DB21-T3234-2020-機(jī)關(guān)事務(wù)管理辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范-遼寧省

ICS03.080DB21A16遼寧省地方標(biāo)準(zhǔn)DB21/T3234—2020機(jī)關(guān)事務(wù)管理辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范遼寧省市場監(jiān)督管理局發(fā)布DB21/T3234—2020前言本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1—2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)由遼寧省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局提出并歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：盤錦市市直機(jī)關(guān)綜合事務(wù)中心、遼寧省檢驗檢測認(rèn)證中心、大連領(lǐng)澳圣方企業(yè)管理咨詢有限公司。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：魏旭陽、李鑫、曲波、張麗麗、李華楠。本標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實施后，任何單位和個人如有問題和意見建議，均可以通過來電和來函等方式進(jìn)行反饋，我們將及時答復(fù)并認(rèn)真處理，根據(jù)實際情況依法進(jìn)行評估及復(fù)審。歸口管理部門通訊地址和聯(lián)系電話：遼寧省沈陽市皇姑區(qū)北陵大街45-9號標(biāo)準(zhǔn)起草單位通訊地址和聯(lián)系電話：遼寧省盤錦市遼東灣新區(qū)宏冠大廈IDB21/T3234—2020引言為進(jìn)一步提升遼寧省內(nèi)各級黨政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)水平，促進(jìn)機(jī)關(guān)事務(wù)辦公樓物業(yè)服務(wù)日常工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化，提升機(jī)關(guān)事務(wù)辦公樓物業(yè)的服務(wù)保障能力和水平，盤錦市市直機(jī)關(guān)綜合事務(wù)中心全權(quán)委托盤錦政通物業(yè)管理集團(tuán)有限公司制定該標(biāo)準(zhǔn)，特此鳴謝。IIDB21/T3234—2020機(jī)關(guān)事務(wù)管理辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了機(jī)關(guān)事務(wù)管理辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)的基本要求、服務(wù)項目、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保潔服務(wù)、秩序維護(hù)、綠化服務(wù)、服務(wù)評價與改進(jìn)等內(nèi)容。本標(biāo)準(zhǔn)適用于行政機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)活動，其他機(jī)關(guān)或事業(yè)單位可參照執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB2894GB5749安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB/T10001.1公共信息圖形符號第1部分：通用符號GB13495.1GB25201GB50222GB50365消防安全標(biāo)志第1部分：標(biāo)志建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范3下列術(shù)語和定義適用于本文件。在保潔服務(wù)中，每日需要清潔的項目內(nèi)容。日常保潔工作由掃、擦、洗等各種作業(yè)組成，通過日常保潔可以減少物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的自然損壞和人為磨損，延長其使用年限，保持物業(yè)美觀的效果。1DB21/T3234—2020在保潔服務(wù)體系里，深度保潔為多人搭配的專業(yè)技術(shù)人員，對日常清潔做不到、做不徹底的地方進(jìn)行全面的清潔或開荒。需要攜帶專業(yè)的清理工具，全面除塵除垢，并對辦公物品進(jìn)行歸類整理，輔以高溫和物理消毒，含擦玻璃等專項服務(wù)。4基本要求4.1服務(wù)組織4.1.14.1.2具有獨立的法人資格，具有必要的物業(yè)辦公場所及相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備等。應(yīng)配備相應(yīng)的物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)服務(wù)管理人員、專業(yè)技術(shù)人員以及一般工作人員等。具有健全完善的物業(yè)服務(wù)管理規(guī)章制度，包括物業(yè)服務(wù)方案、工作流程、服務(wù)規(guī)范及崗位職責(zé)4.1.3等。4.2人員4.2.14.2.2物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具備相關(guān)工作的管理知識和經(jīng)驗，熟悉服務(wù)項目的規(guī)章制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理人員應(yīng)熟悉辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)特點、服務(wù)流程，具備相關(guān)專業(yè)知識。專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)掌握相關(guān)崗位專業(yè)知識。4.2.3物業(yè)員工應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并符合上崗工作要求。4.3財務(wù)管理4.3.14.3.2按物業(yè)服務(wù)項目獨立核算。1)2)3)1)2)3)管理和服務(wù)過程形成的文件記錄等。物業(yè)檔案保存時間為項目服務(wù)周期后順延2年，有法律法規(guī)規(guī)定的應(yīng)符合其要求。562DB21/T3234—20206.1給排水系統(tǒng)6.1.16.1.2每半年至少對供水設(shè)施進(jìn)行1次清洗、消毒，保證飲用水水質(zhì)符合GB5749的要求。每日巡檢1次排水設(shè)施，做好記錄。保證設(shè)備、閥門、管道等運行正常，無跑水、冒水、滴水、漏水現(xiàn)象。6.1.36.1.4每日巡檢1次水泵房、水箱間，每年養(yǎng)護(hù)1次水泵系統(tǒng)。定期對排水管進(jìn)行疏通、清污，保證排水系統(tǒng)通暢；每年汛前對雨水井、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢查，并及時處理。6.1.5如遇供水單位限水、停水，接到供水部門通知后應(yīng)及時通知機(jī)關(guān)辦公區(qū)域內(nèi)的用戶。供電及照明系統(tǒng)6.26.2.1建立變配電運行管理制度、電氣維修管理制度和配電房管理制度，制定供電突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施。6.2.2建立24小時運行值班監(jiān)控制度，一般故障30分鐘內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜故障涉及供電部門維修處置的應(yīng)及時與供電部門聯(lián)系，向使用單位報告；發(fā)現(xiàn)應(yīng)急照明故障，30分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場并組織維修。6.2.36.2.46.2.56.2.6對供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備定期巡檢維護(hù)，加強(qiáng)低壓配電柜、配電箱、控制柜及線路的重點監(jiān)測。定期巡檢公共照明、指示燈具及線路，開關(guān)應(yīng)保持完好，確保用電安全。定期檢查、維護(hù)應(yīng)急發(fā)電設(shè)備，確保應(yīng)急設(shè)備可隨時應(yīng)急啟動。照明設(shè)備每天巡檢1次，發(fā)現(xiàn)故障及時修復(fù)。監(jiān)控室實行雙人雙崗24小時值班制度，值班電話24小時暢通，并保持記錄完整。監(jiān)控系統(tǒng)每周巡檢1次；室外探頭等設(shè)備表面每月清潔1次，極端天氣及時進(jìn)行排查。監(jiān)控資料不得隨意刪減或泄露。監(jiān)控室收到火情、險情、警情等報警信號后，應(yīng)立即進(jìn)行確認(rèn)，如情況屬實立即啟動應(yīng)急預(yù)案，建立房屋日常維護(hù)管理制度，對辦公區(qū)整體建筑進(jìn)行有效管理，保持辦公區(qū)功能完好，并檢查建立辦公區(qū)巡檢管理制度，定期檢查房屋使用和安全狀況，并做好巡檢維護(hù)記錄。辦公區(qū)日常建立辦公區(qū)保修響應(yīng)管理制度，提供24小時日常維修電話，保證維修響應(yīng)時間在15分鐘內(nèi)，建立消防系統(tǒng)、電梯運行系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)和供熱系統(tǒng)的日常維護(hù)和巡檢管理制度，發(fā)現(xiàn)異常及時報告處理。3DB21/T3234—20207保潔服務(wù)7.1基本要求7.1.17.1.27.1.3建立保潔服務(wù)的相關(guān)管理制度，并有保潔記錄。明確保潔責(zé)任范圍，并通過上崗培訓(xùn)與考核。根據(jù)不同的服務(wù)區(qū)域保潔需求，采用日常保潔和深度清潔相結(jié)合的方式，保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生整潔、干凈。一般日常保潔每日不少于2次，每日進(jìn)行不少于4次保潔巡檢。7.1.47.1.5雨雪天氣，行人出入口等位置設(shè)置警示標(biāo)志，并及時除雪、鋪設(shè)防滑墊等。定期進(jìn)行預(yù)防性衛(wèi)生消殺，采取措施消滅老鼠、蟑螂，控制蚊蟲孳生。配合有關(guān)部門進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制，投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)識。7.2公共區(qū)域清潔7.2.1辦公區(qū)的大廳、走廊、通道、樓梯、衛(wèi)生間、電梯等區(qū)域保證清潔，清潔內(nèi)容和要求參見附錄B。7.2.2保證辦公區(qū)周圍道路、溝壑和綠化帶等衛(wèi)生清潔，保證垃圾桶、垃圾緩沖區(qū)衛(wèi)生清潔，清潔內(nèi)容和要求參見附錄B。7.2.3辦公區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生間每月消毒1次；垃圾收集容器每周消毒1次。7.3室內(nèi)清潔重要辦公、會議等場所保潔服務(wù)，由專人負(fù)責(zé)，保潔人員應(yīng)相對穩(wěn)定。室內(nèi)保潔時，不隨意移動辦公物品、私人物件。保潔過程中，如發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)危險、異常情況及時7.3.4保潔人員應(yīng)遵守保密規(guī)定。在公共區(qū)域適當(dāng)位置設(shè)置垃圾分類桶，張貼垃圾分類標(biāo)識，對垃圾進(jìn)行分類投放、收集。公共區(qū)域垃圾桶內(nèi)的垃圾達(dá)到80%即清空，并定時定點清運垃圾，保持清潔無異味，當(dāng)日垃圾當(dāng)日清。立式垃圾桶及時巡檢，應(yīng)做到內(nèi)外清潔，無灰塵、無污跡、上口無垃圾堆積。垃圾清運應(yīng)實行定點、定車、定人固定清運的原則；建筑垃圾應(yīng)堆放指定垃圾緩存區(qū)，并定時8建立機(jī)關(guān)辦公區(qū)門衛(wèi)傳達(dá)、車輛停放及公共秩序維護(hù)等管理制度，確保正常工作秩序和辦公區(qū)域安全。4DB21/T3234—20208.1.2制定并落實火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。人員出入管理8.28.2.18.2.28.2.3辦公區(qū)主出入口實行24小時值守。工作人員憑有效證件進(jìn)入辦公區(qū)；除公共窗口服務(wù)區(qū)外，外來辦事人員出入需登記核實。對于不按規(guī)定登記、不聽勸阻者，應(yīng)及時勸離，必要時通知公安機(jī)關(guān)處理。8.3物品出入管理8.3.18.3.2大宗物品搬出應(yīng)出具相關(guān)證明，經(jīng)查驗后放行，并記錄。發(fā)現(xiàn)攜帶可疑危險品，應(yīng)予以制止，并上報主管部門。8.4車輛管理8.4.18.4.28.4.38.4.48.4.58.4.6進(jìn)入機(jī)關(guān)辦公區(qū)區(qū)域的車輛，應(yīng)持有車輛通行證或經(jīng)過車輛識別系統(tǒng)后，方可允許進(jìn)入。規(guī)劃設(shè)置車輛行駛路線、行車指示標(biāo)識，按指定區(qū)域停放。嚴(yán)禁載有易燃、易爆等危險物品的車輛駛?cè)?。停車場管理由專人?fù)責(zé)，保證車輛停放有序。非機(jī)動車應(yīng)定點停放?？爝f車輛不得進(jìn)入。8.5巡查制定合理的巡查路線，每天定時開展巡查工作，排除不安全因素；重點區(qū)域應(yīng)增加巡查頻次。巡查過程中，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為應(yīng)及時制止；如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即通知相關(guān)主管部門，并現(xiàn)應(yīng)建立巡查記錄檔案。當(dāng)發(fā)生自然災(zāi)害、事故災(zāi)難、公共衛(wèi)生事件或社會安全事件時，啟動應(yīng)急預(yù)案。物業(yè)管理單位、使用單位與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)簽訂安全責(zé)任書，明確安全責(zé)任。建立消防安全責(zé)任制，明確各級崗位的消防安全責(zé)任人及職責(zé)。樓梯出入口、電梯口等醒目位置貼有平面安全疏散示意圖；消火栓和滅火器箱張貼消防設(shè)施5DB21/T3234—20208.6.2.68.6.2.7確定消防重點區(qū)域，設(shè)置明顯的消防標(biāo)志，配備相應(yīng)的滅火器材，并每日巡檢，有檢查記錄。建立消防管理檔案，統(tǒng)一保管，并專人負(fù)責(zé)。9綠化服務(wù)9.1.19.1.2建立物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)方案和綠化管理制度，配備相應(yīng)的綠化服務(wù)人員。定期對室外綠植進(jìn)行整形修剪，修剪內(nèi)容與要求：——喬木每年冬季修剪1次；——灌木每年生長季節(jié)和冬季修剪1次；——綠籬每年至少修剪4次；——草坪春夏季每兩個月修剪1次、秋冬季每季1次；——重點綠地在重大活動重大節(jié)日適時整治，保持美觀。9.1.3室內(nèi)花卉應(yīng)每天巡檢一次，及時清除殘花黃葉斷枝等，保持花卉生長良好、美觀；保持花卉擺放整齊有序，并具有良好的觀賞效果。9.1.49.1.5定期巡檢室外綠化區(qū)域內(nèi)設(shè)施及硬質(zhì)景觀，及時對景觀設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保持完好無損狀態(tài)。根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，實施病蟲害防治和應(yīng)對措施，保證植物生長良好。10服務(wù)質(zhì)量評價與改進(jìn)評價應(yīng)通過日常巡檢、定期考核、發(fā)放意見征求表、邀請第三方機(jī)構(gòu)測評等方式，對物業(yè)服務(wù)的運行情況進(jìn)行考核評價。改進(jìn)應(yīng)采取多種形式收集對物業(yè)服務(wù)的反饋信息，及時分析，不斷改進(jìn)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量。主動接受主管部門監(jiān)督檢查，每半年舉行1次物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，業(yè)主滿意度達(dá)到95%以上。6DB21/T3234—2020AA附錄A（資料性附錄）房屋日常維護(hù)內(nèi)容與要求房屋日常維護(hù)內(nèi)容與要求見表A.1。表A.1房屋日常維護(hù)內(nèi)容與要求項目內(nèi)容與要求每季度巡檢1次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墻、地基等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，發(fā)現(xiàn)外觀有變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)及時建議房屋使用單位申請房屋安全鑒定，并采取必要的避險和防護(hù)措施。1.每季度檢查1次外墻貼飾面、幕墻玻璃、雨篷、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2.每半月巡檢1次共用部位的門、窗、樓梯、通風(fēng)道等。房屋結(jié)構(gòu)建筑部件3.每兩個月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚吊頂和室外屋面等。4.每年汛期前和強(qiáng)降雨天氣后檢查屋面防水和雨落管等。1.每半月巡檢1次大門、圍墻（欄）、辦公院區(qū)路面、道路、甬路、場地、管井、溝渠、景觀等；汛期每半月巡檢1次、非汛期每季度巡檢1次；每年檢測1次防雷設(shè)施。2.每半月檢查1次雨、污水管井、化糞池等。附屬構(gòu)筑物1.裝飾裝修前，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)與裝修人或裝修人委托的裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝飾裝修須知，并對裝飾裝修過程進(jìn)行監(jiān)督。2.裝飾裝修使用的材料和設(shè)備應(yīng)符合GB50222的要求，應(yīng)有質(zhì)量檢驗合格證明和有中文標(biāo)識的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。3.裝修垃圾應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施；裝修人或裝修人委托的裝修企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)清運。1.標(biāo)識標(biāo)牌應(yīng)符合GB/T10001.1的要求，消防與安全標(biāo)識應(yīng)符合GB2894、GB13495.1的要求。2.定期檢查平面路線圖、指引標(biāo)識、樓層標(biāo)識、各功能區(qū)標(biāo)識、安全警示標(biāo)識、溫馨提醒標(biāo)識、供配電系統(tǒng)模擬示意圖、電氣開關(guān)狀態(tài)標(biāo)識、主要供水閥門、主要管線流向標(biāo)識、交通標(biāo)識等，確保標(biāo)識標(biāo)牌規(guī)范清晰，安裝穩(wěn)固。7DB21/T3234—2020BB附錄B（資料性附錄）清潔內(nèi)容與要求建筑物公共區(qū)域清潔內(nèi)容與要求見表B.1。表B.1建筑物公共區(qū)域清潔內(nèi)容與要求項目內(nèi)容與要求大廳地面保持干凈無水漬，進(jìn)出口地墊整潔；公共通道門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮無塵無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好；天花板無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，空調(diào)風(fēng)口干凈無污跡；指示牌干凈無污漬，指示醒目。大廳、樓內(nèi)公共通道每日清潔1次，梯步、扶手欄桿、防火門及閉門器表面干凈無塵無污漬，防滑條（縫）干凈，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。樓梯及樓梯間衛(wèi)生間每日清潔2次，循環(huán)保潔，地面干凈，無污漬無積水；潔具潔凈，無污漬；門窗、墻壁、隔斷、玻璃、窗臺表面干凈，無污跡，金屬飾件有金屬光澤，天花板表面無蛛網(wǎng)；換氣扇表面無積塵；洗手臺干凈無污垢；保持空氣流通，無明顯異味。垃圾桶（箱）按指定位置擺放，桶（箱）身表面干凈無污漬，地面無垃圾。垃圾中轉(zhuǎn)房地面每日拖洗2次，無明顯異味；垃圾袋裝，日產(chǎn)日清。垃圾及垃圾桶綠化帶及景觀電梯轎廂每日清潔1次；綠地內(nèi)無雜物，花壇、雕塑、景觀表面干凈無污漬；景觀水質(zhì)清澈無異味無漂浮物，建筑整潔無涂污。每日擦拭1次轎廂門、面板，清拖1次轎廂地面；不銹鋼材料裝飾的轎廂每月護(hù)理2次；轎廂內(nèi)無污漬無粘貼物；燈具、操作指示板明亮；廂內(nèi)地面干凈無異味，電梯門槽內(nèi)無垃圾無雜物。配電箱、設(shè)備機(jī)房、消防栓、報警器及開關(guān)插座等每周清潔1次，保證表面干凈，