星河城商業(yè)銷(xiāo)售手冊(cè)

星河城in

STARRYTOWN

項(xiàng)目銷(xiāo)售手冊(cè)

北京星河城銷(xiāo)售部

2006年10月30R

目錄

一、總體市場(chǎng)分析

北京市商業(yè)體量的分布

地鐵沿線商業(yè)調(diào)查

商業(yè)供給調(diào)查分析

租售形式對(duì)比分析

未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)

二、項(xiàng)目總體概況

星河城項(xiàng)目商業(yè)定位

客群定位

功能定位

劃分思路

三、戶型設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)

四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況及分析

時(shí)代風(fēng)帆項(xiàng)目分析

搜寶商務(wù)中心分析

名都家苑分析

木米假日分析

遠(yuǎn)洋自然分析

五、銷(xiāo)售答客問(wèn)

六、本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析

I.總體市場(chǎng)分析

1、北京市商業(yè)體量的分布

截至2005年北京市底商業(yè)面積1267萬(wàn)平米

預(yù)計(jì)未來(lái)3—5年增加300—100萬(wàn)平米

各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%,海淀區(qū)

緊隨其后，占21%

北京現(xiàn)有人口達(dá)到1490萬(wàn)左右，據(jù)統(tǒng)計(jì)北京人均商業(yè)面積由2002年的0.7

平方米/人，增長(zhǎng)至2005年的0.9平方米/人，三年時(shí)間增長(zhǎng)了0.2平方米/

人。而國(guó)際人均商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為1.2平方米/人。

因此北京商業(yè)地產(chǎn)處有較大的增長(zhǎng)空間。

2、地鐵沿線商業(yè)

根據(jù)相關(guān)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2005年，北京市分布在原有交通干線的的商

業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬(wàn)平米；

分布在未來(lái)軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個(gè)，面積總計(jì)231萬(wàn)平

米。

軌道交通對(duì)商業(yè)帶來(lái)的增值效應(yīng)由此可見(jiàn)。

根據(jù)相關(guān)商業(yè)資料統(tǒng)計(jì)，截止到2005年，北京市分布在原有交通干線的的商

業(yè)項(xiàng)目共有289個(gè)，面積總計(jì)405萬(wàn)平米;

3、商業(yè)供給調(diào)查分析

☆選擇投資寫(xiě)字樓物業(yè)的投資客比例占27%,選擇投資商業(yè)物業(yè)的投資客比

例占70%,二者均可投資客比例占18%,表明投資客對(duì)于投資商業(yè)物業(yè)的

選擇性很強(qiáng)。

☆資金額承受能力在200萬(wàn)以下的投資客比例占28%,200萬(wàn)~300萬(wàn)的投

資客比例占48%資金額承受能力在300萬(wàn)~500萬(wàn)的投資客比例占16%,

資金額承受能力在500萬(wàn)以上的投資客比例占8%,表明投資客的資金承

受能力主要是選擇一些資金投入相對(duì)較少，不易造成資金壓力的項(xiàng)目為主

要選擇目標(biāo)，本干500萬(wàn)以上投資額的項(xiàng)弓則相對(duì)較為慎重。

☆希望租金水平在4元以下/天/平米的投資客比例占12%,4~6元/天/平米

的投資客比例占32%,希望租金水平在6、8元/天/平米的投資客比例占

37%,希望租金水平在10元/天/平米以上的投資客比例占19%,表明大多

數(shù)投資客的希望租金水平在rio元/天/平米左右，相對(duì)于10元/天/平米

以上的高租金則相對(duì)承受能力較低，這說(shuō)明投資者趨于理性。

4、租售形式對(duì)比

現(xiàn)北京市商業(yè)項(xiàng)目以租為主的占5.78%,以售為主的占9.82%,只租不售

的占24.27%,只售不租的占57.22%,其中開(kāi)發(fā)商售完替業(yè)主招商的占

34.1%,整體銷(xiāo)售的占2.89機(jī)

☆市場(chǎng)趨向飽和，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)淘汰過(guò)程開(kāi)始。市場(chǎng)分布格局中，若干位置

不佳、交通狀況不佳、經(jīng)營(yíng)狀況不良、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的商業(yè)店鋪將被市

場(chǎng)淘汰。

☆大體量商業(yè)投放規(guī)模化。開(kāi)發(fā)商未來(lái)將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目商業(yè)體量均較大，隨著

商業(yè)市場(chǎng)的日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，傳統(tǒng)門(mén)店受限于營(yíng)業(yè)面積空間的限制，使

得擺放的貨品數(shù)量有限，購(gòu)物環(huán)境較差，已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者多元化的

消費(fèi)需求。

☆聯(lián)合開(kāi)發(fā)，拓展盈利空間。商業(yè)供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，使得北京市的大體量

的商業(yè)開(kāi)發(fā)更有針對(duì)性，開(kāi)發(fā)商為經(jīng)營(yíng)商戶量身定制，共同尋找市場(chǎng)的切

入的，拓展盈利空間。

5、未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)

☆市場(chǎng)趨向飽和，新一輪的競(jìng)爭(zhēng)淘汰過(guò)程開(kāi)始。市場(chǎng)分布格局中，若干位置

不佳、交通狀況不佳、經(jīng)營(yíng)狀況不良、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的商業(yè)店鋪將被市

場(chǎng)淘汰。

☆大體量商業(yè)投放規(guī)?；?。開(kāi)發(fā)商未來(lái)將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目商業(yè)體量均較大，隨著

商業(yè)市場(chǎng)的日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，傳統(tǒng)門(mén)店受限于營(yíng)業(yè)面積空間的限制，使得

擺放的貨品數(shù)量有限，購(gòu)物環(huán)境較差，已經(jīng)無(wú)法滿足消費(fèi)者多元化的消費(fèi)

需求。

☆聯(lián)合開(kāi)發(fā)，拓展盈利空間。商業(yè)供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，使得北京市的大體量

的商業(yè)開(kāi)發(fā)更有針對(duì)性，開(kāi)發(fā)商為經(jīng)營(yíng)商戶量身定制，共同尋找市場(chǎng)的切

入的，拓展盈利空間。

二、項(xiàng)目總體概況

1、星河城項(xiàng)目商業(yè)定位

【考慮要素】：

☆城市空間結(jié)構(gòu)的演變

馬家堡板塊東連木樨園商圈，南擁拓展功能區(qū)，西鄰麗澤商圈，北接國(guó)際

傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)。地鐵4號(hào)線與11號(hào)線交匯，北京南站串聯(lián)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)

三角經(jīng)濟(jì)帶。京滬高速鐵路起始站5小時(shí)到達(dá)上海。帶來(lái)充足的商業(yè)承載

力和發(fā)達(dá)的交通體系。

☆區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)的需求

大量居民的涌入，大體量商業(yè)和配套的逐步完善，交通體系的不斷成熟，

帶來(lái)本區(qū)域內(nèi)人的直接需求和消費(fèi)，外來(lái)產(chǎn)業(yè)的互補(bǔ)和競(jìng)爭(zhēng)，流動(dòng)人口的

隱性需求。

☆街區(qū)商業(yè)生命有機(jī)體理論

各種業(yè)態(tài)的共存共生，構(gòu)成完整的生命有機(jī)體。規(guī)劃、引導(dǎo)、互補(bǔ)、競(jìng)爭(zhēng)

的發(fā)展關(guān)系。

2、客群定位

投資型客戶為主，自主經(jīng)營(yíng)客戶為輔。

3、功能定位：

便利、鄰里、社區(qū)、區(qū)域?yàn)榭紤]。

4、劃分思路:

圍合式商業(yè)考慮，便利、鄰里、社區(qū)、區(qū)域關(guān)系，做分區(qū)處理。

以東側(cè)地鐵馬西路旁為鄰里、區(qū)域商業(yè)劃分，

西側(cè)社區(qū)內(nèi)為便利、社區(qū)商業(yè)劃分。

商業(yè)描述:G—2地塊商業(yè)部分1#、2#、3#、27#地上二層帶地下一層商業(yè)，,

9#、22#持有目前不考慮銷(xiāo)售。其余4#、10#、14#、15#、18#、23#均為地

上一層和二層商業(yè)。

可銷(xiāo)售面積分布：地下一層，3082.22,地上一層5717.96,地上二層7119.6

總計(jì)15919.78

/01020304050607080910

1#195145235135210190460350

2#13090540420170160195255175245

3#13090530390170160195255175245

4#24525010580290380

10#33555115165330

14#100430190100310230

15#295653535315170

18#100600140110580

23#2654575325170220

27#470135195400570

面積小結(jié):

商業(yè)總套數(shù)57套，其中100—200平米之間24套占36%,

100平米以下12套占18%；200—400平米之間21套占31%

400—820平米10套占15%

價(jià)格小結(jié)：

核算后地上大戶型一層價(jià)格23000元以上，

地上二層價(jià)格14000元以上，

100平以下的小戶型價(jià)格30000元以上，

地下面積均按6500計(jì)算。整體地上+地下均價(jià)達(dá)到18000o

樓層面積均價(jià)總額實(shí)現(xiàn)均價(jià)

-13082.22650020034430

15717.962300013151308015780.5

27119.61400099674400

總計(jì)15919.78251221910

【各樓座利好位置排名順序表】

星河城G2地塊商業(yè)落座價(jià)值排序

序樓號(hào)位置得分權(quán)重戶均面積得分權(quán)重地下面積得分權(quán)重加權(quán)分排

號(hào)0.50.30.2名

12710561.881.68.41

248482.41028.41

31873.582.41027.92

4146372.11027.13

5352.582.481.66.54

624282.481.665

7232110310265

8131.582.481.65.56

91510.51031025.56

101010.582.41024.97

三、戶型設(shè)計(jì)及細(xì)節(jié)

1號(hào)樓地上一層面積：587.44平米，約算面積：580平米

1號(hào)樓地上二層面積：637.18平米,

約算面積：630平米

1號(hào)樓地下一層面積：817.5平米,

約算面積：810平米

4號(hào)樓地上一層面積：630.39平米,

約算面積：630平米

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4號(hào)樓地上二層面積：769.12平米,

約算面積：720平米

IC1S27

10號(hào)樓地上一層面積：466.89平米,

約算面積：460平米

10號(hào)樓地上2層面積：540.12平米,

約算面積：540平米

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3

S

I

.

LC232X

14號(hào)樓地上一層面積：560.15平米

約算面積：560平米

14號(hào)樓地上2層面積：781.61平米,

約算面積：780平米

15號(hào)樓地上一層面積：439.88平米

約算面積：430平米

15號(hào)樓地上2層面積：489.26平米

約算面積：480平米

18號(hào)樓地上一層面積：669.56平米,

約算面積：660平米

18號(hào)樓地上二層面積：871.66平米

約算面積：870平米

23號(hào)樓地上1層面積：504.08平米

約算面積：500平米

23號(hào)樓地上2層面積：605.75平米

約算面積：600平米

27號(hào)樓地上1層

面積：548.33平米，約算面積：540平米

27號(hào)樓地上2層面積：668.11平米,

約算面積：660平米

27號(hào)樓地下1層

面積：574.55平米約算面積：570平米

四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況及分析

【競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表】

與星河城商業(yè)同類(lèi)型的項(xiàng)目有：時(shí)代風(fēng)帆、搜寶、名都家苑、未來(lái)假日，冠軍超

市，遠(yuǎn)洋自然，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：明都家苑、遠(yuǎn)洋自然、未來(lái)假日家園

Z物業(yè)類(lèi)型出租/銷(xiāo)售面積配比均價(jià)成交情況其他

時(shí)代商業(yè)銷(xiāo)售5000-700016800已少量銷(xiāo)售1-4層底商

風(fēng)帆

搜寶寫(xiě)字樓商業(yè)銷(xiāo)售500起2.5萬(wàn)銷(xiāo)售2套上下兩層縱向分割

名都住宅底商未確定90-1202萬(wàn)11月底確定社區(qū)北側(cè)少量

家苑獨(dú)棟3層1000-3000租售方式

未來(lái)住宅底商銷(xiāo)售2402.5萬(wàn)已銷(xiāo)售2套東側(cè)臨街整棟銷(xiāo)售

假E

未來(lái)大廈1-3銷(xiāo)售500起地下1萬(wàn)未銷(xiāo)售銷(xiāo)售率30%,商業(yè)

層商業(yè)地上1.6單層1000未銷(xiāo)售

冠軍地上二層半、整體出租57001.8/天/平米無(wú)

超市地下一層

遠(yuǎn)洋地上一層銷(xiāo)售50-180/300013000-1500010月28日

自然開(kāi)始銷(xiāo)售

【時(shí)代風(fēng)帆】

總建筑面積：10萬(wàn)平米，地下一層、首層及二層?xùn)|側(cè)近2萬(wàn)平方米為集超市和

百貨為一體的物美大買(mǎi)場(chǎng)，b4層為商業(yè)，5-24層為公寓，可銷(xiāo)售商業(yè)7000

平米，均價(jià)16800每平米。

項(xiàng)目定位：商務(wù)公寓

商業(yè)分析：以2000平米為單位銷(xiāo)售，面積較大購(gòu)買(mǎi)客戶受限，可銷(xiāo)售商業(yè)主要

集中在2—4層，可選擇經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受限制。對(duì)消費(fèi)群體可依賴性不強(qiáng)，購(gòu)物消費(fèi)

不方便。

商業(yè)優(yōu)勢(shì)：主力型業(yè)態(tài)吸引消費(fèi)客群，可供其他商業(yè)借勢(shì)。交通位置突出，處在

現(xiàn)有繁華與擬建繁華街的交界處

【搜寶商務(wù)中心】

10萬(wàn)平米寫(xiě)字樓和10萬(wàn)平米商業(yè)綜合體（公司另持有一棟寫(xiě)字樓，目前不對(duì)外

銷(xiāo)售）寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)10588元

寫(xiě)字樓地下為6000平米的展示中心，地上一、二層為商業(yè)，總面積3500平米，

銷(xiāo)售時(shí)縱向分割以500平米為單位，均價(jià)2.5萬(wàn)，08年5月交付使用。西側(cè)5

層專業(yè)大賣(mài)場(chǎng)已全部招租完畢，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以建材、美食、家居、百貨、影城為主

體。

商業(yè)位置緊鄰三環(huán)與地鐵交通方便，脫離社區(qū)型商業(yè)形態(tài)，以公建形式面向社會(huì),

大型主力業(yè)態(tài)的加盟為項(xiàng)目后期銷(xiāo)售增加祛碼。期房因素對(duì)投資型客戶產(chǎn)生一定

【名都家苑】

項(xiàng)目緊鄰馬家堡西路，項(xiàng)目占地5.7萬(wàn)平米，總戶數(shù)980戶。目前住宅僅余兩套

未銷(xiāo)售。項(xiàng)目與星河城一路之隔，北側(cè)為住宅底商，西側(cè)為獨(dú)棟商業(yè)，租售方式

目前不清楚，待交房后再議，受地鐵施工影響，雖然商業(yè)已經(jīng)完工，但短期內(nèi)無(wú)

法對(duì)外銷(xiāo)售。如短期內(nèi)對(duì)外銷(xiāo)售，人氣不足，價(jià)格預(yù)期不樂(lè)觀。

商業(yè)總面積5000平米，其中住宅底商占1000平米，面積分割為90-120平米，

獨(dú)棟商業(yè)分為1000平米和3000平米兩塊。銷(xiāo)售人員訴說(shuō)的底商價(jià)格為2萬(wàn)每平

米，獨(dú)棟商業(yè)2.5萬(wàn)每平米，整棟對(duì)外銷(xiāo)售。

現(xiàn)房是商業(yè)的優(yōu)勢(shì)，但短期內(nèi)受地鐵因素及星河城沒(méi)有交房，人氣和出行條件面

臨客觀影響。

【未來(lái)假日】

未來(lái)假日大廈寫(xiě)字樓，地處南四環(huán)，緊鄰馬家堡西路，總共14層，1—3層為配

套商業(yè)（2層可做餐飲），4-14層為寫(xiě)字樓，全部對(duì)外銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓目前均價(jià)

8000元每平米，面積90—220,已經(jīng)銷(xiāo)售近30機(jī)商業(yè)部分總面積3000平米，

目前沒(méi)有對(duì)外銷(xiāo)售，要求最小半層購(gòu)買(mǎi)，銷(xiāo)售預(yù)計(jì)均價(jià)3萬(wàn)左右。

北側(cè)住宅底商共六套，面積240平米，均價(jià)1.6萬(wàn)每平米，目前已銷(xiāo)售2套。

通過(guò)調(diào)查開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓的商業(yè)部分價(jià)格預(yù)期較高，從現(xiàn)場(chǎng)看住宅底商體量很

小，無(wú)商業(yè)氛圍，與住宅同質(zhì)，非真正意義的商業(yè)

【冠軍超市】

緊鄰馬家堡西路，時(shí)代風(fēng)帆北側(cè)。原大中電器和冠軍超市，由于經(jīng)營(yíng)不景氣，現(xiàn)

空置整體對(duì)外招租。面積5700平米，分地下一層和地上二層半，租金1.8/天/

平米，年租金360萬(wàn)。

此項(xiàng)目商業(yè)相對(duì)獨(dú)立，不成規(guī)模和體量，偏離主體消費(fèi)區(qū)，人氣不足。無(wú)法體現(xiàn)

主力店和借勢(shì)店的組合、不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的競(jìng)爭(zhēng)性和互補(bǔ)關(guān)系。

由此可見(jiàn)，馬家堡西路的繁華在目前根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)，只能從預(yù)期規(guī)劃發(fā)展給人以

憧憬和想象。

五、銷(xiāo)售答客問(wèn)

1、銷(xiāo)售手續(xù)：

2、產(chǎn)權(quán)使用年限：

3、辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間：

4、如何協(xié)助客戶注冊(cè)公司:

5、經(jīng)營(yíng)行業(yè)限制：

6、辦理入住須知：

7、辦理裝修須知：

8、底商總建筑面積套內(nèi)面積

9、地上建筑面積套內(nèi)面積

10、地下建筑面積套內(nèi)面積

戶型面積：

樓座建面套內(nèi)使用率朝向

1#

2#

3#

4#

10#

14#

15#

18#

23#

27#

11、建筑主體結(jié)構(gòu)

12、裝修標(biāo)準(zhǔn)

13、層高:

14、凈高：

15、樓板厚度：

16、樓板設(shè)計(jì)荷載：

17、使用率：

18、物業(yè)費(fèi)如何收取:

19、采暖方式？費(fèi)用:

20、供電方式：

21、計(jì)量方式:

22、最高允許電量：

23＞上下水系統(tǒng)：

(1)生活用水

(2)中水

(3)消防用水

(4)排水

24、空調(diào)系統(tǒng)：

25、消防系統(tǒng):

26、通訊系統(tǒng)：

27、安防系統(tǒng):

28、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng):

29、供暖系統(tǒng)：

30、電視接收系統(tǒng):

31、停車(chē)位如何使用及收費(fèi)：

32、門(mén)頭廣告牌如何使用：

七、項(xiàng)目SWOT優(yōu)勢(shì)

1s項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)】

開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)：璽萌置業(yè)+星河城雙品牌優(yōu)勢(shì)不僅在京南板塊獨(dú)占鰲頭，

同時(shí)也幫助星河城奠定了“明星樓盤(pán)”的基礎(chǔ)。璽萌置業(yè)未建房

先修路，帶動(dòng)馬家堡板塊的形成和崛起，星河城“南城第一樓盤(pán)”

的地位，雙品牌的優(yōu)勢(shì)，是置業(yè)者的雙效定心丸，星河城已成為

罷業(yè)者選擇南城時(shí)首選、必看的項(xiàng)目。

地段優(yōu)勢(shì)：星河城位于京南崛起的一個(gè)新的黃金居住板塊一一“馬家堡板

塊”，它是繼“長(zhǎng)安街沿線”、“CBD國(guó)貿(mào)”、“兩廣沿線”“南

中軸路沿線”這幾個(gè)逐漸向南輻射的區(qū)域中心之后，京南掘起的

又一個(gè)“黃金居住板塊”。馬家堡板塊位于南三環(huán)、四環(huán)之間，

西起草橋、東到洋橋，具有極為顯著的交通、生態(tài)、人文、商業(yè)

優(yōu)勢(shì)，星河城門(mén)前的馬西路與西單商圈緊密相連，西單商圈由此

也已經(jīng)出現(xiàn)整體南移趨勢(shì)。而馬家堡板塊也正因?yàn)榕c西單商圈的

聯(lián)線，而一躍成為京南諸多熱點(diǎn)板塊的領(lǐng)導(dǎo)和焦點(diǎn)。

規(guī)模優(yōu)勢(shì)：星河城百萬(wàn)平米超級(jí)大社區(qū)，帶動(dòng)了南城大盤(pán)的開(kāi)發(fā)熱潮，未來(lái)

兩至三萬(wàn)人在此居住，繁華可見(jiàn)。在以西單為中心8公里半徑范