《我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)廣義貨幣供給的影響實(shí)證研究》15000字（論文）

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)廣義貨幣供給的影響實(shí)證研究摘要隨著當(dāng)今世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與整個(gè)全球市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深入與發(fā)展,以股份、外匯、債券和房地產(chǎn)為主要代表的各類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)將有可能對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和金融制度產(chǎn)生深遠(yuǎn)的后果與沖擊,尤其特別是在2008年美國(guó)第一次次貸危機(jī)的爆發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)己經(jīng)受到了越來(lái)越多的關(guān)注。對(duì)我國(guó)而言，這十幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了空前的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格上升速度很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)是其最重要和本質(zhì)的特征，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)貨幣供給也產(chǎn)生了明顯的影響，所以研究中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生什么影響有利于我國(guó)央行有的放矢地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)，有效實(shí)現(xiàn)貨幣政策目標(biāo)。本文主要研究目的是能夠通過(guò)理論分析并從實(shí)證分析的結(jié)果出發(fā)提出相應(yīng)的建議，希望能對(duì)貨幣政策的制定與實(shí)施有所幫助。關(guān)鍵詞：貨幣供給；傳導(dǎo)機(jī)制理論；貨幣政策目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要 I第1章緒論 11.1選題背景及意義 11.1選題背景 11.1.2選題意義 21.2文獻(xiàn)綜述 21.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述： 21.2.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述： 41.3主要內(nèi)容 6第2章理論基礎(chǔ) 72.1房地產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹 72.1.1市場(chǎng)現(xiàn)狀 72.1.2存在問(wèn)題簡(jiǎn)介 92.2貨幣供給理論概述 92.2.1相關(guān)基本概念 92.2.2貨幣供給的歷史 122.3貨幣供給傳導(dǎo)機(jī)制的理論 12第3章房地產(chǎn)對(duì)貨幣供給的實(shí)證分析 133.1變量數(shù)據(jù)的選取 133.2操作方法 15第4章政策建議 17結(jié)論 17參考文獻(xiàn) 18圖目錄TOC\h\z\c"圖"圖12016年北京房?jī)r(jià)走勢(shì) 7圖2重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅 8圖32016上海房?jī)r(jià)走勢(shì) 8圖42015年上海房?jī)r(jià)走勢(shì) 8圖5M0&M1 10圖6M2&GDP 11圖7HBR檢驗(yàn) 15圖8M2檢驗(yàn) 16圖9AHP檢驗(yàn) 16圖10CPI檢驗(yàn) 16圖11協(xié)整檢驗(yàn) 17表目錄TOC\h\z\c"表"表1變量額描述性統(tǒng)計(jì) 15表2單位根檢驗(yàn)結(jié)果 17表3協(xié)整檢驗(yàn) 18表4OLS回歸結(jié)果 18表5OLS回歸結(jié)果-M2對(duì)房?jī)r(jià) 18PAGEI第1章緒論1.1選題背景及意義1.1選題背景在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的促使下,自從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化體制改革以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛,尤其特別是在2000年之后,房地產(chǎn)貿(mào)易得到了迅猛發(fā)展,已然逐漸成為社會(huì)主義國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)在保障居民的住房環(huán)境條件等各個(gè)方面都發(fā)揮著重要的作用,對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)度也將繼續(xù)攀升。與此同時(shí),隨著我國(guó)人們的生活物質(zhì)水平和現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展,房地產(chǎn)己經(jīng)完全具備了投資商品和日常生活中的消費(fèi)品這兩種雙重功能。在對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的需求和基礎(chǔ)設(shè)施需求的共同影響下,我國(guó)房?jī)r(jià)近年來(lái)一直上漲迅速,有些地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了居民的購(gòu)買(mǎi)能力。房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)之間的對(duì)接關(guān)聯(lián)緊密程度高,前向與后向的對(duì)接帶動(dòng)效應(yīng)能力強(qiáng),自1998年1月實(shí)施全國(guó)住房租賃商品化經(jīng)營(yíng)體制制度改革以來(lái),我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速繁榮和健康發(fā)展,對(duì)于不斷擴(kuò)大內(nèi)需,拉動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展,增加企業(yè)勞動(dòng)力和創(chuàng)造就業(yè),促進(jìn)我們國(guó)民黨和人家國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展等均作出了巨大的積極貢獻(xiàn)?？v觀國(guó)外發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)踐,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)以及建設(shè)累計(jì)投資的總金額大約占我國(guó)GDP投資總量的百分之二十左右,這些統(tǒng)計(jì)數(shù)字均被嚴(yán)格管控限制在5%以內(nèi),而在目前我國(guó)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字。目前,全國(guó)各地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易市場(chǎng)都很火爆,價(jià)格一路快速飆升,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)成交價(jià)格一路攀升的巨大幅度己然遠(yuǎn)遠(yuǎn)已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)時(shí)城市居民實(shí)際人均可支配經(jīng)濟(jì)收入的平均每月成長(zhǎng)增速,人們兢兢業(yè)業(yè)的尋找工作卻越來(lái)越難找到能夠及時(shí)購(gòu)買(mǎi)并找到自己真正心儀的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),而且由于目前我國(guó)當(dāng)時(shí)的城市居民普遍不能接受"居者有其屋"的中國(guó)傳統(tǒng)觀念,部分城市居民己經(jīng)逐漸開(kāi)始認(rèn)真考慮是否承擔(dān)高額住房按揭以及抵押品的貸款,房地產(chǎn)的發(fā)行與外國(guó)投資銀行等各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)之間密切存在聯(lián)系,致使投資銀行貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)在各種無(wú)形之中逐漸增大。對(duì)于地方政府而言,政府的征征賣(mài)地財(cái)政收入也就是稅收組成了地方政府所有財(cái)務(wù)收入的絕大多數(shù),據(jù)一些與其有關(guān)的科學(xué)研究分析結(jié)果表明,在一些典型地方,政府直接財(cái)政收入的40%以上主要還是來(lái)自于地方政府征收賣(mài)地的直接財(cái)政收入以及與其他經(jīng)濟(jì)收益息息相關(guān)的其他稅收,而一半以上來(lái)自政府的預(yù)算外財(cái)政收入則基本應(yīng)該認(rèn)為是政府土地使用出讓金的凈直接收入。政府用最小的出讓價(jià)格低廉地低價(jià)拿下了這些土地,再將這些高價(jià)值的轉(zhuǎn)讓地賣(mài)給了土地開(kāi)發(fā)商,這其中的土地價(jià)值差就已經(jīng)變成了出讓土地的主要財(cái)政收入。近幾年,隨著中國(guó)當(dāng)?shù)卣w資產(chǎn)負(fù)債率的走高,政府也迫不得己進(jìn)一步大幅抬高了這些土地的開(kāi)發(fā)價(jià)格以進(jìn)一步大大增加其中的財(cái)政收入,而當(dāng)時(shí)的土地開(kāi)發(fā)商高價(jià)地在購(gòu)買(mǎi)了這些土地后,為了能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),其必然也可能會(huì)進(jìn)一步提高其中的房?jī)r(jià),從而令廣大購(gòu)房者不堪重負(fù)。近幾年來(lái),我國(guó)的傳統(tǒng)實(shí)體工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展較為低迷,制造業(yè)并不景氣,與房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的樂(lè)觀局面已經(jīng)無(wú)法形成一個(gè)鮮明對(duì)比,因此其他一些沒(méi)有盈余和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)微薄的地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)而積極投身于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,推升了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的投資泡沫,制約了我們這個(gè)地區(qū)傳統(tǒng)農(nóng)副產(chǎn)品加工行業(yè)的持續(xù)生存和健康發(fā)展。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的快速擴(kuò)散,銀行系統(tǒng)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步得到加大。因?yàn)榻^大多數(shù)的房產(chǎn)商家和普通民眾都只有一個(gè)選擇通過(guò)按揭銀行抵押房產(chǎn)貸款,將自己的抵押房產(chǎn)貸款當(dāng)做銀行抵押,若是目前房?jī)r(jià)正?？焖僮吒?即使每個(gè)買(mǎi)方或者其他購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)拿到還款,銀行至少也還是可以從其中拱手收回一筆銀行抵押后的房產(chǎn);但是一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的泡沫發(fā)生爆炸或者泡沫破裂,銀行所有的獲得和手中收回的抵押房產(chǎn)貸款己經(jīng)根本就不需要能夠足額地用來(lái)抵消每個(gè)買(mǎi)家之前在銀行購(gòu)房前的過(guò)程和手中的抵押貸款,這將會(huì)是有利于可能會(huì)直接導(dǎo)致我國(guó)銀行業(yè)自身直接產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)虧損,不僅僅是有利于可能會(huì)對(duì)我國(guó)銀行業(yè)自身帶來(lái)一種毀滅性的經(jīng)濟(jì)沖擊,同時(shí)也將極大地有利于有效推動(dòng)當(dāng)前我國(guó)住房金融服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性和持續(xù)發(fā)展,不僅可能會(huì)嚴(yán)重影響到普通居民的日常生活,還可能會(huì)嚴(yán)重制約當(dāng)代中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn),從而給當(dāng)代我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)不利的影響。分析當(dāng)前我國(guó)貨幣供求量與房地產(chǎn)價(jià)格的相互關(guān)系,我們可以清楚地看到,20世紀(jì)末期,伴隨著當(dāng)前我國(guó)貨幣供求量的迅猛增長(zhǎng),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的增速也在逐年下降,貨幣供求量和數(shù)額的變化直接影響了房地產(chǎn)各個(gè)行業(yè)的資金流動(dòng),從而間接地對(duì)于房?jī)r(jià)造成了影響,這些因素主要包括兩個(gè)方面,第二是影響房?jī)r(jià)的因素之一是貨幣供求量。因此本文從我國(guó)貨幣供給量的角度出發(fā),研究了貨幣供給量對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)的影響,期望可能起到一定作用。1.1.2選題意義房地產(chǎn)市場(chǎng)在推進(jìn)了市場(chǎng)化和結(jié)構(gòu)性改革之后,經(jīng)歷了將近二十年的迅猛發(fā)展,逐漸成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱性行業(yè)之一,在推動(dòng)GDP的持續(xù)健康增長(zhǎng)中也起到了舉足輕重的推動(dòng)作用。有序的房地產(chǎn)交易和市場(chǎng)秩序不但可以改善和提高城鎮(zhèn)居民的生活條件和住房水平,也能夠滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)于物質(zhì)和文化的需求;還有利于給我們更多的老年人群創(chuàng)造生活和工作的機(jī)會(huì),增加了社會(huì)的就業(yè)比例,并且能夠直接帶動(dòng)建筑材料、裝飾設(shè)備、水泥、鋼材等各個(gè)行業(yè)的蓬勃發(fā)展,切實(shí)有效地拉動(dòng)了內(nèi)需,進(jìn)而推動(dòng)我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展[1]。但央行在進(jìn)行貨幣政策調(diào)控時(shí)也同樣面臨兩難境地,若是選擇適度地使用寬松的貨幣政策有可能會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)泡沫的破壞和形成,而這種短期性的貨幣政策則有可能會(huì)導(dǎo)致全社會(huì)的資金表情緊張,所以該行業(yè)應(yīng)當(dāng)采取什么樣的貨幣政策來(lái)進(jìn)行組合,這樣才能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的進(jìn)行貨幣政策調(diào)控起到至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)資金密集型的行業(yè),無(wú)論是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)方或是服務(wù)提供者,一般情況下在其介入房地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)都必須依靠其他金融機(jī)構(gòu)。大多數(shù)商品房的買(mǎi)家都是通過(guò)住房的抵押貸款從商業(yè)銀行那里獲得的資金,而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在獲得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及建筑物的修建等各個(gè)環(huán)節(jié)均需要龐大的資金流,就必然需要向商業(yè)銀行進(jìn)行融資,因而當(dāng)前我國(guó)的信用貨幣制度創(chuàng)造己經(jīng)逐步進(jìn)入了一個(gè)由土地和房屋作為抵押的商業(yè)銀行信用規(guī)?；瘮U(kuò)張階段。則分析貨幣與房地產(chǎn)之間的關(guān)系則意義非常。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述：從17世紀(jì)末開(kāi)始，國(guó)外已經(jīng)開(kāi)始構(gòu)建房地產(chǎn)理論體系。已有300多年的歷史了，已經(jīng)積累了豐富的科學(xué)研究文獻(xiàn)。研究的角度也是多種多樣的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的學(xué)術(shù)研究將在初期受到實(shí)際限制，并且其大部分研究都是基于基本理論。在層次上進(jìn)行闡述，而內(nèi)容則相對(duì)分散。外國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和其他問(wèn)題的研究絕對(duì)是涵蓋多個(gè)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究，例如經(jīng)濟(jì)地理，社會(huì)學(xué)，城市和土地經(jīng)濟(jì)學(xué)。格林(1997)[2]通過(guò)運(yùn)用1959年至1992年美國(guó)的第三個(gè)季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)準(zhǔn)確評(píng)估了房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)和商品,并利用格蘭杰的因果關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn),通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資在單方面導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素進(jìn)行檢驗(yàn),得出結(jié)論,認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)投資可以有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),但不能相反作用推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長(zhǎng)?？唆敻衤?1998)分析了1970年至2000年韓國(guó)和美國(guó)的第一個(gè)季度指標(biāo)和數(shù)據(jù),比較了這兩個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)投資之間的關(guān)系,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資快速增長(zhǎng)實(shí)際上主要是由于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)引起。斯奈德和高格在1959年至1999年美國(guó)的一個(gè)季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),使用糾錯(cuò)模型研究了金融控制政策變更前后國(guó)家GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資之間的關(guān)系,認(rèn)為二者內(nèi)部的短期策略將在很大程度上對(duì)住宅投資產(chǎn)生重大影響。Peng和Gerlach(2005)在對(duì)1982年至2001年期間提供了香港所有相關(guān)的銀行貸款，GDP和房地產(chǎn)。通過(guò)對(duì)售價(jià)等季度數(shù)據(jù)的深入分析研究，得出結(jié)論，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模具有決定性的影響，為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于金融機(jī)構(gòu)信貸規(guī)模具有決定性的作用,但是銀行業(yè)信貸規(guī)模的增長(zhǎng)卻不能直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。梁鵬和米勒(2006)根據(jù)美國(guó)277個(gè)地區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息構(gòu)建了一個(gè)VAR模型，并分析了房地產(chǎn)價(jià)格變化與人均GDP，失業(yè)率，人口增長(zhǎng)率，和人均收入增長(zhǎng)之間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變化與上述因素密切相關(guān)，但與失業(yè)率并沒(méi)有明顯關(guān)聯(lián)[4]。Gunnarsson和Lindqvist(2007)都認(rèn)為,財(cái)富效應(yīng)很有可能會(huì)直接影響到商品的消費(fèi),進(jìn)而直接影響到通貨膨脹率的水平。此外,基于資產(chǎn)價(jià)格的較大幅度波動(dòng)會(huì)直接加深其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的深刻影響這一現(xiàn)實(shí),資產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹率水平之間的差異是否具有明顯的相關(guān)性,決定了中央銀行未來(lái)的貨幣政策方向是否適當(dāng),如何考慮到資產(chǎn)價(jià)格需要謹(jǐn)慎的思考。艾倫(2012)深入分析了在美國(guó)不同地區(qū)實(shí)施宏觀金融政策的影響，并得出結(jié)論，在美國(guó)大多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣存量之間存在正相關(guān)關(guān)系，只有極少數(shù)的西部地區(qū)使得兩者之間呈負(fù)相關(guān)。ChengsiZhang(2013)[5]通過(guò)對(duì)中國(guó)自住房市場(chǎng)制度改革以來(lái)的房?jī)r(jià)、物價(jià)和M2之間的相互影響進(jìn)行分析,得出了貨幣供給量的迅猛增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,當(dāng)物價(jià)仍然具有一定的黏性時(shí),增加貨幣供給量首先可能會(huì)直接將造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)從傳遞給實(shí)體經(jīng)濟(jì),最后再將其傳導(dǎo)給房屋和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。1.2.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化起步時(shí)間比西方國(guó)家要晚得多。自然，房地產(chǎn)研究學(xué)術(shù)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)也相對(duì)較晚。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)逐步上漲，引起了許多專家學(xué)者的關(guān)注，重點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題。王維安，賀聰(2005)[6]通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的投資價(jià)格和外部貨幣資金預(yù)期供求關(guān)系問(wèn)題進(jìn)行了深入研究,得出結(jié)論:房地產(chǎn)等貨幣資本流動(dòng)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始起到了作為貨幣政策波動(dòng)放大器的重要作用,并且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期投資收益的大幅增加而直接地就導(dǎo)致了我國(guó)內(nèi)生外部貨幣資金的預(yù)期供給和外部外生貨幣資金的預(yù)期需求同時(shí)之間出現(xiàn)了大幅增加,使得平衡貨幣利率的最終結(jié)果決定在整個(gè)客觀上仍然具有一定的主觀不確定性。賀聰(2007)在如何表現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與國(guó)家貨幣政策的相互作用協(xié)調(diào)中,指出國(guó)家貨幣市場(chǎng)的擴(kuò)張會(huì)大大降低貸款利率,降低了房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)公司及其購(gòu)房人員的融資費(fèi)用和成本,從而大幅度地提高了房地產(chǎn)的價(jià)格,房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的規(guī)模也隨之上升,從而直接拉動(dòng)了總產(chǎn)出的上升[7]。此外,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)將會(huì)使銀行業(yè)增加商品和農(nóng)產(chǎn)品的消費(fèi)收入與總生活用品的產(chǎn)出,同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和銀行信貸之間也有一定的互動(dòng)機(jī)制,提高投資與產(chǎn)出。何平、吳義東(2007)在闡述當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于貨幣政策運(yùn)行所帶來(lái)的重要意義時(shí),也特別指出,房地產(chǎn)價(jià)格直接或間接地通過(guò)人民幣有效兌現(xiàn)的匯率會(huì)對(duì)于廣義貨幣的供給造成影響。由于我國(guó)廣義的貨幣供求具有非常大的內(nèi)生力,受制于房地產(chǎn)市場(chǎng)及人民幣有效兌換匯率等因素的影響。而房地產(chǎn)的價(jià)格直接會(huì)影響到人民幣的有效兌現(xiàn)匯率;同時(shí),人民幣的有效兌現(xiàn)比率也明顯地影響了房地產(chǎn)的價(jià)格。從一定角度看,房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)和人民幣有效兌現(xiàn)匯率的變化都存在正增強(qiáng)效應(yīng)。袁輝和馬哲峰(2008)[8]建立了一個(gè)VAR模型。運(yùn)用此模型以38套相關(guān)的季度數(shù)據(jù)為依據(jù)來(lái)進(jìn)行案例研究。經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量之間，土地價(jià)格與GDP之間存在顯著的正相關(guān)關(guān)系而2009年，吳學(xué)品、姜巖磊指出，以海南省為例，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)邊際效應(yīng)不如貨幣供應(yīng)。唐志軍，徐慧君和巴樹(shù)松（2010）首先構(gòu)建了var模型來(lái)進(jìn)行定量分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化對(duì)家庭消費(fèi),國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和通貨膨脹的變化等因素影響。研究表明,住房?jī)r(jià)格的上升在一定程度上已經(jīng)引起了城市居民消費(fèi)水平的下滑。并且伴隨著通貨膨脹的進(jìn)一步增加,住房?jī)r(jià)格和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)之間有很大的關(guān)系,而且住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期處于低位。這將使我國(guó)能夠長(zhǎng)期推動(dòng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。同時(shí),我國(guó)的房地產(chǎn)投資也對(duì)GDP增長(zhǎng)率造成了積極的影響。對(duì)房地產(chǎn)投資價(jià)格波動(dòng)的邊際效益可以在第四季度首先達(dá)到了最大,然后緩慢衰減,這也表明了房地產(chǎn)投資價(jià)格波動(dòng)對(duì)GDP的邊際效益可以保持長(zhǎng)期。無(wú)獨(dú)有偶，洪波和羅小玲(2012)[9]根據(jù)我國(guó)2001年至2010年的相關(guān)數(shù)據(jù)建立了VAR模型，并運(yùn)用方差分析和沖激響應(yīng)函數(shù)法等不同的分析方法深入研究了不同時(shí)期的時(shí)滯因素。判定當(dāng)前房?jī)r(jià)，GDP和貨幣供應(yīng)三者之間存在格蘭杰因果關(guān)系。與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值相比，貨幣的供給對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響更大。趙松(2013)通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)2007年2012年70個(gè)主要大中型城市的住宅銷(xiāo)售量與貨幣供給量的月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,得出了貨幣供給量與住房銷(xiāo)售量倆個(gè)指標(biāo)之間的同比增加速率之間具有很強(qiáng)的正相關(guān)性。從其余方面分析來(lái)看，李芳和李秋娟(2014)選擇了83組與我國(guó)房?jī)r(jià)和短期國(guó)際資本流動(dòng)環(huán)相關(guān)的月度數(shù)據(jù)，同時(shí)建立了MS-VAR模型并進(jìn)行了分析。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲促進(jìn)了短期國(guó)際資本流動(dòng)匯率的上升，但匯率的變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大。史海榮、梁榮(2015)史海榮、梁榮在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量間大規(guī)模實(shí)證數(shù)據(jù)進(jìn)行了匯總和分析后,認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看,貨幣供應(yīng)量波動(dòng)是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)的一個(gè)格蘭杰。而且在其它的經(jīng)濟(jì)條件比較固定時(shí),貨幣資金供應(yīng)量的增大也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格某種程度上升。但這并不意味著縮減貨幣供應(yīng)量就能夠直接降低房地產(chǎn)的價(jià)格,還有很多因素的影響和制約。伍美華(2016)通過(guò)綜合了銀行貸款的中國(guó)基準(zhǔn)利率[10]、廣義上的中國(guó)貨幣量、GDP與中國(guó)房?jī)r(jià)之間的三種比值變量關(guān)系,得出了中國(guó)貸款基準(zhǔn)利率和中國(guó)房?jī)r(jià)之間幾乎呈現(xiàn)正或正和負(fù)相關(guān)的比值關(guān)系,貨幣量的供給量和利率GDP與中國(guó)房?jī)r(jià)之間幾乎呈現(xiàn)正或負(fù)相關(guān),GDP對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)幾乎不可能存在任何直接影響。聶學(xué)峰，劉傳哲(2016)通過(guò)研究可以看出:無(wú)論宏觀貨幣政策調(diào)整是經(jīng)濟(jì)短期還是市場(chǎng)擴(kuò)張性,利率的變化都不能成為引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的格蘭杰主要原因,而貨幣資金的供給量只能是在寬松貨幣政策下才成為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的格蘭杰主要原因。鄭超英(2017)選取了2010年6月一2016年11月的月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),對(duì)比了貨幣供給量的不同指標(biāo),例如準(zhǔn)貨幣、廣義貨幣的供給量以及更新的貨幣統(tǒng)計(jì)指標(biāo)QM一對(duì)百城價(jià)格指數(shù)的負(fù)面影響很大程度,得出QM一指標(biāo)對(duì)百城價(jià)格指數(shù)的正向影響最顯著。苗青(2018)建立了VAR模型，對(duì)2000年2月至2017年12月我國(guó)貨幣供應(yīng)量和房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了深入研究，發(fā)現(xiàn)二者之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系政府應(yīng)該制定政策。在實(shí)施過(guò)程中，要嚴(yán)格控制貨幣供應(yīng)量及其增長(zhǎng)速度，以防止房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快。王文勝，張夢(mèng)凱(2019)王文勝,張夢(mèng)凱對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)關(guān)于貨幣政策調(diào)控的影響及其反饋?zhàn)饔眠M(jìn)行了研究中,提出房地產(chǎn)業(yè)會(huì)通過(guò)價(jià)格和影響貨幣流通速度反作用于貨幣政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)對(duì)貨幣流通速度有顯著的反響作用，且在上升時(shí)期的影響更為顯著而且持續(xù)。舊有的文獻(xiàn)多針對(duì)貨幣政策和利率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及貨幣供給相掛鉤[11]，多數(shù)是基于VAR或者SVAR靜態(tài)模型研究來(lái)分析貨幣政策有效性。得出結(jié)論：得出結(jié)論:貨幣供給量波動(dòng)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的格蘭杰。在其它條件比較固定時(shí),貨幣資金供給額的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將在一定程度上上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)極大地影響到投資和消費(fèi)的變量,會(huì)影響利率今兒影響到通貨膨脹。進(jìn)而影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變量。則在研究本題要求的房地產(chǎn)發(fā)展與貨幣供給中,最關(guān)鍵的兩個(gè)中間變量就是利率與貨幣政策。就內(nèi)容而言,國(guó)內(nèi)的文獻(xiàn)更主要是在揭露貨幣政策對(duì)于房?jī)r(jià)波動(dòng)的有效性,以及如何分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變量的影響。1.3主要內(nèi)容本文的分析框架為分析房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，進(jìn)而導(dǎo)出現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，同時(shí)引出貨幣供給傳導(dǎo)的相關(guān)概念，簡(jiǎn)要介紹一下建模然后給出結(jié)論。第1章緒論,這一部分首先提出了本文的主要研究背景,說(shuō)明了提出該學(xué)科重點(diǎn)課題的主要研究?jī)r(jià)值和意義,并通過(guò)深入地分析國(guó)內(nèi)外的研究發(fā)展現(xiàn)狀,為該篇文章指出了研究的方向,對(duì)該篇文章的總體內(nèi)容、研究理念以及方法等進(jìn)行了說(shuō)明。第2章是理論分析。主要是中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹，針對(duì)貨幣供給理論進(jìn)行具體解讀，包括貨幣供給、房地產(chǎn)價(jià)格等。此外，還包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題。第3章是實(shí)證分析。主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣供給的一個(gè)實(shí)證分析，包括如果進(jìn)行變量選取和數(shù)據(jù)處理，分析研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣價(jià)格的影響。第4章是政策建議。在分析影響我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)貨幣供給理論的影響基礎(chǔ)上，提出提高我國(guó)貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控的政策建議。第2章理論基礎(chǔ)2.1房地產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹2.1.1市場(chǎng)現(xiàn)狀在1998年之前，福利性的分房制度一直是我國(guó)最先開(kāi)始實(shí)施的一項(xiàng)制度[12]。1998年，住房分配貨幣化成為國(guó)家所實(shí)施的制度。由此,我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步邁向了高速增長(zhǎng)的時(shí)期。研究分析結(jié)果顯示，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升趨勢(shì)非常顯著。為了有效地應(yīng)對(duì)2008年的國(guó)際金融危機(jī),國(guó)務(wù)院已經(jīng)頒布了諸多的調(diào)控政策,以便于管控房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,這些政策的直接成效是房地產(chǎn)業(yè)在第二年過(guò)速發(fā)展，2009的房地產(chǎn)銷(xiāo)售均價(jià)比2008年增長(zhǎng)了23.19%2010年3月國(guó)家再次聯(lián)合發(fā)布了一系列的各地調(diào)控樓市優(yōu)惠政策,以期有效徹底抑制房地產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)商品價(jià)格的持續(xù)過(guò)快快速上漲。1999年至2018年間，在我國(guó)房地產(chǎn)的完成投資額中，住宅投資額所占比例一直超過(guò)65%，商業(yè)營(yíng)業(yè)所占比例剛超過(guò)10%，二者呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。其他類(lèi)占比卻有一定程度下跌，其中辦公投資額所占比例大幅降低。在1999年[13]，住宅、辦公、商業(yè)與其他房屋類(lèi)所占比例分別為65.77%,8.38%,11.45%與14.40%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，截止到2018年底，上述各比例分別變?yōu)?0.83%,4.99%,11.79%與12.39%。這意味著最近幾年我國(guó)的住宅投資占比均有或多或少的改變，投資結(jié)構(gòu)也日趨完善化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日盛，商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積與價(jià)格均呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)[13]。從1999年開(kāi)始，我國(guó)商品房?jī)r(jià)一路攀升，除2008年外其他年份中大多出現(xiàn)了十分明顯的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。1999年為每平方米2051.88元，2018年年底已增至每平方米8914元。這只體現(xiàn)了全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平，對(duì)于一線城市而言，房?jī)r(jià)的漲速顯著更高。如下圖北京房?jī)r(jià)的2016年走勢(shì)，是2016年全國(guó)房?jī)r(jià)騰飛的縮影。圖圖SEQ圖\*ARABIC12016年北京房?jī)r(jià)走勢(shì)圖SEQ圖\*ARABIC2圖SEQ圖\*ARABIC2重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅圖SEQ圖\*ARABIC32016上海房?jī)r(jià)走勢(shì)圖SEQ圖\*ARABIC42015年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)2.1.2存在問(wèn)題簡(jiǎn)介Ⅰ價(jià)格偏高，上漲過(guò)快：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格超出平穩(wěn)發(fā)展的軌跡，房?jī)r(jià)居高不下是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的最直觀的問(wèn)題。其他問(wèn)題如下：Ⅱ市場(chǎng)住房供需不匹配：房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)不匹配現(xiàn)象主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，包括商品房空置率高和保障性住房供給不足[14]。一方面，商品房空置率較高。官方數(shù)據(jù)關(guān)于商品房空置面積的公布止于2008年，當(dāng)時(shí)中國(guó)商品房空置面積為1.64億平方米。雖然沒(méi)有近幾年的商品房空置面積數(shù)據(jù)，但是根據(jù)各地媒體報(bào)道，個(gè)別城市甚至出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，可見(jiàn)近年來(lái)全國(guó)商品房空置情況依然嚴(yán)重[15]。這與資金趨利性流向有關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一路走高吸引閑置資金的投入，進(jìn)而也造成了一人多套房的現(xiàn)象，這是造成空置率偏高的直接原因。另一方面,我國(guó)保障性住房供給能力不足。我國(guó)保障性住房所占商品房住房所占比重較低,在現(xiàn)實(shí)狀態(tài)下中低收入人口群體對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了現(xiàn)存保障性住房供給量。不幸的是，開(kāi)發(fā)商天然追求更高利潤(rùn)，對(duì)于高端小區(qū)、別墅等的建造投入巨額資金，忽略了低收入人群的住房需求。雖然國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)保障性住房問(wèn)題，但地方政府往往追逐于GDP的增長(zhǎng)而忽視保障性住房建設(shè)問(wèn)題。Ⅲ市場(chǎng)投資過(guò)熱，融資渠道單一：一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)頻繁出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象，各地“炒房團(tuán)”的集體出動(dòng)使得個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格一度虛高。投機(jī)現(xiàn)象的存在不利于剛需群體的利益，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定存在嚴(yán)重威脅。[16]另一方面,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資途徑單一,雖然目前在市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)多種融資方式,如基金、信托、合作開(kāi)發(fā)等融資途徑,但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,融資途徑和渠道建設(shè)發(fā)展不成熟、相關(guān)融資途徑和渠道法制不健全、金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)監(jiān)管能力不夠等因素,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資的比例大部分還是其中就是來(lái)自銀行借錢(qián)。[8]投融資途徑和渠道的缺失與不夠多樣化的問(wèn)題會(huì)推高銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)并造成金融系統(tǒng)的安全隱患。2.2貨幣供給理論概述2.2.1相關(guān)基本概念根據(jù)其流動(dòng)性的變化程度差別和統(tǒng)計(jì)口徑,一般認(rèn)為它可以細(xì)分成三個(gè)維度:M0、M1和M2。根據(jù)我國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)口徑,Mo是用來(lái)指流通過(guò)程中的資產(chǎn),流動(dòng)性能力最強(qiáng)。M1=M0+活期存款,由于活期存款既可以隨時(shí)被取現(xiàn),也具有類(lèi)似于資產(chǎn)和現(xiàn)金的實(shí)際流動(dòng)性,因此M1的實(shí)際流動(dòng)性也更強(qiáng)。M2=M1+定期存款+儲(chǔ)蓄存款十其他存款，M2包括了一部分流動(dòng)性較差的存款貨幣，流動(dòng)性能比Mo和M1相比薄弱,但M2所包含的流動(dòng)性指標(biāo)范圍最廣泛,它是反映全球社會(huì)貨幣資源供應(yīng)量的直接衡量指標(biāo),被稱為一種廣義的貨幣資源供應(yīng)量。圖SEQ圖\*ARABIC5M0&M1圖SEQ圖\*ARABIC6M2&GDP基礎(chǔ)貨幣(BaseMoney)，圖SEQ圖\*ARABIC5M0&M1圖SEQ圖\*ARABIC6M2&GDP貨幣乘數(shù)(MoneyMultiplier)可以指的到它是國(guó)際貨幣資金基本供給量和基本固定貨幣之間的一種數(shù)量倍數(shù)式的關(guān)系。按照兩種貨幣基礎(chǔ)資源乘數(shù)供給量的大小差異多少及其層次大致我們可以劃分為狹義基礎(chǔ)貨幣資源乘數(shù)數(shù)值M1/b和兩種廣義基礎(chǔ)貨幣資源乘數(shù)數(shù)值M2/b,其中a和b數(shù)值代表我國(guó)基礎(chǔ)儲(chǔ)備貨幣。貨幣額度乘數(shù)計(jì)算作為美國(guó)中央銀行專門(mén)用來(lái)有效控制現(xiàn)有貨幣計(jì)算資源和中斷供給貨幣額度的另一重要計(jì)算工具。貨幣中的乘數(shù)主要指的是由三大主要因素的綜合影響,一個(gè)就是在關(guān)于物流交易中的所有現(xiàn)金與關(guān)于儲(chǔ)蓄金和存款之間的因素比率,又被我們通常統(tǒng)稱的作為關(guān)于通貨膨脹比率或者也就是關(guān)于現(xiàn)金交易遺漏的比率,這一因素比率的值越高,貨幣中的乘數(shù)就可能會(huì)越小。二種存款方式的也就是法定貨幣存款的實(shí)際準(zhǔn)備金部分比率,這一方式的準(zhǔn)備比率就可能會(huì)愈來(lái)越高,存款中銀行作為直接上交商業(yè)銀行作為中央銀行商業(yè)貸款的法定準(zhǔn)備金部分?jǐn)?shù)目也就可能會(huì)愈來(lái)越多,可以直接用于商業(yè)貸款的部分就可能會(huì)愈來(lái)越少,商業(yè)貸款銀行作為借助法定貸款而直接派生法定貨幣的還款能力就一定會(huì)越小,貨幣的實(shí)際乘數(shù)及派生貨幣的實(shí)際供給量就可能會(huì)越小。三個(gè)指標(biāo)就是超額存款的準(zhǔn)備金率,這一指標(biāo)的比率越高,表明我國(guó)商業(yè)銀行愿意將自己的貨幣存入中央銀行,其中可以直接用來(lái)抵押或者借款的融資資金就相對(duì)較少,貨幣的派生能力就相對(duì)較小,貨幣的乘數(shù)及貨幣的供給量也就相對(duì)較小。這三個(gè)重要的因素中,通貨比率主要是受到了觀眾所需要進(jìn)行的投機(jī)性因素影響,超額存款的準(zhǔn)備金率主要是由商業(yè)銀行自主確定,只有法定存款的準(zhǔn)備金率才能接受到中央銀行的控制。因此,法定存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)成為了中央銀行有效地控制其貸款規(guī)模與貨幣之間的乘數(shù),從而有效地控制其貨幣資金供給額的重要可執(zhí)行性工具。2.2.2貨幣供給的歷史貨幣供應(yīng)觀理論的誕生最早是在1921年,美國(guó)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家菲力普斯(C.A.Philips)在其發(fā)表于紙質(zhì)書(shū)店的《銀行信用》一書(shū)中,最先明確地提出了"原始存款"和"派生存款"兩個(gè)基本概念并進(jìn)行了區(qū)分[20],把握了現(xiàn)代貨幣資金供給觀點(diǎn)和理論的一個(gè)核心課程問(wèn)題,標(biāo)志著我國(guó)現(xiàn)代貨幣資金供給觀點(diǎn)和理論的開(kāi)始萌芽。其后,貨幣供應(yīng)觀進(jìn)入了一個(gè)緩慢地形成且逐漸進(jìn)行系統(tǒng)化的發(fā)展階段。[4]廣義貨幣供給M2、反映了我國(guó)社會(huì)貨幣供給的總量,往往被貨幣當(dāng)局視為貨幣政策的重要中介性目標(biāo),與狹義貨幣M1相比,更多的時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)家則以廣義貨幣M2作為研究對(duì)象來(lái)分析貨幣供給的變化及其形成,它們中最具典型的代表性人物主要有弗里德曼、施瓦茨、卡甘、溫特勞布、卡爾多、莫爾等。貨幣資金理論界歷來(lái)就一直存在有關(guān)于決定貨幣資金是否供給的貨幣外生性與貨幣內(nèi)生性質(zhì)的爭(zhēng)論。貨幣資金實(shí)際供給的一種外生性基本理論我們提出了一種基本理念,即一個(gè)貨幣資金的實(shí)際供給量是作為一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理體系正常運(yùn)行的全過(guò)程的其中的一個(gè)具有外生性的變量,它不僅僅要說(shuō)是由各個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)條件和客觀因素活動(dòng)決定,而且也是由各國(guó)中央銀行組織執(zhí)行的各種貨幣政策活動(dòng)決定。而關(guān)于微觀貨幣商品供給的這種內(nèi)生性質(zhì)有理論者則認(rèn)為,貨幣商品供給本身其實(shí)就是一個(gè)微觀經(jīng)濟(jì)體的一個(gè)內(nèi)生經(jīng)濟(jì)變量,決定其中的貨幣商品供給內(nèi)生變化的根本因素主要還是來(lái)源于形成經(jīng)濟(jì)消費(fèi)體系過(guò)程中的實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量和一個(gè)微觀經(jīng)濟(jì)主體的實(shí)際經(jīng)濟(jì)消費(fèi)行為,中央銀行很難對(duì)它進(jìn)行主動(dòng)性的管理,而只有被動(dòng)地對(duì)它去進(jìn)行適應(yīng)。弗里德曼就把這種貨幣與"從直升機(jī)上撒下來(lái)的"貨幣進(jìn)行起了比較。這些認(rèn)為具有明顯外生性的中央貨幣資金供應(yīng)政策觀點(diǎn)極大地直接影響了20世紀(jì)以來(lái)長(zhǎng)期我國(guó)中央貨幣政策當(dāng)局對(duì)于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的貨幣政策結(jié)構(gòu)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)操作,一度難以使之形成被譽(yù)為"主流經(jīng)濟(jì)學(xué)"的重要觀點(diǎn)。但與此同時(shí)也仍然確實(shí)存在一批認(rèn)為能夠有效支持全球貨幣市場(chǎng)供應(yīng)鏈的內(nèi)生性科學(xué)發(fā)展的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家,如早期的古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯斯圖亞特、托馬斯圖克、維克賽爾,以及20世紀(jì)以來(lái)的托賓、莫爾、溫特勞布、卡爾多等。2.3貨幣供給傳導(dǎo)機(jī)制的理論在對(duì)資本市場(chǎng)投放貨幣的時(shí)候，為了能夠?qū)ζ溥M(jìn)行調(diào)控[22]，我國(guó)出臺(tái)了相應(yīng)的貨幣政策，從而使開(kāi)放商的投資開(kāi)發(fā)受到影響，資本來(lái)源受到影響。比如我國(guó)中央銀行降低了準(zhǔn)備金率，通過(guò)使用該方式，可以讓社會(huì)上流動(dòng)的貨幣量增加，在乘數(shù)效應(yīng)的作用下，可以讓貨幣供應(yīng)量大幅度增加，這些貨幣就可以進(jìn)入到資本市場(chǎng)，進(jìn)入到商品市場(chǎng)。如果進(jìn)入到前者，就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的價(jià)格受到影響，從而使資產(chǎn)價(jià)格升高，如果是進(jìn)入到后者，則會(huì)導(dǎo)致物價(jià)受到影響，從而使物價(jià)升高。如果在兩個(gè)市場(chǎng)中均存在資金過(guò)剩問(wèn)題，那么就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格提升，物價(jià)提升。如果銀行業(yè)增加了其貨幣資源的供給,必然導(dǎo)致銀行業(yè)向金融機(jī)構(gòu)提供貸款的金額大幅度地增加,從而使房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得更多的資金用于擴(kuò)大規(guī)模。當(dāng)增加了社會(huì)流動(dòng)貨幣之后，會(huì)有通貨膨脹的情況出現(xiàn)，從而使物品的價(jià)格提升，不僅會(huì)提升勞動(dòng)力成本和原材料成本，還會(huì)提升房地產(chǎn)價(jià)格。第3章房地產(chǎn)對(duì)貨幣供給的實(shí)證分析3.1變量數(shù)據(jù)的選取由于2008年金融危機(jī)之后，貨幣當(dāng)局需要向社會(huì)大量投放貨幣供應(yīng)，從2008年到如今己經(jīng)可以搜集到十一年的數(shù)據(jù)，所以本文選擇2008-2019年間的數(shù)據(jù)。然而僅以2008-2019年的年度數(shù)據(jù)和季度數(shù)據(jù)作為樣本的話，可能會(huì)因?yàn)樗脭?shù)據(jù)量的不足造成實(shí)證結(jié)果的誤差，所以本文使用2008-2019年間的月度數(shù)據(jù)作為實(shí)證樣本，以解決樣本數(shù)據(jù)容量不足的問(wèn)題[23]。在選取貨幣政策的變量層面，本文希望選擇比較容易搜集并且在貨幣政策調(diào)控過(guò)程中發(fā)揮重要作用的貨幣政策相關(guān)工具選做模型變量。通過(guò)整理國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)的研究成果，本文發(fā)現(xiàn)眾多學(xué)者的實(shí)證研究中主要使用利率水平、貨幣供給量和銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)的信貸水平來(lái)研究貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。在參考和綜合了國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究和結(jié)論后，本文選取廣義貨幣M2作為貨幣政策中代表貨幣供給量的變量。在選取貨幣政策利率變量方面，由于本文選取變量的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，而我國(guó)利率的調(diào)整有時(shí)并沒(méi)有這么頻繁，所以希望選取一種更能代表利率市場(chǎng)化水平的變量，因此本文選擇一年期銀行同業(yè)間拆借利率作為代表利率政策的變量。在考慮貨幣政策的信貸水平方面時(shí)，通過(guò)考慮多種如我國(guó)社會(huì)信貸規(guī)模、金融機(jī)構(gòu)貸款存量等相關(guān)指標(biāo)后，本文選取我國(guó)的社會(huì)融資規(guī)模增量作為代表貨幣政策調(diào)控過(guò)程中的信貸方面的變量。至此，本文選取的關(guān)于貨幣政策層面的變量為以上三個(gè)變量。除此以外,由于本文主要研究的,也就是重點(diǎn)是就是貨幣政策如何對(duì)當(dāng)前我國(guó)住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)有著深遠(yuǎn)的影響,而貨幣供給量的變動(dòng)也會(huì)直接引起社會(huì)總體物價(jià)水平和通貨膨脹水平的變動(dòng)，為了更好地度量貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響，本文選取CPI(居民消費(fèi)水平)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中通貨膨脹水平的變量，數(shù)據(jù)取自統(tǒng)計(jì)局。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的變量,自2008年金融危機(jī)以來(lái),我國(guó)的經(jīng)濟(jì)因?yàn)槿蛘w經(jīng)濟(jì)的衰退而下滑也因此出現(xiàn)了持續(xù)性的下行壓力,經(jīng)濟(jì)的增速正在向下跌幅回落,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也因此受到?jīng)_擊;[11]并且隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn),我國(guó)政府已經(jīng)出臺(tái)進(jìn)一步放開(kāi)了擴(kuò)展內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一系列計(jì)劃和措施，以及之后政府推出了降低房貸首付比例的政策，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在2008年的短暫下降后又迎來(lái)了一段上升時(shí)期，在幾年之后房地產(chǎn)價(jià)格的增速出現(xiàn)了放緩的趨勢(shì)，但我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的總體水平仍然處于一種上升的趨勢(shì)，截至本文[24]所使用的月度數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)2019年12月全國(guó)平均房?jī)r(jià)水平是9310元/平方米，房?jī)r(jià)水平的逐年上漲會(huì)使我國(guó)金融系統(tǒng)中的資產(chǎn)泡沫增加，提高發(fā)生金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性。為了遏制這種房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)水平，近年來(lái)政府甚至頒布了限購(gòu)令、限貸令去盡可能減緩我國(guó)房?jī)r(jià)的升勢(shì)，維持我國(guó)金融體系的穩(wěn)定性。本文研究中使用統(tǒng)計(jì)局國(guó)家數(shù)據(jù)的全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的年度數(shù)據(jù)來(lái)得到文中所使用的我國(guó)商品房年度平均銷(xiāo)售價(jià)格，并將這個(gè)平均價(jià)格作為我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變量的實(shí)證數(shù)據(jù)。至此，本文分別選取了與貨幣政策指標(biāo)比較密切相關(guān)的廣義貨幣公共量(M2)、一年期銀行同業(yè)間拆借利率(R)、社會(huì)融資規(guī)模增量(SF)三個(gè)變化的經(jīng)濟(jì)參量;選取了居民消費(fèi)指數(shù)(CPI)作為影響我國(guó)物質(zhì)和消費(fèi)水平與通脹程度的變化指數(shù);在分析選取房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化因素方面,本文中選用并計(jì)算了全國(guó)各類(lèi)商品房的總銷(xiāo)售額乘以相應(yīng)的總銷(xiāo)售范圍內(nèi)的各種類(lèi)型商,得到的數(shù)據(jù)作為我國(guó)房?jī)r(jià)的變量數(shù)據(jù)。本文選用2009-2019的年度數(shù)據(jù)。表SEQ表\*ARABIC1五組數(shù)據(jù)圖圖SEQ圖\*ARABIC7數(shù)據(jù)繪圖3.2操作方法本文使用向量自回歸模型(OLS)進(jìn)行實(shí)證分析與檢驗(yàn)，該模型可以應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)動(dòng)態(tài)性分析。Ⅰ變量的統(tǒng)計(jì)描述VariableObsMeanStd.Dev.MinMaxM2121201475494623475166.61986489sf1216.139884.4668386.980425.58cpi120.0266670.019228-0.010.06ahp126461.6671663.52238009310hbr124.1091671.31870825.89lnM21213.777510.498422912.9077914.41805lnsf122.7409170.3126441.9431063.241811lnahp128.7422560.2648078.2427569.138844lnhbr121.3583890.3608770.6931471.773256表SEQ表\*ARABIC2變量額描述性統(tǒng)計(jì)如上表所示，本文所選擇的數(shù)據(jù)區(qū)間為我國(guó)在2008年-2019年相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，共有12年的觀測(cè)值。具體來(lái)看，分析樣本數(shù)據(jù)中的最大值與最小值情況可知，M2供應(yīng)量，社會(huì)融資規(guī)模增量sf，全國(guó)平均房?jī)r(jià)ahp和銀行同業(yè)拆借利率hbr波動(dòng)幅度相對(duì)較大，所以可以對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行對(duì)數(shù)處理，使其平滑化，這樣可以緩解模型中可能存在的多重共線性和異方差等問(wèn)題，而居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)cpi取值包括負(fù)數(shù)，且波動(dòng)很小，未做對(duì)數(shù)處理，結(jié)果見(jiàn)上表。圖SEQ圖\*ARABIC圖SEQ圖\*ARABIC8HBR檢驗(yàn)圖圖SEQ圖\*ARABIC9M2檢驗(yàn)圖SEQ圖\*ARABIC10AHP檢驗(yàn)圖圖SEQ圖\*ARABIC10AHP檢驗(yàn)圖SEQ圖\*ARABIC11CPI檢驗(yàn)變量檢驗(yàn)形式ADF檢驗(yàn)值臨界值(5%)Prob值結(jié)論lnM2(C,T,1)0.868795-4.0081570.9985不平穩(wěn)lnsf(C,T,1)-2.116078-4.0081570.4777不平穩(wěn)lnahp(C,T,0)-1.162026-3.9333640.8651不平穩(wěn)lnhbr(C,T,1)-2.315604-4.0081570.3916不平穩(wěn)cpi(C,0,0)-3.379102-3.1753520.0363平穩(wěn)D(lnM2)(0,0,1)2.041328-1.9881980.9808不平穩(wěn)D2(lnM2)(0,0,0)-3.183503-1.9881980.0054平穩(wěn)D（lnsf）(C,0,1)-2.864199-3.2598080.0876平穩(wěn)D（lnahp）（0,0,0）0.046523-1.9823440.6745不平穩(wěn)D2（lnahp）（0,0,0）-3.346833-1.9881980.0040平穩(wěn)D（lnhbr）（0,0,0）-2.879822-1.9823440.0088平穩(wěn)D（cpi）（0,0,1）-5.411066-1.9881980.0002平穩(wěn)注：1.檢驗(yàn)類(lèi)型中c、T、1分別作為代表常數(shù)項(xiàng)、趨勢(shì)項(xiàng)和計(jì)算滯后檢驗(yàn)時(shí)間的三個(gè)階梯函數(shù)；2.D(x)表示一階差分表SEQ表\*ARABIC3單位根檢驗(yàn)結(jié)果上述圖表中分別使用ADF的值為單位各個(gè)數(shù)據(jù)順序根據(jù)所檢驗(yàn)的計(jì)算方法依次進(jìn)行對(duì)根據(jù)檢驗(yàn)各個(gè)數(shù)據(jù)順序所用的計(jì)算公式得到的各個(gè)統(tǒng)計(jì)值數(shù)量計(jì)算結(jié)果依次進(jìn)行水平顯示,在這個(gè)水平計(jì)算狀態(tài)下,ADF依次檢驗(yàn)的各個(gè)統(tǒng)計(jì)值數(shù)量除均大于cpi外其余不能完全拒絕原來(lái)的假設(shè),故在接受原假設(shè)后說(shuō)明他們的水平序列是沒(méi)有平穩(wěn)性的。但是它們的一至二階差級(jí)微分復(fù)合序列與二至三階一級(jí)差分復(fù)合序列的函數(shù)ADFe所檢驗(yàn)出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都可以在百分之一的概率范圍內(nèi)顯著地大大抵消了它們?cè)械倪@個(gè)假設(shè),說(shuō)明在進(jìn)行一次差分處理和兩次差分處理以后的變量實(shí)現(xiàn)了序列平穩(wěn),符合理論假設(shè),可以繼續(xù)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。圖SEQ圖\*ARABIC12圖SEQ圖\*ARABIC12協(xié)整檢驗(yàn)上一節(jié)對(duì)一個(gè)單位根函數(shù)檢驗(yàn)的變量數(shù)據(jù)處理分析結(jié)果表明,差分函數(shù)處理以后所有的單個(gè)變量執(zhí)行序列均已經(jīng)完全實(shí)現(xiàn)了變量序列平穩(wěn)，符合時(shí)間序列分析的理論假設(shè)。按照時(shí)間序列分析的具體操作規(guī)范和分析流程，我們還需要對(duì)本文所選擇的變量的水平序列進(jìn)行是否有協(xié)整關(guān)系的相關(guān)檢驗(yàn)，以分析他們之間是否有長(zhǎng)期且穩(wěn)定的均衡聯(lián)系，所以本小節(jié)我們采用E-G兩步法進(jìn)行檢驗(yàn)。結(jié)果如下表所示。變量檢驗(yàn)形式ADF檢驗(yàn)值臨界值(5%)Prob值結(jié)論殘差序列e平穩(wěn)性檢驗(yàn)(0,0,1)-2.410294-1.9777380.0214YES表SEQ表\*ARABIC4協(xié)整檢驗(yàn)在設(shè)定的百分之十的顯著性水平下，可以很明確的發(fā)現(xiàn)，居然成功得到了殘差序列e，說(shuō)明變量之間是具有協(xié)整關(guān)系的，可以繼續(xù)進(jìn)行后續(xù)的時(shí)間序列分析。ⅣOLS模型由于這個(gè)模型中確實(shí)有一個(gè)協(xié)整的關(guān)系,我們因此可以通過(guò)繼續(xù)地運(yùn)用最小二次函數(shù)乘法來(lái)對(duì)上式方程進(jìn)行回歸分析,得到的估算結(jié)果大致如下表所示： lnM2Coef.Std.Err.tP>t95%Conf.Intervallnsf-0.1860.209-0.890.404-0.6800.309lnahp1.9940.2488.050.0001.4082.580lnhbr0.1280.0741.730.126-0.0460.302cpi0.1121.3090.090.934-2.9833.208cons-3.3231.584-2.100.074-7.0680.423表SEQ表\*ARABIC5OLS回歸結(jié)果該模型經(jīng)過(guò)調(diào)整以后的擬合最大優(yōu)度確定為0.9804,F統(tǒng)計(jì)變量的最大優(yōu)度為F(4,7)=138.65，Prob>F=0.0000，在百分之一的測(cè)試水平下拒絕了原來(lái)的假設(shè),通過(guò)了對(duì)變量聯(lián)合的顯著性檢驗(yàn),說(shuō)明模型的擬合效果較好。具體而言,核心解釋變量的全國(guó)平均房?jī)r(jià) AHP的系數(shù)估計(jì)為1.994,T統(tǒng)計(jì)量則被發(fā)現(xiàn)為8.05，P值等于0.000，小于0.01，所以系數(shù)估計(jì)值在百分之一的水平下顯著為正，這說(shuō)明全國(guó)平均房?jī)r(jià)AHP對(duì)M2有極大的正相關(guān)關(guān)系，即：大放水對(duì)房?jī)r(jià)有極大的促進(jìn)作用。lnahpCoef.Std.Err.tP>t95%Conf.IntervallnM20.5070.0628.140.0000.3590.654lnsf0.1400.0871.610.151-0.0660.346lnhbr-0.0280.038-0.760.475-0.1170.061cpi0.4100.6080.670.522-1.0271.847cons1.3390.6222.150.068-0.1322.810表SEQ表\*ARABIC6OLS回歸結(jié)果-M2對(duì)房?jī)r(jià)該模型經(jīng)過(guò)調(diào)整以后的擬合最大優(yōu)度確定為0.9846，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量為F(4,7)=176.52，Prob>F=0.0000，在百分之一的測(cè)試水平下拒絕了原來(lái)的假設(shè),肯定了對(duì)變量聯(lián)合的顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明模型的擬合效果較好。到具體數(shù)據(jù)，核心解釋變量lnM2的系數(shù)估計(jì)為0.507，T統(tǒng)計(jì)量則明顯為8.14，P值等于0.000，小于0.01，所以系數(shù)估計(jì)值在百分之一的水平下顯著為正，這說(shuō)明M2也對(duì)全國(guó)平均房?jī)r(jià)ahp也有極大的正向作用。第4章政策建議第一，建議我國(guó)央行在制定政策時(shí)考慮更多房?jī)r(jià)因素，對(duì)房?jī)r(jià)的異常變動(dòng)做出具有針對(duì)性的調(diào)控。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步脫離經(jīng)濟(jì)高增速發(fā)展階段,進(jìn)入了發(fā)展換檔期,房地產(chǎn)市場(chǎng)總體均衡但是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在偏離,同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展僅20年就已經(jīng)達(dá)到如此規(guī)模,漲勢(shì)迅猛,房?jī)r(jià)波動(dòng)將會(huì)對(duì)我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不穩(wěn)定的影響,所以我們貨幣當(dāng)局還需要認(rèn)識(shí)到房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)給國(guó)家實(shí)施貨幣政策帶來(lái)的目標(biāo)性影響的重要性,并且可以通過(guò)各種貨幣政策和金融工具來(lái)適時(shí)地調(diào)控房?jī)r(jià)波動(dòng)。第二，在運(yùn)用貨幣政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，要考慮到國(guó)家總體貨幣政策的變動(dòng)會(huì)對(duì)不同城市和地區(qū)產(chǎn)生不同的影響效果，[19]在施行總體貨幣政策變化時(shí)還要結(jié)合不同區(qū)域、不同城市的地方性政策，以及當(dāng)?shù)氐男姓块T(mén)、銀行與信貸等方面進(jìn)行配合，[20]使貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)控效果更加明顯有效。結(jié)論隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展跨越,居民所持有自由支配財(cái)富也在快速增長(zhǎng)和提高,與此同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模也正在迅速擴(kuò)大,房產(chǎn)快速升值將吸引到我國(guó)居民家庭把積攢下來(lái)的大量自有資金和其他民間融資投入納入到房地產(chǎn)行業(yè)中,推動(dòng)其房?jī)r(jià)的上漲。由于國(guó)內(nèi)居民和家庭的房地產(chǎn)投資選擇主要參考標(biāo)準(zhǔn)之一就是在市場(chǎng)中利率水平,利率水平的大幅變化會(huì)直接影響到房產(chǎn)投資的平均收益水平,而且隨著貨幣供給量的增加,它們會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)促使國(guó)內(nèi)居民收入的增長(zhǎng),拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,同時(shí)也會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)來(lái)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的流動(dòng)性資本注如房地產(chǎn)市場(chǎng),促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展;在房產(chǎn)需求相對(duì)穩(wěn)定的情況下,社會(huì)信貸規(guī)模改變較大的條件下,這種信貸規(guī)模改變可以直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的供需規(guī)模,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)生變化。因此,貨幣政策的周期性變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化造成一個(gè)比較明顯的波動(dòng)性影響,在本文的檢驗(yàn)中銀行間同業(yè)拆借利率水平、貨幣供給量和社會(huì)信貸規(guī)模都是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因,所以適當(dāng)使用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是很有必要的。參考文獻(xiàn)[1]賀聰.房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣政策之間