2024房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題訓(xùn)練及答案（單選題）

2024房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題訓(xùn)練及答案（單選題）房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題訓(xùn)練及答案單選題11.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有()?！具x項(xiàng)】A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動(dòng)性D.長(zhǎng)壽命性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致?！究键c(diǎn)】2.【題干】與購(gòu)買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是()?！具x項(xiàng)】A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c(diǎn)】3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會(huì)選擇()?！具x項(xiàng)】A.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險(xiǎn)、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資。【考點(diǎn)】4.【題干】若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為()?！具x項(xiàng)】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】本題考查的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考點(diǎn)】5.【題干】下列市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是()。【選項(xiàng)】A.開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場(chǎng)指數(shù)【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。【考點(diǎn)】6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點(diǎn)，通常是從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期()?！具x項(xiàng)】A.平均空置率B.平均吸納率C.平均交易量D.平均租售價(jià)格【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)。從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)?！究键c(diǎn)】7.【題干】房地產(chǎn)市場(chǎng)上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括()?！具x項(xiàng)】A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B.購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的'偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c(diǎn)】16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長(zhǎng)1倍，若每半年復(fù)利計(jì)息一次，則年名義存款利率為()?！具x項(xiàng)】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，則(1+r/2)20=2，得r=7.05%?！究键c(diǎn)】17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別為100萬(wàn)元、150萬(wàn)元和80萬(wàn)元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為()萬(wàn)元?！具x項(xiàng)】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31?！究键c(diǎn)】18.【題干】某倉(cāng)庫(kù)出租期為15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的現(xiàn)值和為30萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為2%，年折現(xiàn)率為5%，則第1年的租金收入是()元?！具x項(xiàng)】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利計(jì)算。因?yàn)槟曜饨鹗怯诿磕甑哪瓿跏杖?，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結(jié)果?！究键c(diǎn)】19.【題干】李某向銀行貸款30萬(wàn)元購(gòu)買了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤(rùn)為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，則從第11年開始的月還款額為()元?！具x項(xiàng)】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個(gè)月，P=30萬(wàn)元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前償還本金10萬(wàn)元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，則從第11年開始的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元?！究键c(diǎn)】20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報(bào)是()元?！具x項(xiàng)】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報(bào)=P×i=145651.857×7.5%=10923.89?！究键c(diǎn)】21.【題干】某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為()?！具x項(xiàng)】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】本題考查的是全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異。借貸金=5000-2000=3000萬(wàn)元，假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用=3000×10%=300萬(wàn)元，2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%?！究键c(diǎn)】22.【題干】在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是()?！具x項(xiàng)】A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專業(yè)人員費(fèi)用【答案】B【解析】本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息?！究键c(diǎn)】房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題訓(xùn)練及答案單選題21.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是在()實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上B.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上C.城市建成區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上D.城市建成區(qū)內(nèi)集體土地上A【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。2.拆除租賃房屋時(shí)，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達(dá)成協(xié)議，房屋拆遷補(bǔ)償方式是()。A.面積結(jié)算B.貨幣補(bǔ)償C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換D.貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換C【解析】：對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。3.委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向()申請(qǐng)確認(rèn)。A.拆遷人B.拆遷主管部門C.城市規(guī)劃行政主管部門D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門C【解析】：委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。對(duì)被拆遷房屋的.性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。4.拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起()日內(nèi)給予答復(fù)。A.5B.7C.10D.15A【解析】：拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。5.裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起()日內(nèi)作出。A.15B.30C.60D.90B【解析】：裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。房估師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題訓(xùn)練及答案單選題31、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括()。A.銷售收入B.出租收入C.貨幣收入D.其他經(jīng)營(yíng)收入【正確答案】：C【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。參見教材P147。2、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按()征收。A.占用面積B.土地出讓金C.經(jīng)營(yíng)收入D.銷售收入【正確答案】：A3、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，下列步驟正確的是()。A.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》B.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D.《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，《規(guī)劃意見通知書(選址)》，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理，具體包括下發(fā)《規(guī)劃意見通知書(選址)》，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，設(shè)計(jì)方案審批，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。參見教材P72。4、對(duì)于()的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。A.隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者B.選擇型競(jìng)爭(zhēng)者C.兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者D.從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者【正確答案】：B【答案解析】：對(duì)于選擇型競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)，可能會(huì)在某方面反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面不予理會(huì)。參見教材P126。5、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括()分析。A.最高項(xiàng)目費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購(gòu)買價(jià)格D.最高土地取得價(jià)格【正確答案】：B6、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬(wàn)元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過150萬(wàn)元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬(wàn)元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)()萬(wàn)元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4正確答案B【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P359，15+(180-150)×3%=15.9(萬(wàn)元)。7、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)不包括()。A.建筑安裝工程費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.土地費(fèi)用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P259，房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。8、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯(cuò)誤的是()。A.面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資B.投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式D.都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入【正確答案】：D9、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的.資源，下列選項(xiàng)中不包括()。A.土地B.資本C.環(huán)境D.勞動(dòng)力【正確答案】：C【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入。10、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于()。A.臨界點(diǎn)分析B.