房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程管理摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，房屋的市場(chǎng)需求量大大增加，在這種情形下，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展起來(lái)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，并且已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸把目光放在項(xiàng)目管理上，項(xiàng)目管理水平的提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很大幫助，本文從施工前準(zhǔn)備階段、施工階段和竣工階段出發(fā)，總結(jié)了房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程管理的措施，希望給房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提供有效建議。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)項(xiàng)目，全過(guò)程管理，施工前，施工中，竣工后Abstract:withthedevelopmentofeconomyandtheimprovementofpeople’slivingstandard,themarketdemandofhousesgreatlyincreased,andinthiscase,therealestateindustryflourished,asthegrowthofthenationaleconomymadegreatcontribution,andhasbecomeoneofpillarindustriesofnationaleconomy.Alongwiththerealestatemarketincreasinglyfiercecompetition,theenterprisegraduallyfocusonprojectmanagement,projectmanagementtoincreasethelevelofrealestatedevelopmentofenterprisehelpsalot,thispaperbeforeconstructionpreparationstage,constructionstageandstagesofcompletion,andsumsupthewholeprocessofmanagementofrealestateproject,themeasuresofhopetoprovideeffectiverealestateprojectmanagementadvice.Keyword:realestateproject,processmanagement,beforeconstruction,construction,aftercompletion房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)的大工程，要想保證項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行，就要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了施工前、施工中和施工后的管理，只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的管理，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工前準(zhǔn)備階段的管理（一）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估在項(xiàng)目確定以前，先要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目是否有投資價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)評(píng)估，評(píng)估的依據(jù)主要是以往的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研確定投資的方向、投資的產(chǎn)品和投資的區(qū)域，以往的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)也為項(xiàng)目做好了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)上的基本工作。（二）土地競(jìng)拍在實(shí)行土地競(jìng)拍之前，先要對(duì)該地的位置、建筑高度限制、容積率等進(jìn)行一定的考察和分析，把此類(lèi)產(chǎn)品的一些數(shù)據(jù)收集整理后作為依據(jù)來(lái)測(cè)算市場(chǎng)價(jià)格。公司管理層確定了項(xiàng)目建議書(shū)以后，編制土地競(jìng)拍報(bào)告，爭(zhēng)取土地使用權(quán)。（三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)群體分析、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品分類(lèi)分析等等，獲取立項(xiàng)批復(fù)，在進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批的過(guò)程中，很多工作可以同時(shí)進(jìn)行，比如進(jìn)行全程的策劃工作。（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)未來(lái)的項(xiàng)目施工具有重要的指導(dǎo)作用，高質(zhì)量的項(xiàng)目設(shè)計(jì)是高質(zhì)量完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)包括方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)單位的選擇上一定要謹(jǐn)慎，同時(shí)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)該做好項(xiàng)目評(píng)審，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目中出現(xiàn)的問(wèn)題。（五）項(xiàng)目投標(biāo)和招標(biāo)施工單位的質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量有直接影響，因此，要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo)審核。對(duì)參與投標(biāo)的單位進(jìn)行資格預(yù)審，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后對(duì)施工單位發(fā)送招標(biāo)文件，對(duì)施工單位進(jìn)行技術(shù)、信譽(yù)、素質(zhì)的整體考核，對(duì)高層房地產(chǎn)建筑，應(yīng)該嚴(yán)格技術(shù)指標(biāo)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段的管理（一）安全管理安全問(wèn)題是一切生產(chǎn)活動(dòng)最重要的問(wèn)題，隨著建筑施工項(xiàng)目的增多，安全事故也呈上升趨勢(shì)，國(guó)家對(duì)建筑施工的安全問(wèn)題比較重視，但是由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，施工單位往往忽視了安全問(wèn)題，沒(méi)有足夠的重視安全問(wèn)題?，F(xiàn)場(chǎng)施工人員普遍存在安全意識(shí)缺乏、自我保護(hù)能力較低的特征，在施工前又缺乏對(duì)施工人員的安全教育與培訓(xùn)，導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。必須把安全管理貫徹于施工過(guò)程的始終，按照安全保證體系對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全管理，加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理與檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，預(yù)防事故的發(fā)生，在事故發(fā)生后以最快的速度進(jìn)行處理，把危害降到最低。（二）進(jìn)度管理施工活動(dòng)都是按照施工合同進(jìn)行的，施工合同中明確規(guī)定了項(xiàng)目竣工的時(shí)間，對(duì)施工活動(dòng)有了一定的時(shí)間要求，為了盡快的完成項(xiàng)目，施工單位追趕進(jìn)度的情況普遍存在，或者在施工前不緊不慢，工期快到了才開(kāi)始追趕進(jìn)度，工程質(zhì)量沒(méi)有保證。企業(yè)應(yīng)該在總的進(jìn)度目標(biāo)的帶領(lǐng)下，把總的目標(biāo)分解成具體的階段性目標(biāo)，在保證質(zhì)量和安全的前提下，靈活的調(diào)整工程進(jìn)度，使進(jìn)度控制更加規(guī)范化、科學(xué)化。（三）成本管理盈利是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的目的，降低生產(chǎn)成本能夠有效提高經(jīng)濟(jì)效益，成為企業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。但有些企業(yè)對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)不準(zhǔn)確，常常把成本管理和質(zhì)量管理對(duì)立起來(lái)，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到兩者和諧統(tǒng)一的關(guān)系。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本管理與控制的宣傳，使人們提高對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，積極引進(jìn)低消費(fèi)、高產(chǎn)出的新工藝和新設(shè)備，解決成本管理和質(zhì)量管理的矛盾，使工程項(xiàng)目不但擁有較好的質(zhì)量，還節(jié)約了成本。（四）質(zhì)量管理工程質(zhì)量和施工安全有著密不可分的關(guān)系，工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不僅會(huì)威脅到施工人員的安全，也會(huì)威脅到房屋使用者的安全，影響著建筑企業(yè)的形象。因此，應(yīng)該嚴(yán)把施工材料準(zhǔn)入關(guān)，杜絕以次充好的現(xiàn)象；建立完善的質(zhì)量管理體系，落實(shí)質(zhì)量管理責(zé)任制，加強(qiáng)質(zhì)量技術(shù)管理，完善獎(jiǎng)懲激勵(lì)制度，促進(jìn)工作人員提高對(duì)工作的責(zé)任感；在施工過(guò)程中要對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行巡回檢查和走動(dòng)管理，一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題就找相關(guān)部門(mén)或者負(fù)責(zé)人進(jìn)行補(bǔ)救，情節(jié)嚴(yán)重的可以對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人給予一定的懲罰，并跟蹤整改的落實(shí)情況。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目在竣工階段的管理（一）市場(chǎng)推廣在項(xiàng)目竣工后，要對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)推廣，回收項(xiàng)目投資，獲取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。要對(duì)市場(chǎng)推廣制定明確的方案，制定總體的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃；建立售樓部，對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售地點(diǎn)、銷(xiāo)售期限等進(jìn)行合理的配置；在銷(xiāo)售的過(guò)程中把總體的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃分成具體的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。（二）物業(yè)管理物業(yè)管理狀況關(guān)系到小區(qū)居民的日常生活，也關(guān)系到企業(yè)的形象，因此應(yīng)該制定物業(yè)管理的方案，制定物業(yè)管理的指標(biāo)。物業(yè)管理工作應(yīng)該和工程做好銜接，使物業(yè)管理保持良好的運(yùn)行狀態(tài)?？偨Y(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個(gè)復(fù)雜的大工程，不但對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目安全、項(xiàng)目技術(shù)有較高的要求，要想保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，還要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程管理能夠有效規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的高效運(yùn)行，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。參考文獻(xiàn)：[1]賈立新.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理中存在的病癥與對(duì)策[J].中小企業(yè)管理與科技(下旬刊),2009,(05).[2]李歡迪,毛喜玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理淺析[J].科技致富向?qū)?2011,(27)[3]汪越成,司靜波.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].黑龍江科技信息,2008,(09).[4]張沈生,殷振瑤,朱曉凱.房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程質(zhì)