房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題和對策

房地產(chǎn)企業(yè)會計核W存在的問題ffl對策

房地產(chǎn)企業(yè)正處在如日中天的發(fā)展階段，它也成為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成

部分，對我國經(jīng)濟發(fā)展有著很深的影響，是我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的重要板塊。由于房

地產(chǎn)企業(yè)的商品特殊性，會計核算的內(nèi)容與方法也與一般企業(yè)的會計核算方法有

所差異；例如開發(fā)成本的歸集與收入的確認時點都與一般企業(yè)存在明顯不同。如

果不能對房地產(chǎn)企業(yè)成本、收入等在核算上出現(xiàn)的問題進行有效解決，這將會影

響房產(chǎn)企業(yè)利潤計算的準確性及稅額申報數(shù)據(jù)的正確性，這也將會影響到企業(yè)未

來的發(fā)展，也可能由于數(shù)據(jù)的不準確而傷害到國家的稅收利益和投資者的經(jīng)濟利

益。因此，本文就房地產(chǎn)企業(yè)在財務會計核算過程中出現(xiàn)的問題進行分析和研究,

并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點提出相應的改善措施，為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展略盡綿

薄之力。

一、一般企業(yè)中會計核算的重要性

在企業(yè)的日常管理中不能缺少會計核算這項直要內(nèi)容。核算作為企業(yè)管理工

具之一，通過嚴格執(zhí)行財務制度、采用合理計量方法、貨幣計量等，擔負著如實

反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的全過程如：從IT常支出到商品采購在到商品銷售，售后回款

或賒銷等整個環(huán)節(jié)。用會計語言即會計憑證的借貸記錄企業(yè)的日常經(jīng)濟活動，待

月末將數(shù)據(jù)整合匯總用會計報表的形式向報表的需求者；外部需求者：投資者和

借款人；內(nèi)部需求者：企業(yè)經(jīng)營者和管理層提報數(shù)據(jù)。為外部需求者提供財務數(shù)

據(jù)是為了滿足對方對企業(yè)盈利能力及償債能力的了解，對內(nèi)部需求者提供報表數(shù)

據(jù)是為了管理企業(yè)進行經(jīng)濟考核和經(jīng)營決策提供依據(jù)。因此，會計核算在企業(yè)的

日常管理中有著不可替代的重要作用。

二、會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

在房地產(chǎn)企'也中會計核算工作具有非常重要的作用。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和時

代的進步，房地產(chǎn)行業(yè)已在我國經(jīng)濟發(fā)展中站穩(wěn)腳跟，成了經(jīng)濟發(fā)展中的中堅力

量，也成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱。和其他的經(jīng)濟行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的運

營和發(fā)展模式與一般的企業(yè)有所不同，具有一定的特殊性。作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營

管理工作中的重要構(gòu)成一會計核算，它也與其他行業(yè)有所不同。房地產(chǎn)企業(yè)是

集產(chǎn)、供、銷于一身的特殊行業(yè)，它不僅承擔了自行開發(fā)功能，還兼具依照客戶

要求提供定制高端房產(chǎn)的銷售服務和銷售普通住宅的功能。因此房地產(chǎn)企業(yè)對于

會計核算提出了更高的要求，不僅要對一般的經(jīng)營業(yè)務執(zhí)行會計核算，還要在更

為錯綜復雜的業(yè)務中將會II核算工作落實到實處，而高度的真實性以及準確性仍

是必不可少的，這樣才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)工作提供一定的借鑒，從而達到

對企業(yè)開發(fā)成本、資金流量等方面進行有效控制。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品是房產(chǎn),

眾所周知房產(chǎn)的開發(fā)建設周期較一般商品都較長，如果企業(yè)的周轉(zhuǎn)資金不夠充裕

或不能及時補充，可能會導致房產(chǎn)的建設工期延長影響到房產(chǎn)的交工。通過會計

核算可以及時反映企業(yè)資金投入與產(chǎn)出配比情況從而有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)中

的各種風險，讓企業(yè)管理者隨時調(diào)整經(jīng)營策略規(guī)避資金不足導致企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營不

善風險，促進房地產(chǎn)企業(yè)的正常運營和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中會計核算存在的問題

當下我國經(jīng)濟發(fā)展水平正處于不斷提高的環(huán)境，城市化發(fā)展進程也在不斷加

快，這給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。在此良好的經(jīng)濟環(huán)境下對于房

地產(chǎn)開發(fā)來說，更要抓住時機，全面發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上具有特

殊性質(zhì)，所以在實際工作中容易產(chǎn)生各種問題，這會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)

展帶來不良影響。我就房地產(chǎn)企業(yè)存在以下幾方面的問題與大家展開探討。

（一）財務會計核算制度不完善

由于國家稅務總局并未針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺相關的會計制度，所以房地產(chǎn)企

業(yè)也只能在既定的一般企業(yè)會計制度基礎上根據(jù)相關規(guī)定進行套用，并沒有結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性與自身實際情況來科學的設置財務會計核算制度與科目，

對各類會計科目缺乏統(tǒng)籌有效規(guī)劃以至于會計科目設置并不十分合理。如部分房

地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)成木、利息成木、土地成本、開發(fā)間接費用等核算內(nèi)容進行

明細區(qū)分，只是籠統(tǒng)的計入開發(fā)成本這個一級科目進行歸集，致使房地產(chǎn)企業(yè)財

務信息不夠準確全面。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的時間點不夠明確

房產(chǎn)開發(fā)的時間長跨度大，收入確認均不是在同一年度進行。房產(chǎn)未交工期

間收到的房款往往先計入“預收賬款”科目，因為根據(jù)收入定義來說只有將房產(chǎn)的

產(chǎn)權轉(zhuǎn)移給購買方才能確認收入。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的時間節(jié)

點為：房屋實際交付后或房屋達到預計可使用狀態(tài)后。只有達到上述的其中之一

狀態(tài)才能確認收入的實現(xiàn)；否則即使購買方已經(jīng)支付了全額房款，但未獲得對房

產(chǎn)的實際控制權則仍不能當作收入實現(xiàn)。這樣則會導致房地產(chǎn)企業(yè)實際收款時間

與收入確認時間間隔過長，形成收入確認滯后。在這樣的會計核算方式下，獲得

的財務信息會與實際經(jīng)濟業(yè)務產(chǎn)生差異，使得財務信息收入金額與資金流不匹配,

會影響企業(yè)管理者的經(jīng)營決策結(jié)果。還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)不在意收入時間點確

認問題，不在意收入與成本是否配比只在意資金是否能盡快回籠，這對企業(yè)的經(jīng)

濟效益考核是非常不利的。

（三）成本費用結(jié)轉(zhuǎn)不準確

在日常成本費用核算中，一般是根據(jù)工程完工進度來確認建設成本或者依據(jù)

企業(yè)已經(jīng)付款并取得相應的成本發(fā)票來計算開發(fā)成本。然而實際情況則是，有的

房屋雖然建設期已經(jīng)結(jié)束并進行了竣工備案，但并未取得全部的建設成本發(fā)票；

但考慮到企業(yè)繳稅的問題就將未取得發(fā)票的成本和還未工程結(jié)算的成本依照工

程預算部門的數(shù)據(jù)計入成本。工程預算部門只是前期對建筑工程的大體預測數(shù)據(jù)

與實際發(fā)生的成本支出還是有較大出入的，因此根據(jù)工程預算部門的預算數(shù)入成

本會跟實際成本形成較大差異，造成成本費用結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)不準確。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際開發(fā)建設中產(chǎn)生的各種費用，如能直接判斷承受對象則

可以直接計入其專屬成本；如果企'也同時開發(fā)多項房產(chǎn)，則會將同期的建設成本

根據(jù)建筑物的土地面積、建筑面積或者成本占用比例等方法進行合理分配。目前，

已有文件對土地開發(fā)成本、借款費用、公共配套設施的分攤方法和分攤依據(jù)做了

明確說明；但對于企業(yè)的其他建設成本如林園綠化、庭院道路、基礎設施等該如

何分攤并未做明確說明均由房產(chǎn)企業(yè)自己決定分攤方法。有些企業(yè)為了逃避繳納

稅款蓄意人為操縱成本分攤大小，加大結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本。無論是分攤成本方法和

分攤依據(jù)的不明確性還是人為操縱開發(fā)成本金額都會影響到成本結(jié)轉(zhuǎn)的正確性

和企業(yè)利潤的真實性。

（四）應資本化的借款費用金額不準確

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個房產(chǎn)項目需要投入大量的資金，資金的來源有往來單位

的借款、個人的借款還有銀行等金融機構(gòu)的借款。天下沒有白吃的午餐，有借款

就會有借款利息。在房產(chǎn)實際開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點使其不會

將借款全部?？顚Ｓ玫椒康禺a(chǎn)開發(fā)項目，因為它還需要維系企業(yè)的日常經(jīng)營支出,

這就使借款費用應該全部資本化還是部分資本化，部分費用化這個問題變得復雜

也讓費用化與資本化在財務核算上難以準確區(qū)分，這就造成了應該資本化的借款

費用金額不夠準確。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本和收入不配比

房地產(chǎn)的開發(fā)建設周期較長，房產(chǎn)開發(fā)從取得土地開始到開發(fā)產(chǎn)品建設完成

再到竣工結(jié)算，短則1年左右，長則5年左右。建設期短的房產(chǎn)銷售收入與開

發(fā)成本間的配比還較易控制，但對于開發(fā)周期較長，建設項目多而雜的建筑物要

達到收入與成本配比難度較大。有時房屋部分建筑已確認收入，但整體建設未完

成而不能確認準確的建設成本，就形成了有收入無準確的結(jié)轉(zhuǎn)成本，收入與成本

無法準確配比。另房產(chǎn)公司在銷售房屋時會根據(jù)房屋的走向、房屋樓層、房屋結(jié)

構(gòu)等因素來定房屋出售價格；對于采光好、布局設計優(yōu)良的房屋銷售定價就會高

于采光差，設計有欠缺的房屋；高層住宅的銷售中，樓層高的房屋價格也會高于

樓層低的房屋。由于定價的不同，實現(xiàn)的房屋銷售價格就高低不同，但對于他們

的整體建筑成本都是依據(jù)建筑面積計算的單位成本都是一樣的，這也造成單位售

價與單位成本的不配比。

四、改進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的建議

（一）制定針對房地產(chǎn)行業(yè)的會計制度

現(xiàn)階段我國還沒有為房地產(chǎn)行業(yè)量身定做的企業(yè)會計制度，運用一般企業(yè)的

會計制度解決不了房地產(chǎn)企業(yè)一些特殊性問題這就使房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算方

面存在諸多問題。為了使房地產(chǎn)企業(yè)會計核算準確，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定

發(fā)展，應對其會計制度進行規(guī)范，從行業(yè)特性的角度出發(fā)，制定出符合房地產(chǎn)開

發(fā)行業(yè)開發(fā)、銷售業(yè)務的會計制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，也可以根據(jù)自己實際

經(jīng)營情況結(jié)合一般企業(yè)的會計制度，在原有的會計科目里選擇自己切實需要的科

目，調(diào)整增加貼合自身實際業(yè)務的個別科目達到準確計算成本，如實反映收入、

及時匯報資金結(jié)余的財務核算目標，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展和房產(chǎn)開發(fā)提供準確有效的

財務信息。

（二）合理的確認收入

由于房地產(chǎn)企業(yè)收款的特殊性，對收入的確認往往存在問題。企業(yè)應根據(jù)簽

訂合同內(nèi)容來區(qū)分該筆收入是時段收益還是時點收益。如房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的是

《房屋預售合同》，則應該將此筆收入確認為時段收益，前期收到的房款不應確

認為收入，依據(jù)合同相關條款的規(guī)定待購買者取得房屋鑰匙的時間點才能全額確

認收入。當企業(yè)房屋已辦理竣工結(jié)算，雖然購房者是分期付款，這時的收入則是

時點收益。應依據(jù)收到的款項全額確認收入而不能再通過“預收賬款”科目核算，

只預繳一定比例的稅款，而是依據(jù)收入的確認金額乘適用稅率正常繳稅。根據(jù)房

產(chǎn)情況和合同條款清晰區(qū)分收入的性質(zhì)這樣可以使收入的確認既合理又準確。還

有一些非常規(guī)的情況也影響到收入的確認：如客戶款未付，鑰匙未拿但要求企業(yè)

開具售房發(fā)票，并且企業(yè)開具發(fā)票的，這時也應該確認收入；還有的客戶是一次

性付清全款，雖然企業(yè)還未開具售房發(fā)票也應依照簽訂的售房合同及時確認收入。

（三）規(guī)范成本核算方法

在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的過程中，為了使得成本與收入配比，無論是跨周期

項目，還是商品房與配套工程無法同步完成的狀況，為使開發(fā)產(chǎn)品的成本與產(chǎn)品

銷售收入相互配比，可依據(jù)簽訂的合同和工程預算部門公共配套設施工程部分的

成本預計計入開發(fā)成本，待最終結(jié)算成本結(jié)果出來再適當調(diào)整開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成

本，以保證開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)成本的準確性。而對于跨周期的大型項目也可同理，通

過先計提再調(diào)整的模式，將成本收入劃分至相應的周期。另外，將未能及時取得

發(fā)票的成本金額先按結(jié)算數(shù)據(jù)計入開發(fā)成本，能保證該計入開發(fā)成本項目的金額

全面準確，不因發(fā)票未到而產(chǎn)生數(shù)據(jù)的缺失。我們還可以根據(jù)項目成本核算對象

來統(tǒng)一進行成本核算。如開工時間相差不大的項目，房屋性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)相同的

開發(fā)項目可以按相同會計核算方法，將其視為同一成本核算對象進行核算。對于

周期較長的項目則可以按照不同階段來歸納為不同時間線的項目，還可以根據(jù)施

工主體、施工部位、施工時間來綜合測算，這樣根據(jù)工程的配比來規(guī)范成本核算

方法。例如結(jié)合項目主體的房型、面積、朝向、樓層等因素，能夠引入可靠的經(jīng)

驗來具體分配權重，從而將成本和費用通過加權平均數(shù)進行計算。

（四）準確計算資本化的借款費用

對于房地產(chǎn)企業(yè)借款利息費用到底該費用化還是全額資本化的問題，需要根

據(jù)企業(yè)實際經(jīng)營情況，對借款資金的真實用途加以嚴格識別。嚴格區(qū)分企業(yè)借款

費用的性質(zhì)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款資金的使用進行規(guī)范化管理，對于日常經(jīng)

營活動的資金支出屬于應當費用化的資金支出，對于開發(fā)支出中的資金流出則歸

屬于應資本化的資金支出。對借款費用資本化和費用化時點的劃分直接影響到借

款費用資本化金額的準確性。從企業(yè)取得竣工備案表的時間點開始，發(fā)生的借款

費用就應該開始費用化直接計入當期損益，而不能在計入房產(chǎn)的開發(fā)成本。如果

在建設期間有發(fā)生專門借款的存款收益或理財收益還應該沖減借款費用資本化

金額。借款費用的資本化金額還應該根據(jù)借款費用承受項目進行分攤計入開發(fā)成

本確保成本的準確性。

（五）實現(xiàn)收入與成本的配比

依據(jù)收入準則的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)簽訂的合同條款里對付款時間

及取得房產(chǎn)鑰匙時間來確認收入。根據(jù)實際情況簽訂合同，通過合同的規(guī)定及時

確認收入并準確結(jié)轉(zhuǎn)相應配比的成本，完成會計核算工作。在會計核算中，為了

保證核算結(jié)果，由于企業(yè)在銷售房屋時要考慮成本、市場、樓層、朝向等因素來

設定計劃銷售價格，因此企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本時結(jié)合企業(yè)的銷售價格考慮因素,

將相應的開發(fā)成本全面計入，包括未取得發(fā)票但已經(jīng)有結(jié)算金額的成本先按實際

發(fā)生金額計入成本，在收入確認后結(jié)轉(zhuǎn)成本全面的開發(fā)成本使收入與成本達到配

LLo

五、結(jié)束語

除卻一般企業(yè)的會計制度外還應針對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)出臺相應