房地產-房地產24年報及25年一季報總結：報表端繼續(xù)承壓政策端值得期待

證券分析師證券分析師daimingyu@huayuanst聯(lián)系人聯(lián)系人tangzhiwei@huayuanstoc板塊表現(xiàn)：報表端繼續(xù)承壓，政策端值得期待報表端繼續(xù)承壓，政策端值得期待——24年報及25年一季報總結24年板塊營收同比下降，歸母凈利潤為負，收入端及利潤端均承壓。2024年，房地產板塊平均營業(yè)收入207億元，同比-21.3%，較23年下降20.2pct；平均歸母凈利潤-17.7億元，同比-4889%，較23年下降4761pct。25Q1，板塊平均營業(yè)收入32億元，同比-9.0%，較24年提升12.4pct；平均歸母凈利潤-1.2億元，同比-3346%，較24年提升1543pct。2024年/25Q1，板塊營業(yè)收入同比下降，主要反映2022-23年地產銷售下行，傳導至24年/25Q1的結算下行。板塊歸母凈利潤為負，主要源于營收下滑、毛利率下降、費用率提升、減值比例提升等因素。24年毛利率下行，費用率提升，減值創(chuàng)新高，凈利率創(chuàng)新低。2024年，房地產板塊毛利率為14.0%，較23年下降2.4pct；三項費用率為9.6%，較23年提升1.9pct；減值損失/營業(yè)收入為7.8%，較23年提升4.2pct；歸母凈利率為-8.6%，較23年下較24年提升2.5pct；減值損失/營業(yè)收入為0.5%，較24年下降7.3pct；歸母凈利率為-3.7%，較24年提升4.9pct。2024年，板塊毛利率持續(xù)下行，源于2022-23年行業(yè)銷售端仍較弱，去化壓力較大背景下，房企采取降價促銷等措施，導致結轉毛利率繼續(xù)下降。板塊減值比例繼續(xù)提升，創(chuàng)歷史新高，源于22年以來房價持續(xù)下行，部分項目去化難度加大，房企計提減值準備比例提升。板塊歸母凈利率為負，創(chuàng)歷史新低，源于營收下滑、毛利率下降、費用率提升、減值比例提升等因素。杠桿率提升，現(xiàn)金短債比下降，資金端繼續(xù)承壓。2024年，房地產板塊資產負債率為76.0%，較23年下降0.1pct；剔除預收款的資產負債率為71.2%，較23年提升1.1pct；凈負債率為87.7%，較23年提升下降0.3倍。25Q1，板塊資產負債率為75.8%，較2024年下降0.2pct；剔除預收款的資產負債率為71.0%，較24年下降0.2pct；凈負債率為91.3%，較24年提升3.6pct；現(xiàn)金短債比為0.8倍，較24年下降0.03倍。2024年，板塊資產負債率略降，但剔除預收款的資產負債率繼續(xù)提升，源于房企銷售端持續(xù)下行、近年來現(xiàn)房銷售比例有所提升等因素，導致報表中預收款占比資產比例有所下降。板塊凈負債率提升，源于板塊有息負債保持穩(wěn)定，貨幣資金下降，并且24年/25Q1板塊凈利潤為負，導致板塊凈資產下降，綜合導致凈負債率提升。投資分析意見。我們認為，24年9月以來，“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”一直是中央層面的明確要求。4月以來，關稅戰(zhàn)反復多變，貿易緊張局勢加劇，穩(wěn)住樓市股市對提振社會預期、暢通內需循環(huán)具有重要意義。今年以來，中央層面高頻提及建設好房子和高品質住房，在政策導向和供需結構變化的契機之下，高品質住宅或將迎來發(fā)展浪潮。我們維持房地產“看好”評級，建議關注：1）核心城市布局重、拿地能力強、且產品力強的房企：濱江集團、建發(fā)股份、綠城中國、建發(fā)國際集團、保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、城投控股；2）二手房中介：貝殼、我愛我家；3）物業(yè)管理企業(yè)：綠城服務、招商積余、華潤萬象生活、保利物業(yè)。風險提示：房地產量價超預期下行、房地產融資資金趨緊、房地產政策不及預期請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要聲明1.經營端：收入下滑，利潤率下降，減值提升 41.1.營收：24年/25Q1營收同比-21%/-9%，源于結算下行 41.2.業(yè)績：24年/25Q1歸母凈利潤為負，源于毛利率下降，減值提升 51.3.毛利率：24年/25Q1毛利率下降，結算利潤率或仍未觸底 61.4.費用率：24年/25Q1三項費用率繼續(xù)提升 61.5.減值比例：24年減值比例創(chuàng)新高，源于房價下行 71.6.歸母凈利率：24年歸母凈利率創(chuàng)新低，25Q1有所修復 82.信用端：杠桿率提升，回款下降，資金端仍承壓 92.1.資產負債率：24年資產負債率下降，剔預資產負債率提升 92.2.凈負債率：有息負債穩(wěn)定，貨幣資金減少，凈資產下降 2.3.現(xiàn)金短債比：24年現(xiàn)金短債比下降，25Q1保持穩(wěn)定 112.4.銷售回款：24年銷售回款同比下降，25Q1降幅收窄 123.投資分析意見 134.風險提示 請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要聲圖表目錄圖表1：房地產板塊營業(yè)收入同比增速 5圖表2：房地產板塊歸母凈利潤同比增速 6圖表3：房地產板塊毛利率走勢 6圖表4：房地產板塊費用率走勢 7圖表5：房地產板塊減值損失/營業(yè)收入 8圖表6：房地產板塊歸母凈利率走勢 8圖表7：房地產板塊資產負債率走勢 10圖表8：房地產板塊剔除預收款的資產負債率走勢 10圖表9：房地產板塊凈負債率走勢 圖表10：房地產板塊現(xiàn)金短債比走勢 11圖表11：板塊銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金同比 圖表12：板塊銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金/營業(yè)收入 13請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要聲明1.經營端：收入下滑，利潤率下降，減值提升2024年，房地產板塊平均營業(yè)收入207億元，同比-21.3%，較23年下降20.2pct；平均歸母凈利潤-17.7億元，同比-4889%，較23年下降4761pct。25Q1，板塊平均營業(yè)收入32億元，同比-9.0%，較24年提升12.4pct；平均歸母凈利潤-1.2億元，同比-3346%，較24年提升1543pct。2024年/25Q1，板塊營業(yè)收入同比下降，主要反映2022-23年地產銷售下行，傳導至24年/25Q1的結算下行。板塊歸母凈利潤為負，主要源于營收下滑、毛利率下降、費用率提升、減值比例提升等因素。2024年，房地產板塊毛利率為14.0%，較23年下降2.4pct；三項費用率為9.6%，較23年提升1.9pct；減值損失/營業(yè)收入為7.8%，較23年提升4.2pct；歸母凈利率為-8.6%，較24年提升2.5pct；減值損失/營業(yè)收入為0.5%，較24較24年提升4.9pct。2024年，板塊毛利率持續(xù)下行，源于2022-23年行業(yè)銷售端仍較弱，去化壓力較大背景下，房企采取降價促銷等措施，導致結轉毛利率繼續(xù)下降。板塊減值比例繼續(xù)提升，創(chuàng)歷史新高，源于22年以來房價持續(xù)下行，部分項目去化難度加大，房企計提減值準備比例提升。板塊歸母凈利率為負，創(chuàng)歷史新低，源于營收下滑、毛利率下降、費用率提升、減值比例提升等因素。2025Q1，房地產板塊平均營業(yè)收入32億元，同比-9.0%，增速較2024年提升12.4pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企營業(yè)收入同比分別-19.9%、-24.7%，增速分別-5.9%，增速分別較2024年提升9.5pct、提升18.8pct。2024年，房地產板塊營業(yè)收入同比下降，主要反映2022-2023年地產銷售下行，傳導至2024年的結算下行。2025Q1，房地產板塊營業(yè)收入同比增速繼續(xù)下降，但降幅有所收窄，源于地產銷售經歷了深度調整后，銷售增速降幅有所收窄。請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要聲明圖表1：房地產板塊營業(yè)收入同比增速注：取自申萬地產板塊（剔除部分ST公司及轉型公司其中我們將2024年營收大于等于600億以上2024年，房地產板塊平均歸母凈利潤-17.7億元，同比-4889.0%，增速較2023年下降4760.8pct。2025Q1，房地產板塊平均歸母凈利潤-1.2億元，同比-3346.2%，增速較2024年提升1542.8pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企歸母凈利潤同比分別為-314.4%、-253.0%，分別較2023年下降259.3pct、下降215.6pct。2025Q1，一線、二線房企歸母凈利潤同比分別為-201.5%、-118.2%，分別較2024年提升112.9pct、提升134.8pct。2024年，房地產板塊歸母凈利潤為負，主要源于營收下滑、毛利率下降、費用率提升、減值比例提升等因素，2025Q1，板塊歸母凈利潤繼續(xù)為負，主要源于營收下滑、毛利率繼續(xù)下降、以及費用率繼續(xù)提升等因素，但25Q1減值比例有所下降。請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要聲圖表2：房地產板塊歸母凈利潤同比增速2024年，房地產板塊毛利率為14.0%，較2023年下降2.4pct。2025Q1，房地產板塊毛利率為13.8%，較2024年下降0.2pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企毛利率分別為12.6%、17.6%，分別較2023年下降2.6pct、下降1.9pct。2025Q1，一線、二線房企毛利率分別為12.0%、17.7%，分別較2024年下降0.6pct、提升0.2pct。2024年/2025Q1房地產板塊毛利率持續(xù)下行，主要源于2022-23年行業(yè)銷售端仍較弱，去化壓力較大背景下，房企對于部分項目采取降價促銷等措施，因此結轉毛利率仍繼續(xù)下降。圖表3：房地產板塊毛利率走勢2024年，房地產板塊三項費用率為9.6%，較2023年提升1.9pct。2025Q1，房地產板塊三項費用率為12.1%，較2024年提升2.5pct。請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要分結構來看，2024年，一線、二線房企三項費用率分別為6.7%、16.8%，分別較2023年提升1.0pct、提升4.3pct。2025Q1，一線、二線房企三項費用率分別為8.2%、20.3%，分別較2024年提升1.6pct、提升3.5pct。圖表4：房地產板塊費用率走勢2024年，房地產板塊減值損失/營業(yè)收入為7.8%，較2023年提升4.2pct。2025Q1，房地產板塊減值損失/營業(yè)收入為0.5%，較2024年下降7.3pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企減值損失/營業(yè)收入分別為4.8%、15.1%，分別較2023年提升2.4pct、提升8.8pct。2025Q1，一線、二線房企減值損失/營業(yè)收入分別為0.2%、1.1%，分別較2024年下降4.6pct、下降14.0pct。2024年，房地產板塊減值比例繼續(xù)提升，并創(chuàng)歷史新高，主要源于22年以來，全國房價持續(xù)下行，并且24年核心城市房價繼續(xù)下行，部分項目去化難度加大，房企計提減值準備比例進一步提升。*注：減值損失包括資產減值損失、信用減值損失。請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要聲明圖表5：房地產板塊減值損失/營業(yè)收入2024年，房地產板塊歸母凈利率為-8.6%，較2023年下降8.4pct。2025Q1，房地產板塊歸母凈利率為-3.7%，較2024年提升4.9pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企歸母凈利率分別為-4.2%、-19.2%，分別較2023年下降5.8pct、下降15.1pct。2025Q1，一線、二線房企歸母凈利率分別為-1.6%、-8.1%，分別較2024年提升2.6pct、提升11.1pct。2024年，房地產板塊歸母凈利率為負，并創(chuàng)歷史新低，主要源于營收下滑、毛利率下降、費用率提升、減值比例提升等因素。圖表6：房地產板塊歸母凈利率走勢請務必仔細閱讀正文之后的評級說明和重要聲明2.信用端：杠桿率提升，回款下降，資金端仍承壓2024年，房地產板塊資產負債率為76.0%，較23年下降0.1pct；剔除預收款的資產負債率為71.2%，較23年提升1.1pct；凈負債率為87.7%，較23年提升12.6pct；現(xiàn)金短債比為0.9倍，較23年下降0.3倍。25Q1，板塊資產負債率為75.8%，較2剔除預收款的資產負債率為71.0%，較24年下降0.2pct；凈負債率為91.3%，較24年提升3.6pct；現(xiàn)金短債比為0.8倍，較24年下降0.03倍。2024年，板塊資產負債率略降，但剔除預收款的資產負債率繼續(xù)提升，源于房企銷售端持續(xù)下行、近年來現(xiàn)房銷售比例有所提升等因素，導致報表中預收款占比資產比例有所下降。板塊凈負債率提升，源于板塊有息負債保持穩(wěn)定，貨幣資金下降，并且24年/25Q1板塊凈利潤為負，導致板塊凈資產下降，綜合導致凈負債率提升。2.1.資產負債率：24年資產負債率下降，剔預資產負債率提2024年，房地產板塊資產負債率為76.0%，較2023年下降0.1pct。2025Q1，房地產板塊資產負債率為75.8%，較2024年下降0.2pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企資產負債率分別為75.3%、77.3%，分別較2023年下降0.6pct、提升0.9pct。2025Q1，一線、二線房企資產負債率分別為75.0%、77.3%，分別較2024年下降0.2pct、持平。房地產板塊剔除預收款的資產負債率為71.0%，較2024年下降0.2pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企剔除預收款的資產負債率分別為69.2%、74.7%，分別較2023年提升0.5pct、提升2.1pct。2025Q1，一線、二線房企剔除預收款的資產負債率分別為68.7%、74.8%，分別較2024年下降0.4pct、提升0.1pct。2024年，房地產板塊資產負債率略微下降，但剔除預收款的資產負債率繼續(xù)提升，主要源于房企銷售端持續(xù)下行，以及近年來現(xiàn)房銷售比例有所提升等因素，導致報表中預收款占比資產比例有所下降。圖表7：房地產板塊資產負債率走勢圖表8：房地產板塊剔除預收款的資產負債率走勢2024年，房地產板塊凈負債率為87.7%，較2023年提升12.6pct。2025Q1，房地產板塊凈負債率為91.3%，較2024年提升3.6pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企凈負債率分別為68.1%、127.3%，分別較2023年提升10.6pct、提升19.3pct。2025Q1，一線、二線房企凈負債率分別為71分別較2024年提升3.5pct、提升4.0pct。2024年/2025Q1，房地產板塊凈負債率持續(xù)提升，主要源于板塊有息負債總體保持穩(wěn)定，但貨幣資金有所下降，并且24年/25Q1板塊凈利潤為負，導致板塊凈資產下降，綜合導致凈負債率提升。圖表9：房地產板塊凈負債率走勢2024年，房地產板塊現(xiàn)金短債比為0.9倍，較2023年下降0.3倍。2025Q1，房地產板塊現(xiàn)金短債比為0.8倍，較2024年下降0.03倍。分結構來看，2024年，一線、二線房企現(xiàn)金短債比分別為0.9倍、0.8倍，分別較2023年下降0.03、0.02倍。2024年，房地產板塊現(xiàn)金短債比下降，主要源于貨幣資金減少，短期負債有所增加，2025Q1現(xiàn)金短債比保持相對穩(wěn)定。圖表10：房地產板塊現(xiàn)金短債比走勢銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金/營業(yè)收入為74%，同比2023年下降5.7pct。2025Q1，房地產板塊銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金同比-11.7%，較2024年提升15.3pct；銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金/營業(yè)收入為91%，同比2024年提升16.8pct。分結構來看，2024年，一線、二線房企銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金同比分別為-27.6%、-25.3%，分別較2023年下降23.2pct、下降12.3pct；一線、二線房企銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金/營業(yè)收入分別為75%、73