北京房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)年度分析

2005年北京房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)分析綱要一、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析二、2005年北京住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、2005年北京商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、2005年北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)五、2005年北京房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)2025/5/112第2頁(yè)2005—2008年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將成全國(guó)焦點(diǎn)2000－2005年的發(fā)展奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，健康并且相對(duì)理性，幾乎沒(méi)有投機(jī)市場(chǎng)；北京市場(chǎng)的投資空間居全國(guó)之首，部分投資乃至投機(jī)的熱錢將“趨利而來(lái)”，包括海外投資基金及；2008年之前、奧運(yùn)效應(yīng)等因素繼續(xù)拉動(dòng)北京住宅需求增長(zhǎng)，北京整體住宅價(jià)格10年之內(nèi)不會(huì)下跌，以平穩(wěn)性增長(zhǎng)為主要趨勢(shì)；2008年將達(dá)階段性高點(diǎn)，但并非頂點(diǎn)，奧運(yùn)的熱情將拉動(dòng)全國(guó)消費(fèi)力對(duì)于北京市場(chǎng)的投資速度，北京將日漸成為“全國(guó)人民的房地產(chǎn)市場(chǎng)”，舉全國(guó)之力進(jìn)一步推高北京市場(chǎng)；（與上海市場(chǎng)有較大區(qū)別）2025/5/113第3頁(yè)政策目的在于保持市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為強(qiáng)大推動(dòng)力；短期內(nèi)國(guó)家可能以市場(chǎng)調(diào)整性政策為主，長(zhǎng)期對(duì)土地等關(guān)系國(guó)計(jì)民生的資源將繼續(xù)加大控制力度政策并非要打壓房?jī)r(jià)，而是希望房?jī)r(jià)能夠在平緩的上升軌道當(dāng)中健康發(fā)展；土地政策會(huì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善市場(chǎng)游戲規(guī)則，淘汰無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)者；住宅需求市場(chǎng)相對(duì)剛性，能夠承受短期內(nèi)較強(qiáng)烈的政策影響，繼續(xù)保持平緩增長(zhǎng)的趨勢(shì)；2025/5/114第4頁(yè)2004年房地產(chǎn)銷售呈旺盛態(tài)勢(shì)根據(jù)北京房管局的月度銷售報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至到今年9月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為2262.75萬(wàn)平米，已經(jīng)超過(guò)2003年全年成交量的2123.19萬(wàn)平米，總成交金額為1340億元，予售部分成交價(jià)為6696元，分別比去年同期增長(zhǎng)38.12%、49.87%和8.89%。市場(chǎng)沒(méi)有因?yàn)楹暧^調(diào)控而受太大影響，整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2025/5/115第5頁(yè)2005年土地市場(chǎng)-供應(yīng)量將有所減弱，郊區(qū)縣集中供應(yīng)趨勢(shì)明顯。03-04年以來(lái)新盤供應(yīng)只保持小幅上漲的趨勢(shì)，主要原因是國(guó)家近年來(lái)不斷頒布新的金融與土地政策使得市場(chǎng)供給上漲幅度較小。由于“8.31”政策2005年北京土地的供應(yīng)量會(huì)有所減弱，但仍會(huì)保持上漲趨勢(shì)。由于市里的可開(kāi)發(fā)用地的數(shù)量減少，新的主要供給區(qū)域集中北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣。2025/5/116第6頁(yè)2005年房地產(chǎn)投資-開(kāi)發(fā)投資仍保持一定增速，但已明顯放緩2004年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資保持了一定增長(zhǎng)速度，但與2003年同期相比，除住宅投資增速有所上升外，其他領(lǐng)域增速都有不同程度的減低?？梢钥闯?，在宏觀調(diào)控作用下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯放緩。預(yù)計(jì)2005年在宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)下，投資速度放緩。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2025/5/117第7頁(yè)房地產(chǎn)發(fā)展前景看好2008奧運(yùn)會(huì)的臨近，北京道路交通、市政配套正逐步完善，這提高了項(xiàng)目的附加值，也對(duì)北京樓市形成強(qiáng)大的支撐，這決定了未來(lái)幾年內(nèi)北京房?jī)r(jià)易升難跌。加息影響不明顯銀行加息目的抑制投資性消費(fèi)者的購(gòu)房行為，對(duì)有實(shí)質(zhì)性需求的消費(fèi)者影響不大。

開(kāi)發(fā)成本增加71號(hào)令以后，土地供應(yīng)得到控制，開(kāi)發(fā)成本逐步加大，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)進(jìn)行一些炒作，將所增成本轉(zhuǎn)嫁到買家身上，從而推高房?jī)r(jià)。2005年總體價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)–整體價(jià)格上漲，不同區(qū)域增長(zhǎng)幅度不同。2005年政府還會(huì)采取一系列宏觀調(diào)控的后續(xù)手段，比如繼續(xù)加息和運(yùn)用稅收杠桿等，以抑制房?jī)r(jià)飆升，防止泡沫發(fā)生，所以房?jī)r(jià)不會(huì)大幅上漲。

2025/5/118第8頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)-市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)減少2004年的新增住宅供應(yīng)與2003年相比有較大幅度的下滑，新開(kāi)工住宅面積為2207.2萬(wàn)平方米，受宏觀調(diào)控的影響2005年住宅供應(yīng)量有可能持續(xù)減少。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2025/5/119第9頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)－由于住宅需求進(jìn)一步上升，銷售量將持續(xù)增長(zhǎng)2004年全市銷售各類商品房2472萬(wàn)平方米，其中商品住宅2285.6萬(wàn)平方米，分別比上一年增長(zhǎng)30.4％和39.1％；商品住宅銷售額為1085.1億元，增長(zhǎng)37.5％。商品住宅期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2862.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%；預(yù)售登記2642.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.5%。預(yù)售率為92.3%，比2003年同期高30.4個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2025/5/1110第10頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)－整體價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)2004年商品住宅現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為4747元/平方米，同比上漲291元/平方米，漲幅為6.5%商品住宅期房買賣價(jià)格為5629元/平方米，同比上漲376元/平方米，漲幅為7.2%，2005年由于需求的增加價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2025/5/1111第11頁(yè)2005年住宅市場(chǎng)-外地客戶比例增大，投資性客戶數(shù)量減少2004年前3季度客戶構(gòu)成與2004年全年相比最主要的變化在于，本市城鎮(zhèn)購(gòu)房者比例下降，由61%下降為54%。外省市個(gè)人購(gòu)房者比例上升，由26%上升為31%。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2025/5/1112第12頁(yè)2005年高檔公寓市場(chǎng)-供應(yīng)增加，需求穩(wěn)中有升，價(jià)格有上升空間上圖是2004年北京高檔公寓銷售情況，從圖中可以看出2004年北京高檔公寓供應(yīng)充分，市場(chǎng)需求旺盛，呈現(xiàn)出供銷兩旺的市場(chǎng)局面。05年朝陽(yáng)公園、亞奧板塊和太陽(yáng)宮地區(qū)仍將是供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著奧運(yùn)的臨近以及加入世貿(mào)的深入，需求穩(wěn)中有升，保持在一個(gè)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德量行2025/5/1113第13頁(yè)2005年別墅市場(chǎng)-價(jià)格較為平穩(wěn)，隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升，價(jià)格會(huì)在高價(jià)位趨向合理。左圖中顯示04年相對(duì)03年獨(dú)棟別墅項(xiàng)目的價(jià)格出現(xiàn)下降，而綜合項(xiàng)目和聯(lián)排的價(jià)格則出現(xiàn)了上升，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)類別墅項(xiàng)目逐漸走俏，購(gòu)房者不再是富豪階層為主，消費(fèi)群體日益多樣化。05年的別墅市場(chǎng)需求將穩(wěn)定增長(zhǎng)，自主類客戶上升，購(gòu)房者更關(guān)注于性價(jià)比的因素。別墅價(jià)格更趨于合理。數(shù)據(jù)來(lái)源：成業(yè)行2025/5/1114第14頁(yè)2005年商業(yè)市場(chǎng)-商鋪供需兩旺、供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，價(jià)格持續(xù)走高。2004年商業(yè)地產(chǎn)供需旺盛，但卻存在諸多隱憂，盲目開(kāi)發(fā)帶來(lái)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的加大。從左圖中看出2004年的商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)一片繁榮的景象，商業(yè)供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，價(jià)格也一路飛漲。2005年商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭將會(huì)放緩，但仍會(huì)保持增勢(shì)。隨著住宅投資回報(bào)率的降低，商業(yè)項(xiàng)目的投資前景被看好，將會(huì)被注入大量資金，優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)受到投資者的追捧，價(jià)格持續(xù)走高。數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局2025/5/1115第15頁(yè)2005年寫字樓市場(chǎng)-雖有增速，但仍處于供大于求，租售價(jià)格仍保持平穩(wěn)水平。從北京市整體市場(chǎng)來(lái)看，寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，目前市場(chǎng)處于供過(guò)于求的局面。朝陽(yáng)區(qū)最為傳統(tǒng)的商圈，寫字樓的租售價(jià)格仍保持較高的水平。加上2003年以來(lái)地區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較小，使的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。2005年由于銀行的更加嚴(yán)格審查政策，提高了貸款的門檻及加息的影響都抑制了購(gòu)房者的熱情。05年寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格將不會(huì)有太大的波動(dòng)，會(huì)保持在一個(gè)平穩(wěn)的水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：戴得梁行2025/5/1116第16頁(yè)住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)普通住宅價(jià)格由于購(gòu)買力的增加而供應(yīng)的不足，則價(jià)格呈較大的上漲空間，市場(chǎng)的銷售價(jià)格也將上升。高檔公寓價(jià)格在穩(wěn)中有升的需求前提下，租金出現(xiàn)回升跡象，價(jià)格仍有有上升空間。由于國(guó)家的宏觀調(diào)控的影響抑制了部分投資性買家，自主性購(gòu)房者比例上升，價(jià)格更趨于理性。2005年北京別墅市場(chǎng)的價(jià)格與2004年相比呈現(xiàn)平緩下降趨勢(shì)，但由于今年推出的高端別墅項(xiàng)目品質(zhì)提升較快，區(qū)域環(huán)境及配套也更加完善，整體上會(huì)減緩市場(chǎng)價(jià)格下滑的趨勢(shì)，所以今年下半年整體市場(chǎng)價(jià)格與上半年相比波動(dòng)將不會(huì)太大。2025/5/1117第17頁(yè)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)從2004年的商業(yè)類開(kāi)發(fā)投資比例，可以看出未來(lái)的幾年將進(jìn)入北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面積供應(yīng)的高峰。從供應(yīng)區(qū)域上進(jìn)行分析，、亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū)，都將成為未來(lái)項(xiàng)目供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。新增的供應(yīng)將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2005年北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量會(huì)受到一定程度的抑制，開(kāi)發(fā)勢(shì)頭會(huì)放緩。但對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求將保持供需兩旺的市場(chǎng)前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)，所以地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格仍有上漲空間。2025/5/1118第18頁(yè)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)2005年北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)將開(kāi)始進(jìn)入供應(yīng)高峰期，市場(chǎng)需求也將同時(shí)上升，但幅度相對(duì)較小，租金小幅度走低，不同區(qū)域不同項(xiàng)目表現(xiàn)差異較大。CBD及周邊、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)，這三個(gè)區(qū)域仍是北京寫字樓供應(yīng)集中的地區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。只有一些具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通便捷、形象好、品質(zhì)高并且價(jià)格適中的寫字樓項(xiàng)目的銷售、租賃前景尚佳。2025/5/1119第19頁(yè)謝謝5月-2513:17:1513:1713:175月-255月-2513:1713:1713:17:155月-255月-2513:17:152025/5/1113:17:159、青少年是一個(gè)美好而又是一去不可再得的時(shí)期，是將來(lái)一切光明和幸福的開(kāi)端。。5月-255月-25Sunday,May11,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。13:17:1513:17:1513:175/11/20251:17:15PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無(wú)以廣才，非志無(wú)以成學(xué)。5月-2513:17:1513:17May-2511-May-2512、越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。13:17:1513:17:1513:17Sunday,May11,202513、志不立，天下無(wú)可成之事。5月-255月-2513:17:1513:17:15May11,202514、古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有堅(jiān)忍不拔之志。11五月20251:17:15下午13:17:155月-