意見(jiàn)。應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的更改善行適當(dāng)?shù)脑u(píng)審、驗(yàn)證和確認(rèn)，并在實(shí)行前得到批準(zhǔn)。設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)更改的評(píng)審應(yīng)涉及評(píng)價(jià)更改對(duì)產(chǎn)品組成部分和已交付產(chǎn)品的影響。施工圖的更改由設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)控制。更改的評(píng)審結(jié)果及任何須要措施的記錄應(yīng)予保持。有關(guān)產(chǎn)品設(shè)計(jì)工程部按照《方案設(shè)計(jì)工作流程》《初步設(shè)計(jì)工作流程》《施工圖設(shè)計(jì)工作流程》執(zhí)行。與設(shè)計(jì)過(guò)程產(chǎn)生的記錄，由工程部歸檔保存，涉及：—《設(shè)計(jì)計(jì)劃書(shū)》—《項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》—《地勘報(bào)告》（委外）—《設(shè)計(jì)任務(wù)委托書(shū)》—《設(shè)計(jì)評(píng)審記錄》—《施工圖文獻(xiàn)審查意見(jiàn)》—《設(shè)計(jì)圖及相關(guān)文獻(xiàn)》—《設(shè)計(jì)變更告知》—《技術(shù)核定單》7.4采購(gòu)7.4.1采購(gòu)過(guò)程貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次87.4.1.1公司對(duì)提供材料設(shè)備和服務(wù)的供方，進(jìn)行評(píng)價(jià)和選擇。把合格的供方作為供貨、服務(wù)提供的來(lái)源，保證采購(gòu)產(chǎn)品和外包服務(wù)符合規(guī)定；a)協(xié)議預(yù)算部組織相關(guān)部門(mén)對(duì)地勘院、設(shè)計(jì)院、工程承包方、監(jiān)理公司以及大型機(jī)電設(shè)備（如電梯、空調(diào)等）的招標(biāo)與評(píng)估；b)材料設(shè)備部負(fù)責(zé)甲供精裝修材料和部分零星材料供方的選擇與評(píng)估；c)工程部參與公司a）、b）供方的招標(biāo)與評(píng)估d)市場(chǎng)策劃部負(fù)責(zé)組織策劃、廣告公司的選擇與評(píng)估；7.4.1.2供方評(píng)價(jià)按照《招投標(biāo)工作流》《工程協(xié)議管理流程》《協(xié)議管理辦法》實(shí)行。合格供方的評(píng)估依據(jù)采購(gòu)物資和采購(gòu)服務(wù)情況，采用會(huì)簽或會(huì)議的方式進(jìn)行，經(jīng)評(píng)估合格的供方列入《合格供方名錄》。7.4.1.3對(duì)合格供方重新評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則a)對(duì)設(shè)計(jì)、地勘等供方，在協(xié)議履行完畢后由相關(guān)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)重要內(nèi)容涉及：服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、產(chǎn)品質(zhì)量、及時(shí)性等，并填寫(xiě)供方重新評(píng)價(jià)記錄。b)對(duì)施工方，在協(xié)議履行完畢后由相關(guān)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)重要內(nèi)容涉及：質(zhì)量、進(jìn)度、維修整改及時(shí)性等，并填寫(xiě)供方重新評(píng)價(jià)記錄。c)對(duì)監(jiān)理單位，在協(xié)議履行完畢后由相關(guān)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)重要內(nèi)容涉及：監(jiān)理責(zé)任、監(jiān)理水平、監(jiān)理月報(bào)質(zhì)量、協(xié)調(diào)能力等，并填寫(xiě)供方重新評(píng)價(jià)記錄。d.)對(duì)材料設(shè)備供應(yīng)商，在每年終對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)價(jià)，內(nèi)容涉及：產(chǎn)品質(zhì)量、質(zhì)量穩(wěn)定性、供貨能力、售后服務(wù)、交貨期、價(jià)格付款方式等。以上評(píng)價(jià)應(yīng)作出是否合格的結(jié)論，不合格供方應(yīng)在原有《合格供方名錄》上做好相應(yīng)記錄。供方評(píng)價(jià)相關(guān)記錄由各相關(guān)職能部門(mén)分別保存。7.4.2采購(gòu)信息a）材料設(shè)備部依據(jù)并按照采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行采購(gòu)。向合格供方采購(gòu)產(chǎn)品，與其簽訂《采貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次9購(gòu)協(xié)議》時(shí)，需明確質(zhì)量規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收條件、違約責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容，以及對(duì)供方的質(zhì)量管理體系、組織結(jié)構(gòu)、程序、過(guò)程、資源等方面的規(guī)定，必要時(shí)提供相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或圖紙，作為協(xié)議的附件；b）具體的采購(gòu)作業(yè)由材料設(shè)備部執(zhí)行，要明確采購(gòu)產(chǎn)品的名稱(chēng)、型號(hào)（或規(guī)格等級(jí)）、數(shù)量、交貨期、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，經(jīng)部門(mén)經(jīng)理署名確認(rèn)后，才干進(jìn)行采購(gòu)。采購(gòu)過(guò)程的實(shí)行《材料、設(shè)備采購(gòu)流程》《材料、設(shè)備報(bào)審流程》執(zhí)行。7.4.3采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證按協(xié)議規(guī)定進(jìn)行，顧客或公司需要在供方資源處對(duì)采購(gòu)產(chǎn)品進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)，應(yīng)在采購(gòu)協(xié)議中對(duì)擬采用的驗(yàn)證的安排和產(chǎn)品放行的方法作出規(guī)定。采購(gòu)產(chǎn)品的驗(yàn)證按照《甲供材料驗(yàn)收》執(zhí)行。與采購(gòu)過(guò)程產(chǎn)生的記錄，由各部門(mén)分別歸檔保存，涉及：—《合格供方名錄》—《工程供方調(diào)查表》—《甲供材料/設(shè)備計(jì)劃表》—《甲供植物計(jì)劃申請(qǐng)單》《甲供植物增購(gòu)計(jì)劃申請(qǐng)單》《甲供材料增購(gòu)計(jì)劃申請(qǐng)單》—《材料設(shè)備詢價(jià)比價(jià)表》、《材料/設(shè)備報(bào)審表》—《工程材料終驗(yàn)登記表》《甲供材料到場(chǎng)驗(yàn)收單》—《甲供植物到場(chǎng)驗(yàn)收單》《乙供植物到場(chǎng)驗(yàn)收單》—《不合格采購(gòu)產(chǎn)品評(píng)審與處置記錄》7.5生產(chǎn)和服務(wù)的提供7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制公司策劃并在受控條件下進(jìn)行生產(chǎn)和服務(wù)提供，受控條件涉及：a)提供產(chǎn)品特定的信息，如：前期批文資料、圖紙、標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收規(guī)定等；b)獲得作業(yè)輔導(dǎo)書(shū)，如：技術(shù)交底、施工組織設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)資料等；c)使用適宜的設(shè)備；d)獲得和使用監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備；貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次10e)實(shí)行監(jiān)視和測(cè)量；f)實(shí)行產(chǎn)品放行、交付和交付后的活動(dòng)。項(xiàng)目報(bào)建：發(fā)展部按照《開(kāi)發(fā)報(bào)建流程》執(zhí)行。施工過(guò)程的控制：工程部按照《施工準(zhǔn)備階段工作流程》《工程進(jìn)度控制流程》《施工質(zhì)量控制流程》《工地指令簽發(fā)流程》《工程竣工驗(yàn)收階段工作流程》執(zhí)行。施工過(guò)程成本管理：協(xié)議預(yù)算部按照《工程簽證流程》《工程協(xié)議管理流程》《工程類(lèi)付款審批流程》執(zhí)行。產(chǎn)品交付：工程部按照《工程移交流程》執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)辦理：銷(xiāo)售部按照《產(chǎn)權(quán)辦理流程》執(zhí)行。7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)過(guò)程提供的確認(rèn)當(dāng)生產(chǎn)和服務(wù)提供過(guò)程的輸出不能由后續(xù)的監(jiān)視或測(cè)量加以驗(yàn)證，使問(wèn)題在產(chǎn)品使用后或服務(wù)交付后才顯現(xiàn)時(shí)，組織應(yīng)對(duì)任何這樣的過(guò)程實(shí)行確認(rèn)。特殊過(guò)程的確認(rèn)對(duì)房屋建筑過(guò)程中的特殊工序或使用新工程材料時(shí)，施工單位按實(shí)行過(guò)程的規(guī)定編制專(zhuān)項(xiàng)《施工方案》，提交監(jiān)理公司與現(xiàn)場(chǎng)代表進(jìn)行審核，對(duì)這些過(guò)程的審核要點(diǎn)涉及：（1）為過(guò)程的評(píng)審和批準(zhǔn)所規(guī)定的準(zhǔn)則；（2）設(shè)備認(rèn)可和人員資格鑒定；（3）使用特定的方法；（4）保存工序參數(shù)記錄；（5）再確認(rèn)（必要時(shí)）。對(duì)項(xiàng)目的特殊過(guò)程在《施工組織設(shè)計(jì)》和專(zhuān)項(xiàng)《施工方案》中明確。7.5.3標(biāo)記和可追溯性工程部現(xiàn)場(chǎng)代表及監(jiān)理負(fù)責(zé)監(jiān)督各施工單位在施工過(guò)程中使用適宜的方法標(biāo)記對(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的物資、安全設(shè)施及各類(lèi)設(shè)備進(jìn)行標(biāo)記，同時(shí)審核各部門(mén)有關(guān)記錄的及時(shí)完整性，保證在涉及有可追溯性規(guī)定期，能根據(jù)各類(lèi)記錄對(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人及單位進(jìn)行追貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次11溯；銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)各類(lèi)規(guī)定進(jìn)行上墻公布，置業(yè)顧問(wèn)實(shí)行帶牌上崗,以便接受監(jiān)督檢查。7.5公司應(yīng)辨認(rèn)公司控制下或公司使用的顧客財(cái)產(chǎn)（顧客財(cái)產(chǎn)可涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)和個(gè)人信息），驗(yàn)證、保護(hù)供其使用或構(gòu)成產(chǎn)品一部分的顧客財(cái)產(chǎn)，當(dāng)顧客財(cái)產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞或發(fā)現(xiàn)不合用時(shí)，應(yīng)向顧客報(bào)告，并保持記錄。7.5.按照《工程移交流程》執(zhí)行。7.6監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備的控制由施工單位提供的監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備，通過(guò)監(jiān)理公司對(duì)工程項(xiàng)目承包方進(jìn)行監(jiān)控來(lái)實(shí)現(xiàn)控制。公司現(xiàn)場(chǎng)代表通過(guò)檢查、驗(yàn)證實(shí)行對(duì)監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備的控制。公司相關(guān)部門(mén)應(yīng)擬定產(chǎn)品服務(wù)中的監(jiān)視和測(cè)量所需的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備，為產(chǎn)品符合規(guī)定的規(guī)定提供證據(jù)。保證監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)可以進(jìn)行，并與監(jiān)視和測(cè)量的規(guī)定一致的方式實(shí)行。在有必要保證有效結(jié)果的場(chǎng)合測(cè)量設(shè)備應(yīng)：a）對(duì)照能溯源到國(guó)際或國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，按照規(guī)定的時(shí)間間隔或在使用前進(jìn)行校準(zhǔn)和（或）檢定（驗(yàn)證）。當(dāng)不存在上述標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)記錄校準(zhǔn)或檢定（驗(yàn)證）的依據(jù)；b）必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整或再調(diào)整；c）具有標(biāo)記，以擬定其校準(zhǔn)狀態(tài)；d）防止也許使測(cè)量結(jié)果失效的調(diào)整；e）在搬運(yùn)、維護(hù)和貯存期間防止損壞或失準(zhǔn)。如發(fā)現(xiàn)設(shè)備不符合規(guī)定期，應(yīng)對(duì)以往測(cè)量結(jié)果的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)和記錄。并對(duì)該設(shè)備和任何受影響的產(chǎn)品采用適當(dāng)?shù)拇胧?，保存校?zhǔn)和驗(yàn)證結(jié)果的記錄。此項(xiàng)工作由工程部負(fù)責(zé)實(shí)行。7.7與生產(chǎn)和服務(wù)過(guò)程產(chǎn)生的記錄，由各部門(mén)分別歸檔保存，涉及：貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)章/節(jié)/號(hào)7.0版本頁(yè)次12—《項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃》—《月度施工計(jì)劃》—《工程項(xiàng)目資料移交清單》—《驗(yàn)收紀(jì)要》—《監(jiān)理月報(bào)》/（監(jiān)理月報(bào)審核記錄）—《監(jiān)理例會(huì)紀(jì)要》—《施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）方案》—《施工組織設(shè)計(jì)（施工方案）審核意見(jiàn)》—《圖紙會(huì)審紀(jì)要》—《技術(shù)交底紀(jì)要》—《項(xiàng)目報(bào)建檔案》—《簽證單》—《項(xiàng)目報(bào)建資料》貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)測(cè)量、分析與改善章/節(jié)/號(hào)8.0版本頁(yè)次18.1總則公司的質(zhì)量管理體系應(yīng)建立有效的自我監(jiān)督和自我完善機(jī)制，以便可以及時(shí)獲得有關(guān)產(chǎn)品、過(guò)程和體系信息，通過(guò)度析、評(píng)價(jià)以辨認(rèn)存在的問(wèn)題并加以解決，從而保證體系有效運(yùn)營(yíng)和提供滿足規(guī)定的產(chǎn)品。這種機(jī)制還應(yīng)發(fā)揮連續(xù)改善的效能。監(jiān)視、測(cè)量、分析和改善過(guò)程應(yīng)按照下述目的規(guī)定開(kāi)展：證實(shí)產(chǎn)品規(guī)定的符合性；保證質(zhì)量管理體系的符合性；連續(xù)改善質(zhì)量體系的有效性。8.2監(jiān)視和測(cè)量8.2.1顧客滿意a）銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)采用適當(dāng)?shù)姆椒ê痛胧?，通過(guò)適當(dāng)?shù)那?，征詢和監(jiān)控顧客滿意的信息，作為對(duì)質(zhì)量管理體系業(yè)績(jī)的一種測(cè)量。b）銷(xiāo)售部置業(yè)顧問(wèn)在顧客參觀或了解完項(xiàng)目后，及時(shí)填寫(xiě)銷(xiāo)售日記，記錄顧客對(duì)本公司的產(chǎn)品、服務(wù)等滿意限度以及相關(guān)的意見(jiàn)和建議。c）銷(xiāo)售部通過(guò)顧客的投訴、與顧客的平常溝通、相關(guān)方（如媒體、消費(fèi)者組織、行業(yè)協(xié)會(huì)等）的信息反饋等渠道獲取顧客滿意的信息。銷(xiāo)售部對(duì)銷(xiāo)售日記及相關(guān)各方反饋的信息進(jìn)行綜合整理，了解公司的產(chǎn)品或服務(wù)滿足顧客需求和盼望的程序，分析顧客需求和盼望的變化趨勢(shì)，以及需要改善的方面，反饋給公司并組織采用相應(yīng)的糾正、防止或改善措施；質(zhì)量記錄由銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)保存：—《顧客滿意限度調(diào)查表》—《顧客投訴解決登記表》—《業(yè)主滿意度記錄分析資料》貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)測(cè)量、分析與改善章/節(jié)/號(hào)8.0版本頁(yè)次28.2.2內(nèi)部審核內(nèi)部審核控制程序(QP8.2.2-01)1.0目的為了控制和改善公司的管理體系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正管理活動(dòng)及體系運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，不斷提高公司的管理體系的符合性、有效性；公司實(shí)行內(nèi)部審核。驗(yàn)證質(zhì)量管理體系是否符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，是否得到有效地保持、實(shí)行和改善。2.0合用范圍合用于公司內(nèi)部開(kāi)展的質(zhì)量管理體系所涉及的所有與管理體系運(yùn)營(yíng)有關(guān)的各職能部門(mén)的內(nèi)部審核。3.0職責(zé)3.1總經(jīng)理a)批準(zhǔn)組織年度內(nèi)審計(jì)劃和審核算施計(jì)劃；b)批準(zhǔn)內(nèi)部管理；c)定期召開(kāi)管理評(píng)審會(huì)議。3.2管理者代表a)全面負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核工作；b)選定內(nèi)審組長(zhǎng)及成員，并審核年度內(nèi)審計(jì)劃、每次的審核計(jì)劃和內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告。3.3行政人事部a)編寫(xiě)《年度內(nèi)審計(jì)劃》并負(fù)責(zé)組織實(shí)行；b)組織、協(xié)調(diào)內(nèi)審活動(dòng)的開(kāi)展。3.4內(nèi)審組長(zhǎng)a)編制、實(shí)行本次內(nèi)審計(jì)劃；b)編寫(xiě)內(nèi)審報(bào)告。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)測(cè)量、分析與改善章/節(jié)/號(hào)8.0版本頁(yè)次34.0程序4.1年度內(nèi)審計(jì)劃4.1.1根據(jù)擬審核的活動(dòng)、區(qū)域的狀況和重要程序及以往審核的結(jié)果，由行政人事部負(fù)責(zé)策劃各部門(mén)全年審核方案，編制年度內(nèi)審計(jì)劃，擬定審核的范圍、頻次和方法，經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。每年內(nèi)審至少一次，并規(guī)定覆蓋本公司質(zhì)量管理體系的所有規(guī)定。當(dāng)出現(xiàn)以下情況時(shí)由管理者代表及時(shí)組織進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量審核：a)組織機(jī)構(gòu)、管理體系發(fā)生重大變化；b)出現(xiàn)重大質(zhì)量事故，或用戶對(duì)某一環(huán)節(jié)連續(xù)投訴；

c)法律、法規(guī)及其他外部規(guī)定的變更。4.1.2年度內(nèi)審計(jì)劃內(nèi)容的制定應(yīng)考慮：所涉及對(duì)象的現(xiàn)狀、重要性及其影響，以往審核的結(jié)果。a)審核目的、范圍、依據(jù)和方法；b)受審部門(mén)和審核時(shí)間。4.1.3根據(jù)需要，可審核質(zhì)量體系覆蓋的所有規(guī)定和部門(mén)，也可以專(zhuān)門(mén)針對(duì)某幾項(xiàng)規(guī)定或部門(mén)進(jìn)行重點(diǎn)審核；但全年的內(nèi)審必須覆蓋質(zhì)量管理體系所有規(guī)定。4.2審核前的準(zhǔn)備4.2.1管理者代表任命內(nèi)審組長(zhǎng)和內(nèi)審成員。內(nèi)審員應(yīng)由與受審部門(mén)無(wú)直接關(guān)系的審核員負(fù)責(zé)。4.2.2由內(nèi)審組長(zhǎng)策劃審核并編制本次《內(nèi)審計(jì)劃表》，交管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃的編制要具有嚴(yán)厲性和靈活性，其內(nèi)容重要涉及：a)審核目的、范圍、方法、依據(jù)；b)內(nèi)部審核的工作安排；c)審核組成人員；審核時(shí)間、地點(diǎn)；貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)測(cè)量、分析與改善章/節(jié)/號(hào)8.0版本頁(yè)次4e)受審部門(mén)及審核要點(diǎn)；f)預(yù)定期間，連續(xù)時(shí)間；g)開(kāi)會(huì)時(shí)間；4.2.3在了解受審部門(mén)的具體情況后，內(nèi)審組長(zhǎng)組織編寫(xiě)《內(nèi)審檢查表》，內(nèi)審檢查表要具體列出審核項(xiàng)目、依據(jù)、方法，保證無(wú)規(guī)定漏掉，審核能順利進(jìn)行。4.2.4內(nèi)審組長(zhǎng)于內(nèi)審前兩周將內(nèi)審時(shí)間告知受審部門(mén)，受審部門(mén)對(duì)內(nèi)審時(shí)間如有異議，應(yīng)在內(nèi)審前一周告知內(nèi)審組長(zhǎng)。4.2.5內(nèi)部質(zhì)量體系審核員應(yīng)經(jīng)質(zhì)量體系認(rèn)證征詢機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核合格后方能擔(dān)任。4.3內(nèi)審的實(shí)行4.3.1初次會(huì)議a)參與會(huì)議人員：公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門(mén)負(fù)責(zé)人；b)會(huì)議議程：與會(huì)者簽到，審核組長(zhǎng)主持會(huì)議，內(nèi)審組按審核計(jì)劃執(zhí)行審核內(nèi)容；c)會(huì)議內(nèi)容：由審核組長(zhǎng)介紹內(nèi)審目的、范圍、依據(jù)、方式、成員和內(nèi)審日程安排及其它有關(guān)事項(xiàng)。4.3.2現(xiàn)場(chǎng)審核a)內(nèi)審組根據(jù)《內(nèi)審檢查表》對(duì)受審部門(mén)的程序和文獻(xiàn)執(zhí)行情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核，內(nèi)審員要將體系運(yùn)營(yíng)效果及不符合項(xiàng)具體記錄在檢查表中；b)內(nèi)審組長(zhǎng)需每日召開(kāi)內(nèi)審會(huì)議，全面了解該日內(nèi)審情況，對(duì)《不符合報(bào)告》進(jìn)行核對(duì)；c)內(nèi)審時(shí)審核員要公正而又客觀地對(duì)待問(wèn)題。4.3.3審核報(bào)告4.3.3.1現(xiàn)場(chǎng)審核后，內(nèi)審組長(zhǎng)召開(kāi)審核會(huì)議，綜合分析、檢查結(jié)果、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、體系文獻(xiàn)及有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，必要時(shí)還要依據(jù)與顧客簽定的協(xié)議規(guī)定，確認(rèn)不合格項(xiàng)，并發(fā)出不符合報(bào)告給相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后，由相關(guān)部門(mén)分析因素，制定糾正措施，經(jīng)審核員確認(rèn)后實(shí)行糾正，審核員負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)行結(jié)果跟蹤驗(yàn)證，并報(bào)告驗(yàn)證結(jié)果。貴州黔蒙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司文獻(xiàn)編號(hào)測(cè)量、分析與改善章/節(jié)/號(hào)8.0版本頁(yè)次54.3.3.2審核組填寫(xiě)《不合格項(xiàng)分布表》，記錄不合格分布情況。4.3.3.3現(xiàn)場(chǎng)審核后一周內(nèi)，審核組長(zhǎng)完畢《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》，交管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)。審核報(bào)告內(nèi)容：a)審核目的、范圍、方法和依據(jù)；b)審核組成員、受審核方代表名單；c)審核計(jì)劃實(shí)行情況總結(jié)；d)不合格項(xiàng)分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴(yán)重程序；e)存在的重要問(wèn)題分析；f)對(duì)公司質(zhì)量管理體系有效性、符合性結(jié)論及此后應(yīng)改善的地方。4.3.4末次會(huì)議a)參與人員：決策層