2024美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)研究報(bào)告

哈佛?學(xué)住房研究聯(lián)合中 2024年國(guó)家住房狀 哈佛?學(xué)住房研究聯(lián)合中 HarvardGraduateSchoolofDesign|HarvardKennedy ? Executive HousingExecutive Housing Demographic Rental Housing 在線表格和展 ?2024bythePresidentandFellowsofHarvard

本報(bào)告的主要資助來(lái)?住房研究聯(lián)合中?政策咨詢委員會(huì)。此外，得到了以下機(jī)構(gòu)的?持聯(lián)邦住房貸款銀?HabitatforHumanity國(guó)際住房援助委員會(huì)MBA的住房美國(guó)研究學(xué)院國(guó)家公寓協(xié)會(huì)國(guó)家住房建筑商協(xié)會(huì)國(guó)家住房協(xié)會(huì)和Redevelopment 美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?協(xié)會(huì)國(guó)家州?住房機(jī)構(gòu)理事會(huì)國(guó)家住房會(huì)國(guó)家住房基?會(huì)國(guó)家城市聯(lián)盟國(guó)家低收?住房聯(lián)盟國(guó)家多?住房理事會(huì)NeighborWorks美國(guó)《2024年國(guó)家住房狀況》中表達(dá)的觀點(diǎn)不代表哈佛?學(xué)或住房研究聯(lián)合中?政策咨詢委員會(huì)的觀房主和房主和租房者都在為?昂的住房成本?掙扎。在待售市場(chǎng)??，由于房?jī)r(jià)和利率上升，數(shù)百萬(wàn)潛在購(gòu)房者被市場(chǎng)價(jià)格排除在外相關(guān)的相關(guān)的緊迫住房挑戰(zhàn)，包括住房安全?的不?、?家可歸?數(shù)的創(chuàng)紀(jì)錄增?以及?候變化?益增?的住房成本持住房成本持續(xù)上Figure疫情后住房成本持住房可負(fù)擔(dān)住房可負(fù)擔(dān)性不?定義了買(mǎi)賣(mài)住房和租賃住房市場(chǎng)。盡管利續(xù)?企，但房?jī)r(jià)在2024年初反彈?新的歷史最??平。根據(jù)標(biāo)普爾CoreLogicCase-Shiller美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，2023短暫下跌后，全年上5.6%，并在2024年初繼續(xù)以6.4%的年上漲，2?份達(dá)到這??平。隨著這些漲幅，美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)現(xiàn)之前2022年6?的峰值?出4.0%，?2020年初以來(lái)漲幅?47%（圖12024年初，房?jī)r(jià)上漲普遍存在，在排名前100的市場(chǎng)中有97市場(chǎng)出現(xiàn)，東北部和中西部的漲幅更?，?南部和西部的增較為溫和。此外，Policygenius的數(shù)據(jù)，僅2022年52023年5?，家庭保險(xiǎn)費(fèi)平均上漲了21%，物業(yè)稅也在上升，?步增加了擁有房產(chǎn)的成本

11AskingRentsHome

201820202022益都益都可能受到強(qiáng)勁的家庭增?、持續(xù)的開(kāi)發(fā)限制和?建設(shè)成本的限制。所有利益相關(guān)者必須共同努?解決可負(fù)擔(dān)性危機(jī)以及許備注：詢問(wèn)的租?為專業(yè)管理的五套或五套以上單元的公寓。價(jià)格和租20201?為基準(zhǔn)指數(shù)100。房?jī)r(jià)已進(jìn)?季節(jié)性調(diào)整，為2024年1?1?的數(shù)據(jù)平均值。來(lái)源：JCHS對(duì)RealPage數(shù)據(jù)的整理；S&PCoreLogic美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)。JOINTCENTERFORHOUSINGSTUDIESOFHARVARDUNIVERSIT在租賃市場(chǎng)，盡管2024年初租?增?放緩?僅同?增?0.2%，?2020年初以來(lái)，租?在全國(guó)范圍內(nèi)仍上漲了26%，這是在疫情租?仍?疫情前?平平均上漲了21%和28%。成本負(fù)擔(dān)達(dá)?對(duì)不斷上升的住房成本，負(fù)擔(dān)率上升。2019年?2022年間，住房成本負(fù)擔(dān)的家庭數(shù)量增加了300萬(wàn)，達(dá)到1970萬(wàn)??，F(xiàn)在，近四分之?的家庭（23.2%）處于令?擔(dān)憂的緊張狀態(tài)，包65歲及以上的家庭中有27.4%。2019年?2022年間，年收?低于3萬(wàn)美元的家庭構(gòu)成了住房成

年收?低于3萬(wàn)美元的房主，其剩余收?——在?付住房和公?事業(yè)費(fèi)?后每?剩余的?額——經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后下降了降?僅627美元，迫使他們?cè)?常必需品、基本家庭維護(hù)和維修以及可能的可及性改善之間做出艱難的選擇。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，形勢(shì)更加嚴(yán)峻。??年來(lái)，租?上漲速度?直快于收?，?疫情期間的租?上漲引發(fā)了前所未有的可負(fù)擔(dān)性危機(jī)。截?2022年的最后?次測(cè)量，?半的租房家庭——即2240萬(wàn)?——都處于成本負(fù)擔(dān)狀態(tài)，?2019年增加了200萬(wàn)?，了歷史新?（圖2。同樣，嚴(yán)重成本負(fù)擔(dān)的租房家庭數(shù)量——即那些在住房和公?設(shè)施上花費(fèi)超過(guò)家庭收??半的家庭——在2022年也達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1210萬(wàn)?，??流?前?平增加了150萬(wàn)?收?最低的租房者的成本負(fù)擔(dān)率最?。2022年，年收?低于3萬(wàn)美元的租房家庭中有83%處于成本負(fù)擔(dān)狀態(tài)，其中包括65%（940萬(wàn)?）的家庭Figure租租房者的成本負(fù)擔(dān)達(dá)到新?，同時(shí)房主的成本負(fù)擔(dān)Cost-BurdenedHouseholds 20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021Renters備注：成本負(fù)擔(dān)家庭在住房和公?設(shè)施上的?出超過(guò)收?30%。由于?流?期間數(shù)據(jù)收集問(wèn)題，2020年的估計(jì)值被省略Source:JCHStabulationsofUSCensusBureau,AmericanCommunitySurvey1-YearJOINTCENTERFORHOUSINGSTUDIESOFHARVARDUNIVERSIT嚴(yán)重負(fù)嚴(yán)重負(fù)擔(dān)。收?最低的租?每?僅有310美元的剩余收?來(lái)覆所有?住房需求2022年最后?次調(diào)查中，超過(guò)?半的?洲裔（57%、西班?（54%）和混?裔（50%）租房家庭處于經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)狀態(tài)。低。盡管種族收?不平等解釋了部分差異，但低收?有??房家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)率仍然不成?例地?低。盡管種族收?不平等解釋了部分差異，但低收?有??房家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)率仍然不成?例地?，??租房家庭和西班裔租房家庭分別為85%和87%，?他們的??同齡?則為80%盡管住房成本?昂，但家庭增?在上?年仍然強(qiáng)勁。根據(jù)住房置率調(diào)查，2022年?2023年間，全國(guó)新增了170萬(wàn)?家庭然低于前?年的190萬(wàn)?，但這仍然?2010年代平均每年萬(wàn)?的增?速度有顯著提升家庭家庭增盡管住房成本?昂，家庭增?在上?年仍然強(qiáng)勁。根據(jù)住房空率調(diào)查，2022年?2023年間，全國(guó)新增了170萬(wàn)?家庭低于前?年的190萬(wàn)?，但這仍然?2010年代平均每年110?的增?速度有顯著提升這增?主要得益于Z世代（1995年?2009年出?）得益于的勞動(dòng)?市場(chǎng)，圖圖專業(yè)管專業(yè)管理物業(yè)中的單元（千新公寓供應(yīng)量超過(guò)租新公寓供應(yīng)量超過(guò)租

千禧?代（1980年?1994年出?）由于?衰退?晚些時(shí)候才始組建??的家庭。此外，龐?的嬰?潮?代??正在增千禧?代（1980年?1994年出?）由于?衰退?晚些時(shí)候才始組建??的家庭。此外，龐?的嬰?潮?代??正在增家庭數(shù)量另?個(gè)推動(dòng)家庭增?的主要因素是移?激增，據(jù)數(shù)據(jù)顯?，2023年達(dá)到330萬(wàn)，?在2010年代平均每年為新新增單元緩解租2023年，多?型住宅竣?量增?了22%，達(dá)到449,900套，?多年來(lái)的最?年度?平，到2024年3?，在建單元數(shù)量也歷史最??平。隨著這些單元的投?使?，其數(shù)量甚?超過(guò)了新的租?家庭的?量增加，因此租賃市場(chǎng)略有降溫（圖3RealPage報(bào)告稱，到2024年初，專業(yè)管理的公寓空置率5.9%，?2022年初創(chuàng)紀(jì)錄的2.5%低點(diǎn)?出兩倍以上- 20192020 20222023-住宅占?凈變 新建公寓竣?注：估計(jì)值為具有五個(gè)或更多單元的專業(yè)管理公寓樓的四季度滾動(dòng)總和《2024《2024年國(guó)家住房狀況哈佛?學(xué)住房研究與此同時(shí)，空置與此同時(shí)，空置率上升，運(yùn)營(yíng)成本也隨之增加，債表帶來(lái)了壓?YardiMatrix的數(shù)據(jù)，截?2024年1?公寓運(yùn)營(yíng)費(fèi)?同?增?7.1%，主要受全國(guó)范圍內(nèi)業(yè)主保上漲27.7%的推動(dòng)。在這種背景下，2024年第?季度凈運(yùn)營(yíng)增?降?2.8%，較去年同期8.1%的增速有所下降。這些下降響了估值：RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)，2023業(yè)價(jià)格?次在?多年內(nèi)下跌，全國(guó)范圍內(nèi)年底跌幅超過(guò)10%。2024年3?，價(jià)格同?下降8.4%收?放緩，加上債務(wù)和股權(quán)成本的上升，使得融資更加困難2023年上半年，多?住宅建設(shè)開(kāi)?量年化為53.1萬(wàn)?，2024年第?季度僅為34.3萬(wàn)?。這種下降將減緩新增伐，但只有在市場(chǎng)消化當(dāng)前在建單元的積壓之后才會(huì)如此待售的現(xiàn)有房屋供應(yīng)仍然短缺。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（NAR）的數(shù)據(jù)，2024年3?可供購(gòu)買(mǎi)的房屋僅有110萬(wàn)套，?2019年3?為170萬(wàn)套。即使當(dāng)前的銷售率有所下降，這也僅相當(dāng)于3.2個(gè)?的供應(yīng)量。2023年現(xiàn)房銷售量下降了19%，?410萬(wàn)套，30年來(lái)的最低?平。房源短缺主要?dú)w，30年抵押貸款利率徘徊7%左右，但未償還的住宅抵押貸款的平均利率僅為4%以上（圖4。這種利率差距激勵(lì)現(xiàn)有房主圖圖業(yè)主的平均抵押貸款利率遠(yuǎn)低于當(dāng)前市場(chǎng)利平均利率（百分?未償還抵押貸款額當(dāng)前30年抵押貸款利

2019 20212022來(lái)源：聯(lián)邦住房?融署、國(guó)家抵押貸款數(shù)據(jù)庫(kù)的JCHS匯編；房利美，主要抵押貸款市場(chǎng)哈佛?學(xué)住房研究哈佛?學(xué)住房研究2024年國(guó)家住房狀建設(shè)。2023年新房銷售增?了4%，占所有單?型住宅銷售的15%，?兩年前的12%有所增加。盡管2023年全年有所下降，但單?型住宅開(kāi)?率在最后?個(gè)季度上升?每年106萬(wàn)套，同?增?25%。住房的建設(shè)仍然受到阻礙。限制性的區(qū)劃和監(jiān)管政策、熟?短缺、融資限制和其他挑戰(zhàn)增加了成本并減少了開(kāi)發(fā)量諸如模塊化和制造住房等替代建筑技術(shù)有助于提在更?泛的價(jià)位范圍內(nèi)填補(bǔ)供應(yīng)缺?。預(yù)制住房的建設(shè)成本可以低?相當(dāng)于現(xiàn)場(chǎng)建造房屋的35%，平的很??部分。針對(duì)住房短缺和普遍的負(fù)擔(dān)能?擔(dān)憂，越來(lái)越多的州和地?政府正在消除供應(yīng)障礙。?些地區(qū)已經(jīng)改變oning，允許于單?住宅開(kāi)發(fā)的?地上建造各種類型的住房，??些州已經(jīng)先??步，預(yù)置地?zoning法規(guī)以實(shí)現(xiàn)這??標(biāo)。通過(guò)撥款8500萬(wàn)美元，幫助各州、城市和都決住房?產(chǎn)的zoning、?地利?和監(jiān)管障礙，以推動(dòng)這些努?

住房擁有率緩了住房擁有率的增?。根據(jù)住房空置率調(diào)查，35歲以下的家庭——關(guān)鍵的?次購(gòu)房者群體——的住房擁有率在過(guò)0.4個(gè)百分點(diǎn)，?次購(gòu)房也相應(yīng)下降。因此，2023年美國(guó)所有年齡段的住房擁有率僅?幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到65.9%，這是?2016年以來(lái)的最?增幅。在房?jī)r(jià)反彈的同時(shí)，持續(xù)的?抵押貸款利率進(jìn)?步限制了眾多潛?次購(gòu)房者的購(gòu)房機(jī)會(huì)款利率在2023年10?達(dá)到峰值，達(dá)到7.79%，這是20多年來(lái)的最??平。2024年初有所下降后，到4?中旬，利率再次超過(guò)7.0%，是2020年和2021年平均3.0利率的兩倍以上。的中位數(shù)還款額上漲108美元（2,201美元，據(jù)抵押貸款銀?家協(xié)會(huì)稱，中位數(shù)現(xiàn)在?過(guò)去三年上漲了超過(guò)850美元。次購(gòu)房者通常追求的低?付貸款，中位數(shù)價(jià)格房屋的總?還（包括稅費(fèi)）現(xiàn)在是3,096美元（圖5。為了在常?的還?率下承擔(dān)如此?的還款額，借款?需要?少119,800數(shù)價(jià)格房屋的負(fù)擔(dān)，家庭年收??少需要達(dá)到10萬(wàn)美元。《2024年國(guó)家住房狀況圖?均住房?出現(xiàn)已超3000每?中位數(shù)價(jià)格房屋的?供（2024美元 199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020備注：使?CPI-U（不包括住房）調(diào)整通貨膨脹。?供假設(shè)為30年固定利率貸款，?付3.5%，?點(diǎn)數(shù)，抵押保險(xiǎn)0.55%，物業(yè)保險(xiǎn)0.35%，物業(yè)稅率為1.15%來(lái)源：JCHS對(duì)eddieMac，初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)調(diào)查；美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?協(xié)會(huì)，現(xiàn)房銷售。許多房主帶來(lái)了可觀的資產(chǎn)CoreLogic的數(shù)據(jù)，2023年擁有抵押貸款的房主的平均住房?jī)糁翟黾恿?4,000美元，過(guò)去四年累計(jì)增119,900美元。2023年第四季度，平均抵押貸款住房?jī)糁?298,000美元。許多現(xiàn)有房主，尤其是收?較?的?的?例?1980年以來(lái)任何時(shí)候都要低縮?種族住房擁有率2024年第?季度，西班?裔（49.9%）和??（46.6%）的住房擁有率顯著低于??家庭（74.0%。盡管這些差距在過(guò)去30年中基

?些漸進(jìn)的進(jìn)步已經(jīng)取得：2019年開(kāi)始，??和國(guó)籍西班?裔期。然?，2023年，維持這些微?的進(jìn)步也變得越來(lái)越困法承擔(dān)。到2024年第?季度，只有8%的??和13%的西班?裔和亞洲裔同齡?分別有16%和29%。租房者過(guò)渡到homeownership。 《2024年國(guó)家住房狀況

哈佛?學(xué)住房研究越來(lái)越多的收?合格家庭需要住房援助，但并未得到。從2001年到2021年，?常低收?的租房家庭數(shù)量增加了440萬(wàn)，?獲得援助的家庭數(shù)量?jī)H增91萬(wàn)。2021年，每四分之三的收?合格租房家庭沒(méi)有得到幫助。此外，HUD的數(shù)據(jù)，創(chuàng)紀(jì)錄的850萬(wàn)這些?常低收?的住房家庭?臨最嚴(yán)重的住房需求，他們?，僅僅維持當(dāng)前的?持?平每年都需要更多的資?。許們得到了?約每年30億美元住房信托基?的幫助，以及2020年最后衡量時(shí)總額達(dá)172億美元的公寓私?活動(dòng)債券，還有通過(guò)美國(guó)救援計(jì)劃州和地?財(cái)政恢復(fù)基?分配的180億美元?于住隨著住房成本的上升，?家可歸的?數(shù)也在增加，2023年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的653,100?。?家可歸的??也達(dá)到了歷史最??平256,600?，去年?年增加了23,000?。盡管最近的移?危機(jī)束、租?的快速上漲以及已經(jīng)微薄的住房安全?作為更?泛聯(lián)邦戰(zhàn)略的?部分，2024HUD通過(guò)其關(guān)懷連續(xù)性計(jì)劃，發(fā)放了創(chuàng)紀(jì)錄的32億美元，以提供住房機(jī)會(huì)和服務(wù)給?

圖?昂的?候變化相關(guān)災(zāi)害正在增平均每年百億美元級(jí)111980-19891990-19992000-20092010-20192020-來(lái)源：國(guó)家海洋和??管理局（NA）的千億美元級(jí)天?和?候?yàn)?zāi)害數(shù)據(jù)整理。該計(jì)劃與緊急住房券等其他資源相結(jié)合，使HUD在2023年幫助超過(guò)424,000?家庭退出或避免?家可歸。為?家可歸援助、預(yù)防和?候變化對(duì)國(guó)家住房庫(kù)存的?益增?的住房存量越來(lái)越容易受到嚴(yán)重災(zāi)害的損害。與?候變化相關(guān)的千億美元級(jí)災(zāi)害數(shù)量從20世紀(jì)80年代的年均3起增?到2023年的起（圖6。根據(jù)聯(lián)邦緊急事務(wù)管理署（FEMA）的國(guó)家?險(xiǎn)指數(shù)，截?最后統(tǒng)計(jì)，有6050萬(wàn)套住房位于?少有中度?險(xiǎn)的地區(qū)。有效的應(yīng)對(duì)需要結(jié)構(gòu)性適應(yīng)和財(cái)務(wù)資源，以增強(qiáng)家庭、建筑和?地的韌性，并通過(guò)縮?住宅部?的碳?跡來(lái)降低未來(lái)的?險(xiǎn)。哈佛?學(xué)住房研究聯(lián)合中 《2024年國(guó)家住房狀況 聯(lián)邦資源可?于加強(qiáng)住房庫(kù)存，以抵御颶?、洪?、野?和其他災(zāi)害的影響。符合條件的活動(dòng)包括財(cái)產(chǎn)收購(gòu)、翻新、防洪和?期規(guī)劃等策略。然?，聯(lián)邦緊急事務(wù)管理署（FEMA）的災(zāi)害減輕劃每年平均向各州和部落國(guó)家提供不到20億美元的資?，要更多的資源和策略來(lái)提?財(cái)產(chǎn)的韌性。迄今為?，?部分資?已?于災(zāi)后恢復(fù)和適應(yīng)。這些計(jì)劃有助于在事件發(fā)?后幫助受影響最嚴(yán)重的家庭和社區(qū)，但并?旨在使家庭恢復(fù)原狀。這種?法可能會(huì)在家庭極端脆弱的時(shí)刻，留下關(guān)鍵需求未得到?減少?候變化對(duì)國(guó)家住房?jī)?chǔ)備的威脅的最佳?式是減少住宅部?的碳?跡，該部?占美國(guó)溫室?體排放量的驚?18%。雖然改進(jìn)的建筑材料和技術(shù)有助于新房屋變得更加節(jié)能，但翻新舊房屋的潛?巨?。然?，翻新的前期成本可能很?，成為實(shí)施的障礙。為了幫助降低成本，2022年通貨膨脹減免法案為退款和擴(kuò)?業(yè)主財(cái)產(chǎn)稅抵免提供了超過(guò)90億美元，并另外提供了270利?融資進(jìn)?社區(qū)和住宅能源效率改進(jìn)，這是此類聯(lián)邦投資中最?的。此外，通過(guò)2021年基礎(chǔ)設(shè)施投資和就業(yè)法案為天?化援展在租賃??，可能存在?些可負(fù)擔(dān) 《2024年國(guó)家住房狀況

短期內(nèi)將實(shí)現(xiàn)增?。?資增?迅速，?前有近100萬(wàn)套多?住宅進(jìn)?步給房地產(chǎn)市場(chǎng)施壓的是國(guó)家??結(jié)構(gòu)的變化。在短期內(nèi)，由于移?激增、Z世代家庭形成以及千禧?代住房需求的轉(zhuǎn)變，房需求將保持強(qiáng)勁。然?，預(yù)計(jì)?期需求將放緩。本?出???增?正在減速，并將很快轉(zhuǎn)為負(fù)增?，因?yàn)閶?潮?代的死亡率將超過(guò)出?率。屆時(shí)，移?將成為??和家庭增?的主要來(lái)源，盡管這?來(lái)源的預(yù)測(cè)性要低得多。在收?分布的各個(gè)階層，家庭都將繼續(xù)在獲得負(fù)擔(dān)得重，尤其是如果國(guó)家繼續(xù)失去低租?單位，?經(jīng)濟(jì)脆弱化的適應(yīng)能?以及減少其顯著的碳?跡。homeownership哈佛?學(xué)住房研究房?jī)r(jià)上漲、利房?jī)r(jià)上漲、利率上升以及可供出售的房屋供應(yīng)有限，迫使許多潛在購(gòu)房者退出市場(chǎng)。2023年現(xiàn)房銷售降?近?，租?增?停滯。房屋建筑商和開(kāi)發(fā)商?臨著提供所需成本、數(shù)量和位置的住房的眾多障礙盡管如此，?，租?增?停滯。房屋建筑商和開(kāi)發(fā)商?臨著提供所需成本、數(shù)量和位置的住房的眾多障礙房?jī)r(jià)再次上房?jī)r(jià)再次上截?今年初，全國(guó)房?jī)r(jià)已驚?地上漲了47%（調(diào)整后為2023年，美國(guó)現(xiàn)有房屋的中位銷售價(jià)格為389,300美元，下，2019年為271,900美元，據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?協(xié)會(huì)（NAR）告盡管利率持續(xù)上升，但在2023年初經(jīng)歷了?段短暫的下降后，價(jià)開(kāi)始上漲。從2022年6盡管利率持續(xù)上升，但在2023年初經(jīng)歷了?段短暫的下降后，價(jià)開(kāi)始上漲。從2022年6?到2023年1?，標(biāo)普CoreLogic斯-席勒美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)下降，這是?多年來(lái)的?次下降（7。此后，房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈，截?2024年2?，同?增?6.4%，經(jīng)通脹調(diào)整后增?4.5%圖圖短暫下跌后，房?jī)r(jià)增房?jī)r(jià)指 年度變化（百分? -- 201120122013201420152016201720182019202020212022房?jī)r(jià)指數(shù)年度變化（右側(cè)刻度來(lái)來(lái)源：JCHS根據(jù)標(biāo)普CoreLogic凱斯-席勒美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)編制《2024《2024年國(guó)家住房狀況哈佛?學(xué)住房研究總體??，東北和中西部總體??，東北和中西部以前負(fù)擔(dān)得起的市場(chǎng)房?jī)r(jià)最?。?的?城市房?jī)r(jià)年增?超過(guò)8%，其中東北部占59%，中西部33%，?南部和西部分別為15%和13%。圣地亞哥是所有?城中房?jī)r(jià)年增?最?的，達(dá)到11.9%，其次是哈特福德（11.3%，以及阿倫敦和布?奇波特（均為10.8%。僅有奧斯?。?.5%、卡普科拉爾（下降1.8%）和新奧爾良（下降1.3%）房?jī)r(jià)同?出現(xiàn)實(shí)際下降隨著房?jī)r(jià)上漲，它們已經(jīng)增?到家庭收?的許多倍。2022年，位??房銷售價(jià)格上漲?中位家庭收?的5.1倍，?于20194.1倍，以及20世90年代平均的3.2倍價(jià)格收??。房?jī)r(jià)增?放緩，這??率在2023年略有下降?4.9，但這仍味著許多家庭?法負(fù)擔(dān)得起擁有房產(chǎn)住房供應(yīng)量有限，有助于推動(dòng)房?jī)r(jià)上NAR的數(shù)據(jù)，20243?，111萬(wàn)套，2019年同期下降了34%（8。因此，20243?可供銷售3.2個(gè)?，?2019年3?為3.8個(gè)?R的數(shù)據(jù)年第?季度，與2019年同期相?，100個(gè)最?城市中有94個(gè)城市的庫(kù)存平均下降了42%，據(jù)中?統(tǒng)計(jì)。布?奇波特和普羅維登斯，降幅超過(guò)70%。僅有六個(gè)市場(chǎng)的庫(kù)存汀盡管可供購(gòu)買(mǎi)的房屋數(shù)量仍然驚?地低，但可供銷售圖圖盡管略有增?，待售庫(kù)存仍接近現(xiàn)有待售房屋（百萬(wàn)套

20052007

2019庫(kù)供應(yīng)?數(shù)（右側(cè)刻度庫(kù)備注備注：供應(yīng)?數(shù)衡量的是在當(dāng)前銷售速度下，銷售?前上市房屋所需的時(shí)間。平衡的市場(chǎng)通常被認(rèn)為是六個(gè)?來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?協(xié)會(huì)，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)，JCHS統(tǒng)哈佛?學(xué)住房研究哈佛?學(xué)住房研究2024年國(guó)家住房狀圖2023年，現(xiàn)有住宅銷售?幅下降，?新房銷售略有上升??房銷售（千套 新房銷售（千套

6,000 5,000

20042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023現(xiàn)有，單?住宅現(xiàn)有，公寓和合作社新，單?住宅（右尺度來(lái)源：美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?協(xié)會(huì)，現(xiàn)有住宅銷售；美國(guó)??普查局，新住宅銷同?增14%，2022年初創(chuàng)紀(jì)錄的低點(diǎn)增19%。庫(kù)存也在全國(guó)100個(gè)最?都市區(qū)的三分之?（67%）中有所上升。年?，55歲及以上房主的?例從44%增?到54%。最后，?2021年以來(lái)，投資者以較?的速度購(gòu)買(mǎi)了單?住宅，可能與其他存量房供應(yīng)短缺導(dǎo)致現(xiàn)有住宅銷售?幅下降。2023年，僅售出410萬(wàn)套現(xiàn)有住宅，包370萬(wàn)套單?住宅和42.8萬(wàn)套公寓和合

這是30年來(lái)現(xiàn)有住宅銷售的最低?平——甚?低于2008年（低23,000套）——并且?2021年售出的610萬(wàn)套住宅減少了33%2023年的下降趨勢(shì)普遍存在，與2021年相?，中西部30%，南部減少了31%，東北部減少了35%，西部減少了41%。與此同時(shí)，去年新建單?住宅銷售略有上升，2023年達(dá)到66.6萬(wàn)套，增?4%單?住宅建設(shè)加2023年，盡管利率持續(xù)上升，單?住宅建設(shè)速度穩(wěn)步上升，季度的平均季節(jié)性調(diào)整后的年化率828,000增加到第四季度的106萬(wàn)。截?2024年，單?住宅開(kāi)?量保持這?速度，第?季度平均為106萬(wàn)（圖10。然?，2023年開(kāi)?的總單位數(shù)僅為947,700，較2022年的101萬(wàn)和2021年的15年?點(diǎn)113萬(wàn)有所下降。哈佛?學(xué)住房研究聯(lián)合中 《2024年國(guó)家住房狀況 圖圖單?住宅單?住宅建設(shè)加速，?多?住宅開(kāi)年化住房開(kāi)?量（單位：千套，季節(jié)性調(diào)整1,6002002200420062008201020122014201620182020來(lái)來(lái)源：美國(guó)??普查局新住宅建設(shè)數(shù)據(jù)的JCHS統(tǒng)備注：?jiǎn)?住宅和多?住宅的歷史平均數(shù)為從1990年1??2024年3?的季節(jié)性調(diào)整?度數(shù)?2021年以來(lái)，住宅約占可供單?住宅庫(kù)存的三分之?，與過(guò)四?年相??幅增加，在這四?年中，新建14%為了提?買(mǎi)家的可負(fù)擔(dān)性?不降低價(jià)格，?型住宅開(kāi)發(fā)商多地提供抵押貸款利率減免：通過(guò)哈佛?學(xué)住房研究者將受益于由開(kāi)發(fā)商?付的利率降低。利率減免抵消了當(dāng)哈佛?學(xué)住房研究利率并降低了?供。根據(jù)美國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）20244?的?項(xiàng)調(diào)查，?約四分之?的住宅建筑商使?了抵押貸款利減免來(lái)提振銷售，?2019年同期僅為4%。利率減免在?型建商中最為常?。根據(jù)約翰·伯恩斯研究和咨詢公司2023年9?項(xiàng)調(diào)查，60%的?產(chǎn)型建筑商提供了利率減免住宅開(kāi)發(fā)商還在提供更?、成本更低的房屋。2023年開(kāi)始數(shù)的單?住宅?積為2,180平??，?2021年的2,300所下降《2024《2024年國(guó)家住房狀況

常?獨(dú)?單?住宅更?、成本更低。2023年新聯(lián)排別墅?增?了5%，達(dá)到158,000套，為2006年以來(lái)的最??平新住房建設(shè)也越來(lái)越集中在租賃市場(chǎng)。去年單?住宅租賃開(kāi)?數(shù)量增?了11%，達(dá)到90,000套，是有記錄以來(lái)最?的年度數(shù)量追溯?20世紀(jì)70年代中期。2023年，單?住宅租賃占新單?住宅建設(shè)的9%，?于歷史平均?平約3%，以及?2013年以來(lái)的平均5%。2009年的歷史低49,700套有所上升，但2023年預(yù)制住房的出89,000套，21%。相?之下，20世80年代，預(yù)制住房的出貨量平均每年為247,000套，在20世90年代為291,000套。多?型建筑在創(chuàng)紀(jì)錄盡管單?住宅建設(shè)在2023年全年保持強(qiáng)勁，但多?住宅開(kāi)?量去年下降了14%，達(dá)到472,300套，?且下降趨勢(shì)仍在加速。多?住宅開(kāi)?量的季節(jié)性調(diào)整年化率從2023年前六個(gè)?的平均53.141.5萬(wàn)套，然2024年第?季度進(jìn)?步下降到平均34.3萬(wàn)套。盡管開(kāi)?量有所下降，但多?住宅存量在2023年仍在增?，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)管道中的項(xiàng)?陸續(xù)完?。實(shí)際上，2023年有449,900套新的多?住宅投?市場(chǎng)，?前?年增?了22%，是30成量。由于2024年3?有950,000套多?住宅正在施?，僅略低于2023年創(chuàng)下的超過(guò)100萬(wàn)套的記錄?點(diǎn)，因此完成量可能會(huì)?少保持?段時(shí)間的??平。即便如此，這仍?去年總數(shù)下降了3%去年啟動(dòng)的多?住宅單位中有97%是?于出租，其中87%位于?少有20個(gè)單元的建筑中，這種類型的房產(chǎn)往往擁?住宅租?。2023年第四季度完成的單元的中位租?為1,710元，?于2019年的1,690美元和2014年的1,440美元NAHB住宅建筑地理指數(shù)，2023年第四季度，68%的新多?住宅

2022年完成的97%的多?住宅單位都有空調(diào)，88%有單元內(nèi)洗?租?空置率上升，租?增?租賃空置率顯著上升，因?yàn)樵絹?lái)越多的新租賃單元投?使?。根據(jù)住房空置率調(diào)查，2024年第?季度全國(guó)租賃空置率保持在6.6%，較2022年初疫情期間的5.6%低點(diǎn)?出整整?個(gè)百分點(diǎn)，情前五年平均6.9%的空置率相差??。RealPage的數(shù)據(jù)，在專業(yè)管理的公寓領(lǐng)域，2024年初5.9%的單元處于空置狀態(tài)，較?年前的5.2%和2022年第?季度的2.5%有所上升。這也顯著?于疫情前五年平均的4.8%空置率。同樣，RealPage報(bào)告稱，各類物業(yè)的空置率上升?6%。低品質(zhì)的C級(jí)公寓空置率增?最?（同?增?1.2個(gè)百分點(diǎn)?5.9%，其次是B級(jí)（增?0.5個(gè)百分點(diǎn)?5.8%，以及最?品質(zhì)的A級(jí)公寓（增?0.5個(gè)百分點(diǎn)?6.1%。這些增?在地理上分布?泛。在RealPage跟蹤的150個(gè)?市場(chǎng)中，有135個(gè)市場(chǎng)的空置率年度增?，其中44個(gè)市場(chǎng)增??少1個(gè)百分點(diǎn)?？罩寐试銮盁?的南部和西部市場(chǎng)，包括卡普科拉爾（增?3.3點(diǎn)、檀??（增?2.8個(gè)百分點(diǎn)）和佛羅?達(dá)（增?2.7個(gè)百分點(diǎn)有所體現(xiàn)。2024年第?季度，專業(yè)管理的公寓部?的租?僅同?增?了0.2%，與之前相??幅放緩《2024年國(guó)家住房狀況?年前記錄的4.5%的利率和2022年第?季度創(chuàng)紀(jì)錄的15.3%（?年前記錄的4.5%的利率和2022年第?季度創(chuàng)紀(jì)錄的15.3%（11。詢問(wèn)租?在各個(gè)物業(yè)類別中也得到了緩和，A類和B的租?漲幅不到1%，C類公寓的租?下降了0.3%。盡管放緩，寓的詢問(wèn)租?仍?2020年初?出26%（5.5%相反，RealPage跟蹤的150個(gè)市場(chǎng)中，有57個(gè)市場(chǎng)的公寓詢問(wèn)同樣，單?家庭租賃住房的租?增?也有所緩和的單?家庭租?指數(shù)，2024年3?租?僅同?增?3.4%，接近情前的?平，遠(yuǎn)低于2022年4?創(chuàng)下的14.0%的年度峰值增率地區(qū)市場(chǎng)，但東北部地區(qū)市場(chǎng)??例外。同樣，單?家庭租賃住房的租?增?也有所緩和的單?家庭租?指數(shù)，2024年3?租?僅同?增?3.4%，接近情前的?平，遠(yuǎn)低于2022年4?創(chuàng)下的14.0%的年度峰值增率盡管最近公寓租盡管最近公寓租?趨勢(shì)普遍上漲，但地區(qū)差異較?。場(chǎng)，租?持續(xù)上漲，其中在?型、低成本?都市的增?速快最值得注意的是，在德克薩斯州的?德蘭-奧德薩，2024度租?年增?率為9.3%。在其他地?，租?在僅11個(gè)市場(chǎng)上超過(guò)5%，主要位于東北部和中部地區(qū)，包括?薩諸塞菲爾德（增?7.2%、紐約州的羅切斯特（增?6.4%、林即使單?住宅建設(shè)在增加，美國(guó)仍?臨嚴(yán)重的住房單元短缺，因于從2008年開(kāi)始的?期低建設(shè)期。有許多原因?qū)е陆ㄖ毯桶l(fā)商?法提供?夠的價(jià)格合理的住房。根據(jù)美國(guó)全國(guó)住宅建筑商會(huì)圖圖盡管租?增?已放緩，但詢問(wèn)租?仍然很?年度變化（百分?平均每?租?（美元1,800

每?詢問(wèn)租?年度變化（右側(cè)刻度備注：詢問(wèn)租?為專業(yè)管理的五套或五套以上公寓的租?哈佛?學(xué)住房研究哈佛?學(xué)住房研究《2024年國(guó)家住房狀況在2023年的住房開(kāi)發(fā)商調(diào)查中，?利率和上漲的通貨膨脹被提及的挑戰(zhàn)，超過(guò)80%的受訪者認(rèn)為它們是施?的障礙。其他挑戰(zhàn)包括勞動(dòng)?成本和可獲得性（73%、建筑材料價(jià)格（63%、已開(kāi)發(fā)地塊的成本和可獲得性（57%，以及zoning或許可批準(zhǔn)的困難（49%根據(jù)勞?統(tǒng)計(jì)局（BS）的數(shù)據(jù)匯總，建筑業(yè)中的職位空然接近歷史最??平。在2023年12個(gè)?滾動(dòng)的基礎(chǔ)上，到年底仍有384,000個(gè)建筑職位空缺，同?下降3.9萬(wàn)，但較2019年底的31.9萬(wàn)新增職位仍上漲與此同時(shí)，勞動(dòng)?成本持續(xù)上升。建筑??的總薪酬上漲了3.7%2024年第?季度同?增14.2%，2020年以來(lái)增?了14.2%，據(jù)美國(guó)勞?統(tǒng)計(jì)局的就業(yè)成本指數(shù)顯?此外，盡管疫情期間建筑材料成本的空前增?已?幅放緩，但價(jià)格仍然很?。從2019年底到2023年，新建住宅建設(shè)（不包括本投資）的投?成本（某些常?建筑材料）上漲了33%以上，包括?膏（上漲43%）和塑料建筑產(chǎn)品（上漲50%。開(kāi)發(fā)?地的可?性仍然是增加住房供應(yīng)的關(guān)鍵障礙。根據(jù)onda新房?地供應(yīng)指數(shù)，2024年第?季度，了1%，但與2020年第?季度相?下降了11%，與2015年同期相?下降了42%。此外，全國(guó)許多地區(qū)的?地成本持續(xù)上漲。據(jù)美國(guó)企業(yè)研究所的?地價(jià)格和?地份額指標(biāo)顯?

2022年，美國(guó)現(xiàn)有單?住宅標(biāo)準(zhǔn)四分之?英畝地塊的價(jià)格每年?13%，?2019年以來(lái)增?了驚?的51%如，國(guó)家分區(qū)和?地利?數(shù)據(jù)庫(kù)收集了2,639個(gè)市政的數(shù)據(jù)。根據(jù)中?統(tǒng)計(jì)，43%的司法管轄區(qū)在任何住宅區(qū)都要求?少?英的最?地塊?積，近10%的地區(qū)在任何地區(qū)都不允許通過(guò)權(quán)利造多?住宅，平均每個(gè)新單位需要1.8個(gè)停?位展在購(gòu)房市場(chǎng)中，?年以上的供不應(yīng)求、?企的抵押貸款利率久，因?yàn)榭墒凼袌?chǎng)的不可負(fù)擔(dān)性和年輕成年?代Z家庭的增加將推《2024年國(guó)家住房狀況??結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng)因??結(jié)構(gòu)驅(qū)動(dòng)因房成本??陷?困住房需求保持強(qiáng)勁，由年輕成年?組建新家庭、千禧?代和X世代對(duì)擁有房產(chǎn)的強(qiáng)烈需求以及嬰?潮?代推動(dòng)的?年家庭數(shù)量增所驅(qū)動(dòng)。2023年移?激增，達(dá)到數(shù)?年來(lái)未??平，預(yù)?著隨著?然??增?放緩，移?在維持住房需求中的作?不斷擴(kuò)?。盡管?資上漲，但家庭財(cái)務(wù)差距依然存在，?些家庭享受著巨?的住房?jī)糁翟?帶來(lái)的好處，房成本??陷?困圖圖家庭增?依然強(qiáng)家庭增?依然強(qiáng)

截?2023年底，美國(guó)共有1.303億?家庭，其中8.59億?為業(yè)主，4450萬(wàn)?為租房者。近期家庭增?的主要群體是Z世代（1995-2009年出?）盡管住房越來(lái)越不可負(fù)擔(dān)，但家庭增?在上?年仍然保持平。根據(jù)住房空置率調(diào)查，2023年新增了170萬(wàn)?家庭，于2022盡管住房越來(lái)越不可負(fù)擔(dān)，但家庭增?在上?年仍然保持平。根據(jù)住房空置率調(diào)查，2023年新增了170萬(wàn)?家庭，于2022年的190萬(wàn)?家庭，遠(yuǎn)超過(guò)過(guò)去?年平均每年新增的12庭，其中最年?的?批?在2024年將29歲

ZZ世代和千禧?代維持家庭增來(lái)來(lái)源：美國(guó)??普查局住房空置調(diào)查數(shù)據(jù)，JCHS統(tǒng)注：由于疫情期間數(shù)據(jù)收集問(wèn)題，2020年和2021年的估計(jì)值被省略哈佛?學(xué)住房研究哈佛?學(xué)住房研究《2024年國(guó)家住房狀況其中?多數(shù)是租房家庭。在同?時(shí)期，千禧?代增加了690萬(wàn)新家庭，其中?多數(shù)是業(yè)主家庭。X世代（1965-1979年出?）增加了110萬(wàn)?家庭，這?群體中最年輕的?在進(jìn)?這個(gè)時(shí)期時(shí)已年40歲。作為?代?，嬰?潮?代（1946-1964年出?）在過(guò)去五年中失去了85萬(wàn)?家庭，主要是由于死亡。盡管如此，他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然具有影響?。嬰?潮?代占所有家庭主?的32%，擁有78%的擁有率，約38%。?約4100萬(wàn)?家庭由嬰?潮?代領(lǐng)導(dǎo)，?X世代、千禧?代或Z世代分別有3300萬(wàn)、3400萬(wàn)和1030萬(wàn)?。盡管最近嬰?潮?代家庭總數(shù)有所下降，但65歲及以上的成年?家庭數(shù)量在過(guò)去五年中增加了16%（500萬(wàn)。由于嬰?潮前?代?得多，隨著其成員的年齡增?，?年??數(shù)量也在增?。因此，過(guò)去15年中，?主的平均年齡從49歲上升到52歲

同時(shí)，業(yè)主的平均年齡從52歲上升到57歲，租房者的平均年齡性。在Z世代和千禧?代家庭中，56%為??，19%為西班??潮?代家庭形成鮮明對(duì)?，其中72%為??，10%為西班裔，11%為??，4%為亞洲?，4%為混?或其他種族。在過(guò)去五年中，近80%的家庭增?是由有?家庭推動(dòng)的，這輕且多元化的群體組成。超過(guò)三分之?的家庭為有?移?，反映了移?在增加美國(guó)家庭種族多樣性中的作?。移?激增影響2022年和2023年移??平激增，顯著推動(dòng)了??增?（圖13。移?激增推動(dòng)??移?激增推動(dòng)??增年度??變化（百萬(wàn)?然??變化凈移注意：?然??變化是出?與死亡之間的差來(lái)源：國(guó)會(huì)預(yù)算辦公室??展望（2024?2054年）的JCHS整哈佛?學(xué)住房研究《2024年國(guó)家住房狀況201120122013201420152016201720182019202020212022哈佛?學(xué)住房研究萬(wàn)。來(lái)?中美洲國(guó)家的尋求庇護(hù)者和?道主義假釋獲得者推這?增?的?部分最近到達(dá)的移?已經(jīng)開(kāi)始影響住房需求和家庭增?。2022年哈佛?學(xué)住房研究萬(wàn)。來(lái)?中美洲國(guó)家的尋求庇護(hù)者和?道主義假釋獲得者推這?增?的?部分最近到達(dá)的移?已經(jīng)開(kāi)始影響住房需求和家庭增?。2022年35%的18?64歲移?在過(guò)去五年內(nèi)到達(dá)，已經(jīng)組建庭?？梢岳斫猓@個(gè)群體的家庭形成率低于2012年?2016達(dá)的同齡移?的41%，也低于這個(gè)年齡段本?出???的47%盡管如此，最近到達(dá)的移?對(duì)住房市場(chǎng)的影響尚未完全顯多?沒(méi)有合法?份或?作許可，這嚴(yán)重限制了他們的收?潛住房移?激增之際，?然??增?（出?減去死亡）正在放緩。據(jù)?普查局統(tǒng)計(jì)，2023年的估計(jì)增?繼續(xù)了從?齡化???育率降和死亡率上升導(dǎo)致的增?下降趨勢(shì)。去年有365萬(wàn)出?和萬(wàn)死亡，?然??增?僅為50萬(wàn)，?2013年的130萬(wàn)增下降居住居住流動(dòng)性持2023年，居住家庭流動(dòng)性率下降了半個(gè)百分點(diǎn)。這種下降主要?dú)w于房主搬家頻率降低。根據(jù)最新的當(dāng)前??調(diào)查（CPS，房主流性率從2022年的4.6%下降到2023年的3.6%，為過(guò)低?平。?對(duì)?利率，擁有低于市場(chǎng)利率抵押貸款的房主不愿售?！?024《2024年國(guó)家住房狀況

了創(chuàng)紀(jì)錄的續(xù)租率。即便如此，根據(jù)CPS的數(shù)據(jù)，2023年租房者的流動(dòng)性率仍17%，??年前低7.5個(gè)百分點(diǎn)。2023年住宅流帳篷的?期趨勢(shì)。美國(guó)1993年?2023年間的流動(dòng)性率下降了半在家庭搬遷??，他們正在繼續(xù)?種趨勢(shì)，即離開(kāi)?都?，遷往郊區(qū)和?型都市區(qū)。這種2021年疫情期間加速，14地區(qū)持續(xù)涌???。2023年，連續(xù)第三年，近60%的農(nóng)村縣經(jīng)歷在地區(qū)層?，國(guó)內(nèi)搬遷繼續(xù)推動(dòng)南部地區(qū)增?，這2023年唯?圖圖?型市場(chǎng)和農(nóng)村地區(qū)繼續(xù)在疫情期間實(shí)現(xiàn)??遷移增?型市場(chǎng)和農(nóng)村地區(qū)繼續(xù)在疫情期間實(shí)現(xiàn)??遷移增國(guó)內(nèi)凈遷移（千?型都?都市?核-?都?型都?都市?核- 備注備注：?型都市區(qū)?少有100萬(wàn)居?。核?縣包含都市區(qū)中最?的城市或任何擁有?少25萬(wàn)居?的省會(huì)城市。?核?縣是?型都市區(qū)中的所有其他縣來(lái)源：美國(guó)??普查局??估算計(jì)劃的數(shù)據(jù)整理，JCHS編制哈佛?學(xué)住房研究哈佛?學(xué)住房研究盡管這些情盡管這些情況在2023年有所緩和。只有西部在2023年出現(xiàn)了移凈流出增加，這是太平洋西部沿海州持續(xù)?量流出和向?區(qū)各州經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中收?不平等現(xiàn)象持過(guò)去?年，經(jīng)濟(jì)對(duì)??有利。在美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施?系列加息后年通脹降溫，經(jīng)濟(jì)仍成功避免了衰退。2023年，每?增加超過(guò)25萬(wàn)個(gè)?作崗位，失業(yè)率全年保持在4%以下。外，根據(jù)勞?統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年初?資增?開(kāi)始超過(guò)通脹與2022年實(shí)際?資下降相?，這是?個(gè)令?歡迎的變化這些經(jīng)濟(jì)改善對(duì)低收?家庭來(lái)說(shuō)尤其是個(gè)好消

他們的收?增?速度低于富裕家庭。事實(shí)上，CPS數(shù)據(jù)，從2012年到2022年，最低收?四分位數(shù)的家庭實(shí)際收?僅增10%，?最?收?四分位數(shù)的家庭增?了16%。因此，擴(kuò)?。截?2022年，最低四分位數(shù)的家庭中位數(shù)收?為20,000美元，?最?四分位數(shù)的家庭為195,000美元。種族差異在收???也很明顯，盡管在過(guò)去?年中，??家庭之間的收?差距已經(jīng)縮?。從2012年到2022年，西?裔、?裔和亞裔家庭的中等家庭收?分別增?了24-27%，?多族裔家庭或其他種族家庭增?了18%，相?之下，??家庭增?了11%。然?，差距仍然存在。2022年，亞裔和??家庭的中等家庭收?最?，分別為109,000美元和81,000美元，?多族裔或其他種66,000美元，西班?裔63,000美元，?裔家庭為52,000美元?！?024《2024年國(guó)家住房狀況2020年3?暫停?2023年9?，以應(yīng)對(duì)疫情。根據(jù)最新的消費(fèi)者財(cái)務(wù)調(diào)查，2022年約有2800萬(wàn)?家庭承擔(dān)學(xué)?債務(wù)，其中包括約1300萬(wàn)?年收?低于7.5萬(wàn)美元的家庭。2022年，對(duì)于?付貸款的?來(lái)說(shuō)，學(xué)?貸款的平均每??付額近500美元，這對(duì)??家庭的影響尤為嚴(yán)重，??家庭未償還學(xué)?貸款債務(wù)的可能性?于??（20%、西班?裔（15%）或亞洲裔（15%）家庭（。美國(guó)教育部表?，暫停結(jié)束后，只有60%的應(yīng)付款借款?按時(shí)?付了他們的?次學(xué)?貸款，這清楚地表明了這外壓?。

圖??家庭?在學(xué)?貸款債務(wù)??存在不均衡學(xué)?貸款家庭占?（百分?? ??、西班?裔和亞洲種族/?2019年?2022年，即可?的最后?年，中位實(shí)際家庭財(cái)富有所所有家庭都同樣經(jīng)歷了這些收益，由于房?jī)r(jià)飆升，房主的財(cái)富?幅度遠(yuǎn)?于租房者房主建?產(chǎn)權(quán)的機(jī)會(huì)導(dǎo)致與租房者的財(cái)富差距巨?。2019年，中位租房者家庭財(cái)富為7300美元，?房主為295500美元。這種差距在2019年?2022年期間急劇擴(kuò)?，在這期間，調(diào)整通貨膨脹后，中位租房者家庭凈財(cái)富和房主分別上升了3100美元和101000美元。因此，中位租房者家庭財(cái)富僅為中位房主財(cái)富的3%，即10400美元與396500美元相? 《2024年國(guó)家住房狀況

備注：??、??、亞洲家庭?為?西班?裔。西班?裔家庭?可以是任何種族來(lái)源：聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)2022年消費(fèi)者財(cái)務(wù)調(diào)查的JCHS匯編。者。2022年，租房者的平均現(xiàn)?儲(chǔ)蓄僅為1800美元，遠(yuǎn)低于房主的平均1.51萬(wàn)美元。此外，據(jù)舊??聯(lián)邦儲(chǔ)備銀?的研究?員表?，在2020年?2021年期間膨脹?超2萬(wàn)億美元的全國(guó)?儲(chǔ)蓄預(yù)計(jì)將在2024年中耗盡。這將使許多家庭，尤其是租庭，財(cái)務(wù)緩沖將更少近期收益也?乎沒(méi)有減少巨?的種族財(cái)富不平等。從2019年到2022年，??家庭的平均財(cái)富增65,100美元，?于亞裔、多族裔或其他種族家庭中的45,800美元增?，遠(yuǎn)?于西班?裔家庭中的20,300美元增?和??家庭中的16,200美元增?。這導(dǎo)平哈佛?學(xué)住房研究持有財(cái)富為44,100美元，不到??家庭（中位財(cái)富為284,300元，最?）的六分之?（圖16。西班?裔家庭的平均財(cái)富僅為62,100美元，不到??家庭四分之?，?亞裔、混?或其他種族家庭的平均財(cái)富為132,200美元。僅擁有住房所有權(quán)不?以縮?種族財(cái)富差距。2022年，??房主的平均家庭財(cái)富為442,200美元，?亞洲、混?或其他種族為397,600美元，西班?裔為206,400美元，??房主為202,200

圖即使財(cái)富近期有所增加，種族和?族間的差距依然中位數(shù)凈財(cái)富（2022年美元，千美元2001 200420072010201320162019 種族/? ??西班?裔?? 會(huì)消費(fèi)者財(cái)務(wù)調(diào)查的JCHS統(tǒng)計(jì)。展在短期內(nèi)，由Z的增加將推動(dòng)和塑造住房需求。同樣，由?益?齡化的嬰?潮?代領(lǐng)導(dǎo)的?年家庭以及在過(guò)去兩年中進(jìn)?該國(guó)的數(shù)百萬(wàn)移?也將起到推動(dòng)作?。然?，從?遠(yuǎn)來(lái)看，年輕?代可能?法快速組建家庭，以超速，正如CBO和所預(yù)測(cè)的那樣。

美國(guó)??普查局，移?成為??和家庭增?的主要甚?可能是?驅(qū)動(dòng)?隨著移?和有??種在??中所占?例的持續(xù)增加，度上，這可以通過(guò)增加更多可?的、負(fù)擔(dān)得起的、能夠滿?益多樣化的需求的住房選擇來(lái)實(shí)哈佛?學(xué)住房研究聯(lián)合中 《2024年國(guó)家住房狀況 房屋擁有 ?房?jī)r(jià)和利率使得購(gòu)房成本達(dá)到了歷史最??平，使得數(shù)百萬(wàn)潛在?次購(gòu)房者被排除在外，減緩了房屋擁有率增?，并加劇了種族房屋有率差距。盡管平均房屋所有者享受著顯著的股權(quán)增?和低于市場(chǎng)?平的抵押貸款利率，但?對(duì)更?的保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)稅，?房?jī)r(jià)和利率使得購(gòu)房成本達(dá)到了歷史最??平，使得數(shù)百萬(wàn)潛在?次購(gòu)房者被排除在外，減緩了房屋擁有率增?，并加劇了種者的成本負(fù)擔(dān)正在上升。為了使房屋擁有對(duì)美國(guó)家庭來(lái)說(shuō)仍然是?個(gè)可?且有益的選擇，必須提?房屋擁有對(duì)于當(dāng)房屋擁有率差距。盡管平均房屋所有者享受著顯著的股權(quán)增?和低于市場(chǎng)?平的抵押貸款利率，但?對(duì)更?的保險(xiǎn)費(fèi)和物業(yè)稅，收擔(dān)性、可及性和可持續(xù)性?較低的所有者的成本負(fù)擔(dān)正在上升。為了使房屋擁有對(duì)美國(guó)家庭來(lái)說(shuō)仍然是?個(gè)可?且有益的選擇，必須提?房屋擁有對(duì)于當(dāng)和未來(lái)所有者的可負(fù)擔(dān)性、可及性和可持續(xù)性 幫助購(gòu)房者抵御房?jī)r(jià)快速上漲的低利率已經(jīng)消失。隨之?來(lái)的

以負(fù)擔(dān)住房，這在2024年變得更加明顯。30年抵押貸款利率從2021年底的不到3.0%上升到2023年10?的峰值7.8%，到2024年5?初保持在7.2%，??年前?出近?個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有僅僅保持在?位——?疫情前?平?出47%，?且在過(guò)去?年中?上漲了6% 圖 上漲的價(jià)格和利率推?了創(chuàng)紀(jì)錄的房主成 索1990 199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020 中位房?jī)r(jià)中位價(jià)格房屋的?供抵押貸款 備注：?付和價(jià)格CPI-U（不包括住房）調(diào)整通貨膨脹，并采?四季度滾動(dòng)平均值。?供假設(shè)30年固定利率貸款，3.5%，?點(diǎn)數(shù)，抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)率為0.55%，物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)率為0.35%，物業(yè)稅率為1.15%。來(lái)源：JCHS對(duì)FreddieMac，初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)調(diào)查；美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?協(xié)會(huì)，現(xiàn)房銷哈佛?學(xué)住房研究 《2024年國(guó)家住房狀哈佛?學(xué)住房研究因此，擁有房產(chǎn)的負(fù)擔(dān)能??過(guò)去??年都要低MBA購(gòu)房申請(qǐng)?付指數(shù)，20243?，購(gòu)房貸款的中位?還款本?和利息增加了108美元，達(dá)到2,201美元，?去年增?了108美元，在過(guò)去三年?增?了超過(guò)852美元?？紤]到物業(yè)稅和保險(xiǎn)，這些?付有記錄以來(lái)的最??平，這些數(shù)據(jù)?次收集是在30多年前（圖17隨著?供的增加，所需收?也隨之增加。2024年第?季度，?個(gè)家庭需要每年賺取?12萬(wàn)美元才能負(fù)擔(dān)得起美國(guó)的中位價(jià)房屋，?2021年第?季度經(jīng)通脹調(diào)整后的收?為8.2萬(wàn)美元，假設(shè)貸款?付為3.5%，住房?付收??為31%。在越來(lái)越多的城市地區(qū)，購(gòu)房者必須擁有超10萬(wàn)美元的年收?才能負(fù)擔(dān)得起中位價(jià)房屋，個(gè)市場(chǎng)中的近?半（48%，?去年同期的40%和2021年第?季度僅11%的城市地區(qū)有所增加。?房?jī)r(jià)也要求更?的?付款，進(jìn)?步限制了購(gòu)房的途徑。截?2024年第?季度，購(gòu)買(mǎi)美國(guó)中位價(jià)房屋（389,400美元）的買(mǎi)家需要擁25,300美元現(xiàn)3.5%3%的過(guò)?費(fèi)。根據(jù)最新的消費(fèi)者財(cái)務(wù)調(diào)查，12%的租房者能達(dá)到這?標(biāo)準(zhǔn)。如果買(mǎi)家?法獲得低?付貸款，那么所需的現(xiàn)?將增加到89,600美元，?于?付相同房產(chǎn)的20%?付和3%的過(guò)?費(fèi)。假設(shè)買(mǎi)家收?為國(guó)家中位家庭收?（74,800美元，他們需要存夠超過(guò)?年的?資才能

數(shù)百萬(wàn)?次購(gòu)房者的市場(chǎng)被擠渡到擁有住房。根據(jù)美國(guó)社區(qū)調(diào)查的匯總數(shù)據(jù)，2024年第?季度，只有660萬(wàn)租房家庭（14.5%）有?夠的收?來(lái)負(fù)擔(dān)數(shù)房?jī)r(jià)，?2023年初的770萬(wàn)下降了，?2022年的1020萬(wàn)下降了。如果再加上3.5%的?付款和3%的成交費(fèi)?，根據(jù)消費(fèi)者財(cái)務(wù)調(diào)查數(shù)據(jù)的匯總，符合條件的租房家庭數(shù)量急劇下降?260萬(wàn)（5.8%根據(jù)城市研究所的數(shù)據(jù)，2023年?次購(gòu)房者發(fā)放的?套房貸款數(shù)202217%，66萬(wàn)筆貸款。成本增加和機(jī)會(huì)有限意味著最近的?次購(gòu)房者年齡更?，?。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)?協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯?，2023年?次購(gòu)房者平均年齡為35歲，略低于2022年的創(chuàng)紀(jì)錄?點(diǎn)36歲，遠(yuǎn)?于?1990年代以來(lái)?直穩(wěn)定的30?33歲區(qū)間。NAR還報(bào)告稱?次購(gòu)房者的家庭收?中位數(shù)在2023年躍升?95,900美元，此前三年平均為79,200美元。房屋擁有率趨于穩(wěn)房屋擁有率增?速度正在放緩，尤其是在年輕家庭中。2016年?2022年間，35歲以下的家庭房屋擁有率增?了4.5個(gè)百分點(diǎn)，是所有年齡組中最快的。然?，在2023年，這個(gè)群體的房屋擁有下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。這有助于《2024年國(guó)家住房狀況將2023年美國(guó)homeownershiprate的增?率拉低?僅0.1分點(diǎn)。截?2023年，全國(guó)homeownershiprate為65.9%，?于2016年達(dá)到的63.4%的?融危機(jī)后低點(diǎn)（圖18。然?，年的年度增?是?住房空置調(diào)查以來(lái)的最低增?，去年年度增是?住房空置調(diào)查以來(lái)的最低增?。2024年第?季度，homeownershiprate略有下降，這表明年度增能已經(jīng)結(jié)束此外，待售房屋的數(shù)量仍然低于?流?前的任何時(shí)候，這進(jìn)增加了購(gòu)房者的努?難度2023年NAR購(gòu)房者與賣(mài)家概況，難?化步驟是整個(gè)過(guò)程中最具挑戰(zhàn)性的步驟，甚??獲得抵押儲(chǔ)蓄?付更具挑戰(zhàn)性

截?2024年第?季度，??占?46.6％49.9%的西班?裔家庭擁有住房，相?之下，??家庭為49.9%的西班?裔家庭擁有住房，相?之下，??家庭為亞裔或其他種族的家庭為59.6%。這些數(shù)字反映了27.4個(gè)百分的??-??住房擁有率差距，在過(guò)去30年中?乎保持不變，西班?裔-??差距為24.1，僅下降了5.4個(gè)百分點(diǎn)（圖19盡管擁有住房的成本不斷上升，挑戰(zhàn)了各個(gè)年齡段的潛在購(gòu)房者但??租?和西班?裔租與??和亞裔租房家庭（分別下降35%和26%）相?，能夠負(fù)起中位數(shù)房?jī)r(jià)的拉美裔租房家庭下降了43%，西班?裔租房家庭下降了40%。截?2024年第?季度，只有8%的??和13%的西班?裔租房家庭有?夠的收?來(lái)?付中位數(shù)房?jī)r(jià)的?供，我國(guó)種族住房擁有率差距持我國(guó)種族住房擁有率差距持在房?jī)r(jià)上在房?jī)r(jià)上漲和抵押貸款利率上升的當(dāng)下，種族間的?泛住房擁有差距正在差距正在進(jìn)?步固化圖圖房屋所有權(quán)增房屋所有家庭（百萬(wàn)?房屋所有權(quán)率房屋所有權(quán)率（百分? 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022?主家庭住房擁有率（右側(cè)刻度來(lái)來(lái)源：JCHS根據(jù)美國(guó)??普查局、住房空置調(diào)查的整注：由于?流?期間數(shù)據(jù)收集問(wèn)題，2020年的估哈佛?學(xué)住房研究哈佛?學(xué)住房研究《2024年國(guó)家住房狀況礙。盡管18%的??租房家庭有?少礙。盡管18%的??租房家庭有?少2萬(wàn)美元的現(xiàn)?儲(chǔ)蓄付，但只有8%的??和7%的西班?裔租房家庭能夠達(dá)到這檻。鑒于有??種家庭擁有房產(chǎn)的?例相對(duì)較低，房屋本?形式轉(zhuǎn)移的財(cái)富——這有助于年輕?代成為房主——于?多數(shù)??和西班?裔租房家庭來(lái)說(shuō)，獲得這種財(cái)富的少得多融資是另?個(gè)不成?例地影響有??種的障礙。根據(jù)最新的《房抵押貸款披露法案》報(bào)告，??（16.8%）和西班?（12.0%）申請(qǐng)?的抵押貸款拒絕率遠(yuǎn)?于亞洲?（9.6%）?（6.7%）的同?。2024年1?，明尼阿波利斯聯(lián)邦?份報(bào)告發(fā)現(xiàn)，??申請(qǐng)者因信?歷史被拒絕貸款的可能?同?更?。此外，布魯?斯學(xué)會(huì)于2021年發(fā)表的研究將此類?和融資挑戰(zhàn)與種族居住隔離聯(lián)系

許多房主享受低利率和上升的資產(chǎn)凈總體??，家庭凈資產(chǎn)在過(guò)去四年中增?了37%，即使經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整，從2019年第四季度的23.2萬(wàn)億美元增?到2023年第202020年以來(lái)，平均抵押貸款房主的住房?jī)糁翟?19,900美元，其中過(guò)去?年增24,000美元，2023年第四季度，住房?jī)糁颠_(dá)到298,000美元。圖圖過(guò)去??年中，過(guò)去??年中，令?擔(dān)憂的種族住房擁有率差距改善甚房屋擁有率（百分?房屋擁有率差距（百分點(diǎn) 19992004200920142019種族/西班?其他種

??-??西班?裔-??其他種族-備注：??、??及其他種族的家庭?為?西班?裔。西班?裔家庭?可以是任何種族。其他種族家庭?為亞洲?、混?或其他種族。右側(cè)?板中顯?的?率?季度的數(shù)據(jù)。由于?流?期間數(shù)據(jù)收集問(wèn)題，2020年的估計(jì)值被省略來(lái)源：美國(guó)??普查局住房空置調(diào)查的JCHS匯編《2024《2024年國(guó)家住房狀況哈佛?學(xué)住房研究房主擁有接近房主擁有接近歷史最??平的住房?jī)魣D20232023盡管許盡管許多業(yè)主處于有利的財(cái)務(wù)狀況，但許多??臨著?益增擔(dān)能?挑戰(zhàn)，尤其是低收?家庭。截?2022年最后?次統(tǒng)計(jì)，2000萬(wàn)業(yè)主?臨成本負(fù)擔(dān)，在住房和公?事業(yè)上的?出超過(guò)30%。其中包括900萬(wàn)?嚴(yán)重負(fù)擔(dān)，過(guò)家庭收?的50%哈佛?學(xué)住房研究哈佛?學(xué)住房研究1999200520112017總抵押貸款債注：家庭凈資產(chǎn)和抵押貸款債CPI-U（不包括住房）進(jìn)?調(diào)整。來(lái)源：JCHS對(duì)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)、美國(guó)財(cái)務(wù)賬?的整理。Zillow的分析，??流?以來(lái)，??房主在住房?jī)r(jià)值歷了?于平均?平的增?。然?，2023年1???或西班?裔庭擁有的住房平均價(jià)值分別???家庭低17%或12%，這是種隔離和根深蒂固的針對(duì)有?社區(qū)偏?的財(cái)產(chǎn)估值后果的明顯據(jù)除了股權(quán)收益外，疫情期間創(chuàng)紀(jì)錄的低利率也使許多業(yè)主受益截?2023年第四季度，根據(jù)聯(lián)邦住房?融署的國(guó)家抵押貸款數(shù)庫(kù)，超過(guò)?半（58%）的抵押貸款業(yè)主享受低于4.0%的利率。定了這些低固定利率后，美國(guó)業(yè)主平均?付的抵押貸款債?配收?的?例??1980年開(kāi)始收集此類數(shù)據(jù)以來(lái)任何時(shí)低《2024《2024年國(guó)家住房狀況

令?擔(dān)憂的是，業(yè)主的成本負(fù)擔(dān)率正在上升2019年?2022年間，房屋所有者的負(fù)擔(dān)率從21%增?到23%，增加了300萬(wàn)?家庭。不斷上升的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)和稅收可能使情況變得更Policygenius的數(shù)據(jù)，2022年5??2023年5?，家庭保險(xiǎn)費(fèi)平均上漲了21%，在全州范圍內(nèi)，平均上漲幅度?達(dá)驚?的35%（500美元，在佛羅?達(dá)州尤為明顯。根ATTOM2023年財(cái)產(chǎn)稅分析，2023年單?住宅財(cái)產(chǎn)稅平均上漲了4.1%，達(dá)到4062美元。在房主出售或重新融資房產(chǎn)，或通過(guò)房產(chǎn)獲得房屋凈值貸款或?額度時(shí)才能實(shí)現(xiàn)。在此之前，不斷上升的成本可能25.8%的亞裔房主?臨住房負(fù)擔(dān)，?與之相?，??房主的這?例為21.3%。單親房主也有較?的負(fù)擔(dān)率（36.1%。65上的成年?中，有27.4%的??臨負(fù)擔(dān)，構(gòu)成了?個(gè)?型群體萬(wàn)，達(dá)到760萬(wàn)房屋擁有者中成本負(fù)擔(dān)的?例迅速增?，?萬(wàn)，達(dá)到760萬(wàn)?占到了?半。在這1150萬(wàn)?房屋擁有者家庭中，72%負(fù)擔(dān)，其中52%?臨嚴(yán)重負(fù)擔(dān)（圖21。盡管這?占到了?半。在這1150萬(wàn)?房屋擁有者家庭中，72%負(fù)擔(dān)，其中52%?臨嚴(yán)重負(fù)擔(dān)（圖21。盡管這擁有者的14%，但他們卻代表了42%的負(fù)擔(dān)者，以及令?擔(dān)66%的嚴(yán)重負(fù)擔(dān)者。特別是?年低收?房屋擁有者的負(fù)擔(dān)增為迅速，從2001年的30%增?到2022年的45%，其中擁有押貸款的?負(fù)擔(dān)尤其?。令?震驚的是，95%擁有者擁有抵押貸款，這??例遠(yuǎn)?于擁有?住房的56%以及房的74%圖圖負(fù)擔(dān)家庭業(yè)主?主的占?負(fù)擔(dān)家庭業(yè)主?主的占?（百分?低收?家庭業(yè)主的負(fù)擔(dān)率持

這些房主正感受到經(jīng)濟(jì)壓?。業(yè)費(fèi)?后，每?僅有業(yè)費(fèi)?后，每?僅有627美元可?，?那些有負(fù)擔(dān)有216美元，迫使他們不得不在住房和基本需求之間做選擇。根據(jù)2022年消費(fèi)者?出調(diào)查，低收?和嚴(yán)重負(fù)擔(dān)?品和醫(yī)療保健上的?出僅為?負(fù)擔(dān)房主的?半，儲(chǔ)蓄和退獻(xiàn)也少于?負(fù)擔(dān)房主的?半低收?房主還可能?臨另?個(gè)權(quán)衡，那就是房屋維護(hù)。這中有更??例的?必須推遲或放棄住房維護(hù)和維修。因此，更有可能住在存在各種與管道、供暖、的低標(biāo)準(zhǔn)住房中。disproportionatelyhomeownersofcolor.About9.6percentofIndian/AlaskaNativeand5.7percentofBlackiveininadequatehousing,ascomparedto3.4percentof2 2019202220012019230,000

12019202220012019

0192001$45,000-74,999$75,0002001$30,000-$30,000-備注：CPI-U對(duì)所有項(xiàng)?的調(diào)整進(jìn)?通貨膨脹調(diào)整。中度（嚴(yán)重）負(fù)擔(dān)的家庭在住房和公?事業(yè)上的?出超30%（超50%）的收?。收?為零或負(fù)數(shù)的來(lái)源：美國(guó)??普查局美國(guó)社區(qū)調(diào)查1年估計(jì)數(shù)據(jù)的JCHS《2024《2024年國(guó)家住房狀況哈佛?學(xué)住房研究盡管22%的65歲或以上的成年?報(bào)告有?動(dòng)困難，但在2011年的臺(tái)階??、寬敞的?廊和?廳）不到4%。同時(shí)，越來(lái)越多的?年?為?付這些升級(jí)費(fèi)???不從?展在短期內(nèi)，利率可外，針對(duì)有??種家庭提?homeownershiprates的?標(biāo)計(jì)劃，如?付援助、利率下調(diào)等，對(duì)于縮?種族homeownership差異 《2024年國(guó)家住房狀況

迫性。在未來(lái)?年，數(shù)百萬(wàn)的Z世代和千禧?代將希望成為房哈佛?學(xué)住房研究租租賃負(fù)擔(dān)能?創(chuàng)歷史最差。承受成本負(fù)擔(dān)的租房者數(shù)量達(dá)到歷史最?，低租?單元的存量持續(xù)下降。盡管新供應(yīng)的激增租?增?和增加空置率，但這種放緩可能是短暫的。?利率和不斷上升的保險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)成本正在削弱物業(yè)表現(xiàn)并阻礙新開(kāi)發(fā)。然?租賃需求仍然強(qiáng)勁，受到?量Z世代、千禧?代和嬰?潮?代以及?收?租房家庭數(shù)量增加的?撐。租房成本負(fù)擔(dān)達(dá)2022年達(dá)到令?擔(dān)憂的50%，?2019年以來(lái)上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)，?2001年以來(lái)上升了9.0租房成本負(fù)擔(dān)達(dá)2022年最后統(tǒng)計(jì)時(shí)，負(fù)擔(dān)過(guò)重的租房家庭數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的萬(wàn)，?2019年以來(lái)增加了2022年最后統(tǒng)計(jì)時(shí)，負(fù)擔(dān)過(guò)重的租房家庭數(shù)量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的萬(wàn)，?2019年以來(lái)增加了200萬(wàn)?。嚴(yán)重負(fù)擔(dān)過(guò)重的租量也達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1210萬(wàn)，?疫情前?平?出150萬(wàn)??推?了負(fù)擔(dān)過(guò)重的租房家庭在所有租房家庭中的?例經(jīng)歷了成本負(fù)擔(dān)率的上升，這?趨勢(shì)在疫情期間加速（圖經(jīng)歷了成本負(fù)擔(dān)率的上升，這?趨勢(shì)在疫情期間加速（圖22。年收?為30,000?44,999美元的租房家庭中，67%圖圖租?成本負(fù)擔(dān)增租?家庭成本負(fù)擔(dān)占?（百分?20012019$45,000-200120012019$45有租200120197.53嚴(yán)重負(fù)擔(dān)過(guò)擔(dān)過(guò)

$30,000-注注：家庭收?已CPI-U所有項(xiàng)?的指數(shù)進(jìn)?調(diào)整。中度（嚴(yán)重）成本負(fù)擔(dān)的家庭在住房和公?設(shè)施上的?出超過(guò)收?的三分之?（超過(guò)?半來(lái)來(lái)源：美國(guó)??普查局，美國(guó)社區(qū)調(diào)查1年估計(jì)數(shù)據(jù)的JCHS整《2024《2024年國(guó)家住房狀況哈佛?學(xué)住房研究2022年，成本負(fù)擔(dān)率上升了2.6個(gè)百分點(diǎn)，?2019年增個(gè)百分點(diǎn)，?2001年增加了15.1個(gè)百分點(diǎn)。45,000美元?74,999美元的租房家庭負(fù)擔(dān)率增?最快，?疫始以來(lái)上升了5.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到41%，?乎是2001年的兩倍。年收??少為75,000美元的租房家庭負(fù)擔(dān)率?疫情開(kāi)始以來(lái)增?了2.2個(gè)百分點(diǎn)，盡管它們相對(duì)較低，為11%。庭租賃?的成本負(fù)擔(dān)率異常?。2022年，超過(guò)?半的??（57%本負(fù)擔(dān)，相?之下，??（45%、亞洲?（44%）和美洲（44%）的家庭。即使在年收?低于3萬(wàn)美元的租賃?中，由（87%在2022年，這些家庭的成本負(fù)擔(dān)率達(dá)到了83%，?2019年增加了1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中65%的家庭?臨嚴(yán)重負(fù)擔(dān)。

年收?低于3萬(wàn)美元的租房者的剩余收?在2022年降?歷史最低310美元，200147%。在這些租房者中，那些有住房負(fù)擔(dān)的?剩余收?僅有170美元。域的?出。消費(fèi)者?出調(diào)查的中?表顯?，（低收?的?個(gè)代理）中，嚴(yán)重負(fù)擔(dān)的租房家庭在2022年的??出?未負(fù)擔(dān)的家庭減少了39%，醫(yī)療保健?出減少了42%。租住房、就業(yè)和教育??的?期歧視導(dǎo)致??、西班?裔或混?家庭租賃?的成本負(fù)擔(dān)率異常?。2022年，超過(guò)?半的??（57%、西班?（45%庭3萬(wàn)美元的租賃?中，由西班027、亞洲?（86%）或??（85%）領(lǐng)導(dǎo)的家庭?臨成本負(fù)擔(dān)的可能性也?于??（80%）的家庭。（57%、西班?裔（54%）和混?家庭（50%）的租本負(fù)擔(dān)，相?之下，??（45%、亞洲?（44%）和美洲（44%）的家庭。即使在年收?低于3萬(wàn)美元的租賃?中，由西（87%因?yàn)樽?增?速度已經(jīng)超過(guò)了收?增?多年，租房者的可?配?越來(lái)越少。?2001年以來(lái)，中位數(shù)租?在通貨膨脹調(diào)整后的基礎(chǔ)上上漲了21%，?中位數(shù)租房家庭收?僅上漲了2%。因此，的?額——?2001年以來(lái)下降了4%，到2022年為2600美元。

低租住房選擇更加有限。20122022年期間，當(dāng)考慮到通貨膨脹因素時(shí)，全國(guó)失去了210萬(wàn)套租?低于600美元的住房單位，這是年收?24,000美元的家庭按照收?30%標(biāo)準(zhǔn)所能負(fù)擔(dān)的最??額。截?2022年，這?租??平的住房單位僅剩720萬(wàn)套（23市場(chǎng)還失去了令?震驚400萬(wàn)套租600999美元之間的住房單位，總計(jì)失去了600萬(wàn)套租?低于1000美元的住房單位?！?024年國(guó)家住房狀況圖租賃住房結(jié)構(gòu)正轉(zhuǎn)向更?租租賃住房單位（百萬(wàn)套600$600-$1,000-$1,400-2000合同租 備注：租?已CPI-U（不包括住房）進(jìn)?通脹調(diào)2022年美元。不包括未?付租?的占?單位。合同租?不包括公?事業(yè)費(fèi)?。來(lái)源：美國(guó)??普查局，美國(guó)社區(qū)1年估計(jì)數(shù)據(jù)的JCHS整理。低租?單元的損失在地理上?泛分布，47個(gè)州和哥倫?亞特區(qū)都有記錄。在2012年?2022年期間，42個(gè)州的低租?庫(kù)存減少了10%以上，其中24個(gè)州減少了20%以上。受影響最嚴(yán)重的州包單元的較貴州，凈減少的范圍延伸得更遠(yuǎn)，多達(dá)15個(gè)州在所有??平（?達(dá)1400美元）的單元都出現(xiàn)了減少同時(shí)，?租?單元的供應(yīng)量增加。1000?1399美元租?的單元數(shù)量增加了40萬(wàn)，?1400?1999美元租?的單元數(shù)量增加了430萬(wàn)。

租?在2000美元或以上的家庭增加了410萬(wàn)。這些變化使得租?分布向上移動(dòng)。2022年，16%的單元租600美元，?2012年時(shí)這??例為22%。與此同時(shí)，租?在2000或以上的單元?例從7%上升到16%來(lái)??型多?住宅建筑，這些建筑的中位租?最?，到2022年為1300美元。在2012年?2022年期間，擁有20個(gè)或以上單元的?型多?住宅建筑的單元數(shù)量增?了310萬(wàn)，達(dá)到1230元。在同?時(shí)期，擁有5?19個(gè)單元的中型多?住宅建筑的單元供應(yīng)量?jī)H增加了26.7萬(wàn)個(gè)，達(dá)到1060萬(wàn)個(gè)單元。2022年，擁有2?4個(gè)單元的?型多?住宅建筑的租?中位數(shù)最低，為980美元，其供應(yīng)量?jī)H增加了1.4萬(wàn)個(gè)，達(dá)到830萬(wàn)個(gè)。哈佛?學(xué)住房研究聯(lián)合中 《2024年國(guó)家住房狀況 圖圖盡管多?型住宅開(kāi)?量下降，盡管多?型住宅開(kāi)?量下降，公寓完?量仍持年化多?型住宅單位（千個(gè)，季節(jié)性調(diào)整197519791983198719911995199920032007201120152019開(kāi)始來(lái)來(lái)源：美國(guó)??普查局新住宅建設(shè)數(shù)據(jù)的JCHS統(tǒng)注：估計(jì)值為過(guò)去12個(gè)?的移動(dòng)平均新增新增單元激增，緩解租隨著供應(yīng)激增，新單元的空置時(shí)間更?。根據(jù)市場(chǎng)吸收調(diào)查年第三季度，52%的新單元在完?后三個(gè)?內(nèi)出租，低于2021第三季度的峰值75%，這表明市場(chǎng)吸收新單元的能?放緩哈佛?學(xué)住房研究新的多?住宅單元以?1980年代以來(lái)未?過(guò)的速度上線（24。截?2024年3?底，多?住宅完?量達(dá)到?1988年5以來(lái)的最??平，過(guò)去12個(gè)?增加了487,000個(gè)單元，增?21%（402,000個(gè)單元哈佛?學(xué)住房研究新的多?住宅單元以?1980年代以來(lái)未?過(guò)的速度上線（24。截?2024年3?底，多?住宅完?量達(dá)到?1988年5以來(lái)的最??平，過(guò)去12個(gè)?增加了487,000個(gè)單元，增?21%（402,000個(gè)單元2024年第?季度，根據(jù)住房空置率調(diào)查，全國(guó)租賃空置率6.6%，?于2022年第?季度的疫情低點(diǎn)5.6%，接近疫情（2019年）平均6.9%情前平均?平4.8%?出1個(gè)百分點(diǎn)以上。因此，2024度租?增?率放緩?同?0.2%，此前在2022年初達(dá)到年增?超過(guò)15%的創(chuàng)紀(jì)錄?《2024《2024年國(guó)家住房狀況

上漲的成本削弱了物業(yè)表YardiMatrix的數(shù)據(jù)，2023年1??2024年1?，全國(guó)多?型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)?增?了7.1%。在2024年1?，保險(xiǎn)費(fèi)同?增?（8.8%（6.1%（3.5%（25漲。RealPage報(bào)告稱，?疫情開(kāi)始以來(lái)，50個(gè)最?都市區(qū)的每單位物業(yè)保險(xiǎn)成本已翻了?番多，其中佛羅?達(dá)州的增?幅度最?緩。根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基?會(huì)（NCREIF）的數(shù)據(jù)，2024緩。根據(jù)房地產(chǎn)投資信托基?會(huì)（NCREIF）的數(shù)據(jù)，2024?季度公寓的凈運(yùn)營(yíng)收?年增?率為2.8%。這?2021年末的值24.8%有顯著下降，并且低于?流?前五年平均的5.4%年增率在此背景下，多?型貸款違約?險(xiǎn)有所上升。根據(jù)抵押家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)，2023年第四季度，房利美持60天違約率增??0.46%（上年同期為0.24%，?房地美持的貸款違約率達(dá)到了0.28%（上年同期為0.12%。同樣，儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)持有的?期商業(yè)和多?型貸款的90天?當(dāng)前率年攀升，2023年第四季度達(dá)到0.94%，較20224%的90天峰值，總體??相對(duì)較低圖圖多?住宅的保險(xiǎn)費(fèi)?顯著上

盡管?期貸款構(gòu)成了多?型債務(wù)的?部分，天違約率已連續(xù)六個(gè)季度上升，在2023年第四季度達(dá)到4.3%。然?，CMBS在所有多?型貸款中占?較?，最新的違約率?流?前的平均?平多?型開(kāi)發(fā)商?臨融資挑即使業(yè)主和投資者在與?益疲軟的物業(yè)表現(xiàn)作?爭(zhēng)的同時(shí)，?臨著更加嚴(yán)峻的融資環(huán)境。不斷上升的利率增加了收購(gòu)和建設(shè)公寓物業(yè)價(jià)格做出了回應(yīng)在2023年初?次出現(xiàn)年度下降，超過(guò)?年來(lái)的?次RealCapitalAnalytics的數(shù)據(jù)，價(jià)格在2023年末下降了14%，并在2024年初以每年8.4%的減速率繼續(xù)下降。下降的物業(yè)價(jià)格反映了NCREIF的數(shù)據(jù)，在2024年初達(dá)到4.3%，較?年前的3.9%有所運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)成本年度變化（百分?保險(xiǎn)維修?資公?事業(yè)稅費(fèi)總?出類別備注：估計(jì)數(shù)據(jù)2024112個(gè)?。來(lái)源：YardiMatrix，2024年3?研究快報(bào)，多?型?出。《2024《2024年國(guó)家住房狀況哈佛?學(xué)住房研究圖2023年租房家庭增租房家庭（百萬(wàn)? 200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022注：由于疫情期間數(shù)據(jù)收集問(wèn)題，2020年的估計(jì)值被省略。借貸和貸款也?幅放緩MBA的數(shù)據(jù)，2023年多?型抵押貸款發(fā)放量?2022年減少了46%。隨著發(fā)放量的下降，多?型債務(wù)總額的增?也放緩，2023年第四季度年增?8850億美元，達(dá)2.09萬(wàn)億美元。多?型投資也出現(xiàn)下降MSCI的數(shù)據(jù)，20