2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題

2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題一、單項選擇題1、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為()元/㎡。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57【正確答案】：D【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。2、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對()來講的。A.估價機構(gòu)B.估價人員C.估價對象D.估價方法【正確答案】：C【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。參見教材P155。3、房地產(chǎn)的()特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。A.不可移動B.供給有限C.價值量大D.用途多樣【正確答案】：A【答案解析】：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。參見教材P59。4、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權(quán)都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風(fēng)險報酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.6【正確答案】：D5、為評估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類房地產(chǎn)自2010年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2010年10月末的價格為()元/㎡。A.3018B.3020C.3144D.3050【正確答案】：B【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。6、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用()的估計值。A.正常B.較低C.平均D.較高【正確答案】：B【答案解析】：在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。參見教材P170。7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于()元/m2。A.4800B.5124C.5800D.7124【正確答案】：C【答案解析】：預(yù)測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見教材P350。8、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為()萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【正確答案】：B【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P190。9、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為()元/㎡。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82【正確答案】：B【答案解析】：土地取得費用為開發(fā)期之初計息，即2年，土地開發(fā)費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見教材P280～281。10、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做()。A.房地產(chǎn)的供給價格B.房地產(chǎn)的需求價格C.房地產(chǎn)的市場價格D.房地產(chǎn)的均衡價格【正確答案】：D【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P90。二、多項選擇題1、下列情況，會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格的是()。A.相鄰房地產(chǎn)合并交易B.交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商C.交易雙方存在利害關(guān)系D.交易稅費非正常負(fù)擔(dān)E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情【正確答案】：ACD【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導(dǎo)致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導(dǎo)致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。2、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括()等。A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B.可比實例的交易類型與估價目的吻合C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案解析】選取的可比實例應(yīng)滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P181～182。3、在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【正確答案】：CE【答案解析】：在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或售求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。參見教材P322。4、下列不存在替代關(guān)系的有()。A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間B.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間C.經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間D.普通住宅與商業(yè)用房之間E.賓館與寫字樓之間【正確答案】：ACD【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P86。5、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買賣雙方共同繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分的稅費包括()等。A.土地增值稅B.印花稅C.交易手續(xù)費D.土地使用權(quán)出讓金E.契稅【正確答案】：BC【答案解析】：有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。參見教材P187。6、下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，正確的是()。A.原始價值高于或等于賬面價值B.投資價值高于市場價值C.謹(jǐn)慎價值低于市場價值D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值E.評估價值等于理論價值【正確答案】：ACD7、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括()。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息【正確答案】：AB【答案解析】：直接成本利潤率的計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本。參見教材P282。8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有()。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證D.房地產(chǎn)估價是會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【正確答案】：ADE【答案解析】：參見教材P5-10。房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。9、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報酬率C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的【正確答案】：AB【答案解析】：C應(yīng)該是最低報酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P97。10、下列是收益性房地產(chǎn)的有()。A.農(nóng)地B.寫字樓C.寫字樓D.倉庫E.未開發(fā)的土地【正確答案】：ABCD【答案解析】：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。參見教材P72。三、判斷題1、消費者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期。()【正確答案】：Y【答案解析】：消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預(yù)期。參見教材P87。2、估價報告使用期限是從估價時點計算，而不是從估價報告出具之日開始計算。()【正確答案】：N【答案解析】：估價報告使用期限是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。參見教材P414。3、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。()【正確答案】：Y【答案解析】：房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。參見教材P242。4、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠(yuǎn)來看是趨于下降的。()【正確答案】：Y5、由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的增減量對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的增減量予以加權(quán)后再計算其平均增減量，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。()【正確答案】：Y【答案解析】：由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的增減量對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的增減量予以加權(quán)后再計算其平均增減量，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。參見教材P350。6、經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束的日期。()【正確答案】：N7、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。()【正確答案】：Y8、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。()【正確答案】：N【答案解析】：參見教材P238。建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應(yīng)該為60萬元。9、低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。()【正確答案】：Y【答案解析】：低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價