《關(guān)于預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記效力問(wèn)題的研究》13000字（論文）

關(guān)于預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記效力問(wèn)題的研究目錄TOC\o"1-2"\h\u1084一、問(wèn)題的提出 21341二、抵押預(yù)告登記的性質(zhì) 412489三、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記之效力 428523（一）權(quán)利保全效力 418663（二）在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力 612474（三）在破產(chǎn)程序中的效力 716151三、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記效力之展開(kāi) 86768（一）理論爭(zhēng)議 811590（二）司法實(shí)踐 117573（三）特定條件下的優(yōu)先受償 1519426四、結(jié)論 17摘要：雖然《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》出臺(tái)之后，我國(guó)在立法層面確認(rèn)了滿足特定條件時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，且認(rèn)可了抵押預(yù)告登記具有順位效力,但是,該解釋第五十二條并不將抵押預(yù)告登記相等于抵押權(quán)本登記，只是賦予抵押預(yù)告登記在具備轉(zhuǎn)為抵押登記的條件但又未辦理抵押登記的情況下可具有本登記的某些效力。對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記究竟發(fā)揮著怎樣的效力，長(zhǎng)期都存在較大爭(zhēng)議,本文從預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記保全效力的限制處分立法模式、對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行程序不具有對(duì)抗效力、在破產(chǎn)程序中享有優(yōu)先受償效力入手，展開(kāi)討預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在特定情況下適用新法享有優(yōu)先受償權(quán)，并且在司法實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償，同時(shí)針對(duì)抵押預(yù)告登記權(quán)利人法律風(fēng)險(xiǎn)提出要加強(qiáng)監(jiān)督、明確約定、增進(jìn)溝通合作等。關(guān)鍵詞：抵押權(quán)預(yù)告登記；預(yù)售商品房；優(yōu)先受償銀行（貸款人）開(kāi)發(fā)商購(gòu)房人（借款人）商品房銀行（貸款人）開(kāi)發(fā)商購(gòu)房人（借款人）商品房借款合同（貸款合同）抵押合同取得預(yù)售許可證向開(kāi)發(fā)商支付房款暫未取得所有權(quán)購(gòu)房合同預(yù)告登記預(yù)告登記圖1抵押預(yù)告登記有關(guān)法律關(guān)系示意圖在我國(guó)商品房預(yù)售制度中，允許開(kāi)發(fā)商在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的一定條件下，通過(guò)獲取預(yù)售許可證后向購(gòu)房人提前售出商品房，實(shí)現(xiàn)資金回籠，降低開(kāi)發(fā)商的成本。由于商品房較高的價(jià)格，購(gòu)房人通常無(wú)法憑自有資金一次性向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商付清，從而選擇將房屋作為擔(dān)保物抵押給銀行，向銀行申請(qǐng)貸款后用于向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交付所購(gòu)房款。但是，如圖1法律關(guān)系示意圖所示，由于此時(shí)商品房處于尚未建成的初級(jí)階段，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行首次登記的情況下，暫不存在房屋所有權(quán)，從而購(gòu)房人更無(wú)法取得商品房的房屋所有權(quán)，此時(shí)購(gòu)房人對(duì)于預(yù)售的商品房?jī)H享有債權(quán)，也就同時(shí)導(dǎo)致了銀行不能對(duì)房屋進(jìn)行抵押權(quán)的本登記，即只能對(duì)房屋進(jìn)行抵押預(yù)告登記。換言之，當(dāng)商品房建成后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)完成初始登記，獲取了該商品房完全的房屋所有權(quán)，在交付給購(gòu)房人以后，由購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)，再經(jīng)房屋管理局登記備案后，銀行才設(shè)立抵押權(quán)的正式登記。在預(yù)售商品房的抵押預(yù)告登記實(shí)踐中，常因?yàn)槎喾N復(fù)雜原因，該抵押權(quán)的預(yù)告登記最終未能轉(zhuǎn)化為正式登記的抵押權(quán)，導(dǎo)致抵押權(quán)不能設(shè)立。而在立法層面，民法典以及相關(guān)司法解釋對(duì)預(yù)告登記的規(guī)定也并不完善，抵押權(quán)預(yù)告登記究竟發(fā)揮著怎樣的效力，長(zhǎng)期都存在較大爭(zhēng)議。中國(guó)各地區(qū)法院對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)和效力有著認(rèn)識(shí)差異，尤其是在當(dāng)購(gòu)房人無(wú)法及時(shí)支付銀行房款，作為債權(quán)人的銀行能否以抵押權(quán)預(yù)告登記享有對(duì)房屋的優(yōu)先受償權(quán)的金融借款合同糾紛案件，判決理由和裁判結(jié)果往往迥然不同，這種“同案不同判”“同法不同判”的現(xiàn)象極大地侵害了公眾對(duì)司法的信任。多類抵押權(quán)預(yù)告登記中，以預(yù)售商品房的抵押預(yù)告登記為典型形式，其制度功能及其所產(chǎn)生的效力對(duì)債權(quán)人的合法權(quán)益有著一定重要性。然而，關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記是不是享有優(yōu)先受償效力的問(wèn)題，在司法實(shí)務(wù)和理論界的種種論見(jiàn)都莫衷一是，這就會(huì)引發(fā)法律適用的交叉混亂問(wèn)題和人民群眾對(duì)此的不甚理解，即此亟需進(jìn)一步明確商品房抵押預(yù)告登記在不同程序中的法律效力問(wèn)題參見(jiàn)張?jiān)福簠⒁?jiàn)張?jiān)福骸邦A(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記效力的認(rèn)定”，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文，2021年6月，第1頁(yè)。本文針對(duì)這一問(wèn)題，將從預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的性質(zhì)出發(fā)，綜合分析其權(quán)利保全效力、在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力、在破產(chǎn)程序中的效力，其中將結(jié)合學(xué)界理論和司法實(shí)務(wù)重點(diǎn)展開(kāi)討論預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有的優(yōu)先受償權(quán)，致力于提出防范其中法律風(fēng)險(xiǎn)的一些措施。

二、抵押預(yù)告登記的性質(zhì)對(duì)于預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記的性質(zhì)，理論界大致有三類觀點(diǎn)：債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全說(shuō)、物權(quán)說(shuō)、準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全說(shuō)馬俊駒、陳本寒：《物權(quán)法》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2007年，第60頁(yè)。指出抵押預(yù)告登記是一種保全手段，同時(shí)利用這一目的手段公示了以該馬俊駒、陳本寒：《物權(quán)法》，復(fù)旦大學(xué)出版社，2007年，第60頁(yè)。金可可：“預(yù)告登記之性質(zhì)—從德國(guó)法的有關(guān)規(guī)定說(shuō)起”，《法學(xué)》，2007年第7期，第108頁(yè)。徐銀波、孟濤：“預(yù)告登記效力規(guī)則的反思與完善”，《安徽大學(xué)學(xué)報(bào)》，2021年第45期，第95頁(yè)。筆者也支持將抵押權(quán)預(yù)告登記視為是一種準(zhǔn)物權(quán)。雖然，由于抵押預(yù)告登記制度所保障的對(duì)象主要為原債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但抵押預(yù)告登記權(quán)利人仍有賴于債務(wù)人協(xié)助辦理抵押權(quán)本登記才可達(dá)到其目的，從而具備了債權(quán)屬性，同時(shí)也由于抵押預(yù)告登記具有對(duì)世性，被給予了較強(qiáng)的物權(quán)效力，從而具備了物權(quán)屬性，綜合以上二者即抵押預(yù)告登記融合了物權(quán)性和債權(quán)性。但是，抵押預(yù)告登記的權(quán)利內(nèi)容并沒(méi)有完全與原債權(quán)的性質(zhì)相脫離，只有經(jīng)過(guò)本登記程序后債權(quán)才能強(qiáng)化到近物權(quán)的完全效力的程度，在此之前，抵押預(yù)告登記都仍然屬于“次抵押權(quán)”。作為典型的物權(quán)化的債權(quán)，抵押權(quán)預(yù)告登記其效力優(yōu)先于一般債權(quán)，但是弱于保證、質(zhì)押、留置等擔(dān)保債權(quán)。三、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記之效力預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的初衷就在于，保障買受人預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而從有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋、裁判案例等分析，我國(guó)預(yù)告登記的制度在不同程序中分別產(chǎn)生了權(quán)利保全、對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行、破產(chǎn)保護(hù)、順位保證等效力。（一）權(quán)利保全效力從比較法上分析，預(yù)告登記制度對(duì)處分行為的限制，大致分設(shè)兩種立法模式徐聰：“抵押預(yù)告登記效力研究——以《擔(dān)保制度解釋》第52條為分析對(duì)象”，《山東科技大學(xué)學(xué)報(bào)》，2021年第5期，第44頁(yè)徐聰：“抵押預(yù)告登記效力研究——以《擔(dān)保制度解釋》第52條為分析對(duì)象”，《山東科技大學(xué)學(xué)報(bào)》，2021年第5期，第44頁(yè)。我國(guó)采絕對(duì)無(wú)效主義，即限制處分立法模式，其中限制處分的效果主要在以下兩個(gè)方面中展現(xiàn)：首先，法律規(guī)定方面，有《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第一款《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！币?guī)定表明，為了保證在將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，經(jīng)預(yù)告登記后，沒(méi)有經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人準(zhǔn)許，而對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)行了處分行為，此行為將不產(chǎn)生物權(quán)效力。換言之，直接從法律條文上否認(rèn)了該行為的效力，即對(duì)其轉(zhuǎn)讓行為不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，也沒(méi)有妨礙權(quán)利人實(shí)施其債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。針對(duì)抵押預(yù)告登記的相對(duì)人即購(gòu)房人而言，除非雙方在訂立的房屋借款合同另有相應(yīng)條款約定，那么沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押預(yù)告登記的權(quán)利人即銀行準(zhǔn)許，而進(jìn)行轉(zhuǎn)讓該商品房所有權(quán)，或者設(shè)立對(duì)地役權(quán)、居住權(quán)、抵押權(quán)等其他任何物權(quán)處分，都能夠產(chǎn)生債的效力，從而需要承擔(dān)違約責(zé)任，但是《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”其二，程序限制處分方面，有《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條第二款表明，在預(yù)告登記效力存續(xù)期間，沒(méi)有獲得預(yù)告登記的權(quán)利人以書面形式許可，就處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而進(jìn)行申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。換言之，由于義務(wù)人的處分行為連登記機(jī)關(guān)的確認(rèn)都沒(méi)有，所以登記機(jī)構(gòu)更不會(huì)對(duì)后續(xù)發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行登記，從而讓義務(wù)人達(dá)不到變更登記的目的。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部所頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”同樣在程序上佐證，在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)以及購(gòu)房人與銀行簽訂借款合同時(shí)，在房屋《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！?/p>

（二）在強(qiáng)制執(zhí)行程序中的效力《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持?！钡盅簷?quán)預(yù)告登記人不同于一般不動(dòng)產(chǎn)交易中的已對(duì)標(biāo)的物辦理了預(yù)告登記的買受人，所以也無(wú)權(quán)排除人民法院對(duì)涉案房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。即銀行不同于在商品房買賣關(guān)系中辦理的關(guān)于房屋所有權(quán)預(yù)告登記的購(gòu)房人，對(duì)人民法院的查封等強(qiáng)制措施并沒(méi)有對(duì)抗效力參見(jiàn)王佳寧：“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記研究”，北京交通大學(xué)碩士論文，2021年6月，第14參見(jiàn)王佳寧：“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記研究”，北京交通大學(xué)碩士論文，2021年6月，第14-15頁(yè)。第一，本登記抵押權(quán)本身不具有對(duì)抗效力。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第31條《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第31條規(guī)定：“人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)?！北砻?，即使是被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán)人，尚不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，僅能通過(guò)對(duì)拍賣變賣價(jià)款主張優(yōu)先受償?shù)姆绞骄S護(hù)合法權(quán)益參見(jiàn)佳龍投資集團(tuán)有限公司、北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司朝陽(yáng)支行金融借款合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，（2019）最高法民申1103號(hào)。。按照中國(guó)“舉重以明輕”的法律原則，只辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，還不構(gòu)成物權(quán)登記，尚未享有抵押權(quán)，即不發(fā)生抵押權(quán)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第31條規(guī)定：“人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)?！眳⒁?jiàn)佳龍投資集團(tuán)有限公司、北京農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司朝陽(yáng)支行金融借款合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書，（2019）最高法民申1103號(hào)。第二，司法裁判傾向于認(rèn)定抵押預(yù)告登記不具有排除執(zhí)行效力。通過(guò)案件檢索結(jié)果，大多數(shù)法官都認(rèn)為異議人即抵押預(yù)告登記權(quán)利人，當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或者約定期限內(nèi)屆滿對(duì)其商品房辦理抵押權(quán)登記時(shí)，行使的僅僅是請(qǐng)求權(quán)，而不是對(duì)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)。法院的預(yù)查封、評(píng)估、拍賣程序中，未就抵押預(yù)告登記權(quán)利人所提出申請(qǐng)的執(zhí)行異議違反了法律規(guī)定，因此抵押預(yù)告登記不存在阻卻或排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力。但鑒于目前尚無(wú)法律明文規(guī)定，仍存在部分法院為了保障物權(quán)期待權(quán)的目的，允許抵押預(yù)告登記的權(quán)利人排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人而言，為了事先避免類似風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)在簽訂抵押合同時(shí)明確約定購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記以及抵押權(quán)正式登記的期限，并約定超期后追加擔(dān)保的方式及相應(yīng)違約責(zé)任。合同履行過(guò)程中，抵押權(quán)預(yù)告登記人應(yīng)當(dāng)積極行使權(quán)利，督促購(gòu)房人履行義務(wù)。如風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)無(wú)法避免，雖然在現(xiàn)有法律法規(guī)下抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行，但可就拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。由于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力不可能強(qiáng)于正式登記，主張優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)必然小于主張排除執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。（三）在破產(chǎn)程序中的效力依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第二款表示，當(dāng)事人已經(jīng)辦理抵押預(yù)告登記的前提下，抵押人破產(chǎn)后經(jīng)過(guò)有關(guān)組織審查查明了抵押財(cái)產(chǎn)隸屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，則法院應(yīng)支持預(yù)告登記權(quán)利人以抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)闹鲝埨畎b：“民法典中不動(dòng)產(chǎn)抵押新規(guī)則及商業(yè)銀行之應(yīng)對(duì)”，《金融法苑》，2021年第9期，李阿俠：“民法典中不動(dòng)產(chǎn)抵押新規(guī)則及商業(yè)銀行之應(yīng)對(duì)”，《金融法苑》，2021年第9期，第141頁(yè)。在法院受理債務(wù)人破產(chǎn)申請(qǐng)后，如果抵押財(cái)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值已經(jīng)不能夠完全清償債務(wù)，那么根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零九條、第一百一十條規(guī)定，對(duì)破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)商品房享有擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人銀行，對(duì)該商品房享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而債權(quán)人銀行因行使優(yōu)先受償權(quán)利而不能全部受償?shù)模湮词軆數(shù)膫鶛?quán)視為普通債權(quán)。即在購(gòu)房人破產(chǎn)后，由抵押預(yù)告登記權(quán)利人銀行在商品房?jī)r(jià)值范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)，若其還沒(méi)有全部受償借款，沒(méi)有受償?shù)牟糠种荒苻D(zhuǎn)為普通債權(quán)，按照破產(chǎn)程序得到等比例受償。此外，如果債務(wù)人在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，已經(jīng)對(duì)缺乏財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供過(guò)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，并且有設(shè)立抵押預(yù)告登記，那么該行為屬于《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條第三款規(guī)定的可撤銷行為李玉林：“《民法典》預(yù)告登記制度的司法適用——以效力問(wèn)題為中心”，李玉林：“《民法典》預(yù)告登記制度的司法適用——以效力問(wèn)題為中心”，《法律適用》，2021年第8期，第65頁(yè)。三、預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記效力之展開(kāi)《中華人民共和國(guó)民法典》及相關(guān)司法解釋出臺(tái)后，雖然抵押登記效力問(wèn)題得到統(tǒng)一，但司法裁判對(duì)于抵押預(yù)告登記失效認(rèn)定等問(wèn)題仍存有較大分歧。本章節(jié)將結(jié)合學(xué)界研究以及近年來(lái)對(duì)有關(guān)裁判文書的檢索資料，就預(yù)告登記下銀行如何實(shí)現(xiàn)抵押物商品房的優(yōu)先受償權(quán)展開(kāi)研究。（一）理論爭(zhēng)議在《擔(dān)保制度解釋》出臺(tái)以前，關(guān)于預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)效力，主要有三種觀點(diǎn)。第一類否定說(shuō)司偉：“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的法律基礎(chǔ)與路徑選擇”，《人民司法（案例）》，2016年第14期，第17頁(yè)。指出，預(yù)告登記是登記權(quán)利人處于在將來(lái)取得物權(quán)的一種中間狀態(tài)的登記，而不是確認(rèn)物權(quán)本我的登記，所以抵押預(yù)告登記并不處于初設(shè)抵押權(quán)的登記范圍內(nèi)，且此時(shí)該預(yù)告登記并未轉(zhuǎn)化為抵押權(quán)登記，從而導(dǎo)致了預(yù)售商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人無(wú)法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利參見(jiàn)中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案，《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》，第2014年第9期。。第二類肯定說(shuō)指出，一旦權(quán)利人在案涉預(yù)售商品房中，已經(jīng)依照流程辦結(jié)了抵押預(yù)告登記，并且同時(shí)符合了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件，即可以視為預(yù)告登記的例外情況，直接確認(rèn)了抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。第司偉：“預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的法律基礎(chǔ)與路徑選擇”，《人民司法（案例）》，2016年第14期，第17頁(yè)。參見(jiàn)中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案，《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》，第2014年第9期?！稉?dān)保制度解釋》出臺(tái)之后，我國(guó)從立法層面肯定了在符合特定條件時(shí)，抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，并肯定了抵押預(yù)告登記具有順位效力，即受償順位按照抵押預(yù)告登記設(shè)立的時(shí)間節(jié)點(diǎn)確定馮瀟南、龐郁：“商品房預(yù)告登記優(yōu)先受償權(quán)解析”，《法律解析》馮瀟南、龐郁：“商品房預(yù)告登記優(yōu)先受償權(quán)解析”，《法律解析》，2021年第9期，第79頁(yè)。同時(shí)，即便已出臺(tái)該司法解釋已經(jīng)賦予了抵押預(yù)告登記優(yōu)先受償效力，但隨后對(duì)簽訂在2021年1月1日前簽訂了借款擔(dān)保合同并辦理抵押預(yù)告登記，因借款購(gòu)房人違約，或者銀行在2021年1月1日前起訴，但是到現(xiàn)在還未審結(jié)或者于2021年1月1日后起訴的案件，引發(fā)了銀行如何依據(jù)《擔(dān)保制度解釋》第五十二條第一款有關(guān)規(guī)定，主張優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。該問(wèn)題實(shí)質(zhì)上涉及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》的理解與應(yīng)用問(wèn)題。對(duì)于該問(wèn)題存在肯定說(shuō)和否定說(shuō)兩種觀點(diǎn)。適用《擔(dān)保制度解釋》的肯定說(shuō)主要分四種類型：第一種，不引用《時(shí)間效力規(guī)定》而直接適用《擔(dān)保制度解釋》。第二種，依據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第一條第三款《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第三款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)持續(xù)至民法典施行后，該法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”第三種，依據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第二條《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是適用民法典的規(guī)定更有利于保護(hù)民事主體合法權(quán)益，更有利于維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，更有利于弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀的除外?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是適用民法典的規(guī)定更有利于保護(hù)民事主體合法權(quán)益，更有利于維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，更有利于弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀的除外?！钡谒姆N，依據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第三條《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒(méi)有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋沒(méi)有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定，但是明顯減損當(dāng)事人合法權(quán)益、增加當(dāng)事人法定義務(wù)或者背離當(dāng)事人合理預(yù)期的除外。”不適用《擔(dān)保制度解釋》的否定說(shuō)主要認(rèn)為，雖然該解釋有利于當(dāng)事人銀行，但是不利于另一當(dāng)事人借款人，同時(shí)也影響了當(dāng)事人之間的交易安全。筆者支持第三種類型理由，即依據(jù)《時(shí)間效力規(guī)定》第二條“有利溯及”的條款適用新法。首先，從新法《擔(dān)保制度解釋》第五十二條立法目的上看，該解釋本就志在解決長(zhǎng)期存在的銀行能否就期房變價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題，既然已經(jīng)從司法解釋上為銀行就期房變價(jià)款優(yōu)先受償提供法律支撐，那么亟需在適用上得到體現(xiàn)，要不然該解釋只是空中樓閣。其次，適用新法在更有利于保護(hù)銀行及開(kāi)發(fā)商的利益的同時(shí)并沒(méi)有減損購(gòu)房人的合法權(quán)益。對(duì)于銀行，運(yùn)用新法可以確定銀行對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，使銀行債權(quán)更有保障，同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，使開(kāi)發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任由于抵押權(quán)的成立致使擔(dān)保義務(wù)期限屆滿而得以免除，因此應(yīng)用新法對(duì)銀行及提供階段性擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商都較為有利。對(duì)于購(gòu)房人，即使不適用新法確認(rèn)銀行對(duì)按揭房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，購(gòu)房人還是應(yīng)以其全部財(cái)產(chǎn)履行還款義務(wù)，銀行在執(zhí)行階段仍然可以要求法院強(qiáng)制執(zhí)行購(gòu)房人包括按揭房屋在內(nèi)的全部財(cái)產(chǎn)以獲得受償。在法律實(shí)踐中，預(yù)告抵押登記雖然達(dá)到了轉(zhuǎn)為本登記的要求但卻不能辦理本登記的，主要原因是購(gòu)房人不予配合參見(jiàn)參見(jiàn)趙巖：“預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記法律問(wèn)題研究”，貴州民族大學(xué)碩士論文，2021年6月，第29頁(yè)。最后，適用新法更符合各方當(dāng)事人的合理預(yù)期，敦促購(gòu)房人誠(chéng)信履約，有利于維護(hù)交易安全。購(gòu)房人與銀行簽訂借款合同時(shí)，其原意是對(duì)房屋的按揭貸款提供抵押擔(dān)保。對(duì)于購(gòu)房人、銀行、開(kāi)發(fā)商而言，各方均知悉條件成就時(shí)需補(bǔ)充本登記，銀行獲得按揭房屋的優(yōu)先受償權(quán)也是各方共同追求的結(jié)果。對(duì)于購(gòu)房人的其他債權(quán)人，因抵押預(yù)告登記已公示，其完全有條件在與購(gòu)房人交易前獲悉相關(guān)信息并衡量風(fēng)險(xiǎn)后做出選擇。按照日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，購(gòu)房人的其他債權(quán)人完全能夠預(yù)測(cè)銀行與借款人之間的抵押預(yù)告登記會(huì)轉(zhuǎn)為本登記。另外，適用新法確保在特定條件下銀行對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，更能促使購(gòu)房人及時(shí)按要求予銀行以配合辦理或代辦理完成抵押登記手續(xù)、按時(shí)還款等，更有利于維護(hù)交易安全，促進(jìn)誠(chéng)信社會(huì)建設(shè)。

（二）司法實(shí)踐1.類案司法裁判觀點(diǎn)分析關(guān)于抵押預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)，以及怎樣適用優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題爭(zhēng)論最大，同時(shí)在司法實(shí)務(wù)中，有關(guān)案件非常多，而司法裁判結(jié)果卻有著很大不同，其中主要有以下幾種觀點(diǎn)參見(jiàn)張?jiān)?，前?，第5參見(jiàn)張?jiān)?，前?，第5-6頁(yè)。第一種肯定，抵押預(yù)告登記權(quán)利人直接享有優(yōu)先受償效力。將抵押預(yù)告登記等同抵押正式登記，因而可以直接判定抵押權(quán)預(yù)告登記享有物權(quán)效力，抵押預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)主張?jiān)诘盅簱?dān)保范圍內(nèi)，對(duì)抵押物不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。第二種有限肯定，一定條件下抵押預(yù)告登記權(quán)利人才享有優(yōu)先受償效力。為了平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，在商品房符合辦理產(chǎn)權(quán)證要件時(shí)，如購(gòu)房人懈怠于辦理正式抵押登記，而此時(shí)銀行在抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記過(guò)程中又沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，則可以根據(jù)附條件民事法律行為的有關(guān)規(guī)定認(rèn)為轉(zhuǎn)正式登記的條件已經(jīng)成就。第三種否定，抵押預(yù)告登記權(quán)利人直接不享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)預(yù)告登記不是現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)登記，而只有對(duì)將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗他人對(duì)商品房的處分，但是在抵押權(quán)沒(méi)有正式設(shè)立時(shí)。第四種有限否定，一定條件下預(yù)告登記權(quán)利人才不享有優(yōu)先受償權(quán)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理建筑物所有權(quán)的首次登記，又或者預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)并不相符，又或者抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效，預(yù)告登記權(quán)利人對(duì)抵押物商品房不享有優(yōu)先受償權(quán)。綜上所述，司法實(shí)踐中產(chǎn)生了諸多爭(zhēng)議，多是由于法律規(guī)范的欠缺，以及對(duì)抵押預(yù)告登記的規(guī)范目的、法律性質(zhì)、法律效力認(rèn)識(shí)不清，故目前的理論研究雖然具有一定參考意義，但是仍是不能達(dá)成統(tǒng)一看法，所以仍需對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行深入研究，并且需要制定相應(yīng)的司法解釋才能盡快解決問(wèn)題。

2.類案統(tǒng)計(jì)情況分析表12020年至2021年部分省份的類似案件量通過(guò)威科先行·法律信息庫(kù)，以“抵押權(quán)預(yù)告登記”、“優(yōu)先受償”為關(guān)鍵詞檢索，如表1所示，2020年中國(guó)各省份的相關(guān)案件總量位居前五的是遼寧省、湖北省、廣東省、山東省、廣西壯族自治區(qū)，分別在全國(guó)相關(guān)案件量中占比12.53%、11.22%、8.28%、8.08%、7.92%；2021年各省份的相關(guān)案件總量位居前五的是遼寧省、廣東省、山東省、河南省、湖南省，分別在全國(guó)相關(guān)案件量中占比13.31%、11.17%、10.15%、8.25%、7.34%。綜合過(guò)去兩年的相關(guān)案件量平均數(shù)，遼寧省、廣東省、山東省居于前列，故選取遼寧省、廣東省、山東省的自2020年1月到2021年12月期間的裁判文書作為研究對(duì)象。表22020年遼寧省、廣東省、山東省的類似案件裁判結(jié)果統(tǒng)計(jì)省份數(shù)量遼寧省廣東省山東省總計(jì)總案例6144063961416有效案例391204282877肯定（占比）55(14.1%)42(20.6%)51(18.3%)148(16.9%)否定（占比）336(85.9%)162(79.4)231(81.9%)729(83.1%)

表32021年遼寧省、廣東省、山東省的類似案件裁判結(jié)果統(tǒng)計(jì)省份數(shù)量遼寧省廣東省山東省總計(jì)總案例6295284801637有效案例4764593021237肯定（占比）339(71.2%)323(70.4%)249(82.5%)911(73.6%)有限肯定（占比）49(10.3%)39(8.7%)10(3.3%)98(7.9%)否定（占比）18(3.8%)22(4.9%)9(2.9%)49(4%)有限否定（占比）70(14.8%)107(23.5%)34(11.3%)211(17.1%)表42020年至2021年遼寧省、廣東省、山東省的類似案件裁判結(jié)果統(tǒng)計(jì)2020年度，累計(jì)檢索出的類似案例有1416件，剔除無(wú)效檢索539件，有效檢索共計(jì)877件；2021年度共計(jì)檢索出1637件，剔除無(wú)效檢索案件無(wú)效檢索案件事由：1.案涉商品房已經(jīng)辦理抵押權(quán)正式登記；無(wú)效檢索案件事由：1.案涉商品房已經(jīng)辦理抵押權(quán)正式登記；2.涉及主體不適格、無(wú)法送達(dá)等，裁定駁回起訴；3.二審對(duì)優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題持一致評(píng)價(jià)，維持一審判決；4.重復(fù)檢索到的案例；5.其他與本節(jié)研究?jī)?nèi)容不相關(guān)。根據(jù)檢索出的有關(guān)裁判文書，將2020年的數(shù)據(jù)分為法院肯定抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)和法院否定抵押預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)兩大類，因?yàn)?020年尚未出臺(tái)解釋法案，不存在上述第四種有限否定裁判結(jié)果，第二種有限肯定的裁判結(jié)果較少，故而歸納到第一種肯定結(jié)果中。2020年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，持肯定意見(jiàn)的裁判文書共計(jì)148份，占全部有效份數(shù)的16.9%；持否定意見(jiàn)的裁判文書共計(jì)729份，占全部有效份數(shù)的83.1%。針對(duì)解釋出臺(tái)后的2021年，在有條件有有效數(shù)據(jù)情形下，將數(shù)據(jù)分為肯定、有限肯定、否定、有限否定四類來(lái)一一對(duì)應(yīng)上述四種類似案例司法裁判觀點(diǎn)，其中，持肯定意見(jiàn)的裁判文書共計(jì)911份，占全部有效份數(shù)的73.6%；持有限肯定意見(jiàn)的裁判文書共計(jì)98份，占全部有效份數(shù)的7.9%；持否定意見(jiàn)的裁判文書共計(jì)49份，占全部有效份數(shù)的4%；持有限否定意見(jiàn)的裁判文書共計(jì)211份，占全部有效份數(shù)的17.1%。從整體數(shù)據(jù)來(lái)看，在2020年持否定意見(jiàn)的裁判占據(jù)絕對(duì)主流，占比高達(dá)83.1%，但是持肯定意見(jiàn)的裁判數(shù)據(jù)占比也相當(dāng)可觀。由此可見(jiàn)，雖然抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償問(wèn)題，在當(dāng)時(shí)存在較大分歧。但在最高法頒布的解釋影響下，2021年持肯定意見(jiàn)的裁判占據(jù)了主流，占比73.6%，否定意見(jiàn)僅占4%的極小比例，在否定意見(jiàn)中多是因?yàn)橐圆挥欣凰菁皝?lái)不適用新法或仍以抵押預(yù)告登記不等同預(yù)告登記，否定抵押預(yù)告登記的抵押效力。這反應(yīng)了即便在出臺(tái)司法解釋后，解決了請(qǐng)求抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償權(quán)，法院予以支持請(qǐng)求缺乏法律明確規(guī)定問(wèn)題，隨之而來(lái)引發(fā)的適用不明確問(wèn)題，其是否切實(shí)保護(hù)各民事主體的權(quán)益，尤其是預(yù)告登記權(quán)利人抵押權(quán)到底能否有效實(shí)現(xiàn)，這又是否符合實(shí)質(zhì)正義有待進(jìn)一步探討。（三）特定條件下的優(yōu)先受償在《有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》頒發(fā)之前，關(guān)于預(yù)告抵押登記規(guī)范主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！保ㄗ?021年1月1日已廢止），《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條延續(xù)原物權(quán)法內(nèi)容袁野：“《民法典》中預(yù)告登記的效力修正與體系展開(kāi)”，《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！保ㄗ?021年1月1日已廢止）袁野：“《民法典》中預(yù)告登記的效力修正與體系展開(kāi)”，《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)法研究》，2021年第23期，第193頁(yè)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立?！眳⒁?jiàn)李楊：“抵押預(yù)告登記的法律效力”，《江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)》，2021年12月8日，第B03版。第一，已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，即指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建筑物完工驗(yàn)收后對(duì)建筑物所有權(quán)辦理了首次登記。第二，不存在預(yù)告登記失效的情形，即指《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第二款《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”表明的主債權(quán)合同被認(rèn)定無(wú)效或撤銷，和符合了辦理抵押登記的條件兩種情況。但是，有部分裁判觀點(diǎn)認(rèn)為因義務(wù)人原因未辦理抵押權(quán)正式登記的，即便超出三個(gè)月，也不屬于抵押權(quán)預(yù)告登記失效情形。筆者贊同《中華人民共和國(guó)民法典》第二百二十一條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”第三，預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)一致，即指抵押預(yù)告登記的商品房需要同建筑物所有權(quán)首次登記的商品房相一致。在按照國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)審批文件確定編號(hào)的標(biāo)的物，和已辦成建筑物所有權(quán)首次登記的標(biāo)的物不相同時(shí)，如賦予抵押預(yù)告登記優(yōu)先效力，則存在侵害第三人交易安全的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，預(yù)告登記權(quán)利人就抵押財(cái)產(chǎn)主張優(yōu)先受償?shù)那樾蜗拢ㄔ涸诋?dāng)中實(shí)質(zhì)審查時(shí)須確定該抵押財(cái)產(chǎn)同建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的信息相一致。反言之，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未辦理建筑物的大產(chǎn)權(quán)證，又或者預(yù)告登記的商品房與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的商品房并不一致，亦或是抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效（主債權(quán)無(wú)效或被撤銷，抵押權(quán)人知道或者知道能夠進(jìn)行抵押登記之日90日內(nèi)未辦理正式抵押登記）等情形，則抵押預(yù)告登記權(quán)利人主張優(yōu)先受償權(quán)將不能得到支持。也就是說(shuō)，在沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立登記以前，抵押預(yù)告登記權(quán)利人所享有的僅是面臨抵押登記條件成