個人二手房交易涉稅業(yè)務培訓課件

個人二手房交易涉稅業(yè)務

培訓課件2024年3月21日主講人：目錄章節(jié)二手房計稅價格的確認規(guī)則自然人二手房轉讓買賣類型的稅費計算、稅費優(yōu)惠政策010203自然人二手房轉讓特殊類型（親屬贈與、繼承、夫妻權屬變更、離婚析產）涉稅要點。概念辨析：一手房業(yè)務，也叫增量房業(yè)務，指房地產開發(fā)企業(yè)將其新開發(fā)建設的房屋出售，由承受者交付貨幣、實物或者其他經濟利益并承受房屋權屬的行為。二手房業(yè)務，也叫存量房業(yè)務，指房屋產權人將其房屋轉讓（房地產開發(fā)企業(yè)出售其新開發(fā)建設的房屋除外），由承受者交付貨幣、實物或者其他經濟利益的行為。3

第一章：二手房計稅價格的確認規(guī)則4案例導入5

張某向李某出售端州一套住房，雙方在受理窗口申報價格為60萬，端州區(qū)局委托具有房地產評估資質的專業(yè)評估機構出具的市場評估價格為55萬，請問應該按哪一個價格計稅。計稅價格的一般性確認規(guī)則

6

如果申報價格高于評估價格，則以申報價格的不含稅價作為本次交易的計稅價格。

如果申報價格低于評估價格且無正當理由的，則稅務機關應當參照存量房評估價格核定其計稅價格。計稅價格的特殊性確認規(guī)則

7

申報價格低于評估價格且有正當理由，經稅務機關確認，則可按申報價格的不含稅價作為本次交易的計稅價格。正當理由的政策依據8《肇慶市存量房交易計稅價格核定爭議處理辦法》（公告2021年第6號）規(guī)定，稅務機關認定的正當理由包括以下情形之一：1.經人民法院生效判決、裁定和仲裁機構生效裁決載明的房屋權屬轉移價格為交易價格的；2.經具有合法資質的拍賣機構依法公開拍賣，以拍賣價格為交易價格的；93.房屋曾發(fā)生重大意外事件或存在結構破損等嚴重質量問題導致低價出售的；4.將房屋轉讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，且交易價格不低于成本價（即轉讓人的購房原價）的；5.稅務機關認可的其他情形。案例110

張父采取買賣方式出售端州一套商鋪給兒子小張，該商鋪10年前購買價格為50萬，雙方在稅務窗口申報價格為50萬，端州區(qū)局委托具有房地產評估資質的專業(yè)評估機構出具的市場評估價格為80萬，請問應該按哪一個價格計稅？

第一章節(jié)

小結1.申報價格與評估價格比較，遵循孰高原則確定計稅價格。2.申報價格低于評估價格且有正當理由，可按要求進行爭議處理，并提供相關佐證資料。11

第二章：自然人二手房轉讓買賣類型的稅費計算、稅費優(yōu)惠政策12

自然人二手房轉讓稅費表13納稅人稅種稅率轉讓方增值稅差額5%或全額5%附加稅費城市維護建設稅實際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費附加實際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費附加實際繳納的增值稅稅額×2%個人所得稅

據實征收：（不含稅計稅價格-房產原值-本次轉讓稅金-合理費用）×20%

核定征收：不含稅計稅價格×核定征收率（住宅1%，非住宅1.5%，拍賣3%）土地增值稅

據實征收：增值額×四級超率累進稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)核定征收：不含稅計稅價格×核定征收率（5%）印花稅不含稅計稅價格（或產權轉移書據所列的金額）×0.05%受讓方契稅不含稅計稅價格×3%印花稅不含稅計稅價格（或產權轉移書據所列的金額）×0.05%

類型一：個人住房買賣14納稅人稅種及適用條件計稅方法轉讓方增值稅購買不足2年不含稅計稅價格×5%購買2年以上（廣州市以本地最新政策為準）免征個人銷售自建自用住房免征附加稅費城市維護建設稅與增值稅的申報和繳納同時進行，增值稅享受減免的同時，附加稅費也同時相應減免。實際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費附加實際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費附加實際繳納的增值稅稅額×2%增值稅要點：一、房屋上一手取得時間：1.個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；

個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。2.對通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定；

對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。153.個人轉讓住房，因產權糾紛等原因未能及時取得房屋所有權證書(包括不動產權證書，下同)，對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的注明時間，據以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。16附加稅費、印花稅的稅費優(yōu)惠

自2023年1月1日至2027年12月31日，對增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減半征收資源稅(不含水資源稅)、城市維護建設稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。1718轉讓方個人所得稅轉讓自用滿5年家庭唯一生活用房免征據實征收能夠提供房產原值(房屋購買合同、購房發(fā)票或契稅完稅證)的（不含稅計稅價格-房產原值-本次轉讓稅金-合理費用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋購買合同、發(fā)票或契稅完稅證)的不含稅計稅價格×核定征收率（住宅1%，拍賣3%）土地增值稅免征印花稅免征個人所得稅要點：一、自用滿5年家庭唯一生活用房個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。1.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房”。2.自用5年以上，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。3.僅限于住房。19二、據實征收的計算方法

個人所得稅=（不含稅計稅價格-房產原值-本次轉讓稅金-合理費用）×20%（一）房屋原值：購置商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。自建房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。（二）本次轉讓住房過程中繳納的稅金：納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

20

（三）合理費用：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內扣除：（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3.納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。2122受讓方契稅家庭唯一住房90㎡以下（含90㎡）不含稅計稅價格×1%90㎡以上不含稅計稅價格×1.5%第二套改善性住房90㎡以下（含90㎡）不含稅計稅價格×1%（廣州市暫不實施）90㎡以上不含稅計稅價格×2%（廣州市暫不實施）其他套次無論面積大小不含稅計稅價格×3%印花稅免征契稅要點：一、個人購買家庭唯一住房、第二套改善性住房的適用條件1.家庭成員的范圍，包括購房人、配偶以及未滿18周歲未成年子女。2.“唯一、第二套”的區(qū)域范圍：肇慶市目前以縣區(qū)為范圍確定套次。二、對兩個或兩個以上家庭共同購買一套住房1.以不動產單元為單位認定是否符合面積優(yōu)惠條件。2.以每個家庭為單位分別認定納稅人是否符合套數(shù)優(yōu)惠條件。3.以每人所占該共同購買房屋的份額適用相應稅率，分別計算繳納契稅。有約定共有份額比例的，按約定比例計算，未約定共有份額比例的，按等額計算。23案例2：

小雅和朋友小容在肇慶高新區(qū)共同購買了一套100平方米價值50萬的二手住房。這套房產分別是小雅家庭的唯一住房，是小容家庭的第二套住房。如果小雅出資30萬占該房產份額的60%，小容出資20萬占40%，并在購房合同上約定份額，小雅和小容應分別繳納多少契稅？答：小雅符合家庭唯一住房的優(yōu)惠政策，按1.5%的優(yōu)惠稅率繳納4500元（50萬元*60%*1.5%=0.45萬元）契稅

小容符合第二套改善性住房的優(yōu)惠政策，按2%的優(yōu)惠稅率繳納4000元（50萬元*40%*2%=0.4萬元）契稅。24

類型二：個人非住房買賣25轉讓方增值稅轉讓取得（不含自建）的房產【不含稅計稅價格-（購置原價÷1.05）】×5%轉讓自建的房產不含稅計稅價格×5%附加稅費城市維護建設稅與增值稅的申報和繳納同時進行，增值稅享受減免的同時，附加稅費也同時相應減免。實際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費附加實際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費附加實際繳納的增值稅稅額×2%個人所得稅據實征收能夠提供房產原值(房屋購買合同、購房發(fā)票或契稅完稅證)的（不含稅計稅價格-房產原值-本次轉讓稅金-合理費用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋購買合同、發(fā)票或契稅完稅證)的不含稅計稅價格×核定征收率（非住宅1.5%，拍賣3%）26轉讓方土地增值稅據實征收提供重置成本評估報告土地增值稅=增值額×四級超率累進稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)供原購房發(fā)票、原購房契稅完稅憑證的核定征收都無法提供轉讓獨立宗地上非住房：優(yōu)先選擇核定成本方式計算征收轉讓其他舊房和舊建筑物：不含稅計稅價格×核定征收率（5%）印花稅不含稅計稅價格（或產權轉移書據所列的金額）×0.05%受讓方契稅不含稅計稅價格×3%印花稅不含稅計稅價格（或產權轉移書據所列的金額）×0.05%

第三章：自然人二手房轉讓特殊類型涉稅要點27

不動產交易的特殊業(yè)務事項指買賣之外的其他業(yè)務場景，主要包括贈與（包括一般贈與和親屬贈與）、繼承（包括法定繼承和遺囑繼承）或遺贈、夫妻權屬變更、離婚析產、司法判決裁定、權屬互換、作價入股或改制重組等28

類型一

親屬贈與

本場景所稱親屬贈與，是指土地使用權人、房屋所有權人將其土地使用權、房屋所有權無償轉讓給親屬（父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人）的行為。29納稅人稅種計算贈與方增值稅及附加稅費免征土地增值稅贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，不征。印花稅（產權轉移書據）不含稅計稅價格×0.05%受贈方契稅不含稅計稅價格×3%印花稅（產權轉移書據）不含稅計稅價格×0.05%個人所得稅不征直系親屬贈與要點：1.土地使用權贈與、房屋贈與，契稅的計稅依據為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。----以評估價格計稅2.兄弟姐妹之間屬于旁系血親，不屬于直系血親。因此，兄弟姐妹之間的贈與房產屬于土地增值稅征收范圍的，應按規(guī)定繳納土地增值稅。30

類型二

繼承或遺贈本場景所稱繼承或遺贈

指土地使用權人、房屋所有權人死亡，由法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得土地房屋產權的繼承或遺贈行為。31納稅人稅種遺贈繼承被繼承方增值稅及附加免征免征個人所得稅不征不征土地增值稅遺贈給承擔直接贍養(yǎng)義務人：不征；其他：同贈與(由受贈人代為繳納)不征印花稅（產權轉移書據）0.05%(由受贈人代為繳納)對被繼承房產，如果有書立產權轉移書據的，按照0.05%計算繳納印花稅。(由繼承人代為繳納)承受方契稅3%免征印花稅（產權轉移書據）遺贈撫養(yǎng)協(xié)議：0.05%；其他遺贈文書：不征（非產權轉移書據書立人）不征（非產權轉移書據書立人）個人所得稅不征不征

類型三

夫妻權屬變更本場景是指婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，包括“加名”“減名”“換名”或變更共有份額。32納稅人稅種稅率轉讓方增值稅及附加稅費免征土地增值稅不征印花稅（產權轉移書據）婚內