居住權(quán)法律制度的深度剖析與實(shí)踐檢視：基于案例視角的多維審視

一、引言1.1研究背景與意義住房，作為人類基本生存需求之一，是社會(huì)穩(wěn)定和個(gè)人福祉的重要基石。在現(xiàn)代社會(huì)，住房問(wèn)題不僅關(guān)乎個(gè)人的生活質(zhì)量和基本權(quán)益，更與社會(huì)的公平正義、經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展緊密相連。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口的增長(zhǎng)，住房資源的供需矛盾日益凸顯，住房問(wèn)題成為了社會(huì)各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。2020年，《中華人民共和國(guó)民法典》正式頒布，其中物權(quán)編新增了居住權(quán)制度，這一舉措在我國(guó)民事法律發(fā)展歷程中具有里程碑意義。居住權(quán)制度的設(shè)立，是對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)需求的積極回應(yīng)，旨在通過(guò)法律手段保障特定人群的居住權(quán)益，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。該制度為解決住房難題提供了新的法律路徑，如在婚姻家庭、繼承、養(yǎng)老等領(lǐng)域，居住權(quán)能夠發(fā)揮獨(dú)特的作用，平衡各方利益關(guān)系。在婚姻家庭方面，對(duì)于離婚后生活困難的一方，居住權(quán)可以為其提供基本的居住保障，避免因離婚而陷入居無(wú)定所的困境；在繼承領(lǐng)域，被繼承人可以通過(guò)設(shè)立居住權(quán)，確保特定的繼承人或其他相關(guān)人員在一定期限內(nèi)享有房屋的居住權(quán)益，從而更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)家人或他人的照顧與關(guān)懷；在養(yǎng)老方面，“以房養(yǎng)老”模式的推行面臨諸多法律障礙，居住權(quán)制度的建立為其提供了法律支撐，老年人可以通過(guò)設(shè)立居住權(quán)，將房屋的所有權(quán)與居住權(quán)分離，在保障自身居住權(quán)益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的合理利用。然而，由于《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定僅有寥寥數(shù)條，條文內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)略和抽象，在實(shí)際應(yīng)用中面臨諸多挑戰(zhàn)。例如，居住權(quán)的設(shè)立方式、登記程序、權(quán)利義務(wù)范圍、消滅事由等方面的規(guī)定不夠細(xì)化，導(dǎo)致在具體操作和法律適用上存在諸多不確定性，給司法實(shí)踐和當(dāng)事人的權(quán)益保障帶來(lái)了困難。因此，深入研究居住權(quán)法律制度，對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的理論分析和實(shí)踐探討，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。從保障居住權(quán)益的角度來(lái)看，明確居住權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，能夠?yàn)榫幼?quán)人提供更為清晰的權(quán)利邊界和法律保障，使其在面對(duì)房屋所有權(quán)人的變動(dòng)、他人的侵權(quán)行為等情況時(shí)，能夠依法維護(hù)自身的居住權(quán)益，避免因法律規(guī)定的模糊而導(dǎo)致權(quán)益受損。完善住房保障體系方面，居住權(quán)制度作為住房保障體系的重要組成部分，能夠與其他住房保障制度相互補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展。通過(guò)對(duì)居住權(quán)制度的深入研究和完善，進(jìn)一步發(fā)揮其在解決住房問(wèn)題上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，豐富住房保障的形式和手段，為不同層次、不同需求的人群提供更加多元化、個(gè)性化的住房保障方案，從而提升整個(gè)住房保障體系的科學(xué)性和有效性。解決現(xiàn)實(shí)糾紛的角度而言，在實(shí)踐中，因居住權(quán)引發(fā)的糾紛日益增多，如居住權(quán)的設(shè)立是否有效、居住權(quán)的期限如何確定、居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)如何平衡等問(wèn)題，常常成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。深入研究居住權(quán)法律制度，明確相關(guān)法律規(guī)則和裁判標(biāo)準(zhǔn)，為司法機(jī)關(guān)處理此類糾紛提供明確的法律依據(jù)和裁判指引，有助于提高司法效率，維護(hù)社會(huì)公平正義，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。1.2研究目的與方法本研究旨在通過(guò)對(duì)居住權(quán)法律制度的深入剖析，全面梳理其理論基礎(chǔ)、實(shí)踐應(yīng)用及存在的問(wèn)題，以期為完善我國(guó)居住權(quán)法律制度提供理論支持和實(shí)踐參考。具體而言，通過(guò)對(duì)居住權(quán)制度的歷史沿革、概念內(nèi)涵、法律特征等基礎(chǔ)理論的研究，準(zhǔn)確把握其本質(zhì)和發(fā)展脈絡(luò)；通過(guò)對(duì)《民法典》中居住權(quán)相關(guān)條文的解讀，結(jié)合實(shí)際案例分析，明確其在實(shí)踐中的應(yīng)用現(xiàn)狀和面臨的挑戰(zhàn)；通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外居住權(quán)制度的比較研究，借鑒有益經(jīng)驗(yàn)，提出符合我國(guó)國(guó)情的居住權(quán)制度完善建議，從而更好地實(shí)現(xiàn)居住權(quán)制度保障居住權(quán)益、促進(jìn)社會(huì)公平正義的價(jià)值目標(biāo)。在研究過(guò)程中，綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的全面性、深入性和科學(xué)性。首先是案例分析法，通過(guò)收集、整理和分析大量與居住權(quán)相關(guān)的實(shí)際案例，深入了解居住權(quán)在實(shí)踐中的具體應(yīng)用情況，包括居住權(quán)的設(shè)立、行使、變更、消滅等各個(gè)環(huán)節(jié)，以及在不同場(chǎng)景下出現(xiàn)的問(wèn)題和爭(zhēng)議。例如，通過(guò)分析離婚案件中涉及居住權(quán)的案例，探討如何在婚姻關(guān)系解除時(shí)，合理保障生活困難一方的居住權(quán)益；通過(guò)分析繼承案件中居住權(quán)的相關(guān)案例，研究如何通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)特定繼承人或他人的居住權(quán)益保障。通過(guò)對(duì)這些具體案例的分析，總結(jié)實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為理論研究提供實(shí)證支持，同時(shí)也為司法實(shí)踐提供參考。其次是文獻(xiàn)研究法，廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于居住權(quán)的學(xué)術(shù)著作、期刊論文、研究報(bào)告、法律法規(guī)等文獻(xiàn)資料，全面了解居住權(quán)制度的研究現(xiàn)狀和發(fā)展動(dòng)態(tài)。對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者關(guān)于居住權(quán)的理論觀點(diǎn)進(jìn)行梳理和分析，吸收其中的有益成果，為本文的研究提供理論基礎(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)對(duì)不同國(guó)家和地區(qū)居住權(quán)法律制度的比較研究，了解其立法背景、制度內(nèi)容和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從中汲取適合我國(guó)國(guó)情的有益借鑒，拓寬研究視野，豐富研究思路。最后是比較分析法，對(duì)大陸法系和英美法系中具有代表性的國(guó)家和地區(qū)的居住權(quán)制度進(jìn)行比較研究，分析其在立法模式、權(quán)利內(nèi)容、設(shè)立方式、消滅事由等方面的異同。例如，比較法國(guó)、德國(guó)、日本等大陸法系國(guó)家居住權(quán)制度的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，以及英國(guó)、美國(guó)等英美法系國(guó)家在住房保障制度中與居住權(quán)相關(guān)的法律規(guī)定和實(shí)踐做法。通過(guò)比較分析，找出不同制度之間的優(yōu)勢(shì)和不足，為我國(guó)居住權(quán)制度的完善提供參考依據(jù)，明確我國(guó)居住權(quán)制度在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，如何結(jié)合自身國(guó)情進(jìn)行創(chuàng)新和發(fā)展。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國(guó)外，大陸法系國(guó)家對(duì)居住權(quán)制度的研究較為深入。羅馬法時(shí)期，居住權(quán)作為人役權(quán)的一種，就已出現(xiàn)，主要用于保障特定家庭成員的居住權(quán)益，其制度設(shè)計(jì)為后世大陸法系國(guó)家的居住權(quán)立法奠定了基礎(chǔ)。法國(guó)、德國(guó)、意大利等國(guó)家在民法典中都對(duì)居住權(quán)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。法國(guó)民法典繼承了羅馬法的役權(quán)制度，對(duì)居住權(quán)的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、存續(xù)期限等作出規(guī)定，且居住權(quán)不僅可基于身份關(guān)系設(shè)立，還可通過(guò)契約約定，功能上也突破了單純保障弱者生存利益的局限。德國(guó)民法典在物權(quán)篇中規(guī)定了用益權(quán)、限制的人役權(quán)和居住權(quán)三項(xiàng)制度，為居住目的提供多種法律方式，其居住權(quán)的許多方面適用用益權(quán)的規(guī)定。英美法系雖無(wú)嚴(yán)格意義上與大陸法系居住權(quán)完全對(duì)應(yīng)的制度，但在住房保障、租賃等法律規(guī)定中，存在一些類似保障居住權(quán)益的內(nèi)容。如在住房租賃法律中，對(duì)承租人的居住權(quán)益給予一定程度的保護(hù)，限制房東隨意解除租賃合同等，以保障承租人的穩(wěn)定居住。國(guó)內(nèi)對(duì)于居住權(quán)制度的研究在《民法典》頒布前后呈現(xiàn)出不同的發(fā)展階段。在《民法典》頒布前，學(xué)界對(duì)居住權(quán)制度就展開(kāi)了廣泛討論，討論主要集中在居住權(quán)是否應(yīng)納入物權(quán)法體系、居住權(quán)的性質(zhì)、設(shè)立方式、權(quán)利義務(wù)范圍等方面。部分學(xué)者主張引入居住權(quán)制度，認(rèn)為其有助于解決婚姻家庭、養(yǎng)老等領(lǐng)域的住房問(wèn)題，完善我國(guó)的物權(quán)體系；也有學(xué)者對(duì)居住權(quán)制度的適用范圍和實(shí)際作用持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心制度的復(fù)雜性和實(shí)際操作難度?！睹穹ǖ洹穼⒕幼?quán)納入物權(quán)編后，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)居住權(quán)的研究進(jìn)一步深入和細(xì)化。研究?jī)?nèi)容涵蓋對(duì)《民法典》中居住權(quán)條文的解讀，分析其在實(shí)踐中的應(yīng)用及面臨的問(wèn)題，如居住權(quán)設(shè)立的登記程序、居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)邊界、居住權(quán)與其他物權(quán)的關(guān)系等。在實(shí)踐應(yīng)用研究方面，學(xué)者們結(jié)合婚姻家庭糾紛、繼承糾紛、養(yǎng)老服務(wù)等實(shí)際案例，探討居住權(quán)制度如何在具體場(chǎng)景中發(fā)揮保障居住權(quán)益的作用。在婚姻家庭領(lǐng)域，離婚時(shí)為生活困難一方設(shè)立居住權(quán)，保障其基本居住需求；在繼承案件中，被繼承人通過(guò)遺囑為特定人設(shè)立居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)對(duì)家人或他人的居住關(guān)懷。然而，目前國(guó)內(nèi)的研究仍存在一些不足之處。在居住權(quán)的具體規(guī)則細(xì)化方面，如居住權(quán)的登記細(xì)則、居住權(quán)糾紛的裁判標(biāo)準(zhǔn)等，還缺乏深入系統(tǒng)的研究，導(dǎo)致在實(shí)踐中可能出現(xiàn)操作不統(tǒng)一的情況。對(duì)于居住權(quán)與住房保障體系中其他制度（如公租房、廉租房等）的協(xié)同關(guān)系研究不夠充分，未能形成完善的住房保障制度協(xié)同發(fā)展理論。在居住權(quán)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估和市場(chǎng)流通性研究方面也較為薄弱，限制了居住權(quán)制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的進(jìn)一步拓展和應(yīng)用。二、居住權(quán)法律制度的基本理論2.1居住權(quán)的概念與特征2.1.1居住權(quán)的概念界定依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”這一規(guī)定明確了居住權(quán)的概念，即居住權(quán)是指權(quán)利人為滿足生活居住需要，依據(jù)合同約定或遺囑，在他人享有所有權(quán)的住宅之上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利。居住權(quán)的設(shè)立旨在解決特定人群的居住問(wèn)題，保障其基本居住權(quán)益。在婚姻家庭關(guān)系中，離婚后一方可能因經(jīng)濟(jì)困難等原因暫時(shí)無(wú)法獲得住房，通過(guò)設(shè)立居住權(quán)，可使其在一定期限內(nèi)繼續(xù)居住在原住宅中，維持基本的生活居住條件；在養(yǎng)老領(lǐng)域，老年人可以將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給子女或其他主體，同時(shí)為自己設(shè)立居住權(quán)，以確保在有生之年能夠安心居住在熟悉的住所，實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。居住權(quán)的主體是居住權(quán)人，即依法享有居住權(quán)的自然人。這一主體范圍的限定體現(xiàn)了居住權(quán)制度的設(shè)立目的，主要是為了滿足自然人的生活居住需求，保障其基本的生存權(quán)益。法人或其他組織一般不具備作為居住權(quán)主體的資格，因?yàn)榫幼?quán)所承載的生活居住功能與法人或其他組織的性質(zhì)和目的不相符。居住權(quán)的客體是他人的住宅，這里的住宅是指用于生活居住的房屋，包括但不限于商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地所建房屋等。住宅作為居住權(quán)的客體，必須具備能夠滿足居住需求的基本條件，如具有可供居住的空間、基本的生活設(shè)施等。居住權(quán)的內(nèi)容包括對(duì)住宅的占有和使用。占有是指居住權(quán)人對(duì)住宅的實(shí)際控制和管領(lǐng)，使其能夠在住宅內(nèi)居住生活；使用則是指居住權(quán)人在住宅內(nèi)進(jìn)行與居住相關(guān)的各種活動(dòng)，如休息、生活起居等。居住權(quán)人對(duì)住宅的使用應(yīng)僅限于居住的目的，不得將住宅用于其他非居住用途，如商業(yè)經(jīng)營(yíng)等，以確保居住權(quán)制度的功能得以實(shí)現(xiàn)。2.1.2居住權(quán)的特征分析居住權(quán)具有他物權(quán)性，是一種用益物權(quán)。在物權(quán)體系中，物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)，自物權(quán)即所有權(quán)，是權(quán)利人對(duì)自己的物享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；而他物權(quán)是指在他人之物上設(shè)立的物權(quán)，居住權(quán)便是他物權(quán)的一種，是對(duì)他人所有的住宅享有的占有、使用的權(quán)利。與所有權(quán)相比，居住權(quán)的權(quán)能受到一定限制，居住權(quán)人不享有對(duì)住宅的所有權(quán)，因此不能對(duì)住宅進(jìn)行處分，如買賣、抵押等，但在居住權(quán)的范圍內(nèi)，居住權(quán)人對(duì)住宅的占有和使用具有排他性，他人不得干涉。在房屋所有權(quán)人將房屋設(shè)立居住權(quán)后，居住權(quán)人在約定的期限內(nèi)對(duì)房屋享有合法的占有和使用權(quán)，即使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，居住權(quán)人的權(quán)利也不受影響，新的房屋所有權(quán)人必須尊重居住權(quán)人的權(quán)利。人身性是居住權(quán)的重要特征之一，居住權(quán)通常與特定的自然人的身份和生活需求緊密相連。它主要是為了滿足居住權(quán)人的生活居住需要而設(shè)立，具有較強(qiáng)的人身依附性。這一特征決定了居住權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓和繼承，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓和繼承可能會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)的主體發(fā)生變化，從而違背設(shè)立居住權(quán)的初衷，無(wú)法保障原居住權(quán)人的居住權(quán)益。例如，在遺囑中為特定的繼承人設(shè)立居住權(quán)，該居住權(quán)只能由指定的繼承人本人享有，不能轉(zhuǎn)讓給他人，也不能由其繼承人繼承，一旦居住權(quán)人死亡，居住權(quán)便隨之消滅?！睹穹ǖ洹返谌倭藯l規(guī)定：“居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！边@表明居住權(quán)在原則上具有無(wú)償性，這是居住權(quán)制度的一個(gè)顯著特點(diǎn)，體現(xiàn)了其保障特定人群基本居住權(quán)益的立法目的。居住權(quán)的無(wú)償性使得居住權(quán)人能夠在不支付對(duì)價(jià)的情況下獲得對(duì)他人住宅的占有和使用權(quán)，為那些經(jīng)濟(jì)困難或有特殊居住需求的人提供了基本的居住保障。在婚姻家庭中，為生活困難的一方設(shè)立居住權(quán)，通常是無(wú)償?shù)?，以幫助其解決居住問(wèn)題；在養(yǎng)老場(chǎng)景中，老年人為自己設(shè)立居住權(quán)，也往往不需要支付額外的費(fèi)用。然而，法律也尊重當(dāng)事人的意思自治，允許當(dāng)事人根據(jù)具體情況另行約定，使居住權(quán)可以有償設(shè)立。在一些商業(yè)性的“以房養(yǎng)老”模式中，老年人將房屋的居住權(quán)讓渡給金融機(jī)構(gòu)或其他主體，同時(shí)獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，這種情況下居住權(quán)的設(shè)立就是有償?shù)?。不可轉(zhuǎn)讓與繼承性是居住權(quán)的又一重要特征，這是由居住權(quán)的人身性所決定的。居住權(quán)的設(shè)立是基于對(duì)特定居住權(quán)人的生活居住保障，與居住權(quán)人的個(gè)人身份和需求密切相關(guān)。因此，居住權(quán)人不得將其享有的居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，也不能由其繼承人繼承。一旦居住權(quán)人死亡，居住權(quán)即告消滅，房屋應(yīng)按照相關(guān)約定或法律規(guī)定進(jìn)行處理。如甲為乙設(shè)立了居住權(quán)，乙在居住期間不得將該居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，乙死亡后，其子女也不能繼承該居住權(quán)。這一特征有助于維護(hù)居住權(quán)制度的穩(wěn)定性和保障性，確保居住權(quán)能夠真正實(shí)現(xiàn)對(duì)特定人的居住權(quán)益保障功能。2.2居住權(quán)的設(shè)立與消滅2.2.1居住權(quán)的設(shè)立方式依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立主要有合同設(shè)立和遺囑設(shè)立兩種方式。合同設(shè)立居住權(quán)是常見(jiàn)的方式之一。《民法典》第三百六十七條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。”這明確了合同設(shè)立居住權(quán)需采用書(shū)面形式，以確保雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系清晰明確，避免日后產(chǎn)生糾紛。居住權(quán)合同一般應(yīng)包含以下關(guān)鍵條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所，這是確定合同主體的重要信息，明確了居住權(quán)的權(quán)利人和義務(wù)人；住宅的位置，準(zhǔn)確指明居住權(quán)所指向的房屋具體位置，避免因房屋位置不明引發(fā)爭(zhēng)議；居住的條件和要求，例如房屋的使用方式、維護(hù)責(zé)任等，這些規(guī)定有助于規(guī)范居住權(quán)人的行為，保障房屋的正常使用；居住權(quán)期限，明確居住權(quán)的存續(xù)時(shí)間，是短期居住還是長(zhǎng)期居住，抑或是終生居住，都需在合同中明確約定；解決爭(zhēng)議的方法，當(dāng)雙方在居住權(quán)的履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，約定有效的解決途徑，如協(xié)商、仲裁或訴訟等。以張三和李四簽訂居住權(quán)合同為例，張三將自己位于某小區(qū)的一套住宅為李四設(shè)立居住權(quán)，合同中明確李四可在該住宅內(nèi)居住10年，居住期間需保持房屋的整潔，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，若雙方發(fā)生爭(zhēng)議，可向當(dāng)?shù)氐闹俨脵C(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。通過(guò)這樣詳細(xì)的合同約定，雙方的權(quán)利義務(wù)得以明確，居住權(quán)的設(shè)立和行使也有了清晰的依據(jù)。遺囑設(shè)立居住權(quán)是基于被繼承人的意愿，通過(guò)遺囑的方式為特定人設(shè)立居住權(quán)?！睹穹ǖ洹返谌倨呤粭l規(guī)定：“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。”這意味著以遺囑設(shè)立居住權(quán)不僅要符合《民法典》物權(quán)編關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)要符合繼承編的相關(guān)規(guī)定。遺囑設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)以遺囑有效為前提。遺囑必須符合法定的形式要件，如自書(shū)遺囑需由遺囑人親筆書(shū)寫(xiě)、簽名，并注明年、月、日；代書(shū)遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證，由其中一人代書(shū)，并由遺囑人、代書(shū)人和其他見(jiàn)證人簽名，注明年、月、日等。遺囑設(shè)立居住權(quán)負(fù)有相應(yīng)義務(wù)的，繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)義務(wù)。如老人在遺囑中為保姆設(shè)立居住權(quán)，同時(shí)要求子女在自己去世后照顧保姆的生活起居，子女作為繼承人就有義務(wù)履行這一約定。無(wú)論是通過(guò)合同設(shè)立還是遺囑設(shè)立居住權(quán)，都需遵循登記生效原則?！睹穹ǖ洹返谌倭藯l規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！钡怯浭蔷幼?quán)設(shè)立的法定生效要件，未經(jīng)登記，居住權(quán)不產(chǎn)生法律效力。這一規(guī)定旨在通過(guò)登記公示，使第三人能夠知曉房屋上是否存在居住權(quán)，從而保障交易安全，避免因居住權(quán)的存在而引發(fā)不必要的糾紛。在房產(chǎn)交易中，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋前，可通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，了解房屋是否已設(shè)立居住權(quán)，若房屋已設(shè)立居住權(quán)，購(gòu)房者需謹(jǐn)慎考慮是否購(gòu)買，以避免潛在的風(fēng)險(xiǎn)。2.2.2居住權(quán)消滅的情形居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，并非永久存在，在特定情形下會(huì)發(fā)生消滅。根據(jù)《民法典》及相關(guān)法律規(guī)定，居住權(quán)消滅主要有以下幾種情形：居住權(quán)期限屆滿是導(dǎo)致居住權(quán)消滅的常見(jiàn)情形之一。當(dāng)事人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，可根據(jù)自身意愿在居住權(quán)合同中明確約定居住權(quán)的期限。當(dāng)約定的期限到期時(shí)，居住權(quán)便依法消滅。在一份居住權(quán)合同中約定居住權(quán)期限為5年，5年期滿后，居住權(quán)人的居住權(quán)隨即終止，其應(yīng)按照合同約定或法律規(guī)定，及時(shí)騰退房屋，將房屋返還給房屋所有權(quán)人。居住權(quán)人死亡也是居住權(quán)消滅的重要原因。由于居住權(quán)具有較強(qiáng)的人身依附性，與居住權(quán)人的個(gè)人身份緊密相連，一旦居住權(quán)人死亡，其主體資格喪失，居住權(quán)也隨之消滅。甲為乙設(shè)立了居住權(quán)，乙在居住期間死亡，此時(shí)乙的居住權(quán)自然消滅，乙的繼承人不能繼承該居住權(quán)，房屋應(yīng)按照相關(guān)約定或法律規(guī)定進(jìn)行后續(xù)處理。房屋滅失會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)消滅。房屋作為居住權(quán)的客體，若因自然災(zāi)害、人為拆除等原因而滅失，居住權(quán)就失去了存在的物質(zhì)基礎(chǔ)。在地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害中，房屋被完全損毀，或者因城市建設(shè)需要，房屋被依法拆除，在這些情況下，居住權(quán)因房屋的不復(fù)存在而消滅。放棄居住權(quán)是居住權(quán)人主動(dòng)放棄權(quán)利的行為，這也會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)消滅。居住權(quán)人可根據(jù)自身的意愿，以書(shū)面或其他法定形式明確表示放棄居住權(quán)。在實(shí)際生活中，居住權(quán)人可能因自身情況發(fā)生變化，如找到了更好的居住場(chǎng)所，或者與房屋所有權(quán)人達(dá)成了其他協(xié)議，從而自愿放棄居住權(quán)。當(dāng)雙方在居住權(quán)合同中約定了解除合同的條件，一旦這些條件成就，居住權(quán)合同將被解除，居住權(quán)也隨之消滅。在居住權(quán)合同中約定，若居住權(quán)人未按時(shí)支付約定的費(fèi)用，房屋所有權(quán)人有權(quán)解除合同。當(dāng)居住權(quán)人出現(xiàn)逾期未支付費(fèi)用的違約行為，且達(dá)到合同約定的解除條件時(shí)，房屋所有權(quán)人可依法解除合同，居住權(quán)也相應(yīng)消滅。2.3居住權(quán)與相關(guān)權(quán)利的關(guān)系2.3.1居住權(quán)與所有權(quán)的關(guān)系在同一房屋上，居住權(quán)與所有權(quán)可以并存，這種并存關(guān)系體現(xiàn)了物權(quán)的多樣性和物盡其用的原則。房屋所有權(quán)人在保留房屋所有權(quán)的前提下，為他人設(shè)立居住權(quán)，使居住權(quán)人能夠在一定期限內(nèi)占有、使用該房屋。在婚姻家庭中，夫妻雙方離婚后，房屋所有權(quán)歸一方所有，但為了保障另一方的居住權(quán)益，所有權(quán)人可以為其設(shè)立居住權(quán)，讓其在一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)；在養(yǎng)老領(lǐng)域，老人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給子女或其他主體，同時(shí)為自己設(shè)立居住權(quán)，以確保自己在有生之年能夠繼續(xù)居住在熟悉的房屋中。居住權(quán)的存在對(duì)房屋所有權(quán)產(chǎn)生了一定的限制。房屋所有權(quán)人雖然擁有房屋的所有權(quán)，但在居住權(quán)存續(xù)期間，其對(duì)房屋的處分權(quán)、收益權(quán)等受到了約束。所有權(quán)人不能隨意處分房屋，如進(jìn)行買賣、抵押等行為，因?yàn)檫@些處分行為可能會(huì)影響居住權(quán)人的合法權(quán)益。在房屋上設(shè)立居住權(quán)后，所有權(quán)人若要出售房屋，根據(jù)“買賣不破居住權(quán)”的原則，新的房屋買受人必須尊重居住權(quán)人的權(quán)利，不能要求居住權(quán)人立即騰退房屋，居住權(quán)人在其居住權(quán)期限內(nèi)仍有權(quán)繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)。當(dāng)居住權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)遵循一定的處理原則。應(yīng)優(yōu)先保障居住權(quán)人的居住權(quán)益，這是由居住權(quán)制度的設(shè)立目的所決定的。居住權(quán)制度旨在保障特定人群的基本居住需求，維護(hù)社會(huì)的公平正義和穩(wěn)定。在處理居住權(quán)與所有權(quán)的沖突時(shí)，要充分考慮居住權(quán)人的生存利益和基本生活需求，確保其居住權(quán)益不受侵害。在具體的糾紛處理中，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定和當(dāng)事人之間的約定進(jìn)行判斷和裁決。如果雙方在設(shè)立居住權(quán)時(shí)對(duì)相關(guān)權(quán)利義務(wù)有明確約定，應(yīng)按照約定執(zhí)行；若沒(méi)有約定或約定不明確，則依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。在居住權(quán)期限屆滿后，居住權(quán)消滅，房屋所有權(quán)恢復(fù)完整狀態(tài)，所有權(quán)人可以依法行使其對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利。2.3.2居住權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系居住權(quán)與租賃權(quán)在權(quán)利性質(zhì)上存在明顯差異。居住權(quán)是一種用益物權(quán)，具有物權(quán)的對(duì)世性、排他性等特征。居住權(quán)人對(duì)房屋的占有、使用具有對(duì)抗第三人的效力，即使房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，居住權(quán)人的權(quán)利也不受影響。甲將房屋為乙設(shè)立居住權(quán)后，甲又將房屋賣給丙，丙不能以其取得房屋所有權(quán)為由要求乙搬離，乙的居住權(quán)依然有效。而租賃權(quán)是一種債權(quán)，是基于租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利，其效力主要基于合同相對(duì)性，對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力。在租賃關(guān)系中，承租人只能依據(jù)租賃合同對(duì)出租人主張權(quán)利，若房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，在一定條件下，新的所有權(quán)人可能會(huì)對(duì)租賃關(guān)系產(chǎn)生影響。在設(shè)立方式上，居住權(quán)的設(shè)立較為嚴(yán)格，根據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同，并向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。這種嚴(yán)格的設(shè)立方式旨在確保居住權(quán)的公示性和穩(wěn)定性，保障交易安全。而租賃權(quán)的設(shè)立方式相對(duì)靈活，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，但當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃，即租賃權(quán)也可以通過(guò)口頭約定等方式設(shè)立。期限方面，法律對(duì)居住權(quán)的期限沒(méi)有明確的上限限制，當(dāng)事人可以根據(jù)自身需求自由約定，居住權(quán)期限可以是短期的，也可以是長(zhǎng)期的，甚至可以是終生的。在遺囑中為繼承人設(shè)立居住權(quán)，可能約定居住權(quán)期限為繼承人的終生。而租賃權(quán)的期限則受到法律的明確限制，《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃合同期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)部分無(wú)效。權(quán)利內(nèi)容上，居住權(quán)主要是為了滿足居住權(quán)人的生活居住需要，居住權(quán)人對(duì)房屋享有占有、使用的權(quán)利，一般情況下，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。租賃權(quán)則不僅包括承租人對(duì)房屋的占有、使用，還包括在一定條件下的收益權(quán)，如承租人經(jīng)出租人同意可以將房屋轉(zhuǎn)租，獲取租金收益。居住權(quán)與租賃權(quán)也存在一些聯(lián)系。它們都是對(duì)他人房屋的利用方式，目的都是為了滿足權(quán)利人對(duì)房屋的使用需求，使權(quán)利人能夠在他人所有的房屋中獲得居住或使用的權(quán)益。在房屋所有權(quán)變動(dòng)時(shí)，都在一定程度上保護(hù)了使用人的權(quán)益。租賃權(quán)適用“買賣不破租賃”原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，承受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物；居住權(quán)作為用益物權(quán)，同樣不受房屋所有權(quán)變動(dòng)的影響，在居住權(quán)存續(xù)期間，新的房屋所有權(quán)人必須尊重居住權(quán)人的權(quán)利。三、居住權(quán)法律糾紛的常見(jiàn)類型及案例分析3.1居住權(quán)設(shè)立糾紛3.1.1案例介紹張某與崔某系繼母子關(guān)系。崔某的父親于2008年購(gòu)入一套涉案商品房。2011年，崔某的父親與張某登記結(jié)婚，此后三人共同生活在該商品房?jī)?nèi)。2014年，崔某的父親不幸去世，家庭關(guān)系發(fā)生了重大變化。同年，為了保障張某的居住權(quán)益，張某與崔某簽訂了關(guān)于涉案商品房居住權(quán)的協(xié)議。協(xié)議中明確約定，在未取得張某同意的情況下，崔某不得出售該商品房，張某可在該商品房?jī)?nèi)居住至百年歸老。2019年，涉案商品房變更登記至崔某名下，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。2021年3月，張某心中產(chǎn)生了擔(dān)憂，她擔(dān)心日后崔某可能會(huì)出售或抵押房屋，導(dǎo)致自己的居住權(quán)失去保障。而且，在之前的溝通中，崔某一直不配合辦理居住權(quán)登記手續(xù)，這讓張某感到不安。于是，張某訴至法院，要求判令自己享有該商品房的永久居住權(quán)，同時(shí)要求崔某協(xié)助辦理居住權(quán)登記手續(xù)。3.1.2法律問(wèn)題分析在這起居住權(quán)設(shè)立糾紛中，存在諸多復(fù)雜的法律問(wèn)題。合同約定的明確性是一個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)。雖然張某與崔某簽訂的居住權(quán)協(xié)議約定張某可居住至百年歸老，但對(duì)于“永久居住權(quán)”的表述，在法律層面上存在一定的模糊性。根據(jù)《民法典》第五百一十條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！痹诒景钢?，對(duì)于居住權(quán)的具體期限、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，合同約定不夠詳盡，這為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。若合同中能明確約定如房屋的維修責(zé)任、居住期間的費(fèi)用承擔(dān)等具體事項(xiàng)，或許能減少爭(zhēng)議的發(fā)生。居住權(quán)的登記是另一個(gè)重要的法律問(wèn)題。依據(jù)《民法典》第三百六十八條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！痹诒景钢?，盡管雙方簽訂了居住權(quán)協(xié)議，但由于未進(jìn)行居住權(quán)登記，從法律嚴(yán)格意義上講，張某的居住權(quán)并未正式設(shè)立。這就使得張某在面對(duì)可能的房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)，其居住權(quán)益無(wú)法得到充分的法律保障。如果崔某擅自出售房屋，善意第三人在不知情的情況下購(gòu)買了該房屋，張某可能會(huì)面臨失去居住場(chǎng)所的困境。法院在處理此類糾紛時(shí)，會(huì)綜合考量多方面的因素。除了關(guān)注合同約定和登記情況外，還會(huì)充分考慮當(dāng)事人之間的特殊身份關(guān)系。本案中，張某與崔某系繼母子關(guān)系，這種身份關(guān)系使得雙方之間的感情基礎(chǔ)和信任基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。在處理糾紛時(shí)，法院需要平衡雙方的利益，既要保障張某的居住權(quán)益，也要尊重崔某作為房屋所有權(quán)人的合法權(quán)利。法院還會(huì)結(jié)合《民法典》中關(guān)于居住權(quán)制度的立法目的進(jìn)行考量。居住權(quán)制度的設(shè)立旨在滿足特定人群的居住需求，保障其基本的居住權(quán)益。在本案中，張某作為一名失去配偶的老人，其居住權(quán)益應(yīng)得到合理的保護(hù)。3.1.3案例啟示這起案例為我們?cè)谠O(shè)立居住權(quán)時(shí)提供了諸多重要的啟示。合同條款的明確性至關(guān)重要。在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，雙方應(yīng)盡可能詳細(xì)地約定合同條款，包括居住權(quán)的期限、居住的條件和要求、雙方的權(quán)利義務(wù)、解決爭(zhēng)議的方法等內(nèi)容。明確的合同條款能夠避免日后因約定不明而產(chǎn)生糾紛，確保雙方的權(quán)益得到清晰的界定和保障。依法進(jìn)行居住權(quán)登記是保障居住權(quán)有效設(shè)立的關(guān)鍵步驟。當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定，及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。只有完成登記，居住權(quán)才能正式設(shè)立，居住權(quán)人的權(quán)益才能受到法律的全面保護(hù)。在房產(chǎn)交易日益頻繁的今天，未經(jīng)登記的居住權(quán)無(wú)法對(duì)抗善意第三人，容易導(dǎo)致居住權(quán)人的權(quán)益受損。法院調(diào)解在解決居住權(quán)糾紛中發(fā)揮著重要作用。在本案中，法院考慮到雙方特殊的身份關(guān)系以及居住權(quán)制度的立法目的，積極主持調(diào)解，促使雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。通過(guò)調(diào)解，既保障了張某的永久居住權(quán)，又明確了崔某作為產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)權(quán)利，如可以定期察看房屋狀態(tài)，但需提前與張某溝通。這種調(diào)解方式不僅解決了雙方的糾紛，還維護(hù)了雙方的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。3.2居住權(quán)行使糾紛3.2.1案例介紹王某擁有一套位于市中心的三居室房屋，為了照顧年邁的母親李某，王某與母親簽訂了一份居住權(quán)合同。合同中明確約定，李某享有對(duì)該房屋的居住權(quán)，直至其去世。在居住期間，李某有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行合理使用，以滿足日常生活居住的需求。隨著時(shí)間的推移，李某覺(jué)得房屋的裝修風(fēng)格過(guò)于陳舊，影響了居住的舒適度。于是，李某在未告知王某的情況下，擅自決定對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修。她拆除了部分非承重墻體，更換了室內(nèi)的門窗，并重新鋪設(shè)了地板，同時(shí)還對(duì)房屋的內(nèi)部格局進(jìn)行了一些調(diào)整，將其中一間臥室改造成了書(shū)房。王某得知母親的裝修行為后，十分震驚和憤怒。他認(rèn)為，母親的裝修行為未經(jīng)自己同意，擅自改變了房屋的原有結(jié)構(gòu)和布局，可能會(huì)對(duì)房屋的安全性造成影響，同時(shí)也損害了自己作為房屋所有權(quán)人的權(quán)益。王某要求母親停止裝修，并恢復(fù)房屋的原狀，但李某則認(rèn)為自己作為居住權(quán)人，有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行裝修，以改善居住條件，雙方因此產(chǎn)生了激烈的爭(zhēng)執(zhí)，最終無(wú)法協(xié)商解決，王某遂將李某訴至法院。3.2.2法律問(wèn)題分析在這起居住權(quán)行使糾紛中，核心的法律問(wèn)題在于如何界定居住權(quán)人合理使用房屋的范圍和界限。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。然而，對(duì)于“合理使用”的具體標(biāo)準(zhǔn)和范圍，法律并未作出明確的規(guī)定，這就導(dǎo)致在實(shí)踐中容易引發(fā)爭(zhēng)議。從一般的理解來(lái)看，居住權(quán)人對(duì)房屋的合理使用應(yīng)當(dāng)以滿足其生活居住的基本需求為限度，包括但不限于正常的居住、生活起居、必要的家庭活動(dòng)等。在進(jìn)行房屋裝修時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)遵循一定的原則，不得對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)和安全造成損害。在本案中，李某拆除部分非承重墻體、更換門窗和重新鋪設(shè)地板等行為，雖然在一定程度上改善了居住條件，但也可能對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)安全產(chǎn)生潛在影響。如果這些行為確實(shí)對(duì)房屋的安全性造成了損害，那么李某的行為就超出了合理使用的范圍。居住權(quán)人與所有權(quán)人之間的權(quán)益平衡也是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。居住權(quán)的設(shè)立是為了保障居住權(quán)人的居住權(quán)益，但這并不意味著居住權(quán)人可以無(wú)視所有權(quán)人的權(quán)利。在行使居住權(quán)的過(guò)程中，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)尊重所有權(quán)人的所有權(quán)，不得對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)度的改造或破壞，以免損害所有權(quán)人的利益。在本案中，王某作為房屋所有權(quán)人，對(duì)房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。李某的裝修行為未經(jīng)王某同意，侵犯了王某的知情權(quán)和對(duì)房屋的處分權(quán)，導(dǎo)致雙方的權(quán)益產(chǎn)生了沖突。在處理此類糾紛時(shí)，法院需要綜合考慮多方面的因素，以平衡雙方的權(quán)益。法院會(huì)審查居住權(quán)合同的具體約定，看合同中是否對(duì)房屋的使用方式、裝修等事項(xiàng)作出了明確規(guī)定。如果合同中有明確約定，雙方應(yīng)按照合同約定執(zhí)行；若合同未作約定或約定不明確，則需依據(jù)法律規(guī)定和公平原則進(jìn)行判斷。法院會(huì)考慮裝修行為是否對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)安全和價(jià)值造成了實(shí)質(zhì)性影響。如果裝修行為對(duì)房屋的安全性和價(jià)值影響較小，且居住權(quán)人是出于合理的居住需求進(jìn)行裝修，法院可能會(huì)在一定程度上支持居住權(quán)人的行為，但同時(shí)也會(huì)要求居住權(quán)人對(duì)所有權(quán)人進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；若裝修行為對(duì)房屋造成了嚴(yán)重?fù)p害，法院則可能會(huì)判決居住權(quán)人恢復(fù)房屋原狀，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3.2.3案例啟示這起案例為我們?cè)诰幼?quán)行使過(guò)程中如何避免糾紛以及如何平衡雙方權(quán)益提供了重要的啟示。居住權(quán)人和所有權(quán)人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)在合同中明確約定房屋的使用方式、裝修權(quán)限、維修責(zé)任等事項(xiàng)，避免因約定不明而產(chǎn)生糾紛。在合同中詳細(xì)規(guī)定居住權(quán)人在裝修前需征得所有權(quán)人的書(shū)面同意，并明確裝修的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以有效減少雙方在裝修問(wèn)題上的爭(zhēng)議。居住權(quán)人在行使居住權(quán)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵循合同約定和法律規(guī)定，不得擅自超出合理使用的范圍。在進(jìn)行房屋裝修等重大變動(dòng)時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)事先與所有權(quán)人進(jìn)行充分溝通，征求其意見(jiàn)，取得其同意。這樣不僅可以尊重所有權(quán)人的權(quán)益，也有助于維護(hù)雙方的良好關(guān)系，避免矛盾的激化。當(dāng)居住權(quán)人與所有權(quán)人之間發(fā)生糾紛時(shí)，雙方應(yīng)保持理性和冷靜，通過(guò)協(xié)商、調(diào)解等方式解決爭(zhēng)議。協(xié)商和調(diào)解是解決糾紛的優(yōu)先選擇，它們可以在不破壞雙方關(guān)系的前提下，快速、有效地解決問(wèn)題。在協(xié)商或調(diào)解不成的情況下，才考慮通過(guò)訴訟等法律途徑解決糾紛。從更宏觀的角度來(lái)看，這起案例也提醒我們，在完善居住權(quán)法律制度時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步明確居住權(quán)人合理使用房屋的范圍和界限，以及居住權(quán)人與所有權(quán)人在居住權(quán)行使過(guò)程中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。通過(guò)細(xì)化法律規(guī)定，為司法實(shí)踐提供更明確的裁判依據(jù)，減少因法律規(guī)定不明確而導(dǎo)致的糾紛，更好地保障居住權(quán)人和所有權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。3.3居住權(quán)消滅糾紛3.3.1案例介紹李某與王某系叔侄關(guān)系，李某擁有一套位于市區(qū)的兩居室房屋。2015年，李某考慮到侄子王某生活困難，且自己年事已高，需要有人照顧，便與王某簽訂了一份居住權(quán)合同。合同約定，王某享有對(duì)該房屋的居住權(quán)，期限為10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。在居住期間，王某需負(fù)責(zé)照顧李某的日常生活起居，如按時(shí)為李某做飯、陪同李某就醫(yī)等。隨著時(shí)間的推移，10年的居住權(quán)期限即將屆滿。2024年12月，李某通知王某居住權(quán)期限即將到期，要求王某在期限屆滿后騰退房屋。然而，王某卻認(rèn)為自己在這10年中盡心盡力地照顧李某，且目前自己沒(méi)有其他合適的住所，希望能夠繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)。王某提出，愿意與李某重新協(xié)商居住權(quán)的相關(guān)事宜，如延長(zhǎng)居住期限或支付一定的租金，但李某堅(jiān)決不同意，雙方因此產(chǎn)生糾紛。李某認(rèn)為，合同約定的居住權(quán)期限已經(jīng)明確，王某應(yīng)當(dāng)遵守約定，按時(shí)騰退房屋；而王某則覺(jué)得自己的要求合理，雙方僵持不下，最終李某將王某訴至法院。3.3.2法律問(wèn)題分析在這起居住權(quán)消滅糾紛中，核心的法律問(wèn)題是居住權(quán)消滅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及居住權(quán)消滅后雙方的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)《民法典》第三百七十條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記?！痹诒景钢?，李某與王某簽訂的居住權(quán)合同明確約定了居住權(quán)期限為10年，至2024年12月31日止。當(dāng)這一期限屆滿時(shí)，居住權(quán)依法消滅，這是認(rèn)定居住權(quán)消滅的明確法律依據(jù)。居住權(quán)消滅后，居住權(quán)人王某負(fù)有騰退房屋的義務(wù)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其占有和使用應(yīng)當(dāng)有明確的法律依據(jù)。當(dāng)居住權(quán)消滅后，王某繼續(xù)占有房屋就失去了合法的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有。根據(jù)物權(quán)的相關(guān)原理，房屋所有權(quán)人李某有權(quán)要求王某返還房屋，恢復(fù)其對(duì)房屋的完整占有和使用權(quán)利。如果王某拒絕騰退房屋，李某可以通過(guò)法律途徑，如向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求王某履行騰退義務(wù)。對(duì)于王某提出的延長(zhǎng)居住期限或支付租金繼續(xù)居住的請(qǐng)求，需要從法律和合同約定的角度進(jìn)行分析。從法律層面來(lái)看，居住權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)當(dāng)遵循當(dāng)事人的意思自治原則，同時(shí)也要符合法律的規(guī)定。在本案中，雙方在合同中已經(jīng)明確約定了居住權(quán)期限，若要延長(zhǎng)居住期限，應(yīng)當(dāng)重新簽訂居住權(quán)合同，并按照法律規(guī)定辦理相關(guān)的登記手續(xù)。從合同約定的角度來(lái)看，原合同中并未約定居住權(quán)期限屆滿后的處理方式，王某提出的支付租金繼續(xù)居住的請(qǐng)求，實(shí)際上是對(duì)原合同的變更，需要得到李某的同意。由于李某不同意王某的請(qǐng)求，雙方未能就變更合同達(dá)成一致意見(jiàn)，因此王某的請(qǐng)求缺乏法律和合同依據(jù)。在司法實(shí)踐中，法院在處理此類糾紛時(shí)，會(huì)嚴(yán)格依據(jù)法律規(guī)定和合同約定進(jìn)行判斷。法院會(huì)審查居住權(quán)合同的效力和約定內(nèi)容，確認(rèn)居住權(quán)期限是否屆滿。若居住權(quán)期限確實(shí)屆滿，法院會(huì)支持房屋所有權(quán)人要求居住權(quán)人騰退房屋的請(qǐng)求。在判決騰退房屋時(shí)，法院也會(huì)考慮實(shí)際情況，給予居住權(quán)人合理的騰退期限，以保障居住權(quán)人的基本生活權(quán)益。3.3.3案例啟示這起案例為當(dāng)事人在設(shè)立和行使居住權(quán)過(guò)程中提供了重要的啟示。當(dāng)事人在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定居住權(quán)的期限以及期限屆滿后的處理方式。明確的約定可以避免在居住權(quán)期限屆滿時(shí)產(chǎn)生爭(zhēng)議，使雙方清楚知曉自己的權(quán)利和義務(wù)。在簽訂居住權(quán)合同時(shí)，雙方可以約定居住權(quán)期限屆滿后，居住權(quán)人是否有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利，以及續(xù)租的條件和租金等事項(xiàng)。居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注居住權(quán)消滅的情形，在居住權(quán)期限即將屆滿時(shí)，提前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。如果居住權(quán)人希望繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)與房屋所有權(quán)人進(jìn)行溝通協(xié)商，尋求達(dá)成新的協(xié)議。若雙方無(wú)法協(xié)商一致，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)尊重法律和合同約定，按時(shí)騰退房屋，避免因拒不騰退而引發(fā)法律糾紛，承擔(dān)不必要的法律責(zé)任。房屋所有權(quán)人在居住權(quán)期限屆滿后，有權(quán)依法要求居住權(quán)人騰退房屋。在行使這一權(quán)利時(shí)，房屋所有權(quán)人也應(yīng)當(dāng)遵循法律程序，通過(guò)合法的途徑解決糾紛。在與居住權(quán)人協(xié)商無(wú)果的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向法院提起訴訟，通過(guò)司法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。從更廣泛的社會(huì)層面來(lái)看，這起案例也提醒我們，完善居住權(quán)法律制度的相關(guān)配套措施至關(guān)重要。在居住權(quán)消滅后，如何保障居住權(quán)人的基本居住權(quán)益，以及如何規(guī)范房屋騰退的程序和標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，都需要進(jìn)一步的法律規(guī)定和政策支持。通過(guò)完善相關(guān)制度，為居住權(quán)糾紛的解決提供更加明確的法律依據(jù)，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。四、居住權(quán)法律制度的適用范圍與實(shí)踐困境4.1居住權(quán)法律制度的適用范圍4.1.1婚姻家庭領(lǐng)域的適用在婚姻家庭領(lǐng)域，居住權(quán)制度發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，為婚姻關(guān)系中的各方提供了更為全面的權(quán)益保障。在離婚場(chǎng)景中，居住權(quán)的設(shè)立能夠有效解決因離婚導(dǎo)致的一方居住困難問(wèn)題。根據(jù)《民法典》第一千零九十條規(guī)定：“離婚時(shí)，如果一方生活困難，有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決?！痹谒痉▽?shí)踐中，這種幫助可以通過(guò)設(shè)立居住權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。當(dāng)夫妻雙方離婚時(shí)，若一方經(jīng)濟(jì)條件較差，且短期內(nèi)難以解決住房問(wèn)題，法院可以根據(jù)實(shí)際情況，判決有負(fù)擔(dān)能力的另一方為其設(shè)立居住權(quán)，使其在一定期限內(nèi)能夠繼續(xù)居住在原住房中。這樣的規(guī)定不僅體現(xiàn)了法律對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)懷，也有助于維護(hù)社會(huì)的公平正義和家庭的穩(wěn)定。在繼承方面，居住權(quán)制度為遺囑人提供了更多的選擇，使其能夠更加靈活地安排遺產(chǎn)，保障特定繼承人的居住權(quán)益。遺囑人可以在遺囑中明確為繼承人或其他相關(guān)人員設(shè)立居住權(quán)，確保他們?cè)谧约喝ナ篮竽軌蚶^續(xù)居住在特定的房屋內(nèi)。老人在遺囑中為未成年的孫子女設(shè)立居住權(quán)，保障他們?cè)诔砷L(zhǎng)過(guò)程中有穩(wěn)定的居住環(huán)境；或者為照顧自己多年的保姆設(shè)立居住權(quán)，以表達(dá)對(duì)保姆的感激之情，確保保姆在自己去世后有安身之所。這種方式不僅能夠滿足遺囑人的個(gè)性化需求，也能夠充分體現(xiàn)對(duì)家庭成員和其他相關(guān)人員的關(guān)愛(ài)和照顧。4.1.2住房保障領(lǐng)域的適用在住房保障領(lǐng)域，居住權(quán)制度具有巨大的應(yīng)用潛力，能夠?yàn)榻鉀Q低收入群體的住房問(wèn)題提供新的思路和途徑。我國(guó)目前的住房保障體系主要包括公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等多種形式，但在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，仍存在一些不足之處，如保障范圍有限、申請(qǐng)條件嚴(yán)格等，導(dǎo)致部分低收入群體無(wú)法享受到應(yīng)有的住房保障。居住權(quán)制度的引入，可以對(duì)現(xiàn)有保障性住房政策進(jìn)行優(yōu)化和完善。政府可以作為房屋所有權(quán)人，為低收入家庭設(shè)立居住權(quán)，使其在符合一定條件的情況下，能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地居住在保障性住房中。通過(guò)這種方式，將居住權(quán)與保障性住房相結(jié)合，既能充分發(fā)揮居住權(quán)制度的優(yōu)勢(shì)，保障低收入群體的基本居住權(quán)益，又能提高保障性住房的利用效率，避免資源浪費(fèi)。在具體實(shí)施過(guò)程中，政府可以制定詳細(xì)的居住權(quán)設(shè)立和管理辦法，明確居住權(quán)的設(shè)立條件、期限、權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。對(duì)于符合條件的低收入家庭，政府可以與其簽訂居住權(quán)合同，約定居住權(quán)的相關(guān)事項(xiàng)，并依法辦理居住權(quán)登記手續(xù)。在居住權(quán)期限內(nèi)，居住權(quán)人享有對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，但不得擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或改變房屋用途。當(dāng)居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人不再符合居住條件時(shí)，政府有權(quán)收回房屋，重新分配給其他有需要的家庭。居住權(quán)制度還可以與其他住房保障政策相互配合，形成多元化的住房保障體系。與公租房制度相結(jié)合，對(duì)于一些暫時(shí)無(wú)法購(gòu)買住房的家庭，可以先通過(guò)申請(qǐng)公租房獲得居住權(quán)，待其經(jīng)濟(jì)條件改善后，再逐步實(shí)現(xiàn)住房自有；與經(jīng)濟(jì)適用房制度相結(jié)合，在經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)分配中，可以引入居住權(quán)概念，使購(gòu)房人在享有部分產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，也享有一定期限的居住權(quán)，降低購(gòu)房門檻，減輕購(gòu)房壓力。4.1.3以房養(yǎng)老領(lǐng)域的適用隨著我國(guó)老齡化社會(huì)的加劇，養(yǎng)老問(wèn)題日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老模式，逐漸受到人們的關(guān)注和重視。居住權(quán)制度的設(shè)立，為“以房養(yǎng)老”模式提供了有力的法律支持，使其在實(shí)踐中更具可行性和安全性。在傳統(tǒng)的“以房養(yǎng)老”模式中，老年人通常將自己的房屋出售給金融機(jī)構(gòu)或其他主體，然后通過(guò)租賃的方式繼續(xù)居住在原房屋中。然而，這種模式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如租賃關(guān)系的穩(wěn)定性較差，一旦房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，老年人可能面臨被迫搬離的風(fēng)險(xiǎn)。居住權(quán)制度的引入，有效解決了這一問(wèn)題。老年人可以與金融機(jī)構(gòu)或其他主體簽訂居住權(quán)合同，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給對(duì)方的同時(shí)，為自己設(shè)立居住權(quán)。這樣，老年人在獲得房屋轉(zhuǎn)讓資金的同時(shí)，還能確保自己在有生之年享有穩(wěn)定的居住權(quán)益，不必?fù)?dān)心因房屋所有權(quán)的變動(dòng)而失去居住場(chǎng)所。在實(shí)際操作中，金融機(jī)構(gòu)或其他主體在購(gòu)買房屋后，應(yīng)按照合同約定為老年人設(shè)立居住權(quán)，并辦理相關(guān)的登記手續(xù)。居住權(quán)的設(shè)立期限可以根據(jù)老年人的需求和實(shí)際情況進(jìn)行約定，一般為老年人的終生。在居住權(quán)期限內(nèi)，老年人享有對(duì)房屋的占有、使用權(quán)，金融機(jī)構(gòu)或其他主體不得擅自干涉老年人的居住生活。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)或其他主體可以根據(jù)房屋的價(jià)值和市場(chǎng)情況，向老年人支付一定的養(yǎng)老金或其他形式的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。居住權(quán)制度在“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域的應(yīng)用，不僅能夠保障老年人的居住權(quán)益，提高他們的養(yǎng)老生活質(zhì)量，還能夠盤(pán)活老年人的房屋資產(chǎn)，增加養(yǎng)老資金來(lái)源，減輕社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)。居住權(quán)制度也為金融機(jī)構(gòu)和其他主體提供了新的業(yè)務(wù)拓展空間，促進(jìn)了金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的創(chuàng)新發(fā)展。4.2居住權(quán)法律制度在實(shí)踐中的困境4.2.1登記制度不完善《民法典》雖明確規(guī)定居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，卻未對(duì)登記細(xì)則、流程等作出詳細(xì)規(guī)定。在實(shí)踐中，各地登記機(jī)構(gòu)對(duì)居住權(quán)登記的理解和操作存在差異，導(dǎo)致登記流程不統(tǒng)一、不規(guī)范。有些地區(qū)要求提交繁雜的證明材料，如除居住權(quán)合同或遺囑外，還需提供親屬關(guān)系證明、房屋評(píng)估報(bào)告等，這給當(dāng)事人帶來(lái)極大不便，增加了登記成本和時(shí)間成本；而有些地區(qū)則對(duì)材料審核標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致申請(qǐng)人難以準(zhǔn)確把握申請(qǐng)要求，影響登記效率。在居住權(quán)登記的類型方面，目前主要集中在意定居住權(quán)登記，即通過(guò)合同或遺囑設(shè)立的居住權(quán)登記。對(duì)于法定居住權(quán)登記，如因婚姻家庭關(guān)系、撫養(yǎng)贍養(yǎng)關(guān)系等依法產(chǎn)生的居住權(quán)登記，缺乏明確的法律依據(jù)和操作指引。這使得在一些涉及法定居住權(quán)的糾紛中，當(dāng)事人難以通過(guò)登記來(lái)確認(rèn)和保障自己的居住權(quán)益。居住權(quán)登記信息的公示查詢機(jī)制也不夠完善。公眾在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，難以全面、準(zhǔn)確地查詢到房屋是否設(shè)立了居住權(quán)以及居住權(quán)的具體內(nèi)容，這增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，容易引發(fā)糾紛。在二手房買賣中，購(gòu)房者若未能查詢到房屋已設(shè)立居住權(quán)，可能在購(gòu)買后才發(fā)現(xiàn)房屋存在居住權(quán)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致自己無(wú)法正常使用房屋，從而引發(fā)與居住權(quán)人或原房屋所有權(quán)人的糾紛。4.2.2與其他權(quán)利的沖突問(wèn)題在同一房屋上，居住權(quán)與抵押權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利可能會(huì)同時(shí)存在，這就容易引發(fā)權(quán)利沖突問(wèn)題。當(dāng)居住權(quán)與抵押權(quán)并存時(shí)，二者的優(yōu)先順位確定較為復(fù)雜。若居住權(quán)設(shè)立在先，根據(jù)“買賣不破居住權(quán)”的原則，居住權(quán)對(duì)抵押物的處分產(chǎn)生限制，抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，不能影響居住權(quán)人的居住權(quán)益。在司法實(shí)踐中，對(duì)于如何確定居住權(quán)對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響程度，以及如何保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益，缺乏明確的法律規(guī)定和統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)。在拍賣設(shè)有居住權(quán)的抵押房屋時(shí)，如何確定房屋的價(jià)值，以及如何處理居住權(quán)人與競(jìng)買人之間的關(guān)系，都是亟待解決的問(wèn)題。若抵押權(quán)設(shè)立在先，居住權(quán)設(shè)立在后，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，居住權(quán)的存在可能會(huì)降低抵押物的變現(xiàn)價(jià)值，影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。在這種情況下，如何平衡抵押權(quán)人與居住權(quán)人的利益，法律規(guī)定也不夠明確。在一些案例中，法院對(duì)于是否應(yīng)滌除居住權(quán)以保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，存在不同的判決結(jié)果，這給當(dāng)事人和司法實(shí)踐帶來(lái)了困惑。居住權(quán)與租賃權(quán)也可能發(fā)生沖突。雖然居住權(quán)和租賃權(quán)都涉及對(duì)房屋的占有和使用，但二者在權(quán)利性質(zhì)、設(shè)立方式、期限等方面存在差異。當(dāng)房屋先出租后設(shè)立居住權(quán)時(shí)，居住權(quán)人是否有權(quán)要求承租人騰退房屋，法律沒(méi)有明確規(guī)定。從權(quán)利性質(zhì)來(lái)看，居住權(quán)是物權(quán)，租賃權(quán)是債權(quán)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。但在實(shí)際操作中，若簡(jiǎn)單地依據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，可能會(huì)損害承租人的合法權(quán)益，因?yàn)槌凶馊嗽诤炗喿赓U合同時(shí)，通常是基于對(duì)房屋正常使用的預(yù)期，且已經(jīng)支付了租金。如何在保障居住權(quán)人物權(quán)效力的同時(shí)，兼顧承租人的合理權(quán)益，需要進(jìn)一步的法律規(guī)定和司法實(shí)踐探索。4.2.3居住權(quán)人的權(quán)益保障問(wèn)題在房屋被征收、拆遷等情況下，居住權(quán)人的權(quán)益保障存在不足。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，房屋征收、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象主要是房屋所有權(quán)人，對(duì)于居住權(quán)人的權(quán)益如何保障，缺乏明確的規(guī)定。當(dāng)房屋所有權(quán)人獲得征收、拆遷補(bǔ)償后，居住權(quán)人可能面臨失去居住場(chǎng)所且無(wú)法獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)睦Ь?。在一些城市更新?xiàng)目中，房屋被征收拆遷，居住權(quán)人由于不是房屋所有權(quán)人，未能獲得合理的安置或補(bǔ)償，導(dǎo)致居住權(quán)益受到損害。在居住權(quán)存續(xù)期間，若房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，影響居住權(quán)人的正常居住，居住權(quán)人的權(quán)益也難以得到有效保障。對(duì)于房屋維修責(zé)任的承擔(dān)，若居住權(quán)合同中未作明確約定，容易引發(fā)糾紛。一般情況下，房屋所有權(quán)人負(fù)有房屋維修的義務(wù)，但在實(shí)際操作中，所有權(quán)人可能以各種理由推脫責(zé)任，而居住權(quán)人作為非所有權(quán)人，又缺乏對(duì)房屋進(jìn)行大規(guī)模維修的權(quán)利和能力。在這種情況下，居住權(quán)人如何維護(hù)自己的居住權(quán)益，法律規(guī)定不夠明確，需要進(jìn)一步完善相關(guān)的救濟(jì)機(jī)制。五、居住權(quán)法律制度的完善建議5.1完善居住權(quán)登記制度5.1.1明確登記細(xì)則為了提高居住權(quán)登記的可操作性，應(yīng)從多個(gè)方面明確登記細(xì)則。在申請(qǐng)材料方面，應(yīng)制定統(tǒng)一且明確的標(biāo)準(zhǔn)。以合同設(shè)立居住權(quán)為例，申請(qǐng)人需提供的材料應(yīng)包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋用途為住宅的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)以及居住權(quán)合同。對(duì)于居住權(quán)合同，應(yīng)明確其必須包含當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭(zhēng)議的方法等關(guān)鍵條款，確保合同內(nèi)容完整、準(zhǔn)確，能夠清晰界定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。若以遺囑設(shè)立居住權(quán)，除上述部分材料外，還需提供合法有效的遺囑等書(shū)面材料，且遺囑應(yīng)符合《民法典》繼承編中關(guān)于遺囑形式和內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定，如自書(shū)遺囑需由遺囑人親筆書(shū)寫(xiě)、簽名并注明年、月、日等。在登記程序上，應(yīng)規(guī)范各個(gè)環(huán)節(jié)的操作流程。登記機(jī)構(gòu)在收到申請(qǐng)材料后，首先要進(jìn)行形式審查，檢查材料是否齊全、是否符合法定形式。對(duì)于材料不齊全或不符合要求的，應(yīng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。在形式審查通過(guò)后，進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，重點(diǎn)審查居住權(quán)合同或遺囑的真實(shí)性、合法性，以及房屋權(quán)屬是否清晰等。在審查過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)與申請(qǐng)人溝通核實(shí)。對(duì)于符合登記條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將居住權(quán)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向居住權(quán)人頒發(fā)《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)也需進(jìn)一步明確。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記操作，確保登記信息的準(zhǔn)確性和完整性。在登記過(guò)程中，要妥善保管申請(qǐng)材料，保護(hù)當(dāng)事人的隱私和商業(yè)秘密。對(duì)于因登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成損失的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)和監(jiān)督，提高登記工作的質(zhì)量和效率。5.1.2建立統(tǒng)一的登記信息平臺(tái)建立全國(guó)統(tǒng)一的居住權(quán)登記信息平臺(tái)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。從信息共享的角度來(lái)看，該平臺(tái)能夠整合各地的居住權(quán)登記信息，打破信息孤島，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)居住權(quán)登記信息的互聯(lián)互通。不同地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)該平臺(tái)實(shí)時(shí)查詢和共享居住權(quán)登記信息，這有助于提高登記工作的協(xié)同性和準(zhǔn)確性。在跨地區(qū)的房產(chǎn)交易中，買方可以通過(guò)該平臺(tái)查詢房屋在全國(guó)范圍內(nèi)的居住權(quán)設(shè)立情況，避免因信息不對(duì)稱而遭受損失。對(duì)于公眾而言，統(tǒng)一的登記信息平臺(tái)提供了便捷的查詢渠道。公眾可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式，在平臺(tái)上按照規(guī)定的程序和權(quán)限查詢房屋的居住權(quán)登記信息。這不僅方便了房產(chǎn)交易，降低了交易風(fēng)險(xiǎn)，也有助于保障居住權(quán)人的合法權(quán)益。在二手房買賣過(guò)程中，購(gòu)房者可以通過(guò)平臺(tái)查詢房屋是否存在居住權(quán)負(fù)擔(dān)，從而決定是否購(gòu)買以及如何協(xié)商價(jià)格等事項(xiàng)。在管理方面，統(tǒng)一的登記信息平臺(tái)便于登記機(jī)構(gòu)對(duì)居住權(quán)登記信息進(jìn)行集中管理和統(tǒng)計(jì)分析。登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)平臺(tái)及時(shí)掌握居住權(quán)登記的總體情況，如居住權(quán)設(shè)立的數(shù)量、分布區(qū)域、設(shè)立方式等，為制定相關(guān)政策和決策提供數(shù)據(jù)支持。通過(guò)對(duì)登記信息的分析，還可以發(fā)現(xiàn)居住權(quán)登記工作中存在的問(wèn)題和不足，及時(shí)采取措施加以改進(jìn)。為了確保平臺(tái)的有效運(yùn)行，應(yīng)制定完善的平臺(tái)管理規(guī)則和安全保障措施。明確平臺(tái)的使用權(quán)限、信息查詢范圍和程序、數(shù)據(jù)更新和維護(hù)機(jī)制等，保障平臺(tái)的規(guī)范運(yùn)行。加強(qiáng)平臺(tái)的安全防護(hù)，采用先進(jìn)的技術(shù)手段防止信息泄露、篡改等安全問(wèn)題，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。5.2協(xié)調(diào)居住權(quán)與其他權(quán)利的關(guān)系5.2.1制定權(quán)利沖突解決規(guī)則在復(fù)雜的房產(chǎn)權(quán)利體系中，居住權(quán)與抵押權(quán)、租賃權(quán)等權(quán)利可能會(huì)同時(shí)存在于同一房屋之上，這就不可避免地會(huì)引發(fā)權(quán)利沖突。為了妥善解決這些沖突，明確權(quán)利的優(yōu)先順位和行使規(guī)則顯得尤為重要。當(dāng)居住權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)以登記時(shí)間作為確定優(yōu)先順位的主要依據(jù)。若居住權(quán)先于抵押權(quán)登記設(shè)立，那么根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”以及“先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)”的原則，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押權(quán)。在這種情況下，即使抵押權(quán)人在后續(xù)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，也不能影響居住權(quán)人的合法居住權(quán)益。當(dāng)房屋被拍賣時(shí)，居住權(quán)人有權(quán)在其居住權(quán)期限內(nèi)繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)，新的房屋買受人必須尊重居住權(quán)人的權(quán)利。這是因?yàn)榫幼?quán)的設(shè)立旨在保障居住權(quán)人的基本居住需求，具有較強(qiáng)的人身屬性和社會(huì)保障功能，優(yōu)先保障居住權(quán)人的權(quán)益符合法律的公平正義原則和社會(huì)公共利益。反之，若抵押權(quán)先于居住權(quán)登記設(shè)立，那么在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，居住權(quán)可能會(huì)受到一定的限制。但為了平衡雙方的利益，應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行合理的處理。如果居住權(quán)的存在嚴(yán)重影響了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，如導(dǎo)致房屋的變現(xiàn)價(jià)值大幅降低，無(wú)法滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，那么在保障居住權(quán)人基本居住權(quán)益的前提下，可以考慮對(duì)居住權(quán)進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏斐?。在?shí)際操作中，可以通過(guò)協(xié)商或司法途徑，由抵押權(quán)人給予居住權(quán)人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以換取居住權(quán)的消滅，從而確保抵押權(quán)能夠順利實(shí)現(xiàn)。但如果居住權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)影響較小，如房屋的變現(xiàn)價(jià)值仍能夠滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，那么可以采取“帶居住權(quán)拍賣”的方式，即房屋在拍賣時(shí)明確告知競(jìng)買人房屋上存在居住權(quán)，競(jìng)買人在知曉這一情況的前提下自愿參與競(jìng)買，這樣既保障了抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，又維護(hù)了居住權(quán)人的合法權(quán)益。居住權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，也應(yīng)根據(jù)設(shè)立時(shí)間的先后順序來(lái)確定權(quán)利的優(yōu)先性。若居住權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后，那么居住權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。居住權(quán)人有權(quán)要求承租人騰退房屋，因?yàn)榫幼?quán)作為物權(quán)，具有對(duì)抗債權(quán)的效力。但在實(shí)際處理中，也應(yīng)考慮承租人的合理權(quán)益，如承租人已經(jīng)支付了租金且租賃期限尚未屆滿，此時(shí)可以要求房屋所有權(quán)人或居住權(quán)人對(duì)承租人進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以彌補(bǔ)承租人因提前解除租賃合同而遭受的損失。若租賃權(quán)設(shè)立在先，居住權(quán)設(shè)立在后，那么根據(jù)“買賣不破租賃”的原則，租賃權(quán)在租賃期限內(nèi)仍然有效，居住權(quán)人不能要求承租人騰退房屋。在這種情況下，居住權(quán)人在行使其居住權(quán)時(shí)，應(yīng)尊重承租人的租賃權(quán)益，不得干涉承租人的正常使用。5.2.2加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)群體權(quán)益的保護(hù)在協(xié)調(diào)居住權(quán)與其他權(quán)利沖突的過(guò)程中，應(yīng)始終將保護(hù)居住權(quán)人等弱勢(shì)群體的權(quán)益作為重要的價(jià)值取向，充分體現(xiàn)法律的公平正義原則。居住權(quán)制度的設(shè)立初衷之一就是為了保障特定弱勢(shì)群體的居住權(quán)益，使其能夠在社會(huì)中獲得基本的居住保障，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。在婚姻家庭領(lǐng)域，離婚后生活困難的一方、撫養(yǎng)未成年子女的一方等，往往在住房問(wèn)題上處于弱勢(shì)地位。通過(guò)設(shè)立居住權(quán)，可以為他們提供穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，保障其基本的生活需求，避免因住房問(wèn)題而陷入生活困境。在養(yǎng)老領(lǐng)域，老年人尤其是那些經(jīng)濟(jì)條件較差、缺乏子女照顧的老年人，居住權(quán)制度可以為他們提供一種“以房養(yǎng)老”的方式，使其在將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，仍能享有居住權(quán)，確保晚年生活的安穩(wěn)。在處理居住權(quán)與其他權(quán)利沖突時(shí)，應(yīng)充分考慮弱勢(shì)群體的特殊情況和實(shí)際需求，給予他們特殊的保護(hù)和照顧。在居住權(quán)與抵押權(quán)沖突的情況下，如果居住權(quán)人是老年人、殘疾人等弱勢(shì)群體，即使抵押權(quán)設(shè)立在先，在決定是否滌除居住權(quán)時(shí)，也應(yīng)更加謹(jǐn)慎。應(yīng)綜合評(píng)估居住權(quán)人的生活狀況、經(jīng)濟(jì)能力以及重新尋找住房的難度等因素，優(yōu)先保障居住權(quán)人的居住權(quán)益。如果滌除居住權(quán)會(huì)導(dǎo)致居住權(quán)人失去基本的居住保障，那么可以通過(guò)其他方式來(lái)平衡抵押權(quán)人的利益，如由抵押權(quán)人給予居住權(quán)人一定的租金補(bǔ)貼，或者在拍賣房屋時(shí)，從拍賣價(jià)款中優(yōu)先提取一部分用于解決居住權(quán)人的住房問(wèn)題。在居住權(quán)與租賃權(quán)沖突時(shí)，若承租人是經(jīng)濟(jì)困難的低收入群體，在保障居住權(quán)人物權(quán)效力的同時(shí)，也應(yīng)充分考慮承租人的實(shí)際困難?？梢酝ㄟ^(guò)協(xié)商或調(diào)解的方式，尋求雙方都能接受的解決方案。延長(zhǎng)租賃期限，讓承租人在租賃期限屆滿后有足夠的時(shí)間尋找新的住房；或者由居住權(quán)人給予承租人一定的搬遷補(bǔ)償，幫助其順利過(guò)渡。為了更好地保護(hù)弱勢(shì)群體的權(quán)益，還應(yīng)建立健全相關(guān)的配套制度和保障機(jī)制。完善法律援助制度，為居住權(quán)人等弱勢(shì)群體提供免費(fèi)的法律咨詢和法律援助服務(wù)，幫助他們維護(hù)自己的合法權(quán)益。建立住房保障基金，當(dāng)居住權(quán)人因權(quán)利沖突而失去居住場(chǎng)所時(shí)，住房保障基金可以提供一定的資金支持，幫助他們解決住房問(wèn)題。加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)群體的社會(huì)救助和福利保障，確保他們?cè)诿媾R住房困難時(shí)，能夠得到及時(shí)的幫助和支持。5.3強(qiáng)化居住權(quán)人的權(quán)益保障5.3.1完善房屋征收補(bǔ)償機(jī)制在房屋征收過(guò)程中，居住權(quán)人的權(quán)益保障至關(guān)重要。目前，我國(guó)關(guān)于房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)法律法規(guī)，如《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，主要將補(bǔ)償對(duì)象設(shè)定為房屋所有權(quán)人，對(duì)于居住權(quán)人的權(quán)益保障規(guī)定相對(duì)模糊。這就導(dǎo)致在實(shí)際征收過(guò)程中，居住權(quán)人的權(quán)益容易受到忽視。為了改變這一現(xiàn)狀，應(yīng)明確居住權(quán)人在房屋征收補(bǔ)償中的地位和權(quán)益。當(dāng)房屋被征收時(shí)，居住權(quán)人作為房屋的實(shí)際使用人，其居住權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠浞值淖鹬睾捅Ｕ?。從補(bǔ)償方式來(lái)看，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換是常見(jiàn)的兩種方式。對(duì)于居住權(quán)人而言，貨幣補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)充分考慮其因房屋征收而遭受的居住權(quán)益損失，如尋找新住所的成本、搬遷費(fèi)用等。在確定貨幣補(bǔ)償金額時(shí)，可以參考當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合居住權(quán)的剩余期限等因素，合理確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。若居住權(quán)剩余期限為5年，當(dāng)?shù)赝愋头课莸哪曜饨馂?萬(wàn)元，那么在貨幣補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)至少給予居住權(quán)人15萬(wàn)元的補(bǔ)償，以保障其在剩余期限內(nèi)能夠通過(guò)租賃房屋滿足居住需求。產(chǎn)權(quán)調(diào)換也是一種重要的補(bǔ)償方式。在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，應(yīng)確保居住權(quán)人在新的安置房屋中能夠繼續(xù)享有居住權(quán)。這就要求在選擇安置房屋時(shí)，要充分考慮居住權(quán)人的實(shí)際需求，如房屋的面積、位置、配套設(shè)施等。安置房屋的面積應(yīng)與原房屋相當(dāng)，位置應(yīng)盡量靠近原房屋所在地，以方便居住權(quán)人的生活；配套設(shè)施應(yīng)齊全，滿足居住權(quán)人的日常生活需求。被征收房屋為兩居室，安置房屋也應(yīng)為兩居室，且周邊應(yīng)配備有超市、醫(yī)院、學(xué)校等基本生活設(shè)施。為了確保居住權(quán)人能夠參與征收補(bǔ)償協(xié)商，應(yīng)賦予居住權(quán)人參與協(xié)商的權(quán)利。在征收過(guò)程中，征收部門應(yīng)當(dāng)與房屋所有權(quán)人、居住權(quán)人共同進(jìn)行協(xié)商，充分聽(tīng)取居住權(quán)人的意見(jiàn)和訴求。居住權(quán)人有權(quán)對(duì)補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額等提出自己的看法和建議，征收部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮并給予合理的回應(yīng)。如果居住權(quán)人對(duì)補(bǔ)償方案不滿意，征收部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行解釋和說(shuō)明，尋求雙方都能接受的解決方案。若居住權(quán)人認(rèn)為貨幣補(bǔ)償金額過(guò)低，無(wú)法滿足其重新尋找住所的需求，征收部門應(yīng)與居住權(quán)人協(xié)商，適當(dāng)提高補(bǔ)償金額，或者提供其他更合適的補(bǔ)償方式。5.3.2明確居住權(quán)人的救濟(jì)途徑當(dāng)居住權(quán)人的權(quán)益受到侵害時(shí)，應(yīng)明確其可以通過(guò)多種途徑尋求救濟(jì)。訴訟是最常見(jiàn)的救濟(jì)途徑之一。居住權(quán)人可以依據(jù)《民法典