物管技術管理制度

第第頁物管技術管理制度在不絕進步的時代，大家漸漸認得到制度的緊要性，制度是在肯定歷史條件下形成的法令、禮俗等規(guī)范。什么樣的制度才是有效的呢？以下是我?guī)痛蠹艺淼奈锕芗夹g管理制度，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫忙。1.概述1.1物管技術部是XXX有限公司（以下簡稱投資公司）為加強XXX物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）工程、園林維保及養(yǎng)護力氣，特地設立的負責技術支持、專業(yè)管理及技術監(jiān)督的職能部門。物業(yè)公司維護和修理及綠化部在按制度履行日常工作職責中，如遇到疑難問題報物管技術部協(xié)調解決。1.2物管技術部負責與投資公司相關部門或協(xié)作單位的工作協(xié)調；參加新開項目的設備系統(tǒng)及園林工程的方案論證、前期介入等工作。1.3物管技術部下設專業(yè)維護和修理隊特地解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關的水電維護和修理等零星工作。具體管理操作方法詳見《專業(yè)維護和修理隊管理方法》。2.物管技術部工作職能：2.1負責物業(yè)公司各管理地方有土建維護和修理、配套設備系統(tǒng)維護引導及園林景觀等方面的技術管理工作，確保設備正常運行及園林景觀效果的整體把握、掌控。2.2負責幫助物業(yè)公司各管理處簽訂設備有償維保合同，引導各管理處維護和修理部全部設備維保計劃的訂立及維保工作實施情況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務培訓。2.3負責各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護工作實施情況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務培訓。2.4參加物業(yè)公司各管理處維護和修理部、綠化部主管的工作考核并參加全部維護和修理、綠化人員的招聘工作。2.5負責與投資公司各部門及相關協(xié)作單位的工作協(xié)調。2.6參加投資公司新開項目的設備系統(tǒng)、園林工程的方案確定及工程前期介入工作。2.7參加投資公司相關合同中有關保修條款的擬訂，確定設備、工程、園林、裝修等尾款的支出。負責各小區(qū)物業(yè)維保費用支出性質的界定。3.外部合作幫助體系3.1電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維護和修理等單位在保修期結束后簽訂有償維護和修理協(xié)議及配電房代管協(xié)議——資料員歸檔。3.2水暖：借助工程施工及管理與純潔水施工單位、自來水公司、煤氣公司、空調、鍋爐施工及維護和修理公司等多家單位，在保修期結束后簽訂有償維護和修理協(xié)議——資料員歸檔。3.3園林：借助園林工程施工與管理經驗與園林施工單位、植保所、高校，建立長期的技術聯(lián)系，必需時在養(yǎng)護期結束后簽訂部分寶貴草坪及苗木的有償養(yǎng)護協(xié)議——資料員歸檔。4.巡檢、巡查制度4.1各工程師訂立每月工作計劃——部門經理簽字——報公司。4.2依據各設備運行維護周期，維護和修理部布置設備維護，相應專業(yè)工程師依照《物業(yè)公司維護和修理部設備管理制度及規(guī)程》，抽查并解決維護過程中顯現(xiàn)的具體疑難技術問題。4.3公共設備定期外協(xié)保養(yǎng)——專業(yè)工程師協(xié)調落實——維護和修理部具體處理及跟進——對應工程師跟蹤抽查。4.4日常運行設備巡查每月一次——專業(yè)工程師抽查維護和修理部日、周檢表及設備運行情形，填寫月檢記錄并報經理簽字——資料員歸檔。4.5特殊情況下設備運行異常（維護和修理責任人匯報或專業(yè)工程師在例行巡檢發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內部無法解決）專業(yè)工程師立刻電話通知相應協(xié)作單位（事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單）并向經理匯報——借助外部幫助——反饋處理結果——專業(yè)工程師確認簽字——經理簽字——資料員歸檔備案。4.6園林工程師依據《物業(yè)綠化部綠化管理制度及規(guī)程》，依照園林景觀苗木生長特性、養(yǎng)護要求及病蟲害防備措施，檢查并解決園林苗木養(yǎng)護過程中顯現(xiàn)的具體疑難技術問題。5.突發(fā)事故處理流程5.1維護和修理責任人——報物業(yè)維護和修理部處理（疑難問題同時報相應專業(yè)工程師）——反饋處理結果并填寫事故單——專業(yè)工程師確認簽字（事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單）——經理簽字——資料員歸檔。5.2維護和修理責任人——報物業(yè)維護和修理部處理（疑難問題同時報相應專業(yè)工程師）分析發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內部無法解決——專業(yè)工程師立刻電話報告經理―——借助外部幫助——反饋處理結果并填寫事故單——專業(yè)工程師確認簽字（事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單）——經理簽字——報公司同時資料員歸檔。6.土建報修程序6.1專業(yè)維護和修理隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：物業(yè)客服接報——維護和修理部現(xiàn)場查看（疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看同時報部門經理）——確定維護和修理方案——協(xié)調布置專業(yè)維護和修理隊處理——住戶、維護和修理隊及物業(yè)責任人簽字（重點問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）。6.2非專業(yè)維護和修理隊原所在施工單位施工的工程（保修期內）：物業(yè)客服接報——維護和修理部現(xiàn)場查看（疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報部門經理，費用大的維護和修理土建工程師需通知原施工隊參加）——確定維護和修理方案——協(xié)調布置專業(yè)維護和修理隊處理——住戶、維護和修理隊及物業(yè)責任人簽字（重點問題留備份并經土建工程師、經理簽字，資料員歸檔）——完成三級簽證并注明原施工單位名稱。6.3工程整改量較大的項目（保修期內）：專業(yè)工程師現(xiàn)場了解發(fā)文——協(xié)調布置專業(yè)維護和修理隊或布置XXX公司加派人員處理——維護和修理部按要求跟蹤檢查——反饋處理結果——土建工程師簽字——經理簽字——資料員歸檔。非專業(yè)維護和修理隊原所屬的土建工程隊施工的工程，需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。6.4過保修期工程（結構問題，依據建設部法規(guī)另行處理）：物業(yè)客服接報——維護和修理部現(xiàn)場查看（疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報部門經理）——確定維護和修理方案并通過客服協(xié)調、商定維護和修理價格——土建工程師依據工程量大小確定是否發(fā)文——協(xié)調布置專業(yè)維護和修理隊處理——反饋處理結果（住戶、維護和修理隊及物業(yè)責任人簽字）——如屬投資公司支出費用的需完成三級簽證。7.崗位培訓7.1工程交接前：與工程及物業(yè)協(xié)調，有組織有計劃布置維護和修理人員跟蹤施工過程、了解設備區(qū)位、工程的組織布置、設備安裝工藝流程、設備調試運行及簡單操作過程，對設備有一個最基本最感性的認得。7.2工程交接時：接相關部門工程聯(lián)系單——專業(yè)工程師發(fā)文——經理簽字——專業(yè)工程師全程搭配相關部門、協(xié)調相應的維護和修理主管，組織物業(yè)維護和修理人員培訓——考核、考試、檢驗、反饋培訓結果——實現(xiàn)能處理日常問題的本領。7.3物業(yè)接手后：為確保小區(qū)設備正常運作和小區(qū)景觀環(huán)境的美觀，專業(yè)工程師布置每年2～6次設備全系統(tǒng)培訓、2～6次綠化人員培訓、2～4次土建專業(yè)技術、建筑通病的處理和防備培訓，采用外培和內培、理論和實際相結合的模式，并在每期的培訓結束后布置考核，檢查培訓結果。不定期的布置考核物業(yè)維護和修理、綠化人員實際使用和處理問題的技能。8.工程合同參加及有償維保協(xié)議訂立8.1參加并提出工程合同中有關園林景觀效果、苗木養(yǎng)護，設備系統(tǒng)中設備保修條款的技術要求。提出維保期維護和修理、養(yǎng)護的具體時間要求。8.2參加并確定合同中有關綠化養(yǎng)護、設備的保修期限和設備維護和修理責任的鑒認及維護和修理費用確實定。8.3審核保修期限，負責工程、裝修、園林及設備尾款支出確實認。在設備保修期結束前與管理處、維保方共同簽訂有償維護合同，物管技術部負責技術把關，具體維保費用由物管技術部布置協(xié)調管理處與維保方共同商定。一旦保修結束，有償維保合同即刻生效，避開維護脫節(jié)。9.工作簽證及尾款支出9.1經濟簽證：9.1.1屬投資公司支出費用的簽證，由物業(yè)管理處維護和修理及綠化主管和物管技術部專業(yè)工程師，部門經理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項，但需明確簽證，清楚計算工作量。5000元以下由物業(yè)管理處維護和修理（綠化）主管、物管技術部專業(yè)工程師、部門經理簽認；5000——10000元除上述人員簽認外需報物業(yè)主管副總簽認；10000元以上需報投資公司總經理批準。9.1.2屬施工單位之間相互支出費用的簽證，由物業(yè)管理處維護和修理（綠化）主管和物管技術部專業(yè)工程師，部門經理三級簽證，除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項，但需明確簽證，清楚計算工作量。并清楚注明該工程費用從何單位工程尾款中劃撥給現(xiàn)施工的單位，具體簽證權限同上述（一）中所述內容。9.2尾款支出：為考核掌控裝修、鋁合金、幕墻、土建施工隊、園林施工隊、設備供應商等合作單位的服務質量和服務意識，相關的土建、裝修、鋁合金、幕墻、園林工程及設備尾款等在上述隊伍和供應商提出書面付款申請后的一周內，相應的專業(yè)工程師依據合同期限和申請付款內容，深入相應管理處，了解裝修、園林綠化及設備等使用情況、存在哪些問題、整改情況、服務質量、服務態(tài)度、響應情況等在確保使用、運行良好（園林綠化符合合同商定的要求）后，必需由管理處相應主管簽字確認（作為附件），后填寫付款申請單并通過公司網路設定的程序完成尾款支出。10.綜合管理10.1工作日記，工作報表：各專業(yè)工程師必需做好工作日記，把平常工作中遇到的具體問題及解決方法、經驗教訓等記錄下來，資源共享。每月填寫工作報表，由部門經理匯總總結報物業(yè)副總、投資公司工程副總備案。10.2物管技術部工作聯(lián)系單、工作指令單：工作及業(yè)務事項的組織協(xié)調，一般應使用物管技術部工作聯(lián)系單，如直接布置施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令單。建立完善的備查制度，緊急性及突發(fā)事件先在現(xiàn)場口頭布置指令，但事后需及時補發(fā)物管技術部工作聯(lián)系單或工作指令單。不涉及費用（或預估費用很低）的相關事務性指令，可電話或做現(xiàn)場口頭指令。10.3工作例會：工作例會每周二舉辦一次，如遇特殊情況，另行布置，各管理處維護和修理部、綠化部及專業(yè)維護和修理隊集中匯報上周工作情況，存在何種問題，下周工作計劃，理順各方關系。會議原則上由經理組織布置并主持，如遇特殊情況由經理指定人員主持，與會人員由各管理處維護和修理和綠化主管（各一人）、維護和修理隊長、物管技術部全體人員共同參加，必需