房地產(chǎn)評(píng)估師考試考試題庫有答案分析

房地產(chǎn)評(píng)估師考試考試題庫有答案分析1.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1500平方米。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元/平方米，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1200元/平方米，估計(jì)該建筑物有八成新。試根據(jù)所給資料評(píng)估該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。答案：土地總價(jià)=土地面積×現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)=1000×620=620000（元）建筑物重置成本=建筑面積×現(xiàn)時(shí)建筑造價(jià)=1500×1200=1800000（元）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率=1800000×80%=1440000（元）房地產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值=620000+1440000=2060000（元）房地產(chǎn)單價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)÷建筑面積=2060000÷1500≈1373.33（元/平方米）分析：本題主要考查房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，需要分別計(jì)算土地和建筑物的價(jià)值。土地價(jià)值按現(xiàn)時(shí)重新取得成本計(jì)算，建筑物價(jià)值先確定重置成本，再結(jié)合成新率計(jì)算現(xiàn)值，最后將兩者相加得到房地產(chǎn)總價(jià)，除以建筑面積得到單價(jià)。2.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2001年1月的重置成本為500萬元，2011年1月的評(píng)估值為多少？答案：已使用年限=20111990=21（年）尚可使用年限=5021=29（年）成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=29÷（21+29）×100%=58%評(píng)估值=重置成本×成新率=500×58%=290（萬元）分析：本題關(guān)鍵在于根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限計(jì)算成新率，再用重置成本乘以成新率得到評(píng)估值。成新率的計(jì)算是基于耐用年限和已使用年限的關(guān)系。3.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%，資本化率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？答案：年凈收益=年有效毛收入×（1運(yùn)營費(fèi)用率）=80×（140%）=48（萬元）剩余使用年限=508=42（年）根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)價(jià)格，\(A\)為年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(n\)為剩余使用年限）\(V=\frac{48}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{42}}]\)先計(jì)算\((1+10\%)^{42}\approx67.275\)，\(\frac{1}{(1+10\%)^{42}}\approx0.0149\)，\(1\frac{1}{(1+10\%)^{42}}\approx0.9851\)\(V=480×0.9851\approx472.85\)（萬元）分析：本題運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。首先計(jì)算年凈收益，然后確定剩余使用年限，最后代入收益法公式計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格。公式中的各項(xiàng)參數(shù)需準(zhǔn)確計(jì)算，特別是\((1+Y)^{n}\)的計(jì)算。4.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次付清的價(jià)格為多少？答案：首先將各期付款折現(xiàn)到成交日期。半年后支付的8萬元折現(xiàn)到成交日期的現(xiàn)值\(P_1=\frac{8}{(1+10\%)^{0.5}}\)，\((1+10\%)^{0.5}\approx1.0488\)，\(P_1=\frac{8}{1.0488}\approx7.63\)（萬元）1年后支付的4萬元折現(xiàn)到成交日期的現(xiàn)值\(P_2=\frac{4}{(1+10\%)^{1}}=\frac{4}{1.1}\approx3.64\)（萬元）成交日期一次付清的價(jià)格=首期付款+\(P_1\)+\(P_2\)=12+7.63+3.64=23.27（萬元）單價(jià)=232700÷100=2327（元/平方米）分析：本題考查資金時(shí)間價(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算中的應(yīng)用。需要將不同時(shí)間的付款金額折現(xiàn)到成交日期，然后相加得到一次付清的價(jià)格，再計(jì)算單價(jià)。折現(xiàn)過程中要注意年利率和付款時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。5.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為多少？答案：設(shè)該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為\(P\)。因?yàn)橘I方實(shí)際付出的價(jià)格是\(2325\)元/平方米，且稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，那么\(P+P×5\%=2325\)即\(P(1+5\%)=2325\)解得\(P=\frac{2325}{1+5\%}=2214.29\)（元/平方米）分析：本題關(guān)鍵在于明確買賣雙方實(shí)際的價(jià)格關(guān)系和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況，通過設(shè)正常成交價(jià)格為未知數(shù)，根據(jù)已知條件列出方程求解。6.某建筑物的建筑面積為200平方米，重置價(jià)格為1200元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元；裝修的重置價(jià)格為400元/平方米，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為20萬元，平均壽命為10年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。答案：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用\(C_1=3\)萬元（2）裝修的折舊額\(C_2\)：裝修重置成本=建筑面積×裝修重置單價(jià)=200×400=80000（元）裝修折舊額\(C_2=\frac{80000}{5}×3=48000\)（元）（3）設(shè)備的折舊額\(C_3\)：設(shè)備重置成本\(C_3=20\)萬元，因?yàn)橐咽褂?0年，平均壽命10年，且殘值率為零，所以設(shè)備折舊額\(C_3=20\)萬元（4）建筑物主體的折舊額\(C_4\)：建筑物主體重置成本=建筑面積×建筑物重置單價(jià)=200×1200=240000（元）建筑物主體折舊額\(C_4=\frac{240000}{50}×10=48000\)（元）折舊總額\(C=C_1+C_2+C_3+C_4\)\(C=30000+48000+200000+48000=326000\)（元）分析：本題需要分別計(jì)算不同部分的折舊額，包括門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用、裝修折舊、設(shè)備折舊和建筑物主體折舊，最后將各部分折舊額相加得到折舊總額。不同部分的折舊計(jì)算根據(jù)其重置成本、使用壽命和已使用年限來確定。7.某宗房地產(chǎn)的土地面積為100平方米，建筑面積為200平方米。土地是10年前通過出讓方式取得的，出讓年限為50年，當(dāng)時(shí)的地價(jià)為1000元/平方米，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為1200元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為800元/平方米，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1000元/平方米，估計(jì)該建筑物有九成新。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。答案：土地總價(jià)=土地面積×現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)=100×1200=120000（元）建筑物重置成本=建筑面積×現(xiàn)時(shí)建筑造價(jià)=200×1000=200000（元）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率=200000×90%=180000（元）房地產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值=120000+180000=300000（元）房地產(chǎn)單價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)÷建筑面積=300000÷200=1500（元/平方米）分析：本題評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法與前面類似，分別計(jì)算土地和建筑物價(jià)值，土地按現(xiàn)時(shí)取得成本計(jì)算，建筑物先確定重置成本再結(jié)合成新率求現(xiàn)值，最后得到房地產(chǎn)總價(jià)和單價(jià)。8.某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為10000元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為1000元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為5000元，則該房地產(chǎn)的年折舊費(fèi)為多少？答案：房地產(chǎn)年折舊費(fèi)=建筑物年折舊費(fèi)+房屋設(shè)備年折舊費(fèi)+室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)=10000+1000+5000=16000（元）分析：本題直接將不同部分的年折舊費(fèi)相加即可得到房地產(chǎn)的年折舊費(fèi)，關(guān)鍵是明確各部分折舊的構(gòu)成。9.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為多少？答案：建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率=200×12%=24（萬元）土地凈收益=房地產(chǎn)凈收益建筑物凈收益=5024=26（萬元）土地價(jià)值=土地凈收益÷土地資本化率=26÷10%=260（萬元）房地產(chǎn)價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值=200+260=460（萬元）分析：本題先根據(jù)建筑物價(jià)值和資本化率計(jì)算建筑物凈收益，再用房地產(chǎn)凈收益減去建筑物凈收益得到土地凈收益，最后根據(jù)土地資本化率計(jì)算土地價(jià)值，將建筑物價(jià)值和土地價(jià)值相加得到房地產(chǎn)價(jià)值。10.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/平方米，因交易情況比正常情況低5%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象差3%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格為多少？答案：交易情況修正系數(shù)\(K_1=\frac{100}{1005}=\frac{100}{95}\)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)\(K_2=\frac{100}{1003}=\frac{100}{97}\)修正后的價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×\(K_1\)×\(K_2\)=\(3000×\frac{100}{95}×\frac{100}{97}\)\(\approx3000×1.0526×1.0309\)\(\approx3247.83\)（元/平方米）分析：本題需要分別計(jì)算交易情況修正系數(shù)和房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)，然后用可比實(shí)例成交價(jià)格乘以這兩個(gè)修正系數(shù)得到修正后的價(jià)格。修正系數(shù)的計(jì)算要根據(jù)與正常情況的差異比例來確定。11.某建筑物的建筑面積為300平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，重置價(jià)格為1500元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%。用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額和現(xiàn)值。答案：建筑物重置成本=建筑面積×重置價(jià)格=300×1500=450000（元）年折舊額\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（其中\(zhòng)(C\)為重置成本，\(R\)為殘值率，\(N\)為經(jīng)濟(jì)壽命）\(D=\frac{450000×(12\%)}{50}=\frac{450000×0.98}{50}=8820\)（元）現(xiàn)值\(V=CD×t\)（\(t\)為有效經(jīng)過年數(shù)）\(V=4500008820×10=45000088200=361800\)（元）分析：本題運(yùn)用直線法計(jì)算建筑物折舊。先計(jì)算重置成本，再根據(jù)直線法折舊公式計(jì)算年折舊額，最后用重置成本減去累計(jì)折舊得到現(xiàn)值。12.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無限年，資本化率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？答案：根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Yg}\)（其中\(zhòng)(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(g\)為凈收益增長(zhǎng)率）\(V=\frac{30}{10\%2\%}=\frac{30}{0.08}=375\)（萬元）分析：本題是在凈收益按一定比例增長(zhǎng)且收益年限無限的情況下運(yùn)用收益法公式計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，關(guān)鍵是正確使用公式和確定各參數(shù)的值。13.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2500元/平方米，成交日期為2018年1月1日，該類房地產(chǎn)自2017年11月1日至2018年7月1日平均每月比上月上漲1%，2018年7月1日至2018年11月1日平均每月比上月下降0.2%。則該可比實(shí)例在2018年11月1日的價(jià)格為多少？答案：從2018年1月1日到2018年7月1日共6個(gè)月，價(jià)格上漲。2018年7月1日的價(jià)格\(P_1=2500×(1+1\%)^{6}\)\((1+1\%)^{6}\approx1.0615\)，\(P_1=2500×1.0615=2653.75\)（元/平方米）從2018年7月1日到2018年11月1日共4個(gè)月，價(jià)格下降。2018年11月1日的價(jià)格\(P_2=P_1×(10.2\%)^{4}\)\((10.2\%)^{4}\approx0.9920\)，\(P_2=2653.75×0.9920\approx2632.52\)（元/平方米）分析：本題需要分階段計(jì)算價(jià)格變化。先根據(jù)上漲比例計(jì)算到2018年7月1日的價(jià)格，再根據(jù)下降比例計(jì)算到2018年11月1日的價(jià)格，計(jì)算過程中要注意指數(shù)的運(yùn)用。14.某宗房地產(chǎn)的土地面積為500平方米，建筑面積為1000平方米。土地于5年前通過出讓方式取得，出讓年限為50年，當(dāng)時(shí)的出讓價(jià)格為200萬元；建筑物于3年前建成，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為300萬元?，F(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的價(jià)格為600元/平方米，現(xiàn)時(shí)建筑類似建筑物的造價(jià)為1200元/平方米，該建筑物的成新率為80%。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。答案：土地總價(jià)=土地面積×現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)=500×600=300000（元）建筑物重置成本=建筑面積×現(xiàn)時(shí)建筑造價(jià)=1000×1200=1200000（元）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率=1200000×80%=960000（元）房地產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值=300000+960000=1260000（元）房地產(chǎn)單價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)÷建筑面積=1260000÷1000=1260（元/平方米）分析：本題評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，土地按現(xiàn)時(shí)取得成本計(jì)算，建筑物先確定重置成本再結(jié)合成新率計(jì)算現(xiàn)值，最后匯總得到房地產(chǎn)總價(jià)和單價(jià)。15.某收益性房地產(chǎn)，其凈收益每年固定為20萬元，資本化率為8%，收益年限為30年。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？答案：根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（其中\(zhòng)(A\)為年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(n\)為收益年限）\(V=\frac{20}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{30}}]\)先計(jì)算\((1+8\%)^{30}\approx10.0627\)，\(\frac{1}{(1+8\%)^{30}}\approx0.0994\)，\(1\frac{1}{(1+8\%)^{30}}\approx0.9006\)\(V=250×0.9006=225.15\)（萬元）分析：本題運(yùn)用有限年期的收益法公式計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，需要準(zhǔn)確計(jì)算\((1+Y)^{n}\)的值，再代入公式求解。16.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2800元/平方米，交易日期為2017年6月1日。該類房地產(chǎn)自2017年3月1日至2018年6月1日平均每月比上月上漲1.5%，則該可比實(shí)例在2018年6月1日的價(jià)格為多少？答案：從2017年6月1日到2018年6月1日共12個(gè)月。該可比實(shí)例在2018年6月1日的價(jià)格\(P=2800×(1+1.5\%)^{12}\)\((1+1.5\%)^{12}\approx1.1956\)\(P=2800×1.1956=3347.68\)（元/平方米）分析：本題根據(jù)價(jià)格上漲比例和時(shí)間跨度，運(yùn)用復(fù)利公式計(jì)算可比實(shí)例在指定日期的價(jià)格，關(guān)鍵是正確計(jì)算指數(shù)部分。17.某建筑物的建筑面積為400平方米，重置價(jià)格為1300元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為40年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，殘值率為3%。用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額和現(xiàn)值。答案：建筑物重置成本=建筑面積×重置價(jià)格=400×1300=520000（元）年折舊額\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（其中\(zhòng)(C\)為重置成本，\(R\)為殘值率，\(N\)為經(jīng)濟(jì)壽命）\(D=\frac{520000×(13\%)}{40}=\frac{520000×0.97}{40}=12610\)（元）現(xiàn)值\(V=CD×t\)（\(t\)為有效經(jīng)過年數(shù)）\(V=52000012610×8=520000100880=419120\)（元）分析：本題運(yùn)用直線法折舊公式計(jì)算年折舊額和現(xiàn)值，先計(jì)算重置成本，再根據(jù)公式逐步計(jì)算。18.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，收益年限為20年，資本化率為12%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？答案：根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Yg}[1(\frac{1+g}{1+Y})^{n}]\)（其中\(zhòng)(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(g\)為凈收益增長(zhǎng)率，\(n\)為收益年限）\(\frac{1+g}{1+Y}=\frac{1+3\%}{1+12\%}=\frac{1.03}{1.12}\approx0.9196\)\((\frac{1+g}{1+Y})^{n}=0.9196^{20}\approx0.1637\)\(V=\frac{40}{12\%3\%}[10.1637]\)\(V=\frac{40}{0.09}×0.8363\)\(V\approx371.69\)（萬元）分析：本題運(yùn)用凈收益按一定比例增長(zhǎng)且有限年期的收益法公式計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，計(jì)算過程中要準(zhǔn)確計(jì)算\((\frac{1+g}{1+Y})^{n}\)的值。19.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3200元/平方米，交易情況比正常情況高3%，房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象好2%。則該可比實(shí)例經(jīng)修正后的價(jià)格為多少？答案：交易情況修正系數(shù)\(K_1=\frac{100}{100+3}=\frac{100}{103}\)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)\(K_2=\frac{100}{100+2}=\frac{100}{102}\)修正后的價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×\(K_1\)×\(K_2\)=\(3200×\frac{100}{103}×\frac{100}{102}\)\(\approx3200×0.9709×0.9804\)\(\approx3052.47\)（元/平方米）分析：本題根據(jù)交易情況和房地產(chǎn)狀況與正常情況的差異計(jì)算修正系數(shù)，再用可比實(shí)例成交價(jià)格乘以修正系數(shù)得到修正后的價(jià)格。20.某宗房地產(chǎn)的土地面積為600平方米，建筑面積為1200平方米。土地是8年前通過出讓方式取得的，出讓年限為50年，當(dāng)時(shí)的出讓價(jià)格為300萬元；建筑物是6年前建成的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為400萬元。現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地的價(jià)格為700元/平方米，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的造價(jià)為1300元/平方米，該建筑物的成新率為70%。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。答案：土地總價(jià)=土地面積×現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)=600×700=420000（元）建筑物重置成本=建筑面積×現(xiàn)時(shí)建筑造價(jià)=1200×1300=1560000（元）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率=1560000×70%=1092000（元）房地產(chǎn)總價(jià)=土地總價(jià)+建筑物現(xiàn)值=420000+1092000=1512000（元）房地產(chǎn)單價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)÷建筑面積=1512000÷1200=1260（元/平方米）分析：本題評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，土地按現(xiàn)時(shí)取得成本計(jì)算，建筑物先確定重置成本再結(jié)合成新率計(jì)算現(xiàn)值，最后得到房地產(chǎn)總價(jià)和單價(jià)。21.某收益性房地產(chǎn)，其凈收益每年固定為25萬元，資本化率為9%，收益年限為25年。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？答案：根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（其中\(zhòng)(A\)為年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(n\)為收益年限）\(V=\frac{25}{9\%}[1\frac{1}{(1+9\%)^{25}}]\)先計(jì)算\((1+9\%)^{25}\approx8.6231\)，\(\frac{1}{(1+9\%)^{25}}\approx0.116\)，\(1\frac{1}{(1+9\%)^{25}}\approx0.884\)\(V=\frac{25}{0.09}×0.884\approx245.56\)（萬元）分析：本題運(yùn)用有限年期的收益法公式計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，準(zhǔn)確計(jì)算\((1+Y)^{n}\)的值是關(guān)鍵。22.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3500元/平方米，交易日期為2017年9月1日。該類房地產(chǎn)自2017年7月1日至2018年9月1日平均每月比上月上漲1.2%，則該可比實(shí)例在2018年9月1日的價(jià)格為多少？答案：從2017年9月1日到2018年9月1日共12個(gè)月。該可比實(shí)例在2018年9月1日的價(jià)格\(P=3500×(1+1.2\%)^{12}\)\((1+1.2\%)^{12}\approx1.1539\)\(P=3500×1.1539=4038.65\)（元/平方米）分析：本題根據(jù)價(jià)格上漲比例和時(shí)間跨度，運(yùn)用復(fù)利公式計(jì)算可比實(shí)例在指定日期的價(jià)格。23.某建筑物的建筑面積為500平方米，重置價(jià)格為1400元/平方米，經(jīng)濟(jì)壽命為45年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，殘值率為4%。用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額和現(xiàn)值。答案：建筑物重置成本=建筑面積×重置價(jià)格=500×1400=700000（元）年折舊額\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（其中\(zhòng)(C\)為重置成本，\(R\)為殘值率，\(N\)為經(jīng)濟(jì)壽命）\(D=\frac{700000×(14\%)}{45}=\frac{700000×0.96}{45}\approx14933.33\)（元）現(xiàn)值\(V=CD×t\)（\(t\)為有效經(jīng)過年數(shù)）\(V=70000014933.33×10=700000149333.3=550666.7\)（元）分析：本題運(yùn)用直線法折舊公式計(jì)算年折舊額和現(xiàn)值，計(jì)算過程中要注意數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。24.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為45萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)4%，收益年限為25年，資本化率為13%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？答案：根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Yg}[1(\frac{1+g}{1+Y})^{n}]\)（其中\(zhòng)(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為資本化率，\(g\)為凈收益增長(zhǎng)率，\(n\)為收益年限）\(\frac{1+g}{1+Y}=\frac{1+4\%}{1+13\%}