項目代建管理

項目代建模式管理一、項目代建界定:項目代建是已經(jīng)取得土地證企業(yè)（委托方）與有項目開發(fā)與管理能力企業(yè)（代建方）合作一個方法,委托方負(fù)擔(dān)全部,代建方負(fù)擔(dān)開發(fā)任務(wù),經(jīng)過管理和品牌輸出,為已取得土地委托方提供房地產(chǎn)全過程管理。

在這個過程中,委托方負(fù)責(zé)籌措項目開發(fā)所需全部資金,

擁有項目開發(fā)中投資決議權(quán)、

監(jiān)督權(quán)、提議權(quán)和知情權(quán),享受項目投資收益,負(fù)擔(dān)項目投資風(fēng)險。

代建方負(fù)責(zé)包含項目前期管理、

計劃設(shè)計管理、

工程營造管理、

成本管理、

營銷管理、

完工交付管理等開發(fā)步驟全過程管理。二、項目代建模型:三、項目管理團(tuán)體:代建方負(fù)責(zé)項目管理團(tuán)體組建,

項目總經(jīng)理及關(guān)鍵專業(yè)責(zé)任人由代建方派遣,

財務(wù)責(zé)任人由委托方派遣。項目管理團(tuán)體依據(jù)協(xié)議約定、項目企業(yè)授權(quán)、以及項目企業(yè)管理制度行使項目運行管理權(quán),推行項目委托開發(fā)管理職責(zé)和義務(wù)。代建方依據(jù)協(xié)議約定或委托方授權(quán)行使項目日常經(jīng)營理權(quán),努力實現(xiàn)項目管理各項目標(biāo),取得協(xié)議約定收益。

依據(jù)協(xié)議約定可在受托管理項目使用代建方品牌,委托項目可使用代建方品牌字樣作為項目推廣案名,并在項目推廣銷售階段廣告、銷售資料和項目現(xiàn)場包裝等推廣物料中使用代建方品牌字樣和商標(biāo)。四、項目財務(wù)管理:委托方負(fù)責(zé)項目企業(yè)財務(wù)管理,負(fù)責(zé)籌措項目開發(fā)所需全部資金,代建方擁有財務(wù)信息知情權(quán)。

五、代建方收益

:委托方向代建方支付費用包含三個部分:

派駐團(tuán)體

基礎(chǔ)管理費——代建方將依據(jù)委托項目規(guī)模、物業(yè)類型以及開發(fā)計劃,派駐對應(yīng)數(shù)量管理團(tuán)體。管理團(tuán)體基礎(chǔ)管理費包含工資、社會保險、福利等,通常采取包干制

方法給予約定,由委托方負(fù)擔(dān),在項目企業(yè)列支。委托開發(fā)管理費——取費標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)為項目總銷售額

一定百分比（？%

）,結(jié)合項目物業(yè)類型、總銷售額、銷售去化速度等原因確定。

依據(jù)項目銷售進(jìn)度節(jié)點,并結(jié)合部分關(guān)鍵工程節(jié)點,分批支付。如

果項目分多期開發(fā),以項目每期銷售額為基數(shù),按約定分批支付。項目業(yè)績獎勵——

以雙方約定項目經(jīng)營指標(biāo)（如銷售總額、利潤指標(biāo)等）作為經(jīng)營考評

目標(biāo),當(dāng)項目經(jīng)營結(jié)果超出考評目標(biāo)時,按一定標(biāo)準(zhǔn)提取項目業(yè)績獎勵,具體獎勵方案依據(jù)

項目實際情況協(xié)商確定。六、代建業(yè)務(wù)管控:怎樣管控代建業(yè)務(wù),抓住代建項目“三項八點”關(guān)鍵管控1.控制項目總目標(biāo)委托方在項目確權(quán)后,以“協(xié)議”形式委托代建方負(fù)責(zé)包含項現(xiàn)在期管理、計劃設(shè)計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、完工交付管理等開發(fā)步驟全過程管理,代建方并依據(jù)協(xié)議約定在受托管理項目上使用代建方品牌。1)確定協(xié)議形式早期,委托方和代建方初步進(jìn)行合作,簽署委托協(xié)議;委托方與代建方簽署委托協(xié)議時通常使用“總價加經(jīng)濟價格調(diào)整”類型協(xié)議來控制總體成本和項目進(jìn)度。這類協(xié)議適適用于范圍明確、時間明確、協(xié)議金額較大、實施期長且很輕易被經(jīng)濟大環(huán)境影響項目。代建協(xié)議簽署后,代建方應(yīng)該向委托方繳納總投資10-30％履約確保金（或出具同額度銀行履約擔(dān)保函）。2)確定成本及進(jìn)度委托協(xié)議確定后,雙方共同制訂產(chǎn)品設(shè)計方案,共同進(jìn)行項目目標(biāo)成本制訂,確定項目總目標(biāo);在總目標(biāo)成本基礎(chǔ)上形成“最高目標(biāo)成本限額”和“省獎超罰”補充經(jīng)濟條款。當(dāng)最終項目總成本節(jié)省時,節(jié)省金額將根據(jù)事先約定好百分比進(jìn)行獎勵。經(jīng)過總體目標(biāo)確定和明確處罰獎勵制度,代建方會主動而且愉快進(jìn)行嚴(yán)格成本、進(jìn)度及質(zhì)量控制,確保能夠賺取不菲節(jié)省獎勵。2.明晰職責(zé)、分權(quán)管控1)責(zé)權(quán)劃分:委托方崗位:項目企業(yè)董事會是委托方經(jīng)營決議機構(gòu),代表委托方形式監(jiān)督權(quán)、決議權(quán)、提議權(quán)和知情權(quán);財務(wù)責(zé)任人由委托方派遣;委托方職責(zé):委托方負(fù)責(zé)包含土地取得以及關(guān)鍵計劃指標(biāo)調(diào)整相關(guān)前期審批事項。代建方崗位:代建方負(fù)責(zé)項目管理團(tuán)體組建,項目總經(jīng)理及關(guān)鍵專業(yè)責(zé)任人由代建方派遣。項目管理團(tuán)體依據(jù)協(xié)議約定,項目企業(yè)董事會授權(quán),以及項目企業(yè)管理制度下行使項目運行管理權(quán),推行項目委托管理職責(zé)和義務(wù)。代建方職責(zé):負(fù)責(zé)推薦計劃設(shè)計單位,負(fù)責(zé)在充足與委托方溝通基礎(chǔ)上選定重大計劃設(shè)計方案。項目計劃方案、建筑設(shè)計、材料設(shè)備須滿足代建方產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。2)付款模式和付款條件控制項目成本款項:項目企業(yè)實施資金預(yù)算管理制度,項目經(jīng)營團(tuán)體負(fù)責(zé)定時編制資金使用計劃,上報委托方同意后,合理安排資金使用;代建方結(jié)合資金計劃和上報進(jìn)度確定后直接支付給供給商,避免代建方代付或周轉(zhuǎn)。有效提升了付款效率,同時還增加了供給商滿意度。確保了現(xiàn)場施工進(jìn)度,提升了供給商配合度。委托開發(fā)管理費款項:簽署委托協(xié)議后付對應(yīng)首付款。依據(jù)項目工程形象進(jìn)度及計劃達(dá)成率進(jìn)行進(jìn)度款付款,同時保留質(zhì)保金,形成對代建方制約。根據(jù)不一樣“銷售去化比”進(jìn)行管理費用銷售相關(guān)付款;最終根據(jù)項目后期維護(hù)約定付尾款。3)成本和招標(biāo)管理項目依據(jù)概算、預(yù)算設(shè)定成本管理目標(biāo),實施全過程動態(tài)成本管理。代建方擬訂招標(biāo)方案并組織具體實施,委托方可全程參與,招投標(biāo)方案和結(jié)果須經(jīng)委托方審批。相同情況下,優(yōu)先考慮代建方合格供給商。關(guān)鍵材料和設(shè)備采購標(biāo)準(zhǔn)不低于代建方近3年內(nèi)同類同檔次產(chǎn)品,優(yōu)先經(jīng)過代建方采購平臺進(jìn)行集中采購,以節(jié)省采購成本,確保采購品質(zhì)。4)品牌使用及推廣委托方項目能夠使用代建方品牌字樣作為項目推廣案名。在項目推廣銷售階段廣告、銷售資料和項目現(xiàn)場包裝等推廣物料中使用代建方品牌字樣和商標(biāo),方便提項目溢價率及銷售收益。3.代售、服務(wù)及考評管理1)代售及后續(xù)服務(wù)嚴(yán)格篩選代售企業(yè),確保項目收益。經(jīng)過招標(biāo)形式確定代售企業(yè)。由代售企業(yè)推行協(xié)議所約定項目營銷策劃和銷售管理工作,與委托方另行簽署銷售代理協(xié)議。完善服務(wù)體系確保用戶滿意度:項目最終會由代建方物業(yè)管理企業(yè)為項目提供前期物業(yè)咨詢和后期物業(yè)管理服務(wù),并依據(jù)項目實際情況,導(dǎo)入適宜園區(qū)生活服務(wù)體系。2)整體目標(biāo)考評整體經(jīng)營目標(biāo)考評:以雙方約定項目經(jīng)營指標(biāo)(如成本差異率、施工進(jìn)度偏差、銷售總額,利潤指標(biāo)等)作為整體