職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫(kù)-2

職業(yè)資格-估價(jià)理論與方法真題庫(kù)_21、單選題某套住宅總價(jià)200萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積135m2，套內(nèi)墻體面積30m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。A、

12120（江南博哥）B、

12500C、

13300D、

14810正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e＝135＋25＝160（m2），2000000÷160＝12500（元）。2、單選題在成本法估價(jià)中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說(shuō)法，正確的是()。A、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)對(duì)象土地的原始取得途徑B、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)收集的取得成本最高的土地取得途徑D、

開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價(jià)委托人提供的土地取得途徑正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):成本法估價(jià)需要具備的條件。取得途徑，有市場(chǎng)購(gòu)買、征收集體土地、征收國(guó)有土地上房屋等?？陀^成本原則。3、單選題某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為()元/m2。A、

25930B、

32980C、

30980D、

29980正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是300×30%＝90（萬(wàn)元），余下300×（1－30%）＝210（萬(wàn)元），在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格＝300×30%＋300×70%/（1＋6%）＝288.11（萬(wàn)元）；建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積＝100/90%＝111.11m2，建筑面積單價(jià)＝288.11/111.11＝25930.16（元/平方米）。4、單選題某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，建設(shè)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是()元/m2。A、

310.61B、

321.60C、

477.87D、

494.77正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億；投資利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（萬(wàn)元）；總成本＝31061.23（萬(wàn)元）；單位成本為310.61（萬(wàn)元）；可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。5、單選題某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣()萬(wàn)元。A、

630.0B、

650.0C、

661.5D、

682.5正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（萬(wàn)元人民幣）。6、單選題在征收集體土地的土地成本中，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的()倍。A、

5B、

10C、

15D、

20正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):土地成本。每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。7、單選題甲、乙兩家相鄰?fù)恋?，市?chǎng)價(jià)格分別為50萬(wàn)元和70萬(wàn)元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價(jià)范圍是()萬(wàn)元。A、

0～50B、

50～65C、

50～80D、

62.5～150正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素。甲宗地單獨(dú)的價(jià)格為50萬(wàn)，合并后增值＝150－（50＋70）＝30（萬(wàn)元）。那么土地甲的擁有者可要價(jià)50萬(wàn)元至80萬(wàn)元（50＋30＝80）。8、單選題在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用于()。A、

重建成本B、

重置成本C、

估算重置成本D、

估算重建成本正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。有保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建成本。9、單選題交易情況修正的方法不包括()。A、

總價(jià)修正B、

單價(jià)修正C、

分離修正D、

百分比修正正確答案：

C

參考解析：本題考查的是交易情況修正的方法。交易情況修正的方法主要有總價(jià)修正和單價(jià)修正，金額修正和百分比修正。10、單選題某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計(jì)可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。A、

68％B、

74％C、

76％D、

82％正確答案：

C

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。11、單選題為評(píng)估某估價(jià)對(duì)象2013年10月15日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來(lái)該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是()元/m2。A、

7000B、

7003C、

7436D、

7670正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):交易情況修正的方法。正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝7000/（1＋3%）＝6796.12（元/m2）。該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格＝6796.12×（1.005）6＝7003（元/m2）。12、單選題某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是()。A、

16%B、

42%C、

58%D、

84%正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):年限法。q=V/C=（600×120－1440×8）÷（600×120）＝84%。13、單選題有關(guān)價(jià)值類型，下列說(shuō)法正確的是()。A、

同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的B、

同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是唯一的C、

同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值，在理論上不是唯一的D、

ABC均不正確正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):價(jià)值類型。同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值不是唯一的。14、單選題某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯（包括土建工程費(fèi)用、電梯購(gòu)置與安裝費(fèi)用等）需要100萬(wàn)元。類似帶電梯的辦公樓的重置價(jià)格為2500萬(wàn)元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬(wàn)元，扣除因沒(méi)有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

2400B、

2410C、

2490D、

2500正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該辦公樓扣除沒(méi)有電梯引起的折舊后的價(jià)值＝2500－100＝2400（萬(wàn)元）。15、單選題為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2014年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為9000元/m2，成交日期為2014年1月末，該類房地產(chǎn)自2014年1月末至2014年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實(shí)例在2014年9月末的價(jià)格為()元/m2。A、

8813B、

8982C、

9329D、

9379正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2014年9月末的價(jià)格＝9000×（1＋2.5%）×（1＋0.5%）×（1－1.5%）×（1－2.5%）×（1－1.0%）×（1＋1.5%）×（1－1.5%）＝8812.74（元/m2）。16、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)當(dāng)事人的說(shuō)法中，正確的是()。A、

估價(jià)委托人一定是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人B、

估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人C、

估價(jià)報(bào)告使用人一定是估價(jià)利害關(guān)系人D、

估價(jià)委托人一定是估價(jià)報(bào)告使用人正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):估價(jià)當(dāng)事人。用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除A；估價(jià)報(bào)告使用者不見得一定是估價(jià)利害關(guān)系人，還是上例，法院就不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除C；如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人，故排除D。估價(jià)委托人可能是也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人；估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價(jià)委托人、估價(jià)報(bào)告使用人。17、單選題為評(píng)估某房地產(chǎn)2012年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2012年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/m2，約定建筑面積為95m2，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100m2。自2012年1月1日起至2012年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為()元/m2。A、

3868.92B、

4000.00C、

4072.54D、

4286.89正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/m2，所以正確答案是4000×95/100×（1＋0.3%）6＝3868.92（元/m2）18、單選題下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）。A、

圍墻工程費(fèi)B、

電力設(shè)施工程費(fèi)C、

居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)D、

人防工程費(fèi)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建設(shè)成本。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中；居委會(huì)用房屬于公共配套；人防工程屬于開發(fā)期間稅費(fèi)。（常識(shí)）19、單選題對(duì)4個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個(gè)比較價(jià)值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為()元/m2。A、

8230.5B、

8112.5C、

8080,0D、

8075.0正確答案：

B

參考解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。最終比較價(jià)格為（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）20、單選題某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為（）元/m2。A、

55.20B、

103.22C、

109.63D、

114.82正確答案：

B

參考解析：本題考查的是計(jì)息方式及利率。投資利息=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。21、單選題按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98，則其依據(jù)是()。A、

可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%B、

可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%C、

可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%D、

可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):計(jì)算單個(gè)可比實(shí)例的比較價(jià)值?？杀葘?shí)例價(jià)格的調(diào)整系數(shù)為0.98，即估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×0.98，估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)＝0.98，一般將估價(jià)對(duì)象價(jià)格指數(shù)設(shè)為100，設(shè)可比實(shí)例價(jià)格指數(shù)為X，則100/X＝0.98，X＝102.04，表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況在某個(gè)因素方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%。22、單選題某寫字樓的土地成本8000萬(wàn)元，建設(shè)成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元，銷售費(fèi)用600萬(wàn)元，投資利息720萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A、

17087.20B、

18699.20C、

19666.40D、

20666.67正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)利潤(rùn)關(guān)系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬(wàn)元）。23、單選題在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比較價(jià)格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比較單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A、

-100B、

-50C、

50D、

100正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均值為：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：6650－6700＝-50（元/m2）。24、單選題某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（）。A、

17.13%B、

18.30%C、

18.61%D、

21.47%正確答案：

C

參考解析：成本利潤(rùn)率=(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅金)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)=(600+900+50+60+150+120)/(600+900+50+60)=1880/1610≈1.167≈116.7%投資利潤(rùn)率為20%，即投資利潤(rùn)率=投資利潤(rùn)/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)0.2=投資利潤(rùn)/(600+900+50+60)投資利潤(rùn)=0.2*(600+900+50+60)=0.2*1610=322成本利潤(rùn)率=(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅金-投資利潤(rùn))/(土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)=(600+900+50+60+150+120-322)/(600+900+50+60)=1558/1610≈0.966≈96.6%將百分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)換為小數(shù)，成本利潤(rùn)率約為0.966，即約為9.66%。所以，成本利潤(rùn)率為18.61%。25、單選題在選取可比實(shí)例時(shí)，主要在于精而不是多，一般來(lái)說(shuō)可以選取()個(gè)可比實(shí)例。A、

1～2B、

2～3C、

3～5D、

5～6正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。在選取可比實(shí)例時(shí)，主要在于精而不是多，一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例即可，但不得少于3個(gè)。26、單選題某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/平方米，正常開發(fā)成本為1500元/平方米，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/平方米，直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/平方米。A、

1840B、

2840C、

2966D、

3000正確答案：

D

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)的基本公式。直接成本利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)＝（土地成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤(rùn)率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地價(jià)格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用＋利潤(rùn)＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。27、單選題評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是()。A、

甲B、

乙C、

丙D、

丁正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):選取可比實(shí)例的要求。選項(xiàng)A，甲和估價(jià)對(duì)象不在一個(gè)供需圈；選項(xiàng)CD，丙丁的用途與估價(jià)對(duì)象不同。28、單選題某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過(guò)出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償取得。采用直線法計(jì)算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、

70.00%B、

83.33%C、

84.00%D、

86.67%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已經(jīng)使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。29、單選題下列關(guān)于統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A、

買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如補(bǔ)繳出讓金、印花稅B、

交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格C、

評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格D、

應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅。補(bǔ)繳出讓金是由買方繳納的稅費(fèi)。30、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000平方米的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/平方米，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/平方米，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/平方米，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為（）。A、

7.90%B、

11.08%C、

11.83%D、

13.73%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)的基本公式。土地投資1000萬(wàn)元，開發(fā)成本和管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，投資利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（萬(wàn)元），銷售費(fèi)用=3000×2%＝60（萬(wàn)元），銷售稅費(fèi)=3000×5.5%＝165（萬(wàn)元），開發(fā)利潤(rùn)＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（萬(wàn)元），銷售利潤(rùn)率＝332.39/3000＝11.08%。31、單選題某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格比正常價(jià)格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實(shí)例選作可比實(shí)例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為()。A、

103.26%B、

105.43%C、

112.06%D、

114.42%正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，有一定難度。稅費(fèi)由買方承擔(dān)，則約定成交價(jià)格＝賣方實(shí)得金額。（1）建立比較基礎(chǔ)。該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額/（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率），即該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝約定成交價(jià)格/（1－5%）；約定成交價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）；（2）交易情況修正。正常價(jià)格×（1－8%）＝約定成交價(jià)格，即正常價(jià)格＝該宗交易正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。32、單選題某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。A、

310.61B、

321.60C、

477.86D、

494.77正確答案：

C

參考解析：本題考查的是計(jì)息方式及利率。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息=3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（萬(wàn)元），總成本＝30000＋1061.23＝31061.23（萬(wàn)元），單位成本為310.61元/m2，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。33、單選題在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位工作內(nèi)涵的是()。A、

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)B、

統(tǒng)一價(jià)格表示單位C、

統(tǒng)一幣種和貨幣單位D、

統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì)量單位。34、單選題某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120平方米，單位建筑面積的重置成本為600元/平方米，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。A、

16%B、

42%C、

58%D、

84%正確答案：

D

參考解析：本題考查的是年限法。完全重置價(jià)值為120×600＝72000（元），年折舊為1440元，年折舊率=1440/72000=2%，已經(jīng)經(jīng)過(guò)8年，折舊率為16%，所以成新率為1-16%＝84%。35、單選題下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》B、

2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)C、

內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師D、

內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。選項(xiàng)C，沒(méi)有這項(xiàng)規(guī)定，本題可以使用排除法進(jìn)行選擇。36、單選題某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過(guò)大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬(wàn)元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬(wàn)元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A、

11.80B、

16.07C、

23.57D、

31.06正確答案：

D

參考解析：本題考查的是功能過(guò)剩折舊。重建成本，功能過(guò)剩的折舊包括無(wú)效成本和超額持有成本。功能過(guò)剩的折舊=50×1500+（25000/10%）×（1-1/1.130）＝31.06（萬(wàn)元）。37、單選題某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為()元/m2。A、

100B、

300C、

600D、

900正確答案：

D

參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。容積率＝總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積＝6000/3＝2000（m2）；土地單價(jià)＝1800000/2000＝900（元/m2）。38、單選題2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了()，成為其全權(quán)會(huì)員。A、

世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)B、

國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)C、

國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)D、

美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展。2006年10月13日，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)會(huì)員。39、單選題某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1500美元/m2，同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/m2，該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為()美元/m2，（假設(shè)該年1月1日的匯率為1美元兌換6.65元人民幣，9月1日的匯率為1美元兌換6.40元人民幣）。A、

1450B、

1496C、

1540D、

1659正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為：（1500×6.65＋80×8）÷6.4＝1659（美元/m2）。40、單選題關(guān)于建筑物重新購(gòu)建成本求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、

單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B、

分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C、

工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建成本D、

指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果正確答案：

A

參考解析：本題考查的是單位比較法。A選項(xiàng)說(shuō)反了，任何時(shí)候都是將可比實(shí)例修正為估價(jià)對(duì)象。41、單選題評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是()。A、

0.4.0.4.0.2B、

0.3.0.4.0.3C、

0.4.0.2.0.4D、

0.4.0.3.0.3正確答案：

A

參考解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者取一樣的權(quán)重。42、單選題某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用()進(jìn)行估價(jià)。A、

比較法B、

成本法C、

假設(shè)開發(fā)法D、

長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。43、單選題評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。A、

0.4、0.4、0.2B、

0.3、0.4、0.3C、

0.4、0.2、0.4D、

0.4、0.3、0.3正確答案：

A

參考解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。44、單選題假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即()。A、

價(jià)值時(shí)點(diǎn)B、

待開發(fā)項(xiàng)目開工之日C、

待開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日D、

該開發(fā)項(xiàng)目開始銷售之日正確答案：

A

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。選項(xiàng)B是指建造期的起點(diǎn)；選項(xiàng)D是指銷售期的起點(diǎn)。45、單選題某宗地的面積為1000m2，采用比較法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3、0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為（）元/m2。A、

2160B、

2175C、

2181D、

2205正確答案：

C

參考解析：本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。46、單選題后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的()。A、

期初B、

期中C、

期末D、

任意階段正確答案：

B

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的期中。47、單選題報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在()。A、

期初B、

期末C、

期中D、

任一時(shí)刻正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):報(bào)酬資本化法最一般的公式。報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來(lái)各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。48、單選題下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值，描述錯(cuò)誤的是()。A、

未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利B、

開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，不會(huì)是未來(lái)開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間C、

靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值D、

動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)于未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測(cè)它在未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，可能是未來(lái)開發(fā)完成之時(shí)，也可能是未來(lái)開發(fā)完成之前或之后的某個(gè)時(shí)間。49、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來(lái)正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬(wàn)元，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

1372.7B、

1309.9C、

953.9D、

900.6正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×【1-1/（1+Y）n】，A=100-20=80（萬(wàn)元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×【1-1/（1+8%）30】=900.6（萬(wàn)元）。50、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850㎡，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元／㎡，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為()萬(wàn)元。A、

572.21B、

765.85C、

791.24D、

912.62正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用舉例。3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24萬(wàn)元。51、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、26萬(wàn)元，報(bào)酬率為10％。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

228.23B、

229.36C、

224.74D、

223.63正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。（1）先根據(jù)未來(lái)3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21（萬(wàn)元）；（2）再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23（萬(wàn)元）。52、單選題假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的()的“倒算法”。A、

比較法B、

收益法C、

成本法D、

長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”。53、單選題某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

368B、

552C、

561D、

920正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)尚可收益年限為50-8=42（年）。房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（萬(wàn)元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V=48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（萬(wàn)元）。54、單選題對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是()。A、

新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B、

用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C、

具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、

用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。55、單選題某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20％，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。A、

536B、

549C、

557D、

816正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):凈收益每年不變的公式。該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（萬(wàn)元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（萬(wàn)元）。56、單選題假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提不包括下列()。A、

業(yè)主自行開發(fā)B、

自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)C、

被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)D、

被迫開發(fā)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提包括：業(yè)主自行開發(fā)前提；自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。57、單選題與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)不包括下列()。A、

由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成B、

提供的是專業(yè)意見C、

具有參考性D、

實(shí)行有償服務(wù)正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)估價(jià)的含義。與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)相比，專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)具有的特點(diǎn)包括：它是由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成的；它提供的是專業(yè)意見；它具有公信力；它實(shí)行有償服務(wù)；它要承擔(dān)法律責(zé)任。58、單選題下列對(duì)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提說(shuō)法中，正確的是()。A、

自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值B、

自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值C、

自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值D、

自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。59、單選題已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為()元/平方米。A、

2400B、

2405C、

2410D、

2415正確答案：

C

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=（V40/K40）×K30={[1-1/（1+10%）30]/[1-1/（1+10%）40]}×2500=2410（元/平方米）60、單選題在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是（）。A、

轉(zhuǎn)抵押估價(jià)B、

抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估C、

抵押成數(shù)測(cè)算D、

處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率（或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù)）測(cè)算等服務(wù)。61、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

183.78B、

257.55C、

873.19D、

1427.16正確答案：

B

參考解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）]×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）]×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（萬(wàn)元）。62、單選題關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A、

靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本B、

動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)C、

靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中D、

動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入.支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。動(dòng)態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。63、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近()萬(wàn)元。A、

276B、

283C、

284D、

291正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V＝18／（1＋8%）＋19／（1＋8%）2＋23／（1＋8%）3＋25×[1－1／（1＋8%）35－3]／[8%×（1＋8%）3]＝278.15（萬(wàn)元），選項(xiàng)中最接近的值為選項(xiàng)A。64、單選題下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A、

假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法B、

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C、

假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D、

假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余正確答案：

C

參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象。不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。65、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

267.35B、

287.86C、

298.84D、

300.86正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/（1+10%）33]×[1/（1+10%）3]=300.86（萬(wàn)元）。66、單選題關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)完成后的價(jià)值可以采取收益法求取B、

投資利息和開發(fā)利潤(rùn)只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算C、

假設(shè)開發(fā)法中測(cè)算的“扣除項(xiàng)目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的價(jià)值D、

在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)將估價(jià)作業(yè)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值正確答案：

D

參考解析：本題考查的是開發(fā)完成后的價(jià)值。選項(xiàng)A，只要可以預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的收益（如出租或自營(yíng)用途的房地產(chǎn)），就可以用收益法求取開發(fā)完成后的價(jià)值；選項(xiàng)B，動(dòng)態(tài)分析法，不需要測(cè)算利息和開發(fā)利潤(rùn)，體現(xiàn)在折現(xiàn)過(guò)程中；選項(xiàng)C，扣除項(xiàng)目在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)還沒(méi)發(fā)生，是未來(lái)具體發(fā)生的時(shí)點(diǎn)發(fā)生的；選項(xiàng)D，在預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，不能將估價(jià)時(shí)的類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格作為開發(fā)完成后的價(jià)值，要做市場(chǎng)狀況調(diào)整，如結(jié)合未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)，如長(zhǎng)期趨勢(shì)法。67、單選題約翰.馮.杜能的地租的計(jì)算公式是()。A、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本B、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)C(jī)、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)－投資的利息D、

地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤(rùn)章正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):地租理論及地租的測(cè)算。地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－農(nóng)產(chǎn)品平均利潤(rùn)－投資的利息。68、單選題城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，AB面積相同、形狀相同、位置相鄰，結(jié)合圖片，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是()。A、

（a）中地塊B的價(jià)值大于地塊A的B、

（b）中地塊C的價(jià)值大于地塊D的C、

（c）中地塊E的價(jià)值大于地塊F的D、

（d）中地塊G的價(jià)值大于地塊H的正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):路線價(jià)法概述。AB地塊均臨街，但A地塊臨街邊長(zhǎng)于B地塊臨街邊。69、單選題在英國(guó)，基于租賃收入求取凈收益的收益法，稱之為()。A、

投資法B、

收入法C、

利潤(rùn)法D、

利息法正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理?；谧赓U收入測(cè)算凈收益的收益法稱為投資法。70、單選題路線價(jià)法主要適用于()。A、

城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B、

舊建筑物的估價(jià)C、

新建筑物的估價(jià)D、

拆遷房屋的估價(jià)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):路線價(jià)法概述。路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)。71、單選題某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無(wú)限。該寫字樓用地的價(jià)格為()萬(wàn)元。A、

500B、

750C、

800D、

1000正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理。土地年凈收益＝1080000－540×400＝864000（元）；土地價(jià)值＝86.4/0.108＝800（萬(wàn)元）。72、單選題根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬(wàn)元。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為()元/m2。A、

2000B、

2100C、

2400D、

2520正確答案：

D

參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。設(shè)臨街深度為100m、臨街寬度為20m的總價(jià)為V，則根據(jù)四三二一法則，280＝V（40%＋30%），解得V＝400萬(wàn)元，V75×20＝V×（40%＋30%＋20%）＝360（萬(wàn)元），臨街深度為75m、臨街寬度為20m的地塊單價(jià)為360/（75×20）＝2400（元/m2），據(jù)題意，臨街深度為75m、臨街寬度為25m的地塊單價(jià)為2400×（1＋5%）＝2520（元/m2）73、單選題某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬(wàn)元。A、

245B、

275C、

315D、

345正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)、抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)40萬(wàn)元，房地產(chǎn)稅65萬(wàn)元，所以凈收益為500－40－50－65＝345（萬(wàn)元）。74、單選題一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/㎡，后街路線價(jià)為3800元/㎡，如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為()m。A、

22B、

28C、

38D、

50正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):臨街土地的價(jià)值的計(jì)算。前街影響深度=總深度×前街路線價(jià)/（前街路線價(jià)+后街路線價(jià)）=50×5000/（5000+3800）=28.4。75、單選題報(bào)酬率的表達(dá)式為()。A、

投資回報(bào)／所投入的資本B、

投資回收／所投入的資本C、

（投資回報(bào)＋投資回收）／所投入的資本D、

（投資回收－投資回報(bào)）／所投入的資本正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率=投資回報(bào)／所投入資本。76、單選題基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種()，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。A、

直接估價(jià)方法B、

間接估價(jià)方法C、

精確的估價(jià)方法D、

經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。77、單選題運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首要步驟是()。A、

進(jìn)行房地產(chǎn)分組B、

確定估價(jià)范圍C、

設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D、

測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法估價(jià)，一般分為下列步驟：（1）確定估價(jià)范圍；（2）進(jìn)行房地產(chǎn)分組；（3）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)；（4）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)；（5）確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)；（6）計(jì)算各宗被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。78、單選題估價(jià)方法中，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的是()。A、

基準(zhǔn)地價(jià)修正法B、

修復(fù)成本法C、

價(jià)差法D、

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法，主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估。79、單選題某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2；如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元；該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是（）。A、

該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的B、

修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元C、

該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元D、

在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬(wàn)元正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項(xiàng)A，經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要看修復(fù)的必要費(fèi)用，和修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增值誰(shuí)大。修復(fù)的必要費(fèi)用包括：修復(fù)工程費(fèi)150萬(wàn)；租金損失100×1500×6=90萬(wàn)；搬遷費(fèi)1300×2×100=26萬(wàn)；合計(jì)266萬(wàn)；修復(fù)后的價(jià)值增值：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250萬(wàn)，得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項(xiàng)B，修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增值額為250萬(wàn)。選項(xiàng)C，不修復(fù)的時(shí)候的價(jià)值減損額為（5000-4500）×10000=500萬(wàn)。選項(xiàng)D，不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬(wàn)/100=5萬(wàn)。80、單選題在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是()。A、

過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在B、

市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C、

房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)D、

政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格正確答案：

A

參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格在過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)形成的變動(dòng)規(guī)律作出判斷，借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在。選項(xiàng)BCD是適用條件。81、單選題下列不屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的是()。A、

直線趨勢(shì)法B、

指數(shù)曲線趨勢(shì)法C、

二次拋物線趨勢(shì)法D、

指數(shù)線性修正法正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):數(shù)學(xué)曲線擬合法。數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨勢(shì)法和二次拋物線趨勢(shì)法。82、單選題在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用()測(cè)算。A、

指數(shù)修勻法B、

平均增減量法C、

平均發(fā)展速度法D、

二次拋物線趨勢(shì)法正確答案：

C

參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法。在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測(cè)算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。83、單選題下列不屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用的是()。A、

用于成本法計(jì)算重置價(jià)格B、

用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整C、

用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、空置率等D、

用來(lái)比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值和價(jià)格，如用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有以下作用：（1）用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益等；（2）用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；（3）用來(lái)比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；（4）用來(lái)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏。84、單選題運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是()。A、

街道不規(guī)整，臨街土地排列較整齊B、

街道較規(guī)整，臨街土地排列不整齊C、

街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D、

街道及兩側(cè)的土地排列均不整齊正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):路線價(jià)法概述。運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。85、單選題最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是()。A、

蘇慕斯法則B、

“四三二一”法則C、

霍夫曼法則D、

哈柏法則正確答案：

B

參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。最簡(jiǎn)單且最容易理解的一種臨街深度價(jià)格遞減率，是“四三二一”法則。86、單選題下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價(jià)為320元/平方英尺，后街路線價(jià)為240元/平方英尺。則采用重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算出的地塊總價(jià)值為()萬(wàn)元。（采用四三二一法則）A、

150.8B、

160.8C、

170.8D、

180.8正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):臨街土地價(jià)值的計(jì)算。前街影響深度＝175×320/（320＋240）＝100；后街影響深度＝175×240/（320＋240）＝75；單價(jià)＝路線價(jià)×平均深度價(jià)格修正率；總價(jià)＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8萬(wàn)。87、單選題主要用于評(píng)估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額的估價(jià)方法是()。A、

損失資本化法B、

修復(fù)成本法C、

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法D、

基準(zhǔn)地價(jià)修正法正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):損失資本化法。損失資本化法主要用于評(píng)估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額。88、單選題主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法是()。A、

修復(fù)成本法B、

價(jià)差法C、

損失資本化法D、

長(zhǎng)期趨勢(shì)法正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):價(jià)差法。價(jià)差法主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額。89、單選題某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為()元/m2。A、

7974.00B、

8023.00C、

8056.25D、

8078.00正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25；2009年預(yù)測(cè)價(jià)格=6000+411.25×5=8056.25。90、單選題關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A、

判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較B、

估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)C、

所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值D、

估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀。91、單選題通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)2011～2014年普通商品住宅平均價(jià)格水平分別為4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。