房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識

房地產(chǎn)專業(yè)底子知識

L房地產(chǎn)

房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和

地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可支解性。

房產(chǎn)：是指衡宇經(jīng)濟形態(tài)，在執(zhí)法上有明確的權(quán)屬干系,

在差別的所有者與使用者之間可以進行出租、出售或作其它

用途的衡宇。

地產(chǎn)：是指土地財產(chǎn)，在執(zhí)法上有明確的權(quán)屬干系，地

產(chǎn)包羅含地面及其上下空間，地產(chǎn)和土地的底子區(qū)別在也就

是有無權(quán)屬干系。

2.房地財產(chǎn)

是以土地和修建物為經(jīng)營工具，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建立、

經(jīng)營、治理以及維修、裝飾和辦事的集多種經(jīng)濟運動為一體

的綜合性財產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上憑據(jù)使用性質(zhì)的

要求進行底子設施、衡宇修建的運動。

4.地產(chǎn)開發(fā)

是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地

5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對衡宇的所有權(quán)和對該衡宇所占用土地的

使用權(quán)。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在執(zhí)法規(guī)定的范疇內(nèi)對其房地

產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

6.土地類型

一一居住用地70年；

——產(chǎn)業(yè)用地50年；

——教誨、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；

一一商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

——綜合或其它用地50年；

——另外，加油站、加氣站用地為20年；

7.三通一平

是指地盤在生長底子上的水通、電通、路通，園地平整。

8.七通一平

是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、

熱力通，園地平整。

9.土地使用權(quán)出讓的形式

?協(xié)議出讓

?招標出讓

?拍賣出讓

?行政劃撥

使用權(quán)有權(quán)出讓的土地，必須是國有土地；團體所有的

土地必須治理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后，才氣轉(zhuǎn)讓。有償

出讓的地塊可以是生地也可以是熟地，還可以是連同地上修

建物及隸屬設施一并出讓的土地。

?生地：待開發(fā)的土地

?熟地：完成市政設施的土地

10.房地產(chǎn)市場

一級市場、二級市場、三級市場。

一級市場是指國度以土地所有者和治理者的身份，將土

地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的生意業(yè)務市場。

二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資

開發(fā)后，從事衡宇出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)生

意業(yè)務。

三級市場是指在二級市場的底子上再轉(zhuǎn)讓或出租的房

地產(chǎn)生意業(yè)務。

11.商品房

是指開發(fā)商以市園地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建立

并經(jīng)過領土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房

地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼續(xù)、抵押、贈與、互換的房地產(chǎn)。

12.福利商品房

是指政府按住房制度革新方案免除房地產(chǎn)的地價，按衡

宇的本錢造價售給企業(yè)或切合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的

衡宇。

13.微利商品房

與福利房差別在于難免地價，并有略高于房地產(chǎn)本錢的

微利，這類衡宇由市政府主管單位籌資建立，用來解決企業(yè)

職工住宅困難戶，代價由政府確定，實行優(yōu)惠代價政策。

14.經(jīng)濟適用房

經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通住宅。

15.自建房（集資房）

是指各單位自籌資金或合資興建衡宇。產(chǎn)權(quán)由投資單位

所有，一般自用為主，不得在市場上流通（按規(guī)定已補交地

價的除外）。

16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證

是衡宇土地權(quán)屬憑證合二為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的執(zhí)法憑

證。

17.“五證”

房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一

定的條件，并且憑據(jù)有關的規(guī)定在房地產(chǎn)治理部分治理商品

房銷售的種種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條

件。

《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國度支付土

地使用權(quán)出讓金，得到了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)

的執(zhí)法憑證。

《建立用地計劃許可證》：是建立單位在向土地治理部

分申請征用、劃撥±地前，經(jīng)都管帳劃行政主管部分確認建

立項目的位置和范疇切合都管帳劃的法定憑證。（通過“招、

拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過都管帳劃的標準。）

《建立工程計劃許可證》：是有關建立工程切合都管帳

劃要求的執(zhí)法憑證。

《建立工程施工許可證》（《建立工程開工證》）：是有關

建立工程切合項目開工的條件，可以進入施工階段的憑證。

《商品房銷售（預售）許可證》：是商品房進入市場的

憑證。

18.“兩書”

?《住宅質(zhì)量包管書》

?《住宅使用說明書》

19.商品房預售制度

商品房預售制度是指開發(fā)商在建立中的房地產(chǎn)項目進

行市場銷售，由領土局制定的一項提前銷售制度。只有取得

了《預售許可證》才氣銷售。

20.申請預售須備下列文件：

?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》副本及復印件

?《土地使用權(quán)出讓條約書》和付清地價款證明（《國有

土地使用證》）

?《建立用地計劃許可證》

?《建立工程計劃許可證》

?《建立工程施工許可證》

21.商品房預售必須切合那些條件

?交付土地使用權(quán)出讓金

?有建立工程施工許可證

?按提供預售的商品房盤算，投入開發(fā)建立資金到達工

程建立總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付

日期。

?向縣級以上人民政府房產(chǎn)治理部分治理預售登記，取

得商品房預售許可證明。

22.房地產(chǎn)買賣條約

是由福建省建立廳、福建省工商治理局統(tǒng)一監(jiān)制，用以

明確買賣雙方權(quán)利和義務的協(xié)議，所有的商品房銷售都須簽

訂此條約。內(nèi)銷的房地產(chǎn)條約可免做公證，外銷的房地產(chǎn)條

約必須做公證。

23.房地產(chǎn)抵押條約

是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權(quán)利和義務干系

由銀行、業(yè)主、生長商三方簽定的條約。

24.銀行按揭

是指購房者購置樓房時與銀行告竣抵押貸款的一種經(jīng)

濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，

購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期歸還銀行

的貸款及利息，這種方法稱為銀行按揭。

按揭是英語“Mortgage”一詞的粵語音譯，在中國人民

銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“小我私家住房抵押貸

款。指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于

購置自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為歸還貸款

的包管，按月歸還貸款本息的一種貸款方法。分為小我私家

住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與小我私家住房公積金貸

款（簡稱公積金貸款）。

25.房地產(chǎn)證公證

公證構(gòu)造對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼續(xù)等行

為的正當性作執(zhí)法公證

26.樓花抵押登記

是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)治理局產(chǎn)權(quán)登記

科治理抵押登記手續(xù)。抵押人將貸款與利息還清后，須將已

辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押。

27.修建面積

衡宇實用面積與分攤大眾面積之和。

28.公攤面積

屬于大眾部分的面積。

29.實用面積

修建面積與公攤面積的差。

30.實用率

衡宇實用面積與修建面積之比。

31.預售樓花

將未建好的樓房提前出售，稱為預售樓花。

32.復式

上、下兩層標準層合二為一，結(jié)構(gòu)與標準房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。

33.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、互換、贈與等形式將房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)移給他人的執(zhí)法行為。按現(xiàn)時有關規(guī)定，預售及現(xiàn)售的房

地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到領土局治理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司

不得給預購房者變動姓名。

34.基底面積

是指修建物首層的修建面積。

35.用地面積

指都管帳劃行政主管部分確定的建立用職位置和界線

所圍合的用地之水平投影面積。

36.總修建面積

指小區(qū)內(nèi)住宅、大眾修建、商業(yè)、人防地下室等面積的

總和。

37.容積率

容積率是修建總面積和修建用地的比。

38.修建密度（籠罩率）

修建密度便是修建物底層占地面積與用地面積的比。

39.綠化率

綠化率便是綠化面積與用地面積之比。

40.均價

均價是指將各單位的銷售代價相加之后的和數(shù)除以單

位修建面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。

41.基價

基價也稱為底子價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商

品房根本代價。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓

層、朝向差價后而得出。

42.起價

起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售代價中的最低

代價，即起價。

43.彈性隔間

指可移動隔間墻之室內(nèi)空間，通常用于寫字樓與商場。

44.開放式設計：無隔絕設計、利于空間較廣，如餐廳、

廚房或客廳。

45.騎樓：有雨遮的一樓直道部分。

46.陽臺：指有雨遮有腳踏之面，沒有擋風墻的突出修

建體外部分。

47.外飄窗：突出于墻體的窗戶，飄出去的尺寸在40—

60cM左右。

48.露臺：指沒有雨遮的，有腳踏的部分。

49.玄關：玄關是入戶門里一米至兩米的過渡空間。它

的主要功效是讓人在進門之后稍做停留，有個換鞋、放雨傘

的地方，同時也可以借助玄關對客廳的情況略做遮擋。

50.外墻：指修建物體外貌。

51.內(nèi)墻：指修建物內(nèi)豎面。

52.剪力墻：蒙受衡宇重力的墻，不可以任意敲打。

53.磚墻：用磚砌成的墻。

54.石膏板：用石膏制成，用以裝飾天花板的板塊。

55.衛(wèi)浴三大件：指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶。

56.廚具五大件：指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺、抽

油煙機。

57.格式：單位內(nèi)支解情況。

58.動線：行走習慣路線。

59.銷售率：指某一段時間內(nèi)售出的衡宇數(shù)百分比。

60.空置比：指某一段時間剩余的衡宇數(shù)百分比。

61.訴求客源：主要針對的客戶層。

62.市場區(qū)隔：指產(chǎn)物差別類型以回避市場供給量的排

擠。

63.議價空間：討價還價的代價差別。

64.平面價差：平面方位差別，代價的差別。

65.垂直價差（樓層價差）：差別樓層代價差別。

66.市調(diào)闡發(fā)法：通過市場觀察與其他項目的比力要領。

67.DM：郵寄用的告白用品（印刷品）

68.CF：電視告白。

69.NP：報紙告白。

70.POP：戶外告白媒體。

71.MG：雜志告白。

72.SP：銷售時促使客戶購置的夸張語言行動或假語言

行動。

一般的傳力體系

荷羲f『多F底子地基

修建結(jié)構(gòu)形式

修建結(jié)構(gòu)形式有許多種類型，也有許多差別的分類要領,

其中最常見的分類要領是按修建物主要承重構(gòu)件所用的質(zhì)

料分類和按結(jié)構(gòu)平面部署情況分類。

⑴筑物主要承重構(gòu)件所使用的質(zhì)料分類

序

結(jié)構(gòu)類型名稱識別特征適用范疇

號

主要承重構(gòu)件所

1使用的質(zhì)料為木

木結(jié)構(gòu)材單層修建

承重質(zhì)料為磚

9石，樓板、屋頂

混淆結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土單層或多層修建

3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件所多層、高層、超高層修建

使用的質(zhì)料為鋼

筋混凝土

主要承重構(gòu)件質(zhì)

4鋼與混凝土組合料國型鋼和混凝

結(jié)構(gòu)土超高層修建

重型廠房、受動力作用的

主要承重構(gòu)件所廠房、可移動或可拆卸的

5

使用的質(zhì)料為型修建、超高層修建或高聳

鋼結(jié)構(gòu)鋼修建

⑵按結(jié)構(gòu)平面部署情況分類

除上述兩種分類要領所列的結(jié)構(gòu)類型外，對付單層大跨

度衡宇，還不平面結(jié)構(gòu)（門式剛架、薄腹梁結(jié)構(gòu)、桁架結(jié)構(gòu)、

拱結(jié)構(gòu)）和空間結(jié)構(gòu)（殼體結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)）之

分。

序號結(jié)構(gòu)類型名稱平面/立面示意圖常用范疇

廠房或20層以下

1框架結(jié)構(gòu)

多、高層修建

高強度結(jié)構(gòu)體系，

2全剪力橘結(jié)構(gòu)常用于高層、超高

層修建

框架一一剪力墻結(jié)

3高層修建

構(gòu)

4框一一筒結(jié)構(gòu)高層或超高層修建

筒體結(jié)構(gòu)（單筒或

5超高層修建

多筒）

6框支結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)超高層修建

大空間、大柱網(wǎng)的

7無梁樓蓋結(jié)構(gòu)

多層樓房

⑵體的類型及其分別

墻體名稱分別要領

外墻、內(nèi)墻、縱墻、橫墻、窗間

按墻所處的位置分別

墻

三七墻、二四墻、一八墻、一二

按墻的厚度分別

墻

圍護墻、隔墻、女兒墻、圍墻按墻的功效分別

承重墻、非承重墻按受力情況分別

磚墻、石墻、砌塊墻、鋼筋混凝

按所用質(zhì)料分別

土墻

⑷憑據(jù)層數(shù)分別

一般情況下，1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為小

高層；10層以上為高層，當高度凌駕100M時為超高層。

9.修建面積的盤算規(guī)矩

⑴盤算修建面積的范疇

a、單層修建物無論其高度如何，均按修建物勒腳以下

外墻外圍水平面積盤算。單層修建物內(nèi)如果帶有部分樓層

者，亦應盤算修建面積。崎嶇聯(lián)跨需分別盤算修建面積時，

按崎嶇跨相鄰處高跨柱外線為分界線。

b、多層或高層修建物按分層修建面積總和盤算，每層

修建面積按修建勒腳以上外墻外圍的水平面積盤算。

c、修建物外墻為預制掛（壁）板的，按掛（壁）板外

墻主墻面間的水平面積盤算。

d、地下室、半地下室、地下車間、堆棧、商店、指揮

中心等及隸屬修建物外墻有收支口的（沉降縫為界）修建物,

按其上口外墻（不包羅采光進、防潮層及其掩護墻）外轉(zhuǎn)水

平面積盤算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯

上口外墻外圍水平面積盤算。

e、用深底子做地下排擠層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護

結(jié)構(gòu)外圍水平面積盤算修建面積。

f、坡地修建物利用吊腳做排擠層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按

其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積盤算修建面積。

g、修建物內(nèi)的門廳、大廳、豈論其高度如何，均按一

層盤算修建面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影盤算

修建面積。

h、圖書館的書庫，有書架層的按書架層盤算修建面積,

無書架層的按自然層盤算修建面積。

i、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均

按修建物自然層盤算修建面積。

j、舞臺燈光控制室，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實

際層數(shù)盤算修建面積。

k、修建物內(nèi)的技能層、層高凌駕2.2米的，按技能層外

圍水平面積盤算修建面積.技能層層高雖不凌駕2.2米，但

從中分開出來作為辦公室、堆棧等，應按分開出來的使用部

特別圍水平面積盤算修建面積。

1、有柱雨罩，按柱外圍水平面積盤算修建面積；獨立

柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半盤算修建面積。

限有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積盤算

修建面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水

平投影面積的一半盤算修建面積。

n、突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機

房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積盤算修建面積。

0、突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面

積盤算修建面積。

P、關閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積盤算修建面積。

挑陽臺按其水平投影面積的一半盤算修建面積。凹陽臺按其

陽臺凈空面積（包羅欄板）的一半盤算面積。

q、修建物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線

水平面積盤算修建面積，無柱的走廊、檐廊，按其投影面積

的一半盤算修建面積。

“兩個修建物間有圍護結(jié)構(gòu)的排擠通廊，按通廊的投

影面積盤算修建面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的排擠通廊，按其投影

面積的一半盤算面積。

s、修建物內(nèi)無樓梯，高室外樓梯（包羅疏梯）的，其

室外樓梯按每層水平投影面積盤算修建面積；室內(nèi)有樓梯并

設室外樓梯（包羅疏梯）的，其室外樓梯按每層水平設投影

面積的半盤算修建面積。

t、種種變形縫、沉降縫、寬在30厘米以內(nèi)的抗震縫，

均分層盤算修建面積，崎嶇聯(lián)跨時，其修建面積并入低跨修

建面積內(nèi)。

⑵不盤算修建面積的范疇

a、突出墻面的構(gòu)件、藝術裝飾以及掛（壁）板突出的

藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。

b、修消防等用的室外爬梯、寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。

c、穿過修建物的通道、住宅的首層平臺（不包羅挑平

臺）、層高在2.2米以內(nèi)的設備層。

d、深底子排擠層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。

6、沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及背景懸布、背

景的天橋、挑臺。

f、單層修建物內(nèi)分開的操縱間、控制室、儀表間等單

層空間。

g、地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎

向爬梯設置的寧靜收支口。

h、寬在30厘米以上的抗震縫，有伸縮縫的靠縫的靠墻

煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）

池、貯倉、圓庫等。

i、修建物內(nèi)外的操縱平臺、上料及利用修建物的普安

頓箱、罐的平臺。

10.其它修建知識

⑴基底面積：指修建物底層勒腳外圍水平面積。

⑵修建面積：指修建物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水

平投影面積的之和。每戶（或單位）擁有的修建面積叫分戶

修建面積。

修建面積包羅使用面積和大眾面積二個部分：

a、使用面積：指包羅墻體結(jié)構(gòu)面積在內(nèi)的直接為辦公、

生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和幫助用房的廚房、茅廁或衛(wèi)

生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層

（夾層）、2.2米以上（指修建層高，含2.2米，以下問）的閣

（暗）樓等的面積。在盤算分戶修建面積時，如墻體屬兩戶

共有（即共墻），其所屬面積由兩戶平均分攤。

b、大眾面積：指修建物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面

積，包羅層高凌駕2.2米的單車庫、設備層或技能層、室內(nèi)

外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門

斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱電梯機

總箋

大眾面積分為應分攤大眾面積和不能分攤大眾面積兩

部分。

a、應分攤的大眾面積包羅室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、

內(nèi)外廊、門廳、電梯房、多層修建中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間

等。

b、不能分攤的大眾面積是前款所列之外，修建報建時

未計入容積率的大眾面積和有關文件規(guī)定不進行分攤的大

眾面積，揚機動車庫、非要動車庫、消防遁跡層、地下室、

半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的排擠結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

層和排擠作為社會民眾休憩或交通的場合等。

⑶每戶（或單位）應分攤的大眾面積按如下原則進行盤

算：

a、有面積支解文件或協(xié)議的，應按其文件或協(xié)議進行

分攤盤算。

b、如無面積支解文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進

行分攤。即：該戶應分攤的大眾面積;應分攤大眾面積/各戶

使用面積之和X該戶使用面積

對有多種差別功效的衡宇（如綜合樓、商住樓等），大眾

面積應參照其辦事功效進行分攤，即報務于整個修建物所有

使用功效衡宇的大眾面積應配合分攤，不然按其所報務的修

建功效分別進行分攤。

住宅平面以外，公辦事于住宅的大眾面積（電梯間、樓

梯間除外）應計入住宅部分進行分攤；住宅平面以外的電梯

間和樓梯間，僅辦事于住宅部分，但其通過其他修建功效的

樓層，則該電梯間和樓梯間的修建面積按住宅部分面積和其

它修建面積的各自比例分派相應的分攤面積。

⑷每戶的修建面積二每戶的使用面積+每戶應分攤的大

眾面積。

分攤共用面積二套內(nèi)修建面積義公用修建面積分攤系數(shù)

公用修建面積分攤系數(shù)二公用修建面積/套內(nèi)修建面積

之和

公用修建面積工整棟修建的面積一套內(nèi)修建面積之和-不

應分攤的修建面積

⑸大眾面積（包羅應分攤的和不應分攤的）

應由衡宇物業(yè)物理部分統(tǒng)一治理，其產(chǎn)權(quán)應屬修建物內(nèi)

到場分攤該大眾面積的所有業(yè)主配合擁有，物業(yè)治理部分不

得改變其使用功效或有償出租（售）。

（6）戶型

是指一套住宅中由幾多臥廳、廚房、衛(wèi)生間。俗稱：一

室一廳、兩室一廳、四室一廳等

⑺面積配比

指的是種種面積范疇的單位在某一樓盤的總數(shù)中各自所

占的比例的

?底子：修建物與土層打仗的部分稱為底子

?地基：支撐修建物重量的土層叫地基

底子是修建物的組成部分，它蒙受著修建物的全部荷

載，并將其傳給低級。而地基則不是修建物的組成部分，它

只是蒙受修建物荷載的土壤層。其中，具有一定的地耐力，

直接支承底子，需要進行盤算的土層稱為持力層；持力層以

下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形，隨著

土層深度的增加而淘汰，到了一定的深度則可以忽略不計。

底子的分類：

⑴按質(zhì)料及受力的特點分類可以分為剛性底子和柔性

底子。

用剛性質(zhì)料做的底子稱為剛性底子。剛性質(zhì)料一般指抗

壓強度高、而抗拉、抗剪強度較低的質(zhì)料。常用的磚、石、

混凝土等均屬剛性質(zhì)料。

非剛性底子（柔性底子）。

用鋼筋混凝土制作底子，底子寬度加大不受剛性角的限

制，稱為非剛性底子與柔性底子。為了節(jié)約質(zhì)料，鋼筋混凝

土底子經(jīng)常做成錐形，但最薄處不應小于200nmi,如果做成

門路形,每步高300mm-500mm.

⑵按結(jié)構(gòu)型式分類

底子結(jié)構(gòu)的型式隨著修建物上部結(jié)構(gòu)形式、荷載巨細及

地基土壤性質(zhì)的變革而差別。一般情況下，上部結(jié)構(gòu)形式直

接影響底子的型式，當上部荷載大，地基蒙受能力有變革時,

底子型式也隨之變革。底子按結(jié)構(gòu)特點分可分為六種根本類

型。

?條形底子

當修建物的上部結(jié)構(gòu)接納墻承重的時候，底子沿墻身設

置，多做生長條形，這類底子稱為條形底子。

?獨立底子

當修建物上部結(jié)構(gòu)接納框架大概單層排架結(jié)構(gòu)承重時，

底子接納方形或矩形的單獨底子，這類底子稱為獨立底子或

柱式底子

?片筏底子

當修建物上部荷載大，而地基又軟弱，這時接納簡樸的

條形己經(jīng)不能適應地基變形的需要，通常墻下大概柱下底子

連成一片，使修建物的荷載蒙受在一塊整板上成為片筏底子

?樁底子

當修建物上部的荷載較大，并且地基的軟弱土層較厚，

地基承載力不能滿足要求，做成人工地基又不具備條件或不

經(jīng)濟時候，則可接納樁底子。使底子上的荷載經(jīng)過樁再傳給

地基土層，以包管修建物的均勻沉降或?qū)庫o使用。

2.墻體

墻體的類型：

⑴墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻；縱墻和橫墻。

外墻：位于衡宇周邊的墻統(tǒng)稱為外墻，它主要起是抵抗

風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱，起圍護作用

內(nèi)墻：凡位于衡宇內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為內(nèi)墻，它主要起分開

的作用。

橫墻：沿修建物短軸偏向部署的墻為橫墻，外橫墻位于

衡宇的兩端也叫山墻。

縱墻：沿修建物長軸偏向部署的稱為縱墻，又有內(nèi)縱墻

與外縱墻之分。

⑵墻體按受力狀況分類

墻體憑據(jù)受力情況分為兩種：承重墻與非承重墻。

承重墻：直接蒙受上部結(jié)構(gòu)傳來的荷載

非承重：不蒙受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻

和隔墻。

自承重墻：不蒙受外來荷載，只蒙受自身重量并將其傳

至底子。

隔墻：起到支解房間的作用，不蒙受外來荷載，并把自

身重量傳給梁、樓板?？蚣芴畛鋲褪歉魤Φ囊环N。懸掛在

修建外部的輕質(zhì)墻成為幕墻，包羅玻璃幕墻與金屬幕墻。

⑶墻體憑據(jù)質(zhì)料分類

憑據(jù)墻體的質(zhì)料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土

墻。

⑷墻體的細部結(jié)構(gòu)

?防潮層

在墻身中設置防潮層的目的是防備地下的潮氣沿底子上

升使室內(nèi)墻身受潮。防潮層設置高度為室內(nèi)首層地面的結(jié)構(gòu)

層的中部，一般用防水沙漿抹20mm厚。

?勒腳

外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳，其高度一般

指室內(nèi)地坪與室外地面之間的高差部分，也有將底層窗臺至

室外高度視為勒角。勒角的作用是防備地面水、雨水的侵蝕

及人為的磕碰破壞，起著掩護墻面，增加修建美觀的效果。

?散水

散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用

是迅速排出沿墻淌下的雨水，防備雨水直接進入墻下?lián)p害地

基。

?窗臺

窗臺分室內(nèi)窗臺和室外窗臺。室外窗臺是為了防備窗洞

底部積水進入室內(nèi)；室內(nèi)窗臺是為了排除窗上的凝結(jié)水。

?門窗過梁

為了蒙受門窗上部的荷載，并把他傳到門窗兩側(cè)的墻上,

門窗洞口的上部設有鋼筋混凝土過粱。

為了增加墻體的抗震性和穩(wěn)固性，墻體內(nèi)一般設有結(jié)構(gòu)

柱、圈梁

?變形縫

修建物由于溫度變革、地基不均勻沉降以及地動等因素

的影響，使結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加應力與變形，易使修建物破壞、

產(chǎn)生裂縫甚至坍塌。為了淘汰對修建物的破壞，預先在變形

敏感的部位將結(jié)構(gòu)斷開，預留漏洞，以包管修建物有足夠的

變形寬度而不使修建物破損。這種將修建物垂直支解而預留

的縫稱為變形縫。

變形縫有伸縮縫、沉降縫、防震縫三種。

伸縮縫是在長度或?qū)挾容^大的修建物中，為制止由于溫

度變革引起質(zhì)料的熱脹冷縮導致構(gòu)件開裂，而沿修建物的豎

向?qū)⒌鬃右陨喜糠秩繑嚅_的預留人工縫。伸縮縫一般為

20nlm40mm。

沉降縫是在同一棟修建物中，由于其高度、荷載、結(jié)構(gòu)

及地基承載力的差別，致使修建物各部分沉降不均勻，墻體

拉裂。故在修建物某些部位設置從底子到屋面全部斷開的垂

直預留縫，把修建物分為幾個可自由沉降的獨立單位。這種

為淘汰地基不均勻沉降對修建物造成危害的垂直預留縫稱

為沉降縫。

防震縫是為了防備修建物的各部分在地動時相互撞擊

造成變形和破壞而設置的垂直預留縫。防震縫應將修建物分

成若干體型簡樸、結(jié)構(gòu)剛度均勻的獨立單位。

3.樓面與地面

⑴樓地面的組成：

?面層

位于樓板層的最上層，起著掩護樓板層、漫衍荷載和種

種絕緣的作用，同時對室內(nèi)起美扮裝飾作用。

?結(jié)構(gòu)層

位于樓板層的中部，是承重構(gòu)件（包羅板和粱）。主要

功效在于蒙受板層上的全部荷載并將這些荷載傳給墻和柱；

同時還對墻身起水平支撐作用，以增強修建物的整體剛度。

實際上就是包管樓板層的強度和剛度要求。

?附加層

附加層又稱功效層，憑據(jù)樓板層的具體要求而設置，主

要作用是隔聲、隔熱、保溫、防水、防潮、防腐化、防靜電

等。憑據(jù)需要，有時和面層合為一體。

?樓板頂棚層

位于樓板的最下層，主要作用是掩護樓板、安裝燈具、

遮擋種種水平管線，改進室內(nèi)光照條件，裝飾美化室內(nèi)空間。

銷售商品房的條件：房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)應切合下列條

件：土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得

《修建許可證》和《開工許可證》；除付清地價款土地出讓

金外，投入開發(fā)修建的資金已達工程預算投資總額的25%,

并經(jīng)注冊管帳師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售

款羈系協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押大概已解除抵押干系。切合

上列條件的，經(jīng)主管構(gòu)造批準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》。

審定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷售許可

證》。房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建立用地計劃許可

證》、《建立工程計劃許可證》、《建立工程開工證》、《國

有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

“一照”指開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照。

房地產(chǎn)登記按下列步伐治理：1、提出申請；2、受理申請；

3、審查申請文件；4、權(quán)屬觀察；5、依法通告；6、確認房

地產(chǎn)權(quán)利；7、將批準登記事項紀錄在房地產(chǎn)登記冊上；8、

計收規(guī)費并發(fā)表房增權(quán)利證書；9、立卷歸檔。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指正當擁有土地使用權(quán)及土地上修建物、附

著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、互換、

贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的執(zhí)法行為。

經(jīng)初始登記的產(chǎn)地房，有下列情況之一的，當事人應自條約

或其他執(zhí)法文件生效之日起三十日內(nèi)申請治理轉(zhuǎn)移登記：買

賣；繼續(xù)；贈與；共有房地產(chǎn)的支解；互換；人民法院判決、

裁定的強制性轉(zhuǎn)移；依照執(zhí)法、法例規(guī)定作出的其他強制性

轉(zhuǎn)移。

房地產(chǎn)買賣條約應當具備以下條款：當事人的姓名大概名

稱、地點；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、

四周界線；土地宗地弓、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房的產(chǎn)

的用途；買賣價款支付方法和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期;

公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務；違約責任；條約

糾紛的解決措施；條約生效的條件實時間；雙方認為須要的

其他事項。

下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：憑據(jù)都管帳劃，市政府決定收回土

地使用僅的；司法構(gòu)造、行政構(gòu)造依法裁定，決定查封的大

概以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他

共有人書面同意的設定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人的同

息：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的門路綠地、休憩地、

空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺大概其他公用設施

所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓條約對停車場、告

白權(quán)益沒有特別約定的，停車場、告白權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)

移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記構(gòu)造初始登記，由登記的

權(quán)利人擁有。

什么叫房地產(chǎn)抵押（按揭的寄義）：指債務人或第三人（抵押

人）以其正當擁有的房地產(chǎn)作為包管物向債權(quán)人（抵押人）

提供債務履行包管的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一

種形式。所謂按揭就是債務人將所購物業(yè)轉(zhuǎn)到債權(quán)人名下，

返款后，債權(quán)人將此物業(yè)轉(zhuǎn)回債務人名下，即債權(quán)人（銀行）

一次性買斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)，由債務人分期返款債權(quán)人，待所有款

項付清后，債權(quán)人將物'也轉(zhuǎn)回債務人名下，并解除借貸干系

申請抵押登記應提交什么文件

1、《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；

2、房地產(chǎn)權(quán)利證書；

3、身份證明；

4、主條約和抵押條約

非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應提交其產(chǎn)權(quán)部分同意抵

押的批準文件；預購的房地產(chǎn)抵押時，應提交本條第1、2、

3項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣條約書。

預觀房地產(chǎn)抵押時，應提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身

份證明、主條約和抵押條約和房地產(chǎn)買賣條約書等文件。登

記人員在房地產(chǎn)買賣條約書上加蓋抵押專業(yè)章。

憑據(jù)《中華人民共和國包管法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可

以轉(zhuǎn)讓，但應由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關的公

證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未

通知抵押權(quán)人大概未見告受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貨款，定要到房地產(chǎn)登記部分

治理抵押登記手續(xù)。憑據(jù)《中華人民共和國包管法》的規(guī)定,

抵押條約自登記之日起生效，所以，只有治理了抵押登記，

抵押條約才有執(zhí)法效力。

貨款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實行到期本息一次性清償

的還款方法。貨款期限在1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每

月以相等的月均還款額歸還銀行貨款本金和利息。

借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲備所還款兩種

方法，按月歸還貨款本金和利息、；如借款人接納委托代扣方

法歸還貨款本金和利息，應在與貨款銀行簽訂《借款條約》

的同時，與貨款銀行簽訂《代扣還款委托書》，并指定用于

扣款賬戶類型（儲備存折、儲備卡或信用卡）的賬號，包管

每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項存在其

指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。

如借款人逾期還款或存款不敷月均還款額造成自動扣劃不

樂成的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行管帳柜臺治理還款。在

還款期限內(nèi)，借款人未按條約約定的時間歸還貸款本息的，

在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交

的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾

期一天，按人民銀行宣布的逾期貸款罰息率計收。

修建面積指修建物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面

積之和，包羅陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有

上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性

修建。

盤算全部修建面積有哪些（按國度規(guī)定共15條）

永久性結(jié)構(gòu)的單層衡宇，按一層盤算修建面積；多層衡宇按

各層修建面積總和盤算。

層內(nèi)的夾層、插層、技能層及樓梯、電梯間等其高度在2.20

米以上部位盤算修建面積。

穿過衡宇的通道，衡宇內(nèi)的門廳、大廳，加氣磚生產(chǎn)設備代

傷二。均按一層盤算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高

在2.20米以上的，按其水平投影面積盤算。

樓梯間、電梯（旅行梯）井、垃圾道、管道井等均按衡宇白

然層數(shù)盤算面積。

衡宇天面上，屬永久性修建，層高在220米以上的樓梯間、

冰箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設計在220米以上的部位,

按外圍水平投影面積盤算。

挑樓、全關閉的陽臺按其外圍水平投影面積盤算。

屬房久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積盤算

修建面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半盤算

修建面積。

與衡宇相連的有柱走廊，兩衡宇間有上蓋和柱的走廊，均按

其柱的外圍水平投景面積盤算。

修建間房久性的關閉排擠通廊，按其外圍水平投影面積盤算

修建面積。

地下室、半地下室及其相應收支口，層高在2.20米以上的,

按其外圍（不包羅采光井、防潮層及掩護墻）水平投影面積

盤算。

有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍

水平投影面積盤算。

玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為衡宇外圍

的，當幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設計數(shù)據(jù)或?qū)嵭姓闪?/p>

數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積盤算修建面積；在修建施

工圖報建時，還沒有設計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距

離一律按150毫米盤算，竣工后盤算竣工面積時仍接納150

毫米的數(shù)據(jù)。

屬房久性修建有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積

盤算。

依坡地修建的衡宇，利用吊腳做排擠層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按

其高度在220米以上部位的外圍水平面積盤算。

縮的衡宇，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫盤算修建面積。

盤算一半的修建面積有哪些

蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積一半盤算面積。

獨立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水

平投影面積的一半盤算面積。

未關閉的陽吧，按其水平投影面積一半盤算面積。

修建物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半盤

算面積。

修建物間有頂蓋的無術排擠通廊，按其投影面積的一半盤算

面積。

房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上憑據(jù)使用

性質(zhì)和要求進行底子設施、衡宇修建的運動。它包羅從定點

選址到交付使用的全歷程，由征地與拆遷安頓、計劃設

房地產(chǎn)開發(fā)的特點：房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風險大、收益高、

增值快的特點。其風險主要來自四個方面：第,是市場風

險，由于房地產(chǎn)市場代價顛簸而給投資者帶來損失的可能；

第二，是購置力風險，因物價上漲過快而造成投資收益水平

下降的可能；第三，是拖欠風險，由于房地產(chǎn)購置者財政狀

況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第

四，是由于自然災害和意外事故的產(chǎn)生而給投資者造成損失

的可能。

開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間衡宇內(nèi)一面墻皮到

另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而

言，故又稱開間c住宅開間一般不凌駕工0米—3.9米，石專

混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不凌駕3.3米。規(guī)定較小的開間標準，

可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗

震性。

開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一

個40—50平方米甚至更大的居住空間，與同樣修建面積的

小開間住宅相比，承重墻淘汰一半，使用面積增加2%,便于

靈活隔絕、裝修改革。

進深：在修建學上是指一間獨立的衡宇或一幢居住修建從前

墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)

約用地，但為了包管建成的住宅可以有良好的自然采光和通

風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目

前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不

能任意擴大

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度凌駕該房間凈

高的1/2者。

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度凌駕該房間

凈高的1/3,且不凌駕1/2者

玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的

地段。居室是家庭的〃領地〃，講求一定的私密性，大門一開,

有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相

連，由于功效差別，需調(diào)理裝飾手段加以支解就是自己人回

家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,

玄關也是擔當郵件、簡樸會客的場合。

隔絕是指專門作為分開室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?/p>

過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間o

期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地

產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在

這一階段購置商品房時應簽預售條約。期房在港澳地區(qū)稱做

為買〃樓花〃，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍接納的一種衡宇銷

售方法。購置期房也就是購房者購置尚處于制作之中的房地

產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能

入住的屋子。

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦好房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房,

消費者在這一階段購置商品房時應簽出售條約。在成都市通

常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的衡宇。

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的，取得了外銷商品房

預（銷）售許可證的衡宇，外銷商品房可以出售給海內(nèi)外（含

港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和小我私家。

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立的，取得了商品房銷售

許可證的衡宇，內(nèi)銷商品房可以出售給本地企事業(yè)單位和居

民。

準現(xiàn)房是指衡宇主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施

的大抵輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，

工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的衡宇。

尾房又稱掃尾房。它是房地財產(chǎn)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，

是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量到達

80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所

銷售的房左，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下

了少量沒有競爭力的屋子，這些屋子或朝向欠好?、采光不敷,

或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花圃且遮擋

較嚴重。

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不敷、盲目上馬，大概錯誤

判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，沒錢

怎么創(chuàng)業(yè)。無法接納前期投資，更無力進行后續(xù)建立，甚至

全盤停滯的積存樓宇?！€尾〃的情況一般不會產(chǎn)生在房產(chǎn)推

出銷售的時候的，而是隨著項目的不停推進，一步步顯現(xiàn)。

配建立施是指與住宅范圍或與人口范圍相對應配套建立的

大眾辦事設施、門路和大眾綠地的總稱C

均價是指將各單位的銷售代價相加之后的和數(shù)除以單位修

建面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售

價，

基價也叫底子價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房根

本代價。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向

差價后而得出。

起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售代價中的最低代

價，便是起價。多層住宅，不帶花圃的，一般以一樓或頂樓

的銷售價為起價；帶花圃的住宅，一般以二樓或五樓做為銷

售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)告

白中：XXX元/平方米起售〃，以較低的起價來引起消費

者的注意。

定金是指當事人約定由一偏向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)包管的

一定命額的錢幣，它屬于一種執(zhí)法上的包管方法，目的在于

促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。憑據(jù)我

國發(fā)法通則和《包管法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形

式約定，當事人在定金條約中應約定交付定金的期限。定金

條約一般在房地產(chǎn)商正式取得銷售許可證后并從實際交付

定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出條

約標的額的20虬如果購房者交了定金之后改變主意決定不

買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將

衡宇賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金

訂金，有時稱誠意金。是當事人為答應自己的履約誠意而向

對方支付的一定命量的金額，它通常是在購房者與生長商就

衡宇買賣的意向開端告竣協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨

時認購協(xié)議，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署

正式條約。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購置

權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該衡宇出售給其他人，

若條約雙方無法最終簽署協(xié)議，則對方無權(quán)扣留當事人所支

付的為表達履約誠意而支付的金額。訂金在房地產(chǎn)銷售中一

般是在未正式開盤前，對有意向購置的客戶收取的一定命量

的金額，若客戶在房地產(chǎn)商未取得銷售許可證前，提出退訂,

則房產(chǎn)商無權(quán)扣留其訂金。

違約金是指違約方憑據(jù)執(zhí)法規(guī)定和條約的約定，應該付給對

方的一定命量的錢幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，

具有處罰性和賠償性，但主要體現(xiàn)處罰性。只要當事人有違

約行為且在主觀上有不對，無論是否給對方造成損失，都要

支付違約金。

物業(yè)治理：泛指一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、

租賃及售后辦事。

物業(yè)的竣工驗收：是指從物業(yè)形態(tài)上說，修建商完成了一項

最終產(chǎn)物，開發(fā)商乜完成了物業(yè)開發(fā)任務，這時他們之間所

產(chǎn)生的一個法定手續(xù)。

入住：業(yè)主領取鑰匙，接房入住。

躍層式住宅特點：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、

衛(wèi)生間、廚房及其它幫助用房可以分層部署，上下層之間的

交通不通過大眾樓梯而接納戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。其優(yōu)點是

每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內(nèi)居住面積和幫助面

積較大，結(jié)構(gòu)緊湊，功效明確，相互滋擾較小。這類住宅的

內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法。

復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住

宅。這類住宅在制作上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高

較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要

大大低于躍層式住宅（復式為3.3米,而一般躍層為5.6米）,

復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休

息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板

也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又

實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的各人庭居住，既

滿足了隔代人的相對獨立，又到達了相互照應的目的。

雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分

戶型朝向不佳、自然通風范光較差，層高過低、隔音、防火

功效差，房間的私密性、寧靜性較差等缺點，但其屬于精巧

實用的住宅類型，經(jīng)濟效益明顯。

錯層式房型，其正規(guī)學名應該是〃多層面梯級躍升式住宅〃。

即一套住宅有兩個以上的層面，但它們又差別于一般劃一的

簡樸的上下兩層躍層式住宅房型。每套住宅房型的平面，其

差別使用功效不在同一平面層上，形成多個差別標高平面的

使用空間和變革的視覺效果。差別的錯層形成了差別的功效

區(qū)。住宅室內(nèi)情況犬牙交錯，極富韻律感。錯層房型設計對

其提升高度有一定限制，同時反抗震性要求較普通住宅更

高。由于對通風、采光的要求，錯層亦接納工具向錯層為主。

錯層住宅可以說是從小別墅、公寓的空間變革演變而來。作

為一種創(chuàng)新的房型，它推動住房建立者對房型的設計，作出

了更多的思考，也在一定水平上促使人們對房型和市場、房

型和結(jié)構(gòu)設計寧靜，進行著深入的探討。

錯層的上下標準

1.錯層上下以30—60公分為宜。因為目前住宅層高2.8

米，凈高約2.62米左右。錯層若大于60公分高差，要注

意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對高度干系，制止碰頭或產(chǎn)生

壓迫感。

2.錯層上下高差較大，可接納其他錯層形式，如型。

框架結(jié)構(gòu)住宅:指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制

的加氣混凝土，膨脹珍珠巖、浮石、蛙石、陶粒等輕質(zhì)板材

隔墻分戶裝配而成的住宅。

破混住宅：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸

的修建質(zhì)料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。

“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼

筋混凝土配件，包羅樓板、過粱、樓梯、陽臺、挑檐，這些

配件與破作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由

于抗震的要求，磚混住宅一般在5?6層以下。

鋼混結(jié)構(gòu)住宅：這類住宅的結(jié)構(gòu)質(zhì)料是鋼筋混凝土，即鋼筋、

水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混淆體。這種結(jié)構(gòu)的住宅

具有抗震性能好、整體性強、抗腐化能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)

點，并且房間的開間、進深相對較大，空間支解較自由。目

前，多、高層住宅多接納這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比力龐大,

修建造價較高。

房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的干系

房產(chǎn)指種種明確了權(quán)屬干系的衡宇以及與之相連的構(gòu)筑物

或修建物；

地產(chǎn)是指明確了十地所有權(quán)的十地，既包羅住宅或非住宅附

著物的土地（以及各地段），又包羅已開發(fā)和待開發(fā)土地。

房產(chǎn)是小我私家不動產(chǎn),就是你們家的屋子就屬于房產(chǎn)

地產(chǎn)是一片地的代價和它的代價,它可以是牧場,公園，果園,

菜園等等

房地產(chǎn)是用一片地開發(fā)成住房，寫字樓,大廈,購物中心等等

房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說屬于地產(chǎn)，但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)

我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在

著客觀的、一定的聯(lián)系，主要包羅幾個方面：

A、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；

B、從代價組成上看，房產(chǎn)代價豈論是買賣代價照舊租賃

代價都包羅地產(chǎn)代價；

C、從權(quán)屬干系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一

起的。

差別包羅幾個方面：

A、二者屬性差別；

B、二者增值紀律差別；

C、權(quán)屬性質(zhì)差別；

D、二者代價組成差別。

房地產(chǎn)的類型

按用途分別：

A、居住用房地產(chǎn)

B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工場等）

C、經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場、游樂園等）

D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建立局等）

E、其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學校、醫(yī)院、福利院等）

4、房地產(chǎn)的特性

A、位置的牢固性

B、地區(qū)的差別性

C、資源的有限性

D、高值的耐久性

E、保值增值性

?紅線圖：又叫（宗輿圖），是按一定比例尺制作的用以標

示一宗地的用地

位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地治理部分發(fā)

表給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范疇內(nèi)施工建

房；

?總用地面積：經(jīng)都管帳劃行政主管部分規(guī)定的用地范疇內(nèi)

的土地面積；

?建立用地面積（凈用地面積）：經(jīng)都管帳劃行政主管部分

規(guī)定的建立用地

范疇內(nèi)的土地面積；

?總修建面積：指在建立用地范疇內(nèi)單棟或多棟修建物地面

以上及地面以各

層修建面積之和；

?容積率：是指總修建面積與建立用地面積之比值。（如：

在10萬平方米的

土地上，有20萬平方米的修建總面積，其容積率為2.0）

?修建面積：指修建物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，

包羅陽臺、挑廊、

地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m

以上（含2.2m）的永久修建。

?修建籠罩率（修建密度）：建立用地范疇內(nèi)所有修建物基

底面積之和與建

設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，修建

用地凈面積為8萬平方米，其修建籠罩率為0.8〈修建密度

為80%〉）

?綠化率：建立用地范疇內(nèi)所有綠地面積之和與建立用地面

積之比率。綠地

面積的盤算不包羅屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬

平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

?綠化籠罩率：建立用地范疇內(nèi)全部綠化和植物水平投影面

積之和與建立用

地面積的比率；

?衡宇銷售面積：衡宇按套（單位）出售時，衡宇銷售面積

為該套（單位）

的修建面積，即為該套（單位）的使用面積與該套（單位）

應分攤的公用修建面積之和；

?套內(nèi)修建面積：衡宇按單位盤算的修建面積，為單位門內(nèi)

范疇的修建面積，

包羅套（單位）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

?套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包羅墻體、

柱子等結(jié)構(gòu)面積，

使用面積的盤算應切合以規(guī)定：

A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)外貌尺寸盤算，墻體有復

合保溫、隔熱層、

按復合層內(nèi)皮尺寸盤算；

B、煙囪、通風道、種種管道豎井等均不計入使用面積；

C、非公用樓梯（包羅躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)

的使用面積總和計

入使用面積；

D、住宅使用面積包羅：臥室、起居室、