淳安農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案

—PAGE8—淳安縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案為深入貫徹落實中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的意見》和自然資源部辦公廳《關(guān)于印發(fā)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案的通知》等有關(guān)要求，進一步規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，保障農(nóng)民合法權(quán)益，現(xiàn)就淳安縣開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作，制訂本實施方案。一、工作目標通過開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點，充分調(diào)動村級組織管理農(nóng)村土地的主動性、積極性和責任心，推動建立符合淳安實際的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策體系，加快農(nóng)村土地布局優(yōu)化、多規(guī)融合、節(jié)約集約利用，促進農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)村繁榮。二、主要內(nèi)容（一）入市范圍。國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）確定為工業(yè)、倉儲、商服、旅游等用途并已辦理集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的存量集體建設(shè)用地，均可納入入市交易范圍。（二）入市主體。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體是享有農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬村集體經(jīng)濟組織的，由村股份經(jīng)濟合作社實施入市。（三）入市方式。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地原則以出讓方式入市，出讓交易形式為招標、拍賣、掛牌。以出讓方式入市的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)最高年限，參照國家規(guī)定的同類用途國有建設(shè)用地出讓最高年限執(zhí)行。（四）入市程序1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織集體研究決定,并形成《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市決議》。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬村集體經(jīng)濟組織的，入市事項須按《村民委員會組織法》《浙江省村經(jīng)濟合作社組織條例》《浙江省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理條例》有關(guān)規(guī)定，由村股份經(jīng)濟合作社成員會議或成員代表會議按要求形成決議，到會成員占應到會成員的三分之二以上，且應到會成員的三分之二以上通過方有效。2.《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市決議》包括：（1）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人、土地位置、四至、面積、用途等信息；（2）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市有償使用方式、使用年限；（3）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市交易形式；（4）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市起始價，采用掛牌形式的須明確是否設(shè)置保留底價；（5）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地價款支付方式；（6）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任，期限屆滿時農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的處理辦法等；（7）其他需要集體決策的內(nèi)容。3.農(nóng)村農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市實行與城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地統(tǒng)一的基準地價體系。4.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市須經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核同意，并經(jīng)相關(guān)部門審核確認。（1）縣發(fā)展和改革局、縣生態(tài)產(chǎn)業(yè)和商務(wù)局審核是否符合《淳安縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向目錄》準入要求；（2）縣規(guī)劃和自然資源局審核國土空間規(guī)劃符合情況和確認土地所有權(quán)，并出具規(guī)劃設(shè)計條件和紅線；（3）市生態(tài)環(huán)境局淳安分局、縣千島湖生態(tài)綜合保護局、縣林業(yè)局等單位審核相關(guān)規(guī)劃符合情況。5.經(jīng)審核同意的，由村股份經(jīng)濟合作社向縣規(guī)劃和自然資源局提出入市申請，申請資料應包括：（1）入市申請書；（2）《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市決議》；（3）土地所有權(quán)證明材料；（4）屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)部門審核意見；（5）其他需要提供的資料。6.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市由縣規(guī)劃和自然資源局報縣人民政府審核后，核發(fā)《淳安縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市核準書》（以下簡稱《核準書》）。7.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓納入全省統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)交易管理平臺，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓網(wǎng)上交易規(guī)則進行統(tǒng)一管理，公開發(fā)布信息，實行公開交易。8.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓交易完成后，由縣規(guī)劃和自然資源局、村股份經(jīng)濟合作社與競得人簽訂《淳安縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成交確認書》（以下簡稱《成交確認書》）。交易結(jié)果應在村集體經(jīng)濟組織事務(wù)公示欄等進行公布，接受社會和群眾監(jiān)督。9.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市主體與受讓方應簽訂《淳安縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱《合同》）?？h規(guī)劃和自然資源局應及時將合同信息錄入土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)。10.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易應繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金并按現(xiàn)行稅收規(guī)定履行納稅義務(wù)。使用權(quán)出讓，出讓人應按成交地價總額的30%向縣財政局繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金，由縣財政局直接從地價款中提取。11.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易完成后，應辦理土地登記。辦理土地登記時，應向縣不動產(chǎn)登記服務(wù)中心提交如下資料：（1）土地登記申請書；（2）申請人身份證明材料；（3）《核準書》；（4）《成交確認書》；（5）《合同》；（6）土地出讓金、土地增值收益調(diào)節(jié)金繳納證明和稅收完稅、免稅或不征稅證明；（7）其他需要提供的資料。（五）收益管理1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益歸入市主體所有，但入市主體應承擔相應的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)成本，以向縣財政局繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金的方式履行相應義務(wù)。征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金按照60%用于縣級、40%用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行統(tǒng)籌使用。2.土地增值收益調(diào)節(jié)金應重點用于耕地和永久基本農(nóng)田保護、農(nóng)村土地綜合整治與生態(tài)保護修復、新時代美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等。土地增值收益調(diào)節(jié)金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳縣財政，實行收支兩條線管理。3.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓方式入市的，其入市收益作為集體積累，統(tǒng)一列入集體公積公益金進行管理。該收益資金作為村股份經(jīng)濟合作社經(jīng)營性資產(chǎn)，以股權(quán)增值方式追加量化成員股權(quán)。出讓收益可通過對外投資、購買物業(yè)、股份合作、購買政府性債券等用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟。如確需用于村級公益事業(yè)支出的，需鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核同意，但支出總額不得超過出讓收益的50%。4.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，作為集體資產(chǎn)可以折股量化到本集體經(jīng)濟組織成員，不得直接分配給集體經(jīng)濟組織成員。（六）后續(xù)監(jiān)管1.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人應按照法律、法規(guī)和國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定，科學合理開發(fā)和利用土地，不得損害國家、集體和他人利益?？h發(fā)展和改革局、縣規(guī)劃和自然資源局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣生態(tài)產(chǎn)業(yè)和商務(wù)局、縣千島湖生態(tài)綜合保護局、市生態(tài)環(huán)境局淳安分局等部門應加強對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)利用情況的監(jiān)管，確保使用權(quán)人依法依規(guī)使用土地。2.農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)面積占總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足百分之二十五的，縣規(guī)劃和自然資源局不得辦理農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。3.因城鄉(xiāng)規(guī)劃或公共利益需要，政府依法對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地實行征收的，經(jīng)原批準用地的人民政府批準,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人可提前收回土地使用權(quán)，但應對相關(guān)權(quán)益人依法予以補償，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人應當配合。4.通過出讓等方式取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押，雙方應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權(quán)人，具體參照國有建設(shè)用地使用權(quán)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，法律法規(guī)另有規(guī)定或者合同另有約定的除外。5.以出讓方式入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，可以設(shè)立抵押權(quán)。銀行業(yè)金融機構(gòu)、自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，并簽訂抵押合同，辦理抵押登記。在抵押權(quán)存續(xù)期間，如國家依法征收該宗土地，抵押人應當以所得補償費用優(yōu)先償還借款人債務(wù)。貸款到期后抵押人未清償債務(wù)或出現(xiàn)約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人對該宗土地使用權(quán)有優(yōu)先處置和受償權(quán)。三、實施步驟試點時間為2年（2023-2024年）1.調(diào)查摸底。對全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市需求進行摸底，選擇帶動性強、有利于共同富裕的項目，全面掌握農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地分布，宗地界址，并開展多規(guī)分析、確權(quán)登記等工作。2.方案制定。開展摸底調(diào)查的同時，制定《淳安縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案》，實施方案報縣政府批準后，報省自然資源廳備案。3.有序推進。按照“成熟先行、穩(wěn)妥推進”的原則，縣級各相關(guān)職能部門要精準施策，定目標、明舉措、抓落實，推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作。4.評估總結(jié)。實行改革試點評估制度，及時總結(jié)完善試點經(jīng)驗，逐步構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)則體系以及收益分配制度，形成可復制、可借鑒、可推廣的經(jīng)驗和模式，建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市長效制度。四、保障措施（一）加強組織領(lǐng)導。成立由縣長擔任組長，分管副縣長任副組長，縣政府辦公室、縣發(fā)展和改革局、縣財政局、縣林業(yè)局、縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣生態(tài)產(chǎn)業(yè)和商務(wù)局、縣審管辦、縣民政局、縣人力社保局、縣司法局、縣生態(tài)綜保局、市生態(tài)環(huán)境局淳安分局、縣市場監(jiān)管局、縣稅務(wù)局、縣文廣旅體局、縣委政法委、浙江銀保監(jiān)局淳安監(jiān)管組、人民銀行淳安支行、縣規(guī)劃和自然資源局等部門主要領(lǐng)導和各鎮(zhèn)人民政府主要領(lǐng)導為成員的淳安縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作領(lǐng)導小組。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣規(guī)劃和自然資源局，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)試點工作。（二）明確職責分工。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌做好村級組織集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市推進工作和后續(xù)監(jiān)管；縣規(guī)劃和自然資源局負責指導編制實用性村莊規(guī)劃、出具規(guī)劃條件和紅線圖以及做好地價評估等土地入市相關(guān)工作；縣發(fā)展和改革局負責項目的準入和監(jiān)管；縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責縣稅務(wù)局負責土地增值收益調(diào)節(jié)金的征收、入庫、使用管理等具體辦法的制定；市生態(tài)環(huán)境局淳安分局、縣千島湖生態(tài)綜合保護局、縣林業(yè)局等單位審核相關(guān)規(guī)劃符合情況。其他部門按照各自職責做好集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點指導和服務(wù)工作。（三）強化指導督查?？h級各職能部門要各司其職，各負其責，密切配合，協(xié)同推進，共同完善政策體系，加大政策落實力度?？h農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作領(lǐng)導小組辦公室要加大協(xié)調(diào)指導力度，不定期召開工作例會，及時發(fā)現(xiàn)問題、研究問題、解決問題，定期通報工作進展，及時總結(jié)工作經(jīng)驗，不斷完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市各項體制機制。一、起草背景為深入貫徹落實《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的意見》和《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案的通知》等有關(guān)要求，進一步規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，保障農(nóng)民合法權(quán)益，現(xiàn)就淳安縣開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作，制訂本實施方案。二、起草依據(jù)1．《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會十二次會議通過）；2．《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2021年4月21日國務(wù)院第132次常務(wù)會議修訂通過）；3．浙江省土地管理條例（2021年9月29日浙江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過）；4.自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案》的通知（自然資辦函〔2023〕364號）；5.自然資源部辦公廳國家市場監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于印發(fā)《集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》《集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議〉示范文本（試點試行）的通知(自然資辦發(fā)〔2023〕9號)。三、起草原則農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點政策主要根據(jù)中央、省市政策要求并考慮縣域?qū)嶋H，在整個政策制訂過程中嚴格按照“依法依規(guī)、維權(quán)維穩(wěn)”工作原則，既要嚴格遵守中央、省市的政策底線，也要充分銜接鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，在此基礎(chǔ)上，制定了《淳安縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案》，并及時總結(jié)完善試點經(jīng)驗，逐步構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)則體系，形成可復制、可借鑒、可推廣的經(jīng)驗和模式，為中央全面開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作提供淳安經(jīng)驗。四、主要內(nèi)容《實施方案》共4章，分為工作目標、主要內(nèi)容、實施步驟、保障措施等四個部分。（一）工作目標。通過開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點，充分調(diào)動村級組織管理農(nóng)村土地的主動性、積極性和責任心，推動建立符合淳安實際的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市政策體系，加快農(nóng)村土地布局優(yōu)化、多規(guī)融合、節(jié)約集約利用，促進農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)村繁榮。（二）主要內(nèi)容。1.在入市范圍方面?？h域范圍內(nèi)國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）確定為工業(yè)、倉儲、商服旅游用途的，且已辦理集體土地所有權(quán)登記發(fā)證的農(nóng)村存量建設(shè)用地，可以納入入市交易范圍。2.在入市主體方面。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市主體是享有農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。集體經(jīng)營性建設(shè)用地屬村集體經(jīng)濟組織的，由村股份經(jīng)濟合作社實施入市。3.在入市方式方面。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地原則以出讓方式入市，出讓交易形式為招標、拍賣、掛牌。以出讓方式入市的，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)最高年限，參照國家規(guī)定的同類用途國有建設(shè)用地出讓最高年限執(zhí)行。4.在入市程序方面。按照“召開村民會議、形成入市決議、委托地價評估、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門聯(lián)審、政府研究批準、地塊掛牌出讓、地塊競得成交、出讓合同簽訂、相關(guān)稅費繳納、辦理土地登記”等相關(guān)程序組織入市工作，在召集入市討論會議上要嚴格按照省市有關(guān)股份經(jīng)濟合作社要求，確?！皟蓚€三分之二”不折不扣到位。在委托地價評估上，要統(tǒng)籌兼顧“同地同權(quán)”和“穩(wěn)步推進”。5.在收益管理方面。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益歸入市主體所有，但入市主體應承擔相應的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)成本，出讓人應按成交地價總額的30%向縣財政局繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金方式履行相應義務(wù)。征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金按照60%用于縣級、40%用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行統(tǒng)籌使用。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，可作為集體資產(chǎn)折股量化到本集體經(jīng)濟組織成員，不得直接分配給集體經(jīng)濟組織成員。6.在后續(xù)監(jiān)管方面。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織以