物業(yè)作業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)作業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)

房屋驗收移交及交房操作規(guī)程

一、目的：

為滿足房屋驗收移交及業(yè)主服務(wù)管理工作需要，規(guī)范房屋驗收移

交及入住管理活動，對房屋驗收移交及入住管理工作做出具體規(guī)定及

指導(dǎo)。

二、范圍：

適用于XX小區(qū)房屋驗收移交及入住服務(wù)全過程。

三、職責(zé)：

1、服務(wù)處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織安排房屋驗收移交及交房整體工作。

2、綜合業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理房屋驗收移交及入住等各項工作。

3、維修班協(xié)助綜合業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)房對房屋的驗收移交及入住的

全部維修服務(wù)工作。

4、財務(wù)部協(xié)助向業(yè)主收取入住所預(yù)交的各項費用。

5、協(xié)管班、保潔班負(fù)責(zé)交房現(xiàn)場的秩序維護、現(xiàn)場保潔、后勤

支持等各項工作。

四、術(shù)語和定義

1、交接驗收：是交接驗收的尾聲，由開發(fā)商項目部、施工單位

及物管公司三方進(jìn)行，是施工單位將物業(yè)暫時交付物管公司的流程,

是交付業(yè)主前的樓宇交接驗收工作。

2、業(yè)主接房：指業(yè)主按照購房合同約定，對戶內(nèi)專有部位實體

進(jìn)行的查驗接收。

3、二次裝修：是為便于區(qū)別初裝而言，初裝是指開發(fā)商出售的

精裝房和毛坯房基本使用功能的安裝，屬于初次裝修，對于業(yè)主購買

的毛坯房，入住時進(jìn)行裝修，則屬二次裝修。

五、作業(yè)程序和標(biāo)準(zhǔn)

(一)移交驗收

1、收樓管理

(1)前期工程房屋初驗交接驗收是交接驗收階段的第一步，主要

由開發(fā)商、項目部、各施工單位以及物業(yè)公司綜合業(yè)務(wù)人員和維修人

員在裝修尚未完成之前對單元內(nèi)部、共同進(jìn)行正式交接驗收以前的查

驗。

(2)物業(yè)公司在前期工程初驗交接驗收中將發(fā)現(xiàn)的工程缺陷和隱

患做好書面記錄及時反饋給開發(fā)商項目部和各施工單位進(jìn)行整改，為

下一步的正式交接驗收做好準(zhǔn)備。

(3)通過前期工程初驗?zāi)M交接驗收，對于一些施工和裝修中可

能存在的缺陷和隱患可以及時發(fā)現(xiàn)，及時進(jìn)行改進(jìn)，以避免完工后一

些工程問題才暴露出來，導(dǎo)致重復(fù)整改并延誤物業(yè)接收時間。

2、樓宇交接驗收

(1)在樓宇交接驗收時，由物業(yè)公司將單元內(nèi)部的遺留問題記錄

于《驗收記錄》，并由“三方”參與交接驗收人員簽字確認(rèn)。如單元

的裝修、設(shè)施設(shè)備調(diào)試和保潔都已完成達(dá)到交接驗收標(biāo)準(zhǔn)，則由物業(yè)

公司人員將鑰匙接收并填寫《鑰匙移交清單》。如單元的裝修，設(shè)備

設(shè)施或保潔仍存在的問題，則由物業(yè)公司將問題匯總于《樓宇情況匯

總表》，反饋至開發(fā)商項目部及各施工單位安排整改直至符合交接驗

收標(biāo)準(zhǔn)后由物業(yè)公司接收。

(2)物業(yè)公司將已接收的單元鑰匙統(tǒng)一移交存于綜合業(yè)務(wù)員接收

并簽收《鑰匙移交清單》，由專人管理，如在此期間，因工作需要，

開發(fā)商工作人員、銷售人員及各施工單位人員須進(jìn)入單元，必須在鑰

匙借用登記表簽字領(lǐng)取鑰匙方可進(jìn)入單元。

(3)對于樓宇接收的單元，物業(yè)公司協(xié)管人員每日進(jìn)行巡視，并

在大風(fēng)暴雨等災(zāi)害性天氣情況下加強巡視力度，以確保單元在此期間

始終保持良好的狀態(tài)，直至交付業(yè)主。

(二)交房管理

1、準(zhǔn)備工作階段

(1)在正式辦理入住前一周內(nèi)協(xié)調(diào)組織召開開發(fā)商、銷售公司及

物業(yè)公司三方聯(lián)席會，就正式辦理入住相關(guān)事宜進(jìn)行協(xié)商。

(2)人員配備：依據(jù)接管小區(qū)面積合理配備各部門工作人員。

(3)資料、表格的準(zhǔn)備。

(4)開發(fā)商準(zhǔn)備：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

(5)服務(wù)處準(zhǔn)備：依據(jù)小區(qū)戶數(shù)準(zhǔn)備《業(yè)主手冊》、《前期物業(yè)服

務(wù)協(xié)議》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《業(yè)主(住戶)基本情況登記表》

《裝修申請表》《裝修現(xiàn)場勘查記錄表》《裝修許可證》《房屋交接驗

收表》《房屋交付物品清單》《裝修管理責(zé)任承諾書》《治安消防責(zé)任

書》《鑰匙交接記錄表》。

(6)物資配備：依據(jù)小區(qū)規(guī)模和員工人數(shù)及小區(qū)配備的物業(yè)管理

用房配置物品，辦公用具等由服務(wù)處提供用品采購單，報公司綜合辦

采購。

(7)入場宣傳準(zhǔn)備：物業(yè)法規(guī)宣傳欄；收費標(biāo)準(zhǔn)公示；辦理入住

手續(xù)流程公示；裝修管理流程公示。

(8)財務(wù)部在新小區(qū)辦理入住之前一個月開始對收費人員、客服

主管進(jìn)行培訓(xùn)，為新小區(qū)的開盤貯備熟練地工作人員。

(9)辦理入住手續(xù)之前三天之內(nèi)，將收費相關(guān)的電子設(shè)備提前配

置到位、調(diào)試完成(比如：電腦、打印機、復(fù)印機、點鈔機、POS機、

電源等)。電腦內(nèi)部相關(guān)軟件安裝完成，達(dá)到正常使用狀態(tài)(綜合辦、

財務(wù)部完成)。

(10)辦理入住手續(xù)前三天，所有物業(yè)費等費用收費使用的票據(jù)、

收據(jù)準(zhǔn)備到位，并充分考慮到收費的次數(shù)，盡可能的多準(zhǔn)備相關(guān)票據(jù)。

讓收費有序展開(財務(wù)部完成)。

(11)收費人員在辦理物業(yè)服務(wù)費、垃圾清運費以及代收費之前，

將收費文件、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、單價等信息公布在顯著位置，以便讓業(yè)主

知曉。

2、正式交房(見交房流程圖)

(1)正式交房開始由物業(yè)公司綜合業(yè)務(wù)人員、營銷人員共同陪同

業(yè)主分別到開發(fā)商財務(wù)部結(jié)清房款，營銷部簽署房屋交接書、領(lǐng)取《新

建住宅使用說明書》、《新建住宅質(zhì)量保證書》領(lǐng)取相關(guān)物品使用說明

等。

(2)業(yè)主在開發(fā)商、營銷部處結(jié)清房款及領(lǐng)取各項物品后，由物

業(yè)公司綜合業(yè)務(wù)人員陪同再到物業(yè)公司財務(wù)部繳納物業(yè)管理費，一次

性收取一年(高層1.30元/平方)和垃圾清運費/平方3元，暖氣費

視情況而定。

(3)在確認(rèn)業(yè)主將房款及物業(yè)管理費均已繳納后，由物業(yè)公司綜

合業(yè)務(wù)人員幫助業(yè)主辦理物業(yè)登記手續(xù)，具體操作流程如下。

①業(yè)主填寫《業(yè)主信息登記表》?！稑I(yè)主信息登記表》涉及到業(yè)主

的個人信息及聯(lián)絡(luò)電話、地址等內(nèi)容，因此屬于保密文件。

②業(yè)主簽收物業(yè)公司《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時規(guī)約》、

《物業(yè)服務(wù)手冊》以便小區(qū)業(yè)主入住后能協(xié)助配合物管中心共同管理

好整個小區(qū)。

③告知業(yè)主做好單元內(nèi)的安全防火、防范工作，同時協(xié)助物業(yè)公

司保護好小區(qū)公共區(qū)域的消防設(shè)備、設(shè)施、器材等。

④業(yè)主核對及簽收進(jìn)戶門、分戶門、信報箱鑰匙及門禁卡。

(4)在辦理完畢物業(yè)各項手續(xù)后，由物業(yè)公司綜合業(yè)務(wù)人員、維

修人員共同陪同業(yè)主到業(yè)主所購單元內(nèi)進(jìn)行房屋檢驗。

①由業(yè)主開啟單元進(jìn)戶門，進(jìn)門后由維修、綜合業(yè)務(wù)人員陪同業(yè)

主清點單元內(nèi)物品、設(shè)備及設(shè)施，核對單元的水、電、和天然氣讀數(shù)，

如業(yè)主對所交房屋無異議，雙方在《房屋驗收交接表》簽字確認(rèn)，就

此整個交房工作完成(詳見《交接驗房標(biāo)準(zhǔn)化流程》)。

②業(yè)主在驗房時如發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)存在著一些小的問題，由物業(yè)公司

綜合業(yè)務(wù)人員立即通知臨時組成的“緊急維修隊”到單元維修，現(xiàn)場

解決小的工程問題，使驗房工作順利完成。

③如業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)單元內(nèi)仍存在著許多問題，現(xiàn)場搶修隊無法

完成仍需要整改時，由物業(yè)公司綜合業(yè)務(wù)人員將業(yè)主提出的問題填在

《保修維修記錄單》上，由業(yè)主簽字確認(rèn)后提交開發(fā)商安排相關(guān)施工

方進(jìn)行維保工作，同時業(yè)主需將所有進(jìn)戶門鑰匙托管至物業(yè)公司綜合

業(yè)務(wù)部并填寫《鑰匙托管承諾書》，以確保后繼交房工作的順利進(jìn)行。

在維保內(nèi)容完成后業(yè)主現(xiàn)場復(fù)驗合格后，維修人員再次核對單元的水、

電、和天然氣讀數(shù)，最后由業(yè)主在《鑰匙托管承諾書》上簽字確認(rèn)并

取回托管的鑰匙。

(5)協(xié)管班：熟悉小區(qū)環(huán)境，制定巡查路線；明確重點安全防范

區(qū)域；領(lǐng)用相關(guān)值班用鑰匙；安排值班表；部門記錄表格開始啟用。

班長制定日常工作流程。共用部位裝修期，人員復(fù)雜，大量的裝修

材料進(jìn)場，如大廳地面，墻角、墻面、門檻、樓梯、臺階、消防箱玻

璃、消防配件等有損壞，丟失的可能，提前做好防范措施，將損壞、

丟失的可能降到最低。

(6)保潔班：熟悉小區(qū)保潔區(qū)域，責(zé)任落實到人，部門記錄表格

開始啟用；

(7)維修班：熟悉小區(qū)設(shè)施設(shè)備情況，設(shè)備巡查職責(zé)落實到人;

運行工具分配到人；裝修前共用區(qū)域的防損措施；領(lǐng)用相關(guān)公共區(qū)域

鑰匙；部門記錄表格開始啟用。

(8)維修工作流程：

①業(yè)主驗房：物業(yè)人員在陪同業(yè)主驗收房屋時，應(yīng)對查驗的房屋

主體結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施出現(xiàn)的質(zhì)量問題給予詳細(xì)記錄，住戶簽字確認(rèn)。

②問題匯總：綜合業(yè)務(wù)人員當(dāng)天對所有房屋問題進(jìn)行分類匯總。

③維修過程：對于房屋所存在質(zhì)量問題由開發(fā)商安排施工人員按

期修復(fù)；

④業(yè)主確認(rèn)：維修完畢的房屋由開發(fā)商反饋至物業(yè)公司，再由物

業(yè)公司綜合業(yè)務(wù)員和業(yè)主電話通知業(yè)主前來確認(rèn)。

(9)交房流程圖

V

物業(yè)綜合業(yè)務(wù)人員及物業(yè)維修人員陪同驗房

（交房流程圖）

交接驗房標(biāo)準(zhǔn)化流程

一、人員組織安排

1、驗房組組長，負(fù)責(zé)現(xiàn)場驗房組人員統(tǒng)一進(jìn)行安排調(diào)度；

2、驗房組每2人一組，負(fù)責(zé)接待業(yè)主，為業(yè)主進(jìn)行驗房工作；

3、接報修對接人員，負(fù)責(zé)現(xiàn)場可及時整改問題的協(xié)調(diào)安排；

二、驗房工具

驗房表（A4板夾）、盒尺（5m）、手電等驗房工具。

三、驗房要求

1、保持儀容清潔、面帶微笑，保持頭發(fā)、臉部和手部干凈（參

照儀容儀表內(nèi)容執(zhí)行）。

2、保持工作精神飽滿，充滿自信、親切友好、誠懇。

3、穿工作服，服裝整潔、平整。

4、工作中做到走路輕、說話慢、操作穩(wěn)，講究方法，條理清晰。

5、言行舉止大方、得體，坐立行走姿態(tài)自然、端莊。

6、驗房時間控制盡量不超過30分鐘。

四、驗房標(biāo)準(zhǔn)

（一）接待業(yè)主

1、在驗房組等候引導(dǎo)員帶領(lǐng)業(yè)主辦理驗房手續(xù)，接待業(yè)主時，

進(jìn)行登記，并禮貌問候：“您好，我們是晨光綠景服務(wù)處的工作人員，

很高興為您服務(wù)，下面將為您進(jìn)行房屋驗收工作?！?/p>

2、要求：驗房人員精神面貌良好，2人一組，在驗房組內(nèi)坐位

有序，驗房工具、驗房表準(zhǔn)備齊全

（二）領(lǐng)取鑰匙，準(zhǔn)備驗房

1、帶領(lǐng)業(yè)主至鑰匙領(lǐng)取處，辦理領(lǐng)鑰匙、驗房手續(xù)，同時對業(yè)

主說：

“我們先領(lǐng)取您家的鑰匙，然后到您的房屋進(jìn)行驗收?！?/p>

2、領(lǐng)取鑰匙后，與業(yè)主進(jìn)行主動溝通，向業(yè)主介紹小區(qū)人文環(huán)

境及周邊情況。

（三）帶領(lǐng)業(yè)主至樓棟前

1、帶領(lǐng)業(yè)主至樓棟前這個過程中，與業(yè)主做好主動溝通工作，

表現(xiàn)出對業(yè)主工作的熱情、認(rèn)真負(fù)責(zé)。

2、至樓棟時，向業(yè)主介紹，該樓道單元門安裝門禁系統(tǒng)，您入

住需要刷卡入內(nèi)或用鑰匙試開啟是否靈活。

3、向業(yè)主介紹可視對講的使用方法。可以對業(yè)主說：：“這是可

視對講系統(tǒng)，按房號，再按呼叫，可以直接呼叫至該房室內(nèi)?！?/p>

4、驗收信報箱，用鑰匙開啟信報箱，然后讓業(yè)主自行開啟、鎖

上，同時對業(yè)主說：“這是您家的信報箱，您試一下鑰匙開啟是否靈

活。”業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”，同時收回鑰匙。

（驗收項目：信報箱破損劃傷；鑰匙鎖具開啟靈活）

（四）帶領(lǐng)業(yè)主上電梯

1、等候電梯時，向業(yè)主介紹樓道內(nèi)的消防設(shè)備，火災(zāi)報警系統(tǒng)，

攝像安防系統(tǒng)，可以監(jiān)控所有出入人員。

2、電梯門打開時，請業(yè)主先上（說：您先上），并用手扶電梯

門感應(yīng)處，避免夾上業(yè)主。

3、電梯行駛時，向業(yè)主介紹電梯的品牌、性能以及電梯故障時

的報警電話。

4、電梯到業(yè)主房屋樓層時，電梯門打開，請業(yè)主先下（說：您

先下），同時也用手扶電梯門感應(yīng)處。

（五）帶領(lǐng)業(yè)主至入戶門

1、到業(yè)主房屋門前，對業(yè)主說：“這就是您的家了，我先將您

家的房門打開”。將房門打開后，讓業(yè)主驗收入戶門鑰匙鎖具是否靈

活，同時向業(yè)主說：“請您試一下入戶門鑰匙開啟是否靈活”。

（驗收項目：進(jìn)戶門是否破損劃傷；關(guān)閉時是否嚴(yán)密；鑰匙鎖具開啟

靈活）

2、向業(yè)主介紹電表井及水表井的位置，同時請業(yè)主驗收電表、

水表外觀，同時記錄讀數(shù)。到電表豎井前，向業(yè)主說：“這是您家電

表井的位置，（打開管井門），這塊表是您家的電表，上面已有標(biāo)識，

現(xiàn)在的電表讀數(shù)是，******，”同時在驗房單上記錄讀數(shù)；到水暖管

井前，向業(yè)主說：“這是您家水表井的位置，（打開管井門），這塊

表是您家的自來水水表，上面已有標(biāo)識，現(xiàn)在的水表讀數(shù)是'******',

那塊是您家的中水水表，上面已有標(biāo)識，現(xiàn)在的水表讀數(shù)是，******，"

同時在驗房單上記錄讀數(shù)，然后告知業(yè)主：“您家的暖氣管總閥門在

這里，上面已有標(biāo)識，請您知悉?！?/p>

（驗收項目：管井門開啟靈活，電表外觀，電表讀數(shù)，自來水水表外

觀及讀數(shù)，中水水表外觀及讀數(shù)，暖氣主管外觀）

（六）入戶

1、入戶時，將驗房單給業(yè)主看一下，并對業(yè)主說：“這是我們

的驗房單，您所驗收的問題我們將記錄在這張驗房單上，我們將按照

驗房單上所列的流程對您的房屋進(jìn)行驗收，請您與我們共同完成這次

驗收過程。”

2、進(jìn)入房屋后，驗收配電箱外觀及空氣開關(guān)外觀，標(biāo)識明顯，

并合上所有空氣開關(guān)，同時對業(yè)主說：“這是您家的配電箱，配有漏

電保護器，控制室內(nèi)所有的電源，上面有標(biāo)識，如插座、照明、空調(diào)

等……，現(xiàn)在將所有的電源合上?！彬炇蘸螅隍灧繂紊咸顚?完好，。

3、打開入戶門廳處電源，檢查燈具是否明亮，同時對業(yè)主說：

“這是您家的門廳的電源及照明，您可自己驗收一下是否合格”。業(yè)

主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

4、驗收弱電組箱，用鑰匙打開弱電組箱，告知業(yè)主：“這是您

家弱電系統(tǒng)組合分配箱，包括有線電視、安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及電話

系統(tǒng)等，需要相關(guān)專業(yè)廠家來為您安裝調(diào)試，當(dāng)您需要辦理某項業(yè)務(wù)

時，請咨詢物業(yè)前臺”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

5、驗收可視對講，告知業(yè)主：“可視對講與門禁那個對講相連，

當(dāng)那邊呼叫您的房屋時，您的可視對講鈴聲會響起，您就可以看到呼

叫的對方是誰，并按‘開門'按鈕為其開門；業(yè)主驗收無問題后，在

驗房單上填寫“完好”。（驗收項目：配電箱及空氣開關(guān)；門廳處開

關(guān)及照明；弱電組箱、可視對講）

（七）驗收廚房

1、驗收門廳及部品后，向業(yè)主說：“下面將驗收您家的廚房，

請您跟我來。”

2、進(jìn)入廚房，打開照明開關(guān)，驗收廚房燈具是否明亮，同時對

業(yè)主說：“這是您家的廚房的電源及照明，您可自己驗收一下是否合

格”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

3、驗收廚房墻面，同時對業(yè)主說：“您可以看一下廚房的墻面，

廚房墻面抹灰時預(yù)留拉毛面層，以便您裝修時粘貼飾面磚，那個是天

然氣氣表，您可以看看外觀”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫

“完好”，同時將天然氣氣表表號和讀數(shù)填寫驗房單上。

4、驗收廚房地面，同時對業(yè)主說：“您在看一下廚房的地面，

地漏的位置在那，您在裝修時需要向那個方向找坡”。業(yè)主驗收無問

題后，在驗房單上填寫“完好”。再對業(yè)主說：“自來水管是這根,

閥門完好，沒有漏水情況；這是洗菜盆的下水，那個是地漏，上下水

均已做保護，外觀完好”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完

好”。

5、驗收廚房頂面，同時對業(yè)主說：“頂面是混凝土澆筑層，您

可以吊頂裝飾，頂部管道完好，無滲漏現(xiàn)象”。業(yè)主驗收無問題后,

在驗房單上填寫“完好”。

6、驗收煙道，對業(yè)主說：“這是油煙機排煙道，上面已安裝止

逆閥，避免煙道竄煙，已安裝完好，表面完好，無松動現(xiàn)象”。業(yè)主

驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

7、驗收插座面板，對業(yè)主說：“您廚房所有的插座外觀均完好，

您可以自己驗收一下，同時我們將用驗電器逐一進(jìn)行驗收，（用驗電

器驗收插座面板），廚房的插座均通電完好”。業(yè)主驗收無問題后，

在驗房單上填寫“完好”。

8、驗收塑鋼門窗，對業(yè)主說：“塑鋼門窗開啟靈活，關(guān)閉時嚴(yán)

密，請您自己試一下，同時向您介紹一下紗窗的安裝方法”。業(yè)主驗

收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

9、驗收分水器，對業(yè)主說：“分水器外觀完好，請您看一下”，

業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

10、廚房驗收完畢，向業(yè)主說：“廚房已驗收完成，下面我們將

驗收衛(wèi)生間，請您跟我過來”。

（驗收項目：廚房照明及開關(guān)；廚房墻面、地面、頂面；煤氣表；上

下水、地漏及頂部管道；煙道；插座面板；塑鋼門窗）

（A）驗收衛(wèi)生間

1、到衛(wèi)生間門前，向業(yè)主說：“這是您家的衛(wèi)生間，請您跟我

進(jìn)行驗收”。

2、進(jìn)入衛(wèi)生間，打開照明開關(guān)，驗收衛(wèi)生間燈具是否明亮，同

時對業(yè)主說：“這是您家的衛(wèi)生間的電源及照明，您可自己驗收一下

是否合格”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

3、驗收衛(wèi)生間墻面，同時對業(yè)主說：“您可以看一下衛(wèi)生間的

墻面，衛(wèi)生間墻面抹灰時預(yù)留拉毛面層，以便您裝修時粘貼飾面磚”。

業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

4、驗收衛(wèi)生間地面，同時對業(yè)主說：“您在看一下衛(wèi)生間的地

面，地漏的位置在那，您在裝修時需要向那個方向找坡”。業(yè)主驗收

無問題后，在驗房單上填寫“完好”。再對業(yè)主說：“自來水管是這

根，閥門完好，沒有漏水情況；中水管是這根，閥門完好，沒有漏水

情況；這是座便器的下水，這是洗手盆下水，那個是地漏，上下水均

已做保護，外觀完好”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

5、驗收衛(wèi)生間頂面，同時對業(yè)主說：“頂面是混凝土澆筑層，

您可以吊頂裝飾，頂部管道完好，無滲漏現(xiàn)象”。業(yè)主驗收無問題后，

在驗房單上填寫“完好”。

6、驗收排風(fēng)道，對業(yè)主說：“這是衛(wèi)生間排風(fēng)道，避免衛(wèi)生間

異味”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

7、驗收插座面板，對業(yè)主說：“您衛(wèi)生間所有的插座外觀均完

好，您可以自己驗收一下，同時我們將用驗電器逐一進(jìn)行驗收，（用

驗電器驗收插座面板），衛(wèi)生間的插座均通電完好”。業(yè)主驗收無問

題后，在驗房單上填寫“完好”。

8、驗收塑鋼窗，對業(yè)主說：“塑鋼窗開啟靈活，關(guān)閉時嚴(yán)密，

請您自己試一下，同時向您介紹一下紗窗的安裝方法”。業(yè)主驗收無

問題后，在驗房單上填寫“完好”。

9、衛(wèi)生間驗收完畢，向業(yè)主說：“衛(wèi)生間已驗收完成，下面我

們將驗收臥室和書房，請您跟我走”。

（驗收項目：衛(wèi)生間照明及開關(guān)；廚房墻面、地面、頂面；上下水、

地漏及頂部管道；排風(fēng)道；插座面板；鋁合金門窗；散熱器）

（九）驗收主次臥室、書房

1、進(jìn)入主臥室，打開照明開關(guān)，驗收主臥室燈具是否明亮，同

時對業(yè)主說：“這是您家主臥室的電源及照明，您可自己驗收一下是

否合格”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

2、驗收主臥室墻面、頂面，同時對業(yè)主說：“您可以看一下墻

面、頂棚，已經(jīng)進(jìn)行刮膩子刷漆，您可以看一下墻面、頂棚的平整度”。

業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

3、驗收主臥室地面，同時對業(yè)主說：“地面給您在裝修時預(yù)留

了3cM的裝修面，地面下方是暖氣管，無滲漏情況，請您看一下地面

的平整度”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

4、驗收插座面板，對業(yè)主說：“主臥室所有的插座外觀均完好，

您可以自己驗收一下，同時我們將用驗電器逐一進(jìn)行驗收，（用驗電

器驗收插座面板），主臥插座均通電完好”。業(yè)主驗收無問題后，在

驗房單上填寫“完好”。

5、介紹網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視面板，同時對業(yè)主說：“這些分

別是網(wǎng)絡(luò)端口、電話端口、有線電視接口，外觀均完好，請您驗收,

待您辦理相關(guān)配套手續(xù)后，相關(guān)公司會為您進(jìn)行安裝和開通，具體請

您在辦理入住后咨詢物業(yè)”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完

好”。

6、驗收塑鋼門窗，對業(yè)主說：“塑鋼門窗開啟靈活，關(guān)閉時嚴(yán)

密，請您自己試一下，同時向您介紹一下紗窗的安裝方法”。業(yè)主驗

收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

（驗收項目：照明及開關(guān)；墻面、地面、頂面；插座面板；塑鋼門窗；）

依照相同方式驗收次臥室、書房。

（十）驗收客廳、陽臺

1、進(jìn)入客廳，打開照明開關(guān)，驗收客廳燈具是否明亮，同時對

業(yè)主說:“這是您家客廳的電源及照明，您可自己驗收一下是否合格”。

業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

2、驗收客廳墻面、頂面，同時對業(yè)主說：“您可以看一下墻面、

頂棚，已經(jīng)進(jìn)行刮膩子刷漆，您可以看一下墻面、頂棚的平整度”。

業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

3、驗收客廳地面，同時對業(yè)主說：“地面給您在裝修時預(yù)留了

3cM的裝修面，地面下是暖氣管，無滲漏情況，請您看一下地面的平

整度”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

4、驗收插座面板，對業(yè)主說：“客廳所有的插座外觀均完好，

您可以自己驗收一下，同時我們將用驗電器逐一進(jìn)行驗收，（用驗電

器驗收插座面板），主臥插座均通電完好”。業(yè)主驗收無問題后，在

驗房單上填寫“完好”。

5、介紹網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視面板，同時對業(yè)主說：“這些分

別是網(wǎng)絡(luò)端口、電話端口、有線電視接口，外觀均完好，請您驗收,

待您辦理相關(guān)配套手續(xù)后，相關(guān)公司會為您進(jìn)行安裝和開通，具體請

您在辦理入住后咨詢物業(yè)”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完

好”。

6、驗收塑鋼門窗，對業(yè)主說：“塑鋼門窗開啟靈活，關(guān)閉時嚴(yán)

密，請您自己試一下，同時向您介紹一下紗窗的安裝方法”。業(yè)主驗

收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

7、驗收陽臺頂面、墻面、地面，同時對業(yè)主說：“您可以看一

下陽臺的墻面、頂面，外墻涂料已完成，地面那個位置是地漏，您在

裝修時向地漏方向著坡”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完

好”。

8、驗收陽臺護欄，同時對業(yè)主說：“護欄已安裝牢固，油漆噴

刷完好，請您看一下”。業(yè)主驗收無問題后，在驗房單上填寫“完好”。

（驗收項目：照明及開關(guān)；墻面、地面、頂面；插座面板；鋁合金門

窗；散熱器；陽臺地漏、護欄）

（H）出戶、下電梯

1、待房屋所有項驗收完畢后，向業(yè)主說：“你家的房屋到現(xiàn)在

已全部驗收，我們會盡快將您所報修的問題進(jìn)行維修，維修完成后會

及時通知您，您看看驗房單上所記錄的問題，如沒有問題請您在驗房

單上簽字確認(rèn)，（將驗房單遞交給業(yè)主），我們下一步可以為您辦理

領(lǐng)鑰匙手續(xù)”。

2、出戶前關(guān)好戶內(nèi)所有閥門、電源，并將配電箱內(nèi)所有電源關(guān)

閉。

3、等待電梯時向業(yè)主介紹樓梯間的位置，是緊急情況的逃生通

道。

4、待電梯門開后，請業(yè)主先上，同時扶好電梯門感應(yīng)處；下電

梯時，請業(yè)主先下，同時扶好電梯門感應(yīng)處，同時向業(yè)主說：“您下

電梯慢點”。

（十二）領(lǐng)鑰匙驗房工作結(jié)束

我們將盡快將您報修的問題解決并和您聯(lián)系，您也可以撥打給您的客

服電話進(jìn)行詢問。

裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.目的：

1.1為提供高品質(zhì)的顧客服務(wù)，滿足裝修管理工作需要，規(guī)范裝修管

理活動，根據(jù)小區(qū)實際情況，編制《裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書》，對裝修

管理工作做出具體規(guī)定及指導(dǎo)。

2.范圍：

2.1適用于XX小區(qū)裝修管理全過程。

3.職責(zé)：

3.1綜合業(yè)務(wù)大廳負(fù)責(zé)裝修手續(xù)的辦理、事項告知和資料檔案管理。

3.2工程維修班片區(qū)責(zé)任人負(fù)責(zé)裝修方案的審批、現(xiàn)場監(jiān)管和裝修驗

收工作。

3.3協(xié)管班負(fù)責(zé)現(xiàn)場裝修過程的監(jiān)管。

3.4保潔班負(fù)責(zé)對裝修樓道的日常保潔和監(jiān)管。

4.作業(yè)流程

5.1作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

5.1裝修辦理：

5.1.1綜合業(yè)務(wù)大廳受理業(yè)主單元裝修申請，業(yè)主（或）與裝修施工

負(fù)責(zé)人到物業(yè)綜合服務(wù)大廳辦理裝修申請手續(xù)，先由綜合大廳業(yè)務(wù)人

員審核業(yè)主裝修資格（包括驗證業(yè)主身份），經(jīng)確認(rèn)為已辦入住的小

區(qū)業(yè)主后，填寫《裝修施工申請表》。

5.1.2業(yè)主按要求填寫完《裝修施工申請表》后，綜合業(yè)務(wù)人員將裝

修申請表、裝修圖紙原件或復(fù)印件等提交維修班片區(qū)責(zé)任人審核（按

照流程圖執(zhí)行）。

5.1.3審核通過后，業(yè)主先繳納建筑垃圾清運費，再簽署《房屋裝飾

裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《裝修安全責(zé)任書》、《承諾書》。

5.1.4綜合業(yè)務(wù)人員向業(yè)主和裝修公司告知室內(nèi)裝修的禁止行為：（1）

禁止將水暖更改為地暖，如增加樓板的荷載或因拆改樓板或沉重墻體,

造成相鄰業(yè)主的墻體裂縫或物業(yè)損壞，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司將

依據(jù)相關(guān)約定，采取停水停電措施，所造成的一切后果責(zé)任自負(fù)。（2）

頂樓或一樓花園，禁止搭建彩板房或玻璃房。（3）高層暖氣壓力大，

二次供水加壓，容易造成過水熱爆裂，請不要安裝過水熱。（4）告知

裝修垃圾堆放位置及要求，（5）安裝防護欄統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（參照小區(qū)防盜

護欄安裝要求）。

5.1.5發(fā)放裝修施工證。

5.1.6綜合服務(wù)人員完善業(yè)主信息，辦理購水業(yè)務(wù)及相關(guān)證明。

5.1.5延伸服務(wù)：代辦房屋租賃、出售業(yè)務(wù)。

5.2裝修管理：

5.2.1綜合業(yè)務(wù)大廳在辦理完裝修手續(xù)后，把業(yè)主相關(guān)裝修資料歸入

業(yè)主檔案盒，妥善保管，便于日常取用盒查看。

5.2.2維修班查看裝修現(xiàn)場施工內(nèi)容是否與裝修申請內(nèi)容一致，查看

是否有其他違規(guī)現(xiàn)象。

5.2.3協(xié)管班門崗每天必須對裝修材料進(jìn)出小區(qū)認(rèn)真核對，若發(fā)現(xiàn)違

規(guī)裝修材料嚴(yán)禁放行進(jìn)入小區(qū)。

5.2.4協(xié)管班巡邏崗每天按照巡查要求（每2小時巡檢一次），對裝

修單元重點巡查，若發(fā)現(xiàn)有改地暖等違規(guī)行為，及時勸阻并上報協(xié)管

班長，按流程處理。

5.2.5品質(zhì)部巡查各部門對裝修現(xiàn)場的巡檢記錄和簽到情況。

5.3裝修違規(guī)處理：

5.3.1發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即上報綜合大廳片區(qū)綜合業(yè)務(wù)員。

5.3.2片區(qū)綜合業(yè)務(wù)接到上報后，及時做好登記，并安排片區(qū)維修工

協(xié)同協(xié)管巡邏人員及時趕到現(xiàn)場確認(rèn)，根據(jù)裝修現(xiàn)場實際情況，結(jié)合

裝修申請及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核實，查看是否有違規(guī)現(xiàn)象，如確實有違規(guī)

現(xiàn)象，進(jìn)行勸阻，要求恢復(fù)。遇到嚴(yán)重違規(guī)現(xiàn)象，要去立即停工或采

取斷水?dāng)嚯娞幚怼?/p>

5.3.3片區(qū)維修工及時向片區(qū)綜合業(yè)務(wù)員反饋現(xiàn)場確認(rèn)情況，綜合業(yè)

務(wù)員及時下發(fā)《違規(guī)裝修裝修整改通知單》。對違規(guī)情況嚴(yán)重者，及

時上報經(jīng)理。

5.3.4綜合大廳片區(qū)業(yè)務(wù)員做好臺賬記錄與跟進(jìn)工作，違規(guī)裝修處理

單歸入業(yè)主個人檔案。

6質(zhì)量記錄及相關(guān)文件

6.1《裝修施工申請表》

6.2《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

6.3《裝修安全責(zé)任書》

6.4《承諾書》

6.5《違規(guī)裝修裝修整改通知單》

6.6《違規(guī)裝修處理單》

晨光綠景商鋪裝修管理規(guī)定

為了規(guī)范裝修程序，維護產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益，保障設(shè)施設(shè)備

和裝修秩序的正常，依照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和小區(qū)業(yè)主規(guī)約

規(guī)定，承租人裝修前必須如實填報《裝修申請表》各項內(nèi)容，辦理完

畢相關(guān)手續(xù)，方可進(jìn)場施工；

如需變更室內(nèi)布局結(jié)構(gòu)，必須經(jīng)專業(yè)部門（規(guī)劃及設(shè)計部門）審批同

意后方可實施。裝修垃圾清運費3元/平方米，具體裝修規(guī)定如下：

1、所有裝修必須按照裝修申請審批方案進(jìn)行，不得隨意變更,

如需要變更，必須報物業(yè)公司審批備案方可施工，如違規(guī)操作，物業(yè)

公司有權(quán)采取措施要求停工，所造成損失由業(yè)主自行承擔(dān)。

2、任何裝修工程均不得危及樓宇結(jié)構(gòu)、公共安全或妨礙他人,

不得影響商業(yè)樓整體外觀造型等；不得擅自在外墻打孔洞或安裝懸掛

設(shè)備、設(shè)施。

3、原則上不得拆、改原建筑間隔及內(nèi)部設(shè)施，如室內(nèi)間隔墻需

拆除或改動方面，須事先向物業(yè)公司提出申請，在保證管網(wǎng)線路不受

損傷，設(shè)計安裝合理，有變更圖紙的基礎(chǔ)上，經(jīng)審批認(rèn)定方可施工。

必須按照變更圖紙施工，不得擅自改變，物業(yè)公司將隨時檢查。

4、商鋪懸掛經(jīng)營牌匾必須按市政城管執(zhí)法要求統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)制作安

裝（規(guī)格尺寸：高（以造型設(shè)計或樓上窗下沿邊為限，不得影響樓上

采光和觀感），寬（以商鋪門頭寬為限，不得侵占相鄰和公共部位），

任何設(shè)備安裝不得改變樓宇外觀，更不得在小區(qū)內(nèi)墻面加設(shè)任何招牌

及其它裝置。

5、商鋪移交前必須簽訂物業(yè)相關(guān)協(xié)議資料，交納物業(yè)相關(guān)費用。

方可辦理水卡，由物業(yè)出具電卡和燃?xì)饪ㄏ嚓P(guān)證明。所移交商鋪室內(nèi)

設(shè)施齊全，如出現(xiàn)無計量表用水或用電，視為擅自竊取資源行為，將

對此加倍補繳費用，并按情節(jié)予以處理。

6、凡經(jīng)營餐飲類商鋪必需做好餐廳后堂隔油池的設(shè)置，并做好

隔油處理工作，防止堵塞主下水管道，若出現(xiàn)主下水堵塞將由經(jīng)營戶

負(fù)責(zé)處理和承擔(dān)費用，安裝環(huán)保排煙道、噪音不得影響業(yè)主生活，若

出現(xiàn)類似問題，由商鋪承擔(dān)責(zé)任。

7、凡經(jīng)營特行或超重類（洗車等）活動的商鋪，必須做好防水

措施和地面防護，若出現(xiàn)滲漏泡水或超重造成設(shè)施損壞或第三方損失,

所產(chǎn)生的費用和責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。

8、若違反上述規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)制止違規(guī)行為，要求整改恢

復(fù)，并按情節(jié)上報行業(yè)行政主管部門處理。

9、負(fù)責(zé)門前三包區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、公共秩序。

烏魯木齊鴻德苑物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司

昌吉市分公司

業(yè)主簽名：

年月日

晨光綠景商業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

甲方：烏魯木齊鴻德苑物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司昌吉市分公司;

乙方：;（以下乙

方指業(yè)主或使用人）。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)及政策，甲乙雙方在自

愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方選聘甲方提供物業(yè)管理服務(wù)事

宜，訂立本協(xié)議。

第一條物業(yè)基本情況：

物業(yè)名稱建筑面積

平方米；

坐落位

置;

第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，甲方提供的物業(yè)管理服務(wù)包括以下

內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及

雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

8、物業(yè)檔案資料管理。

第三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，需要甲方提供的其他服務(wù)可另行約

定。

第四條甲方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)按《昌吉州普通住宅物業(yè)

管理服務(wù)》一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第五條單個業(yè)主可委托甲方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)

護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇以包干制方式：

1、物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，小區(qū)內(nèi)

多層、高層均按等級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)交納(昌州計價費[2006]44號

文)：

2、商業(yè)門面房元/平方米/月，合計元/年。

物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

(2)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

(5)協(xié)助公安部門、社區(qū)居委會對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行秩序維護

的費用；

(6)辦公費用；

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用；

(10)法定稅費、物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大修、中修和更新、改造費用，

應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成

本。

第七條為了保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的正常開展，自房屋竣工移

交給甲方之日起，甲方開始收取物業(yè)管理費。房屋產(chǎn)權(quán)移交給業(yè)主的,

由業(yè)主自行承擔(dān)物業(yè)管理費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交

納物業(yè)管理費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使

用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知甲方。

第八條物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備包括以下內(nèi)容：

1、共用部位：樓蓋、屋頂、外墻面承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通

道、門廳等。

2、公用設(shè)施設(shè)備：共用上下水管道、共用照明、暖氣管線高壓

水泵房、消防設(shè)施設(shè)備等。

3、公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物：道路、室外上下水管道溝

渠、衛(wèi)生垃圾設(shè)施、自行車棚、停車場等。

4、共用綠地、花木、綠化噴灌設(shè)施、建筑小品等。

第九條樓宇房屋的驗收按國家新建住宅竣工驗收的相關(guān)規(guī)定

執(zhí)行。

第十條按照國家相關(guān)驗收標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲乙雙方確認(rèn)查驗過的物業(yè)

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、樓宇房屋如有質(zhì)量問題，由建設(shè)施工方按

標(biāo)準(zhǔn)予以處理。

第十一條依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》80號令及

相關(guān)規(guī)定，交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定

的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

1、凡物業(yè)各設(shè)施設(shè)備保修期按國家相關(guān)規(guī)定。

2、空置房屋過保修期后，所產(chǎn)生的維修費用，有產(chǎn)權(quán)人自行承

擔(dān)。

3、保修期外的維修，屬于公共部位的大中型維修上報申請維修

資金予以維修，中小型維修費用由物業(yè)共有人分?jǐn)?，屬于業(yè)主專有部

位的維修費用由業(yè)主承擔(dān)。

第十二條業(yè)主大會成立前，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守建設(shè)單

位制定的《業(yè)主臨時規(guī)約》。遵守甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共

用部位和公用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的

規(guī)章制度。

第十三條物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相

關(guān)規(guī)章制度的行為。甲方可采取告知、勸阻、報警或上報相關(guān)主管部

門等措施，制止業(yè)主違規(guī)行為。

第十四條甲方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)

物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的訴求，接受業(yè)主

和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

第十五條因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時占用、挖掘本物業(yè)

管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，需告知相關(guān)業(yè)主和使用人；臨時占用、挖

掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，甲方督導(dǎo)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第十六條甲方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書

面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處

置、裝修管理服務(wù)費用等事項進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用

人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第十七條若甲方的管理服務(wù)達(dá)不到本協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容和

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主有權(quán)要求甲方限期整改。

第十八條甲方違反本協(xié)議第六條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費

用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。

第十九條以下情況甲方不承擔(dān)責(zé)任：

1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的。

2、甲方已履行本協(xié)議義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的。

3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知

業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成

損失的。

4、因非甲方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電

視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的。

5、業(yè)主或物業(yè)使用人因違反小區(qū)管理規(guī)定或人為疏忽造成意外

損失。

第二十條乙方（業(yè)主或物業(yè)使用人）義務(wù)：

1、業(yè)主或物業(yè)使用人禁止從事噪音大、煙塵多、污染嚴(yán)重的相

關(guān)行業(yè)，若有他人投訴，甲方將有權(quán)解除本協(xié)議。

2、業(yè)主或物業(yè)使用人負(fù)責(zé)門前三包區(qū)的衛(wèi)生及積雪清除，不得

在房前屋后亂搭亂建，不得在公共部位隨意堆放私人物品，不得亂倒

垃圾；他人車庫門前禁止停車。

3、業(yè)主或物業(yè)使用人在從事餐飲經(jīng)營時，其裝修方案須自行到

消防部門申請備案，經(jīng)消防部門審核通過后，方可進(jìn)行裝修。若未到

消防部門辦理裝修審核手續(xù)或消防部門審核未通過，由此引起的相關(guān)

責(zé)任由業(yè)主或物業(yè)使用人自負(fù)。

4、業(yè)主或物業(yè)使用人不得污染及損壞商業(yè)的外墻面及門前場地

等設(shè)施，經(jīng)營餐飲等行業(yè)在商業(yè)室外擺放桌椅用餐，需在戶外地面鋪

設(shè)地毯或地板膠等有效保護地面的材料，保證對商業(yè)所屬衛(wèi)生區(qū)域的

環(huán)境衛(wèi)生做到及時、有效地清潔。

5、經(jīng)營餐飲行業(yè)的業(yè)主或物業(yè)使用人，必須嚴(yán)格對煙道進(jìn)行消

音和消污處理，并保證煙道的外觀與商業(yè)相協(xié)調(diào)，整體觀感美觀統(tǒng)一,

裝修完畢須經(jīng)甲方驗收合格后方可投入使用。

6、凡屬經(jīng)營KTV、酒吧等有噪音污染的娛樂行業(yè)，必須嚴(yán)格按

照環(huán)境監(jiān)測的噪音處理要求進(jìn)行隔音，保證小區(qū)內(nèi)居民的日常生活不

受到噪音的污染，裝修完畢須經(jīng)甲方驗收合格后方可投入使用。

7、業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)合理使用并愛護房屋及共用設(shè)施，不得

擅自拆改、擴建，嚴(yán)禁改地暖。

8、業(yè)主或物業(yè)使用人必須服從甲方的統(tǒng)一管理及要求，業(yè)主可

與物業(yè)使用人就本協(xié)議的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反協(xié)議

約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二十一條本協(xié)議未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充

協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議存在沖突的，以本協(xié)議為準(zhǔn)。

第二十二條本協(xié)議在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商

不成，雙方可選擇以下兩種方式處理：

1、向當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會申請仲裁。

2、向人民法院提起訴訟。

第二十三條本協(xié)議一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，經(jīng)簽字蓋

章后生效。

甲方（笠章）乙方（簽章）

簽字：簽字：

年月

0

客服催費操作規(guī)程

一、目的：

加大欠費追收物業(yè)費力度，保障大部分業(yè)主權(quán)益，維持管理服務(wù)

之正常運作。

二、范圍：

適用于XX小區(qū)綜合服務(wù)中心催費管理全過程。

三、職責(zé)：

負(fù)責(zé)物業(yè)費的催收工作，包括電話催費、上門催收、收費通知書

派發(fā)、催費通知書派發(fā)等。

四、操作程序：

1、物業(yè)費追收主要分為兩大部分，一是商鋪物業(yè)費催收，二是

住宅物業(yè)費催收，由于兩者性質(zhì)不同，因此催收費流程也有所不同。

2、商鋪催收費程序：

(1)每月先由綜合辦審核并打印的《收費通知書》，加蓋公章后

再由綜合業(yè)務(wù)員派發(fā)給商戶簽收，并由片區(qū)綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒

商戶。

(2)當(dāng)月25日尚未能收到繳交費用的，由綜合辦審核并打印《催

費通知書》，加蓋公章后再由綜合業(yè)務(wù)員派發(fā)給商戶簽收，并由片區(qū)

綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒商戶。

(3)次月5日尚未能收到繳交費用的，由綜合辦審核并打印《催

費通知書》，加蓋公章后再由綜合業(yè)務(wù)員派發(fā)給商戶簽收，并由片區(qū)

綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒商戶。

(4)次月13日尚未能收到繳交費用的，由綜合辦審核并打印《限

期繳費通知書》，加蓋公章后再由綜合業(yè)務(wù)員派發(fā)給商戶簽收，并由

片區(qū)綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒商戶，責(zé)令商戶于限期前繳交欠款。

3、住宅催繳款程序：

(1)每月先由綜合辦審核并打印的《收費通知書》，由綜加蓋公

章后再由綜合業(yè)務(wù)員將《收費通知書》張貼在業(yè)主進(jìn)戶門外明顯位置,

并由片區(qū)綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒住戶。

(2)當(dāng)月25日尚未能繳交費用的，由綜合辦審核并打印《催費

通知書》，加蓋公章后再由綜合業(yè)務(wù)員將《催費通知書》張貼在業(yè)主

進(jìn)戶門外明顯位置，并由片區(qū)綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒住戶。

(3)次月25日由綜合辦審核并打印《限期繳費通知書》，加蓋

公章后再由綜合業(yè)務(wù)員將《催費通知書》張貼在業(yè)主進(jìn)戶門外明顯位

置，并由片區(qū)綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒住戶。

(4)業(yè)主于限期前尚未繳交欠款的(欠費長達(dá)一年以上)，物業(yè)

服務(wù)中心根據(jù)《業(yè)主規(guī)約》，對欠費3個月的住戶發(fā)出《收費通知書》；

對欠費4個月的住戶發(fā)《催費通知書》；對欠費6個月住戶發(fā)《限期

繳費通知書》；對欠費長達(dá)一年以上的住戶發(fā)《律師函》(特別情況除

外)。

五、工作流程圖：

次月25日交綜合服務(wù)中心主管處，并由

綜合業(yè)務(wù)員群發(fā)信息提醒業(yè)戶或由綜合

業(yè)務(wù)員上門催收。

物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)《業(yè)主規(guī)約》，對欠費3個月的住

「戶發(fā)出《收費通知書》；對欠費4個月的住戶發(fā)《催

(費通知書》;對欠費6個月住戶發(fā)《限期繳費通知書》;

對欠費長達(dá)一年以上的住戶發(fā)《律師函》(特別情況

六、質(zhì)量記錄表格及相關(guān)文件

1、《收費通知書》

2、《催費通知書》

3、《限期繳費通知書》

4、《物業(yè)催繳記錄表》

小區(qū)防盜護欄安裝要求

為提高小區(qū)安全防范措施，進(jìn)一步增強群防群治安全防范工作,

各樓宇業(yè)主可在封閉的陽臺及窗戶上安裝防盜護欄。為保證小區(qū)整體

外立面的統(tǒng)一，防盜護欄安裝具體要求如下：

1、防盜護欄為不銹鋼材質(zhì)，統(tǒng)一樣式設(shè)計。

2、安裝防盜護欄需貼窗固定安裝，突出平面不超過20cm。

3、安裝護欄時不得損壞墻面及瓷磚，如有損壞需及時恢復(fù)原樣。

請各位業(yè)主遵守《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》中

的相關(guān)規(guī)定，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)安裝護欄，并在安裝前到物業(yè)客服中心辦

理相關(guān)手續(xù)。

為了小區(qū)物業(yè)的保值增值，請大家配合物業(yè)公司對樓體外立面

的管理工作，共同創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，需大家共同努力，感謝您對

物業(yè)工作的支持與理解。

烏魯木齊鴻德苑物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司

昌吉市分公司

物業(yè)費繳費通知單

尊敬的業(yè)主：

您好！您居住的XX小區(qū)一號樓—單元—室，由烏魯木齊鴻德

苑物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司昌吉市分公司，按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定

提供小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，依據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理

辦法》(新計法規(guī)[2004]531號)以及《昌州計價費(2006)44號

文件物業(yè)管理服務(wù)收取標(biāo)準(zhǔn)》，該小區(qū)收取綜合物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為高

層1.3元/nf。

您于年月日至年月日物業(yè)管理

費用共計元。請您在收到通知后，盡快前往物業(yè)服務(wù)中心

繳納物業(yè)管理相關(guān)費用。

交費方式：可現(xiàn)金、可刷銀行卡

交費地址：昌吉市XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)大廳

片區(qū)收費員：

收費監(jiān)督電話

周末、節(jié)假日不休息！

新疆新能深科園物業(yè)服務(wù)有限公司

昌吉市分公司

2017年月日

物業(yè)費催費通知單

____________業(yè)戶：

年度物業(yè)費收繳工作已臨近尾聲，經(jīng)物業(yè)管理處統(tǒng)計，您

戶的物業(yè)費自年月一日至年—月—日

共計人民幣元還未繳付。上述欠款已超過繳納期限，本

司唯恐閣下事務(wù)繁忙，一時遺忘，現(xiàn)特函告知：為了維護小區(qū)全體業(yè)

主共同利益及保證小區(qū)物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，請您配合及時交納物

業(yè)費。為了方便您的繳費，可采取以下方法：

1、電話預(yù)約（XXXXXXXXX）,物業(yè)綜合業(yè)務(wù)人員上門收取。

2、到物業(yè)服務(wù)中心繳費每日（上午10：00-13：30,下午

15:30-19:30）；

3、通過銀行直接劃賬至物業(yè)公司（賬號：xxxxxxxx）o

注：如在2016年12月25日之前，仍不繳納所欠物業(yè)費，我司

將從當(dāng)月首日起計收錢款總額每日千分之三的違約金，屆時不再另行

通知，引起的一切后果由欠費戶自行承擔(dān)。

交費地址：昌吉市XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)大廳

片區(qū)收費員：

收費監(jiān)督電話

周末、節(jié)假日不休息！

新疆新能深科園物業(yè)服務(wù)有限公司

昌吉市分公司

2017年月日

物業(yè)費限期繳費通知單

_____________業(yè)/戶：

我公司綜合服務(wù)中心人員曾以書面、電話等形式通知您催繳物業(yè)

費，但您戶目前仍未配合交款工作。根據(jù)《XX小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)

議》,您應(yīng)交繳以上的費用。在此，再次敬請您于年月

日，前往XX小區(qū)物業(yè)綜合業(yè)務(wù)服務(wù)中心交清欠款元。

為共同維護晨光綠景物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的正常運作，對逾期仍未

交款的，我司將按《XX小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及《業(yè)主公約》

約定的條款，停止相應(yīng)的服務(wù)措施。

在此，我管理處鄭重提醒，請您盡早繳納欠款，如再拖延，我管

理處將按雙方簽訂《物業(yè)臨時管理規(guī)約》相關(guān)條款收取千分之三的違

約金，并且將依據(jù)《物業(yè)管理條例》以及《物業(yè)臨時管理規(guī)約》等相

關(guān)規(guī)定，訴諸法律，采取訴訟、強制執(zhí)行等方式，通過法律手段追究

您的法律責(zé)任。屆時，您不但要全額支付拖欠的物業(yè)費本金及滯納金,

還要按照訴訟風(fēng)險承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費、保全費以及一切與此相關(guān)的費

用，請您慎重考慮訴訟可能帶來的不利法律后果，及時支付拖欠的物

業(yè)費，以免我物業(yè)采取不必要的措施，謝謝配合！

交費方式：可現(xiàn)金、可刷銀行卡

交費地址：昌吉市XX小區(qū)物業(yè)服務(wù)大廳

片區(qū)收費員：

收費監(jiān)督電話/p>

周末、節(jié)假日不休息！

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昌吉市分公司

2017年月

日

保潔作業(yè)指導(dǎo)書

1.目的：

1.1為規(guī)范保潔作業(yè)流程，指導(dǎo)對各類地面及相關(guān)配套設(shè)施的清潔作

業(yè)，提高作業(yè)效率，保持小區(qū)環(huán)境整潔、美觀，特制定保潔作業(yè)指導(dǎo)

書。

2.范圍：

2.1適用于XX小區(qū)保潔服務(wù)全過程。

5.職責(zé)：

4.1小區(qū)主任負(fù)責(zé)所轄區(qū)域環(huán)境工作質(zhì)量的監(jiān)督與檢查。

4.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)工作質(zhì)量的監(jiān)督與檢查，并對不符合項納入績

效考核。

4.3保潔部班長負(fù)責(zé)日常保潔操作技能的指導(dǎo)，工作任務(wù)的分配及日

常監(jiān)督檢查。

4.4保潔員負(fù)責(zé)工作任務(wù)的具體實施。

6.術(shù)語和定義

成熟小區(qū)：本節(jié)中成熟小區(qū)是指物業(yè)項目接管一年（含一年）的小區(qū)。

新接管小區(qū)：指與開發(fā)商或業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同后接管期限

不滿一年的小區(qū)。

7.作業(yè)程序和標(biāo)準(zhǔn)

保潔作業(yè)

項目保潔內(nèi)容作業(yè)程序和標(biāo)準(zhǔn)周期（次/

天）

5.1.1.1掃帚、撮箕、拖把、水桶、一干一濕兩

5.15.1.1保塊抹布；

樓道潔工具5.1.1.2正確使用保潔工具，使用過程中不允許

保潔隨意放置，工具由保潔員自行保管。

5.1.2單5.1.2.1先用濕布從上到下擦拭，再用干布擦每天

元門拭，擦試范圍包括門頭、頂部、門體、閉門器及

配件等，對頑固污漬特別處理。

5.1.2.2單元門整體干凈、門頭、頂部、門體、

閉門器及配件等無積灰、無污漬及各類張貼物。

5.1.3.1先用掃帚將門廳內(nèi)垃圾、及灰塵清掃干

5.1.3門凈，然后使用半濕拖把進(jìn)行拖洗；

每天

廳5.1.3.2門廳內(nèi)地面無積灰、塵土、污漬、雜物，

地面潔凈。

5.1.4.1先用半濕抹布從上到下擦拭，再使用干

5.1.4信

抹布將水漬擦干范圍包括頂部、外立面、消火栓

報箱、消每天

箱小門上邊沿；

火栓箱

5.1.4.2整體無積灰、污漬及粘貼物。

5.1.5.1不銹鋼門框、轎箱四壁、內(nèi)外按鍵先用

5.1.5電

半濕抹布從上到下擦拭，再用干抹布擦拭一遍；

梯門框、

轎廂內(nèi)地面先掃后拖；每天

轎廂、按

5.1.5.2轎廂四壁、內(nèi)外按鍵無積灰、無張貼物，

鍵

地面無垃圾、雜物、污漬，箱內(nèi)干凈無異味。

5.1.6.1使用小刷子將軌道內(nèi)雜物、泥沙清理干

5.1.6電凈；

每天

梯軌道5.1.6.2電梯軌道內(nèi)無泥沙、雜物，電梯門開關(guān)

正常。

5.1.7掃5.1.7.1清潔樓梯要自上而下逐級清掃，垃圾、兩天

樓道沙泥、塵土等臟物應(yīng)從外側(cè)掃至靠墻的一側(cè)，垃

圾掃入簸箕，再掃下一級，同法直到一樓；

5.1.7.2樓道內(nèi)無垃圾、泥沙、塵土及雜物堆放。

5.1.8.1用半濕拖把按從上到下拖擦樓梯，拖把每周

用清水沖洗干凈后方可再次用來拖地；（注：

5.1.8拖5.1.&2樓道地面無明顯水漬、污漬、干凈無異1-2層、

樓道味。電梯轎

廂內(nèi)每

天拖）