物業(yè)管理日常規(guī)章制度

物業(yè)日常管理制度

目錄

一、員工工作紀(jì)律......................................第1頁

二、保安員管理制度....................................第2頁

三、消防管理制度

1、消防控制室管理及應(yīng)急制度........................第3頁

2、消控室值班人員管理制度..........................第3頁

3、消防設(shè)備檢查保養(yǎng)度..............................第5頁

4、電梯困人緊急救援制度..........................第6頁

5、消防監(jiān)控中心管理制度..........................第6頁

四、物業(yè)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、基本要求.......................................第9頁

2、保潔質(zhì)量要求...................................第9頁

3、保潔質(zhì)量三查制度..............................第16頁

五、物業(yè)維修管理制度（含水電）

1、工作崗位規(guī)定...................................第18頁

2、維修班工具使用管理辦法........................第18頁

3、維修電工崗位職責(zé)..............................第19頁

4、值班電工崗位職................................第23頁

5、配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程

5.1.配電房管理規(guī)定.............................第21頁

5.2配電房安全操作規(guī)程.........................第21頁

六、綠化管理制度.....................................第24頁

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一、員工工作紀(jì)律

1.物業(yè)工作人員必須按時上下班，不許遲到、早退、曠工。

2.必須按規(guī)定著裝、佩證上崗。

3.各級員工都必須切實服從上級領(lǐng)導(dǎo)的工作布置，不得隨意改變、

無故遲延、拒絕或者終止工作。

4,各級員工都應(yīng)遵循逐級請示報告的原則，非特殊情況不得越級

請示報告工作。

5,不擅自離崗，上班不得睡覺。

6.員工調(diào)離或者辭職、辭退、離開公司工作時，應(yīng)將公司配備物品、

鑰匙等交公司辦公室。

7.工作期間不許擅自離開自己的工作崗位，更不允許干其它私活

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二、保安員崗位職責(zé)

1.維護大門口的交通秩序，引導(dǎo)車輛行駛及行人過往，保障車輛

和行人的安全、使門前暢通無阻；

2.著裝整齊、精神飽滿、儀態(tài)慷慨，熱情、禮貌、周到地回答來

訪人的問詢，嚴(yán)禁用粗言惡語對待來訪者；

3.嚴(yán)格把好第一關(guān)，高度警戒，發(fā)現(xiàn)精神病患者、衣衫不整或者

行蹤可疑者，堅決攔阻其進入蔬菜大廈；

4.時刻保持高度警惕，切實做好門前的警戒工作。注意車輛和行

人的安全，人多時要注意防止失竊，防止大門口周圍有鬧事、斗毆事

件發(fā)生，確保門前安全。

5.在值班過程中對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，緊急情況及時向公司領(lǐng)

導(dǎo)匯報，必要時向公安部門報警。

6.及時做好當(dāng)班值班巡視記錄，不得弄虛作假。

7.制止閑雜人員、小商販、推俏員私自進入。

8.對出入蔬菜大廈的人員做好檢查登記，嚴(yán)格按照集團管理規(guī)定

執(zhí)行，不得偷懶，?；?。

9.建立健全的防火、防盜、對付突發(fā)事件的措施，發(fā)生應(yīng)急事態(tài)，

能及時采取正確措施，萬一發(fā)生火警、匪警等治安情況，必須首先以

最快的速度投入警情戰(zhàn)斗中去，不允許以任何借口推脫，同時應(yīng)及時

報警。

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三、消防管理制度

1、消防控制室管理及應(yīng)急程序

1.1消防控制室必須實行每日24小時專人值班制度，每班不應(yīng)少

于2人。

1.2消防控制室的H常管理應(yīng)符合《建造消防設(shè)施的維護管理》

（GA587）的有關(guān)要求。

1.3消防控制室應(yīng)確?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)和滅火系統(tǒng)處于正常工

作狀態(tài)。

1.4消防控制室應(yīng)確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲

水設(shè)施水量充足；確保消防泵出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)管道

上的閥門常開；確保消防水泵、防排煙風(fēng)機、防火卷簾等消防用電

設(shè)備的配電柜開關(guān)處于自動（接通）位置c

1.5接到火災(zāi)警報后，消防控制室必須即將以最快方式確認(rèn)。

1.6火災(zāi)確認(rèn)后，消防控制室必須立即將火災(zāi)報警聯(lián)動控制開關(guān)轉(zhuǎn)

入自動狀態(tài)（處于自動狀態(tài)的除外），同時撥打“119”火警電話報警。

1.7消防控制室必須即將啟動單位內(nèi)部滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，并

應(yīng)同時報告單位負(fù)責(zé)人。

2、消控室值班人員崗位責(zé)任要求

2.1為提高值班人員崗位工作效率，保證物業(yè)的消防安全工作使

其順暢有序的進行。特制定以下崗位細(xì)則：

2.2負(fù)責(zé)對各種消防控制設(shè)備和錄相監(jiān)控設(shè)備的監(jiān)視和運用，不

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得擅離職守，做好檢查、操作等工作。

2.3熟悉本系統(tǒng)所采用消防設(shè)施系統(tǒng)和錄相監(jiān)控系統(tǒng)的基本原理、

功能，熟練掌握操作技術(shù)；及時做好錄相監(jiān)控和消防監(jiān)控，特殊情

況做好錄相保存和值班記錄。

2.4當(dāng)班工作時間發(fā)現(xiàn)隱患及時通知有關(guān)部門和人員，并協(xié)助技

術(shù)人員進行修理、維護，不得擅自拆卸、挪用或者停用，保證設(shè)備正

常運行。

2.5值班人員不得做一切與值班無關(guān)的事情，影響工作的正常進

行。

2.6每周對值班區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生進行全面打掃一次。

2.7如值班人員有特殊情況需要頂班的，兩人自己進行協(xié)調(diào)并報

告物業(yè)辦公室批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

2.8不得接收或者暫時保管他人物品，如特殊情況須有相關(guān)部門

辦公室允許并出具證明方可接受。

2.9不得做有損公司形象的行為和損人利己的事情。

2.10當(dāng)班人員不得擅自脫崗、離崗，確需離崗的，應(yīng)與其它崗位

人員呼叫到崗暫時頂崗后方可離開，上下班做到不遲到、不早退。

2.11上班時間嚴(yán)禁浮現(xiàn)睡崗等違紀(jì)現(xiàn)象。

2.12不得私自啟動電腦及抄表系統(tǒng)，不得使用電腦娛樂等；

發(fā)生火災(zāi)報警時要盡快確認(rèn)，及時，準(zhǔn)確啟動有關(guān)消防設(shè)備，正確有

效地組織撲救及人員疏散，給領(lǐng)導(dǎo)決策當(dāng)好參謀，并應(yīng)直撥119向消防

隊報警，不得遲報或者不報，消防隊到場后，要如實報告情況，協(xié)助

消防人員撲救火災(zāi)，保護火災(zāi)現(xiàn)場，調(diào)查火災(zāi)原因。

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2.13對消防控制室設(shè)備及通訊器材等要進行時常性的檢查，定期

做好各系統(tǒng)功能試驗，以確保消防設(shè)施各系統(tǒng)運行狀況良好。

做好交接班工作，認(rèn)真填寫值班記錄及系統(tǒng)運行登記表和控制器日檢

登記表。

2.14宣傳貫徹消防法規(guī)、遵守防火安全管理制度，以高度的責(zé)任

感去完成各項技術(shù)工作和日常管理工作。積極參加消防專業(yè)知識學(xué)

習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。

3、電梯困人緊急救援制度

3.1當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，電梯工通過電梯對講機或者喊話與被

困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，被困人員不可以將

身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，救援人員應(yīng)

設(shè)法將轎門徹底關(guān)閉。

3.2根據(jù)指層燈PC顯示或者選層器標(biāo)尺判斷轎廂所在位置。

3.3切斷機房電梯電源，并掛上“正在維修”的警示牌。

3.4如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或者低于樓面不超過0.5

米。

3.4.1用專用廳門匙開啟廳門。

3.4.2轎頂用人力開啟轎廂門。

3.4.3協(xié)助乘客離開轎廂。

3.4.4重新關(guān)好轎門與廳門。

3.4.5使用抱閘扳手時，必須由一人控制松閘，而另一人轉(zhuǎn)動手

輪。同時應(yīng)做斷續(xù)松閘動作。

3.5如果轎廂停于其他位置，先按3.4.5操作，將轎廂放到最近

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停層后，再按3.4操作進行救援。

4、消防設(shè)備檢查保養(yǎng)制度

4.1通則

4.1.1消防設(shè)備修理后，應(yīng)恢復(fù)原來狀態(tài)，不得隨意更改原器件、路

線。

4.1.2消防設(shè)備故障維修普通不應(yīng)超過8小時，否則應(yīng)報告物業(yè)主

管，限定時間修復(fù)或者委外修理。

4.1.3凡需委外修理的設(shè)備，應(yīng)填寫《設(shè)備委外修理申請表》，經(jīng)

物業(yè)主管批準(zhǔn)后委外修理。

4.2火災(zāi)報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)

421每日對火災(zāi)報警器進行自檢功能檢查，方法：

(1)按自檢鍵，讓報警控制器進行自檢；

(2)然后按消音鍵，消去控制器的聲音。

(3)記錄于《火災(zāi)報警器自檢功能檢查表》。

5、消防監(jiān)控中心管理規(guī)定及應(yīng)急程序

監(jiān)控中心機房是物業(yè)管理中心的機要部位，是掌握消防設(shè)備動態(tài)

及發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，火警的重要崗位,是物業(yè)管理消防系統(tǒng)的指揮控制中心.

為加強管理規(guī)定如下：

5.1嚴(yán)格按照省，市消防有關(guān)文件要求值班人員不得少于3-4人。消

防控制室實行24小時輪流值班制，值班員不得擅自離崗及酒后上崗。

5.2消防控制室應(yīng)確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消

防儲水設(shè)施水量充足；確保消防泵出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)

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管道上的閥門常開；確保消防水泵、防排煙風(fēng)機、防火卷簾等消防用

電設(shè)備的配電柜開關(guān)處于自動（接通）位置

5.3控制室值班員必須具備高度的警覺性和責(zé)任感.能夠熟練使用

操作火災(zāi)自動報警控制系統(tǒng)，了解和掌握樓內(nèi)各類消防設(shè)備的功能和

作用。

5.4控制室內(nèi)禁止吸煙、喝酒、會客及閱讀與工作無關(guān)的書籍或

者做與工作無關(guān)的活動。

5.5嚴(yán)禁無關(guān)人員進入控制室，確因工作原因經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并

登記；非本集團工作人員不得擅自動用或者操作任何設(shè)備；因監(jiān)控設(shè)

備故障，需業(yè)務(wù)單位排除時，必須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)允許，由本部門技術(shù)

人員始終陪同，方可進行維修。

5.6嚴(yán)格執(zhí)行機房工作手續(xù)，凡需查詢資料（錄音帶及錄相帶），

必須由經(jīng)辦人填寫申請表格，由所在部門負(fù)責(zé)人簽字后，憑簽批條方

可查詢。

5.7設(shè)備浮現(xiàn)普通故障應(yīng)及時處理，無法排除時，應(yīng)即將報告上級領(lǐng)

導(dǎo)安排維修。

5.8保持室內(nèi)衛(wèi)生整潔，愛護設(shè)備及各類用品。除對講機、微波爐、記

錄簿可放在規(guī)定的工作臺外，操作臺上不許放置水杯及其他雜物，其

它物品必須及時入柜；設(shè)備電源未經(jīng)允許不得私接濫用。

5.9定期檢查維護設(shè)備，不許使用電腦做與本職無關(guān)工作，保持設(shè)備

運行狀態(tài)良好。

5.10室內(nèi)電話屬專用報警聯(lián)用電話,任何人不得占用消防專線。

5.11電腦遠(yuǎn)程抄表設(shè)備使用時，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)簽字后，憑簽批條

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方可使用。

5.12對機房所有資料應(yīng)保守秘密。

5.13空調(diào)的開關(guān)使用應(yīng)符合規(guī)定。

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四、物業(yè)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、基本要求

1.1保潔人員應(yīng)按集團規(guī)定統(tǒng)一著裝,儀容儀表整潔端莊。

1.2操作規(guī)范化、管理科學(xué)化。

1.3適時、及時、準(zhǔn)時進行保潔服務(wù)。

1.4愛護物業(yè)各項設(shè)施及財物。

1.5及時處理垃圾，按指定地點分類堆放廢棄物。

1.6節(jié)約用電、用水。

1.7遵守安全條例和操作程序。

1.8保潔時使用的材料及清潔劑不應(yīng)對建造物材質(zhì)造成傷害，應(yīng)

保護建造物原貌。

2、保潔質(zhì)量要求

2.1地面

2.1.1基本質(zhì)量要求

表面、接縫、角落、邊線處應(yīng)潔凈，無雜物、灰塵、印跡、污垢、

污漬、劃痕等。

2.1.2分類質(zhì)量要求

材質(zhì)要求保潔頻次

無垃圾、雜物、污跡，打蠟

大理石、花崗石后光澤均勻，打蠟每季1次，每天巡回推塵

每周二次拋光.

地磚無污垢、污漬,光亮，色澤均每天巡回推塵

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一，點、線、面線條清晰。

色澤均一、圖案統(tǒng)一、纖維

每周1?2次吸

地毯方向一致（按委托合同要求

塵

保潔）。

PVC土也板表面整潔。每天巡回推塵

木地板表面光亮，不退色。每天巡回推塵

無污垢、污漬（如用面蠟應(yīng)

水泥地面、水磨石每天濕拖1次

防水，防滑）。

2.2墻面、柱面

2.2.1基本質(zhì)量要求

表面（2米以下）、接縫、頂角、邊線處應(yīng)潔凈，無灰塵、印跡、

污漬、劃痕等。

2.2.2分類質(zhì)量要求

材質(zhì)要求保潔頻次

目視無灰塵、污漬，表面光每天擦拭1次

花崗石、大理石

滑、璀璨。每月保養(yǎng)1次

墻紙無積塵、霉點，色澤均一。每月擦拭1次

無有色劃痕及其他各種污

涂料每月擦拭1次

垢。

表面潔凈、璀璨，投光性好，

玻璃、鏡面每周擦拭1次

鏡面人像清晰。

亞光絲紋不銹鋼、黃表面色澤均一、璀璨，無劃

每周擦拭1次

銅痕、印跡，有金屬質(zhì)感。

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拋光鏡面不銹鋼、黃表面色澤均一、璀璨，無劃

每周擦拭1次

銅痕、印跡，有金屬質(zhì)感。

鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔凈。每周擦拭1次

表面光滑，色澤均一，點、

面磚每周擦拭1次

線、面線條清晰。

彩鋼板面板色澤均一。每周擦優(yōu)1次

2.3門、窗

部位要求保潔頻次

窗臺、門框、門套、

無灰塵、印跡、污垢、污漬

窗框、窗套及其上下每天擦拭1次

等。

部的縫隙處

玻璃與門框四只角的

無灰塵、印跡、污垢、污漬

結(jié)合處、較鏈、旋轉(zhuǎn)每天擦拭1次

等。

門的中軸處等

潔凈，無氧化斑點，色澤光

金屬框架、拉手每天擦拭1次

亮。

玻璃干凈、璀璨，無浮塵、印跡。，弱闞1次

干凈、璀璨，無浮塵、印跡

幕墻玻璃（全封閉窗內(nèi)窗面每季擦

（外窗面按委托合同要求保

玻璃）拭1次

潔）O

門底無污跡。每天擦拭1次

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2.4電梯

部位要求保潔頻次

轎廂內(nèi)干凈，無垃圾、雜物，門表面光亮。每天巡回擦拭

轎廂四壁干凈，無灰塵、印跡、污漬、污垢、

每天巡回擦拭

顯示屏劃痕。

轎廂內(nèi)壁不同材質(zhì)立面按422規(guī)定。每天巡回擦拭

內(nèi)壁、門槽

無積灰。每天擦拭1次

頂部

不銹鋼表面用不銹鋼油擦拭上光。每周擦拭1次

部位要求保潔頻次

轎廂內(nèi)干凈，無垃圾、雜物，門表面光亮。每天巡回擦拭

轎廂四壁干凈，無灰塵、印跡、污漬、污垢、

每天巡回擦拭

顯示屏劃痕。

轎廂內(nèi)壁不同材質(zhì)立面按4.2.2規(guī)定。每天巡回擦拭

內(nèi)壁、門槽

無積灰。每天擦拭1次

頂部

不銹鋼表面用不銹鋼油擦拭上光。每周擦拭1次

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2.5自動扶梯、自動人行道

部位要求保潔頻次

踏步、階梯清潔、3匕亮，無灰塵、污垢、污漬。每天巡回保潔

橡膠扶手色澤統(tǒng)--，無污跡、污垢。每天巡回擦拭

外殼、側(cè)模光潔、I￡璨、色澤均一，無灰塵、印

每天擦拭1次

板跡、污點

玻璃按4.3規(guī)迅每周擦拭3次

2.6花盆

盆體表面無積灰；每天巡回保潔

盆內(nèi)無煙蒂、雜物。每天巡回保潔

2.7裝飾樹

樹葉無積灰；每天巡回保潔

樹枝無懸掛物。每天巡回保潔

2.8茶水間

墻面干凈，無積灰；每月1次保潔

開水爐、茶水桶外殼無灰塵、污跡;每天1次保潔

上下水通暢，溢水口、下水道入口無異味。每天1次保潔

2.9消防通道

扶手、欄桿及底部、根部干凈，無灰塵;每天1次保潔

臺階、平臺干凈，無雜物、泥土;每天1次保潔

墻面、天頂干凈，無積灰、污跡、蜘蛛網(wǎng);每月1次保潔

照明及附屬設(shè)備無灰塵、污跡;每周1次保潔

2.10公共洗手間

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地面干凈、干燥，無異味；每天濕拖2次

臺面、鏡面無水跡、手印跡；每天巡回保潔

小便斗、坐便器無黃漬；每天巡回保潔

水龍頭干凈，無污漬；每天巡回保潔

隔屏板干凈，無污跡、涂劃；每天1次保潔

墻面干凈，無浮塵；每周2次保潔

目視天花、燈具、墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng);每月2次保潔

衛(wèi)生紙架、干手機表面無灰塵。每天巡回保潔

2.11地下停車場（庫）

目視地面無垃圾雜物、積水每天1次保潔

目視標(biāo)識、指示牌無浮塵每周1次保潔

墻面無灰塵，管道表面無臟物。每月1次保潔

2.12消防設(shè)施

滅火機箱、消火栓箱、警鈴按鈕外表面無灰塵、污漬；每天1次

保潔

箱內(nèi)無積灰。每周1次保潔

2.13垃圾箱

垃圾箱、不銹鋼痰盂表面干凈，無污跡；每天1次保潔

不銹鋼痰盂內(nèi)的石子應(yīng)保持干凈（痰盂內(nèi)煙蒂不超過3只）。每

天巡回保潔

2.14其他設(shè)施

門禁設(shè)備表面無積灰;每天1次保潔

安檢設(shè)備表面無積灰;每天1次保潔

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反光鏡表面無浮灰。每周2次保潔

2.15踏步地毯

干燥，無積水、污漬;每天巡回保潔

無垃圾、雜物。每天巡回保潔

2.16圍欄玻璃

干凈，無手印跡；每周3次保潔

無黑色廣告等粘附物。每天1次保潔

2.17道路、廣場

地面無垃圾、雜物、油漬、污漬，干燥，不積水;每天巡回保潔

廣場無垃圾、煙蒂、痰跡等粘附物。每天巡回保潔

2.18排風(fēng)口

無積灰、污跡；每周1次保潔

空調(diào)進、出風(fēng)口網(wǎng)面無積灰。每周1次保潔

2.19天臺、平臺

無垃圾雜物；每月3次保潔

排水口暢通。每月3次保潔

2.20排水溝

目視干凈，無雜草、雜物；每周1次保潔

排水溝暢通，無阻塞、積水、異味;每周1次保潔

疏通下水道，對窖井明溝消毒滅害。每季1次保潔每月1次噴灑

藥水

2.21垃圾站

地面干凈、干燥，無異味；每天1次保潔

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墻面無污跡、粘附物；每天1次保潔

垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)外壁，無異味每天1次保

潔

垃圾袋裝化，桶內(nèi)垃圾不滿溢，蓋好垃圾桶蓋；每天1次保潔

2.22綠化帶

目視無垃圾、雜物、枯葉、碎石等;每天巡回保潔

花壇外表無積灰、污跡。每天1次保潔

2.23照明設(shè)施

燈箱、燈罩外殼無灰塵、污跡；每周1次保潔

燈罩.內(nèi)無死蚊、蠅、蟲。每周1次保潔

2.24噴水池

目視水池清澈見底，水面無飄蕩物；每天1次保潔

池底無污跡、沉淀物、青苔。換水時保潔

2.25外墻

外立面（二米以下）無污垢；每天1次保潔

建造物外立面清洗。按委托合同要求

2.26保安崗?fù)ぃㄩT崗室）

地面干凈，無雜物；每天1次保潔

桌、椅干凈、整齊；每天1次保潔

四周墻面、天頂無灰塵、蜘蛛網(wǎng)；每月1次保潔

崗?fù)ね饬⒚娓蓛?，無污跡。每周1次保潔

3、保潔質(zhì)量三查制度

3.1員工自查

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每一個員工應(yīng)根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對各自分管負(fù)責(zé)區(qū)域的保潔項

目完工后進行自查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，并做好記錄。

3.2領(lǐng)班巡查

領(lǐng)班應(yīng)對管理區(qū)域內(nèi)所有保潔部位、項目進行巡回檢查，每天不

得少于三次，發(fā)現(xiàn)問題及時責(zé)成有關(guān)人員糾正，并做好記錄。

3.3主管抽查

主管每日抽查不得少于兩次，主管還應(yīng)會同物業(yè)管理處經(jīng)理（或

者陪同上級領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查各項保潔部位，并做好記錄。

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五、物業(yè)維修管理制度（含水電）

1、工作崗位規(guī)定

1.1全體維修人員必須準(zhǔn)時上班，不得無故遲到、早退、礦工：有

事情不能上班（包括星期天歇息者）都必須向直屬主管請假并獲批準(zhǔn)

后，方可不用上班。

1.2上崗時不許喝酒，不得進行與工作無關(guān)的任何活動。

1.3全體維修人員遇到暫時無法維修好的設(shè)備必須及時向上級反

映情況，解釋原因、請求支援：當(dāng)值維修員厥不能把修不好的故障設(shè)

備擱置不理、不修、不通知上司及部門負(fù)責(zé)人，若因此而導(dǎo)致延誤生

產(chǎn)或者意外事故將追究當(dāng)事人之責(zé)任。

1.4維修人員要認(rèn)真填寫維修工作單，當(dāng)日工作完成情況及時與上

級回報工作，整理好維修工作單上交負(fù)責(zé)人核查完成情況。

1.5維修工作要及時，在接到報修信息后要及時趕到現(xiàn)場，浮現(xiàn)重

大情況應(yīng)采取應(yīng)急措施并及時向上級報告。

1.6維修人員要愛護所用工具、設(shè)備、節(jié)約材料，堅持領(lǐng)料手續(xù)、

專料專用，余料、舊料及時上繳，不得私自處理。

2、維修班工具使用管理辦法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，

特制定本辦法。

維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用

工具是指較大件工具（如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類），私用

-18?

工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。

共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名

義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特殊情況須由主管以上人員允許，方能借出。

2.當(dāng)值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，

并由接班人員清點檢查工具使用情況確認(rèn)后簽收。3.所有使用工具

的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。

私用工具使用管理：

1.發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽

收，離職時交還給公司。

2.個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3.個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊日久不能使用的，可申請換取新

的工具，但必須提供舊件。

3、維修電工崗位職責(zé)

3.1嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修

任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。

3.2努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作

與維修保養(yǎng)。

3.3執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。

3.4積極配合值班電工工作，浮現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合

工作。

3.5嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。

3.6交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才干離

-19-

去。

3.7維修人員外出巡查或者維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與

部門人員保持聯(lián)系。

3.8在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時進行處理，處理不了

的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。

3.9做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。

3.10完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

4、值班電工崗位職

4.1嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度。

4.2努力學(xué)習(xí)技術(shù)：熟練掌握本大廈供電供水方式，路線管道走向

反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。

4.3努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運

行。

4.4堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn)

確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。

4.5對來人來電報修應(yīng)及時進行登記，并處理。

4.6發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排

除故障。

4.7事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除

故障。普通性的故障，應(yīng)交待清晰并做好記錄。

4.8按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。

4.9完成上級交辦的其它工作。

5、配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程

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5.1.配電房管理規(guī)定

5.1.1配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實行

24小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不許入內(nèi)。

5.1.2值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全

注意事項。

5.1.3值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情

況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

5.1.4配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只

作監(jiān)護，不得插足，嚴(yán)禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。

5.1.5因故停電，應(yīng)提前一天向各集團、控股集團各部室發(fā)出停電

通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或者廣播作出解釋。

5.1.6保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能

正常啟用。

5.1.7嚴(yán)禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。

5.1.8配電房內(nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。

5.2配電房安全操作規(guī)程

5.2.1嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用

操作票。

5.2.2操作人和監(jiān)護人應(yīng)根據(jù)摹擬圖板或者主結(jié)線對所填操作票

是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。

5.2.3操作時必須按操作順序進行操作，每操作一項做一個記號，

全部操作完成后進行復(fù)查。

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5.2.4下列項目列操作表

A.應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置

B.檢查接地線是否拆除

C.檢查負(fù)荷分配

D.裝拆接地線

E.安裝或者拆除控制器路線或者電壓反感器回路保險

F.一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是

否正常供給

525操作發(fā)生疑問，應(yīng)即將住手，并向有關(guān)人員匯報弄清問題后

再進行操作，不許擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。

526運行中電容開關(guān)跳閘時，應(yīng)退出運行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，

方可試送。

5.2.7重要回路跳閘時且伴有較大沖擊時，允許不檢查再強送一次,

不成功時，嚴(yán)禁再次合用，帶有重合閘且無伴有較大沖擊時，允許

不檢查再強送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重合閘保護的，

應(yīng)及時檢明原因，報告上級。

5.2.8遙測電容或者電纜時先后應(yīng)充分放電。

5.2.9變壓器豫備信號動作時，應(yīng)及時檢明原因報告上級。

5.2.10操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護和計置裝置

等。

5.2.11正常情況下發(fā)機電應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)機電及附屬設(shè)

備時，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。

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六、綠化管理制度

第一條、凡在集團物業(yè)管理的綠地內(nèi)進行施工必須在施工前到相

關(guān)部門辦理審批手續(xù)，批準(zhǔn)后方可進行施工。

第二條、施工中要對地上綠化植物采取保護措施。需要移栽的苗

木，要嚴(yán)格按苗木移栽技術(shù)規(guī)程進行，并確保苗木的成活率。

第三條、施工結(jié)束后，即將進行恢復(fù)?；謴?fù)情況由施工單位與物

業(yè)部門按以下標(biāo)準(zhǔn)進行驗收：

（一）所占綠地面積與批復(fù)面積相符；

（一）不超期占用；

（三）施工渣土清除干凈；

（四）無損壞周邊綠化現(xiàn)象。未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)，要在限期內(nèi)整改

完。

第四條、對未經(jīng)批準(zhǔn)私自侵占綠地、損壞綠化植物、向綠地內(nèi)傾倒垃

圾渣土現(xiàn)象，及時制止，并交有關(guān)部門進行處理。

第五條、任何人不得隨意移伐樹木，確需移伐的，按要求辦理相關(guān)的

移伐審批手續(xù)后方可施工。

第六條、綠化苗木的種植要嚴(yán)格按技術(shù)要求進行，新栽苗木的成活率

必須達(dá)到95%以上，未達(dá)到將按事故反攤原則進行考核。

綠地養(yǎng)護管理標(biāo)準(zhǔn)

（一）一級綠地

1、植物配置合理。喬、灌、花、草搭配適當(dāng)，能突出小區(qū)特色；綠

化充分，無裸露土地。

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2、樹木生長茁壯，生長超過該樹種該規(guī)格的平均生長量，樹冠

完整、美觀，修剪適當(dāng)，主側(cè)樹分布勻稱，內(nèi)堂不亂，通風(fēng)透光，無

死樹和枯死杈；在正常條件下，不黃葉、不焦葉、不卷葉、不落葉；

被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在5%以下；無蛀干害蟲的活卵、活蟲；

介殼蟲為害不明顯；樹木缺株在2%以下；樹木無釘栓、捆綁現(xiàn)象。

3、綠籬生長茁壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，

有蟲株率在2%以下；草坪覆蓋率達(dá)到95%以上，修剪及時整齊美

觀，葉色正常，無雜草；宿根花卉管理及時，花期長，花色正，無明

顯缺株。

4、綠地整潔，無雜樹，無堆物堆料、搭棚、侵占綠地現(xiàn)象；設(shè)

施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾

及時清運。

5、按一級養(yǎng)護技術(shù)措施要求認(rèn)真進行養(yǎng)護。

（二）二級綠地

1、植物配置基本合理。喬、灌、花、草齊全。綠化較充分，基

本無裸露土地。

2、樹木生長正常，生長達(dá)到該樹種該規(guī)格的平均生長量。樹冠

基本完整，內(nèi)堂不亂，通風(fēng)透光，修剪及時，無死樹和明顯枯枝死杈

因正常條件下，無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)

重的每株10%以下；有蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下；介殼蟲為害較輕；

樹木缺株在4%以下；樹木基本無釘拴、捆綁現(xiàn)象。

3、綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死株和干

死枝，有蟲株率在10%以下；草坪覆蓋率達(dá)到90%以上，修剪及時，

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葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在5%